diplomado de asociaciones pÚblico...

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MODELO DE ESTUDIO DE COSTO Y BENEFICIO

OCTUBRE DE 2013

DIPLOMADO DE

ASOCIACIONES PÚBLICO

PRIVADAS

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MARCO JURÍDICO BÁSICO

Constitución

Artículo 27.VI. Las leyes de la Federación y de los estado … determinarán los casos en que sea de utilidad pública la ocupación de la propiedad

privada... El precio que se fijará como indemnización a la cosa expropiada se basará en la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las

oficinas catastrales o recaudadoras…

Artículo 115. Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia,

propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de

las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

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Ley General de Bienes Nacionales

Artículo 6. Están sujetos al régimen de dominio público (entre otros): VI.- Los inmuebles federales que estén destinados de hecho o mediante un

ordenamiento jurídico a un servicio público. VII.- Los terrenos baldíos, nacionales…

VIII.- Los inmuebles federales considerados como monumentos arqueológicos, históricos o artísticos.

IX.- Los terrenos ganados natural o artificialmente al mar, ríos, corrientes, lagos, lagunas o esteros de propiedad federal.

XI.- Los inmuebles que formen parte del patrimonio de los organismos descentralizados de carácter federal

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Ley General de Bienes Nacionales

Artículo 7. Son bienes de uso común: IV.- Las playas marítimas, entendiéndose por tales las partes de tierra que por virtud de la marea cubre y descubre el agua, desde los límites de mayor reflujo

hasta los límites de mayor flujo anuales; V.- La zona federal marítimo terrestre;

VI.- Los puertos, bahías, radas y ensenadas; XI.- Los caminos, carreteras, puentes y vías férreas que constituyen vías generales de comunicación, con sus servicios auxiliares y demás partes

integrantes establecidas en la ley federal de la materia;

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Ley de Asociaciones Público Privadas

Artículo 4.- … se entenderá que los proyectos se realizan con recursos federales cuando las aportaciones de las entidades federativas,

municipios y entes públicos de unas y otros, en su conjunto, sean inferiores en relación con las aportaciones federales.

Artículo 27. Sólo se analizarán las propuestas de proyectos de asociación

pública-privada que (presenten) las estimaciones de inversión y aportaciones, en efectivo y en especie, tanto federales y de los

particulares como, en su caso, estatales y municipales, en las que se haga referencia al costo estimado de adquisición de los inmuebles, bienes y

derechos necesarios para el proyecto y la viabilidad económica y financiera del proyecto;

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Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria

Artículo 50. Los ejecutores de gasto podrán celebrar contratos plurianuales de obras públicas, adquisiciones, y arrendamientos o servicios durante el ejercicio

fiscal siempre que: I. Justifiquen que su celebración representa ventajas económicas … II. Justifiquen el plazo de la contratación y que el mismo no afectará

negativamente la competencia económica en el sector de que se trate.

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Ley Federal de Derechos.

Artículo 1o.- Los derechos que establece esta Ley se pagarán por el uso o aprovechamiento de los bienes del dominio público de la Nación …

Los derechos por la prestación de servicios que establece esta Ley deberán estar relacionados con el costo total del servicio, incluso el financiero, salvo en

el caso de dichos cobros tengan un carácter racionalizador del servicio.

Artículo 232.- Están obligadas a pagar el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de inmuebles, las personas físicas y las morales que usen,

gocen o aprovechen bienes del dominio público de la Federación en los puertos, terminales, e instalaciones portuarias, la zona federal marítima, … y otros inmuebles del dominio público distintos de los señalados … conforme al 7.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado incluyendo

terreno, áreas de aguan ocupadas, obras e instalaciones, en su caso.

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Ley de Expropiación.

Artículo 1o.- La presente ley es de interés público y tiene por objeto establecer las causas de utilidad pública y regular los procedimientos, modalidades y

ejecución de las expropiaciones (son) causas de utilidad pública:

I.- El establecimiento, explotación o conservación de un servicio público;

Artículo 10.- El precio que se fijará como indemnización por el bien expropiado, será equivalente al valor comercial que se fije sin que pueda ser

inferior, en el caso de bienes inmuebles, al valor fiscal … El monto de la indemnización por la expropiación, la ocupación temporal o la limitación de dominio se fijará por el INDAABIN o Instituciones de crédito o

corredores públicos o profesionistas con posgrado en valuación, que se encuentren autorizados en los términos que indique el Reglamento.

