Download - Foro Nacional de Vivienda Económica
Estrictamente Privado y Confidencial Junio 2008
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Entorno Externo
CONTENIDO
Perspectivas y Estrategias a Futuro
Crisis Subprime
Entorno Regional Latino América
Entorno Local México
Estrictamente Privado y Confidencial Junio 2008
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Entorno Externo
Perspectivas y Estrategias a Futuro
Crisis Subprime
Entorno Regional Latino América
Entorno Local México
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Entorno Externo
Las hipotecas subprime son un nicho en el Mercado de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos
La característica principal es que tienen condiciones laxas de crédito como tasas de interés bajas durante los primeros años, para después repreciarse a una tasa mucho mayor. Créditos con poco o ningún enganche, sin historial de crédito, con alto DTI, etc…
Los originadores de créditos subprime originaban los mismos para venderlos y no retenían ningún interés económico en los mismos después de haberlos otorgado. Las prácticas de crédito de los originadores no estaban reguladas. No era necesario tener un historial crediticio
El mercado subprime se expandió dramáticamente, creciendo a tasas de 25% a partir de 1994
Cerca del 82% de cada dolar de hipotecas subprime fueron bursatilizadas y vendidas como bonos AAA
EL MERCADO SUBPRIMEEl Mercado SubprimeEl Mercado Subprime
Características de los Créditos
Tipo de CréditoTipo de Crédito% de las originaciones de subprime
en Estados Unidos en el pico% de las originaciones de subprime
en Estados Unidos en el pico
Solo Interés
Ningún Enganche
Sin historial crediticio
Tasa de interés baja, explotando después de un par de años
Riesgo en capas (combina todas las anteriores
37%
38%
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~80%
26%
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Entorno Externo
EL MERCADO SUBPRIMECrecimiento del Mercado de MBS en Estados Unidos Crecimiento del Mercado de MBS en Estados Unidos
Después de experimentar un rápido crecimiento hasta 2006, la emisión en el mercado sub-prime bajo en 2007 y se detuvo en 2008, mientras que la emisión de las agencias se ha mantenido
*Agencias se refiere a las originadas o garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac
$26 $31 $50 $97 $75 $54 $142 $172 $237 $233 $281 $219$0 $2 $7 $21 $12 $16
$53$74 $159
$332 $366$123
$195$363
$465 $449
$370 $368
$726$685
$479
$1,088
$1,443
$2,131
$1,019
$965$900
$19$180$11
$2$250
$31 $57$76
$56 $52$87
$6$18
$202$1,329
$269
$1,161
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$1,500
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1995
1996
1997
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2006
2007
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ado
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billo
nes)
Prime Alt-A Subprime Agencia
$2,043$1,933
$1,792$1,773
$2,637
$1,790
$1,328
$602
$828$920
$481$434
$313
$1,357
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Entorno Externo
EL MERCADO SUBPRIMECrecimiento de las emisiones en el mercado subprimeCrecimiento de las emisiones en el mercado subprime
Durante el boom, los rendimientos del mercado subprime atrajeron capital, y el exceso de capital llevo a una competencia excesiva en precios
Las valuaciones de los créditos cayeron de aproximadamente 105% en 2002, a 102% en 2006, (como % de par)
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Em
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Emisión Subprime Margen de hipotecas Subprime
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Entorno Externo
EL MERCADO SUBPRIMEÍndice de precios de vivienda en Estados UnidosÍndice de precios de vivienda en Estados Unidos
EL MERCADO SUBPRIMEIncumplimientos en el mercado hipotecario por tipo de crédito y cosechaIncumplimientos en el mercado hipotecario por tipo de crédito y cosecha
Fuente: Indice Case-Shiller de Stabdard & Poor’s
Se espera que los
precios de la vivienda en
Estados Unidos sigan
a la baja
La presión sobre precios
se ha transmitido
Cosecha Subprime Alt A Segunda Casa Prime Total
2003 2.7% 0.3% 4.4% 0.1% 1.6%
2004 3.0% 0.5% 6.3% 0.1% 1.7%
2005 7.5% 1.3% 17.2% 0.2% 4.5%
2006 19.3% 4.5% 43.9% 0.3% 12.7%
2007 22.9% 5.4% 62.2% 0.8% 17.4%
Con los precios a la baja, la
imposibilidad de refinanciar
los créditos subprime (se refinanciaban cerca del 90% en el pasado)
ha llevado a altas tasas de
incumplimiento
-20%
-14%
-2%
-24%
-32%
-20%-17%
-31%
-47%
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-28%-30%
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-26%-29%
