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Programa para AmricaLatina y el Caribe
Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo
UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
Me e n, Jun o 1 e 2010
AVALUO DE INMUEBLES YGESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
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Valoracion y Plusvalia
1- Utilidad de la valoracin comercial para
2- Factores y mtodos en la valoracin
3- El avaluo de mercado es clave para capturar
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TIPOS DE VALORACION
a orac n = asac n
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial = valorvenal.
Valor fsico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad. Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
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De n c on e va uo e Merca o
Se entiende por valor comercial de un
inmueble el preciomas probablepor el cual
este setransaria en un mercado donde elcomprador y el vendedor actuarian
libremente, con elconocimiento de las
condicionesfisicas y juridicas que afectan
el bien.
[email protected] Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO
mercanca puede cederse (H.de Caires)
s e que se paga e ec vamen e por a
propiedad, sin considerar motivos, nipres ones n a n e genc a. . . . .
El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histrico oconcreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
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Precio de expectativa vs Valor
El valor no es i ual a Precio. El valor de ende de
un mercado abierto, con suficientes oferentes y
demandantes, con plena informacin y conact tu pru ente entre as partes.
El precio depende de las condiciones de cada
par e y pue e generar so reva orac n osubvaluacin. Las expectativas generan precios
.
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El mercado de lotes
Valores subjetivos de ofertapromedios
1 2 3 4
de oferta
1 2 3 4MERCADO
precios
D1 D2 D3 D4de demanda
Valores subjetivos de demanda
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Metodos
El mercado y los metodos
Metodo de mercado por oferta
indirectos
1 2 3 4
costoFactor
fuente
1 2 3 4MERCADO
D1 D2 D3 D4renta
Metodo residual para el suelo
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Concepto del mayor y mejor uso
ormas e n erna ona an arValuation Comitee)
merca o usca max m zar e uso e erreno
de acuerdo con la norma y el potencial de.
El avaluador debe buscar el mejor uso:
, , , . El avaluador busca la mayor densidad y altura
.
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valoracion comercial o de
mercado
LOTE
CONSTRUCCION
FACTOR DE COMERCIALIZACION
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1. LOTE1. LOTEEs un inmueble rural?
Ubicacin respecto a los centros urbanos omercados demandantes
TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.
Infraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
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Es el inmueble urbano?
URBANIZADO
URBANIZAR
CONSTRUIBILIDAD o EDIFICABILIDAD.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad
.
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Lote urbano bruto
Factor de ubicacinac or e ca a
Normas y densidades
Obras de infraestructura
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Centro de la ciudadZona urbanaPLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA
Zona agrcola
Zona
suburbanaValor = Ubicacin
Valor =
- -
ert a y
ubicacion
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Efecto cono invertido : generalmente aparece enciudades monocntricas donde su foco devalorizacin es el centro tradicional.
Precio/m2 Precios mximos Buenos Aires
Cordoba
ola
Montevideo
Rosario
ecioagrc
Ciudad
monocentrica
P
CentroPeriferia Periferia
PLUSVALIA POR UBICACION
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Efecto pluricentrico: Se presentan a lo largode vas importantes y con tendencias a
emer ar e cen ro ra c ona .
Precio/m2Mexico
CIUDAD LINEAL
Caracas
Santiago
Lima
Sao Paulo
o ane ro
Popular Centro Histrico Estrato
medio
Alto -
exclusivo
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2. CONSTRUCCIN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puedeser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACIONDepende del mercado del inmueble
, ,barrio, obsolescencia del sector,
, ..
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Lote urbanizado +Valor fsico * Factor de
construccin =Valor fsicointrnseco
comercializacin =Valor comercial
Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos
Homogeneizacin: hacer homogneo, hacer,
La base de un avalo esta en la buena
homogeneizacin de los valores.
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METODOS VALUATORIOS
COMPARATIVO : Lote
DEL COSTO : construccion RESIDUAL : Lote
DE CAPITALIZACION : es eciales
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1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
entre los precios de la oferta !
con similares de otro inmueble.
la experiencia del mercado inmobiliario.
,
recientes
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Reduccin a precio de contado: Para el
vendedor, no para el comprador.
,
en la generalidad, incrementa el precio entre el
. . . .
Factor de actualizacin : ofertas o
transacciones hasta dos aos atrs corregidaspor Inflacin o Indices inmobiliarios.
