enfiteusis origen romano

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Facultad de Derechos y Ciencias Sociales, Reformas Agrarias

ENFITEUSIS ORIGEN ROMANO Enfiteusis significa en griego plantacin ya que eran tierras concedidas a los particulares con la finalidad de que las cultivaran. La enfiteusis romana surgi como producto de la unin de dos instituciones: el arrendamiento de las tierras pblicas que hacan los romanos (ager vectigali) y del ius emphyteuticum del derecho bizantino. Durante la Repblica romana, se produjo un gran proceso de expansin que culminara en el Imperio. Las tierras conquistadas dentro de la Pennsula Itlica se dividieron entre cultivadas y no cultivadas. Las primeras se otorgaron en propiedad a los ciudadanos mediante la particin que efectuaban los agrimensores, que revesta carcter sagrado. Las no cultivadas fueron entregadas por el estado a los particulares, por muy largo tiempo (manceps), generalmente a perpetuidad, con la condicin de que las cultivaran y pagaran un canon anual. Esta primera enfiteusis de carcter pblico fue luego utilizada por los particulares para dar sus propias tierras en enfiteusis a otros particulares, ya sea por mutua voluntad (contrato) o porque as lo haba dejado establecido el causante en su testamento. Son contratos reales (relacin directa del sujeto con la cosa) sobre cosa ajena, de creacin pretoriana. El enfiteuta tena derechos sumamente amplios sobre el fundo, ya que poda cambiar el destino econmico del mismo, con tal que abonara el canon anual y los impuestos. Tambin deba cuidarlo como un buen padre de familia. Si no abonaba los impuestos o el canon por tres aos era causal de que se extinguiera el contrato de enfiteusis. El enfiteuta poda transmitir su derecho de enfiteusis (no la propiedad ya que no era dueo del fundo) a sus herederos (mortis causa) o por actos inter vivos, vendiendo su derecho a un tercero. En este caso deba avisar su decisin al dueo del fundo quien tena dos meses para responder. Al cabo de los cuales, el propietario, poda ejercer un derecho de preferencia por el cual poda adquirirlo, con el objetivo de reunir en su persona la nuda propiedad y el uso y goce, siempre que ofreciera pagar el mismo precio ofrecido por el tercero. Si callaba o no decida comprarlo, poda el enfiteuta vender el derecho, entregando el 2 % del resultado de la venta al propietario (laudemio). Se discuti en la poca clsica sobre la naturaleza jurdica de este contrato. As, algunos sostenan que era una compra-venta, basndose en los derechos amplsimos del enfiteuta que lo asimilaban a un propietario. Otros, sostenan que era una locacin ya que a pesar de los derechos que posea sobre el fundo, estaba obligado a abonar un canon. La opcin por una u otra posicin tena muy importantes consecuencias en cuanto a los riesgos, ya que si aceptamos que se trata de una compra-venta, como el comprador asume los riesgos, ya que se convierte en propietario, el enfiteuta debera seguir pagando el canon a pesar de que el fundo se destruyera por causa fortuita o fuerza mayor. En cambio si consideramos que se trata de un alquiler, el inquilino no asume los riesgos de la cosa, si no fueron por su accionar, y en ese supuesto, si no puede usar ms el fundo, pues este se haya inutilizado, terminara la obligacin de pagar el canon. El emperador Zenn, solucin seguida por Justiniano, decidi que no se trataba ni de una venta ni de una locacin, sino que tena una naturaleza jurdica propia. Si el fundo

