Universidad del Istmo
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales
ANÁLISIS DEL DÉFICIT HABITACIONAL EN GUATEMALA Y EL
APROVECHAMIENTO DE FUENTES DE FINANCIAMIENTO DE
VIVIENDA PARA EL SEGMENTO MEDIO BAJO
ANA LUCÍA SALGUERO VÁSQUEZ
Guatemala, 23 de julio de 2012
Universidad del Istmo
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales
ANÁLISIS DEL DÉFICIT HABITACIONAL EN GUATEMALA Y EL
APROVECHAMIENTO DE FUENTES DE FINANCIAMIENTO DE
VIVIENDA PARA EL SEGMENTO MEDIO BAJO
Trabajo de Graduación
Presentado al Consejo de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la
Universidad del Istmo para optar al título de:
Licenciada de Administración de Empresas con especialidad en Negocios
Internacionales
por
ANA LUCÍA SALGUERO VÁSQUEZ
Tema que fuera asignado por el Consejo de la Facultad de Ciencias Económicas y
Empresariales en mayo de 2011
Asesor: Lic. Edin Velásquez
Guatemala, 23 de julio de 2012
DEDICATORIA
El trabajo de graduación lo dedico con todo mi amor y cariño:
A Dios por brindarme la oportunidad de la vida y siempre llenarme con su
sabiduría y entendimiento. Por guiarme siempre en el camino del bien.
A mis padres, por el amor y apoyo incondicional que siempre me han mostrado a
lo largo de mi vida. Por ayudarme a encaminarme hacia el éxito, pero sobre todo a
desarrollarme no sólo como profesional sino también como una persona humana
íntegra. Han sido parte fundamental en el logro de todas mis metas.
A mis hermanos, por estar siempre a mi lado a pesar de todo. Por ser uno de los
motores fundamentales y mi motivación principal para culminar mis metas siendo así
un buen ejemplo para ellos. Esto es una muestra de que sí se puede.
A mi tía Nelly, quien sin su apoyo durante los 4 años en mi carrera no hubiese
podido culminar esta meta. Gracias por confiar en mi familia, pero sobre todo en mí.
A mi abuelita Andrea que en paz descanse, por sus oraciones y amor brindado
durante el tiempo que Dios nos la concedió, siempre la recordaré y estará en mi
corazón.
A mi abuelita Paula y a tía Vila, por su amor y oraciones a lo largo de todo este
viaje y por siempre estar allí dándome ánimos para continuar en el cumplimiento de
mis metas que sé son alegría para ustedes.
A mi familia tanto paterna como materna, gracias por estar conmigo en todo
momento, apoyándome en las buenas y en las malas. Son una fuente de energía y
bendiciones para mi vida.
A Eduardo por ser parte de esta aventura conmigo, darme ánimos cuando
desmayaba y compartir la alegría de mis logros. Gracias por siempre estar para mí.
A todos mis amigos de la Universidad, por emprender este reto juntos, todos los
momentos duros y alegres. Por su amistad sincera y sobre todo porque sé que tengo
hermanos que formarán parte de toda mi vida. ¡Lo logramos!
A todos mis profesores y todos los miembros de la Facultad por el apoyo que
mostraron durante todo este tiempo. En especial a mi asesora académica la Dra.
Karen Pineda, por ser mí guía pero más aún mi amiga. También a la Licda. José
Elías, quien siempre estuvo allí para todos, por todas las enseñanzas, pero sobre todo
el ejemplo de vida. Al Lic. Edin Velásquez, por su ayuda y apoyo, durante la
realización del trabajo de graduación, sin su apoyo no lo hubiese logrado.
Al Grupo Q Guatemala, empresa para la cual laboro y que abrió sus puertas para
desarrollarme como profesional. Por apoyarme con todas mis actividades de la
Universidad y siempre encontrar una respuesta favorable a todas mis solicitudes.
Sin duda, esta es una gran meta alcanzada y un trabajo que con esfuerzo se ha
logrado, espero pueda ser material que le permita a las demás generaciones a intentar
siempre buscar soluciones a las problemáticas que se enfrentan día con día pero sobre
todo aportar al desarrollo de todos los guatemaltecos.
“Haz sólo lo que amas y serás feliz, y el que hace lo que ama, está
benditamente condenado al éxito, que llegará cuando deba llegar, porque lo que
debe ser será, y llegará naturalmente”.
(Facundo Cabral)
ÍNDICE GENERAL
Página
Abstract 1
I. Déficit habitacional en Guatemala 3
I.1 Definición de deficiencia estructural 4
I.2 Déficit cuantitativo 7
I.3 Déficit cualitativo 10
I.4 Déficit por niveles de ingreso 18
II. Limitantes al acceso de financiamiento 22
II.1 Perfiles de los Deudores Hipotecarios 25
II.2 Oferta 27
II.3 Demanda 28
II.3.1 Sector medio bajo 29
II.3.2 Poca disponibilidad de fondos o poca disposición de la
banca comercial a financiar 30
III. Aprovechamiento de las fuentes típicas de financiamiento de vivienda 33
III.1 Fuentes de financiamiento para el adquirente de la vivienda 33
III.2 Fuentes de financiamiento tanto para el desarrollador de
proyectos como para el adquirente 38
III.3 Vivienda Social Básica 43
III.3.1 Foguavi 43
III.4. El rol del FHA 45
III.4.1 Naturaleza del FHA 46
III.4.2 Función básica del FHA 47
III.4.3 Ventajas del FHA 48
III.4.4 Cédulas Hipotecarias FHA 51
III.4.5 Ejemplos del sistema FHA 52
III.4.6 El aprovechamiento del sistema FHA 62
III.4.7 Incentivos fiscales 63
III.4.8 Incentivos futuros 66
III.4.9 Divulgación del sistema FHA 67
Síntesis final 71
Referencias 76
Anexos 78
ÍNDICE DE SIGLAS
Asociación Nacional de Desarrolladores de Vivienda (ANACOVI).
Banco Agromercantil (BAM).
Banco Nacional de la Vivienda (BANVI).
Canasta Básica Vital (CBV).
Con Lote Propio (CLP).
Corporación Financiera Internacional (CFI).
Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI).
Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).
Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
Instituto Nacional de Vivienda (INVI).
International Organization for Standardization (ISO).
Ministerio de Comunicación, Infraestructura y Vivienda (CIV).
Superintendencia de Bancos (SIB).
1
ABSTRACT
Más de un millón y medio de viviendas son necesarias para solucionar el déficit
habitacional existente en Guatemala. Las personas más afectadas son aquellas de
menores ingresos, quienes no encuentran alternativas ni opciones que les permita
adquirir una casa que reúna las condiciones mínimas para vivir con dignidad.
Siendo constitucionalmente un derecho reconocido en Guatemala, se puede
mencionar que según las condiciones actuales del déficit habitacional en el país, las
partes responsables del desarrollo de las oportunidades para que la población pueda tener
acceso a este bien, no le han brindado la importancia y atención al problema que para los
seres humanos representa el carecer de un lugar donde vivir.
Es por eso que se debe entender lo que representa el déficit habitacional y el
impacto que genera en la población guatemalteca. Por ello se definirá el alcance que éste
tiene y los elementos que lo componen, para luego analizarlo a nivel estructural con
cifras, estadísticas y gráficas que permitan tener una noción clara de la situación. El
análisis se hará a partir del estudio realizado por el Ministerio de Comunicación,
Infraestructura y Vivienda (CIV) en el año 2004; por lo que a lo largo de este texto se
estará mencionando.
El déficit habitacional permite cuantificar las necesidades de vivienda en términos
de la capacidad de pago de las familias, para adquirirla a diversos niveles de precios.
Enfocándose al segmento medio bajo, la problemática que enfrenta éste es la falta de
fuentes de acceso a financiamiento para adquirir el inmueble. Sin embargo, el objetivo
de la investigación es dar a conocer que en Guatemala sí existen mecanismos que
pueden facilitar el financiamiento de créditos a través de instituciones aprobadas para
optar a una vivienda digna.
2
El sistema que se analizará como facilitador para el segmento medio bajo es el
Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), el cual participa como ente rector
y asegurador de las operaciones realizadas, ya que no sólo brinda al constructor asesoría
técnica en el desarrollo del proyecto incluyendo la urbanización, la construcción, la
inspección y entrega de las viviendas; sino también al promotor de viviendas, la
facilidad en la venta de las viviendas, al inversionista la seguridad de recuperación de su
inversión, al cliente emisor la facilidad de adquisición o construcción de su vivienda,
todo esto bajo la administración profesional de una entidad aprobada.
3
I. Déficit habitacional en Guatemala
Para iniciar, se debe aclarar el término de vivienda, lo que permitirá entender las
clases de déficit que existen y sus respectivos componentes. La vivienda se le conoce
como la morada o habitación, o sea el lugar donde las personas se alojan, descansan y
recuperan energía para trabajar, conviven con su familia y vecinos, intercambian
experiencias y sentimientos, se toman decisiones y se realizan actividades individuales y
colectivas de la vida personal (Equipo Nizkor, 2012).
El diccionario de la Real Academia Española (2012) completa esta definición
afirmando que la vivienda es un lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado
por personas. Además, es importante enfatizar que para ser habitado por personas, este
lugar debe constar con las condiciones mínimas requeridas, que posteriormente se
definirán.
A la vez, es importante reconocer que la vivienda es un derecho humano reconocido
y respaldado a nivel nacional e internacional, porque éste dignifica a la persona y le
brinda seguridad. En Guatemala, la Constitución de la República (2012), menciona en
el artículo 1 y 2 que es deber del Estado organizarse para proteger a la persona y la
familia para conseguir el bien común, así como garantizarles a los habitantes la vida,
libertad, justicia, seguridad, paz y el desarrollo integral de la persona.
Así también, el mismo documento lo ratifica en el artículo 105, “El Estado a través
de las entidades específicas, apoyará la planificación y construcción de conjuntos
habitacionales, estableciendo los adecuados sistemas de financiamiento que permitan
atender los diferentes programas, para que los trabajadores puedan optar a viviendas
adecuadas que llenen las condiciones de salubridad. Los propietarios de las empresas
quedan obligados a proporcionar a sus trabajadores, en los casos establecidos por la ley
viviendas que llenen los requisitos anteriores”.
4
Para ampliar el contexto, Gutiérrez Martínez (2012, p. 3) afirma que existen tratados
internacionales que han sido firmados y ratificados por Guatemala tal como el Pacto
Internacional de Derechos Económicos y Sociales, el cual en el artículo 11, numeral
primero, menciona que “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de
toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación,
vestido y vivienda adecuados, y una mejora continua de las condiciones de existencia.
Los Estados partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este
derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación
internacional fundada en el libre consentimiento”.
El déficit habitacional está dado por dos componentes: el déficit cuantitativo,
conformado por las viviendas nuevas que deben construirse y dotarse de servicios
básicos; y, el déficit cualitativo, que incluye aquella familias que viven bajo condiciones
indignas o en una vivienda hacinada. Ambos componentes se explicarán con más detalle
en los capítulos siguientes.
I.1 Definición de deficiencia estructural
El estudio reveló que en el XI Censo Nacional de Población, la población residente
en el territorio nacional en 2002 era de 11,237,196 habitantes. Para ese año los
Departamentos que concentraban la mayor cantidad de población, eran el Departamento
de Guatemala, con 23%; seguido de Huehuetenango, 8%; San Marcos, 7%; Alta
Verapaz, 7%; Quetzaltenango, 6%; Quiché, 6%; y, Escuintla, 5% (CIV, 2012, p. 8).
Esta misma institución afirma que los 11,237,196 habitantes estaban agrupados en
2,260,608 hogares, con un tamaño promedio por hogar de 5.1 habitantes. El
Departamento que concentraba la mayor cantidad de hogares, era Guatemala, con 26%;
mientras que Huehuetenango contenía 7% de ellos. San Marcos, 6%; Alta Verapaz, 6%;
Quetzaltenango, 5%; Quiché, 5%; y, Escuintla, 5%.
Así mismo, señala que estas cifras indican que no sólo la población va en aumento
en el Departamento de Guatemala, que es donde se ubica la ciudad y donde hay más
5
movimiento económico; sino que también la población aumenta en una de las regiones
con menos desarrollo y oportunidades como lo es la Sur Occidental.
Para continuar definiendo la situación habitacional, a través del VI Censo Nacional
de Habitación se pudo identificar que en 2002 había un total de 2,578,265 locales de
habitación o viviendas, de las cuales 88% correspondía a casas formales; es decir, todo
ambiente, lugar o espacio físico separado e independiente que ha sido construido,
adaptado o dispuesto para el alojamiento de uno o más hogares, y que al momento del
Censo no se utilizaban para otros fines (CIV, 2012, p. 12).
El 12% restante se distribuye en otro tipo de viviendas de las cuales:
Un 2%, correspondía a apartamentos, los cuales el estudio hacía referencia como un
cuarto o conjunto de cuartos que forma parte de un edificio de dos o más pisos, y se
encuentra separado de otros apartamentos similares por paredes divisorias que van
desde el piso hasta el techo. Éstos se caracterizan por tener acceso a través de un
área común como los pasillos y los servicios exclusivos de agua, electricidad y
servicio sanitario.
El 5%, se identificó que eran ranchos, los cuales describían como locales de
habitación construidos con materiales de la región (barro, paja, lepa, palo o caño);
generalmente, el techo es de paja o palma y el piso de tierra.
Un 5%, haciendo referencia a cuartos en casa de vecindad o palomares, a los cuales
se les conoce como cuartos de habitación situados dentro de un local adecuado para
alojar a uno o varios hogares. Generalmente se caracterizan por tener entrada directa
desde un pasillo, patio o corredor. Un hogar puede ocupar uno o más cuartos y este
conjunto de cuartos constituye un sólo local de habitación. Generalmente comparten
los servicios de agua, electricidad y servicios sanitarios.
Dentro de este mismo 5% , en el estudio se refleja una categoría denominada
Otros, en la cual se incluye las casas improvisadas o covachas que normalmente son
locales de habitación provisional, para uno o más hogares, construido con materiales
6
de desecho (plástico, cartón, lámina, lepa); otros como unidades móviles (tiendas de
campaña, botes, barcos, vagones, etc.) y locales de estructuras permanentes no
destinadas para alojamiento de personas tales como graneros, garajes, casetas,
almacenes, cuevas, etc.; siempre que al momento del censo se encuentren ocupados
con fines de habitación.
Se observa claramente, según las cifras antes mencionadas, que el crecimiento
poblacional va en aumento y que mientras tanto la demanda social por un módulo
habitable crece. De esta forma conforme pasa el tiempo, se va reduciendo aún más la
vivienda como un bien alcanzable solo a través del ahorro de los integrantes de una
familia, y cuyos ingresos escapan al quintil más amplio de la población; es decir, que
subsisten con menos de una tercera parte del valor de la canasta básica mínima.
Para ejemplificar lo antes mencionado, pueden citarse las estadísticas del Instituto
Nacional de Estadísticas (INE, 2012), en donde se da a conocer que el costo de la
Canasta Básica Vital (CBV) para una familia de cinco miembros se incrementó a
Q. 3,078.96 mensuales en enero del 2012, su nivel más alto de la historia
(INE, 2012, p. 3).
