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Economia Urbana y Finanzas

APUNTES Actualización 2009

Dr. Alfonso Torres-Roqueñi

Desarrollo Inmobiliario

INTRODUCCION

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PRESENTACION

Urbanismo, Desarrollo Urbano, Valuación Inmobiliaria, Planeación de Desarrollos Inmobiliarios.

Porque los desarrollos inmobiliares son importantes cuando estudiamos Urbanismo, Desarrollo Urbano, Planeación Urbana, Valuación Inmobiliaria y por supuesto Planeación de Desarrollos Inmobiliarios?.

Porque para cualquiera de estos temas su eje de estudio y análisis son los Inmuebles: Vivienda, Centros Comerciales, Hospitales, Mercados, Parques Deportivos, Bodegas Industriales, Hoteles, etc.

Los urbanistas estudian las Ciudades, su planeación, ordenamiento territorial, transporte, vialidad, medio ambiente, impacto ambiental, etc. Y los desarrollos inmobiliarios son en ultimo termino los que conforman las Ciudades, los desarrollos Habitacionales, Industriales, Comerciales y Recreativos son los que crean las Ciudades, las hecen crecer, originan requerimientos de aga potable, drenaje, vialidades, telefonos, telecomunicaciones, transporte, etc. Tambien crean problemas urbanos y oportunidades de trabajo y creación de empleos.

Los estudiosos de valuación inmobiliaria encontrarar en su quehacer profesional, que en mas de una ocasión se requiere evaluar un inmueble como negocio en marcha y no como un terreno y una construcción encima de este, sino valuarlo por su capacidad de generación de flujo de efectivo.

En resumen es casi imposible encontrar una actividad economica, educativa, recreativa, comercial o industrial que no requieran un inmueble para su desarrollo.

La Planeación y/o Valuación de desarrollos inmobiliarios requiere, de un proceso de analisis que incorpore aspectos de mercado, de legislación urbana, de impacto ecologico, de mercado, de presupuestación de finanzas; pero tambien de un conocimiento de sus caracteristicas.

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CARACTERISTICAS DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS

Los desarrollos inmobiliarios estan relacionados con multiples aspectos urbanos, economicos, financieros, de la construccion, del equipamiento y de la infraestructura de un país.

Los desarrollos inmobiliarios tiene muchas caracteristicas que tienen que ver con:

LAS CIUDADES La urbanización acelerada es uno de los procesos que caracterizan nuestra época. Cada vez en mayor grado la población y las actividades económicas se concentran en las ciudades o en los grandes aglomerados urbanos. Las ciudades se transforman en complejos sistemas de población y de sus actividades económicas y esto origina un determinado desarrollo urbano. Las ciudades crecen principalmente por los desarrollos

inmobiliarios, los fraccionamientos, los desarrollos habitacionales, los centros comerciales, los complejos de oficinas, etc., son los agentes principales que van modificando las ciudades, tanto en forma positiva como en ocasiones en forma negativa.

Estos inmuebles, tambien estan originados a su vez por determinadas actividades económicas, que originan la necesidad de contar con estos inmuebles. El desarrollo de un proyecto inmobiliario se integra por varias consideraciones, entre las que se encuentran, regulaciones, zonificacion,

Los desarrollos inmobiliarios son en ultimos terminos los agentes que conforman las Ciudades.

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Burocracia Fabricantes

ESCUELAS HOSPITALES RESTAURANTESMaestros MeserosDoctores

aspectos politicas, licencias y permisos, normas de construcciones, aspectos financieros, mercado, topografia e infraestructura de los alrededores. Algunas veces parece que el desarrollo no esta muy bien diseñado, se trata como armando un gigante rompecabezas. SISTEMAS URBANOS Estos sistemas de población y sus actividades económicas a su vez se componen de una serie de subsistemas todos interrelacionados entre si. Los sistemas urbanos ademas de encontrarse interelacionados unos con otros, funcionan con un efecto multiplicador, que el crecimiento de cada sistema depende en gran medida del crecimiento del otro. Asi tenemos que el origen, que funciona como detonador de un efecto multiplicador de crecimiento de necesidades, principalmente de servicios, que origina la necesidad de inmuebles, es principalmente la fabricación de productos y la burocracia, que administra los recursos de la población que aporta mediante impuestos para proveer infraestructura y servicios.

