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PODER JUDICIALSEGUNDO JUZGADO DE PAZ LETRADO MODULO BASICO DE JUSTICIA DE MARIANO MELGAR
EXPEDIENTE : 5071-2011-0-0410-JP-CI-02MATERIA : DESALOJOESPECIALISTA : KENYI MUÑOZ CALLADEMANDANTE : VALDIVIA DE LA MOTTA, MARIODEMANDADO : GROVAS PAREDES, ORLANDO
SENTENCIA No.110-2012
RESOLUCIÓN Nº 10
Arequipa, dos mil doce
Octubre veintinueve.-
Puestos los autos a Despacho en la fecha: VISTOS; La demanda
de folios doce y siguientes, subsanada a fojas treinta y tres y treinta y cuatro,
interpuesta por Mario Valdivia de la Motta, en contra de Orlando Grovas Paredes,
que contiene la pretensión de desalojo.
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Petitorio El demandante solicita el desalojo por las causales de falta de pago de
alquileres y vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, a efecto que el
demandado desocupe el bien inmueble de su propiedad y le entregue la posesión
del mismo, bajo apercibimiento de lanzamiento; además como pretensión objetiva
originaria accesoria solicita el pago de alquileres por la suma de un mil cincuenta
dólares americanos correspondiente a siete meses de alquiler y el pago de los
servicios de agua y los servicios de energía eléctrica por siete meses, que
corresponden a setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos
soles. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Fundamentos de hecho de la demanda:
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Sustenta su demanda indicando que, con fecha veinticinco de noviembre del dos
mil nueve, celebró un contrato con el demandado Orlando Grovas Paredes,
alquilándole su propiedad ubicada en la avenida Circunvalación número ciento uno,
zona diez, manzana cinco lote uno de la Urbanización Semi Rural Pachacútec en el
distrito de Cerro Colorado, cuyo plazo venció el veinticinco de noviembre del dos mil
diez, siendo el alquiler la suma de ciento cincuenta dólares americanos, pagaderos
el veinticinco de cada mes, en forma adelantada, además del pago de los servicios;
sin embargo el demandado ha dejado de pagar los alquileres desde el mes de enero
del dos mil once y hasta julio del dos mil once, acumuló un mil cincuenta dólares
americanos, además el demandado ha incumplido con el pago de los servicios de
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luz, agua y desagüe, a lo que debe agregarse el costo de reactivación, lo que
totaliza setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles, por casi un año de
atraso; habiendo solicitado en diversas oportunidades al demandado, que entregue
la posesión del inmueble y cumpla con pagar los servicios, inmueble que se
encuentra cerrado, el demandado le ha indicado que desea celebrar un nuevo
contrato; por su parte ha cumplido con el intento de conciliar, sin embargo el
demandado no acudió a la audiencia. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Fundamentos de derecho de la demanda: Ampara su demanda en los artículos
1697, 1666 del Código Civil y el artículo 585 del Código Procesal Civil.
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Actividad Procesal: A fojas treinta y cinco y treinta y seis se admitió a trámite la
demanda interpuesta, sobre desalojo por vencimiento de contrato y falta de pago
de alquileres y en forma accesoria el pago del monto de los alquileres adeudados y
el pago de los servicios de agua y energía eléctrica; demanda que fue puesta a
conocimiento del demandado, como se observa de los avisos y cédulas de
notificación de folios cuarenta y tres a cuarenta y seis; sin embargo no contestó la
demanda, por lo que fue declarado rebelde, por resolución número cuatro, de fecha
diecinueve de abril del dos mil doce, corregida por resolución cinco, de fecha doce
de junio del dos mil doce, del folio cincuenta y siete; luego se llevó a cabo la
audiencia de ley, como se observa a fojas sesenta y uno a sesenta y tres, a la que
sólo concurrió el demandante, por lo que saneado el proceso, admitidos y actuados
los medios probatorios, conforme a su estado corresponde la emisión de la
sentencia de ley. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
CONSIDERANDO: .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
PRIMERO: Principio de Congruencia Procesal, carga de la prueba y
valoración probatoria.
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1.1. Que en la sentencia el Juez debe emitir un juicio de fundabilidad sobre las
pretensiones sometidas al proceso, cumpliendo estrictamente con el principio de
congruencia procesal regulado por el inciso 4° del articulo 122 del Código Procesal
Civil, desarrollando una expresión clara de lo que se decide u ordena, respecto de
todos los puntos controvertidos. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
1.2. Que sobre los puntos controvertidos fijados en el proceso, estando a lo
establecido en el artículo 196 de la norma adjetiva, corresponde a las partes probar
los hechos que aleguen, por tanto, salvo disposición legal diferente, la carga de
probar corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión o a quien
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los contradice alegando hechos nuevos.
