el mantenimiento asistido y participativo como estrategia
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II Congreso Nacional de Políticas Sociales (Mendoza, septiembre 2004)
Alicia Gerscovich,
María A. Mocciola,
Jorge Tellechea
arquitectos.
Centro de Estudios del Hábitat y la Vivienda.
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo.
Universidad de Buenos Aires. (FADU-UBA)
El mantenimiento asistido y participativo como estrategia
de mejoramiento socio ambiental en conjuntos de vivienda
social.
Caso piloto en la Ciudad de Buenos Aires. EL PROBLEMA
Las soluciones habitacionales producidas con part icipación del Estado, son el resultado de
decisiones adoptadas desde el ámbito público –nacional, provincial o municipal- que involucran a las
instancias del proceso productivo: desde las políticas, planes y programas, hasta su concreción
considerando la gestión, el proyecto, construcción y adjudicación, sin incluir su posterior uso y
mantenimiento. Estas decisiones se enmarcan en una trama de condiciones que plantea cada
momento socioeconómico en particular. Esto condiciona la posibilidad de dar respuestas eficientes al
importante y creciente déficit habitacional de vastos sectores de la población, en particular el de
menores ingresos, imposibilidad que se ve incrementada por la falta de políticas dirigidas a la
conservación de lo ya producido. Ello se traduce en un deterioro prematuro que, por fallas en el
proyecto, durante la ejecución o por la incorporación de materiales o sistemas no probados demandan
mayores inversiones por parte de sus ocupantes en el mantenimiento.
En este sentido los conjuntos de vivienda social construidos por el Estado reflejan esta
situación, agravada por las actuales condiciones sociales y económicas de la población residente.
EL PROGRAMA PEDAGOGICO
Con este marco general, la Cátedra de Construcciones de la FADU-UBA elaboró una propuesta
pedagógica para su Nivel III, cuyos objetivos son:
· Contrarrestar el déficit habitacional y la escasez de recursos para la construcción de viviendas
nuevas, a partir de la recuperación y prolongación de la vida útil de las existentes.
· Producir un cuerpo de conocimientos ciertos acerca de los problemas que afectan a la
calidad de vida en los conjuntos habitacionales, y de sus posibles caminos de solución.
· Brindar asistencia técnica a los organismos públicos y a las organizaciones de vecinos para la
rehabilitación y mantenimiento de las viviendas y su entorno.
· Generar conciencia en los estudiantes acerca de las dificultades, a veces insalvables o con
costos muy altos, que generan los errores producidos en las diferentes etapas del proceso de
producción –proyecto, ejecución y uso-.
· Capacitar a los estudiantes en el dominio de las técnicas constructivas considerando en el
proyecto los requerimientos de seguridad, durabilidad y habitabilidad.
· Insertar a los estudiantes en la comunidad en la que se desarrollará su profesión, para
transferir los resultados de las experiencias pedagógicas.
El objetivo final de la propuesta es especializar recursos humanos para responder a la demanda
de profesionales capaces de asistir e intervenir en la conservación y rehabilitación del parque
habitacional.
EL PROYECTO
Los estudios técnicos previos y de asesoramiento realizados en conjuntos habitacionales por
los docentes-investigadores, el contacto con organizaciones sociales, la presencia del Centro de
Estudiantes de la FADU que estableció los acuerdos y diseñó la participación de voluntarios y pasantes
a través del trabajo solidario en barrios dieron forma a una Propuesta de intervención en forma
conjunta con la Comisión Municipal de la Vivienda / GCABA.
El objetivo del proyecto es implementar una experiencia piloto de mantenimiento
asistido y participativo en el Barrio Presidente Illia, tendiente al traspaso del dominio y la
autogestión del mantenimiento posterior, para replicar luego esta iniciativa en otros barrios con
similares problemáticas.
Son objetivos del Programa:
· Mejorar la calidad de vida de la población que vive en barrios realizados con fondos públicos
que presentan deterioro prematuro.
· Concientizar a la población alojada sobre la necesidad de usar y mantener correctamente la
vivienda y su entorno.
· Enseñar métodos y técnicas de reparación que puedan ser abordados por los habitantes y que
permitan obtener una salida laboral.
· Generar prácticas replicables al resto de la comunidad y de los barrios.
· Incorporar los conjuntos habitacionales a la trama urbana.