Asi se tiene que estos dos agentes provocan un crecimiento multiplicador.

En la gráfica anterior se muestra, a manera de ejemplo, como estos dos agentes, solo por tres necesidades de servicio: servicios escolares, servicios hospitalarios y servicios de esparcimiento como restaurantes, generan tres inmuebles: hospital, escuela y restaurante. Sin embargo a su vez el personal que labora en estos tres areas de servicio generan demandas de los otros servicios. Asi inicia un crecimiento de necesidades y ofertas de servicios

INMUEBLES

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que van desarrollandose en frorma de progresión. Esto origian los servicios de educación, salud, recreación, comercio, oficinas, deportivos, etc. Estas actividades económicas se encuentran interrelacionadas y van conformando subsistemas urbanos.

Así tenemos el subsistema transporte con sus "canales" que son las calles, avenidas, periféricos, libramientos, los "medios" autobuses, vehículos, metropolitana; el subsistema población con su división por grupo de edades, por niveles de ingreso, por preferencias de mercado, por tasas de crecimiento, por composición familiar; el subsistema económico donde se agrupan las actividades comerciales, industriales, de servicios administrativas, recreativas; el subsistema de equipamiento urbano con sus escuelas, hospitales , oficinas, parques deportivos; el subsistema de comunicación con sus redes de energía eléctrica, de teléfonos, de telex, de teleinformática; el subsistema de infraestructura urbana donde se contemplan los aspectos de agua potable, drenajes, gas, el subsistema del medio natural, con parques, jardines, etc.

SUBSISTEMA Categoría Categoría Categoría

Población Grupo Edades Nivel de Ingreso Tasa Crecimiento

Económico Comercio Industria Servicios

Equipamiento Urbano Escuelas Parques Oficinas

Infraestructura Urbana Agua Drenaje Electricidad

Tabla: Subsistemas Urbanos Además de que todos estos subsistemas se encuentran interrelacionados entre si, sufren modificaciones permanentes, son subsistemas en constante cambio y adecuaciones. Los agentes que provocan estos cambios son múltiples, pero uno de los más importantes que inciden sobre un entorno urbano establecido son los desarrollos inmobiliarios. Estos agentes, en particular los desarrollos inmobiliarios, requieren antes de llevarse a cabo de un análisis de casi todos los subsistemas urbanos; y una vez desarrollados es necesario analizar su impacto en el entorno urbano ya que en la mayoria de las ocasiones, modifican a su vez muchos de estos subsistemas tanto como mejoría o en su detrimento. Así por ejemplo un desarrollo inmobiliario como lo puede ser un Centro Comercial requiere del análisis del subsistema transporte en cuanto a los

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Por ejemplo un desarrollo de Oficinas enclavado en una zona habitacional residencial, ocasiona problemas de deterioro urbano, asi como problemas serios en el entorno urbano directo

accesos, la vialidad, el transporte actual, su frecuencia, etc.; del subsistema población se requiere analizar su distribución espacial, sus niveles de ingreso, sus preferencias de consumo, etc.; del subsistema económico se requiere conocer las actividades comerciales de la competencia, su ubicación, su desarrollo, etc.; y así también una vez realizado el desarrollo inmobiliario, un centro comercial, el entorno urbano se modifica, la vialidad sufre un cambio sustancial en cuanto a tráfico, las casas y terrenos aledaños se comienzan a destinar al comercio, etc.

Actualmente dada la magnitud que han alcanzado algunas de las áreas urbanas del país, y lo complejo de sus subsistemas urbanos es necesario contemplar los desarrollos inmobiliarios en todo su contexto urbano.

