Presenta:
HAYDEÉ MENDOZA DURÁNARQUITECTA
DIPLOMADA EN PROYECTOS DE INVERSION
MAESTRIA EN DESARROLLO HUMANO
MAESTRIA EN VALUACION
NOV. 2009
CEVIMColegio de Especialistas en Valuación Inmobiliaria Mexicali, AC.
INTRODUCCION
Parte de la presente investigación se realizo como
trabajo terminal, requisito para obtener el grado de
Maestro en Valuación, en la Facultad de Economía
y Negocios Internacionales de la Universidad
Autónoma de Baja California, Campus Tijuana.
El Estudio de caso, pretende mostrar la
aplicación del modelo de multicriterios con el
proceso analitico jerarquico en la valuación
de edificios con características atípicas o
diferentes en el mercado inmobiliario, como
lo son los edificios catalogados como
históricos y/o artísticos. Definidos ademas
de aporte de identidad a la cultura de cada
region ( modelo desarrollado en España por
Aznar, Jerónimo Francisco Guijarro.
NUEVOS MÉTODOS DE VALORACIÓN:
Modelo Multicriterios en el 2005 y mejorado
para Mexico por Grupo de valoración y
decisión multicriterio Mtro. Luis García
Márquez con el curso 2008, siendo
participante al mismo)
“Todos los edificios son para usarse.
OBJETIVO:
LA PRESENTE INVESTIGACIÓN PRETENDE MOSTRAR
LA REVITALIZACIÓN DE EDIFICIOS MEDIANTE EL
DISEÑO DEL PROYECTO DE INVERSIÓN
IDENTIFICANDO EL IMPACTO SOCIAL EN EL PRIMER
CUADRO DE LA CIUDAD DE MEXICALI, BAJA
CALIFORNIA, SIENDO ESTA UNA CIUDAD JOVEN Y
FRONTERIZA ( COLINDANTE CON ESTADOS UNIDOS).
EL USO DE LAS NUEVAS METODOLOGÍAS DE
VALUACIÓN ”MULTICRITERIOS”, EN EL CASO
PARTICULAR PARA OBTENER EL VALOR DE
EDIFICIOS CATALOGADOS Y ANEXAR ESTE VALOR
EN UNA CORRIDA DE ANALISIS DE RENTABILIDAD.
RESUMENDentro de la franja Norte del Pais, se encuentran
algunas Ciudades , con cultura local, como serian
Tijuana, Cd. Juarez, Nogales, Mexicali, y otras,
que por su edad, no cuentan con la Historia
Nacional suficiente en sus edificios que nos
permitan catalogarlos como Históricos y de
Patrimonio cultural; pero cumplen con lo mas
Importante, son patrimonio cultural Local, le han
dado carácter y sentido de identidad a quienes
nacieron y vivieron en estas Ciudades. Son
espacios ubicados en su mayoría en los primeros
cuadros de donde surgieron las manchas urbanas
fronterizas que hoy son nuestras Ciudades de
recepcion de migrantes y de visitantes turistas.
Estos primeros cuadros de las Ciudades fueron el
inicio económico que con el paso del tiempo, se
han vuelto las zonas fantasmas. Dado el
crecimiento y el desarrollo urbano la mayor parte
del crecimiento poblacional queda fuera o
alrededor de estos primeros cuadros, provocando
la lejanía de la población y la ausencia de la
necesidad de visitar estas areas.
Logrando con ello la falta de actividades y como
consecuencia abandono y deterioro.
Generando alternativas de análisis se pueden
identificar potenciales en los edificios
Catalogados, con ello se generan proyectos en
coparticipación Gobierno- Propietarios privados,
que con beneficio económico en ambos
interesados, se genere interés y actitud de
cooperación mutua por el beneficios de ellos y
de una comunidad completa.
La propuesta es utilizar la
valuación como
herramienta de apoyo en
un estudio de inversión
que Revitalice un edificio
en primera instancia y este
seleccionado por su
impacto en la zona, genere
sinergia Urbana, que
provocara mejora en la
imagen, aumento de
traslados a los edificios y
con ello movimiento
económico, social que
lleva al bienestar de una
zona y de la comunidad
completa.
