02

INFO

RM

EES

PECI

ALAN

EXO

Director responsable: Luis José Ramos / Propietario: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios S.A. / Tucumán 117, 1º piso.

Luis J. Ramos Diego J. Cazes

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.

Realidad y percepciónantes y después de las urnas

Editorial

ay un concepto que circula como una verdad revelada

entre el público en general,y también en un amplio porcentaje de profesionales del sector inmobiliario, según el cual, en época de elecciones presidenciales, los teléfonos no suenan y la compray venta de propiedades entra – como los osos en invierno – en un letargo profundo.

Esta creencia se instala en amplios sectores del mercado e impone un criterio en la toma de decisiones de muchas personas, aunque no encuentren fundamento en el análisis de datos ciertos y verifi cables.

El tema, que nos parece importante, despertó nuestra curiosidad.

Para constatar cuánto tiene de verdad y de fantasía, decidimos analizar la oferta publicada de inmuebles residenciales en el diario “La Nación” desde 1983 hasta 2007, abarcando seis elecciones presidenciales.

Nuestro método consistió en estudiar las propiedades ofrecidas en ZN de GBA y Capital Federal, tomando tres momentos: seis meses antes de la fecha de cada elección; quince días antes; y seis meses después, contrastándolas - en el caso de la ciudad de Buenos Aires - con la cantidad de escrituraciones informadas por el Colegio de Escribanos.

Todos sabemos que algunos de estos eventos ocurrieron en

momentos dramáticos para el país (léase hiperinfl ación en 1989; infl uencia de la crisis de 2001 en el 2003), muy diferentes a las condiciones “normales” en que se dieron los restantes. Pero a pesar de los distintos escenarios surgen comparaciones y denominadores comunes que, estimamos, justifi can la publicación de esta entrega.

H

Como siempre, esperamos que el presente informe le resulte una herramienta útil. Tiene usted una invitación permanente parahacernos llegar su opinión crítica sobre el mismo.

03

El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones

Las variaciones de la oferta y la demanda, en los momentos claves del país.

n Argentina, y en lo que se refi ere al sector inmobiliario,

las decisiones de los distintos actores ante cada elección presidencial parecen derivar en meses de un extenso “ya veremos”, un letargo en el cual se mezclan sensaciones y realidades. Surge una pregunta: ¿Es tan así?. ¿Qué ha ocurrido en anteriores oportunidades?

Ciertamente, el hecho de que algo haya tenido una determinada performance en el pasado no quiere decir que vuelva a ocurrir en el futuro. Pero resulta interesante mirar hacia atrás e intentar saber en qué medida las variables fueron afectadas por esa instancia política, y si aparecen factores que permitan cotejar los distintos momentos entre sí.

Aún cuando la evolución de la economía global, o las futuras políticas

a nivel local sean imposibles de anticipar; aunque a lo largo de tres décadas cada comicio nos encontró atravesando realidades diferentes, hay una dimensión sobre la que sí podemos delinear algunas precisiones, y es la que hace a la dinámica específi camente inmobiliaria.

El análisis de las trayectorias del mercado frente a las sucesivas elecciones presidenciales,permite perfi lar algunos patronesde comportamiento.

Como siempre, luego habrá quien prefi era acelerar sus movimientos mientras se mantiene un escenario conocido, y aquellos que opten por aguardar los cambios que podrían llegar. Las decisiones corren por cuenta de cada actor, perolo interesante es poder contar con referencias que permitan acotar la

E incertidumbre. Entonces: ¿es real que en años de elecciones presidenciales todo se paraliza? ¿Qué pasa con los precios de las propiedades? Y conla dinámica del mercado? Si se cae, ¿cuándo y cuánto? Cómo sigue la película después de eso?