Los desarrollos inmobiliarios son en último

término los que hacen una ciudad, son los que crean la imagen urbana de una ciudad y son sobre todo los resultados de la actividad económica de un país y un termómetro de su desarrollo económico y social. CICLOS DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS El ciclo de los desarrollos inmobiliarios en general, se relaciona con otros ciclos economicos, por ejemplo en epocas de expansion economica, se tiene un crecimiento de los proyectos inmobiliarios y de la inversion en proyectos inmoibiliarios, altas ocupaciones (oficinas) y altas rentas, creditos accesibles, buenas tasas de interes, y como resultado se tiene sobreconstruccion, sobredemanda de oficinas por ejemplo en Mexico en el boom petrolero, y como resultado en ocasones se toman años en que el mercado absorba la sobreoferta (terremoto del 85). Mientras que en recesion economica, o altas tasas de inflacion y de interes, no hay recursos, la inversion se retrae, y no se construye, por lo que no hay suficiente oferta, aunque en tiempos de recesion tambien la demanda decae. Sin embargo el efecto mas importante en paises como Mexico, es que aumenta el desempleo.

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PROCESO DE URBANIZACIÓN En lo que se refiere principalmente a la coinstrucción de Vivienda, es necesario reconocer una realidad del proceso de Urbanización en muchas Ciudades de nuestro País. Este proceso inicia con una Invasión, muchas veces en terrenos no adcuados para el establecimiento de un asentamiento humano, como pueden ser : terrenos agrícolas altamente productivos, pero que por estar en las zonas aledañas de las Ciudades, son propensas a ser Invadidas, tambien encontramos cerros, que posteriormente dificultan la provision de serviocios urbanos como el agua potable y sobretodo la construcción de infraestructura como vialidades, tambien en lechos de Rios, o zonas susceptibles de sufrir inundaciones, con los problemas que pueden suscitarse. Esta Invasión posteriormente se trasfora en un Asentamiento Irregular, ya se le reconoce como un Asentamiento pero totalmente irregular, pero con el tiempo estos Asentamientos, inician su regularización de tenencia de la tierra y se trasforman en asentamientos de precaristas, porque no tienen servicios ni equipamiento, pero tarde o temprano llegan estos servicios y asi nacen las Colonias Populares, que frecuentemente toman el nombre del Presidente en turno.

Fase I Expansión

Fase III Recesión Fase IV

Recuperación

Fase II Sobreoferta

•Construcción Robusta •Crecimiento de la Ocupación

•Construcción Robusta Continua •La Ocupación inicia a decrecer •Las Rentas estan a su maximo

•No hay nueva construcción •Se terminan las construcciones iniciadas •Existe sobreoferta •Desocupación de areas •Bajan las Rentas

•No nueva Construcción •Se ocupa la oferta •Las rentas se es •tabilizan

Porcentaje de Ocupación a Largo Plazo

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Ver programa de notificación de Rayas de Cal.

Encontramos que hasta estas Colonias Populares en ocasiones hasta llegan a ser zonas residenciales.

Aspectos importantes a considerar la irreversibilidad de ocupar tierras agrícolas, el costo de la infraestructura, la falta de equipamiento por no haber lugar para construirlo.

CLASIFICACION GENERAL DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARISO Los desarrollos inmobiliarios se pueden catalogar en diferentes aspectos; por quien los realiza: en privados y públicos; por su finalidad: en comerciales, residenciales, industriales, de servicios, recreativos, etc.; por sus características económicas: en rentables o no rentables; por su imagen urbana, aunque este aspecto es sumamente subjetivo: en agradables y desagradables; por su función urbana como .

DESARROLLOS INMOBILIARIOS

REALIZACION FINALIDAD ECONOMIA IMAGEN URBANA FUNCION URBANA

Privados y Públicos

Comerciales, Residenciales, Industriales, de Servicios, Recreativos, etc

en Rentables o no Rentables

Agradables y Desagradables

Adecuados o Inadecuados

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Salida/Liquidez Cada inversion inmobiliaria tiene que integrar una estrategia de salida, cuando vender, ya que una de las caracteristicas importantes de las inversiones inmobiliarias es que no son rapidamente liquidas.

