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Un ensayo sobre Tortugas Norte 2015TRANSCRIPT
ENSAYOENSAYOTORTUGAS NORTE EN 2015TORTUGAS NORTE EN 2015
UN SUEÑO PERO, SE HIZO REALIDAD ?UN SUEÑO PERO, SE HIZO REALIDAD ?
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En 1998 escribí EL ESCONDIDO …..un ensayo En 1998 escribí EL ESCONDIDO …..un ensayo sobre 400 has en PILAR de Juan Peirano sobre 400 has en PILAR de Juan Peirano (*disponible para leer). En aquel momento el (*disponible para leer). En aquel momento el viaje era en helicóptero y en un sueño….ayer viaje era en helicóptero y en un sueño….ayer hablé con El Señor de arriba y me sopló al oido hablé con El Señor de arriba y me sopló al oido esto que sigue. Creo que cierra, que tiene esto que sigue. Creo que cierra, que tiene sentido ….y si vuela demasiado ….sabemos a sentido ….y si vuela demasiado ….sabemos a quien podemos echarle la culpa….ah!, las quien podemos echarle la culpa….ah!, las imprecisiones son de quien escribe no de Él.imprecisiones son de quien escribe no de Él.El viaje no fue en helicóptero sino en Google El viaje no fue en helicóptero sino en Google earth, más seguro, cómodo y barato….earth, más seguro, cómodo y barato….
Con qué meCon qué me encontré en elencontré en el
2015 ?2015 ? Tengo mucho escrito sobre el tema y Tengo mucho escrito sobre el tema y
http://tortugasnorte.blogspot.comhttp://tortugasnorte.blogspot.com resume bastante bien las ideas (apenas resume bastante bien las ideas (apenas la paciencia de leer) no hace falta tanto, la paciencia de leer) no hace falta tanto, en en Estrategia de un Master Plan de Estrategia de un Master Plan de Generación Espontánea de Agosto Generación Espontánea de Agosto 20072007 se puede encontrar lo último. se puede encontrar lo último.
Resumen de lo que me Resumen de lo que me encontré en el 2015encontré en el 2015
El original Tortugas Norte creció hasta El original Tortugas Norte creció hasta Constituyentes, frente al FONAVI para dar Constituyentes, frente al FONAVI para dar entrada a la mega propuesta de entrada a la mega propuesta de PEGASUS. Así entran el MIRAFLORES, el PEGASUS. Así entran el MIRAFLORES, el ARANZAZU, Sta. María de los OLIVOS, ARANZAZU, Sta. María de los OLIVOS, las 27 has. de E. JUNOR etc. las 27 has. de E. JUNOR etc. Este crecimiento no cambia su perfil, Este crecimiento no cambia su perfil, apenas se tuvieron que adaptar algunos apenas se tuvieron que adaptar algunos sectores.sectores.
Familias instaladas: 8.000Familias instaladas: 8.000 Superficie de Tortugas Norte (ampliada): 600/700 hasSuperficie de Tortugas Norte (ampliada): 600/700 has Barrios en total: 30 Barrios en total: 30 Colegios-Campo de deportes-Clubes (los tres conceptos en el mismo predio): 11Colegios-Campo de deportes-Clubes (los tres conceptos en el mismo predio): 11 Colegio “mano amiga” para alumnos vecinos que no pueden pagarColegio “mano amiga” para alumnos vecinos que no pueden pagar Escuela de oficios: sponsoreada y dirigida por las industrias aledaneas (PARQUE Escuela de oficios: sponsoreada y dirigida por las industrias aledaneas (PARQUE
OX y otras) OX y otras) Universidad Oak hill: inaugurando su 1er año en el 2015Universidad Oak hill: inaugurando su 1er año en el 2015 KLIP 1 y KLIP 2 : KLIP 1 y KLIP 2 : en F.DIAZ y P. ARGENTINAS, epicentro de Tortugas Norte. Con en F.DIAZ y P. ARGENTINAS, epicentro de Tortugas Norte. Con
locales comerciales, oficinas, consultorios, departamentos, bares, restaurantes, locales comerciales, oficinas, consultorios, departamentos, bares, restaurantes, multiplay, pubs, gimnasios etc etc multiplay, pubs, gimnasios etc etc el Gran lugar de encuentro de todas las el Gran lugar de encuentro de todas las edades.edades.
