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Revista de Derecho Notarial Mexicano, núm. 115, México, 2000. DR © Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

que el acto no es contrario al derecho y por el otro, que ese acto por ser justo queda revestido de fuerza obligatoria, siendo el Estado el encargado en caso de incumplimiento, a hacerlo cumplir coer- citivamente, naciendo así la seguridad junílica.

La seguridad jurídica "es la garantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán objeto de ataques violentos o que, si éstos llegan a producirse, le serán aseguradas por la sociedad protección y repara~ión",~

2.1. Concepto de titulo

El término título es ambivalente, ya que significa tanto una causa, como el documento que la contiene.

En el primero de los sentidos antes indicados, el término "títu- lo" se emplea para referirse a la causa generadora del dominio o posesión que una persona tiene sobre un bien, así, como causa podemos hablar de contratos como la compraventa, la permuta, la dona- ción, de arrendamiento y de comodato, entre otros. También podemos referirnos a hechos como accesión.

Del concepto se desprende que, la causa generadora no es otra cosa que la razón por la que se tiene la posesión o el dominio de un bien, independientemente de que conste o no en un documento o título.

Por su parte, la causa generadora de la posesión o del dominio, salvo en el caso de la accesión natural, proviene del consentimiento, el cual, como elemento de existencia, debe otorgarse de cierta forma, siendo ésta "el signo o conjunto de signos por los cuales se hace constar o se exterioriza la voluntad del o los agen- tes de un acto jurídico y del ~ontra to" .~

Carlos A. Pelosi, afirma que, "sólo después de Cristo la palabra documento logra su actual significado de escritura o papel, en el que se hace constar alguna cosa y el de título( ...) el de prueba o constancia de ese d e r e ~ h o " ; ~ por ello, en el segundo de los sentidos, --

Diccionario Jurídico Mexicano, Universidad Nacional Autónoma de México, Institu- to de Investigaciones Jurídicas, pág. 2885.

Albaladejo, Manuel, citado por Bernardo Pérez Fernández del Castillo, Derecho notarial, Pornía, México, 1989, pág. 64.

PELOSI, Carlos A., El documento notarial, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo de Palma, Buenos Aires, Argentina, 1992, pág. 4.


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"titulo" es el documento en el que se hace constar la causa generadora de la posesión o el dominio, en este sentido podemos hablar de: documento, contrato, escritura, titulación, título administrativo, siendo todos el continente de la causa generadora.

El acuerdo de voluntades como tal, deberá exteriorizarse frente a la sociedad, también de cierta manera, ésta siguiendo a Pérez Fernández del Castillo, debe identificarse como formalismo o formalidad, entendiéndose por éstos "el conjunto de normas establecidas por el ordenamiento jurídico o por las partes que señalan cómo se debe exteriorizar la voluntad, para la validez del acto jurídico y del ~ontrato".~

Así, el formalismo denominado título, como medio de exterio- rización e identificación del acuerdo de voluntades, causa generadora de la posesión, podrá ser: un documento firmado por las partes, o bien, un escrito firmado por las partes y testigos; también, un escrito firmado por las partes ratificado ante un funcionario de la Administración Pública o ante un Juez o ante Notario Público e incluso, cuando la ley así lo establezca, el acto jurídico deberá otorgase ante Notario.

La necesidad de que la sociedad conozca los términos del acuerdo de voluntades, que redunda en conocimiento pleno de las partes involucradas en cuanto al alcance de sus derechos y obliga- ciones, así como en la certeza de que el Estado las obligará a cumplir con lo pactado, que es la esencia de la seguridad jurídica, llevó al legislador a sancionar al acto que le falte formalismo o formalidad con la nulidad relativa, concediendo a las partes el derecho de exigir que el acto jurídico revista la forma establecida por la ley mediante la actio pro forma.

La manera en que se debe exteriorizar el acuerdo de voluntades, es de tal manera trascendente para el derecho que "no hay acto jurídico sin forma, elemento constitutivo del acto jurídico como el ~ontrato".~

Como se verá más adelante, la necesidad de otorgar seguridad jurídica en la tenencia de la tierra y de la vivienda ha sido materia de innumerables acciones de Gobierno, tanto a nivel Federal como local, llegándose incluso a establecer, en el ahora Código Civil Federal, requisitos mínimos para la titulación, situación que implica a la postre mayor inseguridad para el gobernado.

Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho notarial, Pomía, México, 1989, pág. 64.

Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, k h o no- Po&, México, 1989, pág. 64.




2.2. Sistemas de titularidad

La historia y el desarrollo social y económico de México, nos obligan a abordar el tema de titulación, tomando en cuenta el derecho común, el derecho social, específicamente el laboral y la legislación específica en materia de vivienda, incluyendo a las enti- dades encargadas de llevar a cabo la política de vivienda, ya que determina las formas de titulación.

En México, el derecho a la vivienda se establece en dos líneas paralelas; una como parte de la protección a la clase trabajadora y la otra como un derecho general para todas las familias.

La primera de las líneas, parte del texto original de la Consti- tución Política de los Estados Unidos Mexicanos de 1917, en la que la fracción XII del artículo 123, estableció a cargo de los empleadores en negociaciones agrícolas, industriales, mineras o de cualquier otra clase, situadas fuera de los centros de población, la obligación de "proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higié- nicas", por las que podrían cobrar como renta mensual máxima el medio por ciento del valor catastral del inmueble. Igual obligación se estableció en los casos en que, estando dentro de los centros de población, se encontrarán con más de cien trabajadores.

