Proyectos, Dirección de Obras y Valuaciones
VALUACIONES ESPECIALES
Ing. Sebastián Albrisi2012
Índice de Temas
Propiedades forestales y mineras Equipos Empresas
VALUACIONES DE PROPIEDADES FORESTALES Y MINERAS
Propiedades de recursos no renovables: vida limitada
Ej.: canteras, minas, bosques, pozos petrolíferos, etc.
VALUACIONES DE PROPIEDADES FORESTALES Y MINERAS
Aplicación Se valúa en caso de:
• Comprador / vendedor en perspectiva• Negociación de un préstamo• Valoración de acciones• Fines fiscales• Expropiaciones / Indemnizaciones
El valor de la propiedad es igual al valor presente de los Beneficios Futuros
VALUACIÓN DE UN YACIMIENTO MINERAL
¿Cómo determinar los beneficios?
Cantidad de material (mínima) Calidad del material Valor comercial del producto (precio) Costo (producción, transporte, comerciales) Beneficios futuros de explotación Número de años Tasa de interés necesaria para atraer los
capitales
VALUACIÓN DE UN YACIMIENTO MINERAL
Costos de producción:
Dependen de:• Diseño de la planta• Tiempo necesario para la producción
• Promoción; construcción; transición; plena capacidad• Ritmo de producción
Beneficios futuros de explotación:Deben ser tales que permitan obtener:
• Un beneficio sobre el capital invertido (tasa de rentabilidad)
• La recuperación del capital durante los años que va a durar la explotación
DETERMINACIONES NECESARIAS
“A”: ganancia de Operación Anual (ingresos brutos - costos de explotación = Beneficios anuales de producción)
n: número de años en que se espera que los Beneficios Anuales de operación sean iguales a “A”
i: tasa de interés en inversiones libres de riesgo S: tasa de interés para atraer capitales f: factor de riesgo (para calcular S) Vp: valor de la propiedad en el momento
presente
Cálculo de la anualidad
VP =
( 1 + i )n -1
i (1 + i)n
A
Cálculo de la anualidad
El Beneficio de Operación Anual tiene que ser suficiente para pagar un beneficio sobre el capital invertido de acuerdo a una tasa S que contemple los riesgos y además permitir una recuperación del capital.
A = S . Vp + Vp . _________i_______ i (1+i)n - 1
Fórmula de Hoskold
( 1 + i )n -1A
i + S ( 1 + i )n -1
Vp =
Donde: A = Ganancia de explotación anual n = Número de años durante los cuales los benef = A i = Tasa de interés para inversiones libres de riesgo S = Tasa de rendimiento necesaria para atraer capitales (S = i x f) Vp = Valor de la propiedad en el momento presente
Contrato de riesgo
Existe una relación positiva entre el nivel de riesgo asociado a una actividad y la rentabilidad que se debe pagar para atraer el capital a la misma.
Contratos de riesgo para distintos tipo de explotaciones, como pueden ser de pozos petrolíferos, canteras, etc.
Expropiaciones
En Legislación analizan el Código de Minería, éste clasifica a las minas en tres categorías:
1. Minas de 1° categoría: el suelo es un accesorio, son del Estado y solamente se entregan en concesión.
2. Minas de 2° categoría: el dueño tiene prioridad para la explotación de las mismas.
3. Minas de 3° categoría: En la cual están todas las canteras, todos los materiales pétreos que se utilizan para la construcción, el propietario es el dueño de las mismas y el que puede realizar la explotación.
Expropiación chacras de la Merced
Determinación del valor de la cantera
Caso Yacimiento mineral
Producción probable anual: 30.000 tn
Tiempo de agotamiento de la propiedad: 10 años
Precio de venta del material: $/tn 10.000
Gastos administrativos: $/año 5.000.000
Costos de explotación y fundición del mineral: $/tn 3500
Tasa de interés para el fondo de amortización: i: 3%
Factor de riesgo: (para calcular S), f = 2 1/3
Tasa de ganancia para la inversión S = 7%
Caso Yacimiento mineral
1) Ingresos anuales=30 000 Tn x 10 000 $/Tn= $ 300 000 000
2) Costos anuales de explotaciónCtos.administrativos....................................... $ 5 000 000Ctos.de explotación (30 000 Tn x 3 500 $/Tn)....$105 000 000Total......$ 110 000 000
3) Beneficio Líquido anual= $ 300 000 000 – $ 110 000 000 = $ 190 000 0004) Aplicando la fórmula de Hoskold con A=190 000 000obtenemos: Vp = 1 208 416 931
VALUACIÓN DE TIERRAS MADERABLES
La diferencia que hay con respecto a la valoración de yacimientos mineros es que el factor de riesgo (f) es mucho menor, porque nosotros conocemos exactamente cual es la cantidad de material que poseemos y además podemos conocer el mercado para saber con más precisión cual va a ser el valor del producto.
