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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Decanato de Ciencias Económicas y Empresariales
Escuela de Administración de Empresas
Trabajo de Grado para Optar por el Título de:
LICENCIADO EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
Tema:
“IMPACTO DE LA FIGURA DEL FIDEICOMISO EN LA REPUBLICA
DOMINICANA. ANÁLISIS DEL FIDEICOMISO DE INVERSIÓN PARA EL
DESARROLLO INMOBILIARIO DEL PERIODO 2011-2013”
Sustentantes:
Br. Johanna Dennise Taveras Martínez 2010-1853
Br. Joscairy Chanely Mora Feliz 2010-1874
Br. Jarol Misael Vásquez de La Rosa 2010-1902
Asesor:
Ing. Jorge Manuel Herrera Lázala
Santo Domingo, D.N. Agosto, 2014
Los datos expuestos son de
responsabilidad exclusiva de
los autores.
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Decanato de Ciencias Económicas y Empresariales
Escuela de Administración de Empresas
Trabajo de Grado para Optar por el Título de:
LICENCIADO EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
Tema:
“IMPACTO DE LA FIGURA DEL FIDEICOMISO EN LA REPUBLICA
DOMINICANA. ANÁLISIS DEL FIDEICOMISO DE INVERSIÓN PARA EL
DESARROLLO INMOBILIARIO DEL PERIODO 2011-2013”
Sustentantes:
Br. Johanna Dennise Taveras Martínez 2010-1853
Br. Joscairy Chanely Mora Feliz 2010-1874
Br. Jarol Misael Vásquez de La Rosa 2010-1902
Asesor:
Ing. Jorge Manuel Herrera Lázala
Santo Domingo, D.N. Agosto, 2014
Los datos expuestos son de
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los autores.
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“Impacto de la figura del fideicomiso en la República
Dominicana. Análisis del fideicomiso de inversión para
el desarrollo inmobiliario del periodo 2011-2013”
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Índice de contenido
DEDICATORIAS .................................................................................................... i
AGRADECIMIENTOS ......................................................................................... iv
INTRODUCCIÓN ................................................................................................. vi
METODOLOGÍA ................................................................................................. xii
CAPÍTULO I.-FIDEICOMISO EVOLUCIÓN Y DESARROLLO
1.1 Antecedentes .............................................................................................. 2
1.2 Bases Históricas.......................................................................................... 4
1.2.1 El Fideicomiso en Roma ....................................................................... 5
1.2.2 El Fideicomiso en Inglaterra .................................................................. 6
1.2.3 El Fideicomiso en Argentina ................................................................. 7
1.3 Clases de Fideicomiso ............................................................................ 9
1.3.1 Los Tipos de Fideicomiso Son: .......................................................... 10
1.4 Beneficios .............................................................................................. 13
CAPÍTULO II.-DESARROLLO DEL FIDEICOMISO A NIVEL INTERNACIONAL
2.1 Expansión del Fideicomiso a Nivel Internacional ...................................... 16
2.1.1 El fideicomiso en Latinoamérica ......................................................... 17
2.2 Países Donde Más se Destacan los Sistemas de Fideicomiso ................. 19
2.3 Acontecimientos Importantes .................................................................... 22
2.4 Los Fideicomisos en los Tiempos Modernos. ........................................... 23
2.5 Fideicomiso en América Latina ................................................................. 25
CAPÍTULO III.-INTRODUCCIÓN DEL FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA
DOMINICANA
3.1 Naturaleza Jurídica ................................................................................... 28
3.2 Ley 189-11 ................................................................................................ 29
3.3 Normas y Decretos .................................................................................... 31
3.4 Instituciones Financieras Encargadas del Fideicomiso ............................. 36
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CAPÍTULO IV.-DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA
DOMINICANA
4.1 Mercado de viviendas ............................................................................... 39
4.2 Déficit Habitacional .................................................................................... 43
4.3 Acceso al Crédito Inmobiliario ................................................................... 47
4.4 Inversiones Extranjeras ............................................................................. 48
CAPÍTULO V.-FIDEICOMISO EN VIVIENDAS DE BAJO COSTO
5.1 Financiamientos ........................................................................................ 52
5.1.1 Financiamiento de Viviendas de Bajo Costo. ...................................... 53
5.2 Desarrollo Urbano ..................................................................................... 55
5.3 Promoción de Proyectos Habitacionales ................................................... 56
5.4 Mejora de Viviendas .................................................................................. 57
CONCLUSIONES ............................................................................................... 59
RESULTADOS .................................................................................................. 61
RECOMENDACIONES ...................................................................................... 75
GLOSARIO .................................................................................................. 76
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................. 78
ANEXOS:
Anteproyecto
A) Entrevistas a Marisol Vicens
B) Entrevistas a Francisco del Carpio
C) Formulario de Inscripción de Fiduciarias
D) Contrato de Fideicomiso Inmobiliario
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DEDICATORIAS
Entregarle este gran logro al Todopoderoso ya que Él es quien ha guiado
nuestros caminos y los ha unido para lograr sacar a flote nuestras virtudes y
nuestras fallas, por brindarme unos compañeros con los cuales he aprendido
mucho y simplemente porque es Él quien ha hecho todo posible.
Otorgarle este logro a mi madre Dennis Martínez, ya que sin ella nada habría
sido posible, porque ella es quien me ha dado la fuerza y es mi motor de
arranque para seguir adelante y para tomar cada decisión por más difícil o más
incómoda que sea, ella siempre está ahí. Gracias por estar, por enseñarme y
simplemente por ser más que una madre, una amiga.
Aunque no estés aquí conmigo, sabes que este triunfo es tuyo y mío, sabes que
esto es de los dos porque Dios te colocó ahí para mí y para apoyarme, aun
cuando no estás físicamente a mi lado estas en mi mente y en mi corazón todo
el tiempo. Este proyecto es para ti, quien siempre creíste en mí y nunca perdiste
la fe en tu hija, porque sé que aun con mi forma de ser te he hecho orgulloso y
porque independientemente que no estás, me amas y estas ahí para mí. Te Amo
Papi.
“El éxito está conectado con la acción. La gente exitosa se mantiene en
movimiento. Hacen errores pero nunca se dan por vencidos”.
Conrad Hilton
Johanna Dennise Taveras Martínez
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A Dios por siempre darme las fuerzas de salir adelante y guiar mi vida por el
camino del bien y hacerme ver que no hay sacrificio que no traiga recompensa.
A mi querida madre Carmen Feliz por demostrarme ser una mujer fuerte y que
todo lo puede, por el apoyo incondicional que siempre me ha otorgado, por la
confianza, amor y paciencia en todas las cosas que he realizado en mi vida.
A mi padre José Armando Mora, mi principal colaborador, por su invaluable
apoyo en mis deseos de superación personal y estar presente en mis mejores
así como mis peores momentos.
A mi Abuela Francisca Báez (alla) por estar siempre a mi lado, por preocuparse
por mí, por toda su dulzura, consejos, amor y demostrarme que en todo
momento puedo contar con ella.
A mamá Sergia (Mi Ángel Guardián) porque aunque ya no estés con nosotros
aprendí de ti que por más difícil que resulten ser las cosas, debemos seguir
adelante y siempre estar alegre.
A Mis hermanos Jonathan Mora y Sahyl Soto por su cariño y que esto le sirva
de ejemplo de que todo lo que uno quiere en la vida se puede lograr.
A mis grandes amigos, por estar conmigo en todo momento, por las alegrías y
tristezas, también por hacerme ver la vida de diferentes perspectivas.
Para todos ustedes, MI SUEÑO, MI MAYOR LOGRO!
Joscairy Chanely Mora Feliz
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A Dios quien supo guiarme a lo largo de este trayecto, darme fuerzas para
seguir adelante y nunca darme por vencido en los problemas que se
presentaban, enseñándome que con paciencia y perseverancia podemos lograr
todo lo que nos proponemos en la vida.
A toda mi familia quienes siempre me dieron su apoyo incondicional y me
motivaron a dar lo mejor de mí en todo momento.
Para mis padres porque creyeron en mí, me sacaron adelante, dándome
ejemplos dignos de superación y entrega, gracias por su apoyo, comprensión,
amor, ayuda en los momentos difíciles, y por ayudarme con todo lo que tuvieran
a su alcance para darme una óptima formación académica. Me han dado todo lo
que soy como persona mis valores, mis principios, mi carácter, mi empeño, mi
perseverancia, mi coraje para lograr mis metas y objetivos. Papi y Mami
GRACIAS.
A mi hermano por estar siempre presente, acompañándome para poderme
realizar.
A mis compañeros y amistades por siempre estar presente, enseñándome que
por largo que sea un trayecto, siempre lo encontraremos corto si vamos con las
personas correctas.
