el colapso urbano ante el desarrollo inmobilairio

enrique soto alva, unam

El colapso urbano ante el desarrollo inmobilairio

La Licenciatura en UrbanismoUniversidad Nacional Autónoma de México

urb enrique soto


No hubo, no ha habido y no hay una política de suelopara el país.

Actualmente se reduce a una dirección de secretaría de Estado.


cambios sociodemográficos

� Transformación demográfica.

�Concentración de la población.

�Pobreza y desigualdad.

�Descentralización y gestión facilitadora.


nuevos paradigmas del fenómeno urbano

�Paradigma de redes.

�Concentración desconcentrada.

�Ciudad región.


el subdesarrollo

�Una de las características de nuestros países es la desigualdad social.

�Donde los grupos menos favorecidos se tienen que asentar en las áreas que al mercado formal no le interesa (ríos, barrancas, zonas inundables, alejadas de la ciudad, etc).

� Incluso la zonas de alto valor ambiental no compiten contra las expectativas de los usos urbanos.

�Aún el uso agrícola más rentable no compite con el uso urbano más pobre.

�El costo de introducir servicios después de construido es 2.7 veces mayor(Aristizabal, 2001).


ciudad informal vs ciudad formal


crecimiento urbano 1950-2000Fuente: Gustavo Garza, La urbanización de México en el siglo xx, El Colegio de México, México, 2005.


tcma por grupo de ciudades 2000-2005

-0.5

0

0.5

1

1.5

2

Total no urbano(<15 mil)

(15 a 99 mil)Ciudades pequeñas

Ciudades medias(100 a 999 mil)(> 1 millón)

Ciudades grandesTotal urbano (>

15 mil)

1.51.3

1.9

1.2

-0.1

Fuente: Estimaciones del CONAPO con base en los censos 2000 y 2005, INEGI.

Nacional 1.0%


tcma por ciudad 95-2000


� Según CONAPO la tendencia a la urbanización continuará en los próximos 30 años.

� Habrá 36 ciudades más a las 376 actuales con más de 15,000 habitantes.

� La población urbana pasará del 76% al 87%.

� El SUN está emplazado en 0.5% del territorio nacional.

� En las 376 ciudades se produce el 85% del PIB nacional.

� La mancha urbana crece a 16,000 ha anuales, 50 diarias.

� Cada año se suman 90,000 nuevos hogares en asentamientos irregulares.

� En asentamientos irregulares se duplica la tasa de mortalidad infantil (Topelson, 2007).

� La urbanización en suelo poco apto duplica y triplica los costos, y la construcción llega hasta un 50% más.

¿qué dice sedesol?


requerimientos de suelo urbano


tenencia de la tierra� Dos tercios de los requerimientos serán de

suelo de propiedad social.


DF1990 68,585 60% 26,696 24% 3,036 3% 7,454 7% 7,644 7% 113,415 100%2000 77,164 58% 35,195 26% 4,512 3% 7,476 6% 9,126 7% 133,473 100%Subtotal 145,749 59% 61,891 25% 7,548 3% 14,930 6% 16,770 7% 246,888 100%

Edomex1990 47,608 54% 24,589 28% 729 1% 7,454 8% 7,644 9% 88,024 100%2000 55,905 54% 29,309 28% 1,132 1% 7,476 7% 9,126 9% 102,948 100%Subtotal 103,513 54% 53,898 28% 1,861 1% 14,930 8% 16,770 9% 190,972 100%

Total 249,262 57% 115,789 26% 9,409 2% 29,860 7% 33,540 8% 437,860 100%

Vacíos TotalPrivada Ejidal Comunal Federal

Fuente: Cruz, Soledad, UAM-Azcapotzalco

ocupación en el amcm 1990-2000


¿falta suelo o suelo servido?

�La República Mexicana tiene 2 millones de kilómetros cuadrados.

�103 millones de hectáreas son de suelo ejidal favoreciendo a 3 millones de posesionarios (SEDESOL).

�Existen 2 millones de lotes sin regularizar.

�En el Edomex, 1 de cada 4 habitantes no tiene título de propiedad.

�Entre el 60 y 80% se estima la informalidad en las ciudades mexicanas (Iracheta).

