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FORMULACIÓN
CONTRATO DE CONSULTORIA N° 3013660
FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN
URBANA DEL CENTRO EMPRESARIAL ECOPETROL (CEE)
Bogotá D. C., Diciembre de 2018
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ÍNDICE
0. HIPÓTESIS DE FORMULACIÓN 6
0.1. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL 8
1. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PPRU – CEE 9
1.1. DESCRIPCIÓN GENERAL 11
2. ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL 14
3. ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS 15
3.1. SISTEMA DE MOVILIDAD 15
3.1.1. Vías públicas 15
3.1.2. Transporte público y ciclorutas 22
3.2. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS 24
3.2.1. Acueducto 25
3.2.2. Alcantarillado sanitario 26
3.2.3. Alcantarillado pluvial 28
3.2.3.1. Redes eléctricas y de comunicaciones 31
3.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO 34
4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA Y ESPACIAL 37
4.1. USOS 37
4.2. EDIFICABILIDAD 40
4.3. MITIGACIÓN DE IMPACTOS URBANÍSTICOS 44
4.3.1. ESTACIONAMIENTOS 45
5. ESTRATEGIA DE SANEAMIENTO 46
6. PLUSVALÍA 57
7. GESTIÓN DE SUELO 59
7.1. Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado 60
7.2. Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado: 62
7.3. Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana 63
7.4. Acuerdos entre participes 65
8. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS 67
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8.1. CARGAS DEL PLAN PARCIAL 68
8.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL 74
8.3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 75
9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 77
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INDICE DE PLANOS
PLANO 1: PLANTEAMIENTO GENERAL – PLANTA PRIMER PISO 9
PLANO 2: PARQUE NACIONAL, RÍO ARZOBISPO Y ÁREAS VERDES ACTUALES Y
PROPUESTAS EN EL ÁREA DEL PPRU-CEE 14
PLANO 3: ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA DEL PPRU-CEE 15
PLANO 4: TRANSPORTE PÚBLICO Y CICLORUTAS 23
PLANO 5: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ACUEDUCTO 25
PLANO 6: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO SANITARIO 27
PLANO 7: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL NIVEL 0
28
PLANO 8: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL NIVEL -6
29
PLANO 9: DISEÑO CONCEPTUAL REDES ELÉCTRICAS NIVEL -6 32
PLANO 10: DISEÑO CONCEPTUAL RED DE COMUNICACIONES NIVEL -6 33
PLANO 11: PROPUESTA URBANA 34
PLANO 12: REDEFINICIÓN ESPACIO PÚBLICO 35
PLANO 13: USOS DEL SUELO 38
PLANO 14: UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO DIFERENCIADO 60
INDICE DE TABLAS
TABLA 1: ÁREAS CARRERA 7A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
TABLA 2: CONSULTA A ENTIDADES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
TABLA 3: EDIFICABILIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
TABLA 4: ESPACIO PÚBLICO A NIVEL DE PEATÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
TABLA 5: POBLACIÓN ESTIMADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
TABLA 6: REQUERIMIENTO DE ESTACIONAMIENTOS SEGÚN ESTUDIO DE
TRÁNSITO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
TABLA 7: PROPIETARIOS DIFERENTES A ECOPETROL UBICADOS EN EL EDIFICIO
COLGAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
TABLA 8: LOCALES COMERCIALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
TABLA 9: OFICINAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
TABLA 10: APARTAMENTOS.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
TABLA 11: LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
TABLA 12: ÁREAS UNID ADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO DIFERENCIADO . 61
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TABLA 13: CONFORMACIÓN UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO
DIFERENCIADO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
TABLA 14: CESIÓN E INCORPORACIÓN DE ÁREAS PÚBLICAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
TABLA 15: APORTES EN SUELO Y EDIFICACIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
TABLA 16: CARGAS LOCALES OBRA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
TABLA 17: ESTIMACIÓN DE CARGAS LOCALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
TABLA 18: VENTAS ESTIMADAS EN MILLONES DE PESOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
TABLA 19: VALOR RESIDUAL DEL SUELO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
TABLA 20: REPARTO ENTRE UNIDADES DE GESTIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
INDICE DE IMAGENES
IMAGEN 1: LÍMITE DE ACTUACIÓN PROYECTO TRONCAL TRANSMILENIO
CARRERA 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
IMAGEN 2: ANGOSTAMIENTO CALLE 36 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
IMAGEN 3: ORDENAMIENTO VIAL AV. CALLE 39 O DIAGONAL 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
IMAGEN 4: RETORNO SOBRE EL CANAL RÍO ARZOBISPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
IMAGEN 5: PERFIL CALLE 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
IMAGEN 6: PERFIL CALLE 38 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
IMAGEN 7:RENDER PROPUESTA PLAZA CENTRAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
IMAGEN 8: PLANO INDICATIVO DE PERMEABILIDAD EN LAS PLATAFORMAS . . . . . . . 41
IMAGEN 9: PLANO TORRES PROPUESTAS.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
IMAGEN 10: AISLAMIENTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
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0. HIPÓTESIS DE FORMULACIÓN
El P lan Parcia l de Renovación Urbana Centro Empresaria l Ecopetrol (PPRU -
CEE), es el instrumento con el que se reordenan, equil ibran y desarrol lan
urbanísticamente las manzanas B, D y E de la Urbanización Sagrado Corazón,
ubicadas entre las Carreras 7ª y 8ª (entre la Av. Calle 39 y la Ca lle 37) y entre
las Carreras 8ª y 13 (de la ca lle 38 a la Calle 36). Los cr iter ios de diseño
urbano formulados aquí son aplicados y adaptados a la normativa urbana
v igente, la cual está defin ida por el POT de la c iudad de Bogotá y por los
demás decretos reglamentarios mencionados en el marco normativo de la
primera parte de este documento.
Como se mencionó en el diagnóstico, el sector del Sagrado Corazón se
caracteriza por ser un área con un alto n ivel de obsolescencia en var ias de sus
edif icaciones, con escaso espacio público y una notoria sub -util ización de los
predios privados. Si b ien este sector presenta cierta diversidad de usos, en las
tres manzanas del P lan Parcia l, la única ed if icación que mezcla los usos
comerciales, res idenciales y de serv ic ios pr ivados es el Edif ic io Lutaima. Le
sigue el Ed if ic io Colgas , que cuenta con algunos locales comerciales ubicados
en primer piso. Actualmente, ambos edif ic ios están sometidos al régimen de
propiedad horizontal.
Por otra parte, e l Min ister io de Ambiente y Desarrol lo Sostenible es una
entidad que a pesar de atender públ ico, no t iene n ingún t ipo de re lación con el
espacio público del entorno. Por su parte, Ecopetrol , ent idad que ocupa los
edif ic ios Teusacá, Ecopetrol y en un 95% el Edif ic io Co lgas, es una empresa de
economía mixta que funciona igual que cualquier empresa privada, pues no
t iene atención al público en ninguna de estas sedes. Aunque la ocupación del
suelo de estas edif icaciones es baja respecto al área úti l de los predios, d ichas
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áreas l ibres están cerradas al público y no es posible acceder a el las para
disfrutar de los espacios disponibles. Lo anterior , desincentiva la apropiación
del sector por parte de los c iudadanos .
Respecto a la normativa v igente, hay que decir que el índice de construcción
establecido en la UPZ Nº 91 del Sagrado Corazón permite una ed if icabil idad
mayor a la existente en la mayoría de los edif ic ios, pero no l a suf ic iente como
para que sea atractiva la inversión en estos predios. De hecho, la a ltura
máxima permit ida en la norma actual es de 10 pisos y 4 de los 5 edif ic ios
existentes la superan.
Por todas estas razones y por encontrarse justamente al frente de la nueva
troncal de TransMilen io por la Avenida Carrera 7ª, la A lcaldía Mayor de Bogotá,
mediante el Decreto 110 de 2018, incorporó las manzanas A, B, D y E de la
Urbanización Sagrado Corazón al tratamiento de renovación urbana en la
modalidad de redesarro l lo, con el objeto de elevar los estándares de calidad de
v ida en el sector, así como el de su contexto urbano y área de inf luencia.
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0.1. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL
Por su localización y por ser parte del Área Central Urbana de la c iudad de
Bogotá, el objetivo principal de este Plan Parcial consiste en crear un gran
espacio urbano, rodeado por edif icaciones contemporáneas, permeables y
relacionadas con el espacio público peatonal, respetuosas del entorno
patrimonial y cu ltura l que lo rodea. Derivados de este objetivo general se
t ienen los s iguientes objetivos específ icos :
- Mejorar la calidad ambiental del sector con construcciones sostenibles en
las que se destaque la presencia de l Parque Nacional.
- Facil i tar la re lación e integración de los sectores de interés cultural de l
Sagrado Corazón, La Merced y Teusaquil lo , ubicados en el área de
inf luencia del P lan Parcia l.
- Solucionar el impacto generado por e l incremento del tránsito de
vehículos por la Carrera 8ª, producto de la construcción de la Troncal de
TransMilenio por la Carrera 7ª.
- Incrementar s ignif icat ivamente el área y la calidad del espacio l ibre,
tanto público como privado, apuntándole a una mejoría tanto de las
condiciones ambienta les como de la mov il idad vehicular y peatonal en la
zona.
- Incentivar la permanencia de los residentes en la zona, mediante la
generación de suelo para nuevos proyectos con uso mixto.
- Aprovechar la presencia de los Sistemas de Transporte Masivo en las
inmediaciones del P lan Parcial para promover la construcción de nuevas
edif icaciones con carácter sostenible.
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1. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PPRU – CEE
Atendiendo los objetivos propuestos, el Plan Parcial propone la recuperación
urbana del sector del Sagrado Corazón mediante el fortalecimiento y
ampliac ión de una estructura que respeta las trazas v iales actuales y, a su vez,
genera un nuevo espacio público peatonal conformando una Gran Plaza Central
que se construya en Colgas y en el Min isterio de Ambiente, con frente al
Edif ic io Lutaima y al nuevo desarrol lo del predio del actual Ed if ic io Teusacá.
Plano 1: Planteamiento genera l – p lanta pr imer p iso
Fuente: Elaboración propia a partir de Plano 220/4 de la urbanización “Sagrado Corazón”, el proyecto Troncal
Transmilenio Avenida Cra.7ª, 2018 (Ingetec S.A.) y el plano del levantamiento topográfico, 2018.
En este contexto se ha determinado que la permanencia del edif ic io Lutaima es
relevante para la v iabil idad del Plan Parcial, puesto que se tra ta de una
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edif icación que aún hoy en día está v igente, tanto por la demanda que t ienen
sus apartamentos y of ic inas como por la existencia de locales comerciales en
el pr imero piso, lo que desde hace años, garantiza su relación con el espacio
público que lo rodea. En este sentido el predio y e l Edif ic io Lutaima,
constitu irán un área de manejo diferenciado al inter ior de l P lan Parcial.