TOP ONE (con ese nombre ?)TOP ONE (con ese nombre ?) La propuesta del Grupo PEGASUS. El hiper más La propuesta del Grupo PEGASUS. El hiper más completo y atrapante del país, con todos los comercios, diversiones, servicios etc completo y atrapante del país, con todos los comercios, diversiones, servicios etc etc . etc . La familia entra a medio día y sale recién a la noche…todos entretenidosLa familia entra a medio día y sale recién a la noche…todos entretenidos
Tennis Ranch: 1, club por acciones, 20 canchas, club house etc etc. Muy buena Tennis Ranch: 1, club por acciones, 20 canchas, club house etc etc. Muy buena escuela de tenis, torneos, interclubes y mucha actividad social demás de la escuela de tenis, torneos, interclubes y mucha actividad social demás de la deportiva.deportiva.
Club de Golf: 1, 9 hoyos par 3 bordeando el Arroyo Garìn (donde no se puede Club de Golf: 1, 9 hoyos par 3 bordeando el Arroyo Garìn (donde no se puede construir) y un Driving-range (para tirar pelotas). La ubicación de Tortugas Norte construir) y un Driving-range (para tirar pelotas). La ubicación de Tortugas Norte permite tener a menos de 15 minutos, 30 canchas de golf con posibilidades de permite tener a menos de 15 minutos, 30 canchas de golf con posibilidades de jugar de lunes a viernes y sábados y domingos en abiertos o torneos por invitaciòn. jugar de lunes a viernes y sábados y domingos en abiertos o torneos por invitaciòn.
Clubes de Rugby de 1ª división: 1 seguro, tal vez 2Clubes de Rugby de 1ª división: 1 seguro, tal vez 2
Sensación general del lugar …..calles Sensación general del lugar …..calles pavimentadas… prolijas….espacios verdes bien pavimentadas… prolijas….espacios verdes bien tenidos….sin suciedad…. tránsito ordenado …tenidos….sin suciedad…. tránsito ordenado …semáforos ….iluminación …. bicicletas… niños semáforos ….iluminación …. bicicletas… niños caminando ….transporte local dentro de T.N. caminando ….transporte local dentro de T.N. ….SEGURIDAD….barrios vecinos mejorados ….SEGURIDAD….barrios vecinos mejorados ….guarderías….mini-clubes de barrio….etc. etc.….guarderías….mini-clubes de barrio….etc. etc.
Un diálogo muy oído en los restaurantes y bares Un diálogo muy oído en los restaurantes y bares …..Che….¿hace cuanto que no vas al Centro …? …..Che….¿hace cuanto que no vas al Centro …? Yo hace tres meses….. mirá….yo, la última vez Yo hace tres meses….. mirá….yo, la última vez que tuve que ir fue…….para tomar el avión para que tuve que ir fue…….para tomar el avión para ir a esquiar y estamos en verano.ir a esquiar y estamos en verano.
TORTUGAS NORTE en 2015…..es casi TORTUGAS NORTE en 2015…..es casi autosuficiente….ni siquiera se da cuenta que autosuficiente….ni siquiera se da cuenta que está a 40 km. de Bs. As.está a 40 km. de Bs. As.
Acciones realizadas Acciones realizadas para lograr este para lograr este Tortugas Norte 2015Tortugas Norte 2015 La Asociación de Tortugas Norte centraliza, facilita y La Asociación de Tortugas Norte centraliza, facilita y
lidera estas acciones en beneficio de los que estamos lidera estas acciones en beneficio de los que estamos aquí.aquí.
