entrega de arras y su registro contable

IVÁrea Contabilidad (NIIF) y Costos

IV-11Actualidad Empresarial N° 261 Segunda Quincena - Agosto 2012

Entrega de arras y su registro contable

Autora : C.P.C. Luz Hirache Flores

Título : Entrega de arras y su registro contable

Fuente : Actualidad Empresarial Nº 261 - Segunda Quincena de Agosto 2012

Ficha Técnica

1. IntroducciónEl presente informe tiene la finalidad de tratar sobre la contabilización del pago por concepto de ARRAS, convenido en los contratos preparatorios para las negocia-ciones de compra y venta de inmuebles, para ello vamos a abarcar la definición, clasificación del mencionado acuerdo y su aplicación práctica.

Así mismo, los invito a revisar las revistas Nos 216 y 242 de la primera quincena de octubre 2010 y noviembre 2011, respecti-vamente, en las cuales se ha desarrollado el marco tributario y legal de los acuerdos de Arras, desarrollados por el Dr. Mario Alva Matteucci1, el informe denominado “La entrega de arras y sus implicancias tribu-tarias en el IGV” (Área Tributaria); y el Dr. Cristhian Northcote Sandoval, el informe denominado “Los acuerdos preparatorios y las arras” (Área de Derecho Empresarial).

2. Marco general del contrato de arras

2.1.DefiniciónDel informe tributario desarrollado por el Dr. Mario Alva Matteucci - “La entrega de arras y sus implicancias tributarias en el IGV” vamos a extraer la definición del término ARRAS:

“De acuerdo a lo señalado por Cabanellas, las arras son definidas como “Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”2.

Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de un determinado acuerdo.

Resulta interesante en el desarrollo de este informe, extraer una aclaración que hace el Dr. Cristhian Northcote Sandoval en su informe “Los acuerdos preparato-rios y las arras”, sobre el término “arras” y señala:

1 Abogado. Profesor del Postítulo de Derecho Tributario en la PUCP y en la Facultad de Derecho de la UNMSM.

2 CABANELLAS, Guillermo. “Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual”. Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edición. Página 366.

Es una confusión muy común pensar que las arras son en sí mismas un contrato.

En realidad las arras son pactos que se pueden incorporar en un contrato, pero no son un fin en sí mismas y, por lo tanto, no se celebra un contrato de arras, sino que lo que se celebra es alguna forma contractual a la cual puede incorporarse un pacto sobre arras.

Siendo así, las arras son un pago en dinero que se efectúa en un contrato para cumplir dos finalidades, la de constituir un signo de la celebración de un contrato o la de constituir un respaldo con respecto a la celebración de un contrato definitivo.

En esta parte del desarrollo del acuerdo de arras, nos queda claro que no se de-nomina contrato, si no acuerdo de arras, el mismo que se incluye en un contrato preparatorio de compraventa de bienes muebles o inmuebles.

Además, el acuerdo de arras tiene como finalidad el aseguramiento de un contrato (confirmatorio) o de retractarse del con-trato preparatorio.

2.2.ClasificacióndelasarrasLas arras se clasifican de acuerdo a su finalidad en:

- Arras de confirmación - Arras de retracciónLos Título XIII y XIV del Código Civil desarrollan la clasificación de las arras, como sigue:

2.2.1.ArrasconfirmatoriasLa entrega de arras confirmatorias garanti-za el cumplimiento del contrato, por cuan-to representan un pago a cuenta (adelanto) respecto de la retribución pactada en un contrato o una obligación a devolver dicho arras si el vendedor incumple el contrato, o también representará una indemnización de presentarse el incumplimiento por parte del comprador. Por cuanto el registro con-table de la entrega de arras confirmatorias se realizará en función del suceso ocurrido en cada caso en particular, considerando los lineamientos legales desarrollados en el Título XIII del Código Civil.

Artículo 1477º.- Entrega y devolución de arrasLa entrega de arras confirmatorias impor-ta la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

Artículo 1478º.- Arras penalesSi la parte que hubiese entregado las arras

no cumple la obligación por causa impu-table a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Artículo 1479º.- Reglas aplicables a la indemnizaciónSi la parte que no ha incumplido la obliga-ción prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales.