En cuanto a la edif icab il idad de los predios , se incrementa su potencial
edif icatorio, con excepción del área del Edif ic io Pr incipal de Ecopetrol (BIC)
cuyo potencial de edif icabil idad adic ional está restring ido y el del Edif ic io
Lutaima que, como ya se dijo , corresponde a un A.M.D.
Desde el punto de v ista operativo, la propuesta de desarrollo del P lan Parcia l
se div ide en dos Unidades de Gestión , y como ya se mencionó, un Área de
Manejo Diferenciado – AMD, distr ibuidas así:
1. U.G.1.: Conformada por los predios de Ecopetrol: Teusacá, Colgas y
Ecopetrol (Edif ic io BIC de carácter nacional).
2. U.G.2.: Conformada por el actual predio del Min ister io de Ambiente y
Desarrol lo Sostenible .
3. A.M.D.: Conformada por el edif ic io Lutaima.
En relación con el reparto de cargas y benefic ios, el objetivo es que la
edif icabil idad adic ional (benefic ios) a la actualmente permit ida, cubra los
requerimientos de suelo y obras (cargas) que garanticen el ópt imo
funcionamiento del área, tanto en lo público como en lo pr ivado.
Para lograr lo anterior, en la U.G.2. se plantea el canje de las bahías
vehiculares, actualmente públicas y s in uso, por áreas p rivadas afectas a usos
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público, y la compensación de dicha área, ahora pública, con la cesión de un
nuevo parque público ubicado en el extremo nororiental del proyecto.
Esto se complementa con la ampliación y construcción de una v ía deprimida en
la Carrera 8ª entre las Ca lles 39 y 36, así como el empate de este deprimido
con la Ca lle 37; igua lmente, se propone la ampliación tanto de la Calle 37
como de la Ca lle 38, con e l objetivo de facil i tar la mov il idad de los vehículos.
Se destaca la creación de otros espacios privados afectos a uso público que
garantizan la aparic ión de generosos y atractivos espacios urbanos que
adic ionalmente, permiten la ag lomeración de personas, según las exigencias de
la Secretaría de Planeación.
Por últ imo, independientemente de l l iderazgo que t ienen tanto Ecopetrol como
el Min ister io de Ambiente en el área del Plan Parcial, se propone ampliar la
gama de usos permit idos, conservando los usos principales establecidos en la
UPZ Nª 91 Sagrado Corazón, únicamente ajustados en función de la rec iente
reglamentación dada mediante el Decreto 120 de 2018 para los usos
dotacionales.
1.1. DESCRIPCIÓN GENERAL
El p lan parcial de renovación urbana Centro Empresarial Ecopetrol, es un
proyecto de in ic iat iva privada, en el que el uso dotacional – refer ido al
Min ister io de Ambiente – se combina con otros usos compatibles y
complementarios tales como serv ic ios empresariales, comercio, v iv ienda y
hoteles, entre otros. Involucra tres (3) manzanas útiles de la Urbanización
Sagrado Corazón, la generación de nuevos espacios públicos y pr ivados con
acceso público y la regular ización y ampliac ión de las v ías ubicadas al inter ior
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del área delimitada. Comprende en total un área de plan if icación de 31. 963 m2
(3,19 Ha).
La estructura urbana está planteada siguiendo tres conceptos:
Sistema v ial. Una determinante clave en relación con la propuesta del s istema
v ial, es la construcción de la nueva Troncal de Transmilenio por la Avenida
Carrera 7ª que prohíbe los giros a la izqu ierda desde y hacia esta v ía. Como
resultado de esta s ituación, la Carrera 8ª recib irá e l f lu jo de los vehículos que
van en sentido norte-sur y que requieren tomar la Carrera 5ª hacia el centro de
la c iudad. Este factor fue determinante para efectos de la evaluación de la
capacidad de las v ías y su operación (Ver Anexo - Estudio de Tránsito) .
La propuesta resuelve en relación con la mov il idad vehicular, tanto por el
impacto del TransMilenio como por el que genera el mayor índice de
construcción. Esto permite además, que los f lu jos vehiculares, peatonales y de
bic ic letas sean independientes . Es así como se plantean nuevos perfi les v iales
y un nivel de uso prior itar io peatonal, en el acceso a las edif icaciones, y un
subterráneo para el paso de vehículos y acceso a los predios.
Permeabil idad v isual y peatonal. Como un modo de conservar parte de las
posit ivas características urbanas actuales del sector, se propone la
conservación de los parques existentes y la creación de dos nuevos, con lo
cual se logra que cada manzana cuente con un área verde signif ic ativa.
Adicionalmente, la “tapa del deprimido”, permite la generación de un espacio
continuo que, junto con las áreas afectas a uso público, faci l ita la
permeabil idad peatonal de toda el área y la generación de la plaza principa l y
de múlt ip les espacios peatonales de diferentes escalas y ambientes en cada
uno de los lotes.
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Disposic ión de los volúmenes . Independientemente de la l ibertad que t iene n
los propietar ios de cada unidad de gestión para el diseño f inal de las
edif icaciones en altura, la propuesta busca que las v istas como las sombras
proyectadas sean las más favorables y den igualdad de condiciones a todas las
manzanas, incluyendo la manzana de la CAR, objeto de otro PPRU en
desarrol lo. Las mayores alturas están determinadas por la forma y el tamaño
de las manzanas y lotes resultantes, de modo que la mayor parte de las
edif icaciones disfrute tanto del Parque Nacional como de los tejados y paisaje
de los barrios c lasif icados como sectores de interés cultural.
Estos tres conceptos apuntan a crear un con junto armónico y accesible,
generoso en espacio público y de alto valor espacial y social , a l generar
diversidad de usos y activ idades art iculadas con esos nuevos espacios
públicos.
A continuación se presentará una a una cada una de las estructuras de sopo rte
que conforman la propuesta del P lan Parcial.
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2. ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL
Si bien e l PPRU-CEE no t iene elementos de la Estructura Ecológica Pr incipa l,
la conservación de las actuales áreas verdes y la generación de las nuevas,
aseguran la conectiv idad ecológica con el Parque Nacional y el Canal del
Arzobispo, así como su integración con la estructura de espacios públicos
propuesta.
Plano 2: Parque Nac ional , Río Arzobispo y áreas verdes actuales y propues tas en e l área del PPRU-CEE
Fuente: Elaboración propia a partir de plano catastral SDP-IDECA, 2014.
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3. ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS
Como se presentó en el diagnóstico, la estructura funcional y de servicios comprende los
aspectos relacionados con la movilidad, la disponibilidad de servicios públicos y el espacio
público ubicados en el área del Plan Parcial.
Esta estructura corresponde a aproximadamente el 43,5% del área del proyecto.
3.1. SISTEMA DE MOVILIDAD
3.1.1. Vías públicas
Plano 3: Es t ruc tura v ia l propuesta de l PPRU-CEE
Fuente: Elaboración propia
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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En el área del PPRU-CEE hay una franja de …. m² correspondientes a la Carrera 7ª; al cruzar
esta área con la de los diseños de la futura vía Troncal de la carrera 7ª, tal como se evidenció
en el diagnóstico, aparece una pequeña afectación de los predios del Edificio Teusacá y del
Edificio Lutaima.
Tabla 1: Áreas Carrera 7a
ÁREAS DE RESERVA POR AFECTACIÓN VIAL 702 m2
0,07 ha
Av. Carrera 7 (existente) 616 m2
0,06 ha
Av. Carrera 7 (ampliacion TM) 86 m2
0,01 ha
Fuente: Elaboración propia
Dado que se trata de una obra con recursos asignados y en proceso licitatorio, dicha afectación
se excluye del reparto del Plan Parcial. Dada la antigüedad del trazado de la Carrera 7ª, a
pesar de ser una vía de la malla vial arterial, no tiene la exigencia de ceder un área de control
ambiental.
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Imagen 1: Límite de actuación proyecto Troncal TransMilenio Carrera 7
Fuente: Elaboración propia a partir de plano catastral SDP-IDECA, 2014, y proyecto Troncal TransMilenio Kra.7,
2018 (Ingetec S.A.)
En relación con las otras vías, las intervenciones y modificaciones propuestas, correrán todas a
cargo del Plan Parcial. Las vías intermedias (Carrera 13, Calle 36 y Av. Calle 39) y locales
(Carrera. 8ª y Calles 37 y 38) conservan su ubicación. De acuerdo con el estudio de tránsito
presentado ante la Secretaría Distrital de Movilidad el pasado 18 de diciembre, mediante el
radicado SDM 401146, a continuación se describen las intervenciones que ocurrirán en cada
una de estas vías:
En la Carrera 13, la intervención básicamente consiste en la integración de los andenes
existentes, incluida la cicloruta, a las áreas privadas afectas a uso público propuestas, tal como
se verá más adelante.
La Calle 36 conserva su perfil actual y en ella la intervención únicamente tendrá que ver con la
señalización para permitir la incorporación de los vehículos que llegan de la Carrera 8ª para
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tomar hacía el oriente. Esto se realizará por medio de señalización como hitos, tachones y
demarcación.
Imagen 2: Angostamiento Calle 36
Fuente: Elaboración Propia
La calzada del costado sur de la Av. Calle 39 o Diagonal 40A entre Carreras 7ª y 8ª, es la
encargada de recibir el flujo de vehículos proveniente del desvío generado por la Troncal de
TransMilenio; es por esta razón que esta intervención, tendrá que articularse con quienes
ejecuten las obras de este tramo frente al Parque Nacional.
Imagen 3: Ordenamiento Vial Av. Calle 39 o Diagonal 40
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Fuente: Elaboración Propia
De acuerdo con el estudio de tránsito, para redistribuir el tráfico generado por los cambios
propuestos en el diseño de la Troncal de la Carrera 7ª y permitir el acceso directo a los predios
del Plan Parcial, se recomienda la construcción de un pontón sobre el río Arzobispo, ubicado al
oriente de la Carrera 13.
Imagen 4: Retorno sobre el Canal Río Arzobispo
Fuente: Elaboración Propia
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La carrera 8ª será la encargada de recibir el paso de vehículos que se dirigen al oriente y que
acceden a los lotes útiles del Plan Parcial. La propuesta consiste en la construcción de una vía
subterránea o deprimido que facilite esta circulación de vehículos de forma libre y, a su vez,
permita la configuración de la gran plaza peatonal en su cubierta.