�El suelo en breña legal va de 8.7 a 19.5 US dlls el m2, en suelo informal va de 6.8 a 14.8 Us dlls. (Iracheta 2002).


plusvalías urbanas vs plusvalías agrícolas

d

$/m2

Límite de la irregularidad

Este factor no solo es la distancia, sino la accesibilidad, costo de urbanización o niveles de riesgoUso urbano

Uso agrícola

enrique soto alva, unamJaramillo, 2003

comercioviviendaagrícola

distancia

renta (precio)

Se autoriza:Se autoriza:

urbanizar suelo rural: urbanizar suelo rural: plusvalplusval íía 10,000 %a 10,000 %

cambiar uso del suelo: cambiar uso del suelo: plusvalplusval íía 100 %a 100 %

aumentar densidad: aumentar densidad: plusvalplusval íía 200%a 200%


precios altos en AL

Norteamérica Latinoamérica

CANADA EUA BRASILARGENTINACHILEMEXICO

19,652 23,259

usd / cap

31,275 35,998

usd/cap

2,269 2,433

3,469 3,160

2,672 4,089

5,223 6,441

usd/cap

6 a 170 usd/m 2

12 a 73 usd/m 2

11 a 254 usd/m 2

Paradoja de Smolka


Sistema normativo urbano


las competencias de lo urbano

� Lo urbanístico como materia no existe como función pública, sino es una materia concurrente de varias entidades de gobierno.

� La legislación urbana, la ambiental y la agraria rara vez, como instituciones, se tocan o traslapan, aunque en la realidad siempre están interactuando.

� En México el léxico jurídico no hace referencia al concepto “urbanismo” sino a los conceptos de asentamientos humanos, desarrollo urbano y ordenamiento territorial.

� La LGAH señala las competencias del Estado para “legislar en materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y de desarrollo urbano de los centros de población”.

� Y por otra parte, la Constitución señala a favor de los municipios(Art 115) “aprobar, de acuerdo con las leyes que expidan las legislaturas de los Estados, los bandos de policía y gobierno, los reglamentos,… que regulen las materias… de su competencia y aseguren la participación ciudadana”.


las competencias de la planeación

� La Constitución (Art 115) señala que los municipios “… estarán facultados para: formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo… participar en la creación de reservas territoriales, controlar y vigilar la utilización del suelo; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; …” entre otras más.

� Asimismo tendrán a su cargo los servicios del agua, alcantarillado, alumbrado público, etc.

� Haber conferido estas tareas no conforma el poder público, ya que se vuelven ambiguas y carentes de un rigor normativo.

� Las tareas sobre regularización, reservas territoriales y ordenamiento ecológico pone en evidencia la existencia de otras competencias.

� La autonomía de la que han gozado los ejidos para las decisiones internas les ha conferido el nombre del “cuarto nivel de gobierno”(Rébora 2005).


¿es la especulación un delito?

� La Constitución no toca el tema.

� La LGAH señala que el ordenamiento territorial “… tenderá a mejorar la calidad de vida de la población urbana… mediante la regulación del mercado de los terrenos y el de la vivienda de interés social y popular…” y que “… la Federación, las entidades federativas y los municipios llevarán a cabo acciones coordinadas en materia de reservas territoriales…con el objeto de evitar la especulación de inmuebles aptos para el desarrollo urbano y la vivienda…”


�Para 1970 el 68% de la expansión del DF fue en suelo ejidal.

�En la zona conurbada fue el 50%, 27% en tierras de propiedad federal y 23% en privada (Schteingarth 1998).

�Para 1990, el 26.2% estaba en suelo ejidal.

�Para el año 2000, el 29.7% (Soledad Cruz, UAM)

¿irregularidad, informalidad o ilegalidad?

…Se obedece la regla cuando el interés en obedecerla es superior al interés en desobedecerla… (Weber)


exclusión del mercado

insuficiente base fiscal

pocos recursos públicos baja inversión en servicios

escasez de suelo servido

sobreprecio a suelo servido

retención de suelo servido

mayor especulación

débil carga fiscaldesgravación para bajar precio,

eliminación de obligaciones

refugio en la informalsobreprecio a suelo sin servicios

empobrecimiento de las familias

expectativa de

valorización

alienación

ciudadana

PRECARIEDAD MUNICIPAL

ESPECULACIONINFORMALIDAD

Carlos Morales a partir de

Smolka, 2004

exención fiscal compensadora o

subsidio

círculo vicioso de la informalidad


3.292.83

2.57 2.04

1.84 1.82

1.31 1.18

1.14 1.12

1.07 1.05

0.81 0.77

0.71 0.71

0.69 0.64

0.58 0.58

0.52 0.45 0.45 0.44

0.35 0.26

0.24 0.24 0.24

0.21 0.21

0 0.5 1 1.5 2 2.5 3

Reino Unido

Canada

Estados Unidos

Japón

Nueva Zelanda

Francia

Australia

Islandia

Suecia

Uruguay

Polonia

Dinamarca

Italia

Holanda

Colombia

España

Chile

Corea del Sur

Argentina

Irlanda

Brasil

Alemania

Finlandia

Portugal

Panamá

Australia

Hungria

Costa Rica

Eslovaquia

México

República Checa

Porcentaje del PIB

Fuente: OCDE, 2002. Revenue Statistics 1965 - 2001 y Colmenares, David (2005) Problemática derivada de la ausencia de una política fiscal sólida en el impuesto predial. recaudación del predial

