Download - Uruguay Real Estate
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Perspectivas Econmicas y Desafos
para el Mercado Inmobiliario
23 de mayo de 2013
Los contenidos de esta presentacin han sido preparados utilizando fuentes y modelos de anlisis que consideramos confiables en las actuales circunstancias. No obstante, nuestra firma no asume responsabilidad alguna por las decisiones que se puedan tomar en base a los mismos, ni siquiera ante la eventualidad de un error de transcripcin de informacin estadstica divulgada por terceras partes. Se prohbe la reproduccin total o parcial de este documento sin autorizacin escrita de Deloitte S.C.
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Deloitte S.C. 2013 2
Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay
Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario
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Deloitte S.C. 2013 3
Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay
Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario
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Deloitte S.C. 2013 4
El marco internacional est signado desde hace aos por varios factores
derivados de la falta de dinamismo en las economas desarrolladas.
El marco internacional favorece el
ingreso de capitales a las economas
emergentes
Crecimiento dbil en
economas desarrolladas
Dlar y euro depreciados
frente a las monedas
emergentes
Tasas internacionales de
inters en niveles mnimos por
algunos aos ms
Emergentes se han
desacelerado pero siguen
impulsando la economa
mundial
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Deloitte S.C. 2013 5
En Argentina predomina un escenario de escaso dinamismo con
deterioro de las expectativas.
1,2%
-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
Minas y canteras
Energa y agua
Construccin
Act. inmobiliaria
Industria
Adm. pblica y defensa
Transp. y comunicaciones
Comercio
Salud
TOTAL
Sector agropecuario
Intermediacin financiera
Fuente: Indice General de Actividad elaborado por la consultora Orlando Ferreres
Actividad econmica Variacin interanual enero-abril 2013
60
80
100
120
140
160
180
abr-06 abr-07 abr-08 abr-09 abr-10 abr-11 abr-12 abr-13
Indice de Confianza del Consumidor
ndice de Confianza en el Gobierno
ndices de Confianza (2010 = 100) Universidad Torcuato Di Tella
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Deloitte S.C. 2013 6
A su vez, la magnitud de la brecha cambiaria consolida expectativas de
devaluacin (particularmente despus de las elecciones de octubre).
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
9,5
10,0
10,5
may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13
Tipo de cambio$ / US$
Dlar informal ("blue")
Mercado oficial
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Deloitte S.C. 2013 7
La persistencia de los controles cambiarios contina alentando la fuga
de capitales e impacta negativamente sobre el mercado inmobiliario.
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13
Escrituras de inmuebles en la ciudad de Buenos AiresDatos mensuales. Variacin interanual
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Comienzo de controles cambiarios
El eventual impacto sobre el mercado
inmobiliario de la operacin de blanqueo de capitales anunciada por el gobierno ser probablemente pequeo.
-15.000
-10.000
-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Cuenta capital y financieraEn millones de US$ corrientes
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Deloitte S.C. 2013 8
La magnitud de los desequilibrios macroeconmicos incrementan la
probabilidad de una crisis, que probablemente no es inminente
38,6%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012
Gasto Primario - Sector Pblico Consolidado % del PIB
*
Posibles disparadores de un escenario ms negativo:
Fallo desfavorable en el juicio con los hold-outs
Resultados adversos para el oficialismo en las elecciones de octubre
Progresivo incremento de las tensiones sociales
Cada del precio de los commodities
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
abr-93 abr-98 abr-03 abr-08 abr-13
Reservas internacionales (en millones de US$)
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En cualquier caso, la economa argentina no mostrara gran dinamismo
en el mediano plazo y tendra impactos negativos sobre nuestro pas.
2,0%
0,0%
-12%
-8%
-4%
0%
4%
8%
12%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Argentina - Crecimiento del PIBVariacin promedio anual
*
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Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay
Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario
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Deloitte S.C. 2013 11
La economa uruguaya complet en 2012 un perodo de diez aos de
fuerte crecimiento.