El Convenio tiene por objeto realizar el diagnóstico de las fallas técnico constructivas del
barrio Presidente Illia, definir soluciones a las fallas detectadas, efectuar un cómputo y presupuesto
de materiales e implementar un plan de reparaciones y mantenimiento sostenible en el tiempo a
través de un Manual de Uso y Mantenimiento elaborado por el Equipo Técnico.
La metodología empleada intenta dar respuestas concretas e inmediatas para resolver en el
corto plazo los problemas detectados que afectan la seguridad y habitabilidad de las viviendas, su
infraestructura y los espacios exteriores, así como los que por su extensión afectan a todo el barrio.
EL BARRIO
El Barrio Presidente Illia se ubica en el barrio de Nueva Pompeya, al sudoeste de la ciudad de
Buenos Aires, destinado a familias de recursos insuficientes. Fue proyectado en 1984 por la Comisión
Municipal de la Vivienda. Se construyeron 600 viviendas, con equipamiento comercial, educacional,
cultural y de recreación.
FIGURA 1: Planta de Conjunto
FIGURA 2: Vista desde la calle central
El proyecto urbano, resultante de la continuación de las calles del entorno dio como resultado
4 manzanas ortogonales y una triangular, que posibilitarían la subdivisión en propiedad horizontal en
dos consorcios por manzana, tratando de delimitar los espacios públicos de los de uso común de cada
consorcio.
La tipología arquitectónica utilizada es la de “casa” individual en lote, construida en tira, en
planta baja o dúplex, mayoritariamente de 2 y 3 dormitorios, a las que se accede tanto desde la
vereda exterior, una calle peatonal pública como desde pasajes interiores de dominio del consorcio.
Las viviendas poseen un pequeño jardín al frente y un patio en el fondo. La cocina se halla integrada
al comedor, conformando un núcleo húmedo con el baño. En los dúplex los dormitorios se encuentran
en la planta alta.
FIGURA 3: Vista desde calle vehicular
FIGURA 4: Calle peatonal central por manzana
El sistema constructivo de proyecto fue el tradicional racionalizado, con muros compuestos de
ladrillo común visto y techos de tejas francesas, conformando una silueta urbana, típica de los barrios
de la ciudad. La construcción de la obra fue subdividida en varias licitaciones para permitir el acceso
a pequeñas y medianas empresas. Sin embargo, una Empresa Constructora se presentó a varias de
ellas proponiendo un sistema constructivo prefabricado pesado cerrado de hormigón armado con
cubierta de fibrocemento, permitiendo el aumento de la densidad al disminuir el tamaño de los lotes,
adjudicándosele la construcción de las 4 manzanas ortogonales. La manzana triangular se construyó
con sistema tradicional racionalizado.
El barrio se adjudicó en 1988, entregándose tanto las viviendas como las áreas exteriores “sin
terminar”. La falta de mantenimiento, agravada por la utilización de sistemas constructivos no
tradicionales y no probados en el tiempo, junto a la crisis socioeconómica de sus habitantes, dio como
resultado la obsolescencia anticipada del barrio.
EL PROCESO DE LA REHABILITACIÓN Y EL MANTENIMIENTO
El proceso de la rehabilitación y el mantenimiento aplicado se desarrolló en una serie de
etapas. La participación de los delegados y los vecinos durante el diagnóstico dio cuenta de la
importancia del proyecto y de la necesidad de comenzar rápidamente la puesta en valor del barrio. En
forma simultánea, la CMV realizó un Censo con el objetivo de conocer el estado dominial de las
viviendas, la situación laboral y cobertura de salud de las familias, así como el nivel de educación
alcanzado.
A los efectos de determinar responsables, actores y tareas, la metodología empleada contempló:
1. Diagnóstico del estado físico y funcional de los edificios y los espacios exteriores Se
efectuó un relevamiento cualitativo y cuantitativo de las fallas, con métodos y técnicas que
permitieron determinar el estado efectivo de los edificios, para identificar causas y origen de los
mismos. Se complementó con un relevamiento pos ocupación que permitió conocer los usos y
comportamientos de los habitantes respecto de su hábitat.
La integración a los equipos técnicos de vecinos representativos de las diferentes expresiones
organizativas sociales del barrio aseguraron, dentro de lo posible, el acceso a las unidades de
vivienda seleccionadas para la muestra.
2. Diagnóstico de la situación dominial y de la organización administrativa del
mantenimiento. El objetivo es regularizar la situación dominial y proponer formas de
organización que concilien las estructuras funcional, espacial y legal para favorecer el uso,
apropiación y mantenimiento de los espacios comunes. Esta etapa fue desarrollada por el equipo
jurídico de la CMV.