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1. Influencia de la profundidad
dio
prom
C
/m2
recioU
Y1
Y2
Y1 > Y2
FondoX1 X2
mayor pro un a e ote e va or un tar o
disminuye
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CRITERIOHOFFMAN
fx/2 1/3 Vt
Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
fx
fx/2 2/3 Vt
F = ( 40 / 60 ) ^0,415
F = 0,84
CalleValor modal en la calle
= US 100/m2
415.0ft
Valor lote atipico
V = 100 * 0,84
fx
V = US 84 /m2
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2. Influencia del frente
El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente aavaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
25.0
Fx
Fx : frente por avaluar
Ft
A mayor frente mejor
recio del mercado
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:
^ *
, .
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316 50
2650
25
50
15 5 254
7
15 2 4 15 35 25 5 10
3025 26 25
50 9
30
15 6
3. Influencia de la forma
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
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4. Influencia del tamao (t)
AND
Exponencial
DE
Y1
X1 < X2
Y1 > Y2Y2
PRECIOX1 X2
demanda a la variacin del precio.
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5. Influencia de varios frentes (E)
La experiencia de mercado ensea que existemayor demanda por los lotes esquineros.
Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote .
calles son altamente comerciales = 30%.
Cuando el lote cruza la manzana y sale a otracalle se utilizan modelos estadisticos que premian
el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
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6. Influencia del relieve (T)
Si el promedio del sector es plano, los lotesinclinados sern castigados.
Si el sector es montaoso, el lote
Se determinar el costo de las obras or
.
adecuar el terreno y dejarlo listo para laconstruccin en condiciones similares a los de
terrenos planos.
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2. METODO DEL COSTO
Este mtodo parte del presupuestoecon m co para o ener e cos o e
reposicin (precio de nuevo) de un biennmue e.
Se aplica a construcciones, obras de
, .
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En el avalo de la construccin, la tesis bsica ese erm nar e , para uego
llegar al costo actual.
Las edificaciones usadas pierden con eltiempo el valor, debiendo aplicrseles
diferentes mtodos de depreciacin para
REPOSICION:Es el costo de la
llegar al valor actual o presente.
Si la construccin es muy
construccinNUEVA.
,
de SUSTITUCION, es decir,identificar una construccincon materiales tecnicas
actuales.
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a) Depreciacin de un inmueble
Depreciacin es la prdida de valor en un bien.En el caso de los inmuebles, sta se debe al usoo al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
Fsica o por edad.
Por obsolescencia funcionalClases de
o econmica.
depreciacin
.
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b) METODOS DE DEPRECIACION
contable.Para la depreciacin fsica y estado de
Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).
conservacin, se aplican los siguientes mtodos:
Mtodo de Ross. (semiparabolico). El masrecomendado.
Mtodo de Heidecke (para el estado deconservacion)
los clculos de depreciacin.
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Metodo clave para valorar losns rumen os que cap an a
plusvalia del sueloContribucin de Mejoras
Transferencia de Derechos de Construccin
ea ustes e ue o anes arc a esImpuesto Predial
Bancos de tierras
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Permite lle ar al valor del terreno a artir del recio totaldel inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificacin.
Determina el recio del lote urbanizado como un residuoentre las ventas, el costo de construccin y las utilidades.
,
mximo que soportara el lote.
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El suelo urbano no cuesta
El unico costo del suelo urbano es la carga local y lainfraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 paranuestras ciudades.
El valor bsico es rural perifrico. Ej: US 6/m2 en el
norte de Bo ota. Con las cesiones su valor util es US 12. Luego el valor de costo es US 42/m2
Por que se vende a US 500 y 800/m2?
La diferencia es intangible de la comercializacin ovalores de expectativa.
Es eculacion = antici acin de rentas futuras.
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El metodo residual aplicado
Tcnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el
Util por precio/m2 vendible)
Tcnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y losres a e va or e ven as. margen es para e o e y a u a .Se denomina Residual Estatico.
ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente poruna tasa de actualizacin y se calcula el valor del lote luego dedescontar las utilidades como una TIR del negocio.
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Tecnica Inductiva
Estudios sobre America Latina demuestran quela incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporc n es a e en re a e ca a(densidad de m2) y las ventas del proyecto
.
Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre,
social y el indice de edificacin (IC, CUS,FOT
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INCIDENCIAS SEGN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES
.RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
120 - 160 22.41%MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%
RANGO DE PRECIOS
EN UPACS
185 - 320 16.79%DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23.50%DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot
Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util
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Grfico 22 C
1998
1980
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construccion y en el valor del suelo
ndice de construccin o edificabilidad(CUS)
Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobreel nivel del suelo dividido para el rea neta del terreno
urbanizadoterrenodelAreaconstruidaimamxAreaCUS =
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Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a
FRENTES DE LOTES
Nmero de pisos AislamientoPosterior
AislamientoLateral
10 12 15 20 25 30 40
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos 3 3 0,32 0,40 0,48 0,56 0,61 0,64 0,68
De 4 pisos 4 40,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 40,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5, , , , , ,
De 9 a 10 pisos 8 7 0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 90 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTESSEGUN FRENTES DE LOTES.
.
40
40
40
Tamao lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos, , , , , , ,
De 7 a 8 pisos 0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 pisos
0 0,0 0,0 0,8 2,1 3,0 4,1
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Indices de construccion segun alturas y frentes
tipologia aislada
3 5
4,0
4,5
5,0
ruccion
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
ce
sdeconst
frente 30
frente 20
frente 15
0,0
0,5
3 4 6 8 10 12
Altura p isos
Indi
El valor del suelo sube hasta un maximo que
ermite buena calidad urbanistica. Ha lusvalia or
integracion de lotes para lograr un buen frente.
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TECNICA DEDUCTIVA
Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.
Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y
A) Calcular el Costo directo de la construccin. Utilizar datos deconstructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por
destinos: stanos, vivienda, comercio.
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Programa para AmricaLatina y el Caribe
B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventasesperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad
e promotor. a ut a e e correspon er a unarentabilidad aceptable por el negocio. Segn el caso el loteuede lle ar hasta el 60% del mar en o eracional. Se
obtiene as por residuo el valor del lote.
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Programa para AmricaLatina y el Caribe
Residual deductivo estratoResidual deductivo estrato
Tamao del lote : 20.000 m2. Area para cesionesverdes y vias un 40% promedio. Neto paraurbanizar: 12.000 m2
Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
. .
Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% dedirectos)
Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
P A i
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Programa para AmricaLatina y el Caribe
Utilidad : 10% de ventas = US 1.000
Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =.
Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2) Salto para lote bruto por casa : US 980
Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000(9.8%)
Valor lote bruto unitario : 196.000 20.000 = 9.80
El lote bruto es una resultante del negocio del
oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factoralfa . La diferencia es el costo de urbanizacion las
cesiones para vias y zonas verdes.
Programa para Amrica
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Programa para AmricaLatina y el CaribeUSO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000 00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000 00. ,
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 MCIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M
. ,
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 MCIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M
. ,
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M
. ,
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M
Programa para Amrica
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VALOR VENTA CADA M VENDIBLE $ 370TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30 00%
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
. .
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
. . ,
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
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ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000
Valores en dolares
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL(ANU) 895000
VALOR MOPCION 2
VALOR TOTALOPCION 2
A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823
A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
. . . , . .
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95
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PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95
PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR2/M SIN DESCONTAR CARGAS 77
CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347
. .
TOTAL CARGAS $ 28.303.043
Cargas por m2 bruto 25,73VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
VALOR M CON CARGAS SOBRE AREABRUTA AR 2 $ 51
VALOR M RURAL y dotacional urbano $ 10
CALCULO PLUSVALIA
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VALOR LOTE $ 31
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Importancia del metodo residual
Analiza el valor del lote por el lado de la
Permite confrontar los datos de la oferta y el
Muy til cuando no existen ofertas ni ventas
urbana por cambio de normas.
hacer sus estudios de factibilidad.
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FACTOR DE COMERCIALIZACION
Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
fisico de acuerdo con la ubicacin y buena
Solo se puede calcular mediante transacciones
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Ejemplo de Factor de comercializacion
En zonas comerciales o shopping centers
En randes ro ectos de oficinas o multi les
Unicentro Bogota: valor fisico de local
= . .Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de
=
Es producido por 30.000 visitantes diarios y
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Factor de comercializacion y plusvalia
e . . correspon e a nmue e y su u cac n,
puede aadirse al lote como plusvalia generada por la.
Un Shopping genera plusvalia concentrada (valor
.Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
Por eso los randes exitosos Sho in no se
venden, se arriendan y se venden los derechos a losgrandes inversionistas de largo plazo.
Programa para AmricaL ti l C ib
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El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el
GRACIAS
propietario