Si Al seguir con las estadísticas, el INE (2012, p. 6) menciona que 3 de cada 4
guatemaltecos viven en condiciones de pobreza; y, de éstos, 3, 2 se encuentran en
situación de pobreza extrema. Estos números permiten visualizar las condiciones de los
demandantes de vivienda, los cuales no cuentan con una oferta de empleo lo
suficientemente amplia para hablar de la vivienda como un bien asequible a través del
ahorro, y tampoco un ingreso que justifique el pago de cualquier subvención o
financiamiento de proyectos de inmobiliarias privadas.
Es necesario enfatizar que al discutir el tema de vivienda, también se habla de la
necesidad de suelo para ubicarla, y el suelo es tierra, y comentar acerca de la tierra en
Guatemala y su regulación es una cuestión que aún se debate únicamente entre
miembros de la sociedad como un tema que corresponde a la entidad competente como
lo es el Congreso de la República.
7
La Secretaria de Planificación y Programación de la Presidencia (2012), reconoce
que al llamar déficit, se habla de una de las deficiencias del sector vivienda más grandes
en Guatemala, que se ha dado por la falta de diseño y aplicación de una política de
vivienda y asentamientos humanos de largo plazo: desarrollo integral y sostenido de los
conjuntos habitacionales, que reduzca el déficit cualitativo y cuantitativo de la vivienda
y haga eficiente y continua la inversión destinada a este sector.
En seguida se iniciará con la definición de los componentes del déficit habitacional
con un análisis detallado de cifras que permitirán una mejor comprensión de su
estructura y a la vez identificar el impacto esta situación nacional, continuando con los
resultados del estudio realizado por la CIV.
I.2 Déficit cuantitativo
Según el estudio del CIV (2012, p. 16), el déficit cuantitativo está definido por las
viviendas nuevas que deben construirse, así como dotarse de servicios básicos y que
demandan extensiones adicionales de suelo urbano o rural. De igual forma, las
demandadas por hogares que alquilan y esperan contar con una vivienda propia. Por lo
tanto, un primer método para estimarlo consistió en restar el inventario de viviendas del
número de hogares.
Esta situación permite evidenciar el constante crecimiento del número de
asentamientos humanos precarios que muestran alto deterioro de la calidad de la
vivienda, hacinamientos, inexistencia de servicios básicos: agua, drenajes, difíciles
accesos e inadecuados servicios públicos.
Según Tobar (2012, p. 6), un claro ejemplo de esto se observa en las viviendas
instaladas en las bases del puente Belice; las casas en particular son sencillas y frágiles.
Las familias viven en circunstancias precarias en donde duermen y comen en la misma
habitación; las casas son montadas en postes de madera, pedazos de cartón y láminas de
zinc oxidadas, en un piso de tierra.
8
Así también, hace énfasis en que en el lugar no cuenta con los servicios básicos de
agua y saneamiento, por lo que deben buscar un sitio afuera de la morada para realizar
sus necesidades fisiológicas y deben ingeniárselas para bañarse y cocinar. Sólo tienen
acceso a una conexión de energía eléctrica. No hay alumbrado, ornato u otro servicio
público, como ocurre en otros puntos de la ciudad (ver Anexo 1).
A nivel regional, las cifras que se muestran del déficit cuantitativo en Guatemala,
según el INE (2012, p. 10) van en aumento creciente. Las regiones afectadas con el
déficit cuantitativo más alto son la Metropolitana, con un 47%; el Sur Occidente, con un
17%; y, la región Central, con un 14%. La suma de estas regiones hacen más del 78%
del déficit de todo el país. Esto hace notar que en el caso del área metropolitana son más
de 55,464 hogares con una vivienda en condiciones inadecuadas y 138,458 con vivienda
no propia.
Por el otro lado, las regiones guatemaltecas que presentan un menor porcentaje de
este déficit son el Nororiente, con un 7%; el Suroriente, con un 6%; el Norte, con un 4%;
el Noroccidente, con un 3%; y, el Petén con un 2%. En este caso, es un 22% del déficit
general del país. Por mencionar un caso, en el Departamento de Izabal existen 3,414
hogares con vivienda inadecuada y 8,989 hogares con vivienda no propia. Estos números
dan una panorámica a nivel nacional de la distribución del déficit cuantitativo en el país,
para que ahora se pueda describir el déficit desde sus dos estructuras, tanto las viviendas
inadecuadas como las viviendas adecuadas no propias.
Viviendas inadecuadas
El estudio del CIV (2012, p. 20) indicó que el déficit cuantitativo por viviendas
inadecuadas está conformado por cuartos en casa de vecindad, casas improvisadas y
otros, restando de ellas las reportadas como de uso temporal y las abandonadas, que
significan 110,554 unidades. De ese total, 50% se concentra en el departamento de
Guatemala; 10% en Escuintla; 5% en Suchitepéquez; y, 4%, en San Marcos.
Sin embargo, al observar el porcentaje que representan las viviendas inadecuadas
respecto del total de hogares por Departamento, es decir, la brecha que representa el
número de viviendas inadecuadas por cada cien hogares, Guatemala y Escuintla
9
poseen la misma proporción (10%), mientras que Suchitepéquez alcanza 8% y
Retalhuleu 6%.
Viviendas adecuadas no propias
Por su parte, el déficit cuantitativo por viviendas adecuadas no propias,
comprende las casas formales y los apartamentos en buen estado que están
alquiladas; es decir, que los miembros del hogar pagan al propietario o
subarrendatario del local de habitación una cantidad de dinero o su equivalente en
especie o servicio cedido o prestado. Al referirse al término prestadas, quiere decir
que los miembros del hogar ocupan el local de habitación con expresa autorización
del propietario, sin pagar alquiler o en otra forma de no propiedad, cuyos habitantes
tienen la expectativa de contar con una vivienda propia en el corto o mediano plazo y
tienen capacidad para adquirirla dentro de distintos límites de ingresos.
Al apreciar los números, se puede identificar que una de las áreas más afectadas a
nivel de país es la Metropolitana, ya que son muchos los guatemaltecos que salen de sus
hogares en el interior del país en busca de nuevas oportunidades, de encontrar una mejor
calidad de vida y, sobre todo, de tener acceso a todos los beneficios que se encuentran en
la ciudad.
Sin embargo, según afirma Castillo (2012) muchas de estas personas vienen sin
ninguna pertenencia, sin un lugar definido para ubicarse y mucho menos un empleo
seguro que les permita mantenerse en las condiciones mínimas en la ciudad. Por lo tanto,
aseguró que muchos habitantes buscan zonas no adecuadas para vivir y en condiciones
precarias con tal de poder estar entre el territorio de las oportunidades.
Éste sólo es un lado de la moneda. Tradicionalmente, el país ha medido sus
necesidades habitacionales en términos del déficit cuantitativo, que pretende identificar
el número de viviendas requeridas para satisfacer las necesidades habitacionales
existentes. Frente a este déficit, el gobierno guatemalteco, similar a otros en América
Latina, se ha comprometido a una estrategia de apoyo a la producción de unidades
nuevas de vivienda a través del sector formal de la construcción.
10
No obstante esta tendencia, los últimos estudios realizados por el Ministerio de
Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda (CIV, 2012, p. 16) y la revisión del gasto
público, llevado a cabo por el Banco Mundial, señalan la importancia de identificar la
otra porción del déficit habitacional, denominado déficit cualitativo.
I.3 Déficit cualitativo
El déficit cuantitativo representa muchas veces la mitad de lo que se conoce como el
déficit cualitativo, el cual se integra por todas las viviendas en malas condiciones que
requieren de mejora; es decir, que no demandan suelo urbano o rural. Entendiendo así,
las necesidades que pueden solucionarse más bien a través del mejoramiento sin requerir
la construcción de unidades nuevas.
Según el estudio del CIV (2012, p. 24) al restar el déficit cuantitativo, el
componente de la vivienda no propia; es decir, alquilada pero en buen estado, la
necesidad de construcción de vivienda nueva se reduce al 10% del déficit total, dejando
claro que la mayoría de las necesidades tratan de mejoramientos cualitativos.
Por una parte, este concepto aclara la gran capacidad del país, tanto del sector
formal como del informal en cuanto a la producción de vivienda. En el último período
censal (1994-2002), el stock de vivienda aumentó a un ritmo de 4.7% anual, mientras la
formación de hogares creció a un ritmo de 4.1% anual. Las cifras son más marcadas para
la población urbana donde los porcentajes fueron el 8.4% y 7.9%, respectivamente. El
número de unidades que se producen anualmente va en aumento, pero la calidad va
disminuyendo (INE, 2012, p. 5).
Para comprender mejor, se puede considerar lo siguiente: la producción de
viviendas comparada con la provisión de servicios de agua. En los cinco municipios de
mayor crecimiento poblacional durante el mismo período censal, se observó reducciones
en la cobertura de agua a nivel urbano, desde 12% en Antigua, y 15% en
Quetzaltenango, hasta 17% en Cobán y Chimaltenango, y 18% en Escuintla.
11
Las cifras sugieren que el país está produciendo viviendas para acomodar el
incremento de la población, pero está atrasado en proveer los servicios que pueden
convertir estas casas en comunidades. Si bien este déficit cualitativo destaca por su
tamaño y por su dinámica, se concentra mayoritariamente entre la población más pobre.
En efecto, de los afectados por el déficit cuantitativo de vivienda, la gran mayoría
(el 70%) se encuentra entre el 20% que posee mayores ingresos del país. Menos del 20%
ganan por debajo del ingreso mediano. En cambio, en los hogares afectados por el déficit
cualitativo de vivienda se concentran un 75% dentro de los 50% más pobres
(INE, 2012, p. 7).
Según el CIV (2012, p. 25), el déficit cualitativo de vivienda también se manifiesta
en términos de costos sociales, ya que la falta de agua potable y saneamiento representan
un alto costo monetario por obtención de agua de mala calidad, en forma esporádica y
fuera de la vivienda. Además, causan altos gastos en medicamentos para tratar
enfermedades generadas por la falta de agua de buena calidad y contaminación del
ambiente. Y, finalmente, reducen la capacidad de producción de las personas del hogar
que deben invertir tiempo para la obtención y traslado del agua a la vivienda.
Así mismo, afirma que la falta de energía eléctrica, conlleva costos elevados por
adquisición de insumos para sustitución de la energía eléctrica en el hogar, reducción de
la capacidad de generación de ingresos por actividades productivas asociadas al
excedente de tiempo de las amas de casa y la reducción de la capacidad de producción
en microempresas o empresas asociadas al lugar de habitación.
Finalmente, la mala calidad de materiales de la vivienda y hacinamiento redunda en
gastos en medicamentos por enfermedades bronco-respiratorias, parásitos y virus,
asociadas a condiciones inadecuadas del lugar de habitación y en la pérdida por deterioro
de enseres domésticos y el equipamiento del hogar (INE, 2012, p. 9).
Esta institución afirma que el déficit cualitativo de vivienda, el cual fue estimado
como un subconjunto del inventario de vivienda, está conformado por los ranchos, así
como por las casas formales y los apartamentos de mala calidad y viviendas en las cuales
12
sus habitantes residen en condiciones de hacinamiento. La solución de este tipo de
déficit no demanda cantidades adicionales de suelo, ya que se trata de una población que
forma parte de algún asentamiento, en proceso del desarrollo, por lo que se asocia con
los programas de desarrollo comunitario y asentamientos informales.
Es necesario comprender los elementos que conforman el déficit cualitativo, para
identificar las consecuencias que representa en la actualidad los elevados números de
viviendas en malas condiciones, y medir la problemática que se seguirá manifestando, si
no se empieza a disminuir conforme al aumento de la población en el país.
A continuación, se describen los elementos que figuren en el inventario del déficit
cualitativo, que aparece detallado por departamento en el cuadro 1.
13
Cuadro 1
GUATEMALA: DÉFICIT DE VIVIENDA DESAGREGADO
POR DEPARTAMENTO Y SEGÚN TIPO (2002)
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Según el cuadro 1, el déficit cualitativo está dado por:
Ranchos: Su cantidad fue estimada por el número de este tipo de locales de
habitación, menos los reportados como de uso temporal y los abandonados, para un
total de 119,156 unidades.
Viviendas de mala calidad: Se consideraron aquellas casas formales y apartamentos,
sin tomar en cuenta los de uso temporal y los abandonados, con las características
siguientes:
- Las que al estar ubicadas en el área urbana tuvieran pared de bahareque, lepa,
palo, caña u otro material; así como las que teniendo pared de ladrillo, bloque,
adobe, madera o lámina metálica, tuvieran piso de tierra.
- Las que al estar ubicadas en el área rural tuvieran paredes de lámina metálica,
bahareque, lepa, palo, caña u otro material y piso de tierra. El total de viviendas
de mala calidad asciende a 148,674 unidades.
Viviendas hacinadas. Se consideraron como hacinadas las casas formales y los
apartamentos, excluyendo los de uso temporal y los abandonados, que tuvieran más
de tres personas por cuarto, excluyendo baño y cocina, para un total de 429,339
unidades.
En el estudio, para su mejor análisis, el déficit cualitativo de vivienda se integró con
las cantidades de ranchos y de viviendas hacinadas. Se seleccionó la cantidad de
viviendas hacinadas, porque resultó mayor que la de viviendas de mala calidad, pues se
trata de cualidades diferentes de un mismo universo. Es decir, que ambas cantidades de
viviendas no pueden ser sumadas, a riesgo de contabilizar doblemente algunas unidades,
aunque sí deben ser sumadas las cantidades de dinero necesarias para resolver ambas
situaciones (CIV, 2012, p. 5).
Con base en los elementos de este déficit, siempre tomando como referencia el
cuadro 1, se describirá en seguida el déficit cualitativo de servicios. Haciendo énfasis en
que las necesidades en los hogares no son las mismas, algunas viviendas cuentan con
15
ciertos servicios pero carecen de otros, aunque los mencionados a continuación son los
servicios mínimos con los que tiene que contar una vivienda digna.
El déficit cualitativo de servicios fue estimado respecto del total de hogares e
incluyó los servicios de agua, servicio sanitario, energía eléctrica y cocina con carbón o
leña. El cuadro 1 presenta esta información desagregada por departamento, la cual se
detalla a continuación:
Servicio de agua: Su cantidad fue estimada en 311,123 unidades, tomando como de
mala calidad las situaciones siguientes:
- Los hogares urbanos sin conexión a una red de distribución de agua y con
abastecimiento de agua de chorro público, pozo, río, lago, manantial, camión u
otro.
- Los hogares rurales con abastecimiento de agua de río, lago, manantial, camión u
otro.
Servicio sanitario: Su cantidad fue estimada en 319,117 unidades, tomando como de
mala calidad los hogares urbanos o rurales, sin ningún sistema de eliminación de
excretas o que no disponen de servicio sanitario.
Energía eléctrica: Su cantidad fue estimada en 436,576 unidades, tomando como de
mala calidad las situaciones siguientes:
- Los hogares urbanos sin conexión a una red eléctrica y que se abastecen
mediante panel solar, gas corriente, candela u otro tipo.
- Los hogares rurales sin conexión a una red eléctrica o panel solar y que se
abastecen mediante gas corriente, candela u otro tipo.
