EL EMBARGO DE LOCACINSECCION IEVOLUCION HISTRICA

El origen de esta medida lo encontramos en las antiguas costumbres francesas, las cuales acordaban numerosas ventajas al propietario o al arrendador de casa o de habitacin para asegurar el pago de los crditos nacidos del arrendamiento.

Los Artculos 161 a 171 de la Costumbre de Pars, que era el Derecho Comn entre las costumbres de la antigua Francia, reconocan al propietario o al arrendador, el privilegio de embargar los muebles que guamecan la casa o la habitacin alquilada, inclusive sin permiso de la justicia.

An ms, el Artculo 162 de la misma costumbre de Pars, autorizaba al arrendador, inclusive, el derecho de embargar los muebles que guarnecan la casa alquilada y que pertenecan al sub-locatario, para el cobro de ciertos arrendamientos vencidos. La costumbre de Orlens (Art. 408) iba ms lejos y permita el embargo de los muebles del sub-locatario por todo el arrendamiento.

Los Artculos 415 y 416 de la costumbre de Orleans, no slo reconocan al propietario o a] arrendador el privilegio de embargar los muebles que guarnecan la casa o la habitacin alquilada, sin permiso de la justicia; sino que en una concepcin ms amplia y liberal, dicha costumbre extenda dicho privilegio a todo propietario de hotel o de finca, permitindole, inclusive, vender los muebles con asistencia de un funcionario, para as realizar el pago de tres arrendamientos vencidos.

Muchas otras costumbres permitan al propietario o al arrendador embargar y vender los muebles sin la autorizacin de la justicia para asegurar el pago de un cierto nmero de arrendamientos vencidos, entre las cuales se encuentran las de Lorris, Dunois, Amiens, Bayonne, Lille, Arras y Bourbonnais.

Las ventajas reconocidas al arrendador por las antiguas costumbres pasaron, con ciertas modificaciones, al Cdigo Civil de 1804 (Art. 2102) y al Cdigo de Procedimiento Civil de 1806 (Arts. 819. 820 y 821) y fueron mantenidas por la ley del 12 de noviembre del l955, pero posteriormente abrogada por el Artculo 94 de la Ley No. 9l-650, del 9 de julio del 1991.

Entre nosotros, las disposiciones relativas a este embargo las recibimos con la adopcin de los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil de Francia, mediante los Decretos Nos. 2213 y 2214, del 17 de abril del 1884. Desde la fecha indicada, slo el Artculo 819 ha recibido modificacin, mediante la Ley No. 571, del 4 de octubre del l94l.

Segn el Artculo 2102 del Cdigo Civil, los propietarios e inquilinos principales de casa e inmuebles rurales tienen el privilegio de cobrar lo que se les debe a causa de un contrato de arrendamiento o inquilinato, con preferencia de los dems acreedores del arrendatario o inquilino, sobre el precio de los muebles que guarnecen, producen o sirven de explotacin a dichos inmuebles. Para garantizar la ejecucin del indicado privilegio, el legislador ha establecido el Embargo de Locacin (Arts. 819, 820 y 821 Cd. Proc. Civ.).

En la actualidad dicha medida persecutoria puede ser definida, como el acto por el cual, el propietario o arrendatario principal de una casa o inmueble rural, hacen indisponer y luego vender en pblica subasta los objetos muebles que guarnecen, producen o sirven de explotacin a dichos lugares, a fin de ejecutar el privilegio que le est consagrado por el Artculo 2102 del Cdigo Civil.

SECCIN VEMBARGO DE MUEBLES QUE GUARNECENLOS LUGARES ALQUILADOS(Embargo de ajuar de inquilinato)

Definicin

El embargo de los bienes muebles que guarnecen los lugares alquilados o arrendados, es un embargo mobiliario conservatorio, en provecho del arrendador de un inmueble, acreedor del arrendatario, en Virtud del cual se embargan los bienes que guarnecen los lugares alquilados para venderlos, por vencimiento de los alquileres. Asimismo, este embargo es extensible a los frutos o efectos que se encuentren en dichas casas, establecimientos rurales y/o las tierras que a ellos correspondan.