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se destruyera totalmente, el riesgo era para el propietario, que no percibira en el futuro, suma alguna ya que el contrato se terminara. Si el fundo se destruyera parcialmente, el riesgo quedaba a cargo del enfiteuta, quien deba seguir pagando el canon y los impuestos, a pesar de no poder usar el fundo en su integridad. La enfiteusis se terminaba por confusin, cuando el propietario compraba el derecho de enfiteusis, por destruccin total del fundo, por no pagar el enfiteuta el canon y los impuestos por tres aos, cuando el enfiteuta deterioraba el fundo de manera importante, por el cumplimiento del plazo o de una condicin resolutoria, si la hubiera. El enfiteuta gozaba para proteger sus derecho, de los interdictos posesorios (rdenes dadas por el magistrado para proteger la posesin), de las mismas acciones protectoras de la servidumbre (o sea, la confesoria y la negatoria). Posea, adems, una accin in rem (contra todos) llamada actio vectigalis, por la cual poda accionar contra quien turbara o impidiera el ejercicio de su derecho. Propietario del fundo: DOMINIUS EMPHYTEUTICARIUS Titular de la enfiteusis: ENFUTEUTA DERECHOS DEL ENFITEUTA: 1) 2) 3) 4) Gozar del fundo alterando su sustancia. Su destino no debe deteriorarla Disponer entre actos entre vivos o mortis causa Es poseedor del fundo en consecuencia adquiere los frutos Puede intentar interdictos posesorios (acciones posesorias)

OBLIGACIONES 1) El enfiteuta tiene la obligacin de poseer como lo hara un buen padre de familia 2) Le corresponder el pago de impuestos y tasas 3) Pagar la renta convenida con el dueo del dominio es decir el canon pactado 4) En el caso de transmitir sus derechos ya sea a titulo oneroso o gratuito deber anoticiar al dueo del dominio. este tendr un plazo de dos meses para poder adquirir por el mismo precio .Si es vendido a otra persona debera pagar el 2% del precio de venta del Dominus. CONSTITUCION El derecho de enfiteusis se constituye por actos entre vivos o de ltima voluntad sin formalidad alguna salvi los bienes pertenecientes a la Iglesia catlica EXTINCION En este caso se pueden distinguir: A) Extincin de pleno derecho 1) Perdida total del fundo

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2) Confusin 3) Mutuo consentimiento B) Extincin por sentencia judicial 1) Se da en el caso que la enfiteusis produzca un deterioro importante del fundo por ello se demanda su extincin 2) Incumplimiento de las cargas es el caso en que el enfiteuta no realiza el pago del canon por el tiempo de tres aos DEFENSAS El enfiteuta no tiene un derecho real sobre el fundo por ello se ve restringida su defensa al momento de ejercerlas s e valdr de: 1) Interdictos posesorios 2) Actio Vertigales 3) Negatorio y Confusorio LA ENFITEUSIS DE RIVADAVIA El origen de la enfiteusis: En julio de 1821 el gobierno de la Provincia de Buenos Aires designa una Comisin de Hacienda para establecer el monto de la deuda interna nacional. Si la provincia se haba apoderado del impuesto Nacional por excelencia -el de aduana- era justo corriese con los gastos nacionales, entre ellos la deuda contrada en los aos de la guerra de la independencia an pendiente de pago. Consista sta en cupones de la "Caja Nacional" de Pueyrredn del ao 1818, letras de tesorera en descubierto, jornales de soldados, crditos de proveedores y an expedientes coloniales anteriores a 1810. En fin: pequeos acreedores que no tuvieron padrinos influyentes para sacar adelante la orden de pago o cobrar sus letras antes de la crisis del Estado Nacional en 1820. Ahora la Nacin haba desaparecido, y sus crditos quedaban en el aire. Como la posibilidad de un cobro era remotsima y la urgencia de dinero mucha, la mayora de los titulares de esos crditos los haban traspasado por la dcima y an vigsima parte de su valor. Al nombrarse la Comisin de Hacienda, encargada de verificar el monto de esta deuda interna, y suponerse la posibilidad de cobrar, se produjo una puja para adquirir los crditos antes casi totalmente despreciados. Comerciantes bien informados los compran a 30 % los anteriores a 1810, a 45 '% los posteriores, William Parish Robertson, siempre bien informado, alienta a sus amigos ingleses a comprarlos pues sabe que "sern sostenidos (bearing out) por el gobierno" La Comisin de Hacienda se expide en octubre (1821); hay cerca de 1.600.000 pesos de deuda interna nacional (exactamente $ 1.598.224, 4 1/2); y el gobierno dicta el 30 de octubre la ley que crea la Caja de Amortizacin de Fondos Pblicos encargada de canjear los crditos por certificados de "fondos pblicos" que rentarn el 4 % los anteriores a 1810 y 6 % los posteriores. Se emiten cinco millones de certificados: dos