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Producto Interno BrutoVariacin promedio anual
-
Deloitte S.C. 2013 12
27%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12
Deuda Pblica Neta En % del PIB
El crecimiento econmico fue acompaado por una importante
mejora de los fundamentos macroeconmicos.
Uruguay mantiene un esquema de tipo de cambio flexible, que debera mitigar los shocks
externos negativos.
Desde una perspectiva financiera, la vulnerabilidad asociada a Argentina ha descendido.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013
Inflacin anual
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Financiamiento externo% del PIB
Inversin Extranjera Directa
Saldo en Cuenta Corriente
SCC + IED
74,9%
5,8%
19,3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
1982 1987 1992 1997 2002 2007 2012
Otros destinos
Argentina
Brasil
Exportaciones por destinoComo % del total exportado
Desdolarizacin Mayores plazos Altas reservas
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Deloitte S.C. 2013 13
A su vez, Uruguay se volvi un destino atractivo para la inversin
extranjera.
Sectores clave para la IED y el crecimiento
econmico
Agronegocios
Real Estate
Consumo Masivo
Complejo Forestal
Logstica
Infraestructura
Servicios profesionales
Servicios financieros
Software
Turismo
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Chile Uruguay CostaRica
Per Colombia Brasil Argentina Mxico Venezuela
2006-2012
1996-2000
Inversin extranjera directa% del PIB
Fuente: Economist Intelligence Unit y BCU
2.512
2.708
2.200
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Inversin Extranjera DirectaMillones de US$
*
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Deloitte S.C. 2013 14
Sin embargo, en el transcurso de 2012 se observ una marcada
desaceleracin de la actividad econmica.
2,5%
0,9%
1,6%
-0,1%
2,9%
1,2%0,9%
-0,5%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2010,3 2010,4 2011,1 2011,2 2011,3 2011,4 2012,1 2012,2 2012,3 2012,4
Total Sin EGA
Crecimiento desestacionalizado trimestral del PIB
EGA: Electricidad, Gas y Agua
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Deloitte S.C. 2013 15
En ese marco, se fueron acentuando algunos desequilibrios
macroeconmicos que se insinuaban en los aos previos.
CRECIMIENTO
ECONMICO
GASTO
PBLICO
SALARIOS
TIPO DE
CAMBIO INFLACIN
Objetivos
inconsistentes
para la poltica
econmica
RESULTADO
FISCAL
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Deloitte S.C. 2013 16
La inflacin se ha ubicado en niveles persistentemente elevados
7,5%
8,1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
dic-08 sep-09 jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14
Inflacin anual
Rango meta
Proyecciones
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Deloitte S.C. 2013 17
en un marco de fuerte crecimiento del salario real y de una poltica fiscal expansiva.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
feb-04 feb-05 feb-06 feb-07 feb-08 feb-09 feb-10 feb-11 feb-12 feb-13
Resultado primario
Resultado global
Cuentas pblicasEn aos mviles, como % del PIB
-14%
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Salario RealVariacin promedio anual
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Deloitte S.C. 2013 18
La baja del dlar obliga al BCU a comprar divisas en el mercado y limita
el margen para una poltica antiinflacionaria ms decidida.
18,5
19,0
19,5
20,0
20,5
21,0
21,5
22,0
22,5
0
10
20
30
40
50
60
mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13
Compras del BCU - eje izq. Tipo de cambio ($/US$) - eje der.
Mercado de cambiosCotizacin del dlar y compras del BCU
Mill. US$ $ / US$Fuera de escala:
Compras por US$ 120 milones
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Deloitte S.C. 2013 19
Uruguay luce caro en dlares frente a todas las referencias relevantes.
40
60
80
100
120
140
160
abr-91 abr-93 abr-95 abr-97 abr-99 abr-01 abr-03 abr-05 abr-07 abr-09 abr-11 abr-13
TCR bilateral con BrasilIndice promedio 1976-2007= 100
35
55
75
95
115
135
155
abr-89 abr-93 abr-97 abr-01 abr-05 abr-09 abr-13
TCR bilateral con Estados UnidosIndice promedio 1976-2007=100
40
60
80
100
120
140
160
abr-92 abr-95 abr-98 abr-01 abr-04 abr-07 abr-10 abr-13
Tipo de cambio oficial
Dlar informal ("blue")
TCR bilateral con ArgentinaIndice promedio 1976-2007= 100
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La inestabilidad econmica en Argentina y la prdida de competitividad
de Uruguay est afectando negativamente el ingreso de turistas.
