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7/30/2019 Mantenimiento Hotel

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MANTENIMIENTODE HOTEL


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Documento impreso

por el Instituto Costarricense de Tursmo

para el Programa de Asistenciaa Pequeos Hoteles de Centroamrica

Derechos reservados


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Programa de Asistencia a Pequeos Hoteles de Centroamrica ICT - OEA - CCT / SICA

MANTENIMIENTO DE HOTEL

Mantenimiento es el sistema de control que se utiliza paradetectar y corregir los defectos que surjan por patologas

edilicias, defectos de diseo, defectos constructivos o por el

simple uso de la infraestructura y equipamiento.

Se presentan dos tipos de acciones a desarrollar:

- Mantenimiento preventivo- Mantenimiento correctivo

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Este tipo de mantenimiento, que se aplica al sistema de instalacioneshidrulicas, gas y elctricas, busca anticiparse a la alla y evitar

reparaciones urgentes que ocasionan prdidas econmicas yoperativas al establecimiento as como molestias al husped.

Generalmente se programan cuatro tipos de acciones: inspeccin,servicio, correccin y reparacin.

- Inspeccin: debe eectuarse de la siguiente orma:

a) Ocular: se detectan las allas que se encuentran a lavista: corrosin, desgaste, etc.

b) Sensible al olfato: en este caso, pueden percibirseugas de gas, elementos a punto de quemarse.

c) Sensibles al tacto: se advierten vibraciones, humedades,temperaturas, etc.


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- Servicio: es el conjunto de acciones peridicas programadaspara que el sistema uncione correctamente. Los serviciosms comunes que requieren tareas de mantenimiento sonascensores, limpieza de tanques, equipos inormticos y

tecnolgicos, etc.

3- Correccin y reparacin: es el conjunto de accionesimplementadas ante desperectos, desgastes por pasodel tiempo y emergencias para que el sistema uncione

correctamente.Se debe implementar un Plan de Mantenimiento preventivo

que incluye los siguientes puntos:

a) Especicar detalladamente a qu rea del edicio einstalaciones se proporcionar servicio de mantenimiento,

para lo cual es necesario detallar e identicar los equiposinvolucrados.

b) Contar con datos acerca de la operacin de mantenimientorequerida, partes componentes y exigencias de cadaequipo.

c) Disponer de manuales de revisin que incluyan: mtodos,rutas, herramientas e instrumentos necesarios.

Mtodos.Dentro del programa de mantenimiento se debeestablecer mtodos de trabajo basados en la revisin y elcontrol; por ejemplo las instalaciones electromecnicas(ascensores, equipos de cocina, ltros de aire, etc.) y de

la obra civil (cerrajera, reparaciones de pisos, pintura enparedes, etc.)


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Rutas. Se denomina ruta al recorrido de reas de trabajocon el n de detectar desperectos en alguna de stas yen el caso de hallarlos, aplicar los trabajos de reparacincorrespondientes.

Herramientas e instrumentos necesarios. Adems dedisponer del material y del personal idneo para realizarlas reparaciones, es imprescindible contar con Fichas

tcnicas en donde se especiquen los desperectos,

las tareas realizadas, etc. y herramientas que permitanrealizar las operaciones especcas.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Consiste en el conjunto de actividades destinadas a corregir

desperectos o allas en el momento en que se presentan.Es recomendable utilizarlo lo menos posible, pues resultageneralmente ms caro que el mantenimiento preventivo, ya quelas reparaciones son regularmente ms onerosas, consumen ms

tiempo y adems, podran ocasionar molestias al husped.

Cmo se debe hacer?

Bsicamente, hay que relacionar todo aquello (instalaciones,edicios) que ha de estar bajo la vigilancia y control demantenimiento. Determinar sobre que elementos concretosdebemos aplicar las revisiones y la periodicidad de las mismas.

Debemos disponer de la inormacin tcnica adecuada quepermita determinar los recursos humanos (propios o ajenos) yrecursos tcnicos necesarios en cada caso para poder aplicar elplan previsto.


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Es importante que podamos evaluar los resultados a largo plazo,o sea, que habr que tener un archivo histrico de las medidas

tomadas y las incidencias acaecidas.

Cundo se debe hacer?