El derecho a la vivienda de los trabajadores, en realidad, no obstante las diversas legislaciones secundarias que existieron, no fue por todos respetado,' así, en 1970, con la Nueva Ley Federal del Trabajo, se intenta hacer positiva la norma constitucional, a cargo de los empleadores.

Es importante destacar que hasta el principio de la década de los setentas, en la obligación de dotar de vivienda sólo existía un obligado, el empleador, sin embargo, la posición del sector patro- nal basada en el incremento de los costos de producción y su consecuente repercusión en la sociedad, llevaron a un nuevo plan- teamiento, la corresponsabilidad de los tres sectores, empleador, trabajador y el Estado, que culminó con la reforma a la fracción XII del artículo 123 constitucional y a la Ley Federal del Trabajo, así como con la promulgación de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la %vienda para los Trabajadores; así, con las aportaciones que los empleadores hacen a este fondo, se da por cumplida la obligación

' En el sector privado, normalmente fueron las empresas transnacionales las que cumplieron con esta obligación y en el sector público el Instituto Mexicano del Seguro Social desde el año de 1953, edifica vivienda para darla en renta a sus trabajadores.

Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 14 de febrero de 1972.




de dotar a los trabajadores de vivienda, en la inteligencia de que tal obligación ya no es exclusiva de aquellos empleadores que tuvieran más de cien trabajadores en los centros de población o que sus esta- blecimientos se encontraran a más de tres kilómetros de tal centro, sino que a partir de entonces, es obligación de todo empleador y derecho de todo trabajador, que nace por la relación l a b ~ r a l . ~

Los trabajadores al servicio del Estado, en los términos de la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabaja- dores al Servicio del Estado,l0 gozan del derecho a la vivienda, en la que se establece con carácter obligatorio además de los siguientes seguros, prestaciones y servicios, entre ellos, los de arrendamien- to o venta de habitaciones económicas pertenecientes al Instituto, así como préstamos hipotecarios y financiamiento en general para vivienda, en sus modalidades de adquisición en propiedad de terrenos y/o casas habitación, construcción, reparación, ampliación o mejoras de las mismas; así como para el pago de pasivos adquiridos por estos conceptos, que se efectúan al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabaja- dores al Servicio de Estado."

Los miembros de las Fuerzas Armadas también gozan del derecho a la vivienda, en los términos de Ley del Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas.12

La ley crea un organismo público descentralizado federal, con personalidad jurídica y patrimonio propio, denominado Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas, al que corresponde, entre otras cosas: administrar los recursos del Fondo de la Vivienda para los miembros del activo del Ejército, Fuerza Aérea y Armada, a fin de establecer y operar un sistema de financiamiento que les permita obtener crédito barato y suficiente para:

a) La adquisición en propiedad de habitaciones cómodas e higiénicas, incluyendo las sujetas al régimen de condominio;

6) La construcción, reparación, ampliación o mejoramiento de sus habitaciones, y

c) El pago de pasivos contraídos por los conceptos anteriores.

Las reglas para las aportaciones de los empleadores, así como la administración de los mismos, en la actualidad se rigen por lo dispuesto en la Ley de las Mores.

lo Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 1983. " El ISSSTE desde su creación apoya a los trabajadores al servicio del Estado para

la adquisición de vivienda vía créditos hipotecarios y en alguna época con arrendamiento de casa habitación.

l 2 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 29 de junio de 1976.




La segunda línea, se inicia en la primera mitad de los años sesentas al establecerse por el Gobierno Federal un Programa de Financiamiento para la vivienda que, años después se tradujo en una garantía prevista en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, específicamente en el sexto l3 párrafo del artícu- lo cuarto, según el cual:

Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios para alcan- zar tal objetivo.

Este nuevo derecho social a la vivienda difiere del señalado en líneas anteriores en lo siguiente:

A. Se consagra el derecho para toda familia, es decir que no se trata de un derecho de clase.

B. No existe un obligado directo a proporcionar vivienda, como en el caso de los empleadores.

C. Si bien el Estado tampoco es el obligado a proporcionar vivienda, si debe establecer los instrumentos y apoyos para satisfacer esta necesidad.

La reglamentación del citado precepto constitucional corresponde a la Ley Federal de Vivienda,I4 cuyas disposiciones son de orden público e interés social, teniendo por objeto establecer y regular los instrumentos y apoyos para que toda familia pueda disfrutar de vivienda digna y decorosa.

La Ley citada establece que la vivienda de interés social es aquélla cuyo valor, al término de su edificación, no exceda de la cantidad que resulte de multiplicar por diez el salario mínimo general elevado al año, vigente en la zona de que se trate y como lineamientos generales de la política nacional de vivienda, entre otros:

a) La ampliación de las posibilidades de acceso a la vivienda que permita beneficiar el mayor número de personas, atendiendo preferentemente a la población urbana y rural de bajos ingresos;

B ) La constitución de reservas territoriales y el establecimiento de oferta pública de suelo para vivienda de interés social, para evitar la especulación sobre el suelo urbano, prever sus requerimientos y promover los medios y formas de adquisición del mismo;

lY Este párrafo se adicionó por Decreto publicado el 19 de enero de 1983. l4 Publicada en el Diario Ojicial de la Federación el 7 de febrero de 1984.




c) La ampliación de la cobertura social de los mecanismos de financiamiento para la vivienda, a fin de que se canalice un mayor volumen de recursos a los trabajadores no asalariados, los mar- ginados de las zonas urbanas, los campesinos y la población de ingresos medios;

d) La coordinación de los sectores público, social y privado para estimular la construcción de vivienda en renta, dando preferencia a la vivienda de interés social;

e) El impulso e integración de la función de la vivienda en su entorno ecológico así como un factor de ordenación territorial y estructuración interna de los centros de población y de arraigo y mejoría de la población rural en su medio.

