03/06/2014
v .
Mayo2014
1
MERCADO DE
ARRENDAMIENTOS Y
POLÍTICA DE VIVIENDA
SAMUEL JARAMILLO G CEDE- UNIANDES
CEDE- UNIANDES 2
Grandes rasgos del mercado de
alquiler de vivienda en Colombia
La participación del alquiler de vivienda en Colombia ¿Es alta?
Si se compara con algunos países avanzados que tienen altas tasas
de alquiler el nivel de Colombia es bajo.
Colombia: 28% Alemania 58% Suecia 57% Francia 45%(años 90)
Si se compara con otros países latinoamericanos, es alta: Brasil 16% México 15% Argentina 12% Perú 11%
CEDE- UNIANDES 3
Distribución espacial del alquiler
Es sobre todo un fenómeno urbano: Urbano 34% Rural 9%
Es más pronunciado en las grandes ciudades Bogotá: 42% Medellín: 34% Cali 36%
Existen diferencias regionales: Costa: Barranquillla 24,8% Cartagena 26,4% Santa Marta 27,5%
Zona andina: Armenia 39,7 % Pererira 38,2% Ibagué 37,9%
Villavicencio 34,6%
Evolución temporal del alquiler
En general hay una tendencia a la
contracción de la proporción de inquilinos.
En el último censo de ve una reversión
%Proporción de inquilinos (Urbano) 1951: 40,1% 1964: 38,8% !973 39,1% 1993: 33,9% 2005 36,7%
CEDE- UNIANDES 4
CEDE- UNIANDES 5
Distribución social del alquilerl
El alquiler está presente en todos los estratos
Su relación con el ingreso tiene forma de U 4 Principales ciudades Est alto 12%, Medio 19,4% 15,6% ( CEDE años
90)
Decil 1: 35,2% 3: 43,4% 5: 46,7% 7: 40,1% 9 32,8% (2004 Bogotá
CENAC-FEDELONJAS)
Impacto en las cifras de la autoconstrucción informal
CEDE- UNIANDES 6
Alquiler y penuria habitacional
Alquilar no es sinónimo de penuria habitacional
En 1997 en 4 ciudades el 69,4% de los inquilinos tenían condiciones
habitacionales satisfactorias. (DANE-CEDE) De los propietarios el 86,2% tenían condiciones satisfactorias
Otras formas de acceso 52,2%
¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler?
Desaparición del gran casateniente decimonónico
En contraste con inquilinos mucho más pobres
Fuente de las políticas predominantes en el medio
internacional hasta finales de los años 80 que
favorecían de manera extrema al inquilino
Estas normas se han flexibilizado un poco, pero el
criterio sigue teniendo mucha presencia
subyacente
CEDE- UNIANDES 7
¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler
Los propietarios arrendadores tienden a ser del mismo grupo social que
los inquilino.
Los propietarios ricos arriendan a inquilinos ricos, los de ingreso
medio a inquilinos de ingreso medio, y propietarios populares a
inquilinos de ingresos bajos.
Por lo menos hasta épocas recientes, no era importante la presencia de
grandes empresas que se dedicaran al alquiler de vivienda en gran
escala.
En general se trata de pequeños propietarios que ofrecen un número
limitado de inmuebles.
Más que una inversión propiamente capitalista, se trata de una práctica
emparentada con la “colocación de ahorros” o de una “economía
mercantil simple”
CEDE- UNIANDES 8
¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler
El carácter de esta práctica es importante para explicar
aspectos de la dinámica de este mercado.
Es compatible con cánones de alquiler relativamente
moderados y con rentabilidades bajas. (Esto no excluye
fases de alquileres altos)
En la decisión de compra de un inmueble para alquilar se
incluye la posibilidad de usar la vivienda para el
comprador o familiares.
Tal vez por ello la coincidencia en el origen social del
inquilino y propietario. (También es efecto de la
incertidumbre jurídica de estos contratos)
CEDE- UNIANDES 9
La relación arrendador-inquilino
Esta relación varía mucho entre los diversos estratos.