Desde el mismo instante en que se compra una mquina o seampla un local, el mantenimiento debe estar presente y deberaser consultado en el momento de la compra y/o nueva instalacin

para que en uncin de su experiencia y orma de trabajar indiquequ materiales son los ms aconsejables o soluciones tcnicasms adecuadas con el n de reducir recambios y simplicar sulabor.

Quin lo debe hacer?

Slo dos respuestas: recursos propios o recursos ajenos.Es preciso tener en cuenta actores como: ubicacin del hotel,talleres prximos, conanza en estos talleres, costos querepresentan, etc.Si se realiza el mantenimiento con recursos propios o externosse debe controlar y exigir calidad, o sea que debe haber unapersona de conanza, interna o externa, que evale a corto y

largo plazo si lo que se hace est bien.

Recursos propios

Entre los dierentes actores que aconseja utilizar para losrecursos propios se resumen los que son ms importantes:

- Volumen de trabajo previsto.

- Temporada de actividad.

- Magnitud de las instalaciones.


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- Proximidad de recursos externos.

- Dimensiones y categora de centro hotelero.

- Complejidad tcnica de las instalaciones.

En todos los casos es seguro que una parte del mantenimientopreventivo y correctivo se realize con recursos ajenos.

Recursos ajenos

Son aquellos que no orman parte directamente de la plantilladel Hotel y que su contratacin depende de actores variables.

1- Contratacin: el objetivo undamental de la contratacin hade ser que se solucione un problema a un precio aceptablesin depender de ellos en el uturo.

2- La empresa a contratar debe cumplir, bsicamente, lossiguientes requisitos:

- Saber

- Tener inraestructura suciente

- Capacidad de reaccin rpida

- Precio razonable

El costo tiene que ser el menor posible pero que permita a laempresa contratada tener su benecio.

3- El tiempo depende mucho de las condiciones generalestales como ubicacin, especialmente, etc. No importa queel perodo pueda ser largo (varios aos) si hay una clusulaque permita rescindir el contrato.


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En cualquier caso es aconsejable que una tercera personasupervise y controle los trabajos que realizan (hay que disponerde inormacin de modicaciones, calidad de los materialesutilizados, direccin de los suministradores, etc.).

EL CONTROL DEL MANTENIMIENTO

Dicho control debe establecerse bajo dos puntos de vista ya

que el primero debe contemplar la vertiente econmica y elsegundo el aspecto tcnico.

Econmico

El punto de vista econmico seala claramente que los costosimputables a mantenimiento deben estar claramente denidos.De su anlisis podremos determinar la relacin Costo / Eciencia

y podremos valorar el trabajo realizado.Desde la organizacin contable se debera asignar un cdigode reerencia para todas aquellas partidas incluidas en elmantenimiento, separando los costes en cuatro dierentesapartados:

- Inversiones y mejoras.

Costo de aquellas inversiones con las que pretendemosmejorar la calidad de las instalaciones.

- Mantenimiento preventivo.

Costo de lo que implica mantener las instalaciones enbuenas condiciones de uncionamiento.

3- Mantenimiento correctivo.Costo total de cada trabajo realizado, sabiendo adems losimportes del material empleado, el tiempo invertido y elcoste de mano de obra.


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Es de notar que cuanto ms eectivo sea el mantenimientopreventivo, menor debe ser el correctivo.

- Recambios

Costo de lo que representa el almacn en trminoseconmicos al disponer de una cierta cantidad de material(Electromecnico) y otros para poder llevar a trmino elmantenimiento en general.

Tcnico

El control tcnico del mantenimiento incluye un seguimiento dela calidad y es por ello que se deben distinguir tres apartados:

- Recambios

Los recambios a utilizar deben ser de la calidad sucientepara que se reduzca al mnimo las averas; a pesar de

que los recambios originales tienen un coste elevado,alternativamente deben buscarse materiales equivalentespero de calidad.

- Calidad de las Reparaciones

Para bajar drsticamente el ndice de incidencias al realizar untrabajo de mantenimiento correctivo es importante tomar

las medidas necesarias para que aquella reparacin dure elmayor tiempo posible, por lo que los trabajos provisionalesdeben evitarse en la medida de lo posible.Es necesario tambin, exigir y supervisar la calidad de los

trabajos de mantenimiento.