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millones son canjeados por los crditos impagos (despus del informe de la Comisin se descubren -y reconocen- otros $ 400.000 tal vez para redondear los dos millones) , y los restantes tres millones entregados en pago de gastos extraordinarios realizados en 1822 Los "fondos pblicos" estaban garantizados con especial hipoteca "sobre toda la propiedad mueble e inmueble de la provincia" (art. 2) , gozaban el privilegio de recibirse a la par en pago de derechos aduaneros, y sus servicios de intereses "son pagados con la misma puntualidad que los consolidados ingleses" informa Robertson al Foreign Office . No debe extraarse, por lo tanto, que su cotizacin subiera a ms de 90 % . Result un excelente negocio comprar crditos contra la Nacin a los titulares de los derechos a 30 y 45 %, y canjearlos por "fondos pblicos", y "quienes atendieron las recomendaciones de Robertson dice Ferns se beneficiaron grandemente" . "Una mitad de los fondos pblicos -informa en 1824 el Cnsul Parish al Foerign Office se supone que est en manos inglesas" . La otra mitad la tendran los comerciantes criollos vinculados al exterior, y los funcionarios del gobierno. Por un estado de los bienes de Rivadavia en 1832 se lo sabe titular de 200 mil pesos en "fondos pblicos" La tierra como garanta de deuda. Esa operacin cumplida con seriedad britnica era garantizada, como dijimos, por especial hipoteca sobre la tierra pblica. Por decreto de 17 de abril (de 1822) se inhibi la provincia para disponer de su propiedad: se prohibi a s misma "dar ttulos de propiedad, ni rematar, ni admitir denuncia de terreno alguno". La provincia inmoviliz su tierra pblica. Si no se poda vender el suelo, debera buscar otra manera de hacerlo producir y se pens en arrendarlo. Un decreto del 1 de julio "consultando el medio que ms puede en lo sucesivo aumentar el valor de la propiedad ms cuantiosa del Estado", orden "poner (las tierras pblicas) en enfiteusis con arreglo a la minuta de la Ley sobre terrenos". Esta minuta haba facultado al Escribano Mayor de Gobierno a extender escrituras de arrendamiento, con mencin del canon a convenirse, a todos cuantos denunciasen terrenos baldos; nada deca de la extensin mxima a conferirse, ni de la duracin del arrendamiento, ni la obligacin de poblar, quedando el canon sujeto a un acuerdo entre el denunciante y la provincia. No se trataba, por lo tanto, de un plan de colonizacin agraria, sino de un simple recurso financiero. Por decreto de 27 de setiembre de 1824 se fij el mnimo no el mximo a darse en enfiteusis: "No poda ser menor de media legua de frente por legua y media de fondo" (lo que se llamaba "una suerte de estancia") , no fuera a crearse un proletariado rural aprovechando las facilidades de la ley de terrenos. Las extensiones menores denunciadas como baldos perteneceran al lindero a "quien el gobierno considere con ms derecho" Se extienden las fronteras. No fueron muchas las solicitudes de enfiteusis entre 1821 y 1825; apenas de algunos propietarios por baldos. fiscales contiguos a sus propiedades. Es que la gran extensin de tierra sin dueo estaba ms all de los fortines y los indios andaban bravos esos aos. La antigua frontera de 1810 que corra al norte del Salado por los fortines Chascoms, Ranchos, Monte, Lobos, Carmen de Areco, Salto y Rojas se mantena sin