En el año de 1996, se reformó la Constitución de los Estados Unidos Mexicanos, a fin de definir en su artículo 44 la naturaleza jurídica del Distrito Federal, estableciéndose en el artículo 122 que su Gobierno está a cargo de los Poderes Federales y de autoridades locales, siendo éstas el Ejecutivo, a cargo del Jefe de Gobierno; el Legislativo, que compete a la Asamblea Legislativa y Judicial, a cargo del Tribunal Superior de Justicia.

E1 Jefe de Gobierno es el Titular del Ejecutivo y la administra- ción pública en la entidad, siendo electo por votación universal, libre, directa y secreta.

La Asamblea Legislativa se integra por diputados electos cada tres años por voto universal, libre, directo y secreto.

El Tribunal Superior de Justicia y el Consejo de la Judicatura, ejercen la función judicial del fuero común.

La reforma constitucional dotó de facultades expresas a cada uno de los órganos de Gobierno, correspondiendo a la Asamblea Legislativa, entre otras, las siguientes:

a) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y Registro Público de la Propiedad y de comercio;

b) Legislar en materia de planeación del desarrollo; en desarrollo urbano, particularmente en uso del suelo; preservación del medio ambiente y protección ecológica; vivienda; construcciones y edificaciones; vías públicas, tránsito y estacionamientos; adquisicio- nes y obra pública; y sobre explotación, uso y aprovechamiento de los bienes del patrimonio del Distrito Federal.




En el ejercicio de sus facultades, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal decretó la Ley de Vivienda del Distrito Federal,15 según la cual la Política de Vivienda debe considerar a la vivienda como factor de ordenamiento territorial, de desarrollo urbano y preservación de los recursos y características del medio ambiente, estableciendo como fines de la ley, entre otros:

a ) Orientar las disposiciones de carácter general del Gobierno en materia de vivienda, así como toda actividad tendiente a la producción, distribución, uso y mejoramiento de viviendas, inclui- do el equipamiento y servicios urbanos, en concurrencia con las diversas disposiciones económicas, sociales, urbanas y poblacionales establecidas para la Zona Metropolitana de la Ciudad de México;

b) Definir los lineamientos generales de la política y los programas de vivienda de la entidad;

c) Regular las acciones de los sectores público, privado y social dirigidas a garantizar el derecho y el disfi-ute de una vivienda digna y decorosa para toda familia que habite en el Distrito Federal;

d) Establecer los criterios de protección y promoción para la población formada por los adultos mayores y personas discapa- citadas, jefas de hogar, madres solteras, población indígena, pobla- ción con empleo temporal o informal (población vulnerable); la población cuyos ingresos familiares son hasta 3.7 salarios mínimos mensuales (población de bajos recursos económicos) y la población que vive en condiciones física y socialmente inseguras, con la amenaza de colapso y que pone en peligro su vida (población en situación de riesgo).

A diferencia de lo dispuesto por el párrafo sexto del artículo Cuarto Constitucional, la Ley de Vivienda del Distrito Federal, re- conoce el derecho ya no sólo de la familia, sino de todo habitan- te del Distrito Federal; sin que importe su condición económica, social, origen étnico o nacional, edad, género, situación migratoria, creencia política o religiosa; a tener una vivienda digna y decorosa, entendiéndose por tal "un lugar seguro, saludable y habitable que permita el disfrute de la intimidad y la integración social y urbana".16

Con miras al otorgamiento de financiamiento, estímulos fiscales y facilidades administrativas para la vivienda, en el Distrito Federal,

l 5 Publicada en la Gaceta OJicial del Distrito Federal el 2 de marzo del 2000. '"t. 3Y de la Ley de Vivieíida para el Distrito Federal.




se clasifica como de interés social o popular, según que, el valor no sea superior al equivalente a quince años de salario mínimo general, para la primera, y para la segunda, que su valor sea entre quince y veinticinco años de salario.

La vivienda también puede clasificarse en razón de la etapa de construcción, como progresiva y terminada.

La vivienda progresiva está destinada a satisfacer las necesidades habitacionales de la familia desde las etapas iniciales en un proceso paulatino y discontinuo de construcción y adaptación; la vivienda terminada, es aquella que se realiza en un proceso continuo y único de construcción.

La aplicación de la Ley de Vivienda para el Distrito Federal corresponde principalmente al Instituto de Vivienda del Distrito Federal, que aglutinará a los fideicomisos "CASA PROPIA" y "FIDEI- COMISO DE VIVIENDA Y DESARROLLO SOCIAL Y URBANO" y el propio Gobierno, a través de la Dirección General de Regulari- zación Territorial.

En cuanto al ámbito rural, la Ley Agraria1' establece como obli- gación del ejido, la delimitación de tierras para el asentamiento humano que debe ser la necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria, compuesta por los terrenos en que se ubique la zona de urbanización y fundo legal.