- Cocina con carbón o leña: Su cantidad fue estimada en 1,265,590 unidades,
tomando como de mala calidad los hogares, urbanos o rurales, que cocinan
utilizando carbón o leña como combustible.
Al sumar las viviendas afectadas por uno o más de los elementos antes
mencionados, se calcula que un total de 611,495 viviendas en Guatemala conforman el
déficit cualitativo habitacional, mientras que el déficit cuantitativo habitacional se estima
en 410,097 unidades. Los datos reflejan lo antes mencionado, siendo más las viviendas
16
en condiciones no adecuadas que las cantidades de hogares sin un lugar digno para
vivir.
Esta situación está a la vista de todos los guatemaltecos; no es necesario salir de la
ciudad para evidenciar la problemática de la vivienda en el país. Es por eso que muchas
entidades privadas con capacidad económica y responsabilidad han desarrollado
proyectos que ayudan a la disminución de estas necesidades en la población
guatemalteca. Tal es el caso de la empresa Cementos Progreso (Alianza, 2012, p. 5), que
en el 2011 realizó un estudio del déficit habitacional del país en alianza con la
organización Hábitat Guatemala, con el fin de proporcionar soluciones viables a esta
problemática.
Así mismo, indica que el estudio reflejó que de 1,635,723 viviendas demandadas
se encuentra un 59.9% con un déficit cualitativo para ser en números 656,628 viviendas;
mientras que indica un 40.1% de déficit cuantitativo para un total de 979,095 soluciones.
Dada las cifras, se realizó un estudio de las condiciones cualitativas de las viviendas para
determinar algunas formas de contrarrestar este déficit.
De igual forma, indicó que el 46% de las viviendas existente en Guatemala, tienen
un piso de tierra; un 31.25% es torta de cemento; un 16.25% de ladrillo de cemento, para
hacer el otro 6.5% de otros materiales descritos en la gráfica 1.
17
Gráfica 1
MATERIAL DEL PISO
En esta misma iniciativa, se identificó que solamente el 50% de las viviendas
existentes en Guatemala tienen paredes de block, concreto o ladrillo. Las demás
viviendas en un 24.28% son hechas con pared de adobe; un 16.54% de madera y el
restante 9.09% son de materiales como lepa, palos, cañas, lámina metálica, bajareque
entre otros.
Gráfica 2
MATERIAL DE PARED
Fuente: Alianza, 2012, p. 7
Fuente: Alianza, 2012, p. 9
18
El mismo estudio reflejó que el 67% de las viviendas existentes tiene un techo de
lámina; un 14.6% con concreto; un 12.0% de tejas; y, el 6.1% restante con materiales
como asbesto de cemento, paja, palma o similar. Esto evidencia que las condiciones de
los hogares no permiten que tengan una calidad de vida mínima por lo que diferentes
instituciones se unen para ayudar.
En síntesis, se observa con las cifras del déficit cualitativo, el constante aumento
debido a que la población más afectada no tiene los ingresos ni las fuentes para lograr
por sus propios medios para ubicar una vivienda digna y pagarla sin dejar a un lado las
necesidades básicas, como la alimentación. Es por eso que se analizará a continuación el
déficit desde el nivel de ingresos que perciben las familias guatemaltecas.
I.4 Déficit por niveles de ingreso
Para analizar el déficit habitacional, el mismo fue distribuido según estratos de
ingreso familiar mensual, tal como se muestra en el cuadro 2. La columna cinco indica la
situación de pobreza de los hogares que componen el déficit habitacional. Los hogares
en situación de pobreza extrema fueron aquellos con ingresos mensuales menores o
iguales a dos salarios mínimos, Q. 2,000.00; esto suponiendo que el salario mínimo es de
Q. 1,000.00 mensuales aproximadamente.
Los hogares en situación de pobreza fueron aquellos cuyos ingresos mensuales se
encontraban entre dos y cuatro salarios mínimos Q. 2,000.00 a Q. 4,000.00. El resto de
hogares con ingresos mayores de Q. 4,000.00 se consideró no pobre, con capacidad de
pago o demanda efectiva para adquirir una vivienda sin necesidad de subsidio directo.
19
Cuadro 2
DISTRIBUCIÓN DEL DÉFICIT HABITACIONAL POR ESTRATOS DE
INGRESO MENSUAL DEL HOGAR SEGÚN SALARIO MÍNIMO (2002),
QUETZALES
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Retomando los datos ofrecidos por el estudio del CIV (2012, p. 28), y las cifras de
la gráfica 2, las cuales están representadas de forma agregada, es decir, el déficit
habitacional total de 1,021,592 soluciones habitacionales; y específica por segmentos
de población según capacidad de pago y el papel del Estado, lo cual implica 591,167
soluciones habitacionales para segmentos de pobreza y extrema pobreza, donde el
Estado es subsidiario y facilitador; y 427,425 soluciones habitacionales para segmentos
que constituyen demanda efectiva, donde el Estado es facilitador. La intención del
Estado de apoyar con subsidios para solucionar el déficit identificado, representa un
reto muy ambicioso por parte del Gobierno guatemalteco.
Según cálculos del Banco Mundial (2012, p. 3), si las entidades estatales mantienen
sus actuales presupuestos y los dedican al tema de la vivienda, llegarán a solucionar el
déficit habitacional en el espacio de 35 años. Por ahora, como se ha visto, el déficit
cualitativo está creciendo.
Por mencionar, según el CIV (2012, p. 30), el indicador de conexiones de agua dio
un desfase entre 13% y 18% en ocho años, lo que significaría que para cubrir las
necesidades existentes podrían necesitarse 35 años, tiempo durante el cual el país
enfrentaría otro déficit mayor al actual. Bajo este panorama tan complejo, en donde la
población más pobre, pero que posee suelo urbano o rural, no consigue las condiciones
necesarias para obtener una vivienda adecuada, es el Estado el responsable de proveerla.
Es por eso que la atención del déficit cualitativo de vivienda, se ha dado a través de
financiamiento del sector privado, pero de una manera incipiente, con cobertura muy
baja y con plazos muy cortos; sin embargo, esta experiencia permite anticiparse a un
modelo de financiamiento que resuelve parcialmente una necesidad en el campo del
desarrollo comunitario, pero que aún está lejos de ser una solución al problema.
Si se analiza la capacidad actual del sector financiero privado en el país, se
encontrará una red de instituciones de micro-finanzas, organizaciones no
gubernamentales, cooperativas y bancos del sistema, que ya cuentan con instrumentos y
realizan aproximadamente una atención de 20,000 créditos anuales para mejoramiento
de vivienda para los sectores de bajos ingresos.
21
Esta capacidad actual podría multiplicarse si las instituciones que trabajan
directamente con la población tuvieran acceso a mayores montos de capital y plazos
adecuados a las necesidades y capacidad de pago de los beneficiarios finales. Por otro
lado, en Guatemala en la actualidad se cuenta un sector financiero comercial con alta
liquidez y mucho interés en ingresar al sector del micro-financiamiento, pero deben
enfrentar las dificultades del desconocimiento del sector, limitado plazo del capital y
limitada capacidad de invertir en sectores definidos de riesgo (alto requisito de
aprovisionamiento).
Por otra parte, en Guatemala se encuentra que el déficit cualitativo se asocia con el
sector habitacional informal. Las poblaciones de menores ingresos y perteneciendo al
sector informal, también suelen habitar las comunidades que carecen de servicios
básicos y con viviendas deficientes.
En el capítulo siguiente se identificará cuál es la verdadera problemática que no
permite que las personas con un nivel socioeconómico medio bajo puedan adquirir su
vivienda digna y/o puedan mejorar la que ya tienen. Además, se mostrará una gráfica de
la demanda de vivienda cualitativa y cuantitativa por niveles de ingreso, la cual permitirá
terminar de entender en dónde se encuentra la mayor concentración del déficit, e
identificar al grupo objetivo para cual se presentará una solución más adelante.
22
II. Limitantes al acceso de financiamiento
Guatemala es un país con alta dependencia del sector agrícola, el cual durante los
últimos años ha tenido problemas, por factores tales como la baja de productos de
exportación como el cardamomo y el café. Aunque en los momentos actuales estos
“commodities” muestran los mayores precios históricos, su impacto es concentrado y
temporal. Así también se han enfrentado conflictos políticos y socioeconómicos que por
más de treinta años han afectado la economía del país. Esto ha causado una alta
incertidumbre en la inversión privada, que consecuentemente provoca desempleo y bajo
ingreso de las familias, que no les permite alcanzar por sí mismas una solución
habitacional básica, con las características primordiales de construcción y servicios
(Mayor, 2012 p. 6).
Es por eso y agregando el crecimiento acelerado de la población y las condiciones
económicas del país, que las condiciones no permiten que las personas puedan adquirir
una unidad habitacional, la que ha inducido la intervención del Estado a través de la
creación de diversas entidades. Es así como en el año de 1965 se creó el Instituto
Nacional de Vivienda (INVI), que en 1973 se convirtió en el Banco Nacional de la
Vivienda (BANVI). De igual manera, lo que se conoce según el Acuerdo No.75992, en
el año 1992 el Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI).
Estos son, por mencionar algunas iniciativas que el Estado ha desarrollado para
ayudar a disminuir el déficit habitacional y a la población con necesidad de una vivienda
básica; sin embargo, esto no significa que se desarrollen propuestas únicamente para las
personas en extrema pobreza que en sus circunstancias no la conciben como tal, sino que
también al segmento de la población que si tiene ingresos que le permitirían acceder a
pagar una mensualidad para adquirir su vivienda, pero no cuentan con los medios para
cubrir los enganches o la adquisición de préstamos bancarios.
Por otro lado, se debe entender que la vivienda es un bien que debe estar disponible
en el mercado, compitiendo con otros, porque como mercancía no tiene substitutos
cercanos. Por lo tanto, para colocarlas en el mercado es necesario basarse en la oferta y
la demanda que tienen relación directa con la determinación del precio.
23
En el caso de la demanda, mientras más bajo sea el precio, existirá una mayor
cantidad de personas dispuestas a comprar y en la oferta si el precio es más alto habrá un
número mayor de empresas listas a invertir.
Según Calvo (2012, p. 21), es importante tener claro que al referirse al término
financiamiento, no es más que el mecanismo que tiene por finalidad obtener recursos
con el menor costo posible. Tiene como principal ventaja la obtención de recursos y el
pago en años o meses posteriores a un costo de capital fijo llamado interés; por lo
general es una tasa de interés compuesto, lo que significa que son capitalizados cada
mes.
En el caso de la vivienda, que es un bien inmueble que tiene un costo elevado,
normalmente se quiere de un financiamiento a largo plazo que permita completar con
cuotas tanto el total del costo del bien como los intereses del crédito en un determinado
tiempo, según los niveles de ingreso de la persona o del grupo familiar.
Sin embargo, las entidades bancarias que son instituciones financieras que se
encargan de administrar el dinero de unos para prestarlo a otros, y en la mayoría de los
casos cuentan con el capital para cubrir este tipo de deuda, llamada también hipoteca,
requieren el cumplimiento de ciertos requisitos que son indispensables para ser personas
o sujetos de crédito.
Es importante comprender lo anterior, a la hora de enfocarse en las limitantes que
las personas tienen en la actualidad para conseguir el crédito o financiamiento que les
permita adquirir su vivienda. Las razones pueden ser muchas; pero a continuación se
detallará la problemática con puntos específicos, los cuales se pueden apreciar en la
gráfica 3.
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Gráfica 3
DEMANDA DE VIVIENDA POR NIVELES DE INGRESO
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II.1 Perfiles de los Deudores Hipotecarios
Al hablar de deudor hipotecarios de vivienda, se hace referencia a la definición que
da la ley del Instituto del Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA, 2012, p. 4), la cual
lo define como toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera que solicita un
préstamo destinado a la vivienda, ya sea que ésta haya sido construida por una compañía
constructora, o bien cuando sea propietario del lote sobre el cual se pretende construir el
inmueble, poniendo éste como garantía. También aplicaría la solicitud de financiamiento
para ampliaciones o mejoras a la propiedad.
La problemática a la que se enfrentan muchos de los guatemaltecos en la
actualidad, según afirma Velásquez (2012), es que una persona que quiera ser sujeto de
crédito tiene que ser calificable por el sistema bancario. Esto quiere decir que cuando un
individuo solicita o busca un financiamiento para vivienda, el banco es quien define si es
o no sujeto de crédito, y esto implica cumplir con ciertos requerimientos. Siendo un
primer obstáculo el que el individuo cuente con un ingreso estable, ya que éste debe ser
verificable.
Por mencionar un ejemplo, para la solicitud de préstamo de vivienda del Banco
Agromercantil (BAM) para el 2012, ya sea la persona individual o en pareja, deben de
tener ingresos mínimos de Q12,000 comprobables; y, si ese no fuera el caso, analizan si
lo que les falta lo pueden cubrir con activos propios, lo cual implica otro procedimiento
interno del banco (Rosas, 2012).
Sin embargo, aunque la verificación de los ingresos sea en dos vías: siendo la
primera cuando la persona es trabajador en relación de dependencia o labora para una
empresa, debe presentar una constancia de ingresos emitida por la entidad en la que
labora confirmando la veracidad de los datos; y la segunda, en el caso que la persona
sea comerciante o empresario, el banco le solicita una constancia emitida por el contador
o auditor, donde haga constar los ingresos que devenga (Velásquez, 2012). La verdadera
dificultad está en que el promedio de los ingresos de los guatemaltecos según la gráfica 3
del nivel medio bajo, que son los que por sus propios medios podrían optar a vivienda
26
propia, están por debajo de Q. 4,000.00 mensuales, por lo que partiendo de este punto
no pueden ser sujetos de crédito.
No obstante, la documentación que se debe presentar al banco también requiere un
tiempo mínimo de laborar en la empresa, ya que otros de los elementos de análisis del
banco es la estabilidad laboral que tiene la persona. Normalmente se pide no menos de 1
año de laborar en la misma entidad. Sin esa documentación, el banco no lo toma en
cuenta.
Así también agrega Velásquez (2012), que no sólo debe cumplir con un tiempo de
trabajo continuo, sino que también debe contar con la capacidad de pago. Esto
usualmente se trabaja con el sistema de cuota nivelada, la cual comprende una cifra
constante durante toda la vigencia del préstamo. Su particularidad es que los intereses se
calculan sobre el saldo adeudado. Normalmente se requiere que la cuota nivelada no sea
más de un tercio del sueldo mensual.
Por mencionar un ejemplo, si el ingreso familiar es de Q. 10,000.00 su cuota
nivelada no debe ser de más de Q. 3,300.00; esto va asociado con un monto de
financiamiento factible al plazo que se elija que puede ser de unos 15 o 20 años
normalmente. A pesar de que en casi todos los casos, se puede presentar el ingreso
familiar, los hogares guatemaltecos del sector medio bajo no logran llegar al mínimo
requerido por los bancos para cubrir esta cifra.