En todo caso, es importante tener presente que para garantizar la continuidad del deprimido en
el frente que corresponde al Plan Parcial de la CAR y la Universidad Libre, es necesario llegar
a un acuerdo con los gestores del mismo. Sin embargo, el diseño propuesto ha previsto la
posibilidad de lograr esta conexión con la Calle 36 (hacía el oriente) tomando la Carrera 8ª,
hasta la Calle 37, con giro a la derecha hasta la Carrera 13 y de allí subiendo por la Calle 36 al
oriente.
La Calle 37 es una vía que sigue siendo local, pero cambia de sentido para darle salida al
deprimido y, a la vez, acceso al predio del actual edificio de Colgas. A pesar de ser estar por
debajo del nivel de la Carrera 8ª actual, se requiere la construcción de una rampa para salir del
deprimido y alcanzar el nivel de la Carrera 13. Su perfil se amplía a ambos costados, para
mejorar la capacidad de los carriles y el adecuado flujo de los vehículos.
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Imagen 5: Perfil Calle 37
Fuente: Elaboración Propia
La Calle 38 es una vía que conserva su condición de vía local y el nivel actual, pues da acceso
a los edificios de la manzana ubicada al costado norte. Teniendo en cuenta que este nivel no
empata con el deprimido de la Carrera 8ª, se plantea un retorno al fondo para los vehículos que
salgan hacia la Carrera 13. Sobre esta vía se plantea el acceso al predio del actual Ministerio
de Ambiente y, para evitar afectar a los vecinos, se amplía la vía con un carril adicional que
podrán utilizar los vehículos que se dirigen al predio del Ministerio.
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Imagen 6: Perfil Calle 38
Fuente: Elaboración Propia
3.1.2. Transporte público y ciclorutas
En relación con el transporte público, se tendrán las rutas de TransMilenio por la Carrera 7ª y
las rutas del SITP por la Carrera 13; adicionalmente, la cicloruta existente por la Carrera 13, se
integrará al proyecto, mediante la señalización de una franja exclusiva para este medio de
transporte, localizada sobre la ampliación del andén del costado sur de la Calle 38 y de la Av.
Calle 39 (proyecto en desarrollo por parte de la Empresa de Acueducto de Bogotá) con
conexión por la Carrera 8ª a nivel de peatón, lo cual facilitará el acceso a todas las áreas útiles
planteadas.
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Plano 4: T ranspor te públ ico y c ic lorutas
Fuente: Elaboración Propia
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3.2. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS
A continuación se presentan las gestiones adelantadas ante las empresas prestadoras de
servicios públicos en la ciudad de Bogotá.
T abla 2: Consul ta a ent idades
ENT IDAD FECHA
SOLICIT UD RESPUEST A
FECHA RESPUEST A
Empresa de Acueduc to y Alcantar i l lado
23/mar/2018
Ver Resoluc ión 0755/14 y d i r ig i rse a la Di recc ión de Apoyo Técnico – Ing. Lu is Eduardo Suárez [email protected]
20/abr /2018
Codensa 23/mar/2018
El Operador de Red respondió af i rmat ivamente a la so l ic i tud con una car ta N° 00175978 en la
cual aprueba e l desarro l lo propues to e in forma sobre los t rámi tes que se deberán sur t i r una
vez e l p lan tome forma legal con las L icenc ias respec t ivas.
01/ago/2018
Gas Natura l 23/mar/2018
Ac to Admin ist ra t ivo Nº 183185002
Ins t rucc iones para so l ic i tar la d isponib i l idad de serv ic io www.gasnatura l fenosa .com.co
13/abr /2018
ETB 23/mar/2018
La pres tac ión del serv ic io puede hacerse desde la cent ra l Teusaqui l lo . Es necesar io prever un espac io de 3x4 mts por cada 1.590 serv ic ios y/o de 3x2 por cada 90 0 serv ic ios fu turos , para la co locac ión de equipos de conexión con la cent ra l mat r iz. Será una ces ión gratu i ta de suelo út i l (no públ ico) y/o en comodato, que no represente cos tos para la ETB.
4/abr /2018
Fuente: E laborac ión propia
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3.2.1. Acueducto
Plano 5: Diseño conceptual redes de acueduc to
Fuente: Elaborac ión propia
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3.2.2. Alcantarillado sanitario
El sistema de alcantarillado sanitario está compuesto por una serie de tramos de tuberías y
pozos. Estos van por las vías del proyecto, así que es necesario generar la reubicación de las
redes que se encuentren en la tapa del deprimido. El criterio principal trazado para el sistema
de alcantarillado sanitario, consiste en que por lo menos un frente de cada uno de los lotes en
que se ha dividido el proyecto, según el urbanismo, sea cubierto por un tramo de alcantarillado.
Así mismo, para la conceptualización se plantea un sistema de colectores ubicados en los
costados de la vía los cuales estas confirmados por pozos y tuberías conectadas a la red
existente de la periferia del proyecto. Se estima que los diámetros utilizados oscilarán entre 8” y
10”.
Por otra parte, se dimensionó el sistema secundario teniendo en cuenta los lineamientos dados
en la norma NS-085 de la EAB, considerando las áreas de drenaje de las manzanas y las
densidades de población establecidas en el diseño de urbanismo.
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Plano 6: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado sani tar io
Fuente: E laborac ión propia
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3.2.3. Alcantarillado pluvial
El sistema de alcantarillado pluvial consta de tramos de tubería, pozos, sumideros y cañuelas,
que realizan la recolección y conducción del agua lluvia al sistema de alcantarillado sanitario.
En primer lugar, se propone la recolección de aguas lluvias por medio de cañuelas y
sumideros, los cuales recolectarán y conducirán el agua hacia sistema de alcantarillado pluvial
ubicado en el deprimido.
Igualmente, el sistema de alcantarillado pluvial del deprimido tendrá una conexión con la tapa
del mismo por medio de tuberías y pozos. Estas conexiones se realizarán al sistema de
alcantarillado pluvial existente. En este diseño se contempló el uso de tubería en PVC con un
coeficiente de Manning de n=0,010. La velocidad mínima en el sistema será la que permite
tener un esfuerzo cortante mejor o igual a 0,30 kg/m2. Por lo cual, la velocidad máxima real
para el alcantarillado pluvial será 6,0 m/s.
Plano 7: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado p luv ia l Nive l 0
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Fuente: E laborac ión propia
Plano 8: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado p luv ia l Nive l -6
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3.2.3.1. Redes eléctricas y de comunicaciones
Existe un requisito de ejecutar nueve tubos de 6” para redes eléctricas y un tubo de 3” para
redes de alumbrado público, en caminos troncales.
Como el deprimido marcará el acceso por sótanos a los nuevos edificios se planea una red
troncal por el nivel bajo del deprimido para acceder por los sótanos con las nuevas redes de
energía y comunicaciones distintas a ETB. Es probable que se deban reforzar las redes sobre
la Carrera 13, aunque todo dependerá en su momento del alcance de la obra dentro del Plan
Parcial.
Con respecto a la iluminación, la última directriz del Operador de red es volver al poste de
concreto de 10 metros y a luminarias de 70 o 100 vatios tipo LED, por eficiencia, y bajo
consumo. Así mismo, dentro del deprimido se propone un aplique de 70 vatios dispuesto a 3
metros de altura con la misma connotación de iluminar un túnel. Los niveles y tipos de
luminarias serán sujeto de estudios para aprobación de la UAESP (Unidad Administrativa de
Servicios Públicos) proceso previo a aprobación ante el Operador de Red.
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Plano 9: Diseño conceptual redes e léc t r icas Nive l -6
Fuente: E laborac ión propia
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Plano 10: Diseño conceptual red de comunicac iones Nive l -6
Fuente: E laborac ión propia
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3.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO
La propuesta del espacio público está orientada a mejorar la calidad ambiental del sector,
incrementar significativamente el área y la calidad del espacio libre peatonal, tanto privado
como público, y a incentivar la permanencia de los residentes en el área.
Plano 11: Propues ta urbana
Fuente: E laborac ión propia
La propuesta de adecuación y generación de espacio público incluye diversos temas:
1. Se regularizan e intervienen la totalidad de los andenes que hacen parte de los perfiles de
las nuevas vías ampliadas.
2. Se plantea un canje entre las dos “bahías vehiculares” ubicadas al costado oriental y
occidental del predio del Edificio Colgas, por un nuevo parque ubicado en el extremo norte
del predio del Edificio Teusacá. Estas dos áreas que se vuelven útiles quedan afectas a uso
público a nivel de peatón.
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3. Así mismo, en caso de no encontrar sustentación jurídica sobre el cambio de los linderos y
área del predio del Ministerio de Ambiente, se plantea el canje de la bahía del urbanismo
original ubicada sobre la Calle 38, por la ampliación y regularización del parque ubicado al
costado sur de este mismo predio.
4. Por otra parte, se incluye la obligación de generar unas áreas mínimas privadas afectas a
uso público que, junto con los espacios públicos anteriormente mencionados, conforman
tanto la plaza como parte de los nuevos parques y zonas verdes.
5. Finalmente, la sumatoria de todos estos nuevos espacios y las nuevas edificaciones darán
al sector una nueva imagen contemporánea y sostenible.
Plano 12: Redef in ic ión espac io públ ico
Fuente: E laborac ión propia
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Imagen 7:Render propues ta p laza cent ral
Fuente: E laborac ión propia
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4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA Y ESPACIAL
4.1. USOS
En el área del Plan Parcial, tal como se analizó en el diagnóstico, se encuentran cuatro (4)
edificios, construidos entre los 50´s y 70´s para la Empresa Colombiana de Petróleos, Colgas,
la Pan American Life Insurence Co. y la Embajada de los Estados Unidos. Así mismo, está el
Edificio Lutaima, edificio de uso mixto. En la UPZ Nº 91 se asignó al predio del Edificio de
Ecopetrol la condición de permanencia como uso dotacional; por otra parte, la cartografía de
Catastro señala tanto al Ministerio de Ambiente como al Edificio Teusacá, también con uso
dotacional, mientras que el predio del Edificio Colgas se clasifica en servicios empresariales.
Hecho el análisis de antecedentes, se encontró que el Edificio de Ecopetrol, declarado Bien de
Interés Cultural de carácter nacional, obtuvo licencia de construcción en el año 1957. Dicha
empresa actualmente se clasifica como una empresa industrial y comercial del Estado, con
participación privada y estatal, lo cual, a nuestro modo de ver, no implica que se le asigne la
clasificación como uso dotacional, pues no presta “servicios necesarios para la vida urbana y/o
para garantizar el recreo y esparcimiento de la población”.
Lo mismo ocurre con el Edificio Teusacá, cuya licencia de construcción original data de 1966,
otorgada a Pan American Life Insurance, inmueble transferido en el año 1981 a la sociedad
International Petroleum Limited, en el año 1982 a la Esso Colombiana S.A., que en 1988
cambia de nombre por Esso Colombiana Limited, para finalmente, en el año 1993, transferirlo a
la Empresa Colombiana de Petróleos – Ecopetrol.