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variantes diez aos despus de la Revolucin. Solamente algunos estancieros emprendedores y en buenos trminos con los indios (Rosas, Ramos Mexa, Anchorena) se haban arriesgado a poblar el sur. Solamente a mediados de ese ltimo ao el gobernador Las Heras, dada la posibilidad de una guerra con Brasil, busc la mediacin pacifista de Juan Manuel de Rosas encomendndole un tratado de paz y limitacin de "fronteras"; Rosas, que hablaba la lengua indgena y era respetado y estimado por los caciques, consigui reunirlos en diciembre en un gran "parlamento" junto a la laguna del Guanaco. Tuvo un notable triunfo diplomtico pues los indios reconocieron la soberana Argentina, juraron la bandera azul y blanca y se comprometieron a cesar en sus malones y rechazar una posible invasin brasilea, a cambio de una ayuda anual de azcar, alcohol y carne de yegua que les pasara el gobierno. Qued sealada la nueva "frontera": de Baha Blanca a la laguna del Potroso (Junn), pasando por el volcn (cercanas de Balcarce) , Tandil y Cruz de Guerra (25 de Mayo) . Se gan, por lo tanto, toda la extensin entre la vieja lnea y la Sierra, abrindose posibilidades de llegar a Baha Blanca. Las concesiones de enfiteusis en la nueva frontera. En Londres los comisionistas del emprstito haban dado, el 1 de julio de 1824, validos de los "amplios poderes" otorgados por la ley, "todos los bienes, rentas, tierras y territorios" de Buenos Aires como garanta del emprstito concertado con Baring: el Bono General estableci, pues, una segunda hipoteca a favor de los tenedores de ttulos exteriores sobre la tierra ya gravada con primera hipoteca en garanta de los ttulos internos. A fines de 1824 se rene el Congreso Nacional. Por Ley de Consolidacin de la Deuda de 15 de febrero de 1826, extiende a toda la nacin la garanta hipotecaria que gravaba a la tierra de Buenos Aires. "Queda especialmente afectada al pago de la deuda nacional la tierra y dems bienes inmuebles de propiedad pblica cuya enajenacin se prohbe". El reglamento de la ley de fecha 6 de marzo debido a Rivadavia -presidente de la Repblica desde el 8 de febrero- destaca que "estn especialmente hipotecadas todas las tierras y dems bienes inmuebles". La tierra ganada a los indios en Buenos Aires y la seguridad por la paz del Guanaco, fue la causa de muchas concesiones de enfiteusis a partir de 1825 en los partidos de Dolores, Monsalvo (sur de Dolores) , Lobera, Volcn (sobre la sierra de este nombre) y Fuerte Independencia (Tandil) . El presidente de la Legislatura portea, Manuel Arroyo y Pinedo, denuncia doce leguas en Monsalvo, los representantes Bernardo Jos de Ocampo, Jos Arriaga, Sebastin de Lezica, Pedro Trpani, Pedro Echegaray, Jos Capdevilla, Manuel Domnguez, Francisco Senz Valiente, Jos B. Gallardo, etc., diversos lotes que iban de cuarenta leguas (Lezica) a tres (Echegaray) , bien que aqul en las arriesgadas fronteras del Volcn y ste en el custodiado Pergamino. En 1826, despus de la ley de Capitalizacin, en Monsalvo solamente se dieron cien leguas a la sociedad Aguirre y Rojas, veinte a Ambrosio Crmer, cuarenta y tres a Jos A. Capdevilla, cincuenta a Juan N. Fernndez (que adems consigui treinta en Independencia), treinta y una a Patricio Lynch (dueo de otras treinta en el Volcn), diecisis a Laureano Rufino, treinta a Prudencio Gmez, veintisiete a Santiago Tobal,