Adicional a lo anterior, los bancos también solicitan la revisión del historial
crediticio, a través de los tres últimos estados de cuenta de los productos financieros que
posean y de igual forma si son cuentas o tarjetas de crédito. Este es un filtro más que al
banco le permite verificar si ha cumplido con sus compromisos financieros y el manejo
de los movimientos del dinero, lo cual infiere en la decisión de dar o no el crédito. Por
ello, para las personas del segmento medio bajo, esta parte del proceso resulta el
obstáculo adicional para obtener su crédito, ya que lo esperable es que no utilicen los
servicios bancarios.
27
Otra de las limitantes que existen es que el usuario de crédito potencial tenga la
capacidad para cubrir el enganche, ya que como Velásquez (2012) comentó, que a los
bancos, la ley les permite otorgar hasta un 80% del valor del avalúo bancario, que es una
estimación de valor de la propiedad, donde valor significa la valía monetaria, que en este
caso justifica el crédito. Sin embargo, el avalúo bancario suele ser no más de un 80% del
avalúo comercial, o sea el valor de mercado que puede definirse simplemente como el
precio de venta más probable de una propiedad.
Por lo tanto, esto provoca que la persona tenga que cubrir el resto de la deuda más
el enganche, siendo éste normalmente entre un 20% a un 30% del valor de la vivienda y
esa es una limitante muy grande para los estratos socioeconómicos medios bajos.
En consecuencia, los constructores han optado por fraccionar el enganche, es decir,
que le ofrecen al comprador contratar en planos y cuando se entregue la casa que
usualmente ocurre en 6 meses o en 1 año, este tiempo les permita cubrir el enganche en
mensualidades antes de empezar a pagar el préstamo.
Sin embargo, ésta aunque es una práctica común, no es la óptima, menciona
Velásquez (2012). Por lo menos es una salida, pero para el comprador representa una
incertidumbre de que aun pagando el enganche, puede que sí o no le entreguen la casa y
que ésta cumpla con todas las especificaciones que se prometieron. El sector medio,
medio alto no tiene ese problema, ya que tiene más posibilidades de cubrir un enganche
y más posibilidades de documentar sus ingresos. Más adelante se comenta la vía para
reducir el enganche.
II.2 Oferta
Para el Sector Construcción de Vivienda, es importante el flujo de financiamiento
que el sistema bancario pueda destinar al desarrollo de proyectos. Sin embargo, uno de
los factores que ha contribuido a la caída en la construcción privada, es precisamente esa
limitada disponibilidad de crédito bancario. Según información de la Superintendencia
de Bancos (2012, p. 2), los préstamos concedidos por el sistema financiero al Sector
28
Construcción presentan una caída del 9% al pasar de Q. 840.5 millones en 1999, a
Q. 294.1 millones en el 2007.
Un análisis del destino a que estuvieron dirigidos los préstamos bancarios en la
industria de la construcción, indica que aproximadamente el 25% de los préstamos
otorgados fueron utilizados para vivienda y el 75% para la construcción de edificios. Lo
que indica que el capital disponible para préstamos bancarios están siendo captados por
otro segmento de la construcción destinado para centros comerciales, centros de
negocios y oficinas (SIB, 2012, p. 3).
II.3 Demanda
En relación a la demanda, en los párrafos anteriores se ha comentado de la
necesidad habitacional que existe a nivel de país, también los segmentos más afectados,
entre otros. Sin embargo, en esta oportunidad se describirá el segmento poblacional al
cual se dirigirá la propuesta de esta investigación, de igual forma la razón por la que se
toma este estrato para luego enfatizar en las posibles soluciones.
Cabe mencionar que según los datos de la gráfica 1, se puede observar que al hablar
de la vivienda básica como tal, el facilitador de este segmento es el Sector Público, y
éste corresponde al 72% del total de la demanda. El problema con este segmento es que
por los niveles de ingresos que alcanzan no tienen la posibilidad de llegar a ser sujetos
de créditos. El Estado carece de políticas de viviendas que desarrollen acciones que
permitan que este sector de la población sean sujetos de crédito o que facilite el acceso a
contar con una vivienda.
Según el CIV (2012, p. 35) por mencionar algunas de las necesidades que padecen
los más pobres, están la falta de generación de empleo para este segmento, ya sea directo
o indirecto, y el escaso apoyo en cuanto a saneamiento ambiental. Tampoco existen los
medios para adquirir algún tipo de ayuda financiera para la elaboración de artesanías e
impulso selectiva de las mismas. No se da un seguimiento de los programas de
prestación de asistencia técnica y financiera para los hogares.
29
No obstante, lo importante de esta sección, es dejar claro que las personas que no
tienen los medios económicos propios que les permitan ser sujetos de crédito, no tienen
la posibilidad de aspirar a una vivienda básica. Por lo tanto, le queda al Estado la
posibilidad de poner los medios para que la tengan. Además, conforme la investigación
se denota que el problema más grave a nivel nacional, no es tanto la falta de tierra o
lugar para vivir, si no que las malas condiciones en que las familias guatemaltecas viven.
Más adelante, se hablará del Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI) y su
función con la demanda de pobreza y extrema pobreza.
II.3.1 Sector medio bajo
El segmento de demanda que interesa para efectos de esta investigación, es el sector
medio bajo que según la gráfica 1, corresponde al 18.2% del total de la demanda. Este
segmento enfrenta la misma problemática que el anterior, en cuanto a su acceso al
financiamiento de vivienda a través del sector privado. La vivienda ya no es sólo básica,
sino que se denomina “Vivienda Media”, porque estos inmuebles van desde los 65 mt²
hasta los 150 mt² de construcción.
Según la misma gráfica, el nivel de ingresos por familia está en el rango de
Q.4,001.00 a Q. 12,000.00 mensual, lo que da lugar a cumplir con un pago mensual de
crédito, sin que se deje de cumplir con las necesidades básicas del hogar. Sin embargo,
se debe tomar en cuenta que los costos de las viviendas de este segmento suelen estar
entre los Q. 102,500.00 hasta Q. 400,000.00; por lo que la cantidad a financiar aumenta
y las cuotas niveladas en promedio son a 20 años.
Al 2004 según el CIV (2012, p. 42), el número de familias demandantes de vivienda
del sector medio bajo eran un total de 336,824. Por tal razón, es evidente que estas
familias económicamente activas, que sí cuentan tanto con los recursos mínimos para los
requerimientos del banco, se enfrentan a las limitantes de fuentes de financiamiento
para que logren tener vivienda propia y digna.
30
II.3.2 Poca disponibilidad de fondos o poca disposición de la banca
comercial a financiar
Según el Lic. Luis Aguilar (2011), presidente de ANACOVI en el año 2005, el
crecimiento del crédito hipotecario pudo ser en el 2005 de entre 16% y 18% y llegar,
inclusive, hasta un 20%. Además, explicó que el aumento en el crédito a la construcción
privada es muy difícil de cuantificar, pues normalmente son otorgados a personas
individuales que obtienen préstamos fiduciarios y las instituciones bancarias los
registran como ampliación de un préstamo anterior y no como vivienda.
Pablo Rodríguez (2012), Gerente de Desarrollo y Promoción de la Constructora
Spectrum, afirma al referirse a las condiciones del mercado, que durante el año 2006 el
sector creció como consecuencia de la estabilidad de la economía, pero que del 2006 a la
fecha, la economía ha sufrido diferentes crisis que no permiten disponer de los mismos
fondos para el sector de construcción de vivienda y el costo del financiamiento como
consecuencia ha incrementado considerablemente.
Además de lo anterior, Rodríguez (2012) señaló que entidades como el FHA y los
diferentes bancos del sistema mostraron una mayor agresividad para ofrecer términos
favorables de financiamiento para sus clientes. Lo anterior se ve reflejado en programas
de enganche bajo (5%) o sin enganche, y plazos de hasta 25 años, lo cual permitía que
más familias calificaran para obtener financiamiento.
Sin embargo, en la actualidad, las cifras muestran cómo los requerimientos de la
banca ahora son las limitantes para que las personas de un sector medio bajo, puedan ser
sujetos de crédito. La razón es que para las instituciones financieras aunque ubiquen
muchos recursos a vivienda, el problema es que en términos financieros congelan los
fondos a muy largo plazo, por ejemplo: el banco da un crédito de Q. 100,000.00 hoy, usa
su liquidez hoy y puede suceder que un cuentahabiente la retire del banco mañana y ese
dinero el banco lo dio a un crédito a 15 años aunque éste se irá recuperando por partes.
Velásquez (2012) afirma, el problema surge debido a que desde ese punto de vista al
banco no le interesa congelar tantos recursos a largo plazo; por ello se requieren de
31
mecanismos de liquidez para promover el financiamiento de vivienda. Estados Unidos
en su oportunidad buscó resolver el problema a través de lo que se llama Mercado
Secundario de Hipotecas. Esto significa que el banco le da un crédito de vivienda a una
persona y automáticamente congelaban por 10 años ese dinero; con este mecanismo, si
al mes siguiente el banco necesitara de esa liquidez, tomaba la hipoteca e iba al mercado
secundario a descontarlas. Entonces en ese mercado hay alguien que las compra y le
devuelve liquidez al banco.
No obstante, se hizo un uso inadecuado de ese método, ya que se descontaba más de
una vez y en forma sobrevalorada lo que provocó que un instrumento que era útil para
financiar vivienda, no sólo se haya desaprovechado si no que fue el detonante de la
mayor crisis financiera de los últimos tiempos. Es allí donde entra lo que es la
responsabilidad personal y empresarial.
Así también considera que otro aspecto que limita la disposición de financiar por
parte de los bancos es la dificultad de ejecutar la garantía cuando el comprador deja de
pagar. Esta Ejecución de la Garantía, que es el trámite de recuperación del bien
inmueble, normalmente se lleva a los tribunales, ya que el comprador voluntariamente
no cede el bien. Es un proceso tan largo en Guatemala que desanima a la entidad
bancaria, porque cuando se llega a recuperar la garantía, los intereses que se generaron
exceden el margen del 20%, lo que provoca que los bancos terminen perdiendo gran
parte de su cartera. La ejecución de la garantía suele tomar años, hay casos que duran de
7 hasta 11 años para recuperar la propiedad es de 4 años, lo que desalienta al banco
también para financiar vivienda.
En síntesis, el campo de la vivienda en Guatemala ha sido caracterizado en la
mayoría de los casos, por una débil respuesta del sector formal en la atención de las
necesidades de construcción y financiamiento de viviendas para segmento medio bajo.
Por el lado del sector privado, éste ha desempeñado un papel limitado en el
financiamiento de vivienda. Las causas del desempeño del sector privado han sido
muchas, pero cabe mencionar que entre las más importantes, la mencionada limitada
32
capacidad de pago de la población, el alto costo del financiamiento y la poca
información sobre las alternativas de financiamiento.
¿Existirán en Guatemala las fuentes necesarias para financiar la vivienda del sector
poblacional medio bajo?
33
III. Aprovechamiento de las fuentes típicas de financiamiento de vivienda
En Guatemala existen varias fuentes o mecanismos que se crean con el fin de
proporcionar los medios para financiar la vivienda, esto a través de sistema de seguros
de hipotecas, programas propios de la banca local, proyectos de empresas de la industria
de la construcción; así como organizaciones no gubernamentales dedicadas a solucionar
la problemática del déficit habitacional.
El objetivo de este capítulo es informar y dar a conocer fuentes que pueden permitir
que el segmento medio bajo de Guatemala pueda adquirir su vivienda. Según las
características demandadas por la vivienda media, existen las posibilidades de que a
través de estas fuentes se logren cuotas accesibles, enganches bajos, bajas tasas de
interés y sobre todo el acceso a un crédito bancario a plazos largos.
A continuación, se describirán los diferentes mecanismos que se ofrecen para la
demanda de vivienda media y su respectivo funcionamiento. Además, según la
investigación que se ha llevado a cabo, se recomienda un sistema en particular para
lograr el financiamiento tanto al comprador como al constructor de la vivienda.
III.1 Fuentes de financiamiento para el adquirente de la vivienda
Las fuentes que existen para financiar la vivienda a los compradores potenciales en
Guatemala, que perfilan el sector medio bajo son las que se describirán a continuación.
Cada una de ellas tiene diferentes requisitos y facilidades que permitirán escoger la
mejor opción para eliminar las limitantes de financiamiento a vivienda y que este sector
pueda obtener la posibilidad de adquirir su propia vivienda.
Crédito asegurado por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas F.H.A.
El F.H.A. es una entidad semiestatal descentralizada con ley, presupuesto y
reglamento propio. Fue creado para prestar un servicio social para reducir las altas
tasas de déficit habitacional y facilitar la compra de una vivienda.
34
El objetivo del F.H.A. es promover la construcción de vivienda. Para esto, la entidad
participa activamente en las áreas técnicas, financieras y de mercado, con el
propósito de apoyar integralmente al promotor de vivienda. Ha funcionado durante
los últimos años como el fiador del futuro comprador de vivienda. El sistema F.H.A.
le garantiza al cliente que la vivienda que se está adquiriendo por este sistema está
bien construida, ya que el constructor le entrega un documento de resguardo tanto al
banco que financia la vivienda como a la entidad. De la misma manera, le asegura al
banco la identificación del cliente, y en el caso que no cumpla, lo cubrirá con el
seguro de hipoteca (FHA, 2012).
Según el Lic. Velásquez (2012), es allí donde el F.H.A. funciona, ya que permite
aceptar enganches muchos más bajos, que legalmente pueden llegar a ser cero. No
obstante, indica que aunque con esta cobertura, se puede llegar a dar hasta el 100%
del costo de la vivienda, esto tampoco es lo más aconsejable. Sin embargo, lo
importante es que los sujetos del grupo socioeconómico medio bajo, obtengan
enganches razonables además de tener la calificación por la vía de sus ingresos. Con
ambas cosas se hace accesible el financiamiento a este segmento de la población.
Además sostiene que por medio de este sistema se obtienen tasas de interés
preferenciales con relación a las tasas que se negocian a través de los bancos del
sistema u otras entidades de financiamiento. El sistema F.H.A. puede financiar
construcciones de hasta Q. 500,000.00. De acuerdo a la capacidad de pago y a un
enganche mínimo, el cliente elegirá su vivienda en los proyectos habitacionales en
construcción o bien comprará una vivienda donde lo desee.
Hasta ahora, el segmento medio bajo sin FHA, no han sido sujetos de crédito, ya que
aún este sistema, se deben subsanar las dos dificultades que más sobresalen
sobretodo quienes son trabajadores de un sector informal donde no hay constancia de
ingresos, no hay planilla o nómina que pueda servir como constancia para un banco
(Velásquez, 2012).
Entonces el FHA se creó en su momento, para abrir las posibilidades de
financiamiento a grupos de ingresos socioeconómicos medios. Se orientó a un grupo
35
que generará en promedio Q. 5,000.00 mensuales, ya que les interesaba tanto a los
bancos como a los constructores. Este segmento se caracteriza por ser muy cumplido
con el pago.
Sin embargo, según el Lic. Velásquez (2012) el FHA es el único instrumento que
podría permitir atender a la necesidad de la población guatemalteca pobre pero que
puede dar algún tipo de mensualidad, pero que requerirá algún tipo de subsidio,
como el que comenta adelante. Sabiendo que son las personas que tienen ingresos
mensuales de Q. 1,000.00 a Q. 2,000.00 y que representan un 26.8% de la población
para que puedan calificar a un crédito.