“Éxito es caminar de un fallo a otro sin perder el entusiasmo”. Winston Churchill
Jarol Misael Vásquez De La Rosa
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AGRADECIMIENTOS
Primero agradecer a Dios por las oportunidades que nos brinda en la vida y por
las personas que pone en nuestro camino para aprender, valorar y que apoyan
nuestros pasos.
A nuestro querido y dedicado asesor Jorge Herrera, porque usted fue nuestro
apoyo y nuestra guía para poder desarrollar este trabajo de grado, gracias por
darnos el apoyo merecido y dedicarnos el tiempo necesario para ejecutar este
proyecto. Muchas gracias por todo lo que hizo por nosotros.
A nuestras familias, por el apoyo brindado en este gran paso de nuestras vidas,
por creer en nosotros, por confiar en lo que decimos y por tener fe en que las
cosas saldrán bien. Porque sin ustedes nuestros caminos no tendrían sentido,
Agradecernos unos con otros, sin cada uno de nosotros nada de esto habría
sido posible, hemos aprendido el verdadero significado de trabajar en equipo y
simplemente ha sido maravilloso trabajar juntos.
Un millón de gracias a Francisco Del Carpio y Marisol Vicens por su dedicación y
tiempo a este trabajo de grado, por brindarnos su ayuda y por proveernos de las
informaciones necesarias para completar y afianzar nuestros conocimientos.
A esas personas que estuvieron con nosotros en este camino, a quienes
creyeron en nosotros y a quienes nos aportaron soluciones y palabras de
aliento.
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v
Gracias a todos aquellos que aportaron su granito de arena a nuestro proyecto y
a nuestra meta común.
“El mundo está en manos de aquellos que tienen el coraje de soñar y de
correr el riesgo de vivir sus sueños”.-
Paulo Coelho
Johanna Dennise Taveras Martínez
Joscairy Chanely Mora Feliz
Jarol Misael Vásquez de La Rosa
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
vi
INTRODUCCIÓN
La temática teórica de la investigación es una propuesta para medir el impacto
de la nueva figura del fideicomiso con respecto al análisis de inversión en el
desarrollo inmobiliario. El fideicomiso es la relación jurídica mediante la cual, el
cliente o fideicomitente transfiere parte o la totalidad de su patrimonio al
fiduciario para que este, de acuerdo a un propósito u objetivo determinado, lo
administre y el producto de dicho patrimonio lo entregue a un beneficiario o
fideicomisario. El entorno en el que se desarrolla el mismo es en la República
Dominicana y las instituciones que se relacionan con este recurso en el periodo
enero 2011 al diciembre 2013.
El fideicomiso es un importante instrumento financiero que ha ganado auge
desde sus inicios en plena Edad Media hasta la actualidad, este nace dentro de
la tradición jurídica continental, que se conoce como código civil y se ha
desarrollado en distintas áreas de la economía, según la modalidad del mismo,
este puede beneficiar a una economía de distintas maneras tales como son
fideicomisos de herencia o planificación sucesora, fideicomisos culturales,
filantrópicos y educativos, fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo
inmobiliario, fideicomiso de oferta pública de valores y productos, entre otros.
En el presente trabajo nuestro punto a desarrollar es el fideicomiso de inversión
inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario en la República Dominicana, el autor
Facundo Bilvao Aranda define el fideicomiso inmobiliario como una figura
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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jurídica a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra
(fiduciario) una determinada cantidad de bienes (fiducia) para que este los
administre durante un cierto tiempo o hasta la realización de una determinada
condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o de
esa condición a una tercera persona llamada beneficiario.
En la República Dominicana hace poco inicio la Ley No. 189-11 sobre el
Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso creando un marco legal
unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la
República Dominicana, igualmente incorpora la figura del fideicomiso en aras de
complementar la legislación financiera dominicana. Esta ley trajo consigo un sin
número de oportunidades para el desarrollo inmobiliario en el país. Luego de la
aprobación y posterior aplicación de la Ley 189-11, la figura del fideicomiso
comenzó a ganar espacio de forma activa en el mercado financiero, sobre todo a
partir de que bancos comerciales crearan fiducias y los constructores iniciaran
varios proyectos de viviendas a bajo costo al amparo de esta nueva legislación.
La nueva ley crea las bases para que se produzca un relanzamiento del sector
inmobiliario local mediante la utilización del fideicomiso, con lo cual se busca
reducir el déficit habitacional que sobrepasa el millón de viviendas en el país,
principalmente con la construcción de casas económicas para las clases media y
media baja, aunque la ley es apropiada para ejecutar proyectos inmobiliarios de
cualquier índole.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
viii
En la República Dominicana la ley que contempla la figura del fideicomiso
apenas comienza a desarrollarse, y lo ha hecho fundamentalmente orientada a
viviendas económicas, por lo que hasta ahora es el único segmento del mercado
que se ha beneficiado de la misma. Esta ley busca crear las figuras jurídicas
necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado
hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio,
para el financiamiento a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general,
profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los
inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que
faciliten dicha canalización, lo que, unido a la creación de incentivos especiales,
aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos
habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro
para la adquisición de viviendas por la población, a fin de mitigar el importante
déficit habitacional el país.
Los incentivos fiscales que ofrece esta ley a los desarrolladores beneficiarán
posteriormente a los compradores, pero que por el momento se está hablando
específicamente de propiedades de interés social cuyos costos oscilan entre dos
millones (RD$ 2, 000,000.00) y dos millones quinientos mil pesos (RD$2,
500,000.00) o menos, pero la realidad es que cualquier desarrollador puede
trabajar con la ley de fideicomiso sin importar el precio o el monto del proyecto.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Los proyectos que han salido al mercado bajo la sombrilla de la ley del
fideicomiso son amplios, porque para poder aprovechar los beneficios de esta
nueva normativa deben ser proyectos de envergadura. Como ejemplo podemos
ver los complejos habitacionales que se levantan en la periferia de la ciudad de
Santo Domingo, como en las avenidas Jacobo Majluta y en Las Américas.
Partiendo desde el 20 de Marzo del año en curso, esta investigación abarco
aproximadamente un periodo de 4 meses.
En este trabajo de grado utilizamos la ley número 189-11 sobre el desarrollo del
mercado hipotecario y el fideicomiso como punto de enfoque para desarrollar el
trabajo en lo concerniente al impacto de la figura del fideicomiso en la República
Dominicana. Análisis del fideicomiso de inversión según el desarrollo
inmobiliario. Esta investigación ha sido realizada en Santo Domingo, Distrito
Nacional, en el mes de marzo del año 2014.
Desde el año 2011, la República Dominicana ha estado experimentando una
serie de cambios en su sistema inmobiliario, prestando más atención a los
problemas que arropan a la sociedad. Este problema se presenta en todas las
sociedades del mundo y nuestro país no es la excepción, pero al tratar de dar
una explicación lógica a nuestros problemas sale como solución el fideicomiso.
El fideicomiso no es más que aquel acto por el cual una o varias personas,
transfieren derechos de propiedad u otros derechos, tanto reales como
personales, a una o varias personas jurídicas con el fin de constituir un
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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patrimonio separado cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada
por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes a
favor de una o diversas personas llamadas fideicomisarios, con la obligación de
retribuirlos a la extinción de mutua entre ambos, mediante este el fiduciario
administra fielmente los bienes fideicomitidos, en otras palabras un fideicomiso
es una transferencia por el cual las personas ceden su propiedad y derechos
sobre otra con el fin de que construya un patrimonio separado y se le aplique
una cierta extinción recíproca entre las dos partes.
Entre los diversos fideicomisos que existen podemos distinguir fideicomiso de
planificación sucesoral, fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos,
fideicomisos de inversión, fideicomisos de inversión inmobiliaria y de desarrollo
inmobiliario y fideicomisos de oferta pública de valores y productos.
El fideicomiso a tratar en las siguientes páginas es el de inversión inmobiliaria y
de desarrollo inmobiliario, este se refiere a los patrimonios independientes
gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de
los fideicomisarios, cuyo objeto primordial es la inversión en adquirir bienes
raíces para la generación de plusvalías.
El desarrollo inmobiliario hasta el periodo del 2011 en nuestro país ha estado
rezagado, debido a que no ha tenido un gran acrecentamiento debido a la gran
falta de interés que existe por parte del estado, que no pone interés en tratar de
ayudar a la población a encontrar un lugar donde vivir y que el mismo le
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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proporcione las seguridades necesarias para de esta manera poder cubrir una
de las necesidades básicas que se necesitan para subsistir.
Es frecuente encontrar muchas veces proyectos de viviendas que son
construidos por el gobierno para que las personas vivan en ellos y tienen una
calidad de vida en la que no es recomendable vivir y donde las personas
necesitan bastantes recursos para poder mantenerse en esos sitios y la mayoría
de las localidades que son buscadas exceden de la cantidad estipulada que
desean invertir en una vivienda.