3- Garantas

La garanta de un buen uncionamiento es un derecho quenos asiste. En el momento de la compra nos oertaronun rendimiento y una produccin determinados, por ello

tenemos derecho a exigir que sea as ya que en base aestos dos criterios se tom la decisin de comprar.


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ANLISIS DE RESULTADOS

- El anlisis de los resultados es la orma en que se evala laeciencia del trabajo realizado y permite tomar las medidascorrectivas.

- Para poder evaluar se debe disponer de datos objetivoslos cuales se obtienen del anlisis de costes que presenta lacontabilidad y de otras inormaciones de que se dispone enlos registros histricos y nalmente las quejas de los clientes.

- Todo ello acilitar llegar a unas conclusiones que determinarnlas medidas a adoptar para corregir el alcance de la gestindel mantenimiento.

Fuente: Tcnicas de gestin y direccin Hotelera de Juan R. Mestres.

SISTEMA OPERATIVO DE MANTENIMIENTO

Para un ptimo uncionamiento del establecimiento hotelero,el Departamento de Mantenimiento debe contar con unconjunto de programas que incluyan: localizacin, solicitud demantenimiento, bloqueo de reas o habitaciones y limpieza.

- Localizacin. La ubicacin del hotel dene, tambin, lavida til del equipo e instalaciones y la recuencia delmantenimiento, ya que, por ejemplo, un hotel ubicadosobre la playa exige de un mantenimiento ms recuenteque uno localizado en el rea urbana.

- Solicitud de mantenimiento. Es un ormulario que permite

proporcionar un servicio de mantenimiento eciente ytiende a eliminar las quejas de los huspedes.


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3- Bloqueo de reas o habitaciones. En la mayora de loshoteles, cuando la ocupacin es baja, se realiza un bloqueode un determinada rea o un determinado nmero dehabitaciones para darles el mantenimiento necesario, lo queresulta indispensable para revisar equipos, instalaciones engeneral y para vericar la calidad del trabajo del personal.

- Limpieza. El departamento de limpieza tiene por uncinmantener limpias y atractivas las habitaciones y reas

pblicas del establecimiento, adems de conservar en lasmismas condiciones el cuarto de mquinas, el equipo y lasinstalaciones.

Tipos de control.

Al Departamento de Mantenimiento corresponden los siguientestipos de control:

Control de calidad de las instalaciones. En este caso, se entiendepor calidad el grado en que un producto queda instaladocorrectamente y, de este modo, evitar molestias al usuario.

Control de los procesos.Esta vericacin consiste en asegurar lacalidad de la instalacin a partir que se disponga de los equipos ymateriales necesarios hasta que la obra o instalaciones se ponganen marcha.

Control de los materiales comprados. Los materiales a utilizardeben ser de calidad ptima y no deben presentar anomala

alguna.

Control del producto. Incluye todas las medidas requeridas paraque el usuario obtenga amplia satisaccin al utilizar determinadoproducto o equipo instalado.


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Control de costos y energticos. Estos programas de controlpermiten lograr un gran ahorro de energa y contribuyen aluncionamiento econmico de las instalaciones.

INSTALACIONES ELCTRICAS

Recomendaciones en el uso de la electricidad:

Previo al uso de un aparato o instalacin elctrica, verifque que

est en buen estado.

Evite utilizar extensiones, si los utiliza verifque que sus fchas y cableestn en buen estado.

No cambie lmparas sin desenchuar el arteacto o sin cortarla electricidad desde el tablero.

Al cambiar las lmparas, recuerde que existen las de bajoconsumo.

No utilice cables cortados, gastados o que hayan sidoreparados.

No corte ni lime enchues para adaptarlos a otrostomacorrientes.

No apoye el televisor, la radio o cualquier arteacto elctricocerca de la ducha, baera o lavatorio. No utilice estua elctricaporttil en el bao.

No enchue varios arteactos juntos, evitar cortocircuitos.

No desenchue tirando del cable, tome rmemente de la chay tire, evitando tocar con los dedos las patas de la misma.


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Evite utilizar adaptadores, readapte su instalacin a lasnormas.