VALUACIÓN DE TIERRAS MADERABLES
DIFERENCIAS
Metodología para obtener la cantidad de material (crucis de madera)
Costos de explotación, aserrado, transporte y puesta en venta
El factor de riesgo f es mucho menor
Puede haber un valor residual para la tierra talada pero suele ser pequeño
Remediación ambiental
Legislación ambiental pertinente
Costos
Valuación de equipos
Valoración de equipos usados
Valor de inventario ?
Valor de Reposición ?
Valor de desecho ?• Estado actual del equipo• Precio de venta del equipo nuevo• Motivos de la venta• Gastos de transporte• Oferta y demanda • Características técnicas
Valuación de equipos
El comprador del equipo usado al precio “R” lo hará porque el valor actual de los beneficios futuros esperados para “ él ”, es mayor que “R”.
• Expectativas distintas respecto al costo• Expectativas distintas respecto al Beneficio futuro• Tasas de descuento?
Valuación de equipos
Tipos de decisiones
Compra de un equipo nuevo / usado
Conveniencia de mantener un equipo existente o reemplazarlo en determinado momento
• Análisis Defensor-Retador (flujo de fondos)
Determinación del momento óptimo para realizar la inversión en un nuevo equipo
• Determinación anticipada de la Vida Económica de Servicio
• Programa Óptimo de Reemplazo
Valuación de equipos
Consideraciones a tener en cuenta
Límite de tiempo abarcado Tecnología Costos y rendimientos / Flujos de egresos e
ingresos Disponibilidad de capitales para invertir
Valor de un bien entregado como parte de pago Vidas de servicio diferentes de los bienes/
Horizonte de planeamiento
Valuación de equipos – reemplazo
Valuación de empresas
Algunas formas no del todo realistas para estimar el valor de una empresa:
• Patrimonio Neto (Activo – Pasivo): puede llegar a ser una pésima estimación de lo que una empresa significa.
• Innovación tecnológica• Cifras de la contabilidad históricas• InflaciónEl valor actual del patrimonio tiene poco que ver con el
futuro de una compañía.
• Valor de mercado. Acciones. Bolsas de valores.Problema: manipulación de las acciones con fines
fiscales
• Valor de la acción = múltiplo de los dividendos.Problema: origen contable de los datos
Valuación de empresas
Las empresas valen por el flujo de fondos que producen
Activos tangibles
Activos intangibles:• Marcas, patentes• Red de distribución• Personal, política laboral• Garantía, prod.y serv. de calidad
Valuación de empresas
CÓMO CALCULAR EL VALOR DE UNA EMPRESA
Patrimonio neto inicial (si corresponde)+ Valor actual del flujo de fondos operativo futuro+ Valor residual+ Valor de los activos no comprometidos
Valuación de empresas
Consideraciones
• Tasa de descuento = tasa de costo del capital. Costo de las deudas y tasa mínima aceptable para los accionistas.
• Horizonte de planeamiento• Empresas con período finito • Empresas dispuestas a perpetuarse
• Las empresas no valen lo mismo para todas las personas ni en el tiempo. Factores cualitativos
• Cuando el valor así calculado es mayor que lo que hay que invertir por una compañía, el negocio es viable al menos financieramente.
Ejercicio - Yacimientos
Cantera de ripio
Contiene 3.200.000 m3 de material.- Explotación media de 100 m3/día de material (en
el año se utilizan 270 días efectivos, período útil= 30 años).
Precio de venta: 20, $/m3 Costos de explotación: 44% del ingreso bruto Tasa de interés anual i=8.15% Factor de riesgo f=2.5
Ejercicio - Yacimientos
Cantera compuesta de tres (3) unidades de explotación, de las cuales dos (2) son de Ripio, las que producen 480.000 m3 y 630.000 m3 respectivamente y en total de su vida útil; y una (1) de Arena, que produce 810.000 m3 en el total de su vida útil. La cantera produce durante 240 días por año.
Arena Ripio
Precio 12 $/m3 9$/m3
Producción 80 m3/día 40 m3/día
Costos de explotación = 44% de los Ingr. i = 2% anual f = 2.5
Ejercicio – Valuación de empresas
Datos: a) El valor de su patrimonio al 31-10-2006 – Ver tabla b) El valor de sus flujos de fondos futuros, se escoge como
representativo un lapso de 5 años de proyección – Ver tabla c) El valor residual de su patrimonio al cabo de los años de
proyección = $ 980 Tasa de descuento = 35% anual
Ejercicio – Valuación de empresas