2.2.2. Arras de retractaciónLa entrega de arras de retracción, permi-ten ejercer el derecho a retractarse o re-tirarse a cualquiera de las partes antes de la celebración de un contrato definitivo, por cuanto este acuerdo solo es posible en contratos preparatorios. El Título XIV del Código Civil desarrolla el aspecto legal de este acuerdo:

Artículo 1480º.- Arras de retractaciónLa entrega de las arras de retractación solo es válida en los contratos preparato-rios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

Artículo 1481º.- Efectos de la retrac-tación entre partesSi se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante.

Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejer-citar el derecho.

Artículo 1482º.- Renuncia al derecho de retractaciónLa parte que recibe las arras puede renun-ciar al derecho de retractación.

Artículo 1483º.- Efecto del contrato definitivoSi se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

2.3. Consideraciones tributariasMediante Decreto Legislativo Nº 1116, publicada el 7 de julio del presente, norma que modifica la Ley del IGV e ISC y la Ley que establece el Régimen de Percepciones del IGV, incorpora en el tercer párrafo del numeral 1, incisos a) y f) del artículo 3º del TUO de la Ley del IGV e ISC, como parte de la definición de VENTA a las arras, de la misma manera se incluye dentro de CONTRATO DE CONS-TRUCCIóN.

IV

IV-12 Instituto Pacífico N° 261 Segunda Quincena - Agosto 2012

Nº Fecha Glosa Cta. Debe Haber

X 02.06.12

Por las arras confirmato-rias, según acuerdo y factura Nº

001-000542

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 10,000.00 469 Otras cuentas por pagar diversas 469X Arras de confirmación

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 1,800.00 401 Gobierno Central 4011 IGV

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 11,800.00465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo

X 02.06.12

Por el pago, mediante

transferencia bancaria


4654 Inm., maq. y equipo10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 11,800.00 104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

- Por el pago del saldo del contrato de compraventa (17.06.12)


X 17.06.12

Por la can-celación del inmueble y

reconocimien-to del activo adquirido

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 55,000.00 331 Terrenos 332 Edificaciones

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 8,100.00 401 Gobierno Central 4011 IGV

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 10,000.00 469 Otras cuentas por pagar diversas

469X Arras de confirmación46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 53,100.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm., maq. y equipo

X 17.06.12

Por la transfe-rencia banca-ria, del saldo del contrato


4654 Inm., maq. y equipo10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 53,100.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 1041 Ctas. ctes. operativas

En ese sentido, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con IGV, esto en cumplimiento a lo indicado en el numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV: en el caso de la ventadebienesmuebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto percibido.

Sin embargo, para el caso de las arras de retracción, el naci-miento de la obligación tributaria nace por el exceso del límite reglamentado (15% del valor de la construcción).

Adicionalmente, las ARRAS recibidas generan la obligación de emitir un comprobante de pago, en la oportunidad de la percepción de las mismas.

3. Aplicación práctica

Caso Nº 1

PagodearrasdeconfirmaciónLa entidad inmobiliaria Venus S.A., dedicada a la construcción y venta de inmuebles, ha celebrado un contrato de compraventa

de un inmueble por un valor de S/.55,000 más IGV a distribui-dora Mantis S.A., dentro del contrato se incluye la cláusula por acuerdo del pago de arras confirmatorias por S/.10,000 más IGV a la fecha de la firma del contrato (02.06.12).

Según cláusula del contrato, el pago de las arras de confirma-ción se aplicarán contra el importe total del contrato (valor del inmueble); por cuanto el saldo de S/.45,000 se cancelará a los quince días de firmado el contrato (17.06.12), una vez cancelado se procede a la entrega del inmueble.

Se pide la contabilización del hecho económico tanto para la Distribuidora Mantis S.A. como para inmobiliaria Venus S.A.