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veinticuatro a la sociedad Vela y Cornet. Era zona fronteriza y no todas pueden considerarse en rigor "latifundios" por su sola extensin. Pero casi todas tomaron ese carcter porque sus concesionarios no las explotaron directamente limitndose a subarrendarlas o dejarlas improductivas a la espera que pasasen los 33 aos de la amortizacin del emprstito. Las concesiones de enfiteusis no se redujeron a las tierras ganadas a los indios. Agrimensores hbiles localizaban baldos en regiones colonizadas de antiguo, y hubo solicitudes y concesiones de enfiteusis en Lujn, Cauelas, Chascoms y hasta San Isidro, Quilmes y Chacarita. Felipe Senillosa denuncia doce leguas en San Vicente, Galup y Lagos veinticuatro en Monte, Juan de la Fuente veinte en Pergamino, Juan Cano once en Rojas y Arrecifes. Pero nadie llega al misterio topogrfico del ingls Juan Miller que encuentra treinta y siete leguas fiscales en Cauelas; o de la sociedad de Flix Fras e Iramain que localizaron sesenta y tres en pleno Salto. La fiebre de las concesiones llev a algunos -ilusos o especuladores a denunciar ms all de las fronteras: el general Eustoquio Daz Vlez, titular de veinte leguas en Monsalvo, pide y obtiene ochenta y cinco entre Quequn Grande y Baha Blanca; Facundo Quiroga por su apoderado Braulio Costa, denuncia doce leguas al oeste de Bragado; y Toms Manuel de Anchorena, con quince leguas en el Fuerte Independencia y diecinueve y media en Monsalvo, solicita sesenta y ocho al sur de este punto. Eran derechos "en expectativa" de una futura extensin de las fronteras Desalojo de los intrusos. Las tierras ganadas a los indios estaban desiertas, pero no ocurra igual con las localizadas dentro de la primera lnea de fronteras. Eran "baldos" ocupados por criollos sin ms ttulo que una larga posesin, un rancho y algn rodeo de vacas. Muchos de ellos, sino todos, eran propietarios por posesin larga y pacfica, pero no haban gestionado su ttulo. El 28 de septiembre (1825) el gobierno de Las Heras dispuso que "quienes sin previo aviso se hallasen ocupando terrenos del Estado" gestionasen dentro de seis meses su concesin en enfiteusis bajo amenaza de desalojo. Ninguno lo hizo: posiblemente se creeran propietarios, o no leeran el Registro Oficial, no tendran la extensin mnima de una "suerte de estancia" para pedir la enfiteusis, o carecan de padrinos hbiles para sacarles adelante el expediente. En consecuencia el 15 de abril del ao siguiente (1826) , Rivadavia, ya presidente de la Repblica y dueo de Buenos Aires por la ley de capitalizacin, "en vista de no haberse ejecutado con todo rigor" el decreto del 28 de septiembre pasado, dispuso "desalojar irremisiblemente" por la fuerza pblica a los intrusos y entregar sus tierras a "quienes las haban solicitado en enfiteusis". Anotemos el primer efecto social de la enfiteusis: el desalojo de los que trabajaran la tierra para drsela a quienes especulaban con ella. La ley de enfiteusis de 1826. Ya estaba todo dispuesto para estabilizar las concesiones. La ley de enfiteusis dictada por el Congreso Nacional el 18 de mayo (de 1826) estableci en veinte aos la duracin de las concesiones, debiendo tasarse cada diez por un jury compuesto por

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vecinos del partido y titulares de derechos; el monto del arrendamiento anual sera el 8 % de la tasacin en los campos de pastoreo y 4 % en los de agricultura; se daban facilidades para el pago del primer ao abonndoselo en cuotas al solventarse la 2 y 3 anualidades. Tampoco deca nada del mximo a conferirse ni de la obligacin de poblar. La de 1826, como la de 1822, no era una ley de colonizacin, sino un expediente financiero para sacar provecho a una prenda hipotecada. No gust a algunos diputados que no se fijara un mximo de extensin a la tierra a concederse: el viejo y sensato Passo habl as: "Creo que no es conveniente -dijo en la sesin del 11-5-26 - que haya grandes propietarios y un montn de hombres pobres alrededor. . . creo que en un buen sistema de poblacin las tierras deben repartirse procurando que se formen fortunas mediocres". Agero, ministro de gobierno, acept "que hay ciudadanos que tienen en enfiteusis extensiones inmensas y todas yermas en perjuicio de la poblacin"; pero a su juicio el canon movible cada diez aos corregira el abuso La aplicacin de la ley result un fracaso, an desde un punto de vista exclusivamente financiero. Las tasaciones, realizadas por los mismos vecinos, fueron naturalmente bajas. Pero ni an as los enfiteutas pagaron la disminuida cuota de su canon. En realidad el alquiler de la tierra no era pagado por nadie: en las primeras concesiones de 1822 se haba fijado $ 80 la legua que nadie (o muy pocos) cumplieron. Rafael Saavedra, encargado provincial de recibirlo, informaba al gobierno en 1825 que "este ramo (el cobro del canon) es un ente ficticio o fantasma inanimado. . . por la poca delicadeza de los individuos a quienes se les ha concedido (la tierra), o por efecto de la corrupcin general de los aos que nos han precedido" No obstante haberse fundado en 1826 por decreto precedido de extensos considerandos el Departamento Topogrfico y Estadstico que llevara el Gran Libro de la Propiedad Pblica (con cuatro maysculas), en sustitucin de la vieja Comisin de Tierras manejada a la criolla, el nuevo organismo burocrtico no sirvi para gran cosa. Lo denuncia el 13 de febrero de 1828 el Colector de Impuestos de Dorrego, don Manuel Jos de la Valle (padre del general Lavalle): al desorden administrativo de la presidencia, dice la Valle, deberan sumarse "los efugios de que se han valido los interesados para retardar el pago", pese que los enfiteutas sacaban dinero de la tierra sin trabajarla, "pues se han credo autorizados para subarrendar los terrenos que no han querido o no han podido poblar"