Tipos de negocios inmobiliarios. Los negocios o desarrollos inmobiliarios se clasifican en primer término en función del destino del inmueble. El primer tipo es cuando el inmueble es la razón de ser del desarrollo porque se vende o renta asi se tienen los negocios o desarrollos que van desde la venta de tierra (fraccionamientos) hasta la venta o renta de un edificio; o de lotes industriales. El segundo tipo es cuando el inmueble es un instrumento para desarrollar otro tipo de negocio, en este caso se tienen el hotel, un hospital o una escuela. El objetivo final es proporcionar un determinado servicio, pero el inmueble es un elemento "sine qua non" para poder implantar dicho objetivo.

A) Destino del inmueble venta o renta Dentro del primer tipo de negocios inmobiliarios se tienen entre otros, los siguientes: 1. Venta de tierra: Se trata principalmente del desarrollo de

fraccionamientos cuyo objetivo principal es la venta de tierra en lotes pequeños al menudeo. Ultimamente se han contemplado dentro de este tipo de desarrollos la venta también de grandes predios al mayoreo para uso comercial, industrial y para el desarrollo de condominios horizontales.�

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La tierra en términos generales se vende urbanizada, esto es con servicios de agua potable como toma domiciliaria, drenajes tanto pluvial como sanitarios, energía eléctrica , alumbrado, vialidad, banquetas y las áreas comunes jardinadas. Por lo anterior, el valor del terreno se obtiene del costo de la tierra en breña más la inversión realizada tanto en estudios, proyectos y licencias como por la realización de las obras de urbanización, mas el concepto de plusvalia que se le asigne por ubicación, forma, etc. En este tipo de desarrollos es necesario cuidar aspectos que pueden ser de gran valor para lograr el éxito del desarrollo, como tamaño de los lotes, para adecuarse a lo que el mercado está demandando en ese momento, el tipo de urbanización que se da, por ejemplo las redes subterráneas son elementos que aumentan la calidad del desarrollo pero al mismo tiempo en ocasiones triplican o quintuplican el costo de la urbanización y puede esto ocasionar que origine que el producto se salga de mercado por precio. En términos generales los desarrollos de venta de tierra son un éxito si están planeados y desarrollados con base en un suficiente estudio de mercado que nos dé el momento y el tipo de desarrollo para el cual hay una alta demanda insatisfecha.

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2. Vivienda: La construcción de vivienda ya sea para venta o para renta, es uno de los desarrollos inmobiliarios más importantes, principalmente por la función social que ellos implican. El desarrollo de vivienda puede clasificarse en varios tipos dependiendo principalmente a que mercado va dirigido el producto. Asi se puede clasificar en vivienda de interés social, vivienda media y vivienda residencial.

La vivienda de interés social es aquella que está orientada a las personas de menos ingresos, por lo tanto se trata de vivienda de 60 a 80 m2 de construcción, en lotes de 90 m2 a 160 m2. También este tipo de vivienda puede desarrollarse en forma horizontal como vertical. La vivienda de interés social es una vivienda que tradicionalmente, cuenta con crédito a intereses blandos que financían tanto al promotor que construye la vivienda como al comprador final de la misma. Para este tipo de vivienda dada la amplitud de la demanda, lo importante no es tanto el estudio de mercado sino el análisis de costos y tiempo de construcción ya que los que financían este tipo de desarrollos determina una serie de características que debe tener la vivienda, como mínimo de metros cuadrados de construcción, acabados, número de cuartos, etc., que el constructor debe observar. Por lo tanto, un cálculo o planeación equivocada de los costos y tiempos de construcción puede implicar no sólo un detrimento de las posibles utilidades sino hasta tener que vender abajo del costo de construcción. La vivienda media y la residencial es aquel tipo de vivienda que esta orientada a diferentes estratos socioeconómicos de la población de acuerdo a sus diferentes capacidades de compra. Así este tipo de vivienda va desde los 120 m2 de construcción hasta los 300 m2 como vivienda media y de los 300 m2 en adelante como vivienda residencial. Este tipo de desarrollos también pueden ser tanto verticales como horizontales. Estos últimos van desde la casa aislada hasta conjuntos de diez o mas casas.