No utilice arteactos elctricos estando descalzo, o con lospies mojados o con las manos hmedas o humedad en losarteactos.

Si desconoce qu pasa, recurra a un electricista proesional.

Utilice slo materiales elctricos normalizados. No permita que los nios introduzcan los dedos u objetos en

el toma corriente. Coloque tapas protectoras.

Cuando se producen tormentas o vientos uertes: tengacuidado con los cables cados y los postes quebrados. Evite

circular por zonas anegadas.

Cuando pode rboles, verique que las ramas no toquen losconductores elctricos. No toque ni remueva cables sueltos.

No modique la regulacin de los dispositivos de seguridadque posee el equipo o la instalacin elctrica.

No intente reparar un equipo o instalacin en caso dedesperecto. Solamente lo deben hacer los electricistascalicados.

Antes de usar equipos elctricos lea los manuales deinstrucciones, inormndose sobre las precauciones a adoptar

para un trabajo seguro. No utilice tomas que presentendeectos o no sean los adecuados.


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Si de un arteacto emana humo, si percibe una sensacinde hormigueo al tocarlo con la mano, si aparecen chispas;desenchelo de inmediato y hgalo revisar por el tcnicoelectricista.

Importante: Si debe socorrer a una persona electrocutada, corteinmediatamente la corriente elctrica, o en caso contrario utiliceelementos aislantes para auxiliar a la persona. Inmediatamentellame a la emergencia mdica y a los bomberos.

Fuente. Jorge Ral Olivera - Presidente Provelec S.A.

SEGURIDAD EDILICIA

Toda accin planicada o espontnea, sin importar la uncinque desarrollamos en ese sistema de relaciones humanas quees un hotel, incluye la probabilidad de un acontecimiento posibleno deseado.Esos acontecimientos posibles no deseados lo llamamosgeneralmente accidentesy es, por lo general, el resultado deuna accin imprudente previa.

La seguridad edilicia es el conjunto de las acciones destinadasa la reduccin de la probabilidad de un acontecimiento posibleno deseado con relacin al objeto arquitectnico y urbansticoque conforma el establecimiento hotelero.

El personal de mantenimiento debe constatar peridicamente el

estado de la conservacin de los elementos constitutivos de lasachadas y determinar la existencia de eventuales deciencias.

Hay dos grandes grupos de riesgos en seguridad externaedilicia:


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Los balcones: son aectados por lluvias, variaciones detemperatura, deciencias destructivas de origen, cargasexcesivas como consecuencia de un uso inadecuado

(maceteros colocados cerca del borde externo del balcno la presencia de construcciones antirreglamentarias).

Los elementos no estructurales de fachadas: esto quieredecir mnsulas, car teles comerciales, cornisas, etc. Tambinson aectados por los agentes erosivos como las lluviasy las variaciones de temperatura. Por lo cual, deben servericados para evitar desprendimientos y cadas.

Por qu implementar una estrategia de seguridad edilicia enun establecimiento hotelero? En respuesta a esta preguntapodemos apuntar al menos cuatro razones bsicas:

1- El husped en orma consciente o inconsciente requiereseguridad durante su estancia.

2- El prestador de servicios hotelero debe establecer la mejorestrategia a n de evitar que pueda ocurrir un accidenteque pueda aectar personas (huspedes, empleados,visitantes, etc.) y bienes.

3- Es una exigencia legal.

4- Siempre ocurren accidentes, an disponiendo deestrategias y tecnologas de prevencin muy avanzadas.

Es un sistema bsico para la prevencin de accidentes implantadopor el Departamento de Mantenimiento del establecimientoy que debe ser interpretado como un programa secuencial ymetodolgico de procedimientos operativos que permitanaumentar la ecacia del uncionamiento del hotel, as como laevaluacin permanente y adecuacin peridica del sistema.


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Riesgo de accidentes

Se producen generalmente un conjunto de accidentes durante

el desarrollo de tareas de mantenimiento. Se recomiendaprincipalmente:

Mantener la calma y que el herido cone en quienes lo asisten. Enprimer lugar, si le es posible, evite que conozca el alcance de susheridas, esto le ayudar a mantener un clima ms calmo para serms operativo en tal situacin.