Al termino del documento
terminal que realizo como
instrumento de estudio para
obtención de grado. Identifico
el potencial de las
herramientas nuevas en la
valuación. Con este documento
se pretende presentar la
alternativa para Edificios
Atípicos, en una situación de
deterioro en la zona urbana y
en sí mismos. Para revitalizar
el edificio y la zona de impacto.
LA CIUDAD DE MEXICALI La Ciudad de Mexicali, al igual que otras
Ciudades de la Frontera Norte del País, es unaentidad de pocos años, en comparación al centrode la república , por tal motivo los edificiosrealizados en los primeros cuadros de estasCiudades “Jóvenes”, no cumplen con losrequisitos suficientes para ser catalogados como“Patrimonio de la Humanidad”, con lareglamentación de las Naciones Unidas.
En estos casos los Gobiernos locales hanefectuado una selección de edificaciones, conedad mayor a cincuenta años, para catalogarlascomo “Patrimonio Cultural Local”. Para suconservación y mantenimiento dentro del laidentidad social.
En otras Ciudades del Mundo, se han tomadodecisiones más a futuro y se desarrollanproyectos a largo plazo para recuperar la zonade los primeros cuadros de la Ciudades,regresándolos a la vida, productiva y económica,sin necesidad de construcciones nuevas queutilicen materiales actuales con característicasantiguas.
OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACION
Identificar las actividades predominantes delprimer cuadro, para determinar el tipo deproyecto de inversión a desarrollar en el edificiode estudio de caso.
Proponer lineamientos generales en el proyectode inversión y obtener resultados de rentabilidaden el edificio del Parque, con un aporte debeneficio social, mostrando el impacto en la zonay el potencial de valor (residual) de la edificaciónpropuesta.
Plantear el uso de un modelo de valuación, quepermita encontrar el valor económico a la fechadel edificio en estudio, en donde se mostrara laaplicación, el procedimiento y los resultados delmétodo seleccionado
Antecedente Histórico Los primeros trazos de la ciudad los elaboró
el Ingeniero Rockwood al momento de trazarla vecina ciudad de Calexico, en el ladoamericano. La fundación de la ciudad sereconoce oficialmente el 14 de marzo de1903, por un documento donde aparececitada la ciudad por primera vez.
En el Libro “El Rio, cronología de Mexicali”,se menciona que la Calle principal de eseentonces (Hoy Blvd. Adolfo López Mateos) lacual estaba congestionada con cruces devías de ferrocarril, era llamada por aquellostiempos “La Calle de Fierro”, por alusión alos rieles metálicos,.
Mexicali es una ciudad joven, que tienezonas que dieron origen a su desarrollocomo polo de comunicación internacional enla frontera. Esto quiere decir que existe ensu mancha urbana, centro Histórico (primercuadro de la ciudad), y centros comercialesen los nuevos desarrollos.. Mismo que hanprovocado cambio en las actividades delprimer cuadro y las zonas comercialestradicionales o de origen de la ciudad.
PROBLEMA Y DIAGNOSTICO DE LA ZONA Y SUS USOS DEL SUELO
El acceso a la ciudad desde la garita internacional “vieja”, que se conecta con Blvd. LópezMateos y con ave. Madero, pasando por el primer cuadro de la ciudad, minimizando la actividadeconómica.
El problema: el equipamiento urbano para dar apoyo a la población que labora en la zona, esinsuficiente. Provocando la necesidad de ubicar en esta área de la ciudad, equipamiento queintegre estos servicios.
Crecimiento
USOS DEL SUELO
Plano de usos del suelo, LEVANTAMIENTO NO OFICIAL DE GOBIERNO MUNICIPAL 2008
ZONA DE ESTUDIO
Los diferentesedificios catalogadoscomo históricos,algunos están enbuenas condicionesfísicas para su uso,esto nos lleva a otroproblema a resolver.El valor económico,para su utilización.