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Para el éxito de este tipo de desarrollos se debe contemplar que los estudios de mercado son de gran importancia ya que nos proporcionan información de gran utilidad para planear un desarrollo que tenga éxito. Así es importante saber qué tipo de casa está demandando el mercado: m2 de construcción, tipo de decoración, distribución, seguridad, etc.

Es importante en este tipo de desarrollos contemplen as capacidades de pago de los clientes y tomen en consideración que su financiamiento se da a las tasas de interés de mercado tanto a los promotores para financiar la construcción como a los compradores para financiar la adquisición de la vivienda. Es importante hacer notar que este tipo de desarrollos habitacionales de vivienda de interés social o vivienda residencial se pueden desarrollar para renta. Dentro de este aspecto, hay que contemplar los aspectos inherentes a un negocio de renta, tomando en consideración para su evaluación el posible valor de realización del inmueble, las tasas de interés y la plusvalía que se espera tenga el inmueble. 3. Oficinas: Otro negocio o desarrollo inmobiliario es el que se refiere a la construcción de áreas para oficinas sea para venta o para renta. En la casi totalidad de los casos se tratan de desarrollos verticales, con pocos acabados internos. Las plantas en la mayoría de los casos se entregan limpias de divisiones y acabados para que el cliente las adapte a sus necesidades.

Para este tipo de desarrollos es importante enfocar el estudio de mercado a los datos importantes para fundamentar una decisión. Así es necesario conocer el desarrollo económico que está experimentando el país, las tasas de expansión de las empresas y sobre todo la relación oferta-demanda de espacios para oficina. Esto es muy importante ya que muchos países (México, Brasil) han caído en una sobre oferta de espacios para oficinas. Por ejemplo en esta situación se encontraba la Ciudad de México antes del terremoto de 1985, que permitio ocupar muchos metros cuadrados de oficinas que estaban vacantes por falta de demanda antes de este fatal siniestro que azoto la Ciuada de México. En

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épocas de crecimiento económico se construyeron más oficinas de las que el mercado podía absorber y sobre todo al entrar estos países en crisis económica la situación fue desastrosa. Miles de metros cuadrados para oficinas sin ocuparse con las consiguientes pérdidas económicas para los inversionistas en este campo. También es importante hacer notar que puede estar saturada la oferta de espacios para oficinas de tipo medio, pero oficinas de lujo, bien ubicadas y con todos los servicios siempre encuentran clientes. Otro aspecto que es necesario prestar atención, principalmente en las

grandes ciudades es a las reglamentaciones urbanas locales en cuanto a los requerimientos de estacionamiento por m2 construido. Estas normas en ocasiones hacen que gran parte de la construcción se dedique a lugares de estacionamiento con la consiguiente poca rentabilidad de estos espacios en comparación con los que se

destinan para su uso en oficinas. 4. Parque Industrial: Este desarrollo inmobiliario consiste principalmente en la venta de lotes para la instalación de industrias, en la mayoria de las ocasiones los lotes se venden con la urbanización adecuada para el desarrollo industrial, esto es con las caracteristicas de planta de energia electrica, drenaje industrial, agua en abundancia, etc. Dentro de este concepto de Parque Industriales, estudiaremos tambien el concepto de Puertos Industriales de Altura, que no son otra cosa que parques industriales, con una urbanización que cuenta en la mayoria de los casos con lotes con frente de agua o su cercania a este servicio.