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Ley Agraria

Artículo 75.- El valor de suscripción de las acciones o partes sociales que correspondan al ejido o a los ejidatarios por la aportación de sus tierras, deberá ser cuando menos igual al precio de referencia que establezca el

INDAABIN o cualquier institución de crédito.

Artículo 86.- El precio de adquisición de tierras parceladas en las que se adopte el dominio pleno deberá sr cuando menos al precio de referencia que

determine el INDAABIN o una institución de crédito..

Artículo 93.- Los bienes ejidales y comunales podrán ser expropiados por alguna o algunas de las siguientes causas de utilidad pública:

I. El establecimiento, explotación o conservación de un servicio o función públicos.

Artículo 94.- El monto de la indemnización será determinado por el INDAABIN

atendiendo al valor comercial de los bienes expropiados…

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Ley Orgánica de la Administración Púbica Federal.

Artículo 45.- Son organismos descentralizados las entidades creadas por ley o decreto del Congreso de la Unión o por decreto del Ejecutivo Federal, con

personalidad jurídica y patrimonio propios…. Artículo 46.- Son empresas de participación estatal mayoritaria entre otras:

II.- Las sociedades de cualquier otra naturaleza… en que se satisfagan alguno o varios de los siguientes requisitos:

A) Que el Gobierno Federal o una o más entidades paraestatales, conjunta o separadamente, aporten o sean propietarios de más del 50% del capital social. B) Que en la constitución de su capital se hagan figurar títulos representativos

de capital social de serie especial que sólo puedan ser suscritas por el Gobierno Federal; o

C) Que al Gobierno Federal corresponda la facultad de nombrar a la mayoría de los miembros del órgano de gobierno o su equivalente, o bien designar al

presidente o director general, o cuando tenga facultades para vetar los acuerdos del propio órgano de gobierno.

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4.9.- Código Civil Federal

Artículo 750.- Son bienes inmuebles:

I.- El suelo y las construcciones adheridas a él; III.- Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;

VI.- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de

la misma; VIII.- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios

por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; XII.- Los derechos reales sobre inmuebles;

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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs

Incorporación de inmuebles del dominio público al proyecto.

Concesión, permiso o autorización

El artículo 73 de la LGBN establece que las concesiones sobre inmuebles federales, salvo excepciones previstas en otras leyes, podrán otorgarse por un

plazo de hasta cincuenta años.

Una opción no claramente precisada en la legislación, es que el acto de otorgamiento de los derechos de uso y aprovechamiento del inmueble del dominio público derivados de la concesión del mismo, y también los de la

concesión del servicio público relacionado con el proyecto, pueda ser aportado a la constitución de la APP.

El monto de los derechos resulta del valor de los bienes concesionados, que se

determina por un proceso de aproximaciones sucesivas considerando como variables el monto de los derechos y el valor de los bienes para garantizar la

factibilidad financiera del proyecto.

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Incorporación de inmuebles del dominio público al proyecto.

Aportación en propiedad de inmuebles del dominio público a la APP.

La LGBN, en su artículo 29, establece que, por acuerdo de la SHCP, se desincorporan del régimen de dominio público de la Federación y se autoriza la

enajenación de inmuebles federales, incluidos los de los organismos descentralizados y los terrenos ganados al mar…

Los inmuebles del dominio público, una vez desincorporados, pueden ser

aportados a las asociaciones público privadas para el desarrollo de los proyectos por la vía de la enajenación con pago en dinero en cualquier caso o

en acciones si es una entidad paraestatal la que participa.

El precio de venta del terreno y de los bienes distintos a la tierra o del valor de aportación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y

financiera del proyecto., exige el artículo 27 de la Ley de APPs.

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Adquisición de inmuebles de propiedad particular

* Expropiación. * Compra de los terrenos y bienes distintos a la tierra.

* Contrato de usufructo.

El contrato de usufructo se establece con el siguiente procedimiento: * La APP constituye un fideicomiso en una institución de crédito.

* La APP invita al propietario del terreno a que comprometan fiduciariamente el derecho de usufructo del terreno por el plazo que dure la vigencia del

contrato fiduciario. * La APP se compromete a pagar una contraprestación periódica por el

derecho de usufructo a lo largo del tiempo que dure la vigencia del contrato fiduciario.

El monto de la indemnización, el precio de compra y el monto de la

contraprestación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de APPs.

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Adquisición de parcelas ejidales.

* Expropiación. * Compra de las parcelas en dominio pleno y bienes distintos a la tierra.