Dentro de estas tierras se encontrarán: (i) las aportadas por el p e blado al municipio o entidad correspondiente para destinarse a servicios públicos; (ii) la reserva de crecimiento del poblado y los solares.

En México, existe la Comisión para la Regularización (de la Tenencia de la Tierra,'* que es un organismo público descentralizado de carácter técnico social, con personalidad jurídica y patrimonio propios.

La gama de normas destinadas a regular y a solucionar el problema de la vivienda, hace necesario que analicemos someraniente las disposiciones que sobre el tema tiene cada ley.

A. LEY DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL PARA LA VMENDA DE LOS TRABAJADORES (INFONAVIT)

El artículo 42 de la Ley del Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda para los Trabajadores, antes de referirse a la titula.ción,

l7 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992. El Estatuto Orgánico de la CORETT, se publicó en el Diario Oficial de la Iiedera-

ción el día 12 de junio del 2000.




prevé que el destino de sus fondos será en primer lugar, para el financiamiento de la construcción de conjuntos de habitaciones, para ser adquiridas por los trabajadores con el crédito que el INFONAVIT les otorgue; y, como fines de que créditos individua- les, se tienen los siguientes:

a) La adquisición en propiedad de habitaciones; b) La construcción de vivienda; c) La reparación, ampliación o mejoras de habitaciones, y d) El pago de pasivos adquiridos por cualquiera de los concep

tos anteriores.

En cuanto a la forma del título o formalismo señala:

Los contratos y las operaciones relacionados con los inmuebles a que se refiere este artículo, así como el desarrollo y ejecución de los conjuntos de habitaciones que se edifiquen con financiamiento del Instituto, estarán exentos del pago de toda clase de impuestos, derechos o contribuciones de la Federación, de los Estados o del Distrito Federal y, en su caso, el precio de venta a que se refiere el artículo 48 se tendrá como valor de avalúo de las habitaciones ... Los contratos y las operaciones a que se refiere el párrafo anterior así como la constitución del régimen de propiedad en condominio de los conjuntos que financie el Instituto podrán hacerse constar en documentos privados, ante dos testigos, e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad que corresponda, con la constancia del registrador sobre la auten- ticidad de las firmar y de la voluntad de las partes.

En consecuencia, la forma de titulación tratándose de los trabajadores cuya relación laboral se rige por el apartado "A" del artículo 123 constitucional y la Ley Federal del Trabajo y sobre todo, cuando el financiamiento es por parte del INFONAVIT es: Escrito privado, ante dos testigos y ratificado ante el Registrador Público de la Propiedad de la entidad federativq en que se ubique el inmueble. Aún cuando parece atractiva la solución empleada en la ley del INFONAVIT, la inexperiencia, la falta de profesiona- lismo, aunado a la consecuente falta de matricidad, han motivado que este tipo de títulos acarreen serios problemas, por lo que re- cientemente el Instituto celebró convenios con el Colegio de No- tarios del Distrito Federal y un Convenio Marco con la Asociación Nacional del Notariado Mexicano, a fin de que los contratos y actos sobre inmuebles financiados por el INFONAVIT, se otorguen ante notario.




B. LEY DEL INSTITUTO DE SEGURIDAD Y SERVIDIOS SOCIALES DE LOS TRABAJADORES AL SERVICIO DEL ESTADO (ISSSTE)

Los trabajadores al servicio del Estado, tienen derecho a que el ISSSTE les proporcione, en inmuebles de propiedad de éste, habitaciones en arrendamiento con opción de venta, con la particu- laridad de que el derecho a adquirirlas también corresponde a los pensionados por esa Institución.

Por otra parte, como se apuntó en párrafos anteriores, los trabajadores al servicio del Estado tienen derecho a que el ISSSTE les otorgue crédito hasta por el ochenta por ciento del valor de avalúo de un inmueble, a menos que el interesado proporcione al Instituto otras garantías adicionales, suficientes para garantiza? el excedente.

Conforme a su ley, el ISSSTE puede celebrar contratos de promesa de venta; de compraventa a plazos con garantía hipotecaria; o bien, bajo la modalidad de reserva de dominio.

En todo caso, el trabajador entrará en posesión de la habitación sin más formalidades que la firma del contrato respectivo y hará los pagos mediante amortizaciones quincenales que incluirán capital e interés, siendo el plazo máximo para cubrir el precio del inmueble quince años.

En esta ley se concede a los trabajadores que hubiesen adquiri- do o construido su casa habitación con financiamiento del ISSSTE, exención de impuestos federales y del Distrito Federal, por el doble del crédito y hasta por la suma de diez veces el salario mínimo del Distrito Federal elevado al año, durante el término que el crédito permanezca insoluto.

En cuanto al título, en 1985, se reformó el artículo 118 para quedar como sigue:

Gozarán también de exención los convenios, contratos o actos en los que se hagan constar las correspondientes operaciones, los cuales tendrán el carácter de escritura pública para todos los efectos legales y se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad respectivo, incluyendo la constitución del régimen de propiedad en condominio que haga constar el Instituto en relación con los conjuntos que financie o adquiera, sin menoscabo de que el trabajador pueda acudir ante Nota- rio Público de su elección en las operaciones en que sea parte. Los gastos que se causen por los referidos conceptos serán cubiertos por mitad entre el Instituto y los trabajadores; para tal efecto la Junta Directiva tomando como base el arancel que establece los honorarios de los notarios, determinará el porcentaje de reducción de los mismos,




sin que dicha reducción pueda ser inferior al 50%. Las exenciones quedarán insubsistentes si los inmuebles fueran enajenados por los trabajadores o destinados a otros fines. El Instituto gestionará los convenios correspondientes con los gobier- nos de los Estados y Municipios para que los trabajadores protegidos por esta Ley gocen de las exenciones de impuestos que correspon- dan a la propiedad raíz, en los términos de este artículo.