Se ha sostenido que este tipo de embargos solamente puede hacerse por crditos de alquileres vencidos, conforme al artculo 819 del Cdigo de Procedimiento Civil. En consecuencia, -el crdito- que permite este embargo es ms restringido que el privilegio del arrendador que se extiende en CC) o en parte a los alquileres vencidos y por vencer.

Regulacin Legal

Artculos 819, 820 y 82]. Cdigo de Procedimiento Civil Dominicano.

Caractersticas

Una de sus principales caractersticas en relacin con otros tipos de embargos, es que no puede embargar todo acreedor que posea un ttulo ejecutorio... sino los propietarios de inmuebles cuyos inquilinos se encuentren en mora por el pago atrasado de los alquileres a los que se comprometieron.

Las deudas que lo provocan nacen de los alquileres impagados, y si el persiguiente acta con permiso del Juez de Paz puede embargar al instante.

Quien Puede Practicar el Embargo de Locacin

Est reservado al arrendador y al inquilino o arrendatario principal, en el supuesto de contratos que permiten el sub-arrendamiento.

Slo puede ser practicado por crditos correspondientes al precio a pagar por el arrendatario, o por el sub-locatario con respecto del arrendador, o del inquilino mismo.

No hay lugar a embargo de locacin sino sobre la base del inquilino principal deudor del precio del arrendamiento o de la sub-locacin.

Es un embargo de tipo mobiliario, y conforme al artculo 819 del CPC. puede ser practicado sobre los efectos y frutos encontrados en las casas o establecimientos rurales v en las tierras que a ellos correspondan. Tambin se pueden embargar los frutos pendientes de ramas o de races, segn las disposiciones del artculo 821 del C.P.C., y los frutos ya cosechados mientras se encuentren almacenados en la finca.

Este embargo es de tipo conservatorio porque est sometido a la demanda en validez, caracterstica fundamental de este tipo de embargos.

La Intervencin del Notario Pblico

Para los fines de este embargo, no basta que se haya pactado por escrito o verbalmente. Si el caso es que se ha hecho por ante notario, el acreedor puede recurrir al embargo ejecutivo, pues est provisto de ttulo ejecutorio. En este caso, deber notificar el mandamiento de pago, lo que puede poner sobre aviso a1 deudor moroso, que entonces puede distraer los bienes sobre los que se trabara el embargo.

La Suprema Corte de Justicia dispuso que las mercancas, siempre que hayan sido llevadas por el inquilino a la casa o establecimiento rural de que se trate, son embargables, por encontrarse en la relacin con la misma. En este mismo caso se encuentran los frutos pendientes de sus ramas y races, incluso los ya cosechados a condicin de que se encuentren en las fincas arrendadas, pues si se han trasladado a otro lugar no se pueden embargarse, pues ya no guarnecen los lugares alquilados.

Los embargos conservatorios, de los que depende el embargo de bienes muebles que guarnecen lugares alquilados, tienen un carcter mixto; puesto que intervienen dos fases una conservatoria y la otra ejecutoria. Como en los conservatorios, se trata de impedir que el propietario disipe los bienes muebles, en una primera intencin.

Los bienes que se encuentran en los lugares arrendados. Se presumen: a) de la propiedad del que ocupa dichos lugares, sin tomar en cuenta la naturaleza del contrato en virtud del cual adquiri el arrendamiento; b) dados en prenda. a favor no slo del arrendador originario, sino tambin de quienes tengan derechos iguales que l.

Ha sido juzgado con relacin a ambas condiciones, que el Artculo 8l9 del Cdigo de Procedimiento Civil comprende todos los bienes muebles que se encuemran en la casa alquilada y que tengan con ella alguna relacin; que. por consiguiente, las mercancas que el inquilino lleva a la casa alquilada para los efectos del comercio quedan grabadas con el privilegio del arrendador previsto por el Artculo 2l02 del Cdigo Civil y son embargables conservatoriamente, segn el diciembre,l950 BJ 485, P. l23l.