Catalogo en internet
Normativa general de edificios como Patrimonio
Cultural
La Comisión Nacional para la Preservación del PatrimonioCultural(CNPPC) se integra por personalidades que, en susrespectivas entidades, han cumplido una labor relevante enfavor de la protección del acervo cultural. Se trata de un órganode consulta y apoyo cuyo objetivo es contribuir a lapreservación del patrimonio cultural de la Nación. La Comisiónestá facultada para proponer al CONACULTA, al INAH y alINBA las medidas que estime pertinentes para la preservacióndel patrimonio cultural. (patrimonio. consulta 20 nov.2008)
Patrimonio mundial
Uno de los mandatos de la UNESCO consiste en prestar unaatención particular a las nuevas amenazas globales quepueden afectar al patrimonio natural y cultural y velar por que laconservación de los sitios y de los monumentos contribuya a lacohesión social.
Al ser también los monumentos y los sitios lugares dedesarrollo sostenible y de reconciliación, la UNESCO intervieneactivamente y coordina las acciones de sus sociosadministrando la Convención del Patrimonio Mundial (1972).
El Comité del Patrimonio Mundial considera que un bien tienevalor universal excepcional para figurar en la Lista cuandocumple al menos uno de los cometidos siguientes: Aportetestimonio, ejerza una influencia, constituya un ejemplosobresaliente, ofrece un ejemplo de tipo de construcción, esuna obra maestra.
Para incluir los "centros históricos" y los "barrios históricos" espreciso que su densidad y calidad monumental seanreveladoras de una ciudad de interés excepcional.
Por estos indicadores la zona centro queda solamente comoparte del inventario de bienes susceptibles de ser declaradospatrimonio cultural del Municipio de Mexicali.
Mexico
Historic Centre of Mexico City and Xochimilco
Historic Centre of Oaxaca and Archaeological
Site of Monte Albán
Historic Centre of Puebla
Pre-Hispanic City and National Park of
Palenque
Pre-Hispanic City of Teotihuacan
Sian Ka'an
Historic Town of Guanajuato and Adjacent
Mines
Pre-Hispanic City of Chichen-Itza
Historic Centre of Morelia
El Tajin, Pre-Hispanic City
Historic Centre of Zacatecas
Rock Paintings of the Sierra de San Francisco
Whale Sanctuary of El Vizcaino
Earliest 16th-Century Monasteries on the
Slopes of Popocatepetl
Historic Monuments Zone of Querétaro
Pre-Hispanic Town of Uxmal
Hospicio Cabañas, Guadalajara
Archaeological Zone of Paquimé, Casas
Grandes
Historic Monuments Zone of Tlacotalpan
Archaeological Monuments Zone of Xochicalco
Historic Fortified Town of Campeche
Ancient Maya City of Calakmul, Campeche
Franciscan Missions in the Sierra Gorda of
Querétaro
Luis Barragán House and Studio
Islands and Protected Areas of the Gulf of
California
Agave Landscape and Ancient Industrial
Facilities of Tequila
Central University City Campus of the
Universidad Nacional Autónoma de México
(UNAM)
Monarch Butterfly Biosphere Reserve
Protective town of San Miguel and the
Sanctuary of Jesús Nazareno de Atotonilco
.EDIFICIO
SELECCIONADO
CASO DE ESTUDIO El edificio seleccionado Manzana 005 Lote 06, Primera sección de Mexicali,
B.C. Viendo al Norte de la Calle Madero, entre lasAvenidas Altamirano y Azueta, Edificio de tresniveles, con una edad de más de 50 años, de1,150.00 m2 construcción, con 468.00 m2 deterreno, con uso reciente (aprox. hace 7 años) en laactividad de diversión nocturna (llamado Rock enespañol).
En tres niveles se pretende en el PROYECTODE INVERSION áreas de:
servicios PARAESTATALES,
servicios médicos del sector Salud y
servicios públicos municipales.
Generando una renta mensual en
Co-participación Estado, Municipio y la IniciativaPrivada (propietario).
En el proyecto de inversión se observo el costode adaptación del inmueble por su estado deconservación.
La población y los edificios “Patrimonio”, songeneradores de identificación y pueden serlugares de “propiedad” de las personas quelos usen, Como el “Lugar”, que me brindaidentificación, sentido de pertenencia ycolectividad urbana.
Sinónimos de hito en una Ciudad conPatrimonio.
Metodología de valuación
La ciudad de Mexicali tiene en su inventario una serie de edificaciones con diferencias sustanciales,edificios nuevos en zonas de reciente creación, edificios viejos (más de 50 años) en zonas deorigen de la ciudad.