Dado lo anterior, en la propuesta de usos para la reglamentación del Plan Parcial, se propone
establecer como uso principal para la Unidad de Gestión Nº 1, los Servicios Empresariales, y
para la Unidad de Gestión Nº 2, el uso de Servicios Urbanos Básicos.
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En la Unidad de Gestión Nº 1, se utilizará la clasificación de usos permitidos en la UPZ del
Sagrado Corazón para el Sector Normativo 2, y en la Unidad de Gestión Nº 2, la clasificación
de usos definida en el Decreto 120 de 2018 para esta misma UPZ.
En el caso de la U.G. Nº 1, los usos dotacionales previstos en la zona por el Decreto 120 de
2018 también podrán implantarse, y en la U.G. Nº 2, los usos previstos en la UPZ, tanto
principales como complementarios, podrán proponerse, sin que estos superen un 30% del área
útil de la Unidad.
Plano 13: Usos del suelo
Fuente: Elaborac ión propia
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Lo anterior, por supuesto, requerirá la corrección de la imprecisión cartográfica de la UPZ Nº 91
del Sagrado Corazón y de la clasificación asignada en Catastro.
Por otra parte, es importante señalar que aunque en el Estudio de Mercado se identificó una
sobreoferta del uso de oficinas, también se encontró que están saliendo al mercado grandes
proyectos destinados al uso residencial orientado especialmente a estudiantes. Es por esta
razón, que independientemente de esta situación, se prevé una amplia mezcla de usos para
que en el momento en el que se concrete el inicio de los proyectos inmobiliarios producto del
Plan Parcial, sea posible albergarlos.
Adicionalmente, uno de los factores de dinamización socio-económica y de actividad en el
espacio público son los usos comerciales y de servicios ubicados en los primeros pisos de las
edificaciones. La propuesta de generación de una gran plaza y de circuitos peatonales en todos
los sentidos, está acompañada de la posibilidad de desarrollar este tipo de usos.
Si bien existe una oferta en el área de influencia del PPRU-CEE, la mayor cantidad de
personas que requerirán bienes y servicios hace necesaria la incorporación de áreas de
comercio y servicios de escala zonal. Se pretende con ello mitigar el impacto sobre áreas
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residenciales y de conservación vecinas al Plan, absorbiendo dentro de su límite de actuación
la mayor demanda que sea posible, y al mismo tiempo, activando los espacios públicos
planteados.
4.2. EDIFICABILIDAD
La edificabilidad propuesta busca que las edificaciones que se desarrollen en el área, a pesar
de las grandes alturas que puedan alcanzar, sea permeable y no obstruya de manera
significativa la visión de los cerros orientales.
Se propone una plataforma con una altura máxima de 4 pisos y una ocupación máxima del
60% del área útil de cada una de las Unidades de Gestión. En los primeros dos pisos de estas
plataformas se propone la localización de áreas de comercio y servicios para atender a los
nuevos usuarios de las edificaciones y en los siguientes dos pisos, las áreas comunes y de
bienestar y otros servicios de las empresas que allí se ubiquen. A continuación se presenta una
propuesta para que dichas plataformas sean permeables y garanticen al interior de las mismas
la iluminación natural.
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Imagen 8: Plano ind icat ivo de permeabi l idad en las p la taformas
Fuente: E laborac ión propia
Sobre estas plataformas se ubicarían las torres, cuya ocupación máxima, calculada sobre el
área útil de cada unidad de gestión, será del 30%. El índice máximo de construcción calculado
igualmente sobre el área útil resultante en cada predio será de 8,00 y la altura máxima de 36
pisos sobre los 4 de la plataforma. En caso de no plantearse una plataforma continua e iniciar
las torres desde el Nivel 0:00, las torres podrán alcanzar una altura máxima de 40 pisos.
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Imagen 9 : Plano tor res propues tas
Fuente: E laborac ión propia
T abla 3: Edi f icabi l idad
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Fuente: Elaborac ión propia Imagen 10: Ais lamientos
Fuente: Elaboración propia
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4.3. MITIGACIÓN DE IMPACTOS URBANÍSTICOS
Las áreas de espacio público y las áreas privadas afectas a uso público, además de cumplir
con el objetivo de mejorar la calidad urbana y paisajística de la zona, tienen la función de
albergar a la población residente en caso de emergencia. A continuación se enumeran estas
áreas sumadas llegan a 9.880 m², distribuidos así:
T abla 4: Espac io públ ico a n ive l de peatón
ESPACIO PÚBLICO A NIVEL DE PEATON Área (m²)
VIAS LOCALES PEATONALES N 0.00 157
Peatonal Calle 37 157
ESPACIO PÚBLICO PEATONAL PROPUESTA 2.597
Bahia de uso peatonal Ecopetrol Cra 13. 62
Espacio Público de uso peatonal sobre deprimido Cra 8ª y Calle 37 2.535
ZONAS VERDES 2.996
Zona verde pública 01_Lutaima 689
Zona verde pública 02_Min Ambiente 1.367
Zona verde pública 03_Teusacá 940
TOTAL ESPACIO PUBLICO 5.750
AREAS PRIVADAS AFECTAS A USO PÚBLICO Area (m²)
Manzana E (Ecopetrol Colgas) 2.070
Lote 01 (BIC Ecopetrol) 1.245
Lote 02 (Colgas) 825
Manzana D Lote 03 (Min. Ambiente) 1.695
Manzana B (Teusacá - Lutaima) 365
Lote 04 (Teusacá) 365
Lote 05 (Lutaima) 0
TOTAL 4.130
Fuente: E laborac ión propia
A partir de un ejercicio de modelación urbanística adelantado bajo la normativa propuesta, se
estimó el área que podría destinarse al uso residencial para el cálculo de la población residente
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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y se obtuvo, sobre el potencial de área vendible restante, el cálculo de la población flotante. El
resultado de este ejercicio es el siguiente:
T abla 5: Poblac ión es t imada
Inmueble Áreas
útiles
Área
construida
total
Área
construida sin
sótanos
Área
vendible
estimada
POBLACIÓN ESTIMADA
Población
flotante
Población
residente
Ecopetrol y Colgas 8.428 114.010 101.136 67.424 5.057 -
Teusacá 2.639 42.224 31.668 21.112 843 343
Ministerio de Ambiente 5.411 86.576 64.932 43.288 2.370 420
Totales
242.810 197.736 131.824 8.270 763
Fuente: E laborac ión propia
Teniendo en cuenta lo anterior se aplicó el indicador de 0.9 m² por habitante, con el siguiente
resultado.
8.270 + 763 = 9.033 personas * 0.9 = 8.130 m²
Hecho este ejercicio, se garantiza que las áreas públicas son suficientes para alojar a toda la
población, tanto residente como flotante, sin incluir en este cálculo las vías.
4.3.1. ESTACIONAMIENTOS
Otro aspecto vinculado al tema de la mitigación de impactos urbanísticos tiene que ver con la
exigencia de estacionamientos para cada uno de los usos. Una vez hecho el análisis de la
exigencia normativa y el estudio de demanda de vehículos, se concluyó que la exigencia
normativa desborda la capacidad de los predios y no tiene coherencia con la propuesta de
disminución del uso del vehículo. Por esta razón normativamente se utilizará el resultado del
Estudio de Demanda.
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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T abla 6: Requer im iento de estac ionamientos según es tudio de t ráns ito
MANZANA
PR
IVA
DO
S
VIS
ITA
NT
ES
TA
XIS
CA
MIO
NE
S
MO
TO
S
BIC
ICL
ET
AS
DIS
CA
PA
CIT
AD
OS
ECOPETROL
OFICINAS 208 519 4 15 242 364 24
COMERCIO 34 34 10 1 23 34 2
TOTAL 242 553 14 16 265 398 26
TEUSACA
RESIDENCIAL 71 71 4 3 47 71 5
OFICINAS 97 242 10 7 113 170 11
COMERCIO 23 23 3 1 15 23 2
TOTAL 191 336 19 11 175 264 18
MINESTERIO DE AMBIENTE
RESIDENCIAL 158 158 4 6 105 158 11
OFICINAS 91 226 10 6 106 159 11
COMERCIO 37 37 5 1 25 37 2
TOTAL 286 421 19 13 236 354 24
TOTAL 719 1.310 52 40 676 1.016 68 Fuente: E laborac ión propia
5. ESTRATEGIA DE SANEAMIENTO
Como se explicó en el cuadro anterior, la configuración predial que comprende el área de
delimitación del Plan Parcial de Renovación Urbana Centro Empresarial Ecopetrol, corresponde
a suelos tanto privados como públicos. La titularidad de cada uno de los cinco predios privados
es el resultado de compras y englobes por parte de entidades públicas y privadas que
desarrollaron en sus predios sus sedes corporativas y proyectos de propiedad horizontal.
En el Anexo 1 del Documento de Diagnóstico se encuentra la lista de propietarios de cada uno
de los inmuebles que hacen parte de este plan parcial. Dos (2) de estos inmuebles pertenecen
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en su totalidad a Ecopetrol: el edificio Teusacá y el edificio Sede Principal de Ecopetrol; en el
edificio Colgas, Ecopetrol es propietario de la mayor parte (95%) del edificio, el resto pertenece
a cinco particulares:
T abla 7: Propietar ios d iferentes a Ecopet ro l ub icados en e l Edif ic io Colgas
Nº DIRECCIÓN M. I . PROPIET ARIO
1 CL 37 8 43 IN 1 (LOCAL)
50C-220408 CLAUDIA M VALENCIA MARITZA SERRATO Y OTROS
2 KR 8 36 71 IN 8 (LOCAL)
50C-220407 PATRIMONIO AUTONOMO PARAPAT- TELEFONICA
3 KR 13 36 60 (LOCAL) 50C-275056 LA T ITULIZADORA COLOMBIA S.A. HITOS
4 CL 37 8 27 (LOCAL) 50C-220412 BANCO GNB SUDAMERIS S.A
5 CL 37 8 37 (LOCAL) 50C-220413 TURISMO INTERNACIONAL COL VEN TOUR LTDA
Fuente: E laborac ión propia
El cuarto inmueble tiene como único propietario al Ministerio del Medio Ambiente, entidad que
hace parte del Gobierno Nacional.
El quinto y último predio corresponde al del Edificio Lutaima, propiedad horizontal que cuenta
con 83 inmuebles, distribuidos entre apartamentos, oficinas y locales comerciales, tal como se
describe a continuación.