Para responder a estos interrogantes, analizamos la dinámica inmobiliaria durante los periodos correspondientes a las seis elecciones presidenciales que hemos tenido tras la restauración de la democracia en nuestro país en 1983.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

El análisis de las trayectorias del mercado frente a las sucesivas

elecciones presidenciales,permite perfi lar algunos

patrones de comportamiento.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

04

INFO

RM

EES

PECI

ALAN

EXO

Los indicadores seleccionados par a el análisis fueron el volumen de propiedades ofertadas, las variaciones de la demanda real, y los promedios de precio de la oferta publicada . Manteniendo constant e la fuente, los criterios de selección de casos y el procedimiento de medición, frente a cada comicio se relevaron a su veztres “momentos”:- el nivel de los índices, seis meses an tes de la fecha electoral;- una medición en torno al pico de incertidumbre, a dos sem anas del comicio;- y la reacción posterior del mercado, seis meses después de la elección.

Como tipología testigo, escogimos los dep artamen tos usados de tres ambientes ubicados en Barrio Norte de la Capital Federal, sin cocheras, amenities ni dependenc ias(unos 1.200 casos). Y en una suerte de contrap rueba, los resultados s e chequearon replicando la medición sobre otra zona y otra tipología: las casas usadas

en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, de 4 dormitorios, con parque, piscinay cochera (otros 1.500 casos).

Las conductas del mercado

A lo largo de estos 28 años, nuestro país y su economía atravesaron periodos muy diferentes. Cada ciclo electoral se tomó entonces como un caso en sí mismo, estableciendo como referencia (índic e = 100) los niveles registrados seis mese s antes de la elección, para medir contra esa base las variaciones producida s sobre la fecha del comicio, y luego seis meses después .

Este criterio hizo posible arribar a parámetros que, respetando las particularidades de cada etapa son a su vez homogén eos, lo que h ace comparables los valores, permite establecer trayectorias promedi o para cada indicador, y delinear en consecuencia un perfi l de la dinámicadel mercado en los tiempos electorales .

El mercado está lejos de paralizarse en los años electorales.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

A lo largo de los doce meses que abarca cada ciclo electoral, las principales variables describen en promedio un proceso que demuestra que:

- El mercado está lejos de paralizarse en los años electorales;- No obstante, registra efectivamente un descenso pau latino en sus principales variables hasta el moment o de los comicios; - Esa retracción es muy diferente pa ra cada indicador: mientras los precios se mantienen prácticamente estables (-2%), y la demanda cae en promedio un 12%, una de cada tres propiedades seretira de la oferta;- Pasadas las elecciones hay un periodo de “rebote” en función del cual, seis meses después, cada índice se coloca entre 5 a 10% por sobre los niveles del año anterio r.

05

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

Más allá de estas consideraciones generales, si acercamos la lente podemos precisar con más detalleel comportamiento típico decada factor.

Comportamiento de los precios

En el caso de los precios de publicación, su nivel promedio desciende levemente a medida que se aproxima la fecha de las elecciones.

Esto, por una parte, señala que en general los valores ante los procesos electorales se mantienen estables. Pero sugiere a la vez cierta retracción de la oferta de mayor valor, lo que hace que el promedio general descienda ligeramente para colocarse dos puntos por debajo del registrado seis meses antes de los comicios.

Los comportamientos históricos muestran que, una vez despejada la incógnita electoral, los precios reaccionan a la presión de los meses previos con un rebote de diez puntos, para colocarse así –en promedio– en un nivel 8% superior al registradoun año antes.

Comportamiento de la demanda

El mercado no se detiene, decíamos, y los números lo confi rman. En este caso, se analizó la variación en el volumen de escrituras registradas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el mes siguiente a la elección, reiterando las mediciones para seis meses antes y después de ese momento.

El estudio demuestra que la disminución de actividad es cierta, pero esa retracción de la demanda

real (operaciones concretadas) promedia un nivel de 12%,lejos de aquella imagen de un mercado paralizado.