Conforme al artículo 82 de la Ley Agraria, se requiere que los parcelarios adopten el dominio pleno previa aprobación de la asamblea del ejido y se

soliciten al Registro Agrario Nacional los títulos de propiedad

El precio debe determinarse conforme al valor de referencia establecido con base en el valor comercial. El precio de referencia es el precio mínimo de

venta.

En ambas figuras el monto de indemnización o el precio por la expropiación o compra del terreno y los bienes distintos a la tierra debe determinarse

atendiendo a la viabilidad económica y financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de Asociaciones Público Privadas

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Adquisición de terrenos de uso común ejidales.

Solo se podrán enajenar terrenos de uso común ejidales por la vía de la aportación a una sociedad civil o mercantil atendiendo a lo siguiente:

* Solo en casos de manifiesta utilidad para el ejido.

* La aportación de las tierras debe ser aprobada en asamblea con 75% de quorum den 1ª convocatoria y con 50% mas uno en 2ª y siguientes.

* Debe garantizarse el aprovechamiento racional y sostenido de los recursos naturales.

* El valor de aportación de las tierras debe garantizar la equidad en la participación del ejido o de los ejidatarios

* El valor de suscripción de las acciones o partes sociales que corresponden al ejido será el que establezca el INDAABIN o una institución de crédito.

* las escrituras serán sujetas a la opinión de la Procuraduría agraria, la que comunicará a la asamblea del ejido para su aprobación en su caso.

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Incorporación de terrenos ejidales por contrato de usufructo

El contrato de usufructo se establece con el siguiente procedimiento:

* La APP constituye un fideicomiso en una institución de crédito. * La APP invita al ejido o a los ejidatarios parcelarios a que comprometan

fiduciariamente el derecho de usufructo del terreno por el plazo que dure la vigencia del contrato fiduciario.

* La APP se compromete a pagar una contraprestación periódica por el derecho de usufructo a lo largo del tiempo que dure la vigencia del contrato

fiduciario.

El monto de la indemnización, el precio de compra y el monto de la contraprestación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y

financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de APPs.

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Participación de los inmuebles en el importe de inversión o gasto corriente de un proyecto.

La incorporación de inmuebles por cualquiera de las modalidades expuestas

tiende a ser alta tratándose de proyectos en el medio urbano y baja en el medio rural, por lo que se hace necesario analizar diversas modalidades expuestas para la incorporación –expropiación, compra o usufructo en

inmuebles ejidales, comunales y de propiedad particular, y de concesión o compra en bienes del dominio público-, a fin de identificar la mejor vía.

Cabe considerar que, tratándose de predios rústicos o ubicados en áreas

urbanas marginales, por su relativa baja participación en la inversión o gasto corriente, el techo de negociación puede estar determinado por componentes

políticos y sociales que, de no atenderse, pueden generar la cancelación o reubicación del proyecto con el consiguiente costo de oportunidad,

circunstancia que debe ser sometida a la consideración de SHCP en los términos del artículo 147 de la LGBN

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Avalúos de los inmuebles por incorporar

Objetivo del avalúo y base informativa

El objetivo del avalúo es validar la estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles y del gasto corriente en el caso del usufructo

realizada por la APP, y establecer el valor máximo para su incorporación, para lo cual se requiere:

* Descripción del proyecto, incluyendo su expresión conceptual.

La estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles o del gasto corriente en el caso del usufructo, considerando las diversas opciones

expuestas. * Escenarios macroeconómicos, inversiones, ingresos y egresos considerados

en el análisis para justificar la estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles o del gasto corriente en el caso del usufructo.

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Avalúos de terrenos ejidales

La mayoría de los proyectos de infraestructura se desarrollan en terrenos de origen ejidal.

Con la nueva Ley Agraria se mantiene jurídicamente abierta la vía de la

expropiación, pero ahora abre la posibilidad de incorporar la tierra ejidal mediante diversos mecanismos, siendo los más importantes los siguientes:

* La adquisición de tierras parceladas en las que se adopte el dominio pleno.

* La aportación de tierras de uso común a una sociedad mercantil o civil, únicamente por ejidatarios o con la participación de terceros de los sectores

privado –persona física o moral-, público o social.

A partir de la modificación a la legislación agraria en 1992, ha venido disminuyendo el uso de la figura de la expropiación para la incorporación de

terrenos ejidales y comunales a la expansión urbana.

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Además, los jueces de distrito y los tribunales de circuito conceden amparos a los núcleos agrarios argumentando que los decretos expropiatorios, o los avalúos, no están debidamente sustentados y motivados, y la nueva Ley

Agraria establece que los núcleos de población ejidales o comunales que hayan sido privados ilegalmente de sus tierras y aguas, podrán acudir, directamente o

a través de la Procuraduría Agraria, ante el Tribunal Agrario para solicitar la restitución de sus bienes.