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1.3. Que, para tal efecto las partes, dentro de un debido proceso, deben hacer uso
adecuado de los medios probatorios, atendiendo a que su finalidad es acreditar los
hechos que se han expuesto, producir certeza en el Juez respecto de los puntos
controvertidos y fundamentar sus decisiones, tal como lo señala el articulo 188 de
la norma acotada. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
1.4. El Juez debe efectuar una valoración conjunta de los medios probatorios,
utilizando su apreciación razonada, expresándose solo las valoraciones esenciales y
determinantes que sustentan su decisión, en cumplimiento de lo dispuesto por el
articulo 197 del Código Procesal Civil.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
SEGUNDO: Marco normativo sustantivo de la pretensión.
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2.1. El artículo 1666 del Código Civil establece que: “Por el arrendamiento el
arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por
cierta renta convenida.” Así mismo el artículo 1687 señala: “El arrendamiento
puede ser de duración determinada o indeterminada”. Y el artículo 1703 establece:
“Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o
extrajudicial al otro contratante”.
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2.2. El artículo 1700, establece que “vencido el plazo del contrato, si el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita,
sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que
el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”. Así
mismo el artículo 1704 del código sustantivo prescribe que: “Vencido el plazo del
contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario
no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a
cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del
período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no
importará la continuación del arrendamiento”.
.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
2.3. Finalmente, el artículo 1361 determina que “Los contratos son obligatorios
en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración
expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien
niegue esa coincidencia debe probarla”.
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2.4. El artículo 1697 que establece: “El contrato de arrendamiento puede
resolverse: 1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y
se vence otro mes y además quince días…”.
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2.5. El artículo 1698 del Código sustantivo que prescribe: “La resolución por
falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede,
tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han
cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días”. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
TERCERO: Determinación de puntos controvertidos.- En la Audiencia Única, se
fijaron como puntos controvertidos los siguientes: 1) Establecer la relación
contractual entre las partes, 2) Establecer la obligación del demandado de restituir
la posesión del bien inmueble ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona
diez, manzana cinco, lote uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito
de Cerro Colorado al demandante, por la causal de falta de pago de alquileres. 3)
Establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble
ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez, manzana cinco, lote
uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado al
demandante, por vencimiento del contrato de arrendamiento. RESPECTO DE LAS
PRETENSIONES ACCESORIAS 1.- Establecer si corresponde que el demandado
pague la suma de un mil cincuenta dólares americanos por concepto de alquileres
adeudados y 2.-Establecer si le corresponde al demandado hacer el pago de los
servicios de agua y luz por el monto de setecientos treinta y cinco con 98/100
nuevos soles. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
CUARTO: Análisis y valoración del primer punto controvertido: Referido a
establecer la relación contractual entre las partes. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
4.1. Con vista de la copia certificada del contrato de arrendamiento de fojas nueve
y diez, de fecha veinticinco de noviembre del dos mil nueve, celebrado entre Mario
Valdivia de la Motta y el demandado Orlando Grovas Paredes, queda establecida la
relación contractual entre ambas partes; ya que de la cláusula primera del referido
contrato, se observa que el demandante, en su calidad de propietario del inmueble
ubicado en la Avenida Circunvalación Nro.101 zona 10 Manzana 5 Lote 1 de la
Urbanización Semi Rural Pachacutec, distrito de Cerro Colorado, entrega en calidad
de arriendo a favor del demandado, una tienda o ambiente comercial ubicado en el
primer piso del inmueble antes señalado, ambiente comercial que fue entregado en
perfectas condiciones, como señalan las cláusulas primera y segunda; por lo que la
relación contractual queda acreditada, agregando que la calidad de propietario del
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referido inmueble, se encuentra acreditada en la copia literal de fojas veintiuno y
siguientes, que corresponde a la Ficha Registral PO6131533, el que además es
ubicado mediante el croquis del folio sesenta y nueve, e identificado con la
fotografía de la página setenta.