Como se desprende de la transcripción anterior, dentro del tema que nos ocupa, en materia de habitación para los trabajadores al servicio del Estado, el título puede ser un documento privado que obviamente firmado por las partes, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad que corresponda a la ubicación del inmueble, o bien, un contrato otorgado ante notario, debiendo destacar que en este caso, se establece como obligación del fedatario el aceptar la reducción de sus honorarios hasta el 50%.

C. LEY DEL INSTITUTO DE SEGURIDAD SOCIAL PARA LAS FUERZAS ARMADAS MEXICANAS (ISFAM)

Esta ley señala que la venta de casas habitación construidas con patrimonio del Instituto, podrá hacerse a plazos, con garantía hipotecaria o con reserva de dominio.

Además, el Instituto podrá celebrar contratos de promesa de venta, en cuyo caso el militar entrará en posesión de la casa habi- tación sin más formalidad que la firma de1 contrato respectivo y cubrir el pago inicial que corresponda.

Conforme al artículo 12, los contratos deben sujetarse a las siguientes reglas:

1. El plazo para cubrir el precio del inmueble no excederá de quince años;

11. La tasa de intereses será la que fije la Junta Directiva, pero no excederá del 8% anual sobre saldos insolutos;

111. Si el militar hubiese pagado sus abonos con regularidad durante cinco años o más y se viere imposibilitado de continuar cubriéndolos, tendrá derecho a que el Instituto remate en pública subasta el inmueble y que el producto, una vez pagado el saldo insoluto y sus accesorios, se le entregue el remanente; N. Si la imposibilidad del pago ocurre dentro de los cinco

primeros años, el inmueble será devuelto a1 Instituto, rescindién- dose el contrato y sólo se cobrará al militar el importe de las rentas




causadas durante el período de ocupación del inmueble, devolvién- dose la diferencia entre éstas y lo que hubiere abonado a cuenta del precio. Para lo cual, debe fijarse desde la celebración del contrato la renta mensual que se le asigne al inmueble, y

V. Los honorarios notariales por el otorgamiento de las escrituras serán cubiertos por mitad entre el Instituto y los militares. El pago de los impuestos y gastos serán por cuenta exclusiva del comprador.

La forma para los contratos de venta, venta con reserva de dominio y constitución de garantía hipotecaria, tratándose de los inmuebles financiados por Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas, es la escritura pública; el de promesa, bastará con que conste por escrito; sin embargo, debe tenerse presente que la Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido que cuando en el contrato de promesa de venta existe principio de ejecución del contrato prometido, como es la entrega de la posesión o parte del precio, se está frente a un contrato de compraventa y no de promesa.

D. COMISI~N PARA LA REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA (COREm)

Corresponde a la COREm, entre otras:

a) La regularización de la tenencia de la tierra en donde exis- tan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales, comunales y de propiedad federal; en los dos primeros casos promoviendo la expropiación con la causa de utilidad pública consistente en la regularización, o bien, coadyuvando para que los ejidos o comunidades acuerden la autorización a fin de que sus integran- tes adopten el dominio pleno;

b) Promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y vivienda;

c) Suscribir las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios que regularice o enajene.

En la práctica de la CORETT, en razón de su estrecha vinculación a la materia agraria, el término título se emplea para referirse al con trato privado.

Como forma, deberá atenderse a las disposiciones del Código Civil del Estado en el que se celebre, para determinar si por la cuan- tía de contraprestación, puede ser en contrato privado y si deberá




o no ratificarse ante el registrador para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, por lo que se puede afirmar que depen- diendo del valor de operación, el título podrá ser vía contrato privado o escritura pública.

E. TITULACIÓN CONFORME A LA LEY AGRARIA

De acuerdo con lo establecido por la Ley Agraria, para que la asamblea delimite la zona de urbanización y su fraccionamiento (solares), aún cuando se trate de tierras propiedad del ejido, debe dar intervención al Municipio, ajustarse a las disposiciones, planes, programas y declaratorias en materia de desarrollo urbano, ecología y fraccionamiento, así como observar las reglas que dicte la Secre- taría de Desarrollo Social.

Todo ejidatario tiene derecho a que la asamblea del ejido, misma que debe llevarse a cabo ante la presencia de un represen- tante de la Procuraduría Agraria y con base al plano interior del ejido, le asigne gratuitamente en propiedad plena un solar. Cubier- tas las necesidades de los ejidatarios, si quedaren solares, el núcleo de población podrá arrendarlos o enajenarlos.

El acta de la asamblea se inscribirá en el Registro Agrario Nacio- nal y éste expedirá los títulos oficiales correspondientes, a favor de los ejidatarios, de los avecindados y en su caso del propio ejido.