Como respuesta a este problema de viviendas surge el fideicomiso de desarrollo
inmobiliario, el cual se encargara de regular el procedimiento la organización y
recolección de un fondo necesario para la construcción de casas de bajo costo,
en las cuales las personas podrán tener un hogar a precios asequibles y de
buena calidad sin que tengan que tener el temor de si será de calidad o no.
La investigación tuvo como objetivo general: medir el impacto de la figura del
fideicomiso en la República Dominicana así mismo analizar el fideicomiso de
inversión para el desarrollo inmobiliario del periodo 2011- 2013.
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xii
METODOLOGÍA
A) Tipo de Investigación
El tipo de estudio a utilizar en este proyecto será el Exploratorio. Este es el
primer nivel de conocimiento científico que se quiere obtener sobre un problema
de investigación, tiene como objetivo la formulación de un problema para
posibilitar una investigación más precisa o el desarrollo de una hipótesis. Tiene
otras funciones como la de aumentar la familiaridad del investigador con el
fenómeno que va a investigar, aclarar conceptos, establecer preferencias para
posteriores investigaciones.
También se podrá soportar en el método descriptivo y experimental, creando
una situación de control en la cual manipula sobre una o más variables
dependientes, esto nos permite tener un conocimiento más a fondo de la
investigación y se pueden manejar los datos con más seguridad.
B) Método de Estudio
En esta investigación hemos decido escoger tres métodos que nos ayudaran en
el desarrollo del trabajo las cuales son:
Método inductivo porque parte de casos particulares y va hacia conocimiento
generales.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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En el método de análisis se distinguen los elementos de un fenómeno y se
procede a visualizar ordenadamente cada uno de ellos por separado. De este
modo, podremos analizar los aspectos significativos que componen los procesos
de dicha investigación.
En su proceso de conocimiento por la identificación de cada una de las partes
que caracterizan una realidad; de este modo se podrá establecer las relaciones
causa- efecto entre los elementos que componen su objeto de estudio.
Por otro lado, el método de síntesis implica que a partir de la interrelación de los
elementos que indican su objeto, cada uno de ellos puede relacionarse con el
conjunto en la función que desempeñan con referencia al problema de
investigación. En consecuencia, análisis y síntesis son dos procesos que se
complementan en uno en el cual el análisis debe seguir la síntesis.
C) Técnicas de recolección de información
Se utilizaran las fuentes primarias y secundarias como recurso para la
recopilación de la información. Estás implican utilizar técnicas y procedimientos
que suministren la información adecuada. En esta fuente, el investigador recoge
la información de manera directa e indirecta.
Como instrumento se utilizara la observación, cuestionarios y entrevistas
empleados para la recopilación de información.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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En la observación, se utilizara la observación no participante o simple. Esta es,
la que el observador no pertenece al grupo y solo se hace presente con el
propósito de obtener información. Por consiguiente, se visitarán distintas
instituciones, las cuales nos ayudaran a visualizar como funciona ese
mecanismo y en particular los procesos financieros con referencia al sector
inmobiliario.
Como fuente secundaria utilizaremos la técnica de cuestionarios, la cual supone
su aplicación a una población bastante homogénea, con niveles similares y
problemática semejante. Para la realización de esta técnica, se elaboraran los
cuestionarios con una serie de preguntas sobre el aspecto del fideicomiso, su
relación con el mercado inmobiliario y su aplicación en la República Dominicana
la misma será aplicada a distintos miembros y organismos responsables de
gestionar el fideicomiso en nuestro país.
La otra técnica que utilizaremos es la de las entrevistas, que va muy de la mano
con los cuestionarios, estas serán aplicadas a las distintas personas implicadas
en el desarrollo del fideicomiso en nuestro país, encontrar soluciones viables
para el desarrollo inmobiliario de la República Dominicana y situarnos en el
contexto usado por los entrevistados.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
1
Capítulo I.-
Fideicomiso Evolución y Desarrollo
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
2
1.1 Antecedentes
El origen del fideicomiso es un tema muy discutido pero podemos destacar que
su procedencia tiene lugar en Roma, era más utilizado en aquellos casos en los
que las personas que carecían de capacidad para poder heredar podían disfrutar
de ciertos beneficios a través del esta actividad.
En sus palabras más comunes la etimología de esta palabra es simple. Proviene
de la palabra en latín “fides” que significa fe o confianza y “commissus” cuyo
significado es compromiso, en tal sentido se puede interpretar como un
compromiso de fe o un pacto de confianza que hacían las personas, el mismo se
regía por un contrato, que tenía como función marcar por escrito los términos y
acuerdos pautados entre ambas partes.
En la actualidad podemos adaptar el fideicomiso a un unos términos más
técnicos y podemos expresar que según Héctor Julio Mora Cuartas es un
“Negocio en virtud del cual, una persona natural (física) o jurídica, de derecho
público o privado, llamada fideicomitente fiduciante o mandante, entrega bienes
muebles, inmuebles o dinero, a otra persona, generalmente jurídica, de derecho
público o privado, denominada fiduciario, fideicomisario o mandatario, para que
administre o enajene y entregue los rendimientos de esa gestión, a un tercero
llamado beneficiario, con la salvedad de que el beneficiario puede ser el mismo
fiduciante o mandante” según fuente (Mora, 2010).
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
3
Durante la edad media surgen diversas instituciones a las que varios autores
citan como antecedentes del fideicomiso, en tal caso debemos mencionar los
mayorazgos y las capellanías. Los mayorazgos consistían en la serie de
disposiciones de los nobles para que su primogénito tuviera título de ellos sin
poderlos traspasar al fallecimiento de sus padres y así consecuentemente,
trayendo consigo un estancamiento de las riquezas que esto traía consigo. Las
capellanías en su contrariedad surgen como una carga impuesta sobre algún
inmueble para que al recaudar sus impuestos se pudiese costear los servicios
religiosos.
Teniendo presente otro de los mayores antecedente de este fue el Trust que es
la figura de mayor influencia sobre la actual figura del fideicomiso, este tiene su
aparición por primera vez en Inglaterra hacia el siglo XIX, este en principio fue
una figura que se utilizó para la transmisión de bienes inmuebles que se
realizaba a favor de un prestanombres (que es una persona encargada de
autorizar a otras personas para realizar actividades que no pueden hacer el
peticionario de forma personal, este también se denomina testaferro).
Es en Estados Unidos se empezó a utilizar esta figura de forma profesional,
modernizándola y perfeccionándola, extendiendo su aplicación al sector
bancario. “Esta comercialización del trust, distingue principalmente a la
institución inglesa de la institución norteamericana. En Estados Unidos, la
posición del “trustee” (fiduciario) tiende a ser profesionalizada. En Inglaterra el
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
4
trustee individual no necesariamente recibe compensación por su trabajo, al
contrario de los Estados Unidos, donde si recibe” afirma (Bogert G. L., 1951).
Estableciendo esto podemos incluir que con el trust y el fideicomiso se produce
una verdadera integración entre el common law anglo-americano y el derecho
continental de corte romanista, esta se pudiese identificar como la única
diferencia de fondo, a penas relevante: la concerniente al tipo de vínculo jurídico
que se produce entre las partes y los bienes del fideicomiso.
El derecho de propiedad en el sistema anglosajón, es el resultado de una
relación material y legal. El trustee, antes mencionado, (fiduciario) es el titular
del derecho de propiedad, lo que impide que otra persona (comúnmente llamado
beneficiario) posea al mismo tiempo la calidad de dueño y que por tanto, tenga
el derecho de percibir los beneficios de la explotación de los bienes o recibir la
propiedad al transcurso de cierto tiempo, es decir, que el mismo pueda gozar del
derecho de propiedad al tiempo en el que el trustee ejerce el derecho de
disposición.
1.2 Bases Históricas
El fideicomiso ha ido en crecimiento a través de que van pasando los años, esto
es debido a que no solo constituye un fin en sí, sino también que se ha ido
utilizando porque da mayor garantía a los negocios y mayor seguridad jurídica.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
5
La procedencia que tuvo la fundamentación del fideicomiso desde un principio
fue la confianza que la persona que iba a dar el bien o la propiedad (acreedor) le
tenía al deudor.
Cabe destacar los tres países donde el fideicomiso tuvo más auge, desde su
aparición en el imperio romano luego pasando a Inglaterra hasta que llego al
continente americano en argentina.
1.2.1 El Fideicomiso en Roma
El fideicomiso tiene originalidad en el imperio romano, ya que aquí fue donde
este fue tomando un carácter legal alcanzando la naturaleza de derecho desde
el emperador Justiniano. Algunos de los problemas del fideicomiso en ese
entonces es que las mujeres no podían heredar ningún tipo de bien por esta
razón es que nace esta figura haciendo que el propietario de algún bien pudiera
salvar sus propiedades o ponerla en mano de alguna persona de su confianza.