T abla 8: Locales comerc ia les
LOCALES COMERCIALES
Nº DIRECCIÓN FOLIO DE
MATRICULA
1 AK 7 37 21 LC 1 50C-0322583
2 KR 8 37 08 LC 2 50C-0061137
3 AK 7 37 25 LC 4 50C-0153021
4 KR 8 37 14 LC 3 50C-0106711
Fuente: E laborac ión propia
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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T abla 9: Of ic inas OFICINAS
Nº DIRECCIÓN FOLIO DE
MATRICULA
1 AK 7 37 25 OF 305 50C-203692
2 AK 7 37 21 OF 302 50C-134356
3 AK 7 37 25 OF 302 50C-466714
4 AK 7 37 25 OF 303 50C-089763
5 AK 7 37 25 OF 802 50C-0094077
6 AK 7 37 25 OF 301 50C-0498999
7 AK 7 37 25 OF 402 50C-0318717
8 AK 7 37 25 OF 1201 50C-0115888
9 AK 7 37 25 OF 604 50C-0148543
10 AK 7 37 25 OF 605 50C-0271805
11 AK 7 37 25 OF 502 50C-0121752
12 AK 7 37 25 OF 801 50 C-0094076
13 AK 7 37 25 OF 401 50C-0318716
14 AK 7 37 25 OF 704 50C-0256016
15 AK 7 37 25 OF 705 50C-0634442
16 AK 7 37 25 OF 901 50C-0801446
17 AK 7 37 25 OF 201 50C-0322582
18 AK 7 37 25 OF 501 50C-0396457
19 AK 7 37 2 5 OF 601 50C-0042721
20 AK 7 37 25 OF 602 50C-0040057
21 AK 7 37 25 OF 603 50C-0040058
22 AK7 37 25 OF 1001 50C-0164910
23 AK7 37 25 OF 1101 50C-0164911
24 AK 7 37 25 OF 701 50C-0254184
25 AK 7 37 2 5 OF 702 50C-0250016
26 AK 7 37 25 OF 703 50C-0250018
27 AK 7 3 7 25 OF 1301 50C-0054064
Fuente: E laborac ión propia
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T abla 10 : Apartamentos APARTAMENTOS
Nº DIRECCIÓN FOLIO DE
MATRICULA
1 KR 8 37 10 AP 703 50C-524707
2 KR 8 37 10 AP 1101 50C-008607
3 KR 8 37 10 AP 603 337923671
4 KR 8 37 10 AP 302 50C-0097072
5 KR 8 37 10 AP 402 50C-0402442
6 KR 8 37 10 AP 902 50C-0022640
7 KR 8 37 10 AP 803 50C-0038059
8 KR 8 37 10 AP 401 50C-0083804
9 KR 8 37 10 AP 1303 50C-0008869
10 KR 8 37 10 AP 1202 50C-0031941
11 KR 8 37 10 AP 702 50C-0298514
12 KR 8 37 10 AP 1004 50C-0692840
13 KR 8 37 10 AP1102 50C-0420088
14 KR 8 37 10 AP 1401 50C-0031160
15 KR 8 37 10 AP 1501 50 C-0822886
16 KR 8 37 10 AP 1302 50C-0008919
17 KR 8 37 10 AP 903 50C-0012888
18 KR 8 37 10 AP 303 50C-0008865
19 KR 8 37 10 AP 801 50C-0010266
20 KR 8 37 10 AP 1801 50C-0035668
21 KR 8 37 10 AP 802 50C-0222647
22 KR 8 37 10 AP 501 50C-0311804
23 KR 8 37 10 AP 704 50C-0110554
24 KR 8 37 10 AP 403 50C-0004602
25 KR 8 37 10 AP 901 50C-0494716
26 KR 8 37 10 AP 304 50C-0110556
27 KR 8 37 10 AP 602 50C-0636388
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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28 KR 8 37 10 AP 1301 50C-0521678
29 KR 8 37 10 AP 404 50C-0516080
30 KR 8 37 10 AP 1304 50C-0012921
31 KR 8 37 10 AP 701 50C-0203061
32 KR 8 37 10 AP 604 50C-0010926
33 KR 8 37 10 AP 601 50C-0004695
34 KR 8 37 10AP 504 50C-1042132
35 KR 8 37 10 AP 502 50C-0855848
36 KR 8 37 10 AP 1001 50C-1391534
37 KR 8 37 10 AP 1002 50C-1344525
38 KR 8 37 10 AP 1502 50C-0084993
39 KR 8 37 10 AP 1203 50C-0031988
40 KR 8 37 10 AP 904 50C-0033711
41 KR 8 37 10 AP 1103 50C-0001996
42 KR 8 37 10 AP 1201 50C-0038453
43 KR 8 37 10 AP 804 208113877
44 KR 8 37 10 AP 1003 50C-0361628
45 KR 837 10 AP 503 50C-0671947
46 KR 8 37 10 AP 1001 50C-0041333
47 KR 8 37 10 AP 301 50C-0472985
48 KR 8 37 10 AP 1104 50C-0059880
49 KR 8 37 10 AP 1402 50C-1513463
50 KR 837 10 AP 1701 50C-0042700
51 KR 8 37 10 AP 1002 50C-0028535
52 KR 8 37 10 AP 1204 50C-0308914
Fuente: E laborac ión propia
Dada la vigencia que tiene este edificio, actualmente prácticamente ocupado en su totalidad, se
decidió incorporarlo como un Área de Manejo Diferenciado, de conformidad con el numeral 7
del artículo 28 del Decreto 080 que define estas áreas como relevantes de conservar y
mantener con independencia de su valor patrimonial.
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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Los predios, en cuanto se refiere a su configuración geométrica, tal como se evidenció en la
delimitación del plan parcial, son resultado de compras y englobes de terrenos resultantes de la
urbanización del antiguo Colegio del Sagrado Corazón.
Hay algunas diferencias entre el área resultante de los englobes hechos a partir de las áreas
del plano de la urbanización, las certificaciones catastrales y, en el caso particular del predio
del Edificio Sede de Ecopetrol, el plano topográfico incorporado. En este último caso, al parecer
en el año 1996 se incorporó oficialmente a la cartografía distrital el Plano Nº SF. 1/1-09 para el
predio de Ecopetrol con un área de 3.520,52 m², mientras que en la Certificación Catastral
actual aparece con un área de 3.408,70 m².
Además de este, llama la atención la diferencia en el área del predio del Ministerio de Ambiente
que, según la Certificación Catastral, tiene 6.691,00 m² y, de acuerdo con el plano urbanístico,
debería tener un área de 6.080,17 m²; la diferencia podría corresponder al área de la bahía
ubicada sobre la calle 38 que actualmente hace parte del área privada, pero esto tendrá que
precisarse en durante el proceso de saneamiento y validación de las áreas de los títulos de
propiedad, pues gráficamente esta bahía tiene un área aproximada de 300 m².
En cuanto a las construcciones existentes, que datan de mediados de los años 50´s, es
importante mencionar que todos los edificios cuentan con licencias de construcción. A
continuación, se relaciona la información referente a permisos, licencias y certificaciones
catastrales:
T abla 11: Licenc ias de cons t rucc ión
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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Edificio Nº Licencia de
Construcción Fecha Titular
Descripción del
proyecto Observaciones
Edificio
Principal
Ecopetrol
Plano 220/4 23/07/1955 Congregación del
Sagrado Corazón
Urbanización
Sagrado Corazón
L.C. Nº 608 18/12/1957 Empresa Colombiana
de Petróleos
Edificio de 13 pisos y
sótano
Previo al inicio de obras la
urbanización debe
resolver el problema de la
red de agua.
Plano SF. 1/1-09 02/04/1996 Empresa Colombiana
de Petróleo Plano Topográfico
L.C. Nº 05-1-049 07/12/2005 Ecopetrol S.A. Reforzamiento
estructural
Certificación
Catastral 13/09/2018 Ecopetrol S.A.
Oficinas - Dotacional
público
Edificio
Colgas
Dpto. Admtivo de
Planificación 27/11/1963
Llorente & Ponce de
León
Propuesta proyecto
conjunto en 12 lotes
de la Manzana E
Índice de construcción:
3,55 Área máxima de
construcción.
L.C. Nº 1662 18/05/1964 Diego Llorente Edificio de 13 pisos,
pent-house y sótano Lotes # 18 a 20 y 1a 9
Edificio
Teusacá
L.C. Nº 2190 21/07/1966 Pan American Life
Insurance Co.
Edificio de 10 pisos y
sótano Oficinas
L.C. Nº 7169 22/12/1969 Pan American Life
Insurance Co.
Modificación piso 1 y
terraza y adición sala
de máquinas y
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cafetería
Certificación
Catastral 13/09/2018
Empresa Colombiana
de Petróleos
Oficinas - Dotacional
público
Fuente: E laborac ión propia
A continuación, se describen las acciones de saneamiento propuestas según el resultado del
resultado del “Estudio de Títulos Preliminar” elaborado para los predios incluidos en el área del
plan parcial.
Acciones de saneamiento propuestas frente a condiciones físicas urbanísticas
a. Frente a inconsistencias cartográficas:
- En la cartografía oficial, el predio del Edificio Teusacá se traslapa mínimamente con el
corredor ecológico de ronda del río Arzobispo. Este traslapo muy probablemente obedezca a
problemas de precisión cartográfica del área de ronda, ya que ésta aún no cuenta con un
proceso de alinderamiento formal.
Acciones: Se solicitó, mediante Radicado SDA 2018ER172143 a la Secretaría Distrital del
Ambiente un certificado de estado de conservación ambiental, con el objeto de aclarar esta
situación. Mediante Rad. 2018EE268926 la Secretaría Distrital de Ambiente informó que una
vez consultada la información en la base de datos oficial encontró que el predio identificado con
el CHIP AAA0087DSHY se encuentra fuera del área destinada al beneficio CECA. Esto es que
no está ubicado dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital. (Ver documento
adjunto)
b. Frente a modificaciones físicas que no corresponden a los antecedentes jurídicos y
urbanísticos:
- Mediante el cotejo de diferentes antecedentes, incluidos los señalados anteriormente, se
presentan las siguientes situaciones:
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- En el Plano 220/4 de la Urbanización “Sagrado Corazón”, se definen las áreas de cesión
originales. Una de estas áreas es la bahía de estacionamiento que hace parte de la calle 38,
con frente al costado norte de la manzana D (actual sede del Ministerio de Ambiente) e
identificada como Zona Nº 3, la cual no existe en la actualidad. Se presume que fue objeto de
una permuta por dos nuevas “zonas verdes” que complementan la zona verde denominada
Zona N° 9 del mismo Plano 220/4, ubicada al costado sur de la misma Manzana D. (-)
- De acuerdo con la Certificación de Bienes del Patrimonio Inmobiliario Distrital – Sector
Central, la Calle 38 entre carreras 8ª y 13, hizo parte de la Escritura de Donación Nº 1849 de
1970 y le corresponde el Código RUPI 485-3. Según el plano de la urbanización esta área es
de 1.557,50 m²; sin embargo, en el certificado tiene un área de 1.253,85 m². La diferencia de
303,65 m² probablemente corresponde al área de la bahía.