Cuando se trata de ejidos en donde ya existe el fundo legal, que es la tierra destinada a los caseríos o poblados, la asamblea única- mente podrá delimitar el fundo, por lo que los títulos de propiedad se extenderán a favor de los poseedores, que serán las personas "que estén en posesión del solar en concepto de dueño".

La propiedad de los solares se acredita con los certificados expe- didos por el Registro Agrario Nacional, mismos que deberán inscn- birse en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

F. LA TITULACIÓN CONFORME AL DERECHO COMÚN

El Código Civil para el Distrito Federal, en materia de compraventa de inmuebles, así como en la constitución o transmisión de derechos reales y en la constitución de garantías, establece dos variables que determinan la forma del título:

a) En razón de valor del inmueble, y b) En razón de las personas que participan en el acto.




La primera forma a su vez se clasifica en tres supuestos: El primer supuesto lo encontramos en el párrafo primero del

artículo 2,317, que otorga el derecho a celebrar el contrato de compraventa, así como la constitución de derechos reales y de garan- tía en contrato privado firmado por las partes ante dos testigos, akbiéndo- se ratzficar las firmas ante Notario, Jua o ante el Registro Público de la Propiedad, siempre y cuando el valor del inmueble no exceda del equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal, en el momento de la operación.

El segundo supuesto está previsto en el artículo 2,321, que establece como forma, el hacer constar la transmisión en el certificado de inscripción de la propiedad, debiéndose ratificar ante el registrador las firmas de ambas partes, siempre y cuando:

a ) Se trate de inmuebles ya inscritos en el Registro Público de la Propiedad;

b) La venta sea al contado, y c) El valor del inmueble no exceda de la cantidad de trescien-

tas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distnto Federal.

El tercer supuesto lo prevé el artículo 2,320, que establece como forma la escritura pública, cuando se trate de inmuebles cuyo valor de avalúo exceda de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal.

La segunda variable, es decir, en razón de las personas que participan en el acto, contempla dos supuestos.

El primero, previsto en el segundo párrafo del artículo 2,317 que se refiere al Gobierno del Distrito Federal, otorgándole la facul- tad de otorgar el título mediante documento privado sin los requisitos de testigos ni de ratificación firmas, siempre que:

a ) Se trate de la enajenación de terrenos o casas para la cons- titución del patrimonio familiar o para las personas de escasos recursos económicos, y

b) El valor máximo del inmueble sea de hasta trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal.

El segundo supuesto lo regula el párrafo tercero del citado artículo, que involucra tanto al Gobierno del Distnto Federal en ejercicio de su función de regularización de la tenencia de la tierra en el Distrito Federal, como a una parte enajenante y una adqui-




rente, al igual que en el caso anterior, los contratos que celebren las partes podrán otorgarse mediante documento privado sin ningún otro requisito, siempre que el valor máximo del inmueble sea de hasta trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal.

En los contratos que lleve a cabo el Gobierno del Distrito Fe- deral, así como en los que resulten de la regularización de la tenencia de la tierra, según lo dispone cuarto párrafo del artícu- lo 2,317, podrán participar los notarios del Distrito Federal, que- dando obligados a reducir en un cincuenta por ciento la cuota que corresponda conforme al arancel.

3.1. El Registro ok la Propiedad Inmueble y el Título Administrativo

En México, el Registro Público de la Propiedad es de carácter declarativo, por lo que el acto jurídico, siempre extra registral, que reúne los requisitos de existencia y de validez, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, correspondiendo al Registro sólo el dar publicidad al acto, que en sentido materia es la eficacia jurídica de lo registrado, en razón de sus antecedentes y en sentido informativo, en cuanto facilita el conocimiento de los datos respecto de los bienes inscritos.

El procedimiento registral se inicia con la presentación al Regis- tro Público de los documentos inscribibles que, en los términos de lo dispuesto por el articulo 30, 42 del Código Civil para el Distrito Federal, son entre otros:

Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, trans- mita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean regis- trados.

Es claro que las referencias al "título" que hacen tanto el Códi- go Civil como el Reglamento del Registro Público de la Propiedad, es en cuanto a la formalidad requerida para el acto.

En tal razón, cuando el registrador lleva a cabo la calificación del titulo, deberá atender en primer término a la ley de origen del instrumento, a fin de determinar si el acto materia de la inscripción puede estar contenido en el tipo de documento que se le presen-




ta pudiendo ser estos públicos, carácter que sólo puede tener la escritura elaborada por un notario, o privados.

Tratándose de documentos privados, la ley fuente puede ser tanto el Código Civil como una ley especial o una ley administra- tiva, por ejemplo la Ley Agraria y la Ley del Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores.

Dentro del mismo concepto de documentos privados, el registrador deberá analizar si se trata un título elaborado por los par- ticulares en ejercicio del derecho que les otorga el artículo 2,317 del Código Civil para el Distrito Federal, caso en el que, además deberá estar debidamente ratificado ante Juez, Notario o registrador, o bien, si el título es el certificado de inscripción del inmueble en el que consten las firmas del vendedor y comprador, ratificadas ante el registrador, en los términos del artículo 2,321 del citado Código.

Por otra parte, corresponderá al propio registrador, antes de llevar a cabo el acto de la inscripción, determinar si se trata de un documento privado, título elaborado por un ente de la admi- nistración pública, federal o local, como lo son el Instituto del Fon- do para la Vivienda de los Trabajadores, Registro Agrario Nacional o el Gobierno del Distrito Federal, por condu-xo de la Dirección General de Regularización Territorial.

