EL IMPUESTO PREDIAL EN SABANETA Sebastin Montao

Buscando dar solucin a un esquema tarifario poco equitativo, tener informacin actualizada para responder a las inquietudes y reclamaciones de los contribuyentes y realizar el debido cobro del impuesto predial a los predios municipales, la Alcalda de Sabaneta realiz un proceso denominado mantenimiento del inventario fsico jurdico de predios urbanos y rurales. Este ejercicio, permite a la administracin municipal reducir los elevados costos que conlleva realizar una actualizacin catastral cada cinco (5) aos a partir de los establecido por la Ley 14 de 1983, como afirma Carlos Enrique Londoo, ex secretario de hacienda y, actualmente, gerente de la Promotora de Proyectos de Sabaneta. El mantenimiento del inventario fsico - jurdico de predios urbanos y rurales del Municipio de Sabaneta, coordinado por la Secretara de Hacienda y la Direccin de Catastro, es un proceso que se ha orientado, entre otras cosas, a plantear soluciones para un esquema tarifario poco equitativo, como se describe a continuacin. La Alcalda de Sabaneta (2009a) afirma que: En el municipio [] se ha incrementado [] el valor del impuesto predial a pagar por que los contribuyentes han visto como el valor de sus propiedades [] ha aumentado en forma progresiva a causa de la alta demanda y presin que sobre la misma vienen ejerciendo inversionistas y constructores []. Adicionalmente, al incremento gradual del precio de las propiedades, se ha dado en este municipio una gradualidad de las actualizaciones catastrales realizadas por el municipio en los ltimos aos (Ibd., 2009a), lo cual ha tenido un peso fundamental en el aumento del impuesto predial. Esto se puede ver en el grfico a continuacin.

Figura 3. Gradualidad de las Actualizaciones Catastrales

Fuente: Alcalda de Sabaneta, 2009a.

Esta situacin trae cosas positivas, pero al mismo tiempo es problemtica en la medida en que la estratificacin socioeconmica de los bienes inmuebles municipales - criterio fundamental para aplicar las tarifas del impuesto predial - aglomera en los mismos estratos propiedades de personas de muy distinta capacidad de pago, tanto por razones legales como tcnicas. As como seala la Alcalda: el problema se presenta por la misma estructura del impuesto predial en el Municipio, la cual no tiene en cuenta en muchos casos las condiciones propias de Sabaneta y en sus tarifas refleja situaciones generales que ocasionan desigualdades y posibles deficiencias y diferencias en los cobros que afectan a la gente (Ibd., 2009). Esto se puede ver claramente en los dos ejemplos referenciados a continuacin. Dicha situacin llev a que la administracin municipal reconozca como imperativo implementar estrategias basadas en estudios tcnicos y estrategias de comunicacin que respondan asertivamente a las reclamaciones de la comunidad y adecuar la estructura del impuesto predial, de tal forma que los valores a cobrar se ajusten a las verdaderas capacidades de pago de los contribuyentes (Ibd., 2009a). En este orden de ideas, se realiz un trabajo de campo para la identificacin, verificacin y notificacin de novedades en los predios del municipio, el cual tuvo dos etapas que iniciaron en el cuarto trimestre de 2008 y se extendi hasta el segundo trimestre de 2009.

Figura 4. Las problemticas de la actualizacin

Fuente: Alcalda de Sabaneta, 2009.

Por otro lado, se contrat un asesor para asistir a la administracin en la realizacin de los estudios de los componentes legales, tcnicos, fiscales y socioeconmicos que han ocasionado las variaciones de los cobros por concepto de impuesto predial (Ibd., 2009a), permitiendo que en el mes de noviembre se presentara el Proyecto de Acuerdo 041 al Concejo Municipal, por medio del cual se modifica parcialmente el libro de segundo sobre impuesto predial unificado del Acuerdo Municipal 040 de 1998. De esta manera, se modific a partir de un principio de equidad, el esquema tarifario para los predios urbanos y rurales. Objetivos y estrategias El objetivo general del mantenimiento del inventario fsico jurdico de predios, es Fortalecer el proceso de vigilancia y control de la Direccin de Catastro, implementando la verificacin y mantenimiento del inventario de los predios urbanos y rurales del Municipio, respecto a su informacin fsica, jurdica, tcnica y econmica (Ibd., 2009). Adems, es posible identificar objetivos ms especficos: Tener informacin actualizada acerca de los predios urbanos y rurales sujetos al impuesto predial, permitiendo a travs de ello responder a las inquietudes y reclamaciones de los contribuyentes de forma eficaz y eficiente. Adems, contar con informacin verdica en la recaudacin del impuesto. Dar solucin a la problemtica ocasionada por el cobro de predial a predios de igual estrato, sin considerar su capacidad de pago y otras variables que no permiten aplicar el impuesto a partir de un principio de equidad.