-Siguiendo el sentido del Círculo Virtuoso del blogspot se -Siguiendo el sentido del Círculo Virtuoso del blogspot se llevaron adelante 4 Programas Buen Vecino ( *ver llevaron adelante 4 Programas Buen Vecino ( *ver adjunto ). Estos han sido un ejemplo del resultado adjunto ). Estos han sido un ejemplo del resultado positivo de la interacción entre los nuevos barrios y los positivo de la interacción entre los nuevos barrios y los vecinos que tienen dificultades económicas y sociales vecinos que tienen dificultades económicas y sociales para alcanzar una digna calidad de vida.para alcanzar una digna calidad de vida.
-En Constituyentes frente a TOP ONE (PEGASUS) se -En Constituyentes frente a TOP ONE (PEGASUS) se ensayó un Programa “Barrio por el ascenso” en las 30 ensayó un Programa “Barrio por el ascenso” en las 30 manzanas que la integran. Su resultado fue optimo, (manzanas que la integran. Su resultado fue optimo, (en en desarrollo). Como resultado dio un mejoramiento desarrollo). Como resultado dio un mejoramiento importante frente al híper y al Barrio en el terreno de E. importante frente al híper y al Barrio en el terreno de E. JUNOR formando un buen entorno.JUNOR formando un buen entorno.
INFRAESTRUCTURA INFRAESTRUCTURA
Se creó un fondo para enfrentar las obras de Se creó un fondo para enfrentar las obras de infraestructura necesarias en Tortugas Norte. infraestructura necesarias en Tortugas Norte. 1/3 lo pusieron los desarrollistas, 1/3 los 1/3 lo pusieron los desarrollistas, 1/3 los frentistas 1/3 los municipios correspondientes. frentistas 1/3 los municipios correspondientes. Así todos se beneficiaron y todos soportaron el Así todos se beneficiaron y todos soportaron el esfuerzo. Aquí no solo se incluyen pavimentos, esfuerzo. Aquí no solo se incluyen pavimentos, semáforos, iluminaciones sino también: semáforos, iluminaciones sino también: guarderías, salas de 1ºs auxilios, escuela de guarderías, salas de 1ºs auxilios, escuela de oficios etc. oficios etc.
SEGURIDAD SEGURIDAD
Con el estudio pensado en 2007 y puesto en Con el estudio pensado en 2007 y puesto en práctica y actualizado permanentemente, práctica y actualizado permanentemente, podemos decir que Tortugas Norte disfruta de podemos decir que Tortugas Norte disfruta de unos datos estadísticos de excelente unos datos estadísticos de excelente seguridad. seguridad. El resultado es que los niños El resultado es que los niños vuelven a transitar libremente sin riesgo vuelven a transitar libremente sin riesgo como en la época de nuestros abuelos.como en la época de nuestros abuelos. Hay Hay que resaltar que en este concepto, las que resaltar que en este concepto, las autoridades municipales y la Asociación se autoridades municipales y la Asociación se integraron perfectamente en este concepto. integraron perfectamente en este concepto.
INTERACCIÓN SOCIALINTERACCIÓN SOCIAL
Al ser vecinos, distintos niveles de Al ser vecinos, distintos niveles de posición social y económico, posición social y económico, inevitablemente se producen espacios y inevitablemente se producen espacios y tiempos de convivencias. Esta tiempos de convivencias. Esta Asociación ha llevado adelante en forma Asociación ha llevado adelante en forma exitosa y ya incorporando en la rutina de exitosa y ya incorporando en la rutina de vida: juegos intercolegiales con vida: juegos intercolegiales con participantes mezclados, interclubes, participantes mezclados, interclubes, encuentros culturales etc etc. encuentros culturales etc etc.