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-26%-29%
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Tasas de Interés
Perdidas en el mercado de Bonos Respaldados por
Hipotecas
Entorno Externo
Inventarios de Vivienda
Ritmo de Venta de Viviendas Precios de la
Vivienda
Adjudicaciones / Incumplimientos
Crisis en el mercado Subprime
Los Deudores no pueden pagar ni
refinanciarsu hipoteca
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Entorno Externo
La crisis comenzó en el mercado subprime en Estados Unidos, pero ha afectado a los
inversionistas en todo el mundo disminuyendo así el ritmo de las bursatilizaciones
El efecto de contagio se disperso y afecto activos que no tenían relación directa con las
hipotecas subprime debido a la perdida de apetito de los inversionistas por productos
estructurados, afectando los canales de fondeo de los originadores de hipotecas. Entre los
mercados de crédito estructurado impactados estan: Subprime, Jumbo, ABS, ABCP, SIV’s,
CDO’s, créditos apalancados, High Yield
IMPACTO MACROECONÓMICO
DE CRISIS SUBPRIME
IMPACTO MACROECONÓMICO
DE CRISIS SUBPRIME
Precios de Casas Precios de Casas
ConsumoConsumo
Recesión en Estados Unidos
Recesión en Estados Unidos
Recesión GlobalRecesión Global
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Entorno Externo
Asset Backed
Financial
Non-Financial
$362 bn (31%)
Aún hay crisis por delanteAún hay crisis por delante
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Real Pronosticado
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Entorno Externo
Asset Backed
Financial
Non-Financial
$362 bn (31%)
Incumplimientos reales y pronosticadosIncumplimientos reales y pronosticados
6/06 12/06 6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09 6/10 12/10
Subprime resets
6/06 12/06 6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09 6/10 12/10
Repreciaciones de Subprime Nuevos incumplimientos pronosticados* **El típico crédito subprime es un 2/28, es decir los primeros 2 años la tasa es fija y esta por debajo del mercado, posteriormente se convierte en una tasa ajustable por los 28 años restantesEl servicio de deuda de estas hipotecas esta por arriba del 45%, mientras que en las hipotecas normales se encuentra por debajo del 33%
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Entorno Externo
Asset Backed
Financial
Non-Financial
$362 bn (31%)
Evolución de spreads en Estados UnidosEvolución de spreads en Estados Unidos
La falta de confianza de los inversionistas en conjunto con la poca información, hizo que los inversionistas asumiera el peor escenario
Los inversionistas perdieron también la confianza en las agencias calificadoras, las cuales utilizaron supuestos optimistas en estos nuevos tipos de hipotecas, hicieron análisis de tipo bacward-looking para evaluar el riesgo y tuvieron un pronostico erróneo sobre los precios a la vivienda
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3-años Auto 5-años Tarjeta de Crédito5-años HEL 5-años CMBSCredit Suisse Índice High Yield
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5/07 7/07 9/07 11/07 1/08 3/08 5/08
3-años Auto 5-años Tarjeta de Crédito5-años HEL 5-años CMBSCredit Suisse Índice High Yield
Spreads de tasa fija respecto a swapsSpreads de tasa fija respecto a swaps Spreads de tasa variable respecto a LIBORSpreads de tasa variable respecto a LIBOR
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2años Tarjetas (LIBOR) 3años ARM SEQ
2años Créditos Educativos (LIBOR) LCDX (Credito apalancado)
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Entorno Externo
Asset Backed
Financial
Non-Financial
$362 bn (31%)
Efecto de las CMO’s sobre el costo de las HipotecasEfecto de las CMO’s sobre el costo de las Hipotecas
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Spread de la Referencia del Treasury de 30 años Referencia de Hipoteca 30 Años Referencia Treasury 30 años
Promedio de Spread Después de Obligaciones Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 136 pbs
Promedio de Spread Antes de Obligaciones
Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 286 pbs
La emisión de CMO’s llevo a que los spreads disminuyeran significativamente
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Entorno Externo
Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Dilligence de los Posibles Acreedores de Dilligence de los Posibles Acreedores de Creditos HipotecariosCreditos Hipotecarios
Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Dilligence de los Posibles Acreedores de Dilligence de los Posibles Acreedores de Creditos HipotecariosCreditos Hipotecarios