En los ingresos altos, aunque hay mucha negociación
directa, se concentran los corredores inmobiliarios y se
tienen contratos formales.
Esto se reduce muchísimo en estratos medios y casi
desaparece en estratos bajos.
En este último ámbito hay una gran cantidad de relaciones
extraeconómicas entre propietarios e inquilinos.
Familiares, amigos, compañeros de trabajo
Muchos de los contratos son verbales (tienen fuerza de ley
en Colombia.
CEDE- UNIANDES 10
La relación arrendador-inquilino
Es una relación especialmente conflictiva en
sectores populares.
La legislación no tiene mucho en cuenta
especificidades de esta relación en estos
grupos.
Por ejemplo, la vivienda compartida.
CEDE- UNIANDES 11
La vivienda compartida
Es una práctica que ha sido tradicionalmente muy
extendida, especialmente en algunas ciudades como
Bogotá, aunque ha ido descendiendo.
Bogotá 1951:69% 1964:56% 1973: 48% 1993 47% 2005:13,2%
(incluye arrendadores que comparten)
Este último dato puede obedecer a incongruencias metodológicas
Tampoco hay una identidad entre compartir vivienda y
penuria habitacional: 38% de inquilinos en vivienda compartida tenían
condiciones satisfactorias en 4 ciudades (1997) y 62% de propietarios que
ofrecían viviendas compartidas.
CEDE- UNIANDES 12
Peso del gasto en alquiler con respecto a
ingresos
Evidencias dispares:
Cede (1997 ENCV) Bogotá: menos de 2 SML 33,7% en penuria 36,2% satisfactorias
2 a 4 SML 21,1% en penuria 34,5% satisfactorias
4 a 8 SML Total 22,4%
>8 SML Total 17,0
CENAC (ECH 2001-2005) Estrato bajo-bajo 2001: 23,3% 2005: 12,3%
Estrato medio-bajo 2001: 26,5% 2005: 14,9%
Estrato medio 2001: 23,0% 2005: 13,2%
Estrato alto 2001: 19,7% 2005: 14,1%
CEDE- UNIANDES 13
EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER EN BOGOTÁ 1970-2013
CEDE- UNIANDES 14
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
19
70
19
73
19
76
19
79
19
82
19
85
19
88
19
91
19
94
19
97
20
00
20
03
20
06
20
09
20
12
Canon de alquiler, apartamento tipo 1970-2013 Miles de precios constantes 2012-2
PROMEDIO Exponencial (PROMEDIO)
EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER
EN BOGOTÁ 1970-2013
Tasa de largo plazo real= -2,18% anual
Como tendencia: 2013 un nivel del 40% de 1970
Estamos en una fase expansiva
Último dato: 63% del nivel de 1970
46% del valor máximo (1980)
77% del pico del último ciclo (1994)
CEDE- UNIANDES 15
Evolución reciente del alquiler y otros
precios inmobiliarios Bogotá- Índice real
CEDE- UNIANDES 16
0
50
100
150
200
250
300
350
200
2
200
3
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
Promedio
Suelo
Precio
Alquiler
Evolución reciente del alquiler y otros
precios inmobiliarios
Los alquileres en los últimos 10 años han
aumentado su nivel al 145%
Los precios de los inmuebles lo han hecho
hasta el 214%
Los precios de la tierra han alcanzado un
nivel de 288%.
CEDE- UNIANDES 17
Rentabilidad de alquilar
CEDE- UNIANDES 18
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Rentabilidad Real de Mediano Plazo (4 años) del Alquiler Promedio y el CDT
Alq Prom CDT
Por una política estatal a favor del
alquiler
En Colombia (y en América Latina) el alquiler ha sido
visto con desconfianza,
No ha sido visto como un recurso, sino como una
dificultad. En el mejor de los casos se le tolera como un
mal menor. Con frecuencia se le hostiliza.