� A nivel nacional el impuesto Predial tiene un papel

muy pobre. Solo seis entidades recaudan más del

68.5% de la recaudación total nacional: Distrito

Federal, Estado de México, Jalisco, Nuevo León,

Chihuahua y Guanajuato.

� A nivel municipal, ante el aumento en la última

década de las transferencias federales, los

municipios se esfuerzan poco en la recaudación del

Predial. Sólo en 9 municipios la recaudación supera

el 15% de sus ingresos totales: Solidaridad, Q.R.,

Huixquilucan, Méx., Corregidora, Qro., San Pedro

Garza García N.L., Bahía de Banderas, Nay., Puerto

Peñasco Son., Ramos Arizpe, Coah., José Azueta,

Gro. y Juárez, Chih.

enrique soto alva, unamBM y FMI, 2000 & 2002

Fuente: Carlos Morales LILP

PIB per capitaPIB per capita

% gravámenes a la propiedad

0. 0%

0. 5%

1. 0%

1. 5%

2. 0%

2. 5%

3. 0%

3. 5%

4. 0%

100 1, 000 10, 000 100, 000

Ger many

Czech Rep

Canada

Sweden

Austr al ia

Nor way

Fr ance

USALuxembur g

Slovenia

Br azi l

Nicar agua

Swi tzer land

Hungar y

Slovak Rep

Belgium

Ital

y

Belar us

Romania

Cr oatia

Egypt

Indonesia

UK

Por tugal

Isr ae

l

Poland

Bulgar ia

Li thuania

Yemen

Kazakhastan Ur uguay

Thai land Estonia

Moldova

Kenia

Taj ikistan

South Af r ica

Chi le

Russi

a

Phi l ippine

s

Zimbabwe

Guatemala

Par aguay

Mexic

o

Azer bai ja

n

Bol ivia

Japan

Denmar k Spain

Latvia

China

India

Finland

Nether lands

Per uKyr gyzMongol ia

Austr ia

pib per capita vs recaudación


GDP per capita

% gravámenes a la propiedad

norte de áfrica y medio oriente

áfrica sub - sahara

asia y archipiélago

industrializados

ex - socialistas

américa latina

BM y FMI, 2000 & 2002

Fuente: Carlos Morales LILP

pib per capita vs recaudación


¿cómo se define la informalidad?

�No existe una definición clara:

�Por tenencia de la tierra.

�Por estar fuera del polígono urbano.

�Por ocupar propiedad privada sin el consentimiento del propietario.

�Por construir por encima de la normatividad.

�Por construir en zonas de riesgo o de valor ambiental.

�Por ocupar zonas de propiedad pública (derechos de vía, zonas federales)


El ejidatario vende a un fraccionador clandestino a través de una constancia ejidal en una sola exhibición o en pagos

El fraccionador clandestino crea lotes de cal y revende a los futuros avecindados

Los avecindados exigen a la autoridad y al ejidatario la introducción de servicios y la regularización de sus lotes

El presidente municipal introduce de manera ilegal servicios parciales capitalizados políticamente (a través de votos)Aparecen incluso legisladores ofreciendo la regularización

50 $/m2 670 $/m2

La ganancia neta es de 1200%

1 2 3 4

informalidad: un negocio donde todos ganancuando menos al corto plazo…


impactos ambientales de la informalidad

�Fragmentación del espacio natural.

�Afectación de la recarga hídrica, contaminando o reduciéndola.

�Emplazamiento en zonas de riesgo(barrancas, rellenos no estabilizados, cauces de río, grietas, deslizamientos, zonas minadas, etc)

�Deforestación de zonas con valor ambiental.

�Deterioro de zonas de valor arqueológico.


impactos urbanos de la informalidad

� Incremento de hasta 4 veces la introducción de servicios urbanos como agua potable, drenaje, alcantarillado, banquetas o alumbrado público.

� Desarticulación de la vialidad con el contexto urbano inmediato.

� Desaprovechamiento del suelo.

� Falta de equipamiento urbano como escuelas, parques, deportivos, etc.