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Metodologa e implementacin El mantenimiento del inventario fsico jurdico de predios es un proceso que ha tenido dos fases. La primera de ellas fue iniciada en el mes de octubre de 2008 y se prolong hasta el mes diciembre del mismo ao. En esta fase se identific, verific y notific a travs de visitas a todos los sectores (manzanas) de la zona urbana y rural, las modificaciones en los predios (destinacin, rea construida, entre otros). De forma ms especfica se realizaron 331 visitas. Diariamente se elaboraron informes de los resultados obtenidos en campo. De forma semanal, se desarrollaron revisiones de los formatos y planos de registro de novedades y verificaciones realizadas en campo, se cruzaba y depuraba as los informes en relacin con el sistema de informacin catastral alfanumrico y cartogrfico. Como producto del proceso, se entregaron tres (3) informes en los que se consignaron las verificaciones obtenidas en campo: Informe sobre planos manzaneros, Informe estadstico por manzana, e Informe estadstico por predio

En esta misma etapa se notific por escrito a los propietarios de los predios sujetos a verificaciones y/o modificaciones, a fin de realizar la respectiva inspeccin (Alcalda de Sabaneta, 2009b). En este orden, durante la segunda fase se realizacin visitas tanto a predios sujetos a verificaciones, con el fin de recopilar informacin fsica, como a predios sujetos a verificaciones por reglamentos de propiedad horizontal, loteo o ventas parciales (Ibd., 2009a). Finalmente, en el mes de noviembre se present al Concejo el proyecto de Acuerdo que modifica parcialmente el cdigo de rentas municipales, en relacin con las tarifas del impuesto predial. Recursos La Oficina de Catastro Municipal cont hasta septiembre de 2008 con un funcionario provisional y dos contratistas, lo que acarreaba para el Municipio la suma de $83. 600.000. Ya para el 2009 la Direccin de Catastro se conforma por un funcionario de libre nombramiento, el director, un provisional y ocho (8) contratistas, por un costo total de $294.176.884, este cambio ms que un gasto se considera una inversin toda vez pretende mantener actualizada y proveer a la administracin de forma eficaz y eficiente la informacin, y prestar un mejor servicio tanto a la comunidad. Ahora, el trabajo realizado se puede ver reflejado en reduccin de los costos en las actualizaciones catastrales y mayores recaudos, gracias al monitoreo constante que se puede realizar. Metas y resultados El ejercicio realizado en el cien por ciento del territorio municipal entre 2008 y 2009, con el cual se identific cambios por destinacin econmica, predios por incorporar y demoler construccin y otros, se desarroll con $33.086.520. Dicho ejercicio, similar a un proceso

de actualizacin catastral, es comparativamente y significativamente menos costoso, ya que la ltima actualizacin catastral que se realiz en el municipio, durante el ao 2006 por una empresa de consultora y otra de suministro, acarre la suma de $176.000.000 (Ibd., 2009a). Los resultados se consolidaron en la siguiente tabla: Figura 5. Resultados de la actualizacin

Fuente: Alcalda de Sabaneta, 2009a. De lo proyectado con el mantenimiento fsico jurdico de predios se esperaba contar con 600 nuevos predios que representaran en 2009 un impuesto anual proyectado (con incremento proyectado del 3%) de $185.400.000. Sin embargo, se identificaron 974 por incorporar construccin lo cual representa $311.680.000 de recaudo por concepto de impuesto predial para el 2009 (Alcalda de Sabaneta, 2009b). De igual forma, la Secretaria de Hacienda de Sabaneta (2009) seala que dentro de los ingresos que presentan una mayor participacin en el recaudo se encuentran el Impuesto Predial y el Impuesto de Industria y Comercio. La siguiente tabla muestra un comparativo entre el recaudo a Junio 30 de 2009 y el mismo periodo de la vigencia 2008, a partir del cual se puede ver el incremento de los ingresos por concepto de impuesto predial e industria y comercio.

Figura 6. Resultados en recaudos

Fuente: Secretaria de Hacienda, 2009.