SECCION IIIPROCEDIMIENTO

363).- A1 igual, que en los dems embargos conservatorios, el procedimiento relativo al Embargo de Locacin est referido, fundamentalmente, a la autorizacin por el juez competente (A); a la redaccin del acta de embargo (B); a la demanda en validez del embargo (C); y a la conversin del embargo de conservatorio a ejecutivo, mediante la sentencia de validacin (D).

A estos aspectos nos referimos a continuacin.

364).- A.- EL AUTO. El propietario, o el inquilino principal que deseare no informar al arrendatario o sub-arrendatario del inters en trabar el Embargo de Locacin y por lo tanto no ejercer la opcin que le autoriza la primera parte del Artculo 819 del Cdigo de Procedimiento Civil, puede solicitar del juez competente autorizacin para la indicada medida, segn lo dispone la segunda parte de la citada disposicin.

El Cdigo de Procedimiento Civil, ni ninguna legislacin especial prevn el procedimiento para dicha solicitud. En la prctica procesal la solicitud es hecha por simple instancia dirigida al Juez de Paz competente, firmada por abogado y con las menciones enunciadas a propsito del Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Supra No. 304).

El Juez de Paz tiene competencia, para autorizar este embargo, sin que haya lugar a tornar en consideracin la cuanta del mismo (Art. 1, Prrafo 9 y Art. 819 Cd. Proc. Civ.).

Territorialmente, la competencia ha sido confiada al Juez de Paz del lugar en que ha de efectuarse el embargo (Art. 1, Prrafo 9, Cd. Proc. Civ.) por lo que queda cerrada la discusin acerca de la naturaleza real, personal o mixta de las acciones originadas en el contrato de arrendamiento (Henri, Len et J can Mazeaud, Lecons de Droit Civil, Editions Montchrestien, Deuxieme Edition, Pars, 1963, Tome Troisieme, No. 1062 a 1072; Louis J osserand, Derecho Civil, Ediciones Jurdicas Europa -Amrica, Buenos Aires, Tomo ll, Vol. lI, Nos. 1218 a 1222).

La autorizacin ser otorgada previa solicitud, Conforme lo prev el Artculo 819 del Cdigo de Procedimiento Civil. Dicha solicitud ser instrumentada en la forma explicada para el Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Supra N0. 305) y a ella se anexar el contrato de arrendamiento, si se ha hecho por escrito; o los principios de prueba que lo hagan verosmil. Igualmente se cuantificar la suma por la cual se pretende trabar la medida y se indicar el lugar preciso donde se encuentran los bienes a embargar.

El Cdigo de Procedimiento Civil, ni ninguna legislacin especial prev la forma en que debe ser redactada la decisin del juez. En la prctica procesal es hecha en la forma expuesta a propsito del auto en el Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Supra No. 305).

El juez goza de soberana para apreciar la procedencia de la medida y por lo tanto para autorizarla o no.

En caso de ser acogida, el auto har constar las pruebas relativas al contrato de arrendamiento, liquidar provisionalmente el crdito y fijar el plazo dentro del cual el acreedor deber demandar en cobro del crdito o la validez del embargo, por aplicacin del Derecho Comn, representado por el Artculo 48 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Dicho auto ser ejecutorio provisionalmente de pleno derecho, pese a los recursos que pudieren interponerse en su contra, por aplicacin del Artculo 127 de la Ley No. 834, del 15 de julio de 1978.

El auto dictado es recurrible ante el mismo Juez de Paz, siguiendo el procedimiento propio de este tribunal. No siguiendo el procedimiento de referimiento, ya que, a diferencia de lo que ocurre con el Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Art. 48 Cd. Proc. Civ.) el procedimiento de referimiento no ha sido previsto para el Juzgado de Paz.

365).- B.- ACTA DE EMBARGO. El proceso verbal mediante el cual se prueba esta medida es redactado en la forma prevista para el Embargo Ejecutivo (Art. 821 Cd. Proc. Civ.). En el mismo debern observarse las disposiciones de los Artculos 49 y 51 del Cdigo de Procedimiento Civil, relativos al Embargo Conservatorio de Derecho Comn.