� Carencia de oportunidades económicas para los futuros habitantes.

� Creación de espacios inseguros y con altos índices de deterioro social.

� Falta de empleos competitivos.

� Generación de una alta movilidad urbana hacia otras partes de la ciudad.

� Genera ciclos viciosos en su conjunto para la sociedad.


división agrícola vs división urbana


uso y abuso del espacio


Consolidación urbana del

asentamiento

� Incorporación al PDU.

� Servicios urbanos.

� Infraestructura.

� Créditos.

Redensificación del asentamiento

� Adecuaciones al PDU.

� Revalorización de la zona.

� Localización relativa.

Desincorporación del suelo social

Solares urbanos

2

Dominio Pleno

3

Aportación a inmobilairias

ejdales

4

� Presiones a la urbanización.

� Invasiones concertadas.

� Expectativas de grandes inmobiliarias.

desincorporación

Expropiación:a) Concertadab) Impuesta

1

desincorporación e incorporación

Incorporación al DU Refuncionalización


la regularización

�Nace como una política para enfrentar los asentamientos irregulares para pobres.

�Se planteó como una política correctiva y preventiva, la segunda no ha funcionado.

� “Ponte en cualquier lugar que el gobierno te regularizará”

�De 1970 a 2002 se otorgaron 2, 266 mil títulos de lotes que se originaron en ejidos o comunas.

� La regularización ha sido la política más consistente de los últimos años, por encima de la conformación de reservas o de generar mecanismos de acceso al suelo servido para los pobres.

� La regularización como plusvalizador del suelo (paradoja de De Soto)


acciones de regularización

1996 1997 1998 1999 2000 2001 Total

Expropiaciones concertadas 6,704 1,542 1,374 2,773 2,773 130 15,296

Compra de parcelas 3,081 7,190 13,031 17,497 10,533 17,718 69,050

Inmobiliarias ejidales 3,638 841 1,827 88 6,394

Total 9,785 12,370 15,246 22,097 13,394 17,848 90,740

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Total

Expropiación por estados y municipios 8 45 26 28 28 31 7 4 177

CORETT 129 104 118 96 62 54 99 19 681

Dominio Pleno 24 40 44 100 213 409 830

Inmobiliarias ejidales 5 4 5 2 16

Total 137 173 189 172 195 300 515 23 1,704

Fuente: SEDESOL

Hectáreas desincorporadas de suelo ejidal

Número de acciones de desincorporación de suelo ejidal

enrique soto alva, unamCarlos Morales a partir de

Smolka, 2004

círculo vicioso de la informalidad

FORTALECIMIENTO MUNICIPAL

inclusión en el mercado formal

muchos recursos públicos alta inversión en servicios

suelo servido sin sobreprecio

liberación de suelo servido

reducción de la especulación

carga fiscal fuerteimpuesto alto a suelo vancante

obligación de desarrollar, de

asociarse

eliminación de exención fiscal

desprecio por l o informalestímulo a suelo servido barato

familias con excedente

expectativas

acotadas

ciudadanización

fiscal

OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATOACCESO A SUELO FORMAL

base fiscal amplia abundancia de suelo servido


� Reconocimiento del suelo como factor estratégico del desarrollo urbano.

� Generar una política nacional de suelo que surja del consenso de todos los actores.

� Romper los ciclos viciosos de la informalidad.

� Redefinir los programas de desarrollo urbano: de regular a promover.

� Redefinir el papel de las reservas territoriales como instrumentos de prevención y no solo para los negocios inmobiliarios.

� Disminuir las prácticas de corrupción. Hacer menos atractivo las negociaciones por debajo de la mesa.

� Redefinir una política para las parcelas más propicias al desarrollo urbano.

� Redefinir el papel de las imposiciones fiscales.

� Formación de profesionales del suelo. qué hacer


� Reconocer que la producción social y la autoconstrucción son el modo de producción mayoritario: “Los pobres son los grandes constructores de las ciudades”.

� Fortalecer las prácticas ciudadanas (Implanes).

� Transferir costos a los promotores que generan conjuntos alejados de la ciudad.

� Aumentar el conocimiento de la construcción de los valores del mercado informal.

� Tener como elemento central la capacidad de pago de los pobres en combinación con la riqueza que significa incorporar suelo ejidal al desarrollo urbano.

� Actualizar y aumentar las bases gravables… después aumentar las reservas territoriales para los pobres.

� Generar un padrón transparente de operaciones inmobiliarias.

qué hacer


¡muchas gracias!

el colapso urbano ante el desarrollo inmobilairio

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