- Sobre la zona verde ubicada al costado sur de esta misma manzana hay también diferencias.
El área en el Plano 220/4 es de 992,96 m² y en la Certificación expedida por el DADEP, con
Código RUPI es el 485-9, el área es de 1.301,34 m². En este caso la diferencia es de 308.38
m², bastante cercana al área de la bahía “tomada”.
- El área de la Av. Carrera 7ª señalada en el Plano 220/4 y la señalada en la Certificación del
DADEP, con Código RUPI 485-1, son idénticas: 1.694 m².
- La Carrera 8ª entre Calle 36 y Av. Calle 39, tiene también la misma área de 4.762,29 m² tanto
en la Certificación del DADEP como en el Plano de la Urbanización.
- La Calle 37 (peatonal) entre Carreras 7ª y 8ª tiene un área de 189 m² tanto en el Plano de la
Urbanización como en la Certificación del DADEP.
- La Calle 37 (vehicular) entre las Carreras 8ª y 13, tienen un área de 1.104,90 m² tanto en el
Plano 220/4 como en la Certificación del DADEP.
- La bahía vehicular ubicada sobre la Carrera 13 entre las Calles 36 y 37, tiene un área 610 m²
en ambos documentos, aunque en la actualidad ha cambiado de uso, pues ya no tiene acceso
para vehículos y al frente de la misma cruza la ciclovía ubicada en el andén del costado oriental
de la Carrera 13.
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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- Por último, la zona verde de la Manzana B, ubicada al sur del Edificio Lutaima, tiene tanto en
el Plano de la Urbanización, como en la Certificación del DADEP, un área de 729 m².
Acciones:
Tal como se presenta más adelante, en la formulación del PPRU-CEE se modifica, amplia y
regulariza tanto la Carrera 8ª como las Calles 37 y 38, al igual que la zona verde ubicada al
costado sur del actual Ministerio de Ambiente.
Previo a la fase de ejecución del plan parcial y en la medida en que varias de las zonas
públicas definidas en la urbanización original serán objeto de redefinición espacial, se ha
contemplado para su saneamiento que en la formulación del PPRU–CEE estas zonas sirvan de
base para establecer la cantidad de metros cuadrados de espacio público que se incrementa.
Es así, como dentro de la actuación urbanística, previo al inicio de ejecución de obras, se
realice la transferencia y entrega de las mismas, con el correspondiente ajuste cartográfico, de
tal manera que se le permita al Distrito Capital complementar y adquirir el pleno dominio de
aquellas nuevas áreas que se cederán.
Por otra parte, como se explicará más adelante, se ha previsto hacer un canje del área pública
ubicada frente a la Carrera 13, entre calles 36 y 37, con el objeto de utilizar esta área en el
sótano del nuevo edificio que se desarrolle en los predios de Ecopetrol, a cambio de la cesión
de un área equivalente, en la esquina norte del predio del Edificio Teusacá, lugar que recibirá
un importante flujo peatonal, generado por la nueva Estación de la Troncal de TransMilenio
sobre la Avenida Carrera 7ª.
Acciones de saneamiento propuestas frente a limitaciones jurídicas de los predios
a. Limitaciones al dominio encontradas en el estudio de títulos:
Analizados los títulos de tradición del Edificio Principal de Ecopetrol, se encontró que la
tradición se encuentra correcta; sin embargo, es necesario corregir un error encontrado
respecto de la cita de la escritura por la cual Ecopetrol adquirió el derecho de dominio de cuatro
de los predios originales de la Manzana “E” de la Urbanización Sagrado Corazón.
C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)
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En los títulos de tradición del Edificio Teusacá, se encontraron algunos errores en los que
incurrió la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, al trasladar las anotaciones
del anterior sistema registral. Errores que deben ser subsanados para no afectar los
antecedentes y la realidad jurídico – material del inmueble, lo cual se proyectaría a los
inmuebles que surjan del nuevo desarrollo urbanístico y constructivo que se proyecta sobre
este y los otros predios.
Por su parte, la tradición del Edificio Colgas se encuentra correcta en relación con la secuencia
de las adquisiciones de quienes han sido titulares del dominio de los inmuebles estudiados; no
obstante, es necesario subsanar algunas inconsistencias encontradas, relacionadas con los
folios asignados a algunas de las unidades que se derivaron de algunos de los denominados
“folio matriz”, entre otras. Por consiguiente, no se ha emitido un concepto favorable sobre este
inmueble.
En ninguno de los inmuebles analizados a la fecha del estudio, aparece registro de
gravámenes o limitaciones al dominio que coloquen los inmuebles fuera del comercio. Quedó
pendiente el estudio de los locales del Edificio Colgas, pertenecientes a propietarios diferentes
a Ecopetrol.
Acciones: Ecopetrol S.A. efectuará las correcciones y aclaraciones requeridas según el Estudio
de Títulos Preliminar elaborado, para posteriormente, en el caso de Colgas, proceder al
englobe con el predio de la bahía frente a la Carrera 13 y al desenglobe de las áreas
correspondientes a la ampliación de la Calle 37 y a la Carrera 8ª. Así mismo se adelantarán las
correcciones requeridas para los predios correspondientes al Edificio Principal y al Edificio
Teusacá.
b. Propiedades horizontales existentes:
La única propiedad horizontal existente, excluyendo aquella ubicada en la AMD (Edificio
Lutaima), es el edificio Colgas. Del examen de los antecedentes de este edificio se presentan
las limitaciones descritas en el punto anterior.
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Acciones: Ecopetrol S.A. efectuará el saneamiento predial y negociará con los propietarios su
participación en el plan parcial, con el fin de unificar la propiedad, puede ser a través de un
fideicomiso.
6. PLUSVALÍA
El tributo de la participación de la plusvalía se instituye en el régimen colombiano por la
autorización del inciso final del artículo 82 de la Constitución Política en donde se fijó la
siguiente Cláusula:
“Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y
regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.”
El legislador desarrolló este precepto y mediante la Ley 338 de 1997, en su capítulo IX,
establecido, entre otros aspectos, su concepto, los elementos de esta obligación tributaria,
tales como los sujetos, hecho generador, base, y cuantía, así como la exigibilidad, etc.
Al respecto se señaló:
“Artículo 73: Noción. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 de la Constitución
Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo
urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las
entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta
participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo
urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística
del territorio municipal o distrital.
Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las
normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios”.
Es así que Bogotá a través del Acuerdo Distrital 118 de 2003 determinó los elementos de
ltributo y el procedimiento para su exigibilidad y cobro de la participaición en pluvalía, este
acuerdo fue modificado por el Acuerdo 352 de 2008 y el Acuerdo 682 de 2017.
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Entretanto el Acuerdo 682 de 2017 en su artículo 1 estableció:
“Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía las
decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas, y que autorizan
específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien a incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se
estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo
desarrollen, en los siguientes casos:
1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el
índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez, para áreas clasificadas con
los tratamientos de desarrollo y renovación urbana”.
Entretanto que los predios que sean susceptibles de cambio del uso del suelo, incremento del
índice de ocupación o el de construcción, son objeto de la participación en plusvalía. Lo
anterior, dado que la participación en plusvalía es la comparación de los predios con la norma
actual y la norma que con la que quedaría una vez aprobado el PPRU.
En cuanto a la plusvalía, es importante considerar que en suelo urbano se presentan dos
hechos generadores de cobro por participación en plusvalía:
1. Mayor edificabilidad normativa.
2. Asignación de un uso más rentable.
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En el caso de la mayor edificabilidad, lo que ha quedado plasmado en los decretos de algunos
planes parciales y otras normas de renovación urbana, es que se determina una edificabilidad
base, que es la misma que tienen hoy en día asignada los predios por la UPZ (I.C. 5.5), y una
edificabilidad máxima (I.C. 8.0) y la diferencia entre uno y otro índice se obtiene a cambio de la
asunción de cargas urbanísticas.
En este caso concreto, las cargas corresponden a la construcción del deprimido (incluidas las
redes de servicios públicos), la cesión de nuevos espacios públicos y la adecuación de todos
los espacios públicos del área de intervención. Por esta razón, se considera que no hay lugar al
cobro de la plusvalía.
7. GESTIÓN DE SUELO
En esta sección se describe la propuesta para la gestión del suelo y cargas previsto para el
desarrollo del Plan Parcial de Renovación Urbana de Ecopetrol, PPRU; para la definición de
esta propuesta se ha tomado en cuenta las características urbanas contenidas en el plan, la
estructura predial, la naturaleza de los propietarios, factores que moldean la propuesta de
gestión a proponer.
En el planteamiento urbano previsto, las nuevas áreas útiles y públicas si bien es cierto se
modifican y adaptan a la propuesta urbana, no resultan en modificaciones significativas de la
estructura predial existente, por tanto, si bien es cierto si demanda de la colaboración y
compromiso entre los propietarios no requiere de la integración predial entre ellos.
No obstante, se plantea el uso de un mecanismo fiduciario que tendría por objeto: la recepción
de suelos de carga local que se adicionarán al área pública existente; así mismo, mediante
encargo de los propietarios de las Unidades de Gestión, UGs , y Área de Manejo Diferenciado,
AMD, se establecerá el aporte de recursos, y se dará instrucciones para proceder, mediante la
contratación de una firma gestora, a la obtención de permisos para la intervención del suelo
público, contratación de la construcción, entrega de obras, para dar así cumplimiento a las
obligaciones previstas en el Plan Parcial.
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7.1. Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado
En esta sección se retoma, de manera sucinta, la definición de las Unidades de Gestión y
Áreas de Manejo Diferenciado propuestas en el PPRU ECOPEROL.
Para la definición de las Unidades de Gestión se ha tomado en cuenta las posibilidades de
desarrollo del Plan Parcial, para ello se ha considerado: la estructura de la propiedad de cada
uno de los predios útiles, y sus áreas prediales. La Figura No 2 y Tabla No 6 ilustran y precisan
las áreas de las Unidades de Gestión y de las Áreas de Manejo Diferenciado propuestas.
Plano 14: Unidades de ges t ión y área de manejo d iferenc iado
Fuente: E laborac ión propia
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T abla 12: Áreas unidades de gest ión y área de manejo d i ferenc iado
Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL
1 Ecopetrol Principal 3.520,52 3.520,52
2 Colgas 4.365,76 4.365,76
3 Ministerio de Ambiente 6.080,17 6.080,17
4 Teusacá 3.948,37 3.948,37
5 Lutaima 1.570,86 1.570,86
Área Predios Iniciales 11.796,29 6.080,17 1.570,86 19.447,32
Áreas Públicas - carga
general 616,40 616,40
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Áreas Públicas - carga local 11.860,68 11.860,68
Área Total Planificación 31.962,76
Fuente: E laborac ión propia
7.2. Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado:
En principio en los predios 1 al 4 existe concentración de la propiedad, condición deseable para
llevar a cabo la gestión y desarrollo de compromisos del PPRU. Como quiera que la
concentración de la propiedad facilita el funcionamiento los procedimientos de gobernabilidad, y
los compromisos de financiación.