En los casos de edificios con más de 50 años los modelos de valuación “tradicionales” soninsuficientes para obtener el valor económico del Bien. Para conocer su valor de mercado losmodelos tradicionales de valuación son limitados y con poca aplicación a este tipo de edificaciones.
Los modelos de multicriterio
están basados en
herramientas matemáticas
que garantizan una mayor
confiabilidad en la
determinación del valor de un
bien a valuar. Y son :
-Programación por metas:
-Proceso analítico jerárquico
-Mixto
-Modelos en Red
-Regresión Espacial
ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE
INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”
Desarrollo de Proforma
La manzana en estudio tiene una vocación de servicios y comercio que se observa en ellevantamiento definiendo la inversión para este edificio:
El valor del Edificio con una Actividad de Prestación de servicios en apoyo al equipamientourbano de la zona con :
Ingresos por : renta de espacios para servicios públicos y para estatales.
Egresos por: adaptación del edificio, renta al propietario, recursos humanos, otros.
Para desarrollar dos propuestas de análisis a cinco años, con ingresos sostenidos y unacapacidad fija como base del ingreso .
PROPUESTA :
•Área de salud
•Recepción de
pago de
servicios
•Tramites
oficiales
•Seguridad
Área de locales
comerciales y hotel
PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUEOPCION ADQUISICIÓN DE EDIFICACIONSERVICIOS INGRESO MES 1 año 2do Año 3er Año 4to Año 5to Año
servicios gob Estado y
Paraestatales 75,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$
SERV MEDICOS 55,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$
SERV. MUNICIPALES 50,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$
TOTALES 180,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$
EGRESOS mes egreso año 1 año 2 año 3 año 4 año5ADAPTACION y pago
ANUAL a cuenta del
valor del edificio 1,600,000.00$ 1,255,000.00$ 785,000.00$ 785,000.00$ 785,000.00$ 1,585,000.00$ 6,795,000.00$
RENTA MES 35,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$
REC HUMANO 20,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$
OTROS 25,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$
TOTALES 1,680,000.00$ 2,215,000.00$ 1,745,000.00$ 1,745,000.00$ 1,745,000.00$ 2,545,000.00$
SUMATORIA -$ 55,000.00-$ 415,000.00$ 415,000.00$ 415,000.00$ 385,000.00-$
utilidad -$ 55,000.00-$ 360,000.00$ 775,000.00$ 1,190,000.00$ 805,000.00$
rentabilidad neta 0% -3% 17% 36% 55% 37% rentabilidad
PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUE OPCION RENTA
SERVICIOS INGRESO MES Ingreso AÑO 1 2DO AÑO 3ER AÑO 4TO AÑO 5TO AÑOservicios de Gob
Estado y Para
estatales 85,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$
SERV MEDICOS 65,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$
SERV. MUNICIPALES 55,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$
TOTALES 205,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$
aumentar el
ingreso al mes
EGRESOS mes egreso año 1 año 2 año 3 año 4 año5
ADAPTACION 500,000.00$ 65,000.00$ -$ -$ -$ -$
RENTA MES 150,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$
REC HUMANO 20,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$
OTROS 10,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$
TOTALES 680,000.00$ 2,225,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$
SUMATORIA -$ 115,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$
uti l idad -$ 115,000.00$ 295,000.00$ 475,000.00$ 655,000.00$ 835,000.00$
rentabilidad neta 0% 5% 13% 20% 28% 36% rentabilidad
PROFORMA
Se realizaron dos ejercicios
de análisis para identificar las
opciones:
A).- Opción a compra y
B).-Opción a Renta, en las
siguientes Proformas se
observan los resultados y los
montos de inversión para
tomar decisiones.
A.- Opción a Compra.
B.- Opción a Renta
Utilizando los flujos brutos del proyecto Opción Renta
0 1 2 3 4 5 VAN (10%)
Beneficios 53 1,830 1,830 1,830 1,830 1,830 9,202.50
r = 10%
53 1,830 1,830 1,830 1,830 1,830
1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
53 1830 1830 1830 1830 1830
VAN = 9,202.50
Costos 620 1,940 1,440 1,440 1,440 1,440 8,320.00
r = 10%
620 1,940 1,440 1,440 1,440 1,440
1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
620 1940 1440 1440 1440 1440
VAN = 8,320.00
(53) (110) 390 390 390 390 882.50
B/C = 1.1
Donde B/C es el beneficio del proyecto en cinco años.