Trate de comunicarse inmediatamente con una unidad sanitaria.Recuerde que cuanto ms rpida es la comunicacin con uncentro de salud ms rpida ser la atencin.Trate de colaborar con los agentes de seguridad o saluddespejando el rea para que puedan trabajar.

Al pedir auxilio a los servicios especializados polica, bomberos,hospital no olvide inormar el lugar exacto del accidente, nmerode heridos y gravedad visible de las heridas.

No retire al herido del lugar pues, si lo hace, podra agravar lasituacin de sus lesiones, aunque su intencin sea ayudar.

Trate de no mover a la persona accidentada, puede tener lesionesinternas.

Si el accidentado se est ahogando por distintas secreciones,vmitos, sangre, etc. , trate de girar la cabeza del accidentado

para que aspire aire. Evite mover al herido y deje su traslado a los especialistas.

Sern de ms utilidad sus primeros auxilios si usted solicita ohace solicitar la ayuda necesaria lo ms pronto posible. Si debemoverlo, hgalo sobre una superfcie dura.

Si el accidentado carece de pulso o no respira, realice las

maniobras de resucitacin slo si esta capacitado para ello.Al asistir a un accidentado, usted debe tener en cuenta no aumentarlas situaciones de riesgo de contagio de enermedades para ambos.


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Para ello le aconsejamos:

Evite las lastimaduras durante la asistencia o espera de personal

especializado. Proteja sus manos antes de atender a un herido: de ser posible

utilice guantes de goma, quirrgicos o bolsas de polietileno.

Evite el contacto con sangre o lquidos orgnicos de losaccidentados.

Iluminacin de reas

El responsable del mantenimiento del establecimiento hotelerodebe vericar el correcto uncionamiento de la iluminacinexterior en determinadas reas donde se pueden cometer

delitos.


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Algunas de estas reas pueden ser:

reas de Estacionamientos.

Zonas aledaas y linderos.

reas de Servicio.

Pasillos.

Albercas / piscinas.

Parques y jardines.

Verique el estado de luminarias y evite as situacionesdesagradables.

Aumento de costos por falta de control

Las principales causas de gastos innecesarios en un establecimientohotelero son:

Luces encendidas en salones y habitaciones desocupadas.

Luces encendidas durante el da en circulaciones y reaspblicas y espacios abiertos.

Estuas encendidas durante muchas horas diariasinnecesariamente.

Habitaciones bloqueadas por reparaciones simplesdurante largo tiempo.

Fugas de agua en sanitarios por allas en vlvulas y juntas.


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Aire acondicionado en uncionamiento en habitaciones,bares, salones desocupados.

Desperdicio de agua, principalmente por mozos, camaristasy jardineros por inadecuados sistemas de trabajo y deriego.

Falta de control de temperaturas de rerigeradores ycmaras ras.

Gasto excesivo de combustible por alta de mantenimientopreventivo (por ejemplo de calderas).

CONSEJOS PARA AHORRAR ENERGA

El Manual de Uso Racional de Energa para establecimientosHoteleros y Gastronmicos, editado recientemente por laFederacin Empresaria Hotelera Gastronmica de la RepblicaArgentina (FEHGRA), incluye consejos que, de ponerse enprctica, permitira el ahorro de un 30% de la energa consumidapor las empresas del sector hotelero.

Arregle todas las ventanas, puertas y persianas mal ajustadasque puedan producir corrientes de aire. Piense seriamenteen la instalacin de doble cristal.

Con la instalacin de toldos en las ventanas orientadas aleste y al Oeste eliminar en verano la radiacin solar, con

lo que disminuir las necesidades de climatizacin.

Evite utilizar en la habitacin equipos que generen calor.


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Mantenga las ventanas y puertas cerradas.

No permita que las cortinas y plantas intereran con laestua o el acondicionador de aire.

Utilice aire acondicionado nicamente en las reas en querealmente se requiera.

El aislamiento de paredes y techos protege tanto del ro

como del calor y de los ruidos. Las alombras reducen la prdida de calor por el suelo.

Utilice acabados claros en techos, paredes, pisos ymobiliarios.

En 15 minutos se le ventila una habitacin, luego cierre lasventanas y ahorrar rerigeracin o calor. Al comprar un electrodomstico, elija el de menor consumo

en agua y electricidad.