739
708
122
103
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Argentina
Brasil
Cantidad de turistas en temporada por nacionalidadEn miles de personas
La estada media baj 3% y el gasto de divisas realizado por los turistas en esta temporada
se redujo un 12% frente a la temporada anterior.
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Deloitte S.C. 2013 21
Se agot el impulso de precios crecientes de los commodities y se observan shocks regionales adversos.
La economa registr una desaceleracin permanente que no est incorporada en las expectativas del gobierno y sindicatos en relacin al gasto pblico y los salarios.
Los fundamentos macroeconmicos se han deteriorado.
Sin electricidad ni efecto
Montes del Plata:
2012: 3,7%
2013: 2,4%
2014: 2,0%
Todos esos elementos reafirman nuestra visin de que 2012 fue un
ao bisagra y que es muy probable una desaceleracin mayor.
2,2%
8,9%
6,5%
3,9%
3,0% 3,2%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Producto Interno BrutoVariacin promedio anual
*
Promedio 2004-2011:6% anual
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Deloitte S.C. 2013 22
Las expectativas empresariales apuntan en la misma direccin:
crecimiento pero desaceleracin.
62%
56% 57%
45%
36% 37%
31%
36%
41% 41%
47%
59%55%
60%
3% 3% 2%
8%6%
9% 9%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13
Produccin de la empresa en el prximo ao% del total de respuestas
Aumentar
Se mantendr
Caer
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Contenido
Las claves del marco internacional y regional
Perspectivas econmicas para Uruguay
Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario
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La construccin mostr un importante dinamismo en la ltima dcada,
sustentada en un fuerte incremento de la inversin privada.
4,3%2,7%
18,7%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
PIB de la ConstruccinVariacin promedio anual
0
750
1.500
2.250
3.000
3.750
4.500
5.250
6.000
6.750
7.500
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Inversin pblica
Inversin privada
Inversin en ConstruccinEn millones de US$ de 2012
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Deloitte S.C. 2013 25
En tanto, en 2013 acusar una importante cada a instancias de la
finalizacin de las obras de Montes del Plata.
Incluso sin considerar el impacto de MdP, aguardamos una significativa desaceleracin
de la construccin en 2013, en un marco de menor crecimiento en Uruguay y elevada
incertidumbre en el contexto regional.
5,0%1,0%
13,7%
-8,3%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*
PIB de la ConstruccinVariacin promedio anual
Con Montes del Plata
Sin Montes del Plata
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Deloitte S.C. 2013 26
El mercado inmobiliario local ya muestra seales de desaceleracin.
80
90
100
110
120
130
140
150
160
2004,3 2005,3 2006,3 2007,3 2008,3 2009,3 2010,3 2011,3 2012,3
Nmero de compraventas en MontevideoDatos trimestrales - ndice base 1999 = 100
Serie desestacionalizada
Ciclo tendencia
Fuera de escala2007,2 = 180
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2004,09 2005,09 2006,09 2007,09 2008,09 2009,09 2010,09 2011,09 2012,09
Nmero de compraventas en Maldonado
Natural
Aos mviles
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
2001,1 2003,1 2005,1 2007,1 2009,1 2011,1 2013,1
Recaudacin ITP realVariacin trimestral interanual
Fuera de escala
Fuera de escala
Recesin 1999-2002
Reforma tributaria
QuiebraLehman Bros.
Cepocambiario argentino
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Deloitte S.C. 2013 27
La Ley 18.795 ofrece una importante oportunidad para expandir la oferta en los segmentos de construccin que han crecido menos.