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QUINTO: Análisis y valoración del segundo punto controvertido: Referido a
Establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble
ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez, manzana cinco, lote uno,
de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado al
demandante, por la causal de falta de pago de alquileres. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
5.1. Conforme ha quedado establecido, el demandado celebró un contrato con el
demandante, conforme se aprecia del contrato de arrendamiento de fojas nueve y
diez, sobre el inmueble ubicado en la avenida Circunvalación ciento uno zona diez,
manzana cinco, lote uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de
Cerro Colorado, contrato celebrado en el año 2009, que tenía una duración de un
año; sin embargo, alega el demandante, que vencido el plazo establecido en el
contrato, el demandado continuó en posesión del bien, sin entregarlo conforme lo
acordado en el contrato, por lo que queda demostrado que el demandado está en la
obligación de entregar el bien dado en alquiler; destacando el Despacho que, en
aplicación de lo previsto en el artículo mil setecientos del Código Civil, se entiende
que al continuar en posesión del inmueble el demandado, se produjo la
continuación del contrato de alquiler, bajo las mismas condiciones establecidas en
el contrato, sin embargo el demandante alega que el demandado no cumplió con el
pago de la renta desde enero del dos mil once, habiendo transcurrido siete meses
inclusive, es decir, no pagó el alquiler de enero a julio del dos mil once, por lo que al
haberse producido el incumplimiento por dos meses y quince días, el demandante
procedió a dar por finalizado el contrato, realizando el primer requerimiento a
través de la citación del demandado al centro de conciliación, en agosto del mismo
año, oportunidad en que el demandado no se presentó, por lo que se concluye que
al producirse la mora en el pago del alquiler, requerido el demandado, se da por
finalizado el mismo, existiendo por tanto la obligación de restituir la posesión al
demandante, conforme lo contempla la cláusula quinta del mencionado contrato. En
consecuencia, se ha demostrado en autos, que el demandado al dejar de pagar el
alquiler, dio lugar a la conclusión del contrato y por lo tanto es su obligación
proceder a la entrega de la posesión del inmueble al demandante.
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SEXTO: Análisis y valoración del tercer punto controvertido: Referido a
establecer la obligación del demandado de restituir la posesión del bien inmueble
ubicado en la Avenida Circunvalación ciento uno, zona diez, manzana cinco, lote
uno, de la urbanización Semirural Pachacutec, del distrito de Cerro Colorado, al
demandante, por vencimiento del contrato de arrendamiento:
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6.1. Sobre el particular, si bien el contrato estableció en la cláusula cuarta, como
fecha de conclusión del contrato el día veinticinco de noviembre del dos mil diez,
esta fecha resulta referencial, en vista que se produjo la continuación del contrato
bajo las mismas condiciones establecidas; observándose de lo manifestado por el
propio demandante que la causa de la conclusión del contrato, no es el transcurso
del tiempo, sino por el contrario, el incumplimiento del pago del alquiler, lo que da
lugar al reclamo del demandante para iniciar la acción legal necesaria, que permita
la restitución del bien, lo que resulta ser tan cierto, que acumulativamente solicita
el pago de los alquileres con los que incumplió el demandado, por lo tanto la causal
invocada referida al vencimiento del plazo contractual no resulta aplicable al caso
en estudio, en vista que el contrato fue rescindido al producirse el incumplimiento
en el pago de la renta. En consecuencia, la causal invocada no resulta aplicable al
presente
caso. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
SEPTIMO: Análisis y valoración del cuarto punto controvertido: Referido a
establecer si corresponde que el demandado pague la suma de un mil cincuenta
dólares americanos por concepto de alquileres adeudados:
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7.1. La cláusula quinta del contrato de alquiler, estableció como merced
conductiva, la suma de ciento cincuenta dólares americanos, mensuales, a
cancelarse en forma adelantada cada veinticinco de cada mes; por su parte el
demandante alegó que el demandado no cumplió con el pago de los meses que
corresponden a enero a julio del año dos mil once, lo que equivale a siete meses por
lo tanto la deuda por los siete meses impagos de alquiler corresponde a mil
cincuenta dólares americanos, monto que el demandado, no ha demostrado haber
cancelado, teniendo en cuenta que, conforme lo señala el artículo 1229 del Código
Civil, que prevé “la prueba del pago incumbe a quien pretende haberlo efectuado”,
a lo que se agrega la presunción de verdad que se aplica al caso en particular, por
encontrarse en calidad de rebelde el demandado, conforme lo establece el artículo
461 del Código Procesal Civil, es decir, en autos no se ha demostrado que el
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demandado haya cumplido con la realización del pago de los meses de enero a julio
del año dos mil once. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
7.2. Pondera este Despacho que el demandante, al interponer su demanda se
reservó el derecho de ampliar la cuantía, referente a los pagos de alquiler que
siguieran venciendo y en tanto el demandado no ha cumplido con la devolución de