Dentro de este orden de ideas se propone en la Tabla la conformación de dos Unidades de
Gestión, la UG1 y la UG2 y la conformación de un área de manejo diferenciado, AMD,
integrada por el edificio Lutaima, Propiedad Horizontal, propiedad conformada por 83 folios de
matrícula inmobiliaria.
T abla 13: Conformac ión unidades de gest ión y área de manejo d i ferenc iado
PREDIO NOMBRE PREDIO UG 1 UG 2 AMD1
1 ECOPETROL
PRINCIPAL ECOPETROL SA
2 COLGAS ECOPETROL SA
Y OTROS
3 MINISTERIO DE
AMBIENTE
MINISTERIO DE
AMBIENTE Y
DESARROLLO
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SOSTENIBLE
4 TEUSACÁ ECOPETROL SA
5 LUTAIMA 83 FOLIOS
Fuente: E laborac ión propia
Las áreas de Manejo Diferenciado se han establecido de conformidad con el Artículo 28 del
Decreto 080, en su numeral 7; esto es, edificaciones que se definen como relevantes de
conservar y mantener con independencia de su valor patrimonial. En consecuencia, el reparto
equitativo de cargas y beneficios podrá prever un esquema de reparto de cargas y beneficios
especial que incluye su exclusión en el reparto.
7.3. Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana
De conformidad con el planteamiento urbano hay modificaciones parciales sobre las áreas
públicas existentes con modificaciones parciales de las áreas útiles actuales, estas variaciones
tendrán como resultado la propuesta urbana objeto de este PPRU.
Las variaciones implican la cesión de porciones del área útil en favor de las áreas públicas, e
intercambios de áreas públicas a privadas sin detrimento del componente público actual. La
Tabla precisa, para cada uno de los predios, la cesión e incorporación de áreas públicas.
T abla 14: Ces ión e incorporac ión de áreas públ icas
TOTAL ECOPETROL COLGAS TEUSACÁ MINAMBIENTE LUTAIMA
Área Útil Inicial 19.485,68 3.520,52 4.365,76 3.948,37 6.080,17 1.570,86
Cargas generales (m²) 38,36 0,00 0,00 38,36 0,00 0,00
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Suelo ampliación andén
Av. Carrera 7ª 0,00 0,00 38,36 0,00 0,00
Total área privada
cedida 2.439,21 98,80 182,07 1.271,25 887,09 0,00
Cargas locales (m²) 2.439,21 98,80 182,07 1.271,25 887,09 0,00
Suelo ampliación Carrera
8ª 591,55 98,80 37,24 331,54 123,97 0,00
Suelo cedido Cra 13. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo cedido Calle 37 144,83 0,00 144,83 0,00 0,00 0,00
Suelo cedido Calle 38 256,22 0,00 0,00 0,00 256,22 0,00
Suelo cedido Calle 36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo cedido Calle 39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suelo cesión zona verde
pública 01 939,71 0,00 0,00 939,71 0,00 0,00
Suelo cesión zona verde
pública 02 Min Ambiente 506,90 0,00 0,00 0,00 506,90 0,00
Suelo cesión zona verde
pública 03 Teusacá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Total área pública 1.039,75 0,00 822,26 0,00 217,49 0,00
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Fuente: E laborac ión propia
De acuerdo con la propuesta urbana del Plan Parcial la configuración predial de cada una de
las áreas útiles, como ya se mencionó, no sufre variaciones sustanciales, por consiguiente, y
de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 388, Artículos 44 a 47, referentes a los mecanismos de
desarrollo de las unidades de actuación, se precederá por medio de la Cooperación entre
participes para el desarrollo de la propuesta urbana del Plan Parcial.
Los términos de esta cooperación se establecerán en el desarrollo de esta sección, donde se
define las cargas y la contraprestación esperada para cada uno de los partícipes; así mismo, se
propone enuncia los acuerdos entre participes a efectos de la conformación de la propuesta de
lo público; por último, para la transparencia del uso de los recursos necesarios para la
ejecución de obras locales propuestas y la contratación de las gestiones para su construcción,
recepción y formalización, se propone la conformación de un encargo fiduciario, el cual podría,
en el evento de requerirlo así los constituyentes o beneficiarios de éste, podría facilitar la
gestiones conducentes a la configuración urbana propuesta.
7.4. Acuerdos entre participes
A efectos de llevar a cabo el PPRU ECOPETROL, como ya se mencionó, se plantea la
conformación de un arreglo jurídico que facilite el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas
convertida en área
privada
Bahía Calle 38 547,55 0,00 547,55 0,00 0,00 0,00
Suelo bahías carrera 13 274,71 0,00 274,71 0,00 0,00 0,00
Suelo bahías carrera 8 217,49 0,00 0,00 0,00 217,49 0,00
Área Útil Resultante 18.047,86 3.421,72 5.005,95 2.638,76 5.410,57 1.570,86
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que se derivan de éste, y las gestiones que se requieran para procurar el cierre financiero de la
operación; ello, sin menoscabo de los intereses económicos de cada uno de los propietarios.
Por otro lado, como se mencionó, la modificación predial necesaria para albergar la nueva
propuesta urbana no implica necesariamente la transferencia de activos inmobiliarios entre
participes del Plan; no obstante, si requiere de la gestión predial con el Distrito a efectos de la
integración del suelo privado al suelo público existente y de éste al privado, para obtener la
nueva configuración predial que acompaña la propuesta urbana.
Con este objetivo se ha planteado un arreglo jurídico, que podría apoyarse en un mecanismo
Fiduciario, que permita el cumplimiento de los acuerdos entre participesel cual establecerá los
compromisos entre los partícipes del Plan Parcial, en líneas generales este acurdo contendrá,
sin limitarse a lo expuesto:
- La designación de una persona natural o jurídica que coordine el cumplimiento de los
acuerdos entre propietarios definidos para el desarrollo del Plan Parcial y con los
gestores del Plan Parcial de la CAR y la Universidad Libre;
- Coordinar estudios, viabilidades, diseños, aprobaciones de las obras derivadas del Plan
Parcial y que sean de obligación de los propietarios o promotores;
- Desarrollar las gestiones de saneamiento predial que se requiera para la consolidación
jurídica de los suelos dentro del ámbito del PPRU;
- En la medida del desarrollo del licenciamiento, realizar la entrega de obras, legalización
de zonas públicas, minutas para la segregación del suelo. En caso de haberse
constituido patrimonios autónomos, una vez obtenido las licencias de urbanismo
respectivas, dar instrucciones al fiduciario para realizar la segregación de los predios
que conforman el suelo de carga local;
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- Realizar, la entrega del suelo de carga local de conformidad con el plan parcial
propuesto;
- Realizar los trámites necesarios para la intervención del suelo público a efectos de
ejecutar las obras de carga local, intervención que se extiende hasta la entrega de éstas
obras;
- Generar mecanismos idóneos para la administración de los recursos que aporten los
propietarios,
- Estos recursos serán destinados a la contratación de terceros para dar cumplimiento a
las obligaciones urbanísticas, tales como diseños, estudios de viabilidad, estudios,
saneamiento predial, de segregaciones, englobes, transferencias que sean necesarias;
- Así mismo, proceder a realizar las gestiones de acuerdo con el arreglo decisorio
establecido por los propietarios y/o promotores.
8. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1997, los planes parciales incluirán los
mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios a efectos de establecer
las relaciones entre los propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.
La asignación de cargas y beneficios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley
388 de 1997, debe ser igualitaria respeto de todos los partícipes del Plan Parcial frente a la
norma definida en el desarrollo urbano y su aporte.
Dentro de este orden de ideas, el Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios identificará y
cuantificará el aporte de suelo y las edificaciones en estado actual por parte de cada uno de los
partícipes del Plan Parcial de conformidad con los documentos y certificaciones catastrales,
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títulos de propiedad y avalúos de referencia (UAECD si existen) y avalúo de las edificaciones.
Así mismo, las áreas privadas y públicas de partida corresponderán a la pieza urbana actual.
Como se mencionó la Áreas de Manejo Diferenciado, AMD, no realizan aportes de suelo para
la conformación del PPRU Ecopetrol, por tanto, sus beneficios se circunscriben al mejoramiento
en el futuro del entorno inmediato dada las nuevas condiciones urbanas previstas en el
desarrollo propuesto. No obstante, los promotores desarrollarán las estrategias de mitigación
de los impactos del desarrollo urbano propuesto.
8.1. CARGAS DEL PLAN PARCIAL
Las cargas atañen a las obligaciones urbanísticas definidas en el presente Documento Técnico
de Soporte; esto incluye el aporte de porciones de suelo con sus construcciones para llegar a la
configuración urbana propuesta, la elaboración de obras como el deprimido sobre la carrera 8,
la conformación de plazoletas, y su integración con el entorno inmediato.
T abla 15 : Aportes en suelo y ed i f icac iones
Unidad de
Gestión Propietario
Total
área de
terreno
(a-b)
(m²)
Valor del
suelo valor
de
referencia
($/m²)
Total avalúo
de
referencia
terreno ($)
Área
construida
(m²)
Avalúo de
referencia m²
de
construcción
(estimado)
Total avalúo
de
referencia
construcción
($)
(estimado)
Total valor del
aporte ($)
(a*valor m²
terreno) + (total
construcción)
UG 1 11.796 31.425.154 28.614 33.962.160 58.698.320
ECOPETROL
ECOPETROL 3.521 1.900 6.688.994 10.515 0 0 0
COLGAS 4.366 2.800 12.224.128 18.099 960 17.375.040 29.599.168
TEUSACÁ 3.910 3.200 12.512.032 6.798 2.440 16.587.120 29.099.152
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UG 2 6.080 11.284.796 10.791 23.523.290 34.808.086
MINAMBIENT
E
MINISTERIO
DE
AMBIENTE
6.080 1.856 11.284.796 10.791 2.180 23.523.290 34.808.086
TOTAL PPRU 19.447 42.709.949 39.405 0 57.485.450 93.506.406
Fuente: E laborac ión propia
T abla 16 : Cargas loca les obra
Presupuesto Costos Directos 10.946.713.971
Deprimido Carrera 8ª 7.106.826.048
Red vial 812.839.368
Red de agua potable 258.490.976
Red de aguas lluvias 343.507.415
Red de aguas negras 102.918.969
Red eléctrica 1.472.560.543
Red de comunicaciones 489.062.000
Box Culvert / río Arzobispo 360.508.652
Fuente: E laborac ión propia
Costos indirectos en general
Los valores de costos indirectos han sido estimados bajo el supuesto que se contratan con
firmas especializadas y se valoran con los siguientes factores de cálculo:
AIU
Administración 10%
Imprevistos 10%
Utilidad 5%
IVA Sobre utilidad y servicios 19%
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Gestión social
Las gestiones valoradas han sido establecidas de conformidad con lo establecido en el artículo
25 del Decreto Distrital 080 de 2016, la entidad gestora del PPRU “Centro Empresarial
Ecopetrol implementará las acciones de gestión social que se determinan en la Tabla No 21, el
valor estimado 3,5 mil millones de pesos.