TRANSPORTE PUBLICOTRANSPORTE PUBLICO
A pesar que la bicicleta ha vuelto a ser el A pesar que la bicicleta ha vuelto a ser el vehículo preferido de todas las edades, vehículo preferido de todas las edades, un simpático mini colectivo recorre un simpático mini colectivo recorre Tortugas Norte con una buena Tortugas Norte con una buena frecuencia. Su aceptación hizo que la frecuencia. Su aceptación hizo que la subvención inicial hoy casi sea subvención inicial hoy casi sea innecesaria. innecesaria.
Cómo se generaron las participaciones para lograr el Cómo se generaron las participaciones para lograr el
fuerte crecimiento de Tortugas Norte desde el 2007fuerte crecimiento de Tortugas Norte desde el 2007
Los propietarios de tierras fueron desarrollando sus áreas Los propietarios de tierras fueron desarrollando sus áreas aportando éstas a distintos desarrollistas y, compartiendo aportando éstas a distintos desarrollistas y, compartiendo con ellos las utilidades:con ellos las utilidades:-Familia Roviralta: 68 has en una sola unidad-Familia Roviralta: 68 has en una sola unidad-Familia Galperín : 16 has en dos unidades -Familia Galperín : 16 has en dos unidades -Hnos. Gligsberg: 10 has en una sola unidad -Hnos. Gligsberg: 10 has en una sola unidad -Alberto Hurovich: 10 has en una sola unidad-Alberto Hurovich: 10 has en una sola unidad-E.Junor: 27 has en una sola unidad-E.Junor: 27 has en una sola unidad-Flia. Olaviaga: 3 has en dos unidades-Flia. Olaviaga: 3 has en dos unidades
Total: 134 has que se convirtieron en distintosemprendimientos siguiendo el espíritu de Tortugas Norte
Apareció entonces un grupo o fondo, formó Apareció entonces un grupo o fondo, formó un REIT y, fue comprando tierras libres a un REIT y, fue comprando tierras libres a precios aún baratos para desarrollar. Esta precios aún baratos para desarrollar. Esta tarea la realizó en menos de un año, en forma tarea la realizó en menos de un año, en forma muy laboriosa por el sigilo con que hubo que muy laboriosa por el sigilo con que hubo que hacerlo. Representó un total de 250 has a un hacerlo. Representó un total de 250 has a un costo promedio de u$s 12 por m2. costo promedio de u$s 12 por m2. Inmediatamente se desarrollaron proyectos Inmediatamente se desarrollaron proyectos que se convirtieron en diferentes que se convirtieron en diferentes emprendimientos también en el mismo emprendimientos también en el mismo espíritu de Tortugas Norte.espíritu de Tortugas Norte.
Y ....CÓMO RESULTÓ EL NEGOCIO ?Y ....CÓMO RESULTÓ EL NEGOCIO ? Pavada de pregunta….A mediados Pavada de pregunta….A mediados del 2015 hicimos una del 2015 hicimos una encuesta-encuesta-verdad, verdad, con todos los desarrollistas con todos los desarrollistas del 2007 en adelante, los propietarios del 2007 en adelante, los propietarios de tierras que las aportaron a de tierras que las aportaron a desarrollos y, el fondo que se desarrollos y, el fondo que se posicionó en el 2007.posicionó en el 2007.
Resultado de laResultado de la Encuesta EncuestaEste es el resultado como si todo (2007-2015) se hubiese hecho Este es el resultado como si todo (2007-2015) se hubiese hecho en un solo día facilitando comprensión y trabajo. La exactitud en un solo día facilitando comprensión y trabajo. La exactitud de los cálculos no es tan necesaria, el interés es transmitir el de los cálculos no es tan necesaria, el interés es transmitir el concepto.concepto.