DERECHO DE SUPERFICIE ANTECEDENTES HISTRICOS El origen histrico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la proteccin dada por el Pretor. Ms tarde, en la poca post clsica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio. El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo pblico romano, conocidas ya en la poca republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningn caso el

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concesionario haca suya la propiedad, por aplicacin de la regla de la accesin, teniendo ste slo un derecho de goce. Ms tarde, en el ius praetorium, el pretor concedi al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una accin de superficie. Empero, aunque al superficiario se le conceda una suerte de rei vindicatio, subsista el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no poda estar en el dominio de otra persona distinta al dueo del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posicin del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aqul tena, contra terceros, una accin quasi in rem. La afirmacin del derecho de superficie como derecho autnomo, diverso de la propiedad, encontr su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la divisin de la propiedad inmobiliaria, adems de por planos verticales, tambin por planos horizontales, derogando el principio de la accesin inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971] En el derecho intermedio, el derecho de superficie tom la estructura de un dominio dividido. El Cdigo Napolen no reconoci el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocacin de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en general la poltica de los cdigos decimonnicos, de corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida.

CONCEPTO Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener una construccin sobre el suelo o el subsuelo de otros. La superficie siguiendo a Messineo no se refiere al estrato necesariamente sutilsimo y en rigor sin espesor de la corteza terrestre, esto es, el suelo o la faces de la tierra que est en contacto con el inicio del espacio atmosfrico, sino a lo que estando incorporado al suelo construccin o en su caso plantacin o forestacin emerge del suelo; esto es, el sobresuelo (superfaciem). El Cdigo Italiano de 1942, (artculo 952), regula magnficamente el derecho real de superficie en dos planos por un lado el derecho real de construir y por el otro la propiedad superficiaria. El derecho de construir no es slo eso sino que tambin conlleva la potenciad de hacer propia la obra emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho. Es la concesin ad aedificandum. sta, explica Messineo, no es propiedad superficiaria; es un poder autnomo y actual, en el cual reside tambin una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad superficiaria y de hecho, al terminar la construccin, aquella potestad se trocar en este derecho, manteniendo latente la facultad de

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reconstruir. La segunda vertiente contempla la posibilidad de adquirir la construccin independiente del inmueble de emplazamiento. En suma, bajo la denominacin genrica de derecho real de superficie se engloban el ius aedificandi y la propiedad superficiaria. Ahora bien, definamos al derecho de superficie. Para Arias-Schreiber y Crdenas: "[el derecho de superficie es] un derecho real, enajenable y transmisible por sucesin, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al mximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacin en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificacin... o por medio de un acto adquisitivo de la edificacin preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno." [Arias-Schereiber Pezet, Max y Crdenas Quirs, Carlos, Exgesis, t. V, "Derechos Reales", Gaceta Jurdica, Lima, 2001] En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo o dominus soli constituye sobre ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Al respecto, los autores antes citados, opinan que "el derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de accesin. En su virtud existe, de un lado, el dominus soli o dueo del suelo y del otro, se encuentra el superficiario, titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique". Segn el artculo 2315del Cdigo Civil (CC), el propietario de un bien inmueble adquiere por accesin las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo con tal que esta adhesin tenga carcter de perpetuidad edificado. En la accesin que es una forma de adquirir la propiedad, cuando se edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no se presenta la comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la ausencia de un acto jurdico y, por eso, sus consecuencias jurdicas estn determinadas por las normas del cdigo civil sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues tiene como origen a un acto jurdico, instituido conforme a la libre determinacin de las partes.En ese sentido, hay que sealar que para algunos autores, el derecho de superficie pondra en suspenso el principio de accesin (en los pases que se encuentra legisla do este de derecho como un derecho real, no a si en nuestro cdigo), Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno Respecto a la utilidad econmica del derecho de superficie, Albaladejo seala lo siguiente: "En teora todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la edificacin ni el otro el suelo. Pero en la prctica, nos parece que hay otros muchos caminos para llegar a resultados equivalentes o aun preferibles. Razn por la que mucho es de temer que la figura prospere poco en la realidad." [Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, "Derecho de bienes", 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994]