3. Propuestas de solución a las fallas detectadas. Se propusieron soluciones alternativas a
las fallas detectadas que consideraron los aspectos arquitectónicos, las técnicas constructivas
utilizadas, la mano de obra a ut ilizar, los materiales empleados y su posibilidad de sustitución, así
como el posterior uso, mantenimiento y durabilidad esperada.
4. Estimación de costos. Se consideró el valor de los insumos, los métodos y técnicas de
reparación, los costos de mantenimiento y la mano de obra necesaria para la concreción junto con
el herramental necesario.
5. Planificación y supervisión de los trabajos de reparación. De acuerdo a las soluciones y
costos consensuados con el organismo público y los vecinos, se establecieron prioridades en los
trabajos de reparación según que las fallas afectasen la seguridad, la habitabilidad o
comprometieran a todo el conjunto. Se realizaron talleres de aprendizaje para cada una de las
tareas involucradas, así como de técnicas de reparación. La supervisión se basó en un control de
recepción de materiales, de proceso y de tareas.
6. Operación y mantenimiento planificado. Implementación de rutinas de mantenimiento y
buen uso, de los cambios requeridos necesarios, sobre todo en sistemas no tradicionales, para
conseguir la durabilidad de las viviendas y sus espacios exteriores.
7. Elaboración de cartillas y manuales técnicos de uso y mantenimiento. Garantizan la
información necesaria a los usuarios para conocer y planificar las acciones de buen uso y
mantenimiento.
8. Unidad de asistencia técnica de los usuarios organizados para el mantenimiento y
administración de su hábitat. Su objetivo es organizar y brindar los instrumentos técnicos
necesarios para la formación de “talleres de barrio” a fin de apoyar la gestión de los consorcios
una vez concluidas las tareas de puesta en valor del barrio.
Todo el proceso de rehabilitación y mantenimiento no podrá concretarse sin la participación
efectiva de los usuarios en cada una de las etapas, tendiente a generar la apropiación y organización
que supere los modelos actuales.
El análisis de las patologías registradas, la cuantificación y la calificación según los grados de
intervención posibilitó ordenar prioritariamente las reparaciones según afectasen la seguridad, la
habitabilidad y la durabilidad.
De este modo se seleccionaron en una primera etapa once patologías a solucionar de
inmediato ubicadas en las viviendas y dos que correspondieron a los espacios comunes de los
consorcios. Las patologías prioritarias señaladas afectaban principalmente al sistema estructural, a las
cubiertas, a la carpintería metálica, a los muros exteriores realizados con sistema prefabricado y a las
instalaciones de agua.
FIGURA 5: Patologías en carpintería
FIGURAS 6 y 7: Patologías en el sistema de muros
Una vez realizado el diagnóstico y la propuesta de soluciones de las patologías prioritarias del
Barrio, para la concreción de los trabajos de rehabilitación fue necesario computar y presupuestar las
soluciones planteadas. Luego se estimaron los tiempos unitarios de mano de obra necesarios para
realizar las tareas previstas, así como la cantidad de personal y la conformación de las cuadrillas
operativas. El presupuesto total de la obra por materiales, a noviembre de 2001 era de aprox.
$ 420.000.
Con los requerimientos formulados, se analizó la cantidad y especificidad de la mano de obra
necesaria para realizar todas las tareas en un plazo de 18 meses aproximadamente.
Paralelamente, y como respuesta a las demandas planteadas para la contratación de la mano
de obra requerida, se implementó un Programa Específico de Vivienda, Infraestructura y
Empleo Local (VIEL) entre la Comisión Municipal de la Vivienda y la Secretaría de Desarrollo
Económico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Decreto Nº 2077/2001).
El Programa está destinado a brindar ocupación transitoria a trabajadores/as desocupados/as
en condiciones de pobreza o vulnerabilidad social, para contribuir a dotar de mano de obra calificada y
no calificada a proyectos orientados a la construcción de viviendas, mantenimiento y mejoramiento de
condiciones de habitabilidad de viviendas, recuperación edilicia e infraestructura en Barrios y Villas de
la Ciudad, bajo la dirección y supervisión de la CMV, permitiendo incorporar a beneficiarios de las
zonas donde los mismos se llevan a cabo. El objetivo final es mejorar la calidad de vida de la
población objetivo.