En el caso del segmento del 12% en extrema pobreza, como se había mencionado
anteriormente, es un tema que va más dirigido a un mecanismo de vivienda diferente
que es lo que se conoce como Vivienda Básica, que se refiere a las condiciones
mínimas donde el Estado subsidia una parte, o bien dotar de soluciones mínimas,
como techo, piso baño, y que se espera que esas familias con el tiempo vayan
completando su vivienda.
Leasing Habitacional
Según Calvo (2012, p. 20), es un sistema innovador en Guatemala, el cual fue
diseñado específicamente para las personas que no cuentan con los ahorros para
pagar el enganche a la hora de querer adquirir su vivienda. Con este sistema, el
banco adquiere la vivienda a su nombre, y es el banco quien da en arrendamiento
financiero con opción de compra la propiedad. Se le entrega la casa al comprador
potencial y la renta que paga incluye el costo de la vivienda más los intereses, con
la condición que el arrendatario puede ejercer la opción de la compra al final del
plazo. Sus mayores ventajas son fiscales y el conseguir que el banco proporcione
100% del valor de la propiedad.
Este sistema fue creado para las familias de clase media que viven como
arrendatarios y tienen dificultades para formar, simultáneamente, un ahorro
36
previo para comprar una vivienda por tener otros gastos importantes en
educación, salud, bienes durables y vestuario.
De igual forma, para los trabajadores por cuenta propia y los pequeños
empresarios, que tienen flujos regulares de ingreso pero no son sujetos de crédito
por no estar acreditados. Los interesados arrendarán la vivienda a una entidad
inmobiliaria, la cual paralelamente formará un ahorro en una cuenta individual
ganando intereses, y esto le permitirá comprar la vivienda en un plazo
determinado.
El contrato consta de la cuota de arrendamiento, la cual es determinada por el
valor de la vivienda. También participan en el sistema, el mercado de capitales ya
que el banco emite vía un fideicomiso con títulos secularizados. Y por último
participa una compañía de seguros quienes cubren los seguros contra incendios y
terremotos y seguro de vida. Este seguro es pagado por el arrendante y futuro
comprador.
Este sistema otorga liquidez a una gran mayoría de viviendas transformándolas
en un atractivo activo para inversión, principalmente viviendas usadas. Favorece
el surgimiento de un mercado secundario de viviendas de bajo valor, permitiendo
la mejora en la calidad de vida, generando una mayor actividad económica y
favorece un desarrollo urbano sano. A diferencia de un crédito hipotecario
tradicional, por medio del Leasing Habitacional se puede otorgar hasta el 100%
del avalúo que realice el banco como crédito (Calvo, 2012, p. 21). Para el
financiador también ofrece la ventaja de la disposición inmediata de la garantía
en caso de incumplimiento de pago.
Crédito Hipotecario Bancario
Este sistema funciona igual al sistema de crédito hipotecario con garantía F.H.A.,
con la diferencia de que el banco realiza un avalúo de la vivienda a financiar y de
este avalúo otorga un financiamiento de hasta el 80% del valor del avalúo, de
acuerdo al capítulo IV art. 89 de la Ley de Bancos (2012, p. 15). La
37
diferencia principal es que no existe un seguro de hipoteca que respalde la
hipoteca como en el sistema F.H.A.
Actualmente, los bancos trabajan con una cuota nivelada y la documentación
necesaria para que se otorgue el crédito es la misma que la del F.H.A. La tasa de
interés es la del mercado, la cual es superior a la que se otorga en los créditos a
través del sistema F.H.A. y es variable. El plazo de financiamiento es de 5, 10, 15
y 20 años crédito (Calvo, 2012, p. 31).
Fondo de Pensiones
Este sistema llamado fondo de pensiones es simplemente un patrimonio, que no
posee personalidad jurídica y de carácter privado, el cual es creado para dar
cumplimiento al plan o planes de pensiones integrados en él.
Dicho de otra forma, es el patrimonio que se crea para que pueda existir un plan
de pensiones, es decir, el medio de instrumentación de un plan de pensiones. De
esta forma, el plan establece el compromiso de ingresar una cantidad determinada
de dinero en unos plazos prestablecidos, y dicha cuota entrará a formar parte del
fondo de pensiones, en el que ya se encuentra el dinero de otros partícipes o
planes. Así, los partícipes y beneficiarios de un plan de pensiones son quienes
tienen un derecho de propiedad sobre el fondo de pensiones
(Calvo, 2012, p. 36).
Según González (2012), en cuanto al funcionamiento de un fondo de pensiones, el
mismo es bastante sencillo, los partícipes aportan de acuerdo con las reglas del
plan de pensiones unas cantidades periódicas al mismo. Estas aportaciones se
canalizan a un fondo de pensiones, el cual a su vez cuenta con una entidad gestora
especializada, una entidad depositaria y un órgano de gobierno del fondo de
pensiones que se denomina comisión de control, quienes deciden la mejor forma
de hacer rendir el dinero para generar más fondos. Entonces estos fondos pueden
ser utilizados para financiar vivienda, y ésta paga en forma de capital, en forma de
renta o una combinación de ambas.
38
Fondos de capitalización (inversiones a plazo fijo) a largo plazo.
Según Díaz (2012, p. 27), estos fondos de capitalización también se les conoce a
las cuentas de depósitos a plazo fijo. Estas operaciones bancarias mediante las
cuales el cuentahabiente deposita cierta cantidad de dinero en el sistema bancario
guatemalteco para que éste lo invierta y pague los intereses pactados y regulados
por la ley al momento de su devolución.
Uno de los aspectos importantes de este tipo de cuentas de depósitos, lo constituye
su temporalidad (que se establecen por un tiempo determinado). El depósito a
plazo fijo permite incrementar el capital. La modalidad de plazos es a conveniencia
del solicitante con las tasas de intereses mensuales, variables de acuerdo a la
agencia bancaria. En algunas agencias bancarias se acumulan los intereses y pago
al vencimiento del contrato. Este capital permite a los bancos aumentar sus
opciones de préstamos, utilizando como garantía los respectivos depósitos contrato
(Díaz, 2012, p. 28).
III.2 Fuentes de financiamiento tanto para el desarrollador de
proyectos como para el adquirente
Al hacer referencia al funcionamiento del financiamiento de la industria
inmobiliaria se puede decir que depende del nicho de mercado y, sobre todo, de la
etapa del proyecto, existe diferente perfil riesgo rendimiento y, por lo tanto, diferentes
proveedores de financiamiento.
El mercado de financiamiento de la vivienda es uno de los más importantes de la
economía en cuanto a la generación de empleo, ya que no solamente representa una
parte considerable de la actividad productiva del país, sino que mediante su vínculo
con diferentes segmentos del mercados de materiales de construcción, las
herramientas, los bienes duraderos y los mercados de trabajo.
39
El mercado de la vivienda tiene un papel fundamental en el desarrollo de la
propuesta debido a sus importantes vinculaciones progresivas con los mercados
financieros. La deuda hipotecaria representa una proporción considerable de la deuda
de los hogares y, a través de los mercados secundarios y la titularización, respalda el
funcionamiento eficiente de los mercados financieros nacionales e internacionales. El
mercado de la vivienda es objeto de supervisión constante, ya que constituye un
importante indicador de la actividad macroeconómica en general. Por lo tanto, el
sector de financiamiento de la vivienda tiene enormes repercusiones en el desarrollo
por su contribución tanto a la estabilidad social como a la promoción del desarrollo
económico (CFI, 2012, p. 5).
De igual forma, al lograr el financiamiento de la vivienda, éste contribuye al
desarrollo social permitiendo a los hogares comprar un activo que representará
seguramente la mayor inversión de su vida. La vivienda propia constituye entre el
75% y el 90% del patrimonio de los hogares en los países con mercados emergentes,
lo que supone entre tres y seis veces su ingreso anual.
Además, la vivienda representa entre el 15% y el 40% del gasto mensual de los
hogares en todo el mundo (CFI, 2012, p. 8).
Por lo tanto, según Velásquez (2012), para lograr mejores resultados hay que
buscar fuentes apropiadas, que tengan la vocación de financiar viviendas. Entre ellos
se puede mencionar a los organismos multilaterales, es decir, bancos internacionales
de apoyo a economías en desarrollo, no sólo a gobiernos sino a toda la sociedad. Los
multilaterales tienen la ventaja que poseen la capacidad de trasladar recursos o invertir
recursos en un país en este tipo de proyectos y pueda financiar los desarrollados, ya
que son instituciones que están estructuradas para financiar y analizar sobre la base de
la factibilidad de un proyecto, más que sobre garantías reales.
El financiamiento lo pueden otorgar al gobierno para que lo ponga a disposición
del que desarrolle proyectos de construcción de vivienda. Tienen la capacidad de
40
calificar el riesgo, y buscan tener impacto en los países en desarrollo, generando
actividad económica, generar un impacto social y ayudar al desarrollo de un país,
dado que la vivienda es un segmento sensible. Son proclives a financiar no sólo
vivienda, sino también otros proyectos como generación de energía, proyectos tipo
industrial privados, y en el lado público a infraestructura básica de carreteras e
hidroeléctricas. Estos préstamos lo dan a un costo razonable, ya a plazos largos
(CFI, 2012, p. 11).
Para un mejor análisis del funcionamiento de estos organismos, se describe el
funcionamiento de la Corporación Financiera Internacional y el Banco Mundial
respecto a la necesidad de la vivienda. Según la CFI (2012, p. 12), a través de un
informe del Grupo del Banco Mundial, manifestaba que la inversión en vivienda
representa entre el 15% y el 35% de la inversión agregada en todo el mundo. La
Corporación Financiera Internacional (CFI), al apoyar el financiamiento de la
vivienda, promueve la prosperidad económica y libera ahorros personales que los
empresarios pueden invertir en pequeñas empresas. Los sectores de la construcción y
otras actividades conexas constituyen aproximadamente el 9% de la mano de obra
mundial.
El financiamiento de la vivienda tiene un papel importante en la estrategia general
del sector financiero del Banco Mundial y está vinculado de forma clara e inseparable
a la misión general de reducir la pobreza y mejorar las condiciones de vida de la
población. Dado el rápido ritmo de innovación en este terreno, el Grupo de
Financiamiento de la Vivienda colabora estrechamente con el Departamento de
Tesorería de la CFI y el Banco Mundial para lograr un planteamiento integrado del
financiamiento de la vivienda.
El Grupo de Financiamiento de la Vivienda busca aumentar la disponibilidad y
accesibilidad de las viviendas residenciales en los países en desarrollo. Para ello,
introduce un suministro constante de nuevas ideas sobre productos para
financiamiento de la vivienda, formulaciones estratégicas, mediciones sobre las
41
políticas, los procedimientos y la eficacia con el fin de atender mejor las necesidades
de los clientes y multiplicar los recursos propios (CFI, 2012, p. 13).
Así mismo, está entre sus objetivos y desafíos el proporcionar eficiencia en los
sistemas de vivienda. Este amplio mandato cubre todo el proceso, desde la constitución
de un patrimonio inmobiliario adecuado, hasta la movilización sostenible de capital. Para
que el sector de financiamiento de la vivienda pueda alcanzar su objetivo de aumentar la
disponibilidad y accesibilidad a la vivienda propia en los países en desarrollo, es
necesario superar numerosos desafíos, dentro de los cuales se encuentran los siguientes:
Restricciones crediticias
Los préstamos hipotecarios suelen estar estrictamente limitados a un único sector,
como los prestamistas estatales o las instituciones privadas estrictamente reguladas.
Infraestructura
Para conseguir que los mercados emergentes, que muchas veces carecen de la
infraestructura imprescindible, puedan sustentar la propiedad de la vivienda, como
subsidios de carácter general y desincentivos para el sector financiero.
Entorno reglamentario
Las reformas jurídicas y reglamentarias fundamentales para el establecimiento de
un sistema privado de vivienda, son condición imprescindible para el crecimiento
del sector. Entre ellas figuran el registro de los derechos de preferencia, los
derechos de propiedad y las prácticas de desahucio.
Capacidad
Desarrollar personal capaz de desempeñar puestos directivos y operacionales con
experiencia en el financiamiento de la vivienda, debido a que hay escases en la
mayor parte de los países.
42
Divulgación
Parte fundamental de la propuesta de esta investigación, ya que muchas
instituciones han aprendido a prestar servicios rentables al sector de financiamiento
de la vivienda pero, salvo en algunos países, no han superado todavía el problema
que representa su difusión masiva.
Es importante mencionar que la CFI establece que a través de las hipotecas logran
los objetivos del grupo que se llevan a cabo a través de diversos medios como la
participación en el capital social, los préstamos, las líneas de crédito (représtamo), las
líneas de financiamiento intermedio con garantía en activos hipotecarios
(warehouselines), la asistencia técnica, los servicios de asesoramiento y la capacitación.
Además, esta misma entidad menciona que también se logra a través de los
mercados primarios de hipotecas en donde se proporciona asistencia financiera a agentes
del mercado primario de hipotecas (por ejemplo, bancos que conceden préstamos para la
vivienda y promotores especializados de financiamiento para la vivienda) mediante la
participación en el capital social, préstamos, líneas de crédito y líneas de financiamiento
intermedio CFI.
Apoyan de igual forma en la formulación de normas estandarizadas y prudentes de
garantía de créditos y promoción y servicio de hipotecas, y asesoramiento sobre la
utilización de la tecnología para la aplicación de dichas normas. En colaboración con el
Banco Mundial, asesoramiento sobre legislación y reglamentos referentes a la
promoción, estandarización y servicio de las hipotecas. El establecimiento de servicios
de seguro hipotecario u otros servicios periféricos, como informes crediticios o tasación
y evaluación de inmuebles (CFI, 2012, p. 21).
Así mismo, la CFI (2012, p. 23) encuentra otro medio de financiamiento a través de
la asistencia financiera a entidades del mercado secundario de hipotecas y a prestamistas
intermediarios mediante inversiones en capital social y líneas de financiamiento
43
intermedio, con la creación de vehículos intermediarios para múltiples vendedores con el
fin de emitir títulos con garantía hipotecaria u otros bonos. Con asesoramiento sobre la
legislación y reglamentos referentes a la emisión e inversión en valores con garantía
hipotecaria.
Lo que el CFI da a conocer es que la clave para alcanzar las metas del Grupo de
Financiamiento de la Vivienda, es que le permite ofrecer una amplia gama de productos
para el establecimiento de sistemas de financiamiento de la vivienda que funcionen
satisfactoriamente en los países emergentes. Con este fin, la CFI participa en todos los
aspectos del mercado de financiamiento de la vivienda.
III.3 Vivienda Social Básica
Según el Licenciado Velásquez (2012), al hablar de vivienda social básica, se hace
referencia al segmento que se encuentra en extrema pobreza y pobreza. La institución
que atiende a estos segmentos se le conoce como Fondo Guatemalteco para la Vivienda
(FOGUAVI). Este fue creado para aquellos segmentos que no tienen accesos a un
crédito de vivienda, son grupos de ingresos muy bajos y muy vulnerables y que nunca
calificarían para un crédito.