No fue por simple casualidad que los romanos hayan puesto el nombre de
fiducia a esta figura, ya que fiducia en latín significa “confianza” y de eso se trata
esta forma de contrato.
Desde los tiempos del imperio romano el fideicomiso fue utilizado de la forma
que hoy conocemos como fiducia y fideicomisum. La diferencia que había entre
estas dos es que la fiducia era el acto de trasferencia entre vivos, mientras que
este era la trasmisión o paso por la muerte de una persona propietaria de algún
bien, que al final fue prohibido por el código Napoleón ya que concentraba toda
la riqueza en una sola familia.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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La fiducia se dividía en: fiducia cum creditore y la fiducia cum amico, siendo la
primera la forma de garantizar una deuda, la cual decía que el deudor le debía
dar una propiedad o un bien a su acreedor hasta que este terminara de pagar
dicha deuda, teniendo en cuenta que el acreedor debía de devolver dicha
propiedad cuando haya terminado el contrato, si el deudor no cumplía, entonces
el acreedor estaba con todo el derecho de quedarse con los bienes otorgados.
En la fiducia cum amico el fiduciario podría disponer con total libertad de los
bienes que se le había transmitido ya que esta forma de fideicomiso consistía en
que una persona le entregaba a otros algunos bienes para que este los utilizara
y/o administrara y luego dentro de un plazo de tiempo se le devolvía a su dueño
original. Esta forma era muy utilizada cuando una persona debía irse de viaje o
si era enviado a la guerra.
1.2.2 El Fideicomiso en Inglaterra
El fideicomiso se dio a conocer en el Reino Unido hoy mejor conocido como
Inglaterra debido a las imposiciones de costumbres y normas que tenía Roma a
través de las tierras ocupadas.
Cuando los romanos fueron invadiendo las islas inglesas estos introdujeron el
fideicomiso al cual le hicieron algunos cambios creando tribunales llamados
“equity” del cual luego realizaron modificaciones para mejorar la estructura
jurídica que denominaron el “trust”.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
7
El trust apareció en Inglaterra en el siglo XIX como contestación a los señores
feudales ya que estos eran los más grandes terratenientes que había en Europa
y que contaban con gran poder militar y económico. El sistema jurídico ingles de
esa época prohibía que los herederos recibieran bienes por tanto se buscaba a
una persona que solo prestara su nombre para poder realizar el contrato que
luego esta persona se lo pasaría a quien en realidad corresponde dicho bien. De
aquí vemos que el trust anglosajón se hacía de forma fraudulenta
fundamentándose en el engaño.
En Inglaterra el Trust individual no recibe indemnización por el trabajo que ha
realizado en cambio en los Estados Unidos si se recibe ya que ellos adoptaron
esta figura pero de una forma más profesional, perfeccionándola y modificándola
al punto de que se pueda aplicar en las actividades bancarias obteniendo de
esta forma las “los bancos fiduciarios” y el “trust company”.
1.2.3 El Fideicomiso en Argentina
Luego de que el fideicomiso llegara a Inglaterra, los ingleses y los españoles lo
trasladaron al continente americano en los años en la que se realizó el
descubrimiento y el apoderamiento de los nuevos mundos.
En Latinoamérica el fideicomiso no se originó de las figuras jurídicas del
derecho, ya que no fue recibida desde Francia por los Códigos Napoleónicos,
pero este si ha ido tomando su propio camino aunque las características
fundamentales son particularmente las mismas. Es por esta razón que hoy en
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
8
día la referencia de legislación sobre el fideicomiso ha estado influenciado por
los franceses.
En Argentina el fideicomiso fue incorporado por la ley 18061 como ejecución del
cumplimiento hacedero de las entidades financieras.
La ley 21526 es la que mantiene las operaciones en los bancos hipotecarios,
bancos de ahorros y préstamos, bancos comerciales y también en compañías
financieras.
El fideicomiso en Argentina apareció como una figura de garantía de anticipos
que luego según el art. 2661 del Código Civil Argentino “Dominio imperfecto es
el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa
que enajena solamente su dominio útil” (Codigo Civil de la Republica Argentina,
1923).
Según (Cuena Boy, 2004) el código civil Argentino no ofrece resquicio alguno
para la admisibilidad del fideicomiso o sustitución fideicomisaria de residuo,
aunque para poder afirmar esto de forma rotunda sería necesario conocer más
extensamente la doctrina de dicho país y examinar la jurisprudencia de sus
tribunales.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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1.3 Clases de Fideicomiso
El marco legal nos muestra que el fideicomiso puede concretarse para la
realización de diferentes formas jurídicas y ello se debe a que dada la
versatilidad que presenta el esquema legal hace que la puesta en práctica de un
fideicomiso sea lo más atractivo de utilizar en el mercado económico actual.
En la República Dominicana se conocen 6 tipos de fideicomisos que son los más
utilizados con más frecuencia, no obstante a estos podemos mencionar otras
clases de fideicomisos que podrían aplicarse siempre y cuando se ajuste a la ley
189-11 y las normas establecidas por las autoridades competentes.
A continuación veremos un cuadro que nos muestra los 6 tipos de fideicomisos
utilizados en el país y algunas de sus características.
Modalidades del fideicomiso en la República Dominica
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Según el cuadro anterior podemos distinguir varios tipos de fideicomisos que
impactan el mercado dominicano, los cuales influyen de manera positiva en el
desenvolvimiento económico de nuestro país. Estos tipos de fideicomiso son
amparados en nuestro país por la ley 189-11 que es una parte importante para
el desarrollo de este mercado.
1.3.1 Los Tipos de Fideicomiso Son:
Fideicomiso de Garantía:
Se transmite al fiduciario bienes que se afectan en garantía de obligaciones a
cargo del fiduciante o a cargo de terceros para que en caso de incumplimiento
de la obligación garantizada proceda a su venta o entregue en propiedad lo
bienes al beneficiario, o al tercero acreedor, según se haya estipulado en el
contrato. De esta manera, se evita la ejecución forzada que debería realizarse si
se adoptaran otras figuras de garantía tales como prenda o hipoteca.
El fiduciario recibe bienes destinados a garantizar el cumplimiento de
determinadas obligaciones. A diferencia de las otras formas de garantía (prenda,
hipoteca o fianza) sustituye el trámite judicial de ejecución y permite una venta
más ordenada de los bienes que se encuentran en este proceso.
La venta fiduciaria no constituye ejecución forzada sino un simple cumplimiento
de una obligación, pudiendo actuar así porque tiene el dominio de los bienes
fideicomitido, y por tanto, puede disponer de ellos libremente, con las únicas
limitaciones que se hubieran señalado en el acto constitutivo del fideicomiso.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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La diferencia se puede dar en la mayor o menor potestad del acreedor, dado que
si se transmite la propiedad del crédito el acreedor podría disponer del bien, y en
caso de concurso o quiebra del cesionario, el fiduciario podría oponer a la masa
del concurso el derecho que le asiste como tal.
Fideicomiso Inmobiliario
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes cuyo
objetivo Primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios para su conclusión
y venta, o arrendamiento. El fideicomiso inmobiliario es aquél que se constituye
para otorgar transparencia y seguridad en el desarrollo de un proyecto
inmobiliario.
Permite el desarrollo de importantes proyectos inmobiliarios en la etapa previa a
la construcción, en la etapa de construcción y en la etapa de entrega. Asegura el
destino de los fondos y pone a salvo el proyecto de las complicaciones de otros
negocios del mismo empresario. Este tipo de fideicomiso puede combinarse con
un fideicomiso financiero mediante la emisión de certificados de participación o
deuda. También puede utilizarse para la venta de inmuebles por el sistema de
Tiempo Compartido.
Fideicomiso de Administración de Inversión
En este tipo de fideicomiso el fiduciante transmite bienes al fiduciario, para que
este los administre, ya sea en beneficio del instituyente o de un tercero. Aun
cuando no lleven la denominación de tal, no son sino fideicomisos de
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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administración los que ejercen las entidades gerentes de fondos comunes de
inversión y las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones.
Fideicomiso de Planificación Sucesoral
Este instrumento permite a los fideicomitentes dar instrucciones a las Fiduciarias
en cuanto a la administración y disposición de sus bienes y la distribución de los
mismos y sus beneficios derivados en beneficio de sus sucesores y legatarios,
tras su fallecimiento.
Las Fiduciaria velarán que los lineamientos establecidos por el fideicomitente, no
entren en conflicto con la Legítima Hereditaria establecida por Ley.
Fideicomiso de Oferta pública de Valores
Esta constituido con el fin exclusivo de respaldar emisiones de oferta pública de
valores realizadas por el fiduciario, con cargo al patrimonio fideicomitido. Esta
clase de fideicomiso está regulada por la disposición de la bolsa de valores.