En términos de política de vivienda social hay muy pocos
antecedentes de usarlo como un instrumento importante.
Las políticas se centran en el acceso a la propiedad.
CEDE- UNIANDES 19
Por una política estatal a favor del
alquiler
Más que un obstáculo, es un instrumento para atender las necesidades
habitacionales
Su proliferación no implica atraso ni pobreza
No implica la confrontación de agentes con fuerza económica
desproporcionada. Los oferentes de vivienda en alquiler cumplen una
tarea positiva e importante
Se adapta mejor a condiciones de sectores de la población numerosos.
Flexibilidad urbana : transporte
Fluidez laboral.
CEDE- UNIANDES 20
Alquiler como instrumento de política de
vivienda social
Oportunidad de ayudas habitacionales y ciclo de
vida
Flexibilidad laboral: contra el efecto ghetto
Costo de transporte
Oportunidad de ingresos complementarios para
oferentes de vivienda en alquiler
No es excluyente con programas de acceso a la
propiedad incluso para los mismos sujetos en
momentos distintos.
CEDE- UNIANDES 21
Política de vivienda social en
arrendamiento
Tres opciones de oferta:
Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado
Vivienda en alquiler ofrecida por
empresarios
Vivienda en alquiler ofrecida por agentes
mercantiles simples.
CEDE- UNIANDES 22
Vivienda en alquiler ofrecida por el
Estado
Pocas experiencias en América Latina
Larguísima experiencia en otras regiones,
especialmente en Europa: Council housing
británico, HLM francés.
Implica dispositivos de administración
Riesgo de resistencia y no pago
Oportunidad de presencia estatal y apoyo a gestión
habitacional para grupos vulnerables.
CEDE- UNIANDES 23
Vivienda en alquiler ofrecida por
empresarios privados
Prácticamente inexistente en las última décadas
Recientemente, con el aumento en la rentabilidad, algo ha aparecido,
sobre todo para ingresos medios y altos (a veces como estratagema
para obtener la categoría de “vivienda social”)
Competencia de oferentes familiares e informales que se resisten
retornos bajos. No hay mucha economía de escala
Oscilaciones en la rentabilidad
Obstáculos jurídicos: la legislación es muy intrincada y muy
desfavorable para el oferente
El aumento de la escala aumenta el riesgo de resistencia
CEDE- UNIANDES 24
Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
Modalidad muy extendida especialmente en sectores de
bajos ingresos
Su contribución ha sido grande a pesar del nulo apoyo
estatal y de obstáculos serios en el marco legal.
No implica necesariamente ilegalidad ni precariedad.
Parece ser el frente más prometedor para tener un impacto
pronto y significativo de ampliación de la oferta de
vivienda en alquiler.
Tendría un efecto en las posibilidades de mejoramiento de
ingreso de familias populares
CEDE- UNIANDES 25
Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
Variar la actitud hostil del Estado en su conjunto con respecto al
alquiler
En los programas estatales de vivienda social se prohibe el alquiler
total o parcial de la vivienda y es un causal de anulación del subsidio.
Las característica físicas de las viviendas producidas en estos
programas (lotes minúsculos, inmuebles multifamiliares) impiden la
ampliación para el alquiler.
El marco legal es muy inadecuado tanto para el alquiler en general (en
lo que ha habido retrocesos) como para las especificidades de este
mercado de alquiler de vivienda popular
CEDE- UNIANDES 26
Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
Programas para incentivar el aumento de vivienda en alquiler por
familias populares
Para compra formal con destino al alquiler
Para ampliación de viviendas con este fin (incluso en programas
formales de vivienda social)
Subsidio a los inquilinos
Requiere dispositivos estales (tal vez locales) para administrar ese
mercado (para garantizar calidad y también cumplimiento)
No volver incompatibles para los beneficiarios, los subsudios al
alquiler con la participación eventual en un programa subsidiado de
acceso a la propiedad.
CEDE- UNIANDES 27