Así mismo, indica que su función también es estimular la vivienda a montos o a
valores muy bajos; es decir, que el costo de la vivienda no debería pasar de unos
Q. 60,000.00 y en este caso el gobierno daba una parte no rembolsable, es decir, gratuita
de Q. 20,000.00. Mientras que el propietario tiene que ver cómo consigue lo demás,
pero es siempre un tipo de vivienda básica con lo mínimo.
III.3.1 Foguavi
El objetivo de esta institución financiera de segundo piso es dar, en forma adscrita al
Ministerio de Comunicación, Infraestructura y Vivienda, la facilidad de proporcionar
44
vivienda básica, ya que otorga subsidio directo y facilita el acceso a crédito a familias en
condiciones de pobreza y extrema pobreza que carecen de una solución habitacional
adecuada, a través de entidades intermediarias aprobadas (FOGUAVI, 2012, p. 15).
El FOGUAVI recibió un aporte de Q. 70.0 millones, los cuales fueron canalizados a
través de los bancos del sistema, sociedades financieras y cooperativas de vivienda,
mutuales, organizaciones no gubernamentales y sociedades de vivienda de interés social
para el financiamiento de soluciones habitacionales.
Para hacer llegar el beneficio a las personas, la institución inicialmente trabaja con
una tasa de interés subsidiada la cual al empezar no estaba dirigida a familias en pobreza
y extrema pobreza. Sin embargo, en la actualidad se anuló el sistema de subsidio
indirecto y se aplicó el subsidio directo, en el cual el Estado proporciona el subsidio, el
cliente aporta otra parte y el complemento por medio de un crédito en condiciones de
mercado. Éste está dirigido a familias con ingresos mensuales por debajo de los
Q. 2,500.00 mensuales (FOGUAVI, 2012, p. 19).
Dicho sistema tiene tres componentes:
En primer lugar un aporte previo del beneficiario, como requisito indispensable
para solicitar el subsidio directo. El aporte puede ser en efectivo, como ahorro
sistemático, en materiales de construcción o mano de obra, cuantificados en unidad
de tiempo y tipo de trabajo, en forma equivalente al valor del aporte previo.
En segundo lugar se toma el subsidio directo, que de acuerdo a la ley, es otorgado
por el Estado por una sola vez a cada grupo familiar, conforme a los estudios
socioeconómicos previamente realizados y este varía entre el 30% al 75% según
ingresos familiares y tipo de solución habitacional.
En tercer lugar se da un préstamo en condiciones de mercado, el cual es otorgado
por las entidades intermediarias financieras que participen en el sistema y el que
45
servirá para completar el financiamiento de la solución habitacional
(FOGUAVI, 2012, p. 23).
Las condiciones para tener acceso a FOGUAVI son:
Tener ingresos no mayores a Q. 2,500.00 mensuales.
Carecer de bienes inmuebles.
Ser guatemalteco residente.
La propiedad que se va a adquirir no puede tener un avalúo mayor a Q. 60,000.00.
Soluciones habitacionales que pueden ser objeto de financiamiento:
Adquisición de lote con o sin servicio básico.
Construcción o adquisición de vivienda.
Mejoramiento, ampliación y reparación de vivienda
Introducción de servicios básicos de apoyo a la vivienda
III.4 El rol de FHA
En Guatemala, como se ha observado a lo largo de todo el documento, las cifras del
déficit habitacional crean un gran impacto en el entorno de las familias afectadas. Por lo
mismo, a través de éstos números se puede denotar que requiere de enormes inversiones
de capital para contrarrestarlo.
Dado que la investigación va enfocada a solucionarle al segmento socioeconómico
medio bajo, el cual es el que tiene la opción de adquirir una vivienda con los ingresos
generados, y luego de todo el análisis realizado de las diferentes fuentes de
financiamiento, se ha logrado identificar la importancia del papel del FHA como el gran
facilitador para los compradores potenciales. Ello, porque el sistema FHA ofrece, entre
otras, de sus grandes ventajas: puede permitir el cobro de enganches bajos; y, lograr la
efectividad en la realización de garantías de las cédulas hipotecarias mediante el seguro
de hipotecas que garantiza en intermediación financiera la pronta recuperación de los
demás. Por el lado de la oferta, da la calificación a los proyectos, lo que facilita el
46
financiamiento del desarrollo y da certeza a los compradores potenciales, con la calidad
de la vivienda.
Por lo tanto, se considera importante describir las cualidades del Instituto, para su
mejor conocimiento y comprensión como el facilitador para adquisición de la vivienda
para segmentos socioeconómicos medio-bajo.
Ilustración 1
SISTEMA FHA
III.4.1 Naturaleza del FHA
Según el decreto 1448 del Congreso de la República de Guatemala (2012), se
considera que es imperativa la necesidad del fomento de la construcción de casas para
aligerar el problema de su carencia, con el objeto de que la mayor parte de los
conciudadanos puedan obtener su vivienda con la comodidad mínima requerida por su
dignidad humana y dentro del alcance de sus ingresos personales.
Además, el Estado tiene la obligación legal y moral de procurar por todos los
medios que la mayor cantidad de guatemaltecos gocen de los beneficios que puedan
Fuente: FHA, 2012, p. 12
47
significar un incremento efectivo de la construcción de casas de todo tipo, a efecto de
que estén al alcance de las posibilidades de todas las clases sociales.
Este Sistema de Hipotecas Aseguradas en Guatemala ofrece oportunidades a
personas de pocos recursos de obtener casa propia, sin mayor esfuerzo que el de pagar
mensualmente una determinada suma a su alcance y con un cálculo previo; que además
ayuda a fomentar la construcción de viviendas en gran escala mediante la inversión de
capitales privados; y que también, a la vez ofrece a estos capitales privados las garantías
necesarias para una efectiva y segura recuperación con moderado lucro, todo lo cual
redunda en beneficios de la economía nacional y tiende a resolver en parte el problema
social de la vivienda (FHA, 2012, p. 8).
El ente encargado de realizar esta función es una organización estatal
descentralizada, con personalidad jurídica, capacidad para contratar y patrimonio propio
y se denomina Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), institución cuyo
sistema tiene por objeto realizar operaciones con relación a hipotecas constituidas en
garantía de préstamos otorgados con intervención de las entidades aprobadas por dicho
sistema.
III.4.2 Función básica del FHA
Según el FHA (2012, p. 12), el objetivo principal es facilitar a la familia
guatemalteca la adquisición de una vivienda propia a través del financiamiento que
otorgan las entidades financieras del sistema, con las mejores condiciones del mercado
como: mínimo enganche, tasa de interés preferencial y hasta 25 años para pagar la
deuda. Para evaluar la capacidad de pago se toma en consideración el ingreso del núcleo
familiar.
Así también, facilita la adquisición de vivienda a las familias guatemaltecas a través
de asegurar la inversión en financiamiento a largo plazo que otorgan las
entidades financieras. Atiende a través de las Entidades Financieras la compra de
vivienda proyectada, vivienda existente, liberación de gravamen hipotecario,
construcción en lote propio, así como la cesión de derechos.
48
El sistema FHA funciona a través de los siguientes actores:
Entidades Aprobadas: Son los bancos, financieras o inversionistas que otorgan el
préstamo para la compra de vivienda.
Desarrolladores: Son las empresas que desarrollan y/o construyen los proyectos
habitacionales.
Deudor Hipotecario: Es la persona que compra la vivienda con los beneficios
financieros que ofrece el sistema.
El FHA es una institución con 50 años de experiencia que brinda asesoramiento,
iniciando con el análisis del terreno, planificación y desarrollo habitacional,
proporcionando la información del mercado para la mejor solución de vivienda que
satisfaga la demanda del lugar (FHA, 2012, p. 15).
III.4.3 Ventajas del FHA
Con la intervención del FHA, el promotor tiene fácil acceso a capital de trabajo y
fundamentalmente al financiamiento a largo plazo para sus compradores. Así como el
desembolso inmediato de la hipoteca asegurada, además de las siguientes ventajas para
sus compradores:
Enganche usualmente desde el 5%.
Financiamiento hasta 25 años.
Tasas de interés preferenciales.
Calificación de ingresos del núcleo familiar.
Avalúo FHA de la vivienda considerando las condiciones del mercado.
Tiempos establecidos para calificar a sus clientes en todos los trámites ante FHA.
Manuales de normas de planificación y construcción que le permite al comprador
utilizar criterios técnicos para el diseño de la urbanización y vivienda.
Asesoría técnica en la ejecución de la vivienda.
Actualmente, es sistema CLP (con lote propio).
49
Adicionalmente, la construcción de la casa tiene el control de calidad por parte del
FHA, lo que garantiza una mayor plusvalía a largo plazo. El proyecto donde comprará la
vivienda contará con los servicios básicos garantizados a largo plazo (FHA, 2012, p. 16).
Entre los principales beneficios se destacan:
Facilidad en la obtención del crédito hipotecario: El FHA respalda la solicitud del
préstamo para que el banco lo otorgue rápida y fácilmente. Para esto se realiza un
análisis de crédito, que al ser aprobado se envía directamente al banco o entidad
financiera, para que éste pueda ser otorgado.
Para que el FHA apruebe el crédito, se deben cumplir con ciertos requisitos que se
describen en un manual de créditos, en el cual se basan para realizar el análisis de
capacidad de pago.
Tasa de interés preferencial: Al ser el FHA el que respalda la solicitud del préstamo
de la familia guatemalteca ante el banco o la entidad aprobada, éste otorga una tasa
de interés más baja a la del mercado actual. Además, el enganche o pago inicial que
deberá hacer al comprar su vivienda es mínimo.
Se toman en cuenta los ingresos del núcleo familiar: Para facilitar la adquisición de
vivienda, se acepta el ingreso mensual de núcleos familiares establecidos por el
FHA. Adicionalmente, si se compra casa en proyectos aprobados por el FHA, las
viviendas cuentan con servicios de agua, luz, calles pavimentadas, planta de
tratamiento de agua, áreas verdes, seguridad y urbanización.
Vivienda proyectada: Se refiere a toda aquella vivienda que se encuentra dentro de
los proyectos avalados por el FHA que ha cumplido con las normas de planificación
y de construcción. Costo del trámite: 5 por millar sobre el valor a financiar.
Vivienda existente: Es toda aquella vivienda que se encuentra en cualquier sector de
Guatemala y no fue avalada por FHA, para que esta vivienda sea aceptada para
adquirir financiamiento a través del sistema FHA. El costo del trámite:
- Por el avalúo: el 2 por millar sobre el precio de venta de la casa.
50
- Por el análisis de crédito: el 3 por millar sobre el valor de financiamiento a
solicitar.
Cesión de derechos: Es cuando un deudor hipotecario desea ceder el derecho a otro
deudor aun teniendo la deuda vigente. Costo del trámite: 5 por millar sobre el monto
solicitado a financiar.
Liberación de gravamen: Es cuando un deudor está pagando su financiamiento y
desea cambiarse de entidad aprobada o bien la misma entidad le mejora las
condiciones crediticias. Costo del trámite: 5 por millar sobre el monto solicitado a
financiar.
Restructuración de la deuda: Este servicio es funcional para los deudores que desean
evitar la pérdida de su vivienda cuando han caído en mora y que demuestren que
tienen ingresos suficientes para continuar con su deuda. Lo anterior, es posible por
medio de la modificación o renovación del préstamo concedido originalmente a
través de las entidades aprobadas.
Es indispensable que haya una fuente de ingresos y que éstos sean comprobables.
Así también que se cumplan todos los requisitos establecidos para dicha operación.
El pago de ampliación de escritura de constitución del préstamo. El costo varía en
cada caso pero casi nunca excede del valor de una cuota mensual.
El FHA para inmigrantes: El FHA, por su naturaleza es una institución semi estatal,
cuya función es asegurar hipotecas, facilitando la adquisición de vivienda a cada
familia guatemalteca que tenga capacidad de pago. Cada proyecto habitacional que
FHA aprueba debe cumplir las normas de construcción, garantizando una vivienda
que podrá soportar cualquier desastre natural.
A la vez, las entidades financieras de mayor prestigio son las encargadas de
proporcionar el crédito a los guatemaltecos que desean comprar vivienda en
Guatemala, otorgando las mejores tasas de interés del mercado y plazo de hasta 25
años para el crédito. En los últimos años, el FHA ha entendido la necesidad de los
guatemaltecos que viven lejos de su país. Por tal motivo, el FHA brinda su ayuda a
51
cada uno de ellos, sin importar el país donde vivan, ni el estado migratorio en que se
encuentren.
Construcción en lote propio (CLP): Con este sistema, el FHA permite que las
familias o personas que cuentan con un lote totalmente pagado pueden construir su
vivienda con financiamiento bancario.Valor del trámite: 5 por millar sobre el monto
solicitado a financiar. Con los beneficios de:
- Sin enganche.
- Paga la primera cuota hasta que se le entrega la obra terminada.
- De 5 a 25 años plazo de financiamiento.
- Tasa preferencial.
- Ingresos por núcleo familiar.
- Opción de diseñar la propia casa.
- Nuevo valor de matrícula sobre licencia de construcción.
Aunque debe reunir los requisitos indispensables tales como:
- Lote totalmente pagado.
- A nombre de la persona que solicita el financiamiento.
- Debe contar con servicios básicos de urbanización.
- Presentar certificación el Registro de la Propiedad.
III.4.4 Cédulas Hipotecarias FHA
Según el Arquitecto López (2012), se define como el documento o título de crédito
mediante el cual el deudor hipotecario, cancela el monto del préstamo al constructor, de
acuerdo a las condiciones establecidas en el contrato de compra-venta e hipoteca FHA.
Cuando la obligación hipotecaria esté representada por Cédulas garantizadas por una
entidad aprobada, ésta responderá solidariamente con el deudor y, en tal caso, podrá dar
52
por vencida toda la emisión si el deudor faltare al pago de cualquiera de las cuotas
convenidas en la respectiva escritura.
Así mismo, indica que al ser uso de la facultad que la ley del FHA les otorga a las
entidades aprobadas, de poder adquirir las Cédulas Hipotecarias y cualesquiera
obligaciones hipotecarias aseguradas por el FHA, en la realidad son las mismas
entidades aprobadas, las que manejan el mercado. En caso de iliquidez de un banco, éste
negocia con otro las cédulas hipotecarias que desee, para recobrar en un buen porcentaje
su liquidez, pero no entrega al inversionista, las cédulas hipotecarias originales que
mantiene en custodia a nombre del comprador el cual prueba la propiedad de las cédulas
hipotecarias depositadas y fija las fechas en que vencen los intereses y las condiciones
en que puede ejercerse la recompra.
III.4.5 Ejemplos del sistema FHA
Este sistema tiene muchas funciones y para ejemplificar de manera más clara se
detalla ciertos casos que se han realizado con este mecanismo y algunos de los proyectos
de los que la entidad está trabajando en la actualidad. Se realizó el siguiente ejemplo con
una vivienda de Q. 100,000.00 para la cual el cliente al completar toda la papelería que
requiere el F.H.A. debe de cancelar el enganche que es el 5% del precio de la vivienda y
los gastos de escrituración, descuento cédula, seguro de hipoteca, un trimestre de
impuesto único sobre inmuebles y la concertación de crédito.