Ahora el camino es la expropiación concertada, mediante de convenios de anuencia

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De ser la expropiación una venta forzada en la que el comprador –dependencia o entidad de cualquiera de los tres ámbitos de gobierno, e

incluso particulares- impone el precio, se pasa ahora a una compraventa de hecho disfrazada de expropiación para facilitar la gestión.

El proceso de expropiación se instaura ante la Secretaría de Reforma Agraria,

la que realiza los llamados trabajos técnico-informativos, pero requiere de refrendos de las secretarías del Gobierno Federal que tienen incumbencia en

el proyecto que justifica la causa de utilidad pública.

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El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México

En abril de 2001, los periódicos de la Ciudad de México iniciaron la publicación de notas dando a conocer que la decisión sobre la ubicación del nuevo

aeropuerto internacional de la capital del país sería en el vaso del Lago de Texcoco, en el Estado de México, en una superficie de 5,500 hectáreas en

números redondos, de las cuales serían dos mil para el aeropuerto propiamente dicho y el resto para obras de remediación y protección ecológica, con una inversión estimada en tres mil millones de dólares.

El proyecto afectaba 13 ejidos de los municipios de Texcoco y San Salvador

Atenco del Estado de México, y a cerca de cuatro mil ejidatarios propietarios y dos mil posesionarios de terrenos considerados no urbanizables mediante

declaraciones informales de los gobiernos del Estado de México y del Distrito Federal; 900 hectáreas de riego y 4,600 de temporal en números redondos.

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En octubre de 2002 la entonces Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) emitió un avalúo para determinar el monto de la indemnización a partir del valor comercial agrícola: $7.20 por metro

cuadrado para terrenos de temporal y de $25.00 para los de riego, aún cuando en la periferia del Lago de Texcoco se ofertaban y comerciaban terrenos ejidales para desarrollos de vivienda, sin uso de suelo urbano autorizado, con precios de entre $15.00 y $50.00 por metro cuadrado.

Los valores asignados por la CABIN eran sensiblemente elevados desde el punto de vista agrícola, atendiendo a lo expuesto en la descripción de la

condición agropecuaria y muy bajos para las expectativas de los ejidatarios las que, era del dominio público, consistían en que más tarde o más temprano los tres ámbitos de gobierno aceptarían la extensión de la

mancha urbana sobre sus terrenos.

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De haberse optado por atender las expectativas máximas de los ejidatarios, la indemnización hubiera alcanzado los 275 millones de

dólares, equivalente a cerca del 8% de la inversión total inversión total.

El perito externo de la CABIN dictaminó $35.00 por metro cuadrado considerando que en proyectos como el del aeropuerto, que tiene una

densidad de inversión por unidad de superficie muy baja por requerir de amplios espacios entre las pistas y grandes áreas de preservación y

remediación ecológica -30% de la superficie total- la incorporación del suelo no excede del 5% del total de la inversión.

Las autoridades dela CABIN rechazaron el avalúo del perito externo

argumentando un axioma de los valuadores tradicionales: no futurises, valúa como está el terreno en el momento del avalúo.

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Al publicarse los decretos expropiatorios para los 13 ejidos afectados, se formó una organización de oposición al proyecto, llamada Movimiento en

Defensa de la Tierra, conocida como los Macheteros de Atenco, dando lugar a varias reacciones:

* El Dr. Ignacio Burgoa Orihuela, abogado ya fallecido, asumió la defensa

de los ejidatarios opuestos al proyecto, acudiendo al amparo para solicitar la anulación de los decretos expropiatorios argumentando que el proyecto

del aeropuerto no estaba en los planes de desarrollo urbano estatal y municipal.

* Los macheteros de Atenco enfrentaron con alguna violencia al gobernador del Estado de México en una localidad cercana a los ejidos

afectados, para exigirle su intervención para cancelar el proyecto, a lo que el gobernador respondió que él no tenía injerencia, porque el proyecto era

federal.

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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México

* Al día siguiente aparecieron declaraciones del titular de la SCT, quien

afirmó que no intervenía en el problema porque su secretaría era técnica y el problema era político, y del titular de Gobernación, quien manifestó que no intervenía porque el Gobierno Federal era respetuoso de la soberanía

del Estado de México. * Días después, la titular de la Secretaria de la Reforma Agraria declaró

que el conflicto era por la baja indemnización dictaminada por la CABIN, cuyo presidente respondió al día siguiente que a ese órgano le

correspondía dictaminar el valor, y que era facultad de la Secretaría de Gobernación establecer el precio.