También en este caso hay una reacción importante una vez pasada la elección. La suba posterior en el nivel de actividad promedia un 19%, lo que termina por ubicar el índice seis meses después de los comicios, un 7% por sobre el nivel de un año atrás.

Comportamiento de la oferta

Contra lo que muchos podrían suponer, el análisis de los comportamientos históricos muestra que es la oferta –y no la demanda – la variable donde la retracción se hace más intensa.

A medida que la fecha de las elecciones se acerca, la cantidad de propiedades ofrecidas registra en promedio una retracción cercana

a 1/3 del volumen que el mercado mostraba seis meses antes. Claro que esto tampoco implica el remanido “no pasa nada”: 2/3 del volumen se mantiene vigente.

Lo que sucede tiene una lógica: en un escenario de incertidumbre creciente, la postura de “esperar y ver” se hace paulatinamente más intensa. Muchos retiran sus pro-piedades de la oferta, para rein-gresar tiempo después, ya con el panorama más claro, impulsando así un rebote cercano al 40% en la cantidad de propiedades, que coloca también a esta variableen volúmenes superiores (+5%)a los registrados un año antes.

Muchos retiran sus propiedadesde la oferta, para reingresar

tiempo después, ya conel panorama más claro.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

06

La democracia retornó a la Argentina el 30 de Octubre de 1983, debiendo hacer frente a una gigantesca deuda externa e interna que marcó los tiempos de la restauración en sus más diversos planos. Entre un sistema en retirada y otro que aún no era, la ausencia de rumbos y la magnitud de las difi cultades durante ese año electoral, se refl ejan a las claras en el comportamiento

errático del tipo de cambio como de las tasas de interés de los bancos. En medio de la tormenta, sin embargo, las propiedades se leen estables. En Abril del ‘83 un departamento de 3 ambientes en Barrio Norte costaba 26.000 u$s. Entre devaluaciones y tasas enloquecidas,a medida que se acercaban las elecciones la oferta inmobiliaria se fue retirando hasta

llegar a perder 38% de su volumen, pero con una retracción de sólo 6% en los precios. Seis meses después, mientras la democracia celebraba frente al cabildo sus primeros 100 días, la oferta de departamentos había crecido 42%, mientras los precios habían pasado de 371 a 400 u$s/m².

Elecciones, una a una: 1983

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

07

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

El primer recambio presidencial de la democracia se dio seis meses antes de lo previsto, con un marco económico sumamente confl ictivo. Tiempos de hiperinfl ación acá, crisis en torno a las deudas externas en todo el subcontinente, y un muro que caía más allá, para que el mundo dejara de ser el que había sido. En los tiempos de “el salariazo, la revolución productiva” y “seguir a alguien que no nos va a defraudar”, el dólar

pasaba de valer 15$ seis meses antes de las elecciones, a 790$ un año después.Dentro de ese marco, un departamento de tres ambientes en Barrio Norte seis meses antes de las elecciones valía 25.700 u$s. Sobre la fecha de los comicios el mercado había perdido la mitad de su volumen, en tanto el precio del departamento tipo se retrajo en promedio unos 1.000 u$s. Claro que la fase post-electoral no fue

muy auspiciosa en esta oportunidad. Picos hiperinfl acionarios, Bunge & Born, cambios de planes y personajes, confi scación de los depósitos bancarios… Seis meses después del comicio el precio del departamento era de 28.200 u$s pero la confi anza permanecía ausente, por lo que la recuperación de volumen del mercado, esta vez, tardaría más de lo habitual.