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B) El inmueble como instrumento Dentro de este segundo tipo de negocios inmobiliarios encontramos los siguientes: 5. Centro Comercial: El desarrollo de centros comerciales ha tenido en los últimos años un desarrollo acelerado debido principalmente al éxito que ha representado tanto como un negocio inmobiliario para el promotor del inmueble como por los comerciantes que compran o rentan los locales. Se entiende por centro comercial un grupo de establecimientos comerciales planeados, desarrollados, pertenecientes y dirigidos como una unidad en cuanto a la ubicación, tamaño y tipo de comercios y con una área común de servicios, provisto de un amplio estacionamiento directamente relacionado con el tipo y tamaño de las tiendas. Así si hay una tienda, por ejemplo de autoservicio, la rotación en el estacionamiento será mucho mayor que si es una tienda departamental. Los centros comerciales son de muchos tipos dependiendo principalmente de su tamaño y del tipo de tiendas en él enclavados.

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Así podemos tener el centro comercial vecinal, el centro comercial de área y el centro comercial regional. El inmueble de un centro comercial se compone de una o dos áreas dependiendo el tipo para las denominadas tiendas anclas. (grandes tiendas departamentales) uno o más áreas para las tiendas subanclas (pequeñas y medianas tiendas departamentales o de autoservicio), los locales comerciales que son pequeñas áreas destinadas al establecimiento de negocios especializados, zapatos, ropa, antiguedades, restaurantes, electrónico, deportes, etc.; también una área común principalmente destinada a la circulación el pasillo (mall) propiamente asi llamado y por último el área destinada al estacionamiento, más bodegas y servicios generales. Desde el punto de vista de mercado el desarrollo de los centros comerciales debe contemplar el poder de compra del estrato socioeconómico a quien va dirigido, las actitudes y gustos de este tipo de población y analizar la posible competencia, su ubicación, volumen de ventas y sobre todo el área de influencia que tienen.

El inmueble se puede destinar para la venta o para la renta, frecuentemente lo que se hace es que se venden los grandes espacios a las tiendas anclas y en algunos casos para las subanclas y se rentan los locales comerciales. Todo ello prorrateando las partes comunes y el estacionamiento. El éxito o fracaso de un centro comercial está muy directamente asociado a su ubicación, al giro de sus comercios, al diseño arquitectónico para lograr algunos objetivos, como que para ingresar a algunas tiendas semianclas se tenga que pasar por el área de locales comerciales, ésto es fundamentalmente cuando la tienda ancla es de autoservicio, o que exista una amplia visibilidad desde las áreas comunes al máximo de locales comerciales posibles; y al área de influencia que el centro tenga fuera del alcance en teoría de la competencia. Otro aspecto que es importante planear bien es los requerimientos de estacionamiento, se debe contemplar la rotación que tiene cada cajón de estacionamientoo dependiendo del tipo de negocios, también tomar en consideración los días pico de ventas, viernes y sábados por lo general, y por último que el estacionamiento no sea usado por empleados de oficinas o negocios de alrededor. En términos generales la planeación de un desarrollo de centro comercial es más compleja de lo que a simple vista parece.

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6. Hospital: Un Hospital cuando no se trata de un gran Hospital General o de un Hospital de Especialidad (Cancerologia, Gastroenterologia, Neumologia, etc) se puede considerar como un desarrollo inmobiliario visto como negocio, dentro de este campo principalmente se trata de Hospitales dedicados a Pediatria y Maternidad, ya que la hospitalización es de pocos dias, y se tiene por lo tamto una gran rotación de enfermos. La planeción de estos desarrollos inmobiliarios, dadas sus caracteristicas tan especiales es sumamente compleja y se requiere conocer el funcionamiento de este tipo de servicios, para que el inmueble cumpla su función correctamente. 7. Bodegas para Industria Maquiladora: El desarrollo de la industria maquiladora principalmente en la frontera norte del pais, ha tenido un gran desarrollo a partir de 1980, esto se debe principalmente a la cercania de nuestro pais con los E.U., y a nuestra mano de obra barata y con alta capacidad para realizar trabajos de calidad. El concepto de bodega para maquila, es un desarrollo inmobiliario el cual consiste en construir el inmueble que pueda servir para la instalación de una industria maquiladora, para el duño del inmueble los beneficios se encuentran en la renta del local, en la mayoria de las ocasiones por varios años y en dólares. En este libro se analizaran con detalle las variantes que existen en este concepto inmobiliario.