-Unidades construidas y vendidas en los barrios nuevos: 5.500 -Unidades construidas y vendidas en los barrios nuevos: 5.500
-M2 construidos y vendidos (propios y comunes): 990.000 -M2 construidos y vendidos (propios y comunes): 990.000
- IDEM promedio por unidad - : 180 m2 - IDEM promedio por unidad - : 180 m2
-Costo promedio por m2 construido : u$s 700 67%-Costo promedio por m2 construido : u$s 700 67%
-Costo de tierra baldía p/m2 construido : u$s 47 4%-Costo de tierra baldía p/m2 construido : u$s 47 4%
-Costo de infra interna del barrio p/m2 construid : u$s 40 4%-Costo de infra interna del barrio p/m2 construid : u$s 40 4%
-Costo de infra externa al barrio p/m2 construid.: u$s 25 2%-Costo de infra externa al barrio p/m2 construid.: u$s 25 2%
-Precio de venta neto por m2 : u$s 1050 100%-Precio de venta neto por m2 : u$s 1050 100%
-Ganancia neta antes de Imp. a las Gs p/m2 cons: u$s 238 23%-Ganancia neta antes de Imp. a las Gs p/m2 cons: u$s 238 23%
-Superficie total de tierra baldía: 3.840.000 M2 -Superficie total de tierra baldía: 3.840.000 M2
-Sup. de tierra baldía por unidad construida: 388 M2-Sup. de tierra baldía por unidad construida: 388 M2
-El 50% de las unidades son town-houses, dormies o departamentos-El 50% de las unidades son town-houses, dormies o departamentos
-El 50% de las unidades son casas individuales en lotes medianos-El 50% de las unidades son casas individuales en lotes medianos
ComentarioComentario
Las unidades fueron pre-vendidas casi en su totalidad, Las unidades fueron pre-vendidas casi en su totalidad, siguiendo la estrategia de ventas y marketing que siguiendo la estrategia de ventas y marketing que veremos a continuación. Algunos desarrollistas e veremos a continuación. Algunos desarrollistas e inversores prefirieron conservar algunas unidades y inversores prefirieron conservar algunas unidades y obtuvieron ganancias muy superiores al momento de obtuvieron ganancias muy superiores al momento de venderlas, el valor de reventa de unidades está hoy venderlas, el valor de reventa de unidades está hoy en un 45% por encima del precio de la preventa.en un 45% por encima del precio de la preventa.
(al oído y chiquito…..el FONDO que se posicionó (al oído y chiquito…..el FONDO que se posicionó en tierras en el 2007 multiplicó su inversión en más en tierras en el 2007 multiplicó su inversión en más de cinco veces)de cinco veces)
ESTRATEGIA DE MARKETING ESTRATEGIA DE MARKETING UTILIZADAUTILIZADA
Trataré de resumir este punto, la base de esta estrategia fue seguir el Trataré de resumir este punto, la base de esta estrategia fue seguir el concepto del Círculo Virtuoso de concepto del Círculo Virtuoso de http://tortugasnorteblogspot.comhttp://tortugasnorteblogspot.com: Los : Los Barrios privados-los C.C.C. Colegios –Campo de deportes-Clubes de la Barrios privados-los C.C.C. Colegios –Campo de deportes-Clubes de la familia- KLIP1 Y2- los clubes de rugby-el club de tenis-la interacción con familia- KLIP1 Y2- los clubes de rugby-el club de tenis-la interacción con los barrios vecinos de otros niveles. los barrios vecinos de otros niveles. Todos estos conceptos fueron Todos estos conceptos fueron “atrayendo” en favor de Tortugas Norte, para convertir el lugar en el “atrayendo” en favor de Tortugas Norte, para convertir el lugar en el mejor lugar para vivir. mejor lugar para vivir.
Los diferentes grupos se fueron sumando, aportando el listado de sus Los diferentes grupos se fueron sumando, aportando el listado de sus integrantes a una integrantes a una Gran Base de datos que englobó un Gran “grupo Gran Base de datos que englobó un Gran “grupo de afinidad” (con distintos grados de afinidad). de afinidad” (con distintos grados de afinidad).