Tanto el Prestamista como el Acreedor Tanto el Prestamista como el Acreedor deberan tener interés económico (deberan tener interés económico (Skin in the Skin in the Game)Game)
Tanto el Prestamista como el Acreedor Tanto el Prestamista como el Acreedor deberan tener interés económico (deberan tener interés económico (Skin in the Skin in the Game)Game)
Preocuparse de los intermediarios que no Preocuparse de los intermediarios que no poseen interés económicoposeen interés económico ( (Skin in the Game)Skin in the Game)Preocuparse de los intermediarios que no Preocuparse de los intermediarios que no poseen interés económicoposeen interés económico ( (Skin in the Game)Skin in the Game)
Mantener Estándares de Originación Mantener Estándares de Originación Razonablemente ConservadoresRazonablemente ConservadoresMantener Estándares de Originación Mantener Estándares de Originación Razonablemente ConservadoresRazonablemente Conservadores
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Lecciones Aprendidas con la Crisis Subprime
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Entorno Externo
Perspectivas y Estrategias a Futuro
Crisis Subprime
Entorno Regional Latino América
Entorno Local México
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Entorno Latino América
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2002 2003 2004 2005 2006 2007 1Q 2008
US
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Local Internacional
A pesar de la crisis crediticia estadounidense, los mercados locales latinoamericanos han mantenido
su nivel de actividad
En Latino America el contagio por la crisis subprime ha sido muy limitado, en parte debido a la liquidez
de los inversionistas locales, el apoyo de los gobiernos, a la calidad del subyacente y a que solo una
pequeña parte de las hipotecas originadas fueron bursatilizadas
La emisión de transacciones estructuradas en el mercado local en Latino América excede por mucho
el volumen colocado internacionalmente
Las reducción de las calificaciones por parte de las Agencias Calificadoras que ha jugado un papel
importante en la caída del apetito de los inversionistas, y en consecuencia en la disminución en el
ritmo de emisión de bonos subprime en Estados Unidos, no se ha visto en el mercado
Latinoamericano
Impacto en Latino AmericaImpacto en Latino America
Volumen de emisiones en Latino América Volumen de emisiones en Latino América
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Apr '07 Apr '08U
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Local Internacional
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6
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El volúmen de las bursatilizaciones
en Latino America se ha mantenido
fuerte, a pesar de la crisis en el
mercado subprime en Estados
Unidos
El número en las barras corresponde al número de transacciones
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Entorno Latino América
México y Brasil continúan siendo los países con el mayor volumen de emisiones en Latino América
Bursatilizaciones en Latino AméricaBursatilizaciones en Latino América
20062006 20072007 Enero - Abril 2008Enero - Abril 2008
Argentina15%
México43%
Brasil24%
Otros2%
Peru6%
Colombia4%
Chile2%
Panama4%
Argentina13%
Peru7%
Colombia6%
El Salvador3%
Otros7%
México33%
Brasil29%
Chile2%
Argentina15%
Colombia2%
Brasil38%
México41%
Chile1%
Peru3%
Fuente: Fitch Ratings
Emisión total US$ 19,904 millones Emisión total US$ 19,446 millones Emisión total US$ 6,648 millones
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Entorno Externo
Perspectivas y Estrategias a Futuro
Crisis Subprime
Entorno Regional Latino América
Entorno Local México
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
En México existe aún un déficit masivo de vivienda, estimado en 6 millones de unidades, y la originación de alrededor de 750,000 créditos hipotecarios al año es suficiente apenas para satisfacer las nuevas necesidades de vivienda. El esfuerzo del gobierno mexicano por reducir este déficit ha estado impulsando la liquidez en el mercado de bursatilizaciones (Fuente: Fitch Ratings)
México es por mucho el mercado más grande de Bonos Respaldados por Hipotecas Residenciales en Latinoamérica, con 76 emisiones desde 2003, tomando en cuenta las emisiones realizadas por Infonavit. Mexico contribuyo con 43% de la emisión total en Latino América. Los primeros en bursatilizar hipotecas fueron Su Casita y Gmac Hipotecaria
Todas los créditos hipotecarios bursatilizados en México son a tasa fija, no existen mecanismos de repreciación
85% del volumen de bursatilizaciones esta denominado en UDIs, lo que provee protección a la volatilidad en la inflación