la posesión del bien; siendo que en agosto del presente año, solicitó la referida
ampliación por el periodo comprendido entre, agosto del dos mil once y hasta junio
del dos mil doce, ahora bien, en el entendido que se ha dado por concluido el
contrato, corresponde aplicar la disposición contenida en el artículo 1704 del Código
Civil que establece que vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de
conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo
precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no
importará la continuación del arrendamiento. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
7.3. En el caso presente, al considerarse que el demandante hizo efectivo su
derecho a concluir el contrato por la falta de pago, lo que se ha producido con la
notificación para la audiencia de conciliación y es confirmado con la presentación
de la demanda; corresponde el pago de la penalidad convenida, ya que sólo si esta
no se hubiera pactado, correspondería el pago de una prestación igual a la renta, es
decir, desde agosto del año dos mil once y hasta junio del presente año dos mil
doce, correspondería al demandante hacer efectiva la penalidad convenida con el
demandado, en la cláusula quinta del contrato, que contempla que a partir del
incumplimiento en el pago de la merced conductiva, empezará a correr el interés
moratorio del 5% mensual al quedar rescindido el contrato de arrendamiento por
incumplimiento del arrendatario; en consecuencia, el solicitar el pago de mil
quinientos dólares americanos, correspondientes a los meses de agosto del dos mil
once a junio del dos mil doce, no resulta amparable, en vista que lo que
correspondería es el pago del interés pactado, es decir la ejecución de la cláusula
penal acordada en el propio contrato, pero que al no ser materia del presente
proceso, es decir, al no haber sido objeto del petitorio, no puede ser objeto de
pronunciamiento en la presente; correspondiendo dejar a salvo el derecho del
demandante para que lo haga valer conforme estime, teniendo en consideración
que en la sentencia no se puede regular aquello que no fue objeto de la pretensión
originariamente planteada. .-.
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OCTAVO: Análisis y valoración del quinto punto controvertido: Referido a
establecer si le corresponde al demandado hacer el pago de los servicios de agua y
luz por el monto de setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles:
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8.1. La cláusula tercera del mencionado contrato, establece que los servicios de
agua, luz y arbitrios municipales serán de cuenta del arrendatario, quien deberá
gestionar y hacerse colocar los medidores correspondientes a dichos servicios; en
ese sentido el demandante alegó que por consumo de agua y de luz se ha generado
una deuda de setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles, deuda que
corresponde a los meses de enero a julio del año dos mil once, es decir, el mismo
periodo que corresponde al adeudo por los alquileres, pagos que igualmente el
demandado no acreditó haber realizado, y en aplicación del artículo cuatrocientos
sesenta y uno del Código Procesal Civil, se presume cierto el
adeudo. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
Por tanto y conforme lo analizado, corresponde amparar la demanda incoada, sobre
desalojo por falta de pago, amparando además las pretensiones accesorias
referentes al pago de alquileres y los servicios de luz y
agua. .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-
NOVENO: Costas Y Costos: -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
Que, conforme lo establece el primer párrafo del artículo 412 del Código Procesal
Civil: “El reembolso de las costas y costos del proceso no requiere ser demandado y
es de cargo de la parte vencida, salvo declaración judicial expresa y motivada de
exoneración”.
Por estos fundamentos, conforme al artículo 138 de la Constitución Política del
Estado, impartiendo justicia en nombre del Pueblo de quien emana esta potestad:
.-.-.-.-.-.-.-.-FALLO: Declarando FUNDADA en parte la demanda de fojas doce y
siguientes, subsanada a fojas treinta y tres y treinta y cuatro, sobre DESALOJO
POR FALTA DE PAGO, interpuesta por MARIO VALDIVIA DE LA MOTTA, en
contra de ORLANDO GROVAS PAREDES, en la vía sumarísima. En consecuencia
DISPONGO que el demandado y cualquier otro tercero desocupen y entreguen a la
parte demandante el inmueble ubicado en la Avenida Circunvalación número ciento
uno, zona diez, manzana cinco, lote uno, de la Urbanización Semi Rural Pachacútec
en el distrito de Cerro Colorado, dentro del sexto día de consentida o ejecutoriada
que sea esta resolución. Así mismo FUNDADA la demanda en el extremo que
solicita el pago de alquileres por la suma de un mil cincuenta dólares americanos
($1 050.00), correspondiente a siete meses de alquiler y el pago de los servicios de
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agua y los servicios de energía eléctrica por siete meses, que corresponden a
setecientos treinta y cinco con 98/100 nuevos soles (S/.735.98). INFUNDADA en el
extremo que invoca como causal el vencimiento del plazo del contrato de
arrendamiento; así como en el extremo que solicita el pago de alquileres por la
suma de mil quinientos dólares americanos, por el periodo de agosto del dos mil
once a junio del dos mil doce; dejando a salvo su derecho para que los haga valer
conforme estime conveniente. Con costas y costos. Y por esta mi sentencia así la
pronuncio mando y firmo en la Sala de mi Despacho.- TOMESE RAZON Y HAGASE
SABER.-
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