Solución:

Contratodecompraventa V. vta. IGV Total

Arras de confirmación 10,000.00 1,800.00 11,800.00

Saldo del contrato 45,000.00 8,100.00 53,100.00

Total 55,000.00 9,900.00 64,900.00

a. Distribuidora Mantis S.A.:- Por el pago de las arras de confirmación (02.06.12)

Aplicación Práctica

IVÁrea Contabilidad (NIIF) y Costos

IV-13Actualidad Empresarial N° 261 Segunda Quincena - Agosto 2012

b. InmobiliariaVenusS.A.:- Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:


X 02.06.12

Por las arras confirmatorias según acuerdo en contrato de compraventa

12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS 11,800.00

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera


122 Anticipos de clientes

122X Arras de confirmación

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 1,800.00

401 Gobierno Central

4011 IGV

X 02.06.12Por el abono

en cuenta corriente

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 1,800.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

1041 Ctas. ctes. operativas




- Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:


X 17.06.12Por la venta

del inmueble según contrato





122 Anticipos de clientes

122X Arras de confirmación

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR 8,100.00

401 Gobierno Central

4011 IGV

70 VENTAS 55,000.00

702 Productos terminados

7024 Productos inmuebles terminados


en cuenta corriente

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 53,100.00






Caso Nº 2

Pago de arras de retracciónLa entidad Majestic S.A. desea adquirir un inmueble, para ello se ha contactado con las inmobiliaria Narnia S.A., a fin de obtener información de los inmuebles con las características y ubicación deseada por Majestic S.A., habiendo pactando un arras de retracción por parte del comprador, equivalente al 8% del importe del inmueble (S/.95,000) más IGV.

El inmueble valorizado por el cual se realiza el contrato prepa-ratorio, se encuentra aún en trámites de traspaso de propiedad a la inmobiliaria en fecha 02.05.12, habiendo estimado un plazo de 15 días para su regularización. Debiendo comunicarse y elaborarse el contrato definitivo de compraventa del inmueble el 18.05.12.

La cláusula contemplada en el contrato de opción (contrato preparatorio) referido a las arras de retracción, señalaba

que el pago de las arras de ejercer la retracción de comprar el inmueble, quedará en poder del vendedor como una reparación económica por el perjuicio causado, al no con-cretarse la venta.

El 18.05.12 Majestic S.A. decide retractarse de realizar la ad-quisición del inmueble.

Se pide la contabilización del hecho económico tanto para Majestic S.A. como para inmobiliaria Narnia S.A.

Solución:

Contratodecompraventa V. vta. IGV Total

Valor del inmueble 95,000.00 17,100.00 112,100.00

Arras de retracción (8,968.00)

Saldo por regularizar si se realiza la venta 103,132.00

IV

IV-14 Instituto Pacífico N° 261 Segunda Quincena - Agosto 2012

a. Majestic S.A.:- Por el pago de las arras de retracción (02.05.12)


X 02.05.12

Por las arras de retracción acordadas y facturadas

16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS 8,968.00

162 Reclamaciones a terceros

1629 Otras inmobiliaria Narnia S.A.

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 8,968.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado


X 02.05.12 Por el pago


465 Pasivo por compra de activo inmovilizado


10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 8,968.00



- Por ejercer la opción de retracción de comprar el inmueble (18.05.12)


X 18.05.12

Por el reco-nocimiento

de la pérdida obtenida por la retracción

de comprar el inmueble

65 OTROS GASTOS DE GESTIÓN 8,968.00

659 Otras gastos de gestión

6599 Otros gastos de gestión

6599x Arras de retracción

16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS 8,968.00

162 Reclamaciones a terceros

1629 Otras inmobiliaria Narnia S.A.

X 18.05.12 Por el destino de la pérdida

91 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 8,968.00

79 CARGAS IMPUT. A CUENTAS DE COSTOS Y GASTOS 8,968.00

b. InmobiliariaNarniaS.A.:- Por la recepción de las arras de retracción (02.05.12)


X 02.05.12

Por las arras de retracción acordadas y facturadas





461 Reclamaciones de terceros

461X Emp. Majestic S.A.


en cuenta corriente

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 8,968.00






- Por la recepción de las arras de retracción (18.05.12)


X 18.05.12

Por el recono-cimiento del ingreso por retracción, optado por

Majestic. S.A.


461 Reclamaciones de terceros

461X Emp. Majestic S.A.

75 OTROS INGRESOS DE GESTIÓN 8,968.00

759 Otros ingresos de gestión

7599 Otros ingresos de gestión

Aplicación Práctica

entrega de arras y su registro contable

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