* La solicitud de amparo no alcanzó a tener resolución judicial; el Gobierno Federal, por conducto del Secretario de Gobernación, ofreció a los presidentes de los comisariados ejidales una indemnización de $50.00

por metro cuadrado, importe que fue de inmediato aceptado por ellos, firmándose los convenios respectivos, mismos que fueron desconocidos

de inmediato por los ejidatarios, presionados por el Movimiento en Defensa de la Tierra.

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BASES PARA SOLICITAR LA APROBACIÓN DEL PROYECTO POR LA SHCP

* Descripción general del proyecto conceptual que explica la constitución de la asociación público privada y de las entidades públicas y privadas

que participarán el proyecto.

* Descripción panorámica de la situación actual que motiva la realización del proyecto, resaltando la problemática que se pretende resolver

incluyendo, en su caso, información sustentada con indicadores financieros, sociales, económicos, de eficiencia operativa, de seguridad y

de impacto ecológico.

* Ubicación del proyecto en el Plan Nacional de Desarrollo y en los programas sectoriales e institucionales y objetivos a satisfacer en el

marco programático.

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PROYECTOS URBANOS

IMPACTO DE LA AUSENCIA DEL PROYECTO

* Identificación de alternativas de solución. * Evaluación de las alternativas de solución en términos de eficiencia y

eficacia operativa. * Evaluación de las alternativas de solución en términos financieros.

* Evaluación de alternativas de solución en términos de impacto económico y social.

IMPACTO DEL PROYECTO EN LA INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS URBANOS

* Red vial y transporte público. * Red hidráulica, sanitaria y eléctrica. * Vigilancia y servicios de emergencia.

* Riesgos por fenómenos naturales

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PROYECTOS URBANOS

ASPECTOS DEMOGRÁFICOS PARA EVALUAR EL IMPACTO SOCIAL EN EL ÁREA DE

INFLUENCIA DEL PROYECTO.

* Número de habitantes. * Estratificación de la población por edad y sexo.

* Número de habitantes por vivienda. * Automóviles por vivienda

ASPECTOS SOCIALES EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO.

* Ambiente político.

* Organizaciones sociales. * Líderes.

* Paz social.

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PROYECTOS URBANOS

ASPECTOS FÍSICOS PARA IDENTIFICAR LOS RIESGOS DEL PROYECTO.

* Terrenos inundables. * Terrenos degradables

* Cavernas * Alta sismisidad.

ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO.

* Escuelas y nivel de educación. * Calidad de la vivienda. * Unidades económicas.

* Empleos generados. * Comercios.

* Servicios médicos.

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FACTIBILIDAD FINANCIERA DEL PROYECTO

La factibilidad financiera depende de lo siguiente:

* De la demanda esperada y de los precios de los bienes o servicios producidos

o prestados por el proyecto. *De las fuentes alternativas de financiamiento de la inversión -principalmente

créditos y capital de riesgo aportado al proyecto en efectivo o en especie por los propietarios de los inmuebles- o el alivio del importe de las inversiones

mediante la modalidad del usufructo. *Del análisis comparativo de las fuentes de financiamiento resulta de comparar

las tasas de rendimiento que resultan de cada fuente y modalidad de incorporación de los inmuebles al proyecto, con lo cual simultáneamente se

demuestra la viabilidad financiera del proyecto.

Alternativas financieras sin proyecto

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Arr

en

da

mie

nto

de

o

tro

s d

os

ed

ific

ios

Edificio M² ocupados Millones de pesos

de renta Cajones

Ocupados 28,292 72 785

Adicionales 25,928 70 785

TOTALES 54,220 142 1,570

Inversión

(mdp)

Rentas anuales

(mdp)

Habitabilidad y

operatividad

VPN

(mdp)

Respaldo del

pago de rentas en

fondo

90 142 Media -1,036 3,510

Edificio M² ocupados Millones de pesos

de renta Cajones

Edificios

actualmente

ocupados

28,292 NA 785

Dos edificios

adicionales 25,928 NA 785

TOTALES 54,220 142 1,570

Inversión

(mdp)

Rentas anuales

(mdp)

Habitabilidad y

operatividad

VPN

(mdp)

Respaldo del

pago de rentas en

fondo

925 Cero Media -410 Cero

Co

mp

ra d

e e

dif

icio

s

oc

up

ad

os