El Programa tiende a erradicar la concepción asistencialista de soluciones provisorias de los
programas transitorios implementados, generando espacios productivos que posibiliten la continuidad
laboral de los beneficiarios.
El mismo asistirá a proyectos emergentes del diagnóstico de las necesidades sociales
prioritarias a partir de la participación de instancias organizativas públicas y organizaciones
comunitarias. En este sentido el Programa enuncia dentro de la tipología de proyectos seleccionados
los correspondientes al mejoramiento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas e
infraestructura, explicitando dar inicio inmediato a las obras en el barrio Illia. Para ello especifica que
dichos trabajos de recuperación edilicia se desarrollarán de acuerdo a los estudios previos realizados
por grupos de la FADU-UBA contratados por la CMV para su diagnóstico y evaluación.
El programa prevé la capacitación de los beneficiarios, un pago mensual de $ 300 para el
personal sin capacitación y de $ 360 para los oficiales, con una carga horaria semanal de 35 horas. El
personal debe anotarse a través de los Centros de Gestión y Participación correspondientes al
domicilio, y la selección de los mismos se efectúa a partir de los requerimientos establecidos por el
Equipo Técnico a través de la CMV.
A partir de noviembre de 2001 comenzaron los trabajos de rehabilitación en el Barrio. La CMV
ha contratado 32 personas (30 hombres y 2 mujeres) con diferentes capacitaciones.
En la etapa inicial de concreción del proyecto, la delegación de la CMV en el barrio se
transformó en pañol, espacio para guardar insumos, herramientas y materiales, atendido por 2
trabajadoras. A su lado se construyó un taller de herrería que brinda servicios no sólo al conjunto,
sino también al resto de los barrios que necesitan de dichos trabajos. Asimismo la escuela municipal
ubicada en un extremo del barrio prestó sus instalaciones para realizar las primeras reuniones con el
fin de seleccionar y conformar los grupos de trabajo.
FIGURA 8: Ejecución de las obras FIGURA 9: Taller de herrería
FIGURA 10: Operarios reparando plaza
central
Con las cuadrillas organizadas por tareas y capacitación específicas se encararon las
reparaciones. Cada una de ellas fue asistida por un pasante y supervisadas por el equipo técnico. A
medida que se realizaron los trabajos se fue capacitando al personal en soluciones apropiadas, así
como adquiriendo nuevos oficios que pudieran tener salida laboral en el futuro.
En relación a los espacios exteriores, en la plaza central del barrio se colocaron nuevos juegos
y se diseñaron y construyeron senderos y juegos alternativos. Se recuperó un espacio ocupado como
estacionamiento particular y se construyó una placita, que, a través de un concurso en la escuela
primaria del barrio se pintó la pared medianera con los dibujos seleccionados.
FIGURA 11: Operarios en Placita
El empeño puesto por el personal, la búsqueda de soluciones creativas y la dedicación y
conocimiento de la problemática del barrio dan cuenta de la posibilidad de obtener recursos humanos
capacitados allí donde los problemas son acuciantes, y demuestra que sin la participación activa de los
habitantes es muy dificultoso llevar a cabo programas de este tipo en el marco de la integración de los
conjuntos a la ciudad y la organización previa necesaria para la conformación de los consorcios y la
vida en comunidad.
FIGURAS 12 y 13: Reparaciones apropiadas
Si se toma en cuenta el costo de los materiales ($ 420.000), la mano de obra a lo largo de los
18 meses ($ 180.000) y un costo indirecto del 15% sobre el total ($ 90.000) aplicado sobre el total
de las 600 viviendas, implica una incidencia de $ 1.150 por cada unidad, o sea menos del 10% del
valor de cada una para poner en valor el conjunto, pudiendo recuperar luego de la escrituración, a
partir de la venta, el dinero invertido.
CONCLUSIONES
El cambio de la administración en la institución del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
generadora del proyecto, produjeron demoras y complicaciones para el cumplimiento de la
programación propuesta. En este sentido es fundamental la coordinación entre los distintos actores,
desde la compra y entrega de materiales en los tiempos previstos por parte del organismo público, la
capacitación y control de tareas por parte del equipo técnico de la Facultad, apoyado por los pasantes,
junto con los operarios y los vecinos en forma organizada.
Por otra parte los nuevos responsables del Programa introdujeron modificaciones que
ampliaron la participación de los operarios, los pasantes (algunos ya recibidos de arquitectos) y del
Equipo Técnico en otros barrios, a cargo aún de la Comisión Municipal de la Vivienda (CMV).
