LA VALORACILA VALORACIÓÓN DE INMUEBLES DE N DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICOINTERES HISTORICO‐‐ARTISTICOARTISTICO.
VALORACIÓN DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICO-ARTISTICO
RAZONES PARA UNA VALORACIRAZONES PARA UNA VALORACIÓÓN ESPECIALN ESPECIAL
-Desde que es declarado de interés, es propiedad de la Comunidad.-Régimen Fiscal especial.-Es extraño al mercado inmobiliario-El propietario queda sujeta reglas especiales.-La transmisión queda sujeta al tanteo y retracto.-Las actuaciones quedan sujetas a
Planes Especiales de Protección.-Otros beneficios y obligaciones.
VALOR:CONCEPTO DE APRECIACIÓN Y ESTIMA DE UN BIEN
FORMA O TIPOS DE VALORACIONES.
VALOR INTRINSECO (VALOR BUSCADO, REAL)Costo de la construcción más el valor del suelo
VALOR DE REPOSICCIÓN (VALOR DE FABRICACIÓN)Valor de la construcción teniendo presente la edad y la conservación
VALOR EN RENTA (VALOR DE CAPITALIZACIÓNRenta líquida capitalizada
VALOR DE MERCADO (VALOR EN PLAZA, EQUITATIVO)Valor de compra venta sin especulación ni presiones
VALOR COMPARATIVO (SERIE ANALOGA O SEMEJANTE)Requiere un amplio estudio de características, emplazamiento y calidades
VALOR DE USO (FUNCIONAL O DE UTILIDAD)
VALOR GARANTIZADO (VALOR BAJO)
VALORACIÓN DE INMUEBLES DE INTERES HISTORICO-ARTISTICO
VALORACIVALORACIÓÓN DE EXPERTOSN DE EXPERTOSLibre criterio. No estLibre criterio. No estáá sujeta a la Ley de Expropiacisujeta a la Ley de Expropiacióón n
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NO HAY VALORES DE MERCADO
NO SE DA LA CONCURRENCIA DE SUBASTA
NO EXISTE VALOR DE AUTOR------------------------------SE APOYA EN-------------------------------
TITULACIÓN FORMACIÓN EXPERIENCIA RECONOCIDA
CURRICULUM PROBADO DE TASACIONES LIBRES ACEPTADAS..
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
(VOAI+VMI)
CUERPO O GRUPO DE VALORES (OBRAS DE ARTE O MOBILIARIO) CUYO VALOR NO DEPENDE DEL EDIFICIO, NI DE SU ENCLAVE NI DE SU HISTORIA
(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H
VALOR DEL SUELO COMO SOPORTE Y COMO ENTORNO DEL EDIFICIO. PARTES DEL EDIFICIO Y ELEMENTOS (OBRAS DE ARTE O MOBILIARIO) CUYO VALOR DEPENDE DEL EDIFICIO, ENCLAVE Y DE SU HISTORIA
(VO)
COSTO NECESARIO PARA QUE EL MONUMENTO MANTENGA SU CONDICION DE DOCUMENTO HISTÓRICO ARTISTICO (CONSILIDACIÓN, RESTAURACIÓN REHABILITACIÓN)
1
2
3
VALORACIÓN ARGUMENTADA
Monasterio de Santa María de Moreruela.
Zamora
Visita de reconocimiento
ESTUDIANDO LA POSIBILIDAD DE UN VALOR COMPARATIVO.
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Declaración de utilidad Pública DC 3 Junio 1931 BIC- 20 de Junio de 1983
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Iglesia
Sala Capitular
Iglesia y Sala Capitulardel Monasterio Cisterciensede Santa María de Moreruela.Construido en 1131, sella el final del RománicoEspañol.Mantiene el ábside con su girola
Iglesia de 3 naves y transepto, con ábside multilobuladoy con girola
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Suelo de explotación agrícola hasta su declaración BIC
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Ábside y transepto desde el exterior.
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Encontramos al Monasterio, saliendo de Zamora por la N-360 hacia Benabente, para incorporarnos a la A6 Madrid-La Coruña LOCALIZACIÓN
Monasterio de Santa María de Moreruela. ZamoraVisita de reconocimiento.
Saliendo de Madrid por la Carretera de La Coruña A6, en Benavente tomaremos la N-360 hacia Zamora.
LOCALIZACIÓN
V =VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
V = Valor intrínseco; Valor buscado.
VOAI = Valor de la obras de arte independientes.
VMI = Valor del mobiliario independiente.
S = Valor del suelo.
VMA = Valor del mobiliario adaptado.
VEAI = Valor de elementos artísticos inherentes.
K1 = Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)
RA = Valor de reposición de la construcción artística.
K2= Descapitalización por deterioro. Minoración (0-1)
RN = Valor de reposición de la construcción no artística.
H = Aspectos históricos no contemplados (1-1,25)
VO = Valor de las obras de reparación.