4. FUNCIÓN NOTARIAL Y TITULACIÓN

La Ley del Notariado para el Distrito Federal,lg regula como una garantía institucional al notariado en el marco del notariado latino, así como la función del notario como un tipo de ejercicio profesional del Derecho, estableciendo las condiciones necesarias para su correcto ejercicio imparcial, calificado, colegiado y libre.20

En base al artículo 7 V e esta ley, en el Distrito Federal, la función y documentación notarial está sujeta a principios regu- latorios e interpretativos tales como:

1. El de la conservación jurídica de fondo y forma del instrumento notarial y de su efecto adecuado; 11. El de la conservación del instrumento notarial y de la matricidad en todo tiempo del mismo; 111. El de la concepción del Notariado como Garantía Institucional;

l9 Publicada en la Gaceta Ofinal del Distrito Federal el 28 de marzo del 2000. 20 Art. 3Q de la Ley del Notariado para el Distrito Federal.




N. Estar al servicio del bien y la paz jurídicos de la Ciudad y del respeto y cumplimiento del Derecho; V. El ejercicio de la actividad notarial, en la justa medida en que se requiera por los prestatarios del servicio, obrando con estricto apego a la legalidad aplicable al caso concreto, de manera imparcial, pre- ventiva, voluntaria y auxiliar de la administración de justicia, respecto de asuntos en que no haya contienda. La uteralteridad es la actitud y procedimiento de asesoría notarial y de conformación del instrumento notarial que va más allá de una sim- ple imparcialidad, llevando al notario a ser un verdadero consultor o consejero de cada parte, con atención personal y entrega cuidadosa, de forma tal que se cubran los requisitos de asesoría y consejo para cada una de las partes o solicitantes del servicio, sin descuidar los de la contraparte, ni ser parcial contra ella, sino ejerciendo hacia ella la misma actitud, basada en lo justo concreto del caso que se trate. VI. El del cuidado del carácter de orden público de la función y su documentación en virtud del otorgamiento de la cualidad para dar fe, por el Jefe de Gobierno, a su actividad como Notario por la ex- pedición de la patente respectiva, previos exámenes que merezcan tal reconocimiento público y social por acreditar el saber prudencial y la práctica suficientes para dicha función, con la consecuente perte- nencia al Colegio y la coadyuvancia de éste a las funciones discipli- narias de vigilancia y sanción por parte de las autoridades, la conti- nuación del archivo del Notario por el Archivo (General de Notarías) y la calificación y registro de los documentos públicos reconocidos por esta Ley por el Registro Público (de la propiedad y del Comercio) tratándose de actos inscribibles.

Partiendo de los principios reguladores e interpretativos de la actividad documentadora del Notario del Distrito Federal, por su ejercicio profesional como asesor y creador del título apegado a lo justo y concreto del caso, el Estado por su fuerza legal le otorga a ese título el reconocimiento público y social, con la finalidad de proteger la seguridad jurídica de los otorgantes.

El Notario del Distrito Federal, históricamente ha sido uno de los eIementos fundamentales en el cumplimiento de las poIíticas gubernamentales en materia de vivienda y regularización de la tenencia de la tierra, apoyando desde tres ángulos:

El primero, desde el ángulo de la función que le es propia al Notario en elaborar las escrituras;

El segundo, que denomino social, en cuanto a que la población está convencida que el titulo que está otorgando ante notario tiene mayor aceptación por su credibilidad en la sociedad, y




El tercero, que es el económico, ya que en los programas sociales participa con aranceles reducidos.

Por lo anterior, el legislador del Distrito Federal estableció en el artículo 18 de la Ley del Notariado, la obligación de las autoridades y organismos de vivienda del Distrito Federal, cuando éstos intervengan en actos que tengan por objeto algún inmueble ubicado en el Distrito Federal, de requerir los servicios Únicamente de notarios de esta entidad para el otorgamiento de las escrituras relativas.

Para asegurar la participación de todos los notarios, las instruc- ciones se turnan al Colegio de Notarios del Distnto Federal, quien las gira a sus miembros por estricto orden de insaculación.

La materia de regularización territorial, conforme a la fracción XViII del artículo 23A de la Ley Orgánica de la Administración Pú- blica del Distnto Federal,21 es competencia de la Secretaría General de Gobierno, quien la ejerce por conducto de la Dirección Gene- ral de Regularización Territorial.

La fracción Vi del arti'culo 37 del Reglamento Interno de la Admi- nistración Pública del Distnto Federal22 establece la competencia de la citada Dirección General de Regularización Territorial para "Intervenir en el otorgamiento y firma de las escrituras públicas, de los convenios y los contratos que lo requieran".

Así, en el Distnto Federal, desde la lotificación de los predios expropiados a favor del Gobierno del Distnto Federal, bajo la causa de utilidad pública consistente en la regularización de la tenencia de la tierra, hasta la transmisión de cada uno de esos lotes, se hace en escritura pública, no obstante que podrían llevarse a cabo en los términos del artículo 2,317 del Código Civil para el Distrito Federal, es decir:

Mediante documento privado sin necesidad de testigos ni de ratificación de firmas, siempre que se trate de la enajenación de terrenos o casas para la constitución del patrimonio familiar o para las personas de escasos recursos económicos, cuyo valor máximo sea de hasta trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal.