El cálculo de la cuota nivelada se realiza multiplicando el monto del crédito por el
factor F.H.A. este factor va de acuerdo al plazo del financiamiento y la tasa de interés
(FHA, 2012).
53
Cálculo de cuota nivelada:
* Precio Total de la casa a comprar: Q 100,00
* Valor del enganche: Q 5,000.00
* Plazo de pago: 10 años
* Interés conjunto: 7
%
* Ingresos totales mensuales: Q 8,000
Cuota nivelada: Q 1,161.08
mensual
IUSI Q 75
mensual
Seguro de incendio Q 38
mensual
Total de cuota mensual Q 1,274.08
Relación Cuota / Ingresos 15.93
%
Ejemplos de proyecto aprobados por el FHA:
Como se mencionaba con antelación, el FHA cuenta con proyectos que garantizan las
condiciones mínimas requeridas a largo plazo para seguridad del comprador potencial.
Se considera importante presentar algunos proyectos que están funcionando actualmente
con este sistema (FHA, 2012).
En la Ciudad de Guatemala:
Residenciales Los Olivos
Proyecto Residencial integral, en el cual los residentes tienen alcance inmediato
dentro del residencial: Colegio bilingüe, centro comercial, banco, vigilancia, áreas
Fuente: FHA, (2012, p. 16)
54
verdes, agua potable 24 horas, servicio de transporte interno privado, generando así
calidad de vida para todos los residentes.
Todas las residencias son construidas con productos de calidad tales como: Ladrillo
de barro extruido, losa de concreto, acabados finos y diseños vanguardistas.
Actualmente en el Proyecto Los Olivos viven más de 2,000 familias y gozan de un
estilo de vida con calidad. Ubicado al Final del boulevard Los Olivos, Residencial Los
Olivos zona 18.
Ilustración 2
LOGO RESIDENCIAL LOS OLIVOS
Casa Tipo Versalles
Características:
• 2 niveles.
• Car-port 2 vehículos.
• Sala y Comedor.
• Cocina.
• Baño de visitas y jardín interior.
• 3 dormitorios.
• Área de lavandería y cuarto de servicio.
Fuente: FHA, (2012, p. 18)
55
Ilustración 3
CASA TIPO VERSALLES
Casa Tipo Marsella
Características:
• 2 niveles.
• Carport.
• Sala / Comedor / Cocina
• 3 1/2 Baños.
• 3 dormitorios.
• Estudio / Sala familiar.
• Jardín y área de lavandería.
Ilustración 4
CASA TIPO MARSELLA
Fuente: FHA, (2012, p. 18)
Fuente: FHA, (2012, p. 18)
56
Portal de San Isidro
En este complejo habitacional se puede elegir entre seis modelos de viviendas, todas
de dos niveles con tres o cuatro dormitorios. Amplios terrenos de 10 x 20 metros. Sus
principales características son:
Ilustración 5
LOGO PORTAL DE SAN ISIDRO
La ubicación en zona 16 y varias vías de acceso.
Cerca de colegios y universidades de prestigio.
Residencial cerrado con garita de acceso con cámaras con rondas dentro del
residencial.
Espacio hasta para 6 vehículos dependiendo del modelo.
Calles de hasta 18 metros de gabarito.
7 modelos a elegir con opción 3 o 4 dormitorios.
Amplios espacios interiores.
Terrenos de 10 x 20 metros
Fuente: FHA, (2012, p. 20)
57
Tipo de Casa 1
Características:
2 dormitorios.
Sala y Comedor.
Cocina.
Baño completo.
Área amplia de jardín frontal y trasero.
Área de lavandería.
Parqueo.
Ilustración 6
TIPO DE CASA 1
Tipo de Casa 2
Características:
3 dormitorios.
Sala amplia.
Comedor / Cocina.
Estudio con baño completo.
Área amplia de jardín frontal y trasero.
Área de servicio y lavandería.
Parqueo para 2 o 4 vehículos.
Fuente: FHA, (2012, p. 20)
58
Ilustración 7
TIPO DE CASA 2
En las afueras de la Ciudad de Guatemala:
Hacienda de las Flores
En Hacienda de las Flores se goza de una exclusiva residencia la cual ha sido
diseñada pensando en la comodidad, ya que cuenta con una distribución de espacios
inteligentes que invitan a la convivencia familia, además se encuentra rodeada de un
verde follaje y de aire puro, siendo esta la combinación perfecta entre naturaleza,
urbanización y vivienda. Este novedoso concepto se encuentra ubicado en el kilómetro
14.5 de la Carretera al Pacífico, a menos de 5 minutos de Ciudad San Cristóbal, el cual
cuenta con doble garita de seguridad para un mejor control de las visitas.
Características:
Con el fin de tener una vivienda específica para cada familia, existen diferentes modelos
de casa, en Hacienda de las Flores se cuenta con:
• Cómodos ambientes completamente individuales.
• Sala, Comedor y Cocina privados.
• Área de lavandería techada.
• Amplio baño de visitas con extractor de olor incorporado.
• Garaje techado con portón.
Fuente: FHA, (2012, p. 20)
59
• Amplio jardín interno.
• Dos cómodas habitaciones secundarias, que comparten un amplio y cómodo baño.
• Una habitación principal con walking closet y baño privado con tina.
• Puertas y zócalos de madera sólida.
• Grifería y artefactos sanitarios de lujo.
• Ventanearía de U-PVC.
• Parqueo hasta para 4 vehículos.
• Abundante agua.
• Acabados y materiales de primera calidad.
• Extensas áreas verdes destinadas para la recreación familiar.
• Doble garita de seguridad.
• Un desarrollo residencial tipo condominio.
• Un diseño neourbanístico.
• Instalaciones subterráneas.
• Amplias calles de concreto con diseños decorativos y áreas verdes.
• Áreas de parqueo para visitas.
En el interior del país:
Ciudad España
Desarrollos TRJ y su proyecto Ciudad España avanza hacia el futuro, adicionando
elementos que complementan una ciudad que hace de la vivienda una inversión segura y
con plusvalía creciente.
Ciudad España está ubicada a las afueras de la ciudad de Santa Lucía; cuenta con la
infraestructura necesaria de una ciudad moderna, sana y de vanguardia, además de
contar con un clima agradable, libre de aglomeraciones y congestionamientos, lo que
permite a sus habitantes disfrutar de un ambiente sano y libre de contaminación, dentro
de un ordenamiento urbano con seguridad, limpieza y comodidad.
60
Ilustración 8
LOGO CIUDAD ESPAÑA
Características:
Casas en condominio
Casas de 1 y 2 niveles
Garitas de seguridad
Agua abundante las 24 horas.
Calles pavimentadas
Alumbrado público
Canchas deportivas
Centro Comercial
Próximamente piscina y club social.
Fuente: FHA, (2012, p. 22)
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Casa Victoria
Características:
1 Nivel
57 m2 de construcción en un terreno de 7 x 16 m.
Sala-comedor, cocina, 2 dormitorios.
Cuarto de juegos, servicio sanitario.
Jardín-garage, patio trasero.
Capacitada para la construcción de segundo nivel.
Ilustración 9
CASA VICTORIA
Casa Isabel
Características:
2 Niveles.
67 m² de construcción en un terreno de 6.5 x 15 m.
Sala, comedor, cocina, 1 habitación con servicio.
Sanitario y ducha en el primer nivel.
2 habitaciones en el segundo nivel, servicio sanitario.
Ducha, balcón, jardín, garaje para 2 vehículos.
Fuente: FHA, (2012, p. 22)
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III.4.6 El aprovechamiento del sistema FHA
La necesidad que existe en los guatemaltecos de obtener una vivienda propia
aumenta conforme pasan los años. Con antelación se mostraron algunos ejemplos de los
proyectos que en la actualidad está trabajando el FHA. El objetivo es mostrar algunas de
las tantas opciones aprobadas por FHA para financiar a los compradores potenciales que
figuren en el segmento medio bajo.
El aprovechamiento de este sistema por el lado de los demandantes es permitir
enganches accesibles y fraccionados para iniciar el proceso de compra de la vivienda,
mediante el pago de cuotas niveladas que no desajusten el presupuesto mensual de las
familias. Además, la cuota va a estar dada también por el tiempo del plazo que para
beneficio del comprador, puede ampliarse hasta 25 años. Actualmente, se adiciona la
ventaja de una tasa de interés baja (desde el 7%), que se sustenta en la calificación de
proyectos y adquirientes que hace el FHA (López, 2012).
Muchas personas en el país, están conociendo la facilidad que da el FHA a través del
aseguramiento de la deuda hipotecaria, ya que no sólo logran un crédito a través del
banco, sino que tienen la certeza de la inversión que están realizando, porque su casa es
aprobada por una entidad que le garantiza las condiciones mínimas a largo plazo.
Según el Arquitecto López (2012), el sistema tiene como fortalezas dos áreas: la
primera corresponde al área técnica, por la cual se tiene control de los proyectos y el
análisis de créditos que se hace al comprador. En el área de control de calidad, se vela
porque todos los proyectos se desarrollen de acuerdo a las normas de planificación y
construcción que son normadas por Junta Directiva. Estas normas no se modifican
frecuentemente, pero sí se van actualizando con lo nuevo que va saliendo a lo largo de
los años.
Con esos parámetros califican los proyectos y al final es Junta Directiva quien declara
elegible o no un proyecto. Ya verificado el proyecto y seguros de su funcionamiento a
largo plazo, la familia se traslada a la vivienda con la certeza de que existen áreas
63
verdes, el adecuado ancho de calles, que tenga accesos permanentes al proyecto todo el
tiempo, un buen servicio de agua potable, buena calidad de agua, un buen sistema de
tratamiento de aguas negras, que cumpla todas las regulaciones del país, que tenga su
licencia municipal de urbanización y su respectivo estudio de impacto ambiental.
Aunque más que eso, se adentran en el proyecto para estar seguros de su correcto
funcionamiento; es decir, se revisa la factibilidad (López, 2012).
Además, asegura que es un mecanismo único en América Latina. Si bien se intentó
hace unos años iniciarlo en República Dominicana, al finalizar se desvió al área de
turismo con otros tipos de seguros. La ley del FHA les limita a únicamente asegurar
vivienda, incluso no pueden financiar lotes. Las normas son como un recetario de cómo
realizar una casa. Ajustados a esto, la institución puede garantizar que la vivienda a
pesar de un siniestro o un terremoto, posiblemente vaya tener daños mínimos, aun así las
familias podrán continuar en ella a largo plazo.
Así mismo, el Arquitecto López (2012) menciona que el FHA es un sistema que
beneficia en primer lugar al inversionista, ya que él pone el dinero y el instituto le
garantiza que si el cliente no le paga, el FHA le paga en efectivo. Al cliente le garantizan
que a la casa se le hizo un control de calidad, que se espera que no le dé ningún
problema en el tiempo y si tiene que abandonar su casa va ha ser por otro tipo de razones
como, pérdida de empleo o desintegración familiar, pero siempre se procura brindar un
buen producto. Y al promotor de vivienda, se le da la facilidad que con un pequeño
enganche pueda ofrecer la vivienda y venderla con una tasa de interés más baja de lo
que ofrece el mercado; y esta tasa de interés se logra porque el banco invierte en cédulas
hipotecarias aseguradas con el FHA, que son exentas de impuesto sobre la Renta.
III.4.7 Incentivos fiscales
El FHA no es una fuente productora de ingresos fiscales. Por consiguiente, no
entrega al fondo común parte alguna de sus utilidades, ya que su misión es la de procurar
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la solución, en parte, del problema de la vivienda con todas las posibilidades de que
pueda disponer. Todos sus ingresos forman un fondo de disponibilidades privativas para
emplearlas exclusivamente en el cumplimiento de sus fines (López, 2012).
Así mismo, manifiesta que los beneficios e incentivos relevantes de dichos valores
son los siguientes:
Queda exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, de beneficios de
capital, sobre herencias, legados y donaciones y de otros, presentes o futuros,
directos o indirectos, que pudiesen afectar principalmente los intereses a favor de los
tenedores de bonos o valores respaldados por las hipotecas aseguradas por el FHA.
Quedan exentos de los mismos tributos los certificados o títulos de los fondos de
inversión constituidos por las entidades aprobadas para operar hipotecas aseguradas.
Quedan exentos de los impuestos sobre la compraventa y permuta, papel sellado y
timbres fiscales, los inmuebles cuyo dominio sea trasladado por el deudor
hipotecario al titular del crédito hipotecario o a la entidad aprobada en caso de cesión
voluntaria.
Los intereses que devenguen los créditos asegurados bajo el régimen que esta ley
establece, estarán exentos del pago de toda clase de impuestos, contribuciones o
recargos, directos o indirectos, presentes o futuros. Las personas individuales o
jurídicas que los percibieren podrán deducirlos de sus utilidades imponibles.
Se vale de los requerimientos a que se refiere el artículo 20 de la Ley de Bancos
(requerimientos mínimos de capital), las inversiones y operaciones de préstamo de
las instituciones bancarias, con garantía de hipoteca asegurada por el FHA.
Los bancos son exentos de ISR, en las cédulas hipotecarias, ya que el banco cuando
finalmente colocó el crédito para una casa, con base a ese crédito emite un
documento que se llama cédula hipotecaria y pasa a ser una inversión, ya que ese
65
papel representa el valor de la deuda de la casa, ese título de propiedad es exenta de
impuestos. Este beneficio tan atractivo, el banco no lo pone a circular si no lo
guarda para que genere utilidad.
El FHA no paga el Impuesto Único Sobre Inmueble, mientras están manejando un
bien.
Para el comprador, la ventaja es que en una casa ya hecha se puede otorgar el 90%
del crédito. Y si es supervisada por FHA, hasta el 95% y la tasa baja. Las tasas se
mantienen, ya que la cartera es muy estable.
En los casos de solución bajo el sistema CLP, el aporte del terreno, está también
exento del IVA.
De igual forma el Arquitecto López (2012) resalta que el FHA sigue operando y
creciendo debido a que no tienen un límite de aseguramiento. Actualmente se tiene una
cartera asegurada de alrededor de Q. 6,400. millones. No sólo cuenta con la garantía de
la reserva que tienen de capital acumulado, sino que tiene la garantía del Estado como
respaldo.
Además agregó, que debido al buen manejo y efectividad de la Institución, en el 2011
la calificadora FitchRatings le otorgó la certificación de +AA. En Guatemala sólo Citi
Bank tiene mayor calificación, y ello, por el respaldo de los Estados Unidos. Cuando
calificaron al FHA, FitchRatings verificaron los compromisos de la institución y
analizaron el riesgo; encontraron en el control de proyectos una fortaleza clave, ya que al
recoger los proyectos por incumplimiento, como son previamente calificados, son fáciles
de volver a colocar en el mercado.
En el 2011, se vendieron más de 400 casas en buen estado, y la ventaja es que al
colocarlas vuelven a asegurar la deuda. El FHA recibe la prima del 1% del valor de la
deuda, y dado que son exentos del impuesto sobre la renta los bancos pueden dar tasas
66
más bajas. Actualmente se maneja la tasa más baja del 7% y allí ya va incluido el
porcentaje del FHA (López, 2012).