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
2000.I 2002.I 2004.I 2006.I 2008.I 2010.I 2012.I
Torres Suntuarias
Colectivas
Individuales
Torres Econ. y Med.
Superficie construida en Montevideo por tipo de viviendaMetros cuadrados - Datos semestrales
Crecimiento acumulado
2004 2012
80%
90%
60%
30%
Fuente: INE
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De todas formas, la construccin en otros segmentos debera mantener
cierto dinamismo para que la actividad del sector no se resienta.
0
50
100
150
200
250
300
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014*
Superficie construida en Montevideo por tipo de viviendaMiles de metros cuadrados - Datos anuales
Fuente: Estimaciones Deloitte en base a INE
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Deloitte S.C. 2013 29
Los costos continan creciendo desde los muy elevados niveles que ya
han alcanzado a instancias de los aumentos salariales.
Costos de la construccin en US$Variacin promedio interanual
2011 2012 2013*
ndice de costos de la
construccin17,8% 9,2% 16,8%
Costo de los materiales 13,3% 5,1% 9,6%
Costo de la
mano de obra22,3% 13,2% 24,4%
Costos de la construccin en trminos realesVariacin promedio interanual
2011 2012 2013*
ndice de costos de la
construccin4,9% 6,0% 3,2%
Costo de los materiales 0,9% 2,3% -3,3%
Costo de la
mano de obra9,0% 9,7% 10,1%
90
95
100
105
110
115
120
125
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013*
Costo de la Construccin en trminos realesIndice Base Promedio 2002-2011=100
30%
40
80
120
160
200
240
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013*
Costo de la Construccin en dlaresIndice Base Promedio 2002-2011=100
130%
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Deloitte S.C. 2013 30
Medidos en UI, los precios de las viviendas mostraron una suba fuerte
en los ltimos aos y se ubican por encima de la media histrica.
7.500
8.500
9.500
10.500
11.500
12.500
13.500
2000,09 2002,09 2004,09 2006,09 2008,09 2010,09 2012,09
Precio de la vivienda en UIs (Montevideo)Promedio en UI/m2 de las compraventas - Trimestres mviles.
Promedio ltimos 10 aos
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Deloitte S.C. 2013 31
Comentarios finales
El mercado inmobiliario muestra signos de desaceleracin producto de las
turbulencias en los mercados internacionales y de las medidas de control de capitales
implementadas por Argentina.
La desaceleracin de las compraventas es ms marcada en los segmentos
destinados a compradores de ingresos altos (Punta del Este, Colonia, franja costera
de Montevideo).
La merma de nuevos proyectos grandes en el Este pone un sesgo negativo para la
actividad en 2014 (los proyectos actuales se siguen llevando a cabo).
El desarrollo de la construccin en el marco de la Ley 18,795 continuara impulsando la construccin en segmentos medios.
No obstante, en un contexto de costos crecientes, los mrgenes de rentabilidad para
el desarrollador y las empresas constructoras son estrechos y algunas zonas
contempladas en la Ley no estn recibiendo muchas expresiones de inters.
Las perspectivas de un crecimiento econmico ms moderado y los desequilibrios
macroeconmicos que han surgido plantean un escenario con ms incertidumbres para
la inversin.
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Deloitte S.C. 2013
Sobre Deloitte
Deloitte se refiere a una o ms de las firmas miembros de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compaa privada del Reino Unido
limitada por garanta, y su red de firmas miembros, cada una como una entidad nica e independiente y legalmente separada. Una
descripcin detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembros puede verse en el sitio web
www.deloitte.com/about.
Deloitte presta servicios de auditora, impuestos, consultora y asesoramiento financiero a organizaciones pblicas y privadas de
diversas industrias. Con una red global de Firmas miembro en ms de 150 pases, Deloitte brinda sus capacidades de clase mundial y
servicio de alta calidad a sus clientes, aportando la experiencia necesaria para hacer frente a los retos ms complejos del negocio.
Aproximadamente 182.000 profesionales de Deloitte se comprometen a ser estndar de excelencia.
2013, Deloitte Touche Tohmatsu. Todos los derechos reservados