31 Tomado del libro de Gutiérrez, Héctor, op.cit., p. 39.
Libro Evaluación social de proyectos
El valor obtenido del 1.1 muestra la
aportación al beneficio social del
proyecto de estudio. Y nos proporciona
como conclusión, la existencia del aporte
a la comunidad de un proyecto de
inversión en un Edificio Catalogado.
ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE
INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”
PROCESO ANÁLITICO JERÁRQUICO
En el proceso analítico se observan similitudes entre edificios del Primercuadro y la segunda zona de la Ciudad de Mexicali, edificios comercialesde los cuales se mencionaran las características de antiguedad, estadode conservación, construcción y zona.
El proceso metodológico se llevo al cabo. Los resultados Generales de la aplicación del
modelo, son:
El edificio del parque comparado con tres edificios de la zona con el modelo de
Valoración Multicríterio: Proceso Analítico jerárquico, se obtuvieron los valores
resultantes siguientes
Antigüedad Zona Edo. Co.Superficie
constPrecio
Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000
Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000
Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000
Sujeto 0.01429 1 2 1,150 XXXXXXXXX
•CARACTERISTICAS DE LOS EDIFICIOS COMPARATIVOS
RESULTADOS Se obtuvo: en el análisis con variable M2 de Terreno: En
donde el valor del sujeto en estudio arroja una cantidad de $3,676,144.28 M.N.
Del análisis con las variables Ubicación , antigüedad, zona,edo. De conservación y área de construcción. Se obtuvo: ELVALOR de $ 6,792,927.00 M.N. a la fecha diciembre 2008
Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie const Precio
Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000
Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000
Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000
Sujeto 0.01429 1 2 1,150 6,792,927
Del análisis con las variables Ubicación, antigüedad y área de
construcción. Se obtuvo: EL VALOR DE
RESULTADO DEL
AVALUO RESIDUAL
Describir localización:
Crédito Puente para:
Crédito Puente para:
Superficie Valuada:
Valor Físico Directo
Valor Comercial en N.R.:
No. de viviendas a desarrollar: 1
PROYECTO DE INVERSION
90.00%
$ 2,910.26 / m²valor unitario $/m2:
UN MILLON TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.
468.00 m2 100.00%
AVALUO RESIDUAL EJERCICIO TERMINAL
Avalúo para el Proyecto:
PRIVADA
EDIFICIO DEL PARQUE
HAYDEE MENDOZA
ciudad: MEXICALI municipio:
0
MEXICALIUbicación:
$ 1,362,000.00
estado: BAJA CALIFORNIA
0
Solicitante:
Propietario del inmueble:
Fecha del Avalúo: CP:jueves 02 de octubre de 2008
% avance en urbanización:
$ 1,362,385.00 % avance en edificación:
EDIFICIO DEL PARQUE PS005006
CONCLUSIONES
El número resultante, habla de la posibilidad de Renta
de un Bien inmueble, en donde se obtiene una tasa
interna de retorno positiva en la operación del
proyecto. Según el cálculo matemático, el beneficio
social es factible con este tipo de proyectos.
Se concluye dada la situación actual y las
condiciones del mercado inmobiliario a raíz de
la crisis en Estados Unidos. Que la opción sea
analizada en tiempo y forma con las
dependencias que utilizaran el bien, dado que
apoyara el crecimiento y el movimiento en la
zona e impactara positivamente a los edificios y
comercios alrededor de un radio de 1000 mts.
Esto generara una revitalización Urbana que
aunado con los potenciales de edificios
catalogados existentes y los que están en
buenas condiciones, se lograra una sinergia que
genere movimiento económico y bienestar a la
imagen urbana.
Permitiendo que una propuesta de compra
de parte del Gobierno Estatal o Municipal de un
Edificio catalogado como Histórico, sea Factible
y redituable.
Por lo tanto se concluye que el
Proyecto de Inversión del
Edificio del Parque, es
redituable.
Y la utilización de metodologías
nuevas en los procesos de
valuación, requieren ser más
revisadas, para encontrar
alternativas matemáticas
aplicadas, que sean aceptables
en la identificación de valores de
inmuebles con características
especiales, dentro del mercado
inmobiliario.