Fideicomiso Público
Este tipo de fideicomiso aún no está desarrollado en la República Dominicana
sin embargo este tipo de fideicomiso el estado (nacional, provincial o municipal),
por medio de sus dependencias y en su carácter de fiduciante, transmite la
titularidad de bienes del dominio público o del dominio privado de su
pertenencia, o afecta fondos públicos, para realizar un fin lícito de interés
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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público. Un acto jurídico (ley, decreto) da viabilidad al fideicomiso y fija sus
objetivos y características, determina las condiciones y términos a que se
sujetará la contratación.
1.4 Beneficios
El fideicomiso proporciona a las personas diferentes tipos de beneficios que
dependerán de qué clase de fideicomiso sea el que se haya presentado. A
continuación presentamos los beneficios de las diferentes clases de
fideicomisos.
Fideicomiso en Garantía Beneficios
Beneficios:
Asegura el cumplimiento de determinadas obligaciones.
El proceso de sustitución de acreedores es mucho más ágil.
La constitución del fideicomiso es independiente del proceso de
otorgamiento del crédito.
Obvia el proceso judicial de ejecución, sus demoras y altos costos.
La administración de la garantía y el proceso de ejecución recaen sobre la
Fiduciaria.
Permite la ejecución de la garantía a valores de mercado.
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Fideicomiso de Planificación Sucesoral
Beneficios:
Inembargabilidad de los bienes aportados al fideicomiso.
Seguridad en la administración de los bienes.
Pueden transferirse al fideicomiso bienes y derechos de cualquier
naturaleza.
Permite a los beneficiarios ceder o transferir sus derechos dentro del
fideicomiso.
Fideicomiso de administración
Beneficios:
Protección de los bienes aportados al fideicomiso.
Seguridad en la administración de los bienes. Asegura el cumplimiento de
determinadas obligaciones.
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Capítulo II.-
Desarrollo del Fideicomiso a Nivel Internacional
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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2.1 Expansión del Fideicomiso a Nivel Internacional
Si bien tenemos claro el fideicomiso empezó fundamentalmente en Roma,
donde era utilizado como medio principal cuando las personas no podían
heredar y esto les permitía tener la capacidad de tener acceso a esos bienes
tangibles que necesitaban.
Pero no es aquí donde el Fideicomiso toma forma, sino es en el “Trust”
norteamericano donde este adquiere su principal razón de ser. Según (Paraisos
Fiscales, 2008) “Esto es un contrato privado por el cual una persona transfiere
un bien o derecho a otra persona de confianza, con el fin de que lo controle y
administre en beneficio de terceras personas, normalmente familiares o
allegados”. Es aquí donde toma su carácter inicial y de donde podemos partir
para tener un propio desarrollo.
Para esto podemos tomar como referencia al autor Eduardo Couture que indica
que “El fideicomiso, cuyo nombre se asocia en la mentalidad del jurista latino, a
un instituto de derecho sucesorio…va ganando terreno cada vez más
visiblemente y no parece aventurado asegurarle un brillante porvenir en nuestros
países en el tiempo futuro” (Couture, 1949), este explicaba que el fideicomiso iba
tomando participación en el mercado latino y que en el mismo se iba a
desarrollar conforme pasara el tiempo y se iba a adentrar cada vez más en los
Estados, creando así una base para ser palpable en un futuro.
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2.1.1 El fideicomiso en Latinoamérica
El estudiador de leyes panameño Ricardo Alfaro escudriño a fondo esta figura
en el continente latinoamericano y es en 1920 cuando se publica su ensayo “El
Fideicomiso: Estudio sobre la Necesidad y la Conveniencia de Introducir en la
Legislación de los Pueblos Latinos una Institución Civil Nueva, Semejante al
TRUST del Derecho Inglés” (Alfaro, 1920). Pero no es sino hasta el 1925 donde
tuvo su primera participación en el mercado latino, el cual nace dentro de la
tradición jurídica continental, que se conoce como código civil. En este no se
contempla el concepto de la doble propiedad existente en el derecho común.
Posteriormente esta modalidad penetró en México pero el mismo este
ordenamiento jurídico mexicano fue receptivo a una figura jurídica avanzada y
cuya vigencia y leyes estaban establecidas en el sistema legal inglés.
Es una modalidad muy usada en países como Colombia y Argentina, después
de su renacer en México.
Según la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires:
Antes de la introducción del fideicomiso en el derecho argentino, no existían
medios para realizar actos de disposición de la propiedad con efectos similares.
Con anterioridad, si bien sucedía que el dueño decidiera sobre el destino futuro
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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de sus bienes acordando esto con un tercero, lo que faltaba era una norma que
instrumente y asegure el reconocimiento de su voluntad.
El último estudio realizado por el comité internacional del fideicomiso (COLAFI)
muestra cómo fue el crecimiento de la figura en la región latinoamericana desde
el 2004 al 2011.
En la tabla mostrada a continuación se muestra algunos de los países
latinoamericanos con la cantidad de activos y de negocios de fideicomiso que
poseen.
PAIS ACTIVOS NEGOCIOS
COLOMBIA USD 101.857 15.191
PANAMÁ USD 14.055 57.181
ECUADOR USD 12.482 4.125
PERÚ USD 2.017 44
URUGUAY USD 8.433 16
COSTA RICA USD 8.415 ND
PARAGUAY USD 358 269
HONDURAS USD 2.015 ND
GUATEMALA USD 2.628 ND
VENEZUELA USD 25.679 ND
TOTAL 2011 USD 177.941 76.826
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Para dar a conocer un poco más de cómo se desarrolla el fideicomiso debemos
entender que esta corriente va prosperando conforme van pasando los años, en
las gráficas anteriores podemos visualizar que el fideicomiso ha tenido un
crecimiento nivelado y progresivo y que muchos negocios y constructoras han
empezado a utilizar esta nueva modalidad.
2.2 Países Donde Más se Destacan los Sistemas de Fideicomiso
Existen muchos países en donde se destacó el fideicomiso pero en los
principales donde se desarrolla este sistema jurídico son:
México
Es aquí donde empieza a tener auge el Fideicomiso. En esta región se da lo que
es el “Fideicomiso Público” la Ley Organiza de la Administración Pública Federal
define el mismo como “Los fideicomisos públicos a que se refiere el Artículo 3o.,
fracción III, de esta Ley, son aquellos que el gobierno federal o alguna de las
demás entidades paraestatales constituyen, con el propósito de auxiliar al
Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas
prioritarias del desarrollo, que cuenten con una estructura orgánica análoga a
las otras entidades y que tengan comités técnicos…” (Anderson, Ramírez,
Villaseñor, & Herrera, 1976).
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Este concepto se puede identificar dentro del marco jurídico mexicano y ha ido
obteniendo espacio en el derecho público, ya que es considerado como un
instrumento idóneo.
Entre los aspectos positivos resaltados podemos destacar:
Seguridad Jurídica
Aseguramiento del cumplimiento de los fines
Transparencia del manejo de recursos.
Entre los aspectos negativos que se pueden señalar son:
Posibilidad de desviación de recursos.
Instrumento de difícil comprensión.
Colombia
Esta figura se utiliza en casi todos los niveles de la administración pública. Su
penetración es importante ya que tanto personas del orden central como
descentralizado, y nacional como municipal, acuden y usan dicha modalidad en
el giro ordinario de cumplimiento de sus responsabilidades.
Entre los aspectos positivos destacados en el sistema fiduciario en Colombia
son:
Confía en este tipo de administración
Considera que los funcionarios designados cuentan con altos grados de
calificación,
Consideran que las entidades fiduciarias puede garantizar su gestión.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Existen en ella aspectos negativos entre los cuales cabe destacar:
Considerar que no puede obtener una mejor gestión que la suya propia a
un menor costo.
La excesiva cantidad de documentos.
La sofisticación de la figura y la contraparte contractual.
Argentina
En Argentina las estadísticas del sector privado indican que en el 2006 se
constituyeron un total de 205 fideicomisos, en los que se emitieron valores
negociables por un monto total de $7,615 millones de pesos, representando
dicho monto un 49% del aumento respecto al total emitido durante el 2005.
Esta cifra es representativa para la población argentina debido a que podemos
señalar un aumento sustancial en los fideicomisos otorgados en este país.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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2.3 Acontecimientos Importantes
En la historia del Fideicomiso podemos destacar diversos territorios de los
cuales la Organización de las Naciones Unidas ha identificado como patrimonios
en fideicomiso. Estos son:
Acontecimientos importantes. Territorios fideicomiso
Año País Territorio
1968 Australia Nauru
1960 Francia Camerún
1960 Italia Somalia
1962 Nueva Zelanda Samoa Occidental
1961 Reino Unido Nigeria
1975 Australia Papúa Nueva Guinea
Fuente: Naciones Unidas
Según (Domínguez M, 2005), es para 1932 donde entra en vigencia la “Ley
General de Títulos y Operaciones de Crédito”, a partir de esta ley se puede
dividir la historia y la cronología en tres etapas diferentes las cuales son:
o 1932-1974: tiene un auge extraordinario de cultura caracterizada
por una gran positividad, en esta época todo era manejado bajo el
fideicomiso, que es un fideicomiso cuando se constituye a favor del
fiduciario.