En aplicacin de las disposiciones citadas, el proceso verbal de embargo contendr la notificacin del ttulo, el cual se anexar a dicho proceso verbal, por servirle de fundamento. Dicho ttulo, como hemos escrito, deber consistir en un previo mandamiento de pago, o en una autorizacin del juez competente.El acto de embargo no contendr fecha de la venta de los bienes embargados, en razn de que esta medida, por su naturaleza conservatoria, deber ser validada por sentencia antes de que se proceda a la subasta.

Si conjuntamente con la demanda en validez, el acreedor notificare a fines de pago del crdito que sirve de causa a la medida, como es prctica casi constante en esta materia, el acto contendr, adems, las enunciaciones que son propias a cada una de las dos demandas mencionadas.

Por la naturaleza y fines de la medida, y particularmente por el uso a que estn afectados los bienes sobre los cuales se lleva a cabo, el legislador ha querido que, en principio, los bienes no sean desplazados del lugar del embargo.

En caso de que haya frutos se proceder conforme a las disposiciones del Embargo de Frutos no Cosechados (Art. 626 a 635 Cd. Proc. Civ.).

Una vez levantado el acto de embargo, ser denunciado al embargado, en la forma prevista por el Artculo 601 del Cdigo de Procedimiento Civil y cl mismo tendr los efectos de los dems embargos conservatorios, los cuales hemos explicado a propsito del Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Supra No. 317 a 321).

Si el embargado ha sido designado depositario de los bienes embargados, no est impedido de continuar usndolos, a condicin de dar a los mismos la debida conservacin. El espritu de esta medida no contradice tales actos por parte del propietario designado como depositario.

IMPORTANCIADE LAS VIAS DE EJECUCION.

22.- No hay dudas que las Vas de Ejecucin, tanto en sus modalidades conservatorias como ejecutorias, son procedimientos drsticos y muchas veces aparecen como medidas odiosas; pero, tampoco nadie pone en duda su necesidad imperiosa en el mundo de las relaciones entre los hombres y particularmente, en la vida de los negocios.

Tampoco es rebatible que las Vas de Ejecucin constituyen la parte ms delicada e importante dentro del Procedimiento Civil. Importancia que se manifiesta, segn Jean Vincent (Voies Dexcution et Procedures de Distribution, Treizime edition, Pars 1978, Pgs. 1 a 6) desde varios puntos de vista y en sus diferentes modalidades y fases de aplicacin, los cuales pasamos a considerar.

23.- 1) Desde el punto de vista jurdico, en razn de que el funcionamiento de las Vas de Ejecucin y de los Procedimientos de Distribucin entre los acreedores pone en juego todo el derecho de los crditos y del conjunto del rgimen hipotecario, de las g seguridades reales (prenda, anticresis, hipotecas, privilegios) y de las seguridades personales (fianza, solidaridad). 24.- 2) Desde el punto de vista social, en razn dec que en SLI fase estrictamente ejecutoria, las Vas de Ejecucin representan la ltima etapa de un conflicto entre acreedor y deudor. Conflicto en el cual, una vez vencido el deudor, se procede a sellar suerte definitiva de la controversia que lo separa de su acreedor

En efecto, las partes aparecen en un plano de desigualdades, por lo que, aunque se garanticen los respectivos derechos a la defensa de las partes, habr de tomarse en cuenta que las Vas de Ejecucin, ante que obligaciones, constituyen garantas a favor del acreedor. Garantas que se expresan mediante la penalizacin del patrimonio del deudor.

3) La necesidad de mantener el debido respeto a la legalidad privada obliga a garantizar los procedimientos ejecutorios a favor del acreedor, por encima de los intereses del deudor; ya que, inexistencia o la debilidad de dichos procedimientos provocar que las sanciones judiciales contenidas en las sentencias y en ciertos actos quedaran sin valor alguno.