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
VOAI
Valor de la obras de arte independiente
Puede ser:-Una imagen -Un cuadro
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
VOAI
Valor de la obras de arte independiente
Puede ser:-Una imagen -Un cuadro
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
S
Valor del Suelo
Suelo de explotación agrícola hasta su declaración BIC
Art. 39 LEF-FUERA DE MERCDO
-SOPORTE FÍSICO
-VALOR EN RENTA
-VALOR DE ENCLAVE
-VALOR POR LOS COSTOS URBANÍSTICOS
-POR COMPENSACIÓN
VMA Valor del
mobiliario adaptado
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
PUEDE SER:
-RETABLOS
-BALDAQUINOS
-SILLERÁ DEL CORO
-CONFESIONARIOS
-PULPITOS
-VITRINAS
VMA Valor del
mobiliario adaptado
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
PUEDE SER:
-RETABLOS
-BALDAQUINOS
-SILLERÁ DEL CORO
-CONFESIONARIOS
-PULPITOS
-VITRINAS
VMA Valor del
mobiliario adaptado
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
PUEDE SER:
-RETABLOS
-BALDAQUINOS
-SILLERÁ DEL CORO
-CONFESIONARIOS
-PULPITOS
-VITRINAS
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
VEAI
Valor del elemento artístico inherente
PUEDE SER:
-UN CANCEL
-UNA VIDRIERA
-UN FRESCO.
-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICOS U OBRA DE ARTE INHERENTE
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
PUEDE SER:
-UN CANCEL
-UNA VIDRIERA
-UN FRESCO.
-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICO U OBRA DE ARTE INHERENTE.
VEAI
Valor del elemento artístico inherente
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
PUEDE SER:
-UN CANCEL
-UNA VIDRIERA
-UN FRESCO.
-OTROS ELEMENTOS ARTÍSTICO U OBRA DE ARTE INHERENTE.
VEAI
Valor del elemento artístico inherente
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
K1 Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)
RAValor de reposición de la construcción artística
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
K2Descapitalización por antigüedad y deterioro. Minoración (0-1)
RN Valor de reposición de la construcción no artística
Tejado
Muro
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
H (Aspectos históricos no contemplados (1-1,25))
Don Rodrigo Díaz tomó juramento a Alfonso VI de no tomar haber tomado parte en la muerte de su hermano Sancho II, en la Iglesia de Santa Águeda (Burgos)
Del poema del Mío Cid...
"...En Santa Gadea de Burgos do juran los hijosdalgo, allí toma juramento el Cid al rey castellano, sobre un cerrojo de hierro y una ballesta de palo. Las juras eran tan recias que al buen rey ponen espanto..."
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
Vo COSTO NECESARIO PARA QUE EL MONUMENTO MANTENGA SU CONDICION DE DOCUMENTO HISTÓRICO ARTISTICO.
(CONSILIDACIÓN O REHABILITACIÓN)
Pilotaje delPilar de Zaragoza
1131,1150
MONASTERIO DEL POBLET-VIMBODI-TARRAGONA
Monasterios del Cister
El Poblet (Tarragona) Moreruela (Zamora)
Monasterio de Santa María de Moreruela. Zamora.
1131,1150
MONASTERIO DEL POBLET-VIMBODI-TARRAGONA
Monasterios del Cister
Monasterio de San Pedro de Arlanza.
Hortigüela de BurgosConstruido en el año 912 por D. Gonzalo Fernández,
padre de D. Fernán González. Fue considerado como la Cuna de Castilla
La Iglesia es del siglo XI
Visita de reconocimiento.
Monasterio del Poblet.
Vimbodi -Tarragona
Construido por Ramón Berenguer IV y concluidopor Alfonso V , para conmemorar la Conquista de
Nápoles (mitad del Siglo XII). Se adjudicó a la Orden del Cister
Monasterio Cisterciense del Poblet en Tarragona
Construido por Ramón Berenguer IV y concluido por Alfonso V para conmemorar la Conquista de Nápoles (mitad del Siglo XII)
Fue abandonado en 1835, rehabilitado 1930-1940, fue entregado de nuevo a los monjes de la misma orden
Iglesia de 3 naves y transepto, con ábside tripartito, multilobuladoy con girola
En la Cuenca del Barberá
VALOR COMPARATIVO DE REPOSICIÓN Tasación realizada en 1988 sobre El Monasterio Cisterciense de Santa Maria de Valldigna, en el Valle de Valdigna en Valencia.
Para encontrar el valor de reposición se establecieron los siguientes módulos.
Módulo M1 de la obra cubierta ......................172.500 ptas/m2.Módulo M2 del muro y elementos de cerca....36.000 ptas/m2
MORERUELA:Valores actualizados al año 1993: M1=218.558 ptas/m2
M2 = 45.612 ptas/m2
Coefientes:K1= 1,75 (complejidad)C1=0,8 espacios no cerrados ; C2=0,7 Conservación
Superficie Cubierta (Capilla Mayor y Sala capitular) .....451 m2
Muro sueltos y de cerca..................................................711 m2.Valor: 1,75 x 218.558 x 451 x 0,8 x 0,7= 96.598.264,- ptas.