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Sin embargo, Arias-Schreiber y Crdenas Quiroz, tienen una opinin discrepante; ellos manifiestan, "[estar] convencidos de que el derecho de superficie resulta uno de los medios ms idneos y relevantes para resolver, y no tan slo para paliar, el grave problema que les significa a las personas con economa limitada la falta de vivienda y, en general, lo que constituye el dficit habitacional." Teniendo en cuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el modo de produccin que hoy, con la globalizacin, se conjugan con la movilidad de capitales; sin duda, un inmueble sometido al derecho de superficie establece un nuevo modo de produccin destinado a generar utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante una inversin menor en relacin con la compra del inmueble puede generar un beneficio mayor. De esta forma, el derecho de superficie al colocarlo en el mercado se transforma en un valor de renta autnomo, como nuevo modelo de produccin. Respecto al objeto del derecho de superficie, Vsquez Ros hace el siguiente comentario: "Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de superficie pueda regular las plantaciones, es decir predios rsticos. Sin embargo, opino que la regulacin de la superficie sobre plantaciones (forestaciones, como en Argentina) revela la preocupacin de las sociedades modernas por contar con instrumentos aptos para promover la actividad forestal, no slo por la importancia econmica, sino tambin por la incidencia ecolgica de la misma.

Ley de superficie Art 2.614 del Cdigo Civil reforma: La ley 25509 de Superficie forestal tiene como antecedente a las ley 25080Ley de Inversiones de bosque cultivados ; generada en u proyecto del poder ejecutivo, sancionada el 16/12/1998, que propicia un rgimen de la promocin de las inversiones que efectan nuevos emprendimientos forestales en la ampliacin de bosques existentes en clara demostracin de propicia r las inversiones en materia forestal hacindose el Estado cargo d e lo suyo, esto e s generar polticas publicas acorde a un marco regulatorio necesario en tal sentido.-

En argentina el Art. 2502 del Cdigo civil establece el principio los derechos reales solo pueden ser creados por ley.Se adopto el sistema de numerus clausus de derechos reales por oposicin a al sistema de numerus apertus, siguendo esto a Delomombe y a Freitas, en contra d e los sostenido por la mayora d e la doctrina francesa en esa poca

Es por ello que la ley 25509 ha creado un nuevo derecho real, el derecho real de superficie forestal, ampliando de esta manera el sistema de numerus clausus de nuestro Art 2503 del C.C. incorporndose e Art 8 al mencionado articulo la

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superficie forestal, dando un marco normativo a adecuado que brinde seguridad jurdica a los inversores En argentina el Art. 2502 del Cdigo civil establece el principio los derechos reales solo pueden ser creados por ley.Se adopto el sistema de numerus clausus de derechos reales por oposicin a al sistema de numerus apertus, siguendo esto a Delomombe y a Freitas, en contra d e los sostenido por la mayora d e la doctrina francesa en esa poca Se incorpora por ley como lo establece nuestro cdigo el derecho real de superficie a travs d e la ley.-

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BIBLIOGRAFIA

. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971] [Arias-Schereiber Pezet, Max y Crdenas Quirs, Carlos, Exgesis, t. V, "Derechos Reales", Gaceta Jurdica, Lima, 2001] [AA. VV., Cdigo Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurdica, Lima, 2003] Cdigo Civil comentado Rubinzal Culzoni editorial juridica Musto Nestor Jorge Derechos reales

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