8. Hotel: Un Hotel es uno de los desarrollos inmobiliarios mas caracteristicos de aquellos paises con alta potencialidad turistica, para México es sin lugar a dudas uno de los conceptos inmobiliarios que mas se han desarrollado en los ultimos años. Las potencialidades turisticas del pais, aunadas a que los ingresos se dan en la mayoria de los casos en dólares, hacen a estos desarrollos sumamente atractivos ya que sus ingresos en dólares y sus gastos en pesos, los haces inmunes, hasta cierto punto, a los factores como la inflación y las devaluaciones. 9. Marina: Un nuevo concepto de desarrollo, en el campo turistico se comienza a dar en nuestro pais, dadas las caracteristicas del litoral mexicano y del mar de Cortes en particular: Las Marinas: lo que podriamos llamar el estacionamiento de Yates y Veleros, es un nuevo concepto, que se desarrollara aceleradamente en los proximos años en nuestro pais, dada la demanda de sitios para atraque que existe por parte de los propietarios de Yates en el pais vecino de los E.U., aunado a la riqueza en la pesca deportiva y belleza de sitios en nuestros litorales.

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10. Club Deportivo: Por último se analizara el concepto de Club Deportivo como un desarrollo inmobiliario importante principalmente en las grandes urbes. Dentro de este concepto tambien se icluira el análisis del concepto de Club de Golf como un "gancho" para el desarrollo de fraccionamientos. 11. SPA: En los ultimos años se ha desarrollado en Europa y los Estados Unidos, un nuevo concepto de desarrollo inmobiliario, parecido a un Hotel, sin ser hotel, parecido a un Hospital, sin ser hospital, un SPA, (Salute Per Acqua). Se trata de un lugar de reposo, con tratamientos a base de masajes, saunas, vapores, lodos etc. 12.Centro para Retirados: Centros para retirados principalemente para estadounidenses.

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PLANEACION DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS La concepción, planeación, programación y realización de los desarrollos inmobiliarios en la actualidad se ha vuelto compleja, requiere del conocimiento de la realidad urbana, de técnicas para el desarrollo adecuado de los conceptos y sobre todo de conocimientos financieros, si es que se desea que estos desarrollos sean negocios rentables. En este libro se desarrollan, en la primera parte algunos instrumentos útiles para la planeación desarrollos inmobiliarios de todo tipo, como la necesidad de una concepción adecuada; el análisis del sitio y sus alrededores principalmente desde el punto físico espacial; las normas y limitaciones que impone la planificación urbana realizada por los responsables de la gestión de la ciudad; los aspectos de mercado que pueden ser la base para el éxito o fracaso de un desarrollo inmobiliario; las técnicas para desarrollar un concepto arquitectónico que nos permita tener una idea del desarrollo y sobre todo poder realizar un análisis técnico de costos; la estructura jurídica y fiscal vigente en la ciudad para poder contemplar cuáles podrían ser en este campo las limitantes o condicionantes a tomar en consideración ; las proyecciones financieras que nos indican cuáles serán los resultados económicos a los que podremos aspirar con el desarrollo propuesto y por último en esta parte se presentan algunas técnicas modernas de computación que existen para el desarrollo de este tipo de conceptos urbanos.

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En la segunda parte se presentan las características principales de varios desarrollos inmobiliarios como la venta de tierra lotificada, la construcción de casas para diferentes estratos socioeconómicos, el concepto de centro comercial y sus requerimientos, los parques o desarrollos individuales de oficinas, los parques industriales y el desarrollo de la industria maquiladora como desarrollos inmobiliarios de gran importancia para el país; en el sector turístico los hoteles y las marinas como otro ejemplo de desarrollos inmobiliarios, en el sector salud los hospitales, y por último los centros deportivos o clubs como desarrollos inmobiliarios dentro del sector de la recreación y deporte. El énfasis que se le da al tratamiento de estos desarrollos inmobiliarios es en su concepción como "negocios" con todo lo que esto implica.