El espíritu de la propuesta inicial de “especializar recursos humanos para responder a la
demanda de profesionales capaces de asistir e intervenir en la conservación y rehabilitación del
parque habitacional” y el de “que pueda ser replicado en otros conjuntos” se fue cumpliendo a través
de la asignación de los nuevos arquitectos en responsabilidades mayores ejercidas en los diversos
barrios y que, junto con el Equipo Técnico se transformó en una “UNIDAD DE ASISTENCIA
TÉCNICA OPERATIVA” desarrollando tareas en la Villa 1-11-14 lindera al Barrio Presidente Illia y en
el Barrio Piedrabuena, simultáneamente con las concertadas inicialmente aunque el ritmo de avance
de la programación en el Barrio Presidente Illia se desarrolle más lentamente.
A partir de enero del 2003, la agudización de la crisis económica y política que se registraba
en el país, agravada por el cambio de política de la CMV respecto a la puesta en valor de los conjuntos
urbanos ya construidos, suspendió la ejecución del programa según la propuesta original dilatando la
concreción de los objetivos planteados. Los operarios-vecinos y los pasantes continuaron
desarrollando actividades en el organismo y en el barrio, pero con distintas funciones a las
programadas por el equipo técnico de profesionales en la metodología consensuada entre los
diferentes actores intervinientes: comunidad, estado y técnicos.
En este sentido, la CMV planteó como alternativa a la contratación de la mano de obra local,
el desarrollo de licitaciones para contratar mano de obra y materiales a través de empresas para la
reparación de las viviendas y sus instalaciones.
REFLEXIONES FINALES
La experiencia desarrollada reafirma que sólo a través de la inclusión responsable de todos los
actores comprometidos -municipio, usuarios organizados, técnicos- es posible encarar los trabajos de
recuperación física y ambiental de los conjuntos habitacionales tendientes a la apropiación y
rehabilitación de su hábitat y al mejoramiento socio económico de las familias.
Para ello resulta imprescindible sumar a los arquitectos que conducen el proceso, equipos
técnicos de profesionales de las áreas social, económica y legal, entendiendo que el aporte de la
Universidad debe ser interdisciplinario con inclusión de todas las áreas necesarias para poder
comprender y actuar sobre la población objetivo y su hábitat.
La participación de la comunidad no debe considerarse en detrimento de la inversión pública,
sino como el esfuerzo desde lo local para que las intervenciones concertadas y apropiadas por los
habitantes aseguren el mantenimiento posterior, y disminuyan los costos de conservación.
La posibilidad de aunar esfuerzos entre los distintos actores (sociedad organ izada –
universidad - organismos públicos) es la base para establecer nuevos programas de acción tendientes
al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes de los barrios, formando a sus destinatarios
en las técnicas de la conservación para sus viviendas con nuevas capacidades adquiridas.
Surge así como propuesta la generación de células de “cooperativas de trabajo o talleres
de barrio” entre los operarios que les posibilite encontrar nuevos modos de trabajo en el barrio y los
alrededores, basadas en la experiencia acumulada de su trabajo y supervisión por el equipo técnico.
En este sentido se deberían flexibilizar las normativas de inicio hasta alcanzar un desarrollo acorde a
su inserción en el mercado de trabajo. Lo esencial es dejar de lado la cultura asistencialista y permitir
desarrollos alternativos con amplia participación de la comunidad y de capital intensivo de mano de
obra como son las generadas por las reparaciones en las viviendas y el mantenimiento de los espacios
exteriores.
Al interrumpirse el programa queda claro una vez más, la necesidad de la continuidad en las políticas
por parte del Estado, para encarar decididamente la solución de los graves déficits en las áreas de la
vivienda de interés social y de la planificación urbana.
Los profesionales formados en la universidad deberán estar capacitados para atender estas
nuevas demandas que la sociedad plantea, entendiendo a la vivienda como un proceso que no
termina con la entrega de las mismas, sino que se desarrolla a lo largo de toda su vida útil, por eso,
no alcanza con construir y entregar viviendas nuevas, es necesario encontrar nuevos modos de
gestión para mejorar las condiciones de alojamiento y convivencia en las ya ocupadas, tendientes al
traspaso definitivo y a la apropiación de las viviendas y su entorno, incorporando su mantenimiento en
el proceso de producción de las viviendas.
BIBLIOGRAFÍA
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