La mayoría de los originadores han bursatilizado portafolios sólidos, de alta calidad, que incluyen diversas características orientadas a proteger de la inflación y la volatilidad en las tasas de interés, a los tomadores del crédito y a los inversionistas, como son:
– Seguros hipotecarios - Historial Crediticio
– LTV no mayores a 90% - 95% - Créditos a tasa fija, algunos en UDIs
– DTI no mayores a 33% - Todos los créditos son para 1a vivienda
– Swap UDIs – Salario Mínimo
Los administradores de créditos hipotecarios en México han tenido un excelente desempeño. Han logrado implementar prácticas exitosas de mitigación de pérdidas y reducido la vulnerabilidad del financiamiento estructurado
Los Acervos de créditos hipotecarios bursatilizados cuentan con niveles adecuados de Deuda a Ingresos (DTI) y Monto de Crédito a Valor Inmueble (LTV)
Disminución del apetito local por bonos hipotecarios y riesgo corporativo, resultado de la conformación del Sistema Financiero Mexicano
Sofoles / Sofomes
57%
Infonavit34%
Banca Comercial
9%
Situación del Mercado LocalSituación del Mercado Local
Bursatilización por originadorBursatilización por originador
Bursatilización por tipo de activoBursatilización por tipo de activo
Hipotecas Residenciales
47%
Impuestos18%
Otros11%
CDO12% Factoraje
1%
Reempaquetado1%
Credito al consumo
8%Autos
2%
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Las razones subyacentes para el
deterioro en el desempeño del
mercado subprime estadounidense no están presentes en
el mercado mexicano de bonos
respaldados por hipotecas
BORHIS Subprime
Precios de Vivienda
La demanda es significativamente mayor a la oferta por lo que no se prevé que desciendan los precios en el corto ni mediano plazo. Adicionalmente no se ha generado una burbuja especulativa
Freno en el alza de precios de vivienda en el mercado estadounidense
Originación y
Administración
Los créditos son generalmente para deudores por 1a vez, hay un buen estándar de originación y administración
Políticas de originación laxas, imprudencia en la originación debido en gran parte a separación entre originación y administración
Calidad crediticia
Historial crediticio completo Poca o irregular historia crediticia, cerca de la mitad de los créditos sin ninguna prueba de ingreso
Incumplimientos y
Cartera vencida
En México en promedio a +90 días el incumplimiento es alrededor de 3.5%* tras 24 meses de desempeño
Incumplimientos elevados
A +90 días se han incrementado en promedio a 6%* tras 12 meses de desempeño
Razones Deuda a Ingreso (DTI) y Monto de Préstamo a Valor del Inmueble (LTV)
Adecuadas razones de DTI y LTV Créditos con poco o ningún enganche, lo que se traduce en un LTV de cerca del 100%
Razones de DTI altas
Tasa de Interés
Tasa fija La mayoría con tasa de interés baja y repreciación a una tasa mucho mayor después de un par de años
Características de estabilidad adicionales
85% denominadas en UDIs
Garantía hipotecaria en 1er lugar
Grado de prelación
Esquema de Amortización Completa
Swap UDIs-Salario Mínimo
Diferencia en características de los créditos bursatilizadosDiferencia en características de los créditos bursatilizados
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
A partir de la segunda mitad del 2007, el mercado Mexicano de hipotecas y Bonos Respaldados por Hipotecas ha estado en el foco de los inversionistas, los cuales se han cuestionado la calidad de sus inversiones en el mismo, así como la veracidad de su aislamiento del mercado subprime americano
Los mayor parte de los factores que llevaron a la desestabilización del mercado en norteamérica no están presentes en el mercado hipotecario mexicano ni en los pools de hipotecas bursatilizadas
A lo largo del año pasado el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas estuvo activo a pesar de la crisis. Se colocaron un total de 21 transacciones por un monto total de $28,404 millones de pesos, un crecimiento de 60% respecto al año anterior, debido a la incorporación de nuevos jugadores y aumento en el monto de las emisiones de algunos jugadores
A finales del tercer y principios del cuarto trimestre de 2007 la liquidez se vio afectada, provocando que el ritmo de emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas disminuyera
El ritmo de emisión se recuperó a finales de año, aunque hubo un impacto significativo en las sobretasas
En lo que va del año se han colocado un total de $13,800 millones de pesos
EL MERCADO SUBPRIMEEfectos Crisis Subprime en MexicoEfectos Crisis Subprime en Mexico Emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas
Emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas
La emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas en México se ha mantenido activa a pesar de la difícil situación en los mercados en
todo el mundo
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 YTD
US
$ m
BORHIS CEDEVIS
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2323
Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
Los spreads de las transacciones de
bonos respaldados por créditos
hipotecarios se han ampliado
Asset Backed
Financial
Non-Financial
$362 bn (31%)
BORHIS senior CEDEVISBORHIS mezzanine
Evolución de spreads Evolución de spreads
0.00
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0.80
1.20
1.60
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2.40
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4.00
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ago-03 mar-04 sep-04 abr-05 oct-05 may-06 nov-06 jun-07 ene-08 jul-08
spre
ads
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
EL MERCADO SUBPRIMEIncumplimiento 180+ días por transacciónIncumplimiento 180+ días por transacción
EL MERCADO SUBPRIME
Fuente: Fitch Research
Los Incumplimientos
en los Bonos Respaldados por
Hipotecas en México se han
desempeñado de acuerdo a las
expectativas de las agencias calificadoras
EL MERCADO SUBPRIMEIncumplimiento 180+ días por transacción (continuación)Incumplimiento 180+ días por transacción (continuación)
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
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MXMACCB05U MXMACCB052U MXMACCB06U MXMACFW06U_062U BRHSCCB05U BRHSCCB06 BRHSCCB062_063 BRHSCCB06U_062U BRHSCCB063U_064U PATRICB06U CREYCCB 06U METROCB04U METROCB06U BNORCB06&062 CREYCB 06U_062U
(Meses desde Originación)
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
0 2 4 6 8 10 12 14
BRHSCCB07_072 BRHCCB07U_072U_073U BRHCCB07_072_073 MXMACFW07U_072U MXMACFW073U_074U MXMACFW075U_076U MTROCB07U MTROCB08U HSBCCB 07_072 HSBCCB 073_074 PATRICB07U PATRICB07_072 BACOMCB07 BACOMCB08 SCOTICB08
(Meses desde Originación)
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Entorno Externo
Perspectivas y Estrategias a Futuro
Crisis Subprime
Entorno Regional Latino América
Entorno Local México
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Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México
A pesar de que el mercado de deuda local se ha visto contaminado por la restricción de crédito a nivel global y por la reducción en la liquidez de los mercados internacionales, se espera que el volumen de emisión se mantenga en lo que resta del 2008
Se espera que el comportamiento del colateral se siga manteniendo estable Se espera que la liquidez en el mercado domestico y el apetito de los
inversionistas por nuevas emisiones exista, aunque a menor escala y con un costo mayor
El aumento en sobretasas es debido entre otras cosas a la situación actual de los mercados crediticios globales, especialmente de valores estructurados, mayor oferta de papeles y revisión de calificaciones de algunos jugadores
Dado que las instituciones financieras multinacionales juegan un papel prominente en el sistema financiero mexicano, se ha experimentado cierto efecto de la restricción global de la liquidez , ya que es probable que estas instituciones tengan instrucciones globales de reducir su exposición al mercado hipotecario en particular. En este sentido, para contrarrestar el efecto anterior, la SHF ha sido un participante incremental en el mercado hipotecario en México
Perspectiva del Mercado 2008Perspectiva del Mercado 2008
Estrictamente Privado y Confidencial Junio 2008
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Estrategias a Futuro
Promover la Liquidez en el Mercado Promover la Liquidez en el Mercado Primario y Secundario de HipotecasPrimario y Secundario de HipotecasPromover la Liquidez en el Mercado Promover la Liquidez en el Mercado Primario y Secundario de HipotecasPrimario y Secundario de Hipotecas
Continuar con el Impulso a la Vivienda de Continuar con el Impulso a la Vivienda de Menores IngresosMenores IngresosContinuar con el Impulso a la Vivienda de Continuar con el Impulso a la Vivienda de Menores IngresosMenores Ingresos Fortalecer las InstitucionesFortalecer las Instituciones Fortalecer las InstitucionesFortalecer las Instituciones
Impulsar Mayor Transparencia de Impulsar Mayor Transparencia de Información en el MercadoInformación en el MercadoImpulsar Mayor Transparencia de Impulsar Mayor Transparencia de Información en el MercadoInformación en el Mercado
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Estrategias claves a seguir para el impulso del mercado hipotecario en México a futuro