Existen dos situaciones especiales en esta época una en 1933, pues no existía
delimitación reglamentaria en cuanto a la diferencia entre las instituciones
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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fiduciarias. Por ello, en ese mismo año debido a los abusos por las instituciones
de crédito surgió una reforma que comenzó su vigencia en el año siguiente, en
la que se adicionó el artículo 348 o 349 de la ley.
o 1975-2000 como una anestesia de la figura.
o La tercera etapa implica lo concerniente a las modificaciones de las
reformas.
o Se legislo a partir de los 90’ en Argentina después de la crisis
financiera y de la devaluación del 2001 y 2002 a partir del cual
empezó a tener una dimensión significativa.
2.4 Los Fideicomisos en los Tiempos Modernos.
En la práctica actual general hay dos tipos de fideicomisos que son los más
utilizados, uno es para la realización de algún tipo de negocio que pueda
necesitar inversores o no, este es el caso del inmobiliario o de los fondos de
inversión agrícola y la segunda en este caso es para la captación de
financiamientos para la empresa emisora, esto se da en los casos de
fideicomisos financieros con oferta pública.
Puntualizando el primer caso debemos acotar el riesgo del negocio al patrimonio
que integra el fideicomiso y en el caso de que el negocio no prospere se
disuelve el mismo recibiendo cada beneficiario la parte que aporto al fondo.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Desde el punto de vista jurídico este sirve como medio de reemplazo de la figura
societaria para el desarrollo de un determinado negocio.
En el caso del fondo de inversión agrícola este instrumento posibilita que las
personas externas a este sector puedan participar en la rentabilidad del mismo
sin la intervención física.
En el caso que supone la emisión de títulos, su cobro se encuentra avalado con
los activos fideicomitido (son aquellos que constituyen un patrimonio de
afectación, separado e independiente de los patrimonios del fideicomitente) ya
que califican riesgo. En tal sentido los fondos se distribuyen entre los
beneficiarios a diferencia de una liquidación en una sociedad común en la que
deberán ir con los demás acreedores.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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2.5 Fideicomiso en América Latina
Según la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires:
El fideicomiso sirve de marco y sustento jurídico para la asignación de beneficios
económicos derivados de la propiedad de ciertos bienes, conforme a la voluntad
de su dueño y con efectos hacia el futuro.
Comparación por países latinoamericanos de entidades pueden ser fiduciaria:
País Pueden ser fiduciarios
Venezuela Bancos y Compañías de Seguros.
Colombia Las Sociedades Fiduciarias
México Instituciones de crédito (Bancos, Casas
de Bolsa, Sociedades Financieras de
Objeto Múltiple, Instituciones de Seguros
e Instituciones de Fianzas)
Panamá Bancos y despachos de abogados.
República Dominicana Sociedades Fiduciarias, Administradoras
de Fondos de Inversión, Intermediarios
de Valores, Bancos Múltiples,
Asociaciones de Ahorro y Préstamo y
otras Entidades de Intermediación
Financiera previamente autorizadas por la
Junta Monetaria.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Las diferencias entre los diversos países latinoamericanos son notorias y visibles
ante lo que es el fideicomiso y quienes pueden actuar en él. Como vemos en la
mayoría de los países latinos son solo algunas entidades quienes pueden
ejercer el papel de fiduciarios, en cambio nuestro país emplea una serie de
actores para desempeñar dicho papel.
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Capítulo III.-
Introducción Del Fideicomiso En La República Dominicana
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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3.1 Naturaleza Jurídica
“El único atributo de la personalidad jurídica que es trascendente para el
fideicomiso es el patrimonio, y la separación patrimonial está garantizada incluso
en ausencia de personalidad. La falta de los demás atributos es mitigada
mediante una normativa administrativa y operativa inteligente: reconocimiento
como ente fiscal, capacidad de aperturar cuentas bancarias, y otros”. (Guerrero,
2011).
Según (Vicens, 2013) la naturaleza jurídica del fideicomiso es “contractual:
contrato sinalagmático traslativo de propiedad a título temporal y para un fin
determinado. Esto le da flexibilidad. Formal: la constitución debe hacerse
mediante escrito y está sometida a menciones obligatorias a pena de nulidad
(artículo 13). Oneroso: se presume remunerado. Si no se establece
remuneración 0.5% anual del valor del patrimonio neto (artículo 35). Por cierto
tiempo: el acto constitutivo debe establecer el plazo por el cual se crea.”
Sin embargo (Carpio, 2014) dice que la naturaleza jurídica del fideicomiso en
términos jurídicos es un instrumento adicional a los que ya existían para producir
la transferencias al derecho de propiedad, así como mediante la venta, mediante
la permuta, mediante un embargo se transfiere el hecho de propiedades de una
persona a otra también mediante el fideicomiso transfiere. También el
fideicomiso crea un patrimonio autónomo (independiente), ósea, que los bienes
que se dan en el fideicomiso no pueden ser tocados por terceros.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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3.2 Ley 189-11
Luego de años de esperas e intentos fallados el 16 de julio del 2011 fue creada
la Ley no. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso.
El reglamento sobre el fideicomiso fue pronunciado mediante la resolución 95-12
de fecha 12 de marzo del 2012.
Dicha ley contiene 173 artículos de los cuales se pueden observar varios tipos
de fideicomiso como son los de planificación sucesoral, estos no afecta la
reserva legal hereditaria según art. 913 del código civil. Culturales, Filantrópicos
y Educativos, sin fines de lucro y pueden ser indefinidos. Oferta pública de
valores y productos, estos están sujetos a la Ley 19-00 sobre los mercados de
valores. De inversión, este solo es administrado por las AFI y los intermediarios
de valores. En garantía, es comúnmente utilizado para respaldar emisiones de
oferta pública ya que asegura el cumplimiento de determinadas obligaciones. El
de inversión y desarrollo inmobiliario, este genera plusvalías en las
adquisiciones de inmuebles. Entre otras que puedan ser ajustados a la ley y a
las normas establecidas por las autoridades encargadas.
“Artículo 1 de la ley 189-11. Ámbito de la Ley: Mediante la presente ley, se crea
un marco legal unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y
de valores de la República Dominicana; también se incorpora la figura del
fideicomiso, en aras de complementar la legislación financiera dominicana.” (Ley
no. 189-11 Para El Desarrollo Del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la
República Dominicana, 2011)
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“Artículo 2 de la ley 189-11. Objeto de la ley: La presente ley tiene por objeto
crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder
desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahora
voluntario u obligatorio, para el financiamiento de capitales con la ampliación de
alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de
instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que, unido a la
creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos,
sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo,
así como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población, a
fin de mitigar el importante déficit habitacional en la República Dominicana.” (Ley
no. 189-11 Para El Desarrollo Del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, 2011)
La ley específica que no toda persona física o jurídica puede fungir como
fiduciarios, a continuación presentamos un cuadro que explique las entidades
que pueden presentarse como fiducias y su ente regulador.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Existen varios organismos fiduciarios autorizados por la ley 189-11 para poner
en práctica esta nueva modalidad y la misma especifica el tipo de fideicomiso al
que están sujetas dichos organismos y cuáles son los entes reguladores de
dichas instituciones.
3.3 Normas y Decretos
Existen reglamentos para que el fideicomiso sea llevado a cabo de forma clara,
de tal manera que no haya ningún tipo de fraude entre el fideicomitente, el
fiduciario y el beneficiario.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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El dos (2) de marzo del 2012 el poder ejecutivo aprobó los reglamentos
originarios de ley para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en
la Rep. Dominicana mediante el decreto no. 95-12 “Reglamento del
Fideicomiso”, el cual considera lo siguiente:
Según (Fernandez, 2012) “ considerando que el objeto del referido reglamento
sobre Fideicomiso, es definir los aspectos relativos al funcionamiento de la figura
del fideicomiso en sus distintas modalidades, estableciendo las formalidades,
requisitos y procedimientos aplicables al momento de su constitución,
operatividad y extinción, así como lo atinente a los derechos y obligaciones de
las partes y a la conformación del patrimonio separado que se crea en dicha
figura, en el marco de la Ley no. 189-11 antes mencionada;
Considerando que el Banco Central de la República Dominicana, como entidad
con atribuciones legales para coordinar todo lo relativo a la elaboración de este
reglamento, en procura de garantizar el debido proceso de consultas públicas a
los sectores interesados, recibió observaciones de fondo y forma de la
Superintendencia de Valores (SIV), Asociación de Bancos Comerciales de la
República Dominicana (ABA), de la Liga Dominicana de Asociaciones de
Ahorros y Préstamos (LIDAAP), de la oficina de Abogados OMG, del Banco
Central de la República Dominicana, así como el público en general, las cuales
fueron debidamente analizadas y ponderadas;
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Considerando: que cada una de las observaciones presentadas, fueron
analizadas desde el punto de vista técnico y legal por una comisión
interinstitucional de la Superintendencia de Bancos y del Banco Central,
resultado de esta ponderación las recomendaciones presentadas a la Junta
Monetaria, algunas de las cuales fueron acogidas y otras rechazadas por causas
debidamente fundamentadas”.