1. CONCEPCION - Tipo DI - Servicios

2. ANALISIS DEL SITIO: - Area de Influencia - Terreno

3. PLANEACION URBANA: - Usos/Destinos del Suelo - Densidad - Zonificación - Alineamiento

4. ESTUDIO DE MERCADO: - Precio - Velocidad de Venta - Competencia

5. CONCEPTO ARQUITECTONICO - Lay-Out - Desplante - Contenidos

6. PRESUPUESTACION: - Estudios y Proyectos - Licencias y Permisos - Construcción - Urbanización

7. ASPECTOS LEGALES: - Tenencia de la tierra - Aspectos Administrativos

8. PROYECCIONES FINANCIERAS - Edo. De Resultados - Flujo de Caja - Rentabilidad

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ANEXO: INFORMACION. El manejo y el acceso a la información es fundamental dentro del proceso de planeación de un Desarrollo Inmobiliario. Para lo cual se debe conocer claramente las caracteristicas que debe tener la información, para que los resultados de su análisis sean los adecuados para la toma de decisiones y sobre todo para los supuestos del proceso de planeación del Desarrollo Inmobiliario. La información debe ser: Actual.- Esto significa que la información que se obtenga, relacionada con los aspectos relevantes para la Planeación de un determinado desarrolllo inmobiliario debe ser lo mas actualizada posible. De nada sirve en 1998, cuando se analiza el entorno urbano de un determinado terreno, donde se piensa desarrollar un proyecto inmobiliario, usar una carta urbana, donde la información ahí representada se obtuvo por fotointerpretación de unas fotografias aereas de 1968. Disponible.- Puede ser que en ocasiones existe la información actual, pero no esta disponible, porque es información clasificada o porque es confidencial. Por ejemplo seria conveniente contar con la información de los tarjeta habientes de American Express, con dirección, telefono y su saldo promedio en los ultimos 2 años…..esta información seguro que esta actualizada, pero no esta disponible, a ningun precio. Fidedigna.- La información puede ser actual y estar disponible, pero no es fidedigna, esta mal obtenida o mañosamente no representa la realidad. Por lo tanto esta información no solo no es buena base para planear un desarrollo inmobiliario, sino que en muchas ocasiones nos puede llevar a

ACTUAL

DISPONIBLE

FIDEDIGNA

ACCESIBLE

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apreciaciones totalmente erroneas en perjuicio sobre los resultados finales de un determinado proyecto. Por ejemplo uno puede planear un determinado precio de venta por metro cuadrado de oficinas en una determinada zona, con base en una encuesta donde no solo nos dice que existe mercado para esas oficinas, sino que el precio es adecuado a lo que ese mercado potencial esta dispuesto a pagar. Si no es fidedigna esa información, estaremos otra vez reseñando un fracaso. La veracidad de la información y sobre todo su fuente es uno de los elementos importantes de la información a usar. Accesible: En ocasiones se puede tener información, actual, fidedigna y disponible pero no es accesible. Por ejemplo si uno deseara la información sobre los habitantes de poblaciones de 15,000 habitantes y su correlación con el tipo de capacidad agrologica del suelo. Existe en uno planos que por miles se guardan en el INEGI (Estadistica), pero buscar ahi la informacion llevaria años, porque no esta sistematizada, por lo tanto no es accesible. O entrar a un cuarto donde se encuentran los abonados al Seguro Social, en millones de fichas impresas, es veraz, actual, disponible, pero accesar a unos determinados datos sin contar con la computadora es inaccesible. Las fuentes de información son ademas de los Censos y encuestas de diferentes organizaciones tanto gubernamentales como privadas, nacionales e internacionales, tambien información directa a traves de encuestas.