Esta Base de datos es la lista de “Invitados a vivir en Tortugas Esta Base de datos es la lista de “Invitados a vivir en Tortugas Norte”Norte”
Porque el gran concepto es que “los prospectos” compradores, en Porque el gran concepto es que “los prospectos” compradores, en su mayoría, salieron de esta lista y las ventas también en su su mayoría, salieron de esta lista y las ventas también en su mayoría se hicieron por invitación. Quienes están en la Base de mayoría se hicieron por invitación. Quienes están en la Base de datos serán los invitados con los descuentos y acceso a preventa datos serán los invitados con los descuentos y acceso a preventa correspondientes.correspondientes.
Distintos grupos o listas que Distintos grupos o listas que
compusieron la Base de Datoscompusieron la Base de Datos -Padres de alumnos de los colegios/campo de deportes en T.Norte-Padres de alumnos de los colegios/campo de deportes en T.Norte-Exalumnos de los colegios/campos de deportes en T. Norte-Exalumnos de los colegios/campos de deportes en T. Norte-Propietarios de los Country clubes vecinos (Tortugas, Olivos, Lagartos, -Propietarios de los Country clubes vecinos (Tortugas, Olivos, Lagartos, Mailing, Argentino, Highland etc. etc.) countries en los que los valores de Mailing, Argentino, Highland etc. etc.) countries en los que los valores de los terrenos triplican actualmente a los de Tortugas Norte haciendo los terrenos triplican actualmente a los de Tortugas Norte haciendo prohibitivo, para los hijos recién casados acostumbrados a este tipo de prohibitivo, para los hijos recién casados acostumbrados a este tipo de vida comprar su vivienda. Además, están ahora a menos de 15 minutos vida comprar su vivienda. Además, están ahora a menos de 15 minutos de la casa de sus padres.de la casa de sus padres.-Jugadores y sus familias de los clubes de rugby que se instalaron en -Jugadores y sus familias de los clubes de rugby que se instalaron en Tortugas Norte.Tortugas Norte.*Esta Base de datos tiene un estimado de alrededor de 50.000 *Esta Base de datos tiene un estimado de alrededor de 50.000 matrimonios entre 25 y 45 años con hijos. De esa base, 4.000 matrimonios entre 25 y 45 años con hijos. De esa base, 4.000 matrimonios se instalaron en Tortugas Norte durante 2007-2015. Los matrimonios se instalaron en Tortugas Norte durante 2007-2015. Los otros 1.500 matrimonios surgieron otros 1.500 matrimonios surgieron de la publicidad en los medios tradicionales.de la publicidad en los medios tradicionales.La ventaja de la venta por invitación es, favorecer con un descuento a La ventaja de la venta por invitación es, favorecer con un descuento a estos compradores, incluidos en pre-venta y creando la base de las estos compradores, incluidos en pre-venta y creando la base de las familias que echan raíces, familias que echan raíces, formando la personalidad formando la personalidad lugarlugar . .
MUY IMPORTANTEMUY IMPORTANTE
La orientación La orientación y liderazgo de la estrategia y liderazgo de la estrategia de marketing. El éxito de este desafío se de marketing. El éxito de este desafío se debió a que se utilizó el concepto de debió a que se utilizó el concepto de “moving planning”, propuesto y llevado “moving planning”, propuesto y llevado adelante por TN PROPIEDADES que consistió adelante por TN PROPIEDADES que consistió en ciceronear a todas las familias que se en ciceronear a todas las familias que se fueron instalando en Tortugas Norte durante fueron instalando en Tortugas Norte durante 2007-2015.2007-2015.Las inmobiliarias serias tuvieron posibilidad Las inmobiliarias serias tuvieron posibilidad de hacer negocios pero se priorizó al de hacer negocios pero se priorizó al comprador del perfil antes mencionado.comprador del perfil antes mencionado.