45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas
VALOR COMPARATIVO DE REPOSICIÓN Tasación realizada en 1988 sobre El Monasterio Cisterciense de Santa Maria de Valldigna, en el Valle de Valdigna en Valencia.
Para encontrar el valor de reposición se establecieron los siguientes módulos.
Módulo M1 de la obra cubierta ......................172.500 ptas/m2.Módulo M2 del muro y elementos de cerca....36.000 ptas/m2
MORERUELA:Valores actualizados al año 1993: M1=218.558 ptas/m2
M2 = 45.612 ptas/m2
Coefientes:K1= 1,75 (complejidad)C1=0,8 espacios no cerrados ; C2=0,7 Conservación
Superficie Cubierta (Capilla Mayor y Sala capitular) .....451 m2
Muro sueltos y de cerca..................................................711 m2.Valor: 1,75 x 218.558 x 451 x 0,8 x 0,7= 96.598.264,- ptas.
45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
V = Valor intrínseco; Valor buscado
VOAI = Valor de la obras de arte independientes
VMI = Valor del mobiliario independiente
S = Valor del suelo
VMA = Valor del mobiliario adaptado.
VEAI = Valor de elementos artísticos inherentes
K1 = Pondera el valor artístico. Mayoración (1-5)
RA = Valor de reposición de la construcción artística
K2= Descapitalización por deterioro. Minoración (0-1)
RN = Valor de reposición de la construcción no artística
H = Aspectos históricos no contemplados (1-1,25)
VO = Valor de las obras de reparación
Monasterio de Santa María de Moreruela. Zamora.
I En este caso paricular la formula se reduce a
V= (S+K1RA+K2RN)H - Vo
V=VOAI+VMI+(S+VMA+VEAI+K1RA+K2RN)H - VO
V=(S+K1RA+K2RN)H - VOArt. 39 de la LEF
Renta Líquida catastral (neta) Neta =Bruta- Implantación.
7.209,00ptas/HaSuperficie aplicable = 4,7161 m2.Capitalización 3%Premio de afección 5% (0,05)
Valor capitalización(7.209 ptas/Ha x 4,7161 Ha : 3/100) x (1+0,05) =1.133.279 ptas.
Valor de mercado195 ptas/m2 x47.161 m2 = 9.196.395 ptas
Valor Medio
0,5(1.133.279+9.196.395)= 5.164.837 ptas
VALOR DE REPOSICIÓN V= (S+K1RA+K2RN)H- VoSillería labrada artísticamente, en: (K1RA)Capilla Mayor y Girola ....................... 307m3x320.000ptas/m3=98.246.000 ptasTransepto y muro de nave.................. 18m3x320.000ptas/m3= 5.760.000 ptasSala capitular.................................... 29m3x320.000ptas/m3 = 9.280.000 ptas
113.286.000 ptasSillería regular en muros, en: (K2RN)Capilla Mayor y Girola ........................1.115m2x24.000ptas/m2=26.760.000 ptasTransepto y muro de nave................... 923m2x24.000ptas/m2= 22.152.000 ptasSala capitular.................................... 266m2x24.000ptas/m2 = 6.384.000 ptas
Mampostería de relleno en muros y bóvedas,Capilla Mayor y Girola ....................... 542m3x6.500ptas/m3= 3.523.000 ptasTransepto y muro de nave.................. 526m3x6.500ptas/m3 = 3.419.000 ptasSala capitular..................................... 174m3x6.500ptas/m3 = 1.131.000 ptasOtras obras existentes 63.369.000ptas
Arcos y fábrica de ladrillo (154 m3)...............................................1.694.000 ptasTejado 334 m2...............................................................................2.672.000ptasMamposteria ordinaria en cercado(2.000 m3)...............................27.774.000ptas.Total R=......................................................................208.795.000ptas.Reposición...0,5 R....(envejecimiento.........................................104.397.500ptasObras de consolidación y limpieza realizadas por la Adm........ .-15.698.000ptas.
Valor Final. ........................................ 88.699.500 ptas.
VALOR COMPARATIVO DE REPOSICIÓN Tasación realizada en 1988 sobre El Monasterio Cisterciense de Santa Maria de Valldigna, en el Valle de Valdigna en Valencia.
Para encontrar el valor de reposición se establecieron los siguientes módulos.
Módulo M1 de la obra cubierta ......................172.500 ptas/m2.Módulo M2 del muro y elementos de cerca....36.000 ptas/m2
MORERUELA:Valores actualizados al año 1993: M1=218.558 ptas/m2
M2 = 45.612 ptas/m2
Coefientes:K1= 1,75 (complejidad)C1=0,8 espacios no cerrados ; C2=0,7 Conservación
Superficie Cubierta (Capilla Mayor y Sala capitular) .....451 m2
Muro sueltos y de cerca..................................................711 m2.Valor: 1,75 x 218.558 x 451 x 0,8 x 0,7= 96.598.264,- ptas.
45.612 x 711 x 0,8 x 0,7 = 18.160.873,- ptas114.759.137,-ptas