Valor total de las cargas locales:
T abla 17 : Est imac ión de cargas loca les
Ítem Valor en miles
de pesos
Costos directos e indirectos 17.295.808
Costos asociados a la contratación de las obras 5.935.856
Gestión Social 3.500.000
Formulación del PPRU 1.250.000
27.981.664
Fuente: E laborac ión propia
Aprovechamientos del plan parcial
Para valorar los aprovechamientos posibles del PPRU ECOPETROL, se procedió a realizar un
estudio de mercados por parte de Galería Inmobiliaria, GI. Estudio que hace un análisis de la
actividad inmobiliaria durante los últimos 10 años en la zona de influencia del PPRU a efectos
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de identificar las tendencias de los posibles aprovechamientos, que a la luz del mercado
inmobiliario puedan tener lugar.
Las actividades relacionadas en las bases de datos de GI identifican unidades inmobiliarias
vendidas en tres aprovechamientos posibles, vivienda, servicios y comercio. La zona de
influencia sobre la que se realizó los análisis de las bases de datos de GI se delimitó así, de sur
a norte entre las calles 13 y 63 y de oriente a occidente, cerros orientales a carrera 30.
La propuesta en el plan parcial respecto de los usos inmobiliarios posibles abarca un amplio
espectro de posibilidades; sin embargo, para el análisis de aprovechamientos en este capítulo
se ha tomado en cuenta las siguientes consideraciones:
- La tendencia general del mercado de vivienda en la zona de análisis muestra una
rotación aceptable en términos del promedio de la ciudad para áreas medias de 31
metros cuadrados, con valores cercanos a 6.8 millones de pesos por metro cuadrado.
- No obstante, para vivienda, los estudios de movilidad realizados para el PPRU
establecen niveles de servicio de parqueos, sobre una base de viviendas de 31 metros
cuadrados, de un equivalente a un cupo de parqueo por cada 40 metros cuadrados
vendibles.
- Respecto de usos comerciales, se identificó por parte del estudio, en la zona de
influencia, una oferta lanzada en los últimos 12 meses de 19.768 metros cuadrados, de
los cuales se encuentran disponibles 16.642, los que se traduce en la venta, en este
período de tiempo, del 16% de la oferta lanzada. El precio del comercio, en proyectos
sobre el eje de la 7, al sur del proyecto, asciende a 16 millones de pesos por metro
cuadrado.
- Por otro lado, en los usos de servicios empresariales, existe una oferta que en el corto
plazo no lo hace factible comercialmente, condición que permanece hasta el año 2.022.
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- Para este uso, aunque los registros de proyectos en oferta del estudio de GI son
escasos, los proyectos en zona de influencia y sobre el eje de la carrera 7, registran
valores medios de 9,31 millones de pesos por metro cuadrado.
- Ecopetrol y el Ministerio son usuarios en un área importante dentro del PPRU, esta
condición hace prever la consolidación de un importante centro de servicios
empresariales e institucionales. Condición posible a partir del año 2.022.
- Así las cosas, y para efectos de hacer la valoración del reparto de cargas y beneficios,
se hizo una valoración simplificada del valor residual para el uso de vivienda respecto
de servicios en el lote de Teusacá, análisis en pesos constantes y con base en
indicadores.
- De este análisis, y para el momento que se haya disipado el exceso de oferta de
oficinas en la ciudad, se obtienen valores del suelo residual para el uso de servicios
superiores en un 35% a 45% respecto del valor residual del suelo para uso de vivienda.
Por esta condición se harán los análisis de aprovechamientos para usos de servicios
empresariales, institucionales y comerciales.
Valoración de aprovechamientos
La valoración de los aprovechamientos, para la determinación del reparto de cargas y
beneficios entre unidades de gestión, se realiza para las UG 1 y UG 2, y se define a partir de
las ventas totales que se puedan dar con el desarrollo del plan.
Las Tablas siguientes contienen la valoración de las ventas totales para cada uno de los lotes
de las unidades de gestión de acuerdo con los índices y alturas señaladas, así como los
precios de venta estimados para los aprovechamientos.
T abla 18 : Ventas est imadas en mi l lones de pesos
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USO Área Vr/ M2 Lote
1
Lote 2
UG 1
Lote 3
UG1
Lote 1
UG 2
Valor en
millones
Comercio zonal 3.388 16.000 28.594 17.584 8.032 54.208
Comercio
institucionales 1.171 16.000 18.736 18.736
Servicios
institucionales 29.295 7.085 207.556 207.556
Servicios
empresariales 75.995 9.310 395.210 194.579 116.887 706.676
109.760 423.803 212.164 351.228 987.195
Fuente: E laborac ión propia
La información se clasifica conforme a la asignación de los aprovechamientos por área para
cada uno de las Unidades de Gestión. En síntesis, las ventas esperadas de servicios y
comercio, privados e institucionales, en pesos de hoy, asciende a 0,987 billones de pesos.
El valor de los servicios institucionales fue evaluado tomando en cuenta los costos de
edificación, la estructuración financiera, indirectos relativos a honorarios de diseño, estudios,
desarrollo, interventoría, impuestos, costos financieros, más el valor del predio a valor catastral
más las edificaciones actuales depreciadas. Para los análisis efectuados, este valor asciende a
7,085 millones por metro cuadrado de servicio.
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Respecto del comercio para usos institucionales se utilizó el mismo valor de las ventas de
locales identificados en el estudio de Galería inmobiliaria.
Valor del suelo
El cálculo del valor del suelo se realiza a partir de la metodología residual, de conformidad con
lo dispuesto en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Para su
desarrollo se estima los costos directos e indirectos, así como los costos de capital para los
usos privados. Para la estimación de los usos institucionales, como se mencionó, se evalúan
en función de los costos de construcción de los inmuebles.
8.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL
Para los efectos del PPRU Ecopetrol, con aprovechamientos que responden a usos
institucionales y privados, se ha considerado los beneficios como el valor residual de los
predios menos las cargas urbanas locales estimadas en las secciones anteriores, descuento
que se realiza en la UG que las financia. La siguiente determina el valor residual así definido.
T abla 19 : Valor res idual de l suelo
UG 1 UG 2 TOTAL PPRU
Ítem Pesos en miles Pesos en Miles Pesos en Miles
VENTAS PRODUCTO
INMOBILIARIO 635.967.183 351.227.828 987.195.011
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) 336.285.675 216.879.237 553.164.912
COSTOS INDIRECTOS (B) 150.019.380 86.697.851 236.717.231
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TOTAL COSTOS (A+B) 486.305.055 303.577.088 789.882.143
UTILIDAD ESPERADA (D) 52.037.988 2.650.740 54.688.728
VALOR RESIDUAL DEL SUELO*
(Ventas-Total costos-Utilidad) 97.624.140 45.000.000 142.624.140
Área de terreno SOR (m2) 11.834,7 6.080,17 17.914,82
Valor residual por m2 8.249
7.401 7.961
Fuente: E laborac ión propia
El valor residual o beneficio para la UG 1 asciende a 97.624 millones de pesos y el valor
residual de la UG 2 asciende a 45.000 millones de pesos.
8.3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
Para garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión al desarrollar el PPRU Ecopetrol, se
hace necesario realizar ajustes que garanticen una igual participación entre aportes y
beneficios entre las Unidades de Gestión. Para ello, mediante la comparación de la
participación en los beneficios de las UG 1 y 2, respecto de su participación en las cargas en
suelo, edificaciones y obras se determina los ajustes a realizar.
La Tabla contiene esta comparación y las condiciones de ajuste a efectos de garantizar la
equidad entre las Unidades de Gestión.
T abla 20 : Repar to ent re Unidades de Gest ión
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UG 1 UG 2 TOTAL PPRU
Ítem Pesos Pesos Pesos
APORTE EN CARGA (A) -Valor en COP 27.981.664 - 27.981.664
APORTE SUELO + EDIFICACIONES (B)
58.698.320 34.808.086 93.506.406
TOTAL APORTE (C=A+B) -Valor en COP 86.679.984 34.808.086 121.488.069
% PARTICIPACIÓN APORTE (D ) 71,35% 28,65% 100,00%
BENEFICIOS (VALOR RESIDUAL E) 97.624.140 45.000.000 142.624.140
% PARTICIPACIÓN BENEFICIOS (F) 68,45% 31,55% 100,00%
BALANCE
% FINANCIAMIENTO (G=F-D) -2,90% 2,90% 0,00%
EQUILIBRIO
COMPENSACIÓN H - Valor en COP (3.523.175) 3.523.175 0
APORTE EN EQUILIBRIO (I=H+C) 83.156.808 38.331.261 121.488.069
% APORTE EN EQUILIBRIO 68,45% 31,55% 100%
Fuente: E laborac ión propia
La UG 2, tendrá que compensar a la UG 1 $3.523 millones de pesos requeridos para garantizar
la paridad entre aportes y beneficios de las Unidades de Gestión.
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9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Esta es una oportunidad invaluable para que la ciudad desarrolle de forma integral un sector
con características únicas. Es por esto que consideramos que el área incorporada al
tratamiento de renovación urbana debería manejarse de manera unificada, tanto en los criterios
para el manejo de las áreas de cesión pública y las áreas afectas a uso público, como en lo que
tiene que ver con la normatividad de índices de construcción y normas volumétricas.
Son muchos los temas en común con el Plan Parcial de la CAR. Entre ellos la construcción del
deprimido de la Carrera 8ª, la renovación de las redes de servicios públicos, el manejo de las
edificaciones respecto al Edificio de Ecopetrol, clasificado como monumento nacional y, sería
ideal, el manejo y características de materiales y paisajismo en el espacio público.
Dado lo anterior, una vez aprobado el Plan Parcial, se requerirá la participación de las
entidades del Distrito para facilitar tanto su articulación tanto el Plan Parcial de la CAR y de la
Universidad Libre, como con TransMilenio y el IDU para coordinar la ejecución de las obras.