Elecciones, una a una: 1989

08

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

Convertibilidad, palabra mágica. Consenso de Washington y reactivación: reformaconstitucional, voto-cuota y reelección. Un peso es un dólar: que no decaiga el glamoury que los ’90 ¡sigan siendo!: seis meses antes de las elecciones, el departamento en Barrio Norte ahora vale más de 87.000 u$s.Pero en Diciembre de 1994, la devaluación del peso mexicano puso en marcha el proceso

internacional que conocimos como “efecto tequila”. Y en nuestro mercado, si bien el valor de las propiedades retrocedió sólo 6%, el impacto de aquel proceso y la incertidumbre generada produjeron la mayor retracción del mercado de los últimos 30 años, cayendo 80% la cantidad de propiedades en oferta dentro de la tipología testigo.Seis meses después del comicio, con el

panorama más claro, el mercado volvíaa mostrarse activo. La oferta superaba ahora en un 10% el volumen del año anterior, y aunque los precios como la demanda efectiva aún no alcanzaban los registros de aquel momento, la tendencia ascendente se había reinstalado. Tras caer algo por debajo de 83.000 u$s, el precio del depto. tipo ya estaba nuevamente en orden a 84.300 u$s.

Elecciones, una a una: 1995

09

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

Los ‘90s avanzaban fi rmes hacia el cambio de ciclo. Tiempo de consumo de importados y viajes al exterior, explosión de barrios privados y torres-country apuntaladas por el crédito hipotecario, que llegó a dar cuenta del 30% de las operaciones en 1998. Y una sociedad cada vez más fragmentada, con pérdida creciente de competitividad -y por ende de mercados y de puestos de trabajo-, viviendo los últimos tramos de un espejismo que “ya se verá

quién, cuándo y cómo se paga”.En lo específi co, los 1.000 u$s/m2 de cuatro años atrás, ya superaban los 1.200 u$s. Un departamento tipo en Barrio Norte, costaba entonces 93.700 u$s. Poco importaba, la clave era la cuota. El cambio se esperaba en lo político, pero apostando a la continuidad en lo económico: más allá de los desajustes -que ya eran evidentes-, convertibilidad seguía siendo una consigna que pocos se animaban a

cuestionar públicamente.Así, a diferencia de otros momentos electorales, ni el volumen de oferta, ni menos aun la demanda -apuntalada por el crédito y el “uno-a-uno”- registraron esta vez el descenso característico en torno al momento de los comicios. Sólo el precio unitario de las propiedades retrocede un poco, para recobrar impulso meses después de las elecciones.

Elecciones, una a una: 1999

10

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

Quién y cómo se pagarían los ’90, se supo pronto: el estallido del modelo no sólo arrastró a cuatro presi-dentes en pocos días, sino también a miles de familias, llegando a más del 20% de la población desocupada, y superando la cifra del 50% bajo la línea de pobreza. Pese a ello, y tras “tocar fondo” a principios de 2002, en el 2º semestre la economía ya daba muestras claras de recuperación. Todo marcaba ahora una marcha ascendente y acelerada, buscando recuperar

niveles más ó menos similares a los alcanzados antes de la devaluación.Las propiedades fueron tal vez uno de los renglones donde esto se hizo más evidente. Con el dólar buscando su nivel de equilibrio, y tasas bancarias que paulatina-mente iban recobrando cierta “normalidad”, el valor de un departamento en Barrio Norte volvía a ubicarse en torno a 56.000 u$s seis meses antes de las elecciones, en Octubre de 2002.

A la hora del comicio, en tanto, conscientes de la caída de la moneda y la recuperación progresiva de valor, esta vez tanto la oferta como los precios se mostraron inelásticos a la retracción de la demanda, manteniendo fi rmes su tendencia a la suba. Es así que, seis meses después de las elecciones, aquel mismo departamento costaba más de 68.000 u$s, logrando acercarse ya a la cifra redonda de los 1000 u$s/m².

