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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
GREGORIO DÁVILA GARCÍA
COAM - 13 Octubre 2015
FUNDACIÓN ESCUELA
DE LA EDIFICACIÓN
OBJETIVO
VISIBILIZAR EL MASTER “GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Y SERVICIOS – FACILITY MANAGEMENT”
RESUMEN TEMÁTICO
LA INDUSTRIA INMOBILIARIA
ALGUNAS REFERENCIAS ECONÓMICAS
EL CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE
FACTORES ESENCIALES
EL FM EN LA GESTIÓN DE LOS INMUEBLES
ISO 55000
GREGORIO DÁVILA
EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
3GREGORIO DÁVILA
FORMACIÓN E HISTORIAL PROFESIONAL - GREGORIO DÁVILA GARCÍA
FORMACIÓN.--Ingeniero Técnico Industrial por la Universidad Politécnica de Madrid.-Diplomado Superior de CEPREVEN. Centro de Prevención de Riesgos.-Miembro de la Asociación de Arquitectura e Ingeniería Hospitalaria.-Colaborador docente del Instituto de Fomento Empresarial (IFE), del Instituto de Empresa (IE), de La SalleInternational Graduate School, de la Fundación Escuela de la Edificación del Colegio de Arquitectos Técnicos y de la Politécnica de Madrid.
EXPERIENCIA ROFESIONAL.--Ingeniero de la Dirección General de Obras y Mantenimiento en el antiguo Instituto Nacional de Previsión (INSALUD). -Director Técnico del Hospital del Niño Jesús en Madrid.-Ingeniero Consultor para proyectos de hospitales en la constructora LAING.-Ejercicio libre con diversos Proyectos y Direcciones de obras para la edificación y la industria. Particular por su singularidad, las instalaciones de la fábrica de imagen y sonido de la firma Polygram en Alcorcón, Madrid.-Director General de Obras y Servicios en la Compañía de Seguros AGF y AGF – UNIÓN FENIX. -Consejero Delegado de su inmobiliaria: INVERFENIX. -Director de Inmuebles Adjudicados en Caja Postal del Grupo ARGENTARIA. -Director General en la Unidad de Activos Inmobiliarios de ARGENTARIA. Diseño, puesta en marcha y desarrollo de GESINAR.-Director Regional de INMOBILIARIA URBIS. -Director General de EUROIMOBILIARIA (Compañía del Grupo URBIS en Portugal). -Dirección General de Patrimonio del grupo REYAL URBIS.-Director de Gestión de Activos Terciarios y Singulares del Área Inmobiliaria de BANESTO.-Director de Urbanismo de ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE. Grupo Santander.-Socio Director de FORSEIS.-Voluntario de Cruz Roja Española. Grupo de Infraestructuras.
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“El sector inmobiliario es un mercado apasionante, tanto para quien se acerca a él como analista como para quienes hemos desarrollado una buena parte de nuestra vida profesional en él. Se trata de uno de los pocos mercados transversales de nuestra economía, ya que afecta e interesa a múltiples sectores, usuarios, empresas y a la práctica totalidad de las administraciones públicas”
“Desde la perspectiva de desarrollo profesional, el sector inmobiliario presenta retos organizativos, estratégicos, de expansión, de gestión financiera y recursos humanos, una elevada problemática técnica y jurídica, así como otras aéreas complementarias que permiten la formación de profesionales casi renacentistas”
“Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria”
Autor: MIKEL ECHAVARREN
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EL CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES, DESDE EL PUNTO DE VISTA PROFESIONAL, ES UN UNIVERSO DE EXPERIENCIAS Y OPORTUNIDADES.
MI ANDADURA PROFESIONAL EN MAS DE 40 AÑOS DE ACTIVIDAD EN ESTA INDUSTRIA ASÍ ME LO HA DEMOSTRADO.
LA FORMACIÓN Y ESPECÍFICAMENTE LA DEL MASTER EN FACILITIES MANAGEMENT, SE BASA EN LAS EXPERIENCIAS PERSONALES Y EL CONOCIMIENTO ADQUIRIDO EN LA PRÁCTICA PROFESIONAL.
CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES
CICLO DE VIDA PROFESIONAL
EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
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NO SOLAMENTE ES UN ATRACTIVO MERCADO PROFESIONAL, SINO QUE
REPRESENTA UNA ACTIVIDAD DE GRAN IMPORTANCIA EN LA ECONOMÍA.
EL VAB EN 2013, DEL SECTOR INMOBILIARIO (EDIFICACIÓN + ACTIVIDADES
INMOBILIARIAS) EN ESPAÑA HABRÍA SUPERADO LOS 130.000 MILLONES DE EUROS
CORRIENTES, REPRESENTANDO CERCA DEL 13% DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO
(PIB). HEMOS PASADO DEL 21% DEL PIB EN 2008 A POCO MÁS DEL 12% EN 2013.
INCLUIDAS EN TODOS LOS SUPUESTOS, LAS “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS”.
COMO REFERENCIA, EL TURISMO APORTA ALGO MAS DEL 11% AL PIB NACIONAL.
LA ESTRUCTURA DEL SECTOR SE HA TRANSFORMADO SIGNIFICATIVAMENTE
DURANTE LA CRISIS, CRECIENDO LAS “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS” SOBRE LAS
DE LA EDIFICACIÓN.
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ESTRUCTURA DEL VAB (VALOR AÑADIDO
BRUTO) DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA
POR GRUPOS DE ACTIVIDAD.
ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO
EN EUROPA (UE 27). DATOS EUROESTAR.
El indicador muestra el valor añadido bruto (VAB) de la industria en millones de euros; (a precios constantes). El VAB representa el valor económico generado por una unidad productiva y se obtiene como saldo de la cuenta de producción, es decir, mediante la diferencia entre la producción de bienes y servicios y el consumo intermedio. Está referido en cada caso al tipo de rama de actividad o de sector institucional para el que se elabore la cuenta de producción.
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DESAGREGANDO POR LOS USOS MAS CARACTERISTICOS, VEMOS LO SIGUIENTE:
EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y EUROPA POR FINALIDAD.
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LA INDUSTRIA INMOBILIARIA INTERVIENE EN TODO EL CICLO DE VIDA, DESDE LA GESTIÓN Y ORDENACIÓN DEL SUELO, HASTA LA CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, CON SU DEMOLICIÓN O DECONSTRUCCIÓN FINAL.
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RESUMIENDO EN CUATRO GRANDES “BLOQUES” O INTERVENCIONES EN EL CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE, PODEMOS SEÑALAR LAS SIGUIENTES:
SUELO PROYECTO CONSTRUCCIÓN EXPLOTACIÓN
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DESAGREGANDO ESTOS CUATRO BLOQUES, VOLVEMOS A ENCONTRARNOS CON ESTAS ACCIONES EN LAS QUE SIEMPRE TENDRÍAMOS QUE CONTAR CONLAS EXPERIENCIAS Y LAS “LECCIONES APRENDIDAS” EN LA GESTIÓN DE LOS
ACTIVOS Y PARTICULARMENTE EN LA GESTIÓN DEL F.M.
GESTIÓN DEL SUELO
PROYECTO EDIFICACIÓN
CONSTRUCCIÓN
LA OCUPACIÓN
EXPLOTACIÓN
REFORMAS
ADAPTACIONES
OBSOLESCENCIA
DEMOLICIÓN
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DOS “CICLOS DE VIDA” DEL ACTIVO, SON SIEMPRE CONFLUYENTES EN GRAN PARTE DE SU VIDA:
EL SUELO LA EDIFICACIÓN
SUELO
DEMOLICIÓN
EXPLOTACIÓN INMUEBLE
PROYECTO
CICLO DEL
SUELO
CICLO DEL EDIFICIO
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TRES EXPERIENCIAS PERSONALES
EDIFICIO AGF .- MADRID EDIFICIO URBIS.- LAS PALMAS EDIFICIO INVERFENIX.- MADRID
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TRES FACTORES SON FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE….
………… Y TRES SON LOS FACTORES QUE CONDICIONAN LA EXPLOTACIÓN
URBANISMO ARQUITECTURA INGENIERIA
INMUEBLE OCUPANTES ACTIVIDADES
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EN EL CICLO DE VIDA DEL ACTIVO, ES LA EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, EN TIEMPO Y EN INVERSIÓN, LA PARTE MAS IMPORTANTE.