Luego el dieciséis (16) de julio del mismo año, el ex presidente Leonel
Fernández dicta otro decreto en la cual considera lo siguiente:
Según (Fernández, 2012)“decreto: 359-12 considerando que la ley no. 189-11
del 16 de julio del 2011, fue creada con el interés de establecer políticas que
faciliten el desarrollo de proyectos habitacionales, principalmente de viviendas
de bajo costo, dirigidas a la población de menores ingresos, la cual,
generalmente, no es sujeta de crédito, facilitando el financiamiento a las
viviendas y la construcción en general, de manera que se pueda reducir el
importante déficit habitacional de la República Dominicana. Considerando que
esta nueva ley impulsa el crecimiento y diversificación del mercado hipotecario a
través del mercado de capitales y de valores, crea la figura del fideicomiso,
establece incentivos y exenciones fiscales, así como promueve el ahorro
mediante el mecanismo de la cuenta de ahorro programado y crea en el
Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones la ventanilla única para agilizar y
simplificar los procesos y permisos correspondientes que requieren los
proyectos habitacionales.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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De igual modo mediante dicha ley, se eliminan las restricciones que impiden
conceder en garantía las viviendas de bajo costo construidas con participación
del Estado, exceptuándolas del alcance del carácter de bien de familia o
cualquier otra restricción que pueda existir, en ocasión de la procedencia de los
recursos para la construcción de estos proyectos habitacionales en los que
exista participación del Estado. Considerando también que a tales efectos se
hace imprescindible establecer los procedimientos, las condiciones y
características que los proyectos de vivienda deben reunir para obtener del
Instituto Nacional de la Vivienda la acreditación de “Proyectos de Viviendas de
Bajo Costo”, con fines de que los adquirientes de dichas viviendas puedan
disfrutar los incentivos previstos en la leyes 189-11 para el Desarrollo del
Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, establecidos
en su artículo 130”.
El actual presidente de la República Dominicana Danilo Medina, dio a conocer
un el decreto no. 153-13 el veinte ocho (28) de marzo del 2013. “Considerando
que el Estado dominicano está comprometido con las políticas que permitan
viabilizar el acceso al financiamiento a la vivienda, a los sectores de más bajos
ingresos del país; así como, con el desarrollo del sector construcción en general,
por su favorable impacto al crecimiento, a la generación de empleos y al
bienestar de la familia dominicana.
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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Considerando que tales fines se requiere establecer políticas y mecanismos que
faciliten el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo, y otras soluciones
habitacionales que contribuyan a reducir el déficit habitacional de la República
Dominicana.
Considerando que dado el reciente desempeño de la actividad económica,
caracterizado por la desaceleración de algunos indicadores, se hace necesario
estimular y dinamizar la economía, hasta tanto entre en plena capacidad la
implementación de la Ley No. 189-11, para el Desarrollo del Mercado
Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, del 16 de julio del
2011, y sus reglamentos, razón por la cual se ha estimado pertinente establecer
algunas medidas transitorias, tendentes a reactivar el sector de la construcción,
que genera tantos efectos multiplicadores en la economía,
Considerando que en aras de promover el corto plazo el desarrollo de proyectos
habitacionales de bajo costo el Estado Dominicano está dispuesto a especializar
en el Fondo Especial de Reembolsos Tributarios, los recursos a ser cobrados en
lo adelante a los promotores de este tipo de viviendas durante el proceso de
construcción de las mismas, por concepto del Impuesto a la Transferencia de
Bienes Industrializados y Servicios (ITEBIS), a los fines de que dichos recursos
puedan respaldar los Bonos del Estado (subsidio), a ser entregados a los
adquirientes de este tipo de viviendas, de manera que el valor de los mismos
pueda ser aplicado al inicial de la adquisición de dicha soluciones
habitacionales.
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Considerando que este mecanismo transitorio sólo aplicará a los proyectos
habitacionales que previamente hayan sido calificados como “viviendas de bajo
costo” por parte del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), con base en la
disposiciones legales vigentes sobre la materia” (Medina, 2013).
3.4 Instituciones Financieras Encargadas del Fideicomiso
Conforme al decreto dictado por (Fernandez, 2012) establece que dicho
reglamento son de aplicación obligatoria para las entidades siguientes, en caso
de que decidan ejercer la actividad fiduciaria, a) Bancos múltiples; b)
Asociaciones de ahorros y préstamos; c) Otras entidades de intermediación
financiera previamente autorizadas a estos fines por la Junta Monetaria; d)
Administradoras de fondos de inversión, puesto de bolsa y otros intermediarios
de valores que autorice la Superintendencia de Valores; e) Personas Jurídicas
constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana cuyo
objeto exclusivo sea prestar los servicios fiduciarios.
Por consiguiente en el país ya existen 12 entidades autorizadas a realizar las
funciones del fideicomiso de las cuales 6 son sociedades fiduciarias de objeto
exclusivo, dos son certificadoras de garantía, dos autorizadas a ofrecer servicios
de agentes de garantías, una entidad de intermediación financiera autorizada
para ofrecer servicios fiduciarios y una para ofrecer servicios fiduciarios como de
agente de garantía según (Asunción, 2014).
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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario
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A continuación presentamos una tabla que nos muestra algunos de los contratos
de fideicomiso existentes en el país y el tipo de fideicomiso que este realiza.
Proyectos de fideicomiso Tipo de fideicomiso
Fideicomiso viviendas de bajo costo de las bienaventuranzas Fid. De inversión
Fideicomiso de administración y pagos nuevos servicios financieros nfs. Fid. Sucesión
Fideicomiso de administración caja de ahorros BEPENSA dominicana Fid. Administración
Fideicomiso de Desarrollo inmobiliario Milena Tower Fid. Desarrollo inmobiliario
Fideicomiso Ciudad del Sol Vivienda de bajo costo
Fideicomiso BCRD Fid. Administración
Fideicomiso Pablo Mella primera etapa Vivienda bajo costo
Fideicomiso irrevocable de inversión y desarrollo Medcorp Fid. Desarrollo inmobiliario
Fideicomiso proyecto villas del centro Fid. Desarrollo inmobiliario
Fideicomiso de administración y garantía Mirage Fid. Administración
Fideicomiso de preventa Daniel Espinal Fid. Administración
Fideicomiso cajas de ahorro Bepensa dominicana Fid. Administración
Fideicomiso las bienaventuranzas lado norte Viviendas de bajo costo Fuente: Solicitud de empresas fiduciarias a la DGII
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Capítulo IV.-
Desarrollo Inmobiliario en la República Dominicana
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4.1 Mercado de viviendas
Antes de hablar del mercado inmobiliario dominicano cabe destacar que la
República Dominicana cuenta con un marco jurídico que beneficia el desarrollo
inmobiliario si a esto le agregamos que la República Dominicana tiene grandes
variaciones naturales y climatológicos el hecho de ser una isla tropical localizada
geográficamente en el Caribe es una atracción para turistas de todas partes del
mundo que desean hacerse de una vivienda en el Caribe, esto ha contribuido a
un notable crecimiento del sector inmobiliario nacional; ello unido a la
inexistencia de restricción legal alguna para la adquisición de inmuebles por
parte de extranjeros, ha dinamizado el ambiente de negocios y de inversión a
largo plazo en torno a las distintas modalidades de propiedades inmobiliarias, ya
sean villas, apartamentos, plazas o locales comerciales.
El gran auge que experimentan los proyectos inmobiliarios de todo tipo y muy
especial los turísticos, y la consiguiente llegada de inversionistas interesados,
está impulsado por los siguientes factores: la existencia de exenciones
impositivas a las que el desarrollador y el inversionista pueden acogerse, la
posibilidad de obtener financiamientos con entidades bancarias y financieras
locales y por último, la existencia de una amplia oferta para la adquisición de
propiedades inmobiliarias de acuerdo a (Juan Alcalde, 2013).
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Pero si bien es cierto que hay muchas atracciones y que ha tenido un gran
desarrollo el mercado inmobiliario dominicano en el ámbito turístico, El mercado
de viviendas de lujo en República Dominicana también ha tenido un repunte
significativo en los últimos años.