Solicite siempre que le inormen de estos consumos y no

compre ningn electrodomstico sin leer las condicionestcnicas.

Regule la temperatura de climatizacin en torno a 22 C yel agua caliente a 45 C.

Detrs de los radiadores coloque papel de aluminio para

que con la radiacin calorca se refeje. Elimine los cubreradiadores.

Si es posible utilice paneles solares para calentar el agua delos radiadores.


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Instale restrictores de fujo para ducha e inodoro, ahorraragua, cuyo bombeo, puricacin y transporte consumeenerga.

Evite abrir la puerta del rerigerador recuentemente.Asegrese que la puerta selle bien.

Asegrese que haya suciente ventilacin entre la heladera

y las puertas y gabinetes que lo rodean. Revise peridicamente sus aislaciones y limpie sus

condensadores para que operen con mayor eciencia.

Ahorre luz, aprenda a utilizar ms ecientemente lailuminacin.

Apague las luces siempre que salga de una habitacin.

Mantenga las lmparas limpias. El polvo reduce su capacidadde iluminacin.

Use lmparas con la potencia apropiada para sus

necesidades.

Escoja luces fuorescentes en vez de luces incandescentes.

Para iluminacin exterior, utilice luces de sodio en vez deluces de mercurio.

Use uentes de luz de alta eciencia.


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Asegrese de que la capacidad de su instalacin y equipoelctrico sea el adecuado para la carga a suministrar,evitando con ello prdidas por calentamiento o bajas en sueciencia.

Disee la iluminacin para la actividad planeada (ms luzen el rea en que se desarrolla la actividad, que en susalrededores).

Aproveche la iluminacin natural mediante la orientacinadecuada de ventanas.

Evite la centralizacin de interruptores de iluminacin, paraevitar que las lmparas que no se utilizan permanezcanencendidas.

Balancee adecuadamente sus circuitos de alimentacin paraevitar calentamiento en algunos de ellos.

Seleccione los motores de acuerdo a su ciclo de trabajo,evitando su sobredimensionamiento.

Mantenga en ptimas condiciones los sistemas de

iluminacin, rerigeracin, ventilacin y motores para evitaruna disminucin en su eciencia.

Compruebe que su instalacin no tenga ugas, haga revisarlapor un electricista competente regularmente.

Utilice controles automticos de apagado en reas externas

e internas que lo requieran.

Instale capacitores jos o automticos cuando se presenteun actor de potencia inerior a 0.9.


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Elimine los picos de demanda utilizando uniormemente laenerga elctrica durante el da, utilizando en su caso uncontrol automtico y programable de cargas.

Automatice el horario de encendido y apagado de lasluces en parques, jardines, vidrieras, etc., con el uso de unaotoclula elctrica.

Utilice detectores de proximidad para el encendido deluces puntuales o de lugares de poco acceso.

Utilice interruptores temporizados automticos, paralugares de circulacin.

Capacite e involucre a su personal en planes de ahorro y

manejo eciente de la energa.

Mantener las computadoras, impresoras, acsmiles ootocopiadoras apagadas cuando estn uera de uso.La mayora de los expertos coinciden en que apagar yencender no tendr eectos signicativos en la operacino vida til de los mismos. Tambin se recomienda adquirir

equipos que tengan la opcin de apagado automtico obajo consumo cuando no estn operando.

Promover la cultura del apagado entre los clientes cuandosea innecesario el uso de aparatos elctricos.

Para el secado de ropa se aconseja aprovechar al mximo

la luz solar, o realizar un presecado en tendederos bajotecho translcido y luego terminar el secado con gas ovapor para reducir consumo elctrico.


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Se recomienda desconectar peridicamente losrerigeradores para limpiar el polvo de los evaporadores yrevisar los empaque de las puer tas. No introducir alimentoscalientes directamente al rerigerador sino esperar a queestn a temperatura ambiente.

En sistemas centralizados de agua caliente se recomiendautilizar los de gas licuado o LPG. Por otra parte, las termo-duchas se pueden operar en posicin media para reducir el

consumo de energa y agua. Los ltros de los sistemas de aire acondicionado deben

limpiarse de manera peridica para mantener la ecienciade los equipos.

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