Por otra parte, como se vio al analizar las leyes especiales, salvo en la Ley Agraria y en la del Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores, se prevé la participación del notario para la titulación.

Publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 29 de diciembre de 1998. * Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 11 de agosto de 1999.

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4.1. Registro público

En párrafos anteriores vimos que al registrador corresponderá llevar a cabo el análisis del título que se le presenta para su ins- cripción o anotación, debiendo definir en cada caso si es forma el título privado, o el administrativo o el notarial, aplicando entre otros principios registrales, el de calificación o legalidad.

La calificación es un acto unilateral que lleva al examen de los diversos aspectos jurídicos del instrumento a fin de determinar si es susceptible de inscripción, con lo que obtendrá la protección registra1 y la consecuente publicidad.

En caso de considerar que no reúne los requisitos, o que no se apega a la legalidad, podrá negar o suspender la inscripción, siempre y cuando la funde y motive.

El principio de legalidad persigue, bajo la base de la censura, la exactitud registral, según Carral y de Teresa, "el principio impide el ingreso al registro de títulos inválidos e imperfectos y así con- tribuye a la concordancia del mundo real y el mundo registral. Se llama así, por que conforme a él, se presume que todo lo registrado lo ha sido legalmente; y el medio de lograrlo es someter los títulos a examen, que es lo que se llama calificación regi~tral".~'

Para lograr lo anterior, el registrador debe realizar el estudio integral de documento para determinar la procedencia de su registro, según resulte de su forma, contenido y de su legalidad en función de los asientos registrales preexistentes y de los ordena- mientos aplicables.

Al registrador corresponderá calificar: 24

a) Que el documento es de los que deben inscribirse; b) Si éste reviste las formas extrínsecas que establece la ley; C ) Que en el documento aparezca que el fedatario o funciona-

rio hizo constar la capacidad de las partes o si es evidente la inca- pacidad;

d) Que el acto que consta en el instrumento no sea contrario a las leyes prohibitivas o de interés social;

e) Que exista congruencia o compatibilidad entre el documento y los antecedentes registrales;

Carral y de Teresa, citado por Jorge Mosset Iturraspe. Compraventa Inrnobilia- na. 2' ed, Ed. Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, Argentina, 1991.

'4 Art. 30, 21 del Código Civil para el Distrito Federal, a contrario sensu.

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fl Tratándose de hipoteca y demás derechos reales, que se indi- vidualice el monto por el que responde cada uno de los bienes, y

g) En general, que no le falte algún requisito establecido por la ley.

4.2. Ventajas y &sventajas &l instrumento notarial

El instrumento notarial, frente a cualesquier otro tipo de título, tendrá la ventaja de que éste siempre es elaborado por un profesional que accedió a la función notarial por examen de oposición, habiendo acreditado tanto sus conocimientos, como su calidad moral para ser depositario de la fe pública, instrumento para garantizar la seguridad jurídica.

En esa virtud, "en tanto no se declare judicialmente la falsedad o nulidad de un instrumento, registro, testimonio o certificación notariales, éstos serán prueba plena de que los otorgantes mani- festaron su voluntad de celebrar el acto consignado en el instrumento de que se trate, que hicieron las declaraciones que se namn como suyas, así como de la verdad y realidad de los hechos de los que el Notario dio fe tal como los refirió y de que observó las formalidades correspondiente^".^^

De lo anterior se desprende que el título, como instrumento público es el medio por el cual los otorgantes, previa asesoría y elaboración del documento por el notario, plasman para el futuro, de manera auténtica su voluntad y el consentimiento que tendrá los fines por ellos y por la ley previstos, incluso el de hacer ejecu- tiva la obligación; en suma, es la representación material de la seguridad jurídica.

Inconveniencia &l documento privado y titulo administrativo como sustento & la seguridad jurídica

A lo largo de este trabajo hemos visto que las políticas sociales y de desarrollo determinan que el legislador establezca, en el derecho común, formas de titulación privada, atendiendo al valor del inmueble, o bien, a la calidad de las personas que intervienen en el acto; en otros casos, ha creado leyes especiales en las que se

Art. 156 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal.




establece como forma la titulación en contrato privado otorgado por el propio organismo encargado de la política de vivienda.

Sin embargo, cuando se analiza el resultado, es decir el título administrativo, en relación con su aceptación por la sociedad, o el documento como prueba de la voluntad de las partes, el documen- to frente al riesgo de su deterioro e incluso su destrucción, nos queda la sensación de que, si bien es cierto que se resuelve un problema político, la solución no acarrea la seguridad jundica, fin del derecho y del Estado.

Conveniencia del instrumento público notarial como sustento de la seguridad jurídica en la titulación

A diferencia del título administrativo, el instrumento notarial proporciona seguridad jundica en cuanto que:

Se elabora por un especialista del derecho, cumpliendo una Ley que establece la forma de la forma, conforme a ella, el Notario, en cada instrumento asesora y aconseja a las partes y su actuación es imparcial. Además, el Notario elabora bajo su responsabilidad el documento que otorgan las partes, cerciorándose de su identidad y capacidad.

El documento, en razón de que el que lo elaboró es depositario de la fe pública, adquiere la calidad de documento público y como tal prueba plena, características que no puede tener ni el contrato privado ni el instrumento administrativo, ya que la fe pública solo la tienen aquellos a los que el Estado de manera expresa se las otorga.




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