Ese auge en la demanda de inmuebles de lujo motivó una creciente oferta. Sin
embargo, la crisis financiera internacional provocó una caída de la compra de
ese tipo de viviendas, que se ha mantenido por varios años, y por tanto la oferta
vigente se ha quedado estancada.
En una entrevista realizada al especialista en inmobiliaria, Javier Herrera, explica
que si bien la cantidad de inmuebles de ese tipo ofertada en el país ha llegado a
superar significativamente la demanda, ha habido una ralentización importante
en el desarrollo de nuevos proyectos, lo que ha permitido la venta de los
existentes. Herrera asegura que el sector está entrando en una fase de
recuperación.
El experto señaló que la especulación de los precios en el mercado inmobiliario
de lujo es menor que en años anteriores, debido a que el margen de beneficio
en la reventa se ha reducido, producto de los efectos de la crisis financiera
internacional, que ha provocado que los inversionistas sean más cuidadosos al
comprar y estén dispuestos a hacer comparaciones de precio y calidad.
“Antes, las personas compraban un inmueble en planos y cuando se los
entregaban los revendían con una ganancia de alrededor de 20%. En 2007 se
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podían vender viviendas al doble del precio al que se habían adquirido, pero
esto es cada vez menos viable, porque la plusvalía no es la misma que hace
unos años”, explica Herrera.
Refiere que con la crisis mundial muchas personas perdieron dinero en ese tipo
de negocio especulativo y muchas compañías inmobiliarias tuvieron que bajar
los precios para seguir vendiendo.
“Si bien en el país ha habido una reducción y estabilización de las tasas de
interés que ha favorecido que los márgenes de beneficio de la reventa de
inmuebles se hayan reducido, el principal factor ha sido, sin dudas, el efecto de
la realidad económica mundial”, consideró.
Según el estudio de oferta y demanda de viviendas en zonas urbanas, realizado
en marzo en el país (Vasquéz, 2013), se requieren 900,000 viviendas, en su
mayoría de bajo costo, mientras que la demanda de viviendas de clase media
alta y alta es de alrededor de 14,000 unidades, principalmente en el Gran Santo
Domingo y Santiago.
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Analizando la situación poblacional de nuestro país se puede concluir que las
viviendas en nuestro país tienen condiciones desfavorables para la vida y que
muchas de estas no están en condiciones para poder ser habitadas. El estudio
anterior demuestra que en nuestro país se necesita una gran cantidad de
viviendas de bajo costo para poder suplir las necesidades que se vislumbran en
nuestro país.
El estudio arrojó que solo el 16.7% de las personas que están buscando
viviendas en Santo Domingo y Santiago aspiran a un apartamento en una torre y
la mayoría de ellos (42% en el Distrito Nacional y 50% en Santiago) pensaban
esperar al menos un año para la adquisición.
El 82% de las personas que buscan viviendas de lujo solo estaban dispuestas a
pagar hasta US$250,000, diferenciándose en un 90% en Santiago y 79% en el
Distrito Nacional.
En el país no hay una herramienta de medición de la producción y
comercialización de viviendas que permita hacer una relación oferta-demanda,
por lo que Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) ha
firmado un acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción para crear un
registro mensual de la actividad inmobiliaria.
Estos datos estadísticos nos dan a demostrar que el mercado se está
concentrando en la construcción de viviendas de lujos y están dejando de lado la
construcción de viviendas de bajo costo, el problema recae que el mercado de
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viviendas de lujo es insostenible no hay un gran números de personas
dispuestos a pagar más de trescientos mil dólares por la compra de un
inmueble, el auge que ha tenido el mercado en los últimos años puede llegar a
descender considerablemente si las ofertas de este tipo de viviendas lujosas
sigue en aumento y la construcción de viviendas de bajos costos en descenso.
Si bien es cierto que la presión tributaria impuesta a la posesión de propiedades
suntuosas ha frenado las inversiones en ese tipo de inmuebles. Asimismo la
falta de una ley de alquiler que garantice la integridad del inmueble y minimice el
riesgo de impago ha afectado la inversión en viviendas con esos fines.
4.2 Déficit Habitacional
El Lic. Luis Armando Asunción (Revista Summa, 2014) “Destacó que la Ley
189-11 le traerá al país grandes beneficios ya que crea el marco legal para que
el estado y el sector privado puedan desarrollar proyectos habitacionales de
bajo costo lo que permitirá que muchas familias dominicanas de bajos ingresos
puedan tener acceso a un techo propio pagando una mensualidad que esté a
su alcance.”
La República Dominicana como isla tropical cuenta con unos 10 millones de
habitantes de los cuales el 50% es de clase alta, media alta y media baja, por lo
que el 50% restante de la población es pobre lo que implica un problema a la
hora de tratar de buscar un lugar donde vivir dignamente.
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Según el último censo realizado por la ONE enumero, el número de casas por
provincia, los resultados arrogados fueron los siguientes.
Censo de viviendas 2010 Distrito Nacional Puerto Plata
325,372 116,763
Azua
Hermanas Mirabal
64,043 30,560
Bahoruco
Samaná
26,060 36,621
Barahona
San Cristóbal
54,359 167,868
Dajabón
San Juan
19,266 72,163
Duarte
San Pedro de Macorís
95,261 105,004
Elías Piña
Sánchez Ramírez
17,443 43,004
El Seibó
Santiago Total
26,959 331,792 3,097,857
Espaillat
Santiago Rodríguez
73,279 18,659
Independencia
Valverde
14,516 51,785
La Altagracia
Monseñor Nouel
106,972 56,856
La Romana
Monte Plata
83,093 62,549
La Vega
Hato Mayor
122,789 28,395
María Trinidad Sánchez
San José de Ocoa
46,452 20,656
Pedernales Peravia
7,167 59,261
Monte Cristi
Santo Domingo
49,414 763,476 Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas (ONE)
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Analizando el cuadro anterior podemos determinar y dar a conocer que la
población dominicana solo cuenta con un total de 3, 097,857 viviendas lo que se
puede interpretar como una cifra un poco torpe para la cantidad de habitantes
por kilómetros cuadrados que existen en nuestro país. Es en base a este censo
donde podemos determinar que más de un 70% de la población dominicana está
viviendo en condiciones desfavorables y en las que no deberían vivir.
Las personas que viven en condiciones de pobreza no poseen lugares
adecuados donde asentarse, por lo que se acostumbran a vivir en lugares en
condiciones paupérrimas las cuales no son las indicadas para un ser humano
desarrollarse, las mismas poseen los peores materiales de construcción,
muchas de ellas son realizadas a base de madera y zinc lo cual propicia a un
pobre desenvolvimiento y riesgos a la hora de cualquier fenómeno atmosférico
por lo que las personas viven en condiciones riesgosas para su salud y su vida.
Todas estas condiciones hacen y propician que las personas tengan peores
condiciones de salud y por ende estén envueltos en un ambiente peligroso.
Si bien es cierto que el mercado inmobiliario dominicano ha tenido un auge pero
este auge a sido en su totalidad por las ventas de viviendas lujosas ya que casi
todos los proyectos habitacionales en el país ninguno está enfocado a las
personas pobres, las cuales se les dificulta obtener una vivienda porque la oferta
de este tipos de viviendas es algo escasa y estas personas que en su totalidad
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tienen muy bajos ingresos se les hace imposible poder costear un lugar donde
vivir.
Si agregamos que la República Dominicana representa un nivel de ahorro de
entre los más pobres de la región (Diario Libre, 2013). Los bajos ingresos de la
mayoría de la población imposibilitan que más personas accedan a una vivienda.
El ahorro interno bruto del país en 2008 ascendió a 5% del producto interno
bruto (PIB) y desde 2004 está por debajo de los demás países de la región. En
promedio, del 2000 al 2008, República Dominicana ahorró 36% menos que los
países de América Latina (Severino, 2011).
Como en el país existe un componente de ahorro obligatorio generado por el
Sistema de Pensiones, la reducción del ahorro voluntario es significativa. Los
dos primeros quintiles no logran financiar la totalidad de sus gastos corrientes
con sus ingresos, generando déficits de -13.8% y - 0.8% respectivamente, pero
lo que viene, según las estimaciones del PNUD, es más preocupante. La
necesidad mejorar viviendas crecerá en la medida que pasen los años.
El intendente general de banco Lic. Luis Armando Asunción (Revista Summa,
2014) “Manifestó que se han registrado 39 contratos de fideicomisos, de cuales
30 corresponden a Fideicomisos para Desarrollo Inmobiliario, 5 a Fideicomisos
de Administración y 4 Fideicomisos de Administración y Garantía, lo que ha
significado un gran impacto en uno de los problemas sociales más relevante del
país como lo