Utilizar nueva opciones en una
nueva manera de manejar las
herramientas del valuador,
genera ideas y oportunidades de
Buen desarrollo urbano y social.
Así como son
elementos de apoyo
para la resolución
de problemas en un
proyecto de
revitalización de
zonas urbanas;
cuando el uso de
metodologías
tradicionales en la
valuación quedan
con detalles que
pueden ser
referencias erróneas
en una resultante.
ZONA CENTRO
Gracias… HayMeD 09
PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO desarrollo
El método de valoración mediante el
proceso analítico jerárquico se basa
como su nombre lo indica en el
establecimiento de jerarquías entre
variables de tal forma de validar si la
ponderación asignada en su conjunto
es válida o no para ese conjunto de
variables para posteriormente validar
para cada variable un subconjunto de
variables que para el caso de la
valuación tendríamos Criterios y
comparables por lo que primero se
analizaría la relación entre los criterios
y luego por cada criterio se
analizarían los comparables, con
estos análisis se pretende encontrar
el grado de afectación que tiene cada
criterio con relación al valor un bien
objetivo.
Aznar Bellver, Jerónimo
Grup
o de
Valor
ación
Multic
riterio
<
Miem
bros <
...
Doctor Ingeniero Agrónomo
Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales
Profesor Titular de Escuela Universitaria
Departamento de Economía y Ciencias Sociales
Escuela Técnica Superior de Ingenieros Agrónomos
Universidad Politécnica de Valencia
46071 - Valencia (España)
Antigüedad Zona Edo. Co.Superficie
constPrecio Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie Vector criterios
Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000 Comp 1 25.00% 21.00% 37.50% 26.24% 0.055285491
Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000 Comp 2 25.00% 5.19% 12.50% 17.49% 0.565009054
Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000 Comp 3 25.00% 21.00% 12.50% 22.74% 0.11750425
Sujeto 0.01429 1 2 1,150 6,792,927 Sujeto 25.00% 52.81% 37.50% 33.53% 0.262201206
Analisis de Criterios Vector factores Valores
Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie 0.245337304 3,650,000.00$
Antigüedad 1 0.5 0.25 0.166667 0.103687191 2,100,000.00$
Zona 2 1 0.333333 0.166667 0.206788022 2,750,000.00$
Edo. Co. 4 3 1 0.5 0.444187483 6,792,926.55$ Superficie 6 6 2 1
Suma Valores 8,500,000.00$
VP Suma Factores 0.555812517
Antigüedad 0.055285491 Ratio 15,292,926.55$
Zona 0.565009054
Edo. Co. 0.11750425
Superficie 0.262201206
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Antiguedad
Antigüedad VP Porcentaje
Comp 1 0.04000 0.25 25.00%
Comp 2 0.04000 0.25 25.00%
Comp 3 0.04000 0.25 25.00%
Sujeto 0.04000 0.25 25.00% ubicaciones
0.1600000 comp 1 edificio calle madero entre azueta y L Internacional
comp 2 edificio Calle Mexico
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Zona comp 3 edificio Ave. Obregon
Comp 1 Comp 2 Comp 3 Sujeto sujeto Edificio del Parque : ave, Madero entre azueta y altamirano
Comp 1 1 3 2 0.2
Comp 2 0.333333333 1 0.2 0.2
Comp 3 0.5 5 1 0.333333
Sujeto 5 5 3 1
VP
Comp 1 0.2100
Comp 2 0.0519
Comp 3 0.2100
Sujeto 0.5281
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Estado de Conservacion
Comp 1 Comp 2 Comp 3 Sujeto
Comp 1 1 3 3 1
Comp 2 0.333333333 1 1 0.333333
Comp 3 0.333333333 1 1 0.333333
Sujeto 1 3 3 1
VP
Comp 1 0.3750
Comp 2 0.1250
Comp 3 0.1250
Sujeto 0.3750
Analisis de Comparables segun Superficie
Superficie VP Porcentaje
Comp 1 900 0.262391 26.24%
Comp 2 600 0.174927 17.49%
Comp 3 780 0.227405 22.74%
Sujeto 1,150 0.335277 33.53%
3,430.00