Elecciones, una a una: 2003

11

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

La primera década del siglo trajo un cambio profundo en el esquema político y económico global, dentro del cual América Latina, y Argentina en particular, resultan beneficiarios. Pero es a la vez un cuadro cruzado -como es lógico- por el crujir de viejos modos que fueron entrando en una crisis de la cual aún hoy, nadie es capaz de anticipar su desenlace.En una economía local oxigenada por el incremento de las commodities, el vuelco de excedentes hacia las propiedades, y la ausencia de alternativas de inversión atractivas, tanto

el precio de las propiedades como la dinámica de compra mostraron comportamientos sostenidos en suba, sin alterarse ante un recambio presidencial con continuidad de rumbo.Un capítulo aparte merece la trayectoria de la oferta. En esta oportunidad, el descenso de volumen en coincidencia con el momento electoral fue mayor al habitual. Pero cabe recordar que fue a mediados de 2007 cuando las hipotecas subprime impactaban de lleno en los mercados, llevando a los actores a adoptar posturas conservadoras. Las mediciones seis meses

después del comicio vuelven a tener un matiz particular que explica la retracción sostenida de oferta: en Abril de 2008, el enfrentamiento entre la flamante gestión presidencial y el sector agrario estaba en plena escalada. Entre tanto, un departamento estándar, usado, de tres ambien-tes en Barrio Norte, había pasado de costar 115.000 u$s, a un valor de 132.000 u$s: 15% arriba en doce meses.

Elecciones, una a una: 2007

12

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

Índices de precios en Zona Norte

Mercado y elecciones en la Zona Nortel norte del Gran Buenos Aires (GBA) es un área de fuerte

carácter residencial, con buena calidad ambiental y constructiva,y una presencia importante de grupos de nivel adquisitivo alto y medioalto. Por ello, el análisis se centró en este caso en el comportamiento de las casas, con cuatro dormitorios, cochera, parque y piscina.

Ante los procesos electorales, este mercado demostró una dinámica muy similar a la de los departamentos de Barrio Norte.

En cada oportunidad, el mercado resignó aproximadamente un tercio de su volumen pocos días antes de las elecciones, respecto de lo que presentaba seis meses atrás.

Y cada vez, seis meses luego de los comicios sobrepasaba un 20% en promedio, la cantidad de ofertas relevadas en la primera medición.

Con variaciones, según cada áreay cada comicio, también los precios refl ejan una dinámica semejante a la que revela el estudio de los departamentos.

En torno al momento electoral, los valores promedio de la oferta

registran un leve descenso (3% en promedio), y un rebote posterior que seis meses después los coloca en torno a un 20% por encimadel valor inicial.

Se ratifi ca así el comportamiento general del mercado, aunque mostrando en este caso una “potencia” en el rebote de los valores superior en un 12% a la de los departamentos.

Esa dinámica, como es lógico, tiene matices diferentes según el área de que se trate. Así, mientras Acassuso y La Horqueta de San Isidro promedian índices mayores al 30%

de crecimiento de los valores luego de los comicios respecto de un año atrás, Vicente López o San Isidro Bajo por ejemplo se mantienen mucho más estables, con descensos de sólo 2% al momento de las elecciones, pero también con incrementos posteriores que no llegan a superar el 10% de crecimiento respecto de lamedición inicial.

E

Ante los procesos electorales, este mercado demostró

una dinámica muy similara la de los departamentos

de Barrio Norte.

13

INFO

RME

ESPE

CIAL

ANEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

ANEXO 15

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

ANEXO 16INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

17ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

(1983-2007)

(1983-2007)

18ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

(1983-2007)

(1983-2007)

19ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

(1983-2007)

(1983-2007)

20ANEXOINFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

(1983-2007)

(1983-2007)

21ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

(1983-2007)

(1983-2007)

22ANEXO

INFO

RME

ESPE

CIA

LA

NEX

O

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones.

Centro: Tucumán 117 1° piso, 4114 - 1000 / Recoleta: Montevideo 1669, 5300 - 9600 Lomas de San Isidro: Av. Sucre 1947, 4719 - 9000 / Acassuso: Av. del Libertador 15747, 4732 - 4732

www.ljramos.com.ar