En cuanto al porcentaje de siniestro o reclamos, el Arquitecto López (2012)
mencionó que de toda la cartera que maneja la institución únicamente, bajo este
concepto, está en alrededor de 3%, lo cual se considera bajo. La ventaja es que la
vivienda, con el tiempo adquiere plusvalía y por tanto, no pierden. Además, con la nueva
ley del IVA, que entrará en vigencia en el 2013, al revender la vivienda ya no se pagará
el 12% de IVA, si no que únicamente el 3%.
Durante el 2011, según el Arquitecto López (2012), el diferencial entre lo vendido y
lo pagado estuvo alrededor del 5%, como pérdida respecto a lo que vendieron. Por otro
lado, el instituto sigue su crecimiento y les continúan pagando más primas.
III.4.8 Incentivos futuros
Según el Arquitecto López (2012) entre las propuestas que se están analizando para
su implementación, está la creación de un seguro de desempleo, que consiste en asegurar
la deuda al banco por desempleo hasta por 6 meses, mientras el cliente se logra colocar
nuevamente en el mercado laboral. Así también, la propuesta de restructuración de la
deuda; es decir, que otro miembro del núcleo familiar pueda formar parte también del
pago de la deuda para evitar perder la propiedad. Todo esto con el fin de crear confianza
en el mercado, por las crisis o situaciones que puedan darse en el país y que generen
incertidumbre a la hora de adquirir una vivienda. Se piensa hacer a través de un fondo de
desempleo, que también les servirá como institución para darse a conocerse.
El sistema financiero cree y trabaja en FHA por el efectivo manejo de las operaciones,
son certificados con ISO, y toda la información de proyectos y clientes se manejan con
expedientes electrónicos que pueden ser verificado por en el sistema de su página
electrónica. Los proyectos se presentan en 8 días a la Junta Directiva; 3 días para
67
ingresar expediente y tener la evaluación autorizada y el expediente se trabaja en línea.
Los bancos están buscando la eficiencia, tienen que estar al nivel (López, 2012).
III.4.9 Divulgación del Sistema FHA
A través de la investigación la gran interrogante era, ¿y los guatemaltecos del
segmento medio bajo conocen a este gran facilitador? El FHA, originalmente fue
orientado a un segmento socioeconómico medio y medio alto. Estos segmentos
normalmente tienen una mayor estabilidad económica y tienen accesos a medios de
comunicación como el internet. Sin embargo, el sistema no resultaba tan efectivo, ya que
las personas de estos segmentos solicitaban directamente el financiamiento al banco y no
tenían mayor inconveniente.
Es por eso que la institución decidió enfocarse en el segmento medio y medio bajo,
para aprovechar más el beneficio de la garantía hipotecaria. A la fecha el FHA se da a
conocer a través de una página web, la cual tiene la información completa tanto de la ley
que la conforma como de todos los mecanismos con los que cuenta y las formas de
acceder a ellos. Este medio es ahora más accesible a las personas del segmento medio
bajo. No obstante, no todos lo consultan con frecuencia para que el efecto del medio sea
el esperado.
Así también, el FHA cuenta con kioscos informativos en los lugares más
concurridos por este segmento como lo son los centros comerciales El Frutal, Pacif
Aguilar Batres, Atanacio y Metrocentro. En ellos proporcionan información sobre los
proyectos que están avalados por la institución, los procedimientos para aprobar a la
garantía hipotecaria y las múltiples opciones que existen para la obtención de la
vivienda. La publicidad utilizada es la siguiente:
68
Ilustración 10
LOGO FHA KIOSCOS
El FHA cuenta con los recursos para hacer esta divulgación y a la fecha una de las
vía más utilizadas es el contacto que realizan a través de los representantes en la
mayoría de entidades bancarias donde dan a conocer la facilidad de adquirir crédito con
el aseguramiento de la deuda. En cuanto a los desarrolladores, deben calificar los
proyectos con el FHA, para que los compradores puedan tener acceso a ese beneficio.
De igual forma, los proyectos aprobados al promoverlos en vallas publicitarias
incluyen dentro de las mismas la facilidad que brinda el FHA. Este tipo de publicidad
está a la vista de muchas más personas. Por lo tanto, según las estadísticas del cuadro 4 a
partir del 2010, se ha venido aumentando los números de seguros de hipotecas emitidos
por entidades aprobadas, lo que muestra que muchos guatemaltecos están haciendo uso
de este sistema.
Según menciona el Arquitecto López (2012), la divulgación del Instituto es
complicada porque la población no tiene clara la figura de aseguradora de hipotecas.
Aunque se han hecho campañas para promocionar el sistema, la población la confunde
con bancos o inversionistas, etc. El conocimiento de la Institución está creciendo
conforme madura el mercado. Las personas se están preparando más y eso permite que
las personas vayan entendiendo cómo funciona.
A continuación, se presenta las tablas del año 2010 de todas las hipotecas emitidas a
lo largo del año y la regularidad del uso por entidad aprobada. Así también, el monto
asegurado por los documentos emitidos, lo que se busca, es dar a conocer que son más
Fuente: FHA, (2012, p. 26)
69
las personas que están haciendo uso del sistema, lo que aporta también a la disminución
del déficit habitacional progresivamente.
Cuadro 4
SEGUROS DE HIPOTECAS EMITIDOS POR FHA EN EL 2010
70
Los números que muestran las tablas son bastante claros y se puede observar las
grandes cantidades de recursos invertidos para solventar la problemática de la
vivienda. El FHA cumple un papel fundamental en el desarrollo de las familias
guatemaltecas que sueñan con tener una vivienda. Es por eso que se consideró
importante dar a conocer este mecanismo y ayudar así a muchas personas que por no
ser sujetas de crédito se ven con pocas o nulas posibilidades de lograrlo (FHA, 2012).
Fuente: FHA, (2012, p. 28) SIC. Fuente: FHA, (2012, p. 28) SIC.
71
SÍSTEMA FINAL
Al analizar el déficit habitacional al que Guatemala se enfrenta hoy en día, se pudo
denotar que a pesar que tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo, es
representativo dentro de la población; el problema no está en la falta de tierra para las
personas. El problema más grave que representa este déficit es que aunque muchas
familias sí cuentan con un lugar físico donde vivir, son las condiciones en las que
viven lo que realmente está afectando al país. Muchas familias viven en condiciones
precarias que no les permiten tener una vida digna, mucho menos hablar de calidad de
vida.
Sin embargo, el estudio enfocado al segmento medio bajo, en donde se identificó
la problemática a la que se enfrentan muchos de estos guatemaltecos en la actualidad,
es el no ser sujetos de crédito ante una entidad bancaria. Siendo el obstáculo que no
les permite adquirir financiamiento para optar a tener vivienda propia. Es por eso,
que las fuerzas para disminuir este déficit se deben enfocar en facilitar los medios
para que las personas puedan optar por una casa o mejorar las condiciones de las
viviendas actuales y tengan la seguridad de vivir adecuadamente en un largo plazo.
La propuesta se focalizó en el uso del sistema del Fomento de Hipotecas
Aseguradas, dado que es un gran facilitador para el segmento medio- bajo. Participa
como ente rector y asegurador de las operaciones realizadas, brindando al constructor
asesoría técnica en el desarrollo de su proyecto incluyendo la urbanización, la
construcción, la inspección y entrega de las viviendas; al promotor de viviendas, la
facilidad en la venta de las viviendas; al inversionista, la seguridad de recuperación
de su inversión; al cliente emisor, la facilidad de adquisición o construcción de su
vivienda, todo esto bajo la administración profesional de la entidad aprobada.
El sistema tiene entre sus principales ventajas el fácil acceso a la compra de una
vivienda, con la garantía ilimitada del Estado en la obligación contraída en la Cédula
Hipotecaria emitida. Para el constructor, asesoría Técnica y Profesional en el
desarrollo de sus proyectos habitacionales. El sistema le permite vender fácilmente
72
las cédulas hipotecarias, que recibe en pago en el mercado financiero por intermedio
de las entidades aprobadas.
Para el inversionista, Títulos de Crédito con garantía hipotecaria, seguros y
líquidos que gozan de gran aceptación, garantizados por el FHA (garantía ilimitada
del Estado de Guatemala), y con exoneraciones fiscales; ya que todas las
compraventas o traspasos de viviendas están afectas al IVA. Dicha ley contempla
exoneraciones.
El sistema FHA va enfocado al cliente del segmento medio-bajo a través de una
buena construcción, buena tasa de interés y la calificación de ese cliente. Se trata de
facilitarle al cliente que pueda tener la vivienda, ya sea que obtenga sus ingresos por
remesas, negocio propio y que no necesariamente estén en una planilla. De esta forma
volverlo un cliente sujeto de crédito que va tener la facilidad en un futuro de optar no
sólo con un crédito hipotecario sino incluso a una tarjeta de crédito, un seguro de vida
y otros productos financieros tanto para el cliente como su familia.
El bienestar familiar de los guatemaltecos a través de las facilidades que se están
logrando a través del financiamiento de créditos hipotecarios con aseguramiento de la
deuda, son en parte acciones que están dando en el país y que ayudan a solucionarle
al segmento medio bajo, la problemática de la vivienda. Ésta es una forma de incidir
en la disminución del déficit habitacional que padece Guatemala al día de hoy.
Buscar formas de resolver las dificultades a las que se enfrentan las nuevas
generaciones forma parte del papel que deben jugar las personas preparadas y
profesionales en este siglo. Como bien cita Kofi Annan (2012, p. 1) “Si la
información y el conocimiento son centrales para la democracia, son condiciones para
el desarrollo”.
73
GLOSARIO
Avalúo bancario: es la estimación del valor de la propiedad según el criterio del
banco.
Avalúo comercial: es el valor de mercado o el precio de venta más probable de una
propiedad.
Capital: es la cantidad de recursos, bienes y valores disponibles para satisfacer una
necesidad o llevar a cabo una actividad definida y generar un beneficio económico o
ganancia particular.
Cédulas Hipotecarias: es el documento o título de crédito mediante el cual el deudor
hipotecario, cancela el monto del préstamo al constructor, de acuerdo a las condiciones
establecidas en el contrato de compra-venta e hipoteca FHA.
Compraventa: es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero.
Crédito hipotecario: son aquellos que se otorgan para la compra de una vivienda,
terreno, construcción o ampliación de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre
el bien que se está adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna segunda
propiedad como garantía si el monto solicitado supera la capacidad de pago que
puede demostrar el solicitante del crédito.
Cuota nivelada: es la cifra constante durante toda la vigencia del préstamo.
Déficit cualitativo: se integra por todas las viviendas en malas condiciones que
requieren de mejora y no demandan suelo urbano o rural.
Déficit cuantitativo: identifica el número de viviendas requeridas para satisfacer las
necesidades habitacionales existentes.
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Déficit habitacional: cuantifica las necesidades de vivienda en términos de la capacidad
de pago de las familias, para adquirirla a diversos niveles de precios.
Demanda: se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser
adquiridos en los diferentes precios del mercado por un consumidor (demanda
individual) o por el conjunto de consumidores (demanda total o de mercado), en un
momento determinado.
Enganche: se le conoce a la cifra que se da como anticipo por la compra de una
vivienda.
Fideicomiso: es un contrato o convenio en virtud del cual una o más personas,
llamada fideicomitente o también fiduciante, transmite bienes, cantidades de dinero o
derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona física o
persona jurídica, llamada fiduciaria), para que ésta administre o invierta los bienes en
beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.
Financiamiento: es el mecanismo por medio del cual una persona o una empresa
obtienen recursos para un proyecto específico que puede ser adquirir bienes y
servicios, pagar proveedores, etc.
Hacinamientos: hace referencia a la situación lamentable en la cual los seres
humanos que habitan o que ocupan un determinado espacio son superiores a la
capacidad que tal espacio debería contener, de acuerdo a los parámetros de
comodidad, seguridad e higiene.
Hipotecas: es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye
para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito
o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado,
permanece en poder de su propietario.
75
Ingreso familiar: se le conoce a todas las fuentes de generación económica dentro un
núcleo familiar.
Oferta: cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a vender a
los distintos precios de mercado.
Permuta: es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar el
derecho de propiedad (dominio) de una cosa para recibir el derecho de propiedad
(dominio) de otra.
Persona jurídica: es un sujeto de derechos y obligaciones que existe físicamente
pero no como individuo, sino como institución y que es creada por una o más
personas físicas para cumplir un papel.
Saneamiento: es el conjunto de técnicas y elementos destinados a fomentar las
condiciones higiénicas en un edificio, de una comunidad o de una localidad.
Subsidiario: se aplica a la acción o la responsabilidad que sustituye o apoya a otra
principal.
Sujeto de crédito: se le cataloga a una persona natural o jurídica a la cual el banco
califica como apta para otorgarle un préstamo, dado que cumple con todos los
requerimientos.
Vivienda básica: se refiere a las condiciones mínimas donde el Estado subsidia una
parte, o bien a dota de soluciones mínimas, como techo, piso baño, y que se espera
que esas familias con el tiempo vayan completando su vivienda.
76
REFERENCIAS
AGUILAR, L. Presidente ANACOVI. Entrevista realizada (17 de noviembre de
2011).
CASTILLO, E. Jefe de ambiente. Entrevista realizada el (11 de enero de 2012).
LÓPEZ, H. Subgerente de Proyectos y Vivienda FHA. Entrevista realizada (25 de
mayo de 2012).
RODRÍGUEZ, P. Gerente de Desarrollo y Promoción Spectrum. Entrevista realizada
(22 de febrero de 2012).
ROSAS, J. Encargado de garantías. Entrevista realizada el (24 de marzo de 2012).
VELÁSQUEZ, E. Presidente Junta Directiva FHA. Entrevista realizada (13 de marzo
de 2012).
CIV. [2004] Política Nacional de Vivienda y Participación del FHA a través de su
Proyecto de Modernización. [presentación power point]. Guatemala, 1-38 págs.
FHA. Hipotecas Aseguradas. Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas.2012.
Disponible en: (http://www.fha.gob.gt/). [Consulta: 8/mayo/2012].
FOGUAVI. Vivienda para el segmento en pobreza y pobreza extrema. 2012.
Disponible en: (http://www.foguavi.gob.gt/WXFoguavi/). [Consulta: 20/mayo/2012].
NIZKOR, G. La vivienda en Guatemala, un problema que urge resolver.2004. Equipo
Nizkor. Disponible en: (http://www.derechos.org/nizkor/guatemala/doc/vivgtm.html).
[Consulta: 5 /mayo/2012].
TOBAR, H. Guatemala, Con Altos Índices De Déficit Habitacional: La Hora. 11 de
mayo, 2011. < http://gestionterritorialmuncipal.blogspot.com/2011/05/guatemala-
con-altos-indices-de-deficit_11.html> [23 de mayo, 2012].
77
VELASCO, O. La problemática habitacional, el desarrollo comunitario y la exclusión
financiera en Guatemala. Desarrollo Urbano. Disponible en:
http://desarrollourbano.caf.com/media/154626/hab%20006_c-problematica.pdf
[Consulta: 12/enero/2012].
78
Anexos
Anexo 1
Fuente: Periódico La hora, (2012).
El color corinto de las láminas de zinc oxidadas es el común denominador en las viviendas.