POR ELLO, LAS EXPERIENCIAS DE LA EXPLOTACIÓN SON FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE.
ESE 30% (¡¡!!) PUEDE CONDICIONAR ABSOLUTAMENTE LAS PREVISIONES
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VISTO DE OTRA MANERA, LOS COSTES DE ADQUISICIÓN DEL ACTIVO SON SOLAMENTE LA “PUNTA DEL ICEBERG” DEL CICLO DE VIDA.
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EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOSESTE GRÁFICO ES UN “COMODIN” QUE VALE PARA TODO EN EL CICLO DE VIDA:
-ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN -CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE / SUELO /EDIFICACIÓN-ANÁLISIS DE RIESGOS-PUESTA EN MARCHA / EXPLOTACIÓN-REFORMAS / REHABILITACIONES / ADAPTACIONES-OBSOLESCENCIA / DECONSTRUCCIÓN / DEMOLICIÓN
TODOS ELLOS SON FACTORES FUNDAMENTALES EN LA GESTIÓN INMOBILIARIA
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COMO RESUMEN, DOS SON LOS FACTORES BÁSICOS:
– FACTORES URBANÍSTICOS
– FACTORES FUNCIONALES
• USOS
• ARQUITECTURA
• INGENIERÍA
• EXPLOTACIÓN / ACTIVIDAD
EN CUANTO AL ANÁLISIS DE UNA CARTERA INMOBILIARIA, ES FUNDAMENTAL,
• OCUPACIÓN
• USOS
• UBICACIÓN
• VALOR
PARA DEFINIR, CRITERIOS DE GESTIÓN Y ESTRATEGIAS
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OTROS FACTORES TANGENCIALES:
– LEGISLACIÓN : JURÍDICA Y FISCAL
– ADMINISTRACIÓN INMUEBLES Y SERVICIOS
– ANÁLISIS DE RIESGOS
EL CONUNTO DE TODOS ELLOS Y SU CONOCIMIENTO PORMENORIZADO,
FACULTA AL PROFESIONAL PARA GESTIONAR EL CICLO DE VIDA DE LOS
INMUEBLES DE MANERA EFICIENTE.
EL MASTER QUE PRESENTAMOS DESARROLLA CON MAYOR O MENOR
INTENSIDAD TODOS Y CADA UNO DE LOS FACTORES, PROFUNDIZANDO
LOGICAMENTE EN LOS ESPECÍFICOS DEL FACILITY MANAGEMENT.
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EL PAPEL DEL FACILITY MANAGEMENT .
EN LA GESTIÓN DE INMUEBLES SE INCLUYEN, COMO VEMOS, MÚLTIPLES
FACTORES Y VARIADAS DISCIPLINAS. UNA DE ELLAS ES LA GESTIÓN DE LOS
SERVICIOS ASOCIADOS AL INMUEBLE. (FACILITY MANAGEMENT).
SEÑALAR QUE LA TENDENCIA ES LA GESTIÓN INTEGRAL DE LOS INMUEBLES,
SUPERANDO LA MERA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS, PARA INCORPORAR EL RESTO
DE LAS ACTIVIDADES QUE DEMANDA UNA GESTIÓN GLOBAL DE LOS ACTIVOS
INMOBILIARIOS.
LAS ORGANIZACIONES QUE GESTIONAN CARTERAS IMPORTANTES SE ORGANIZAN
DE MANERA INTEGRAL.
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NORMATIVA ISO 55.000.
IMPORTANTE AVANCE PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS. “SISTEMA DE GESTIÓN
DE ACTIVOS”
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ALGUNAS REFERENCIAS Y CONSULTAS EMPLEADAS EN ESTE DOCUMENTO:
– “Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria”. Mikel Echavarren.
– “El sector inmobiliario en España”. IEE y ASPRIMA.
– “El papel del sector inmobiliario en la recuperación de la economía española”. Servicio de Estudios Banco de España.
– “Síntesis de indicadores económicos”. Ministerio de Economía y Hacienda.
– “Tendencias del Mercado Inmobiliario”. PWC y Urban Lan Institute.
– Norma ISO 55.000
– Informes inmobiliarios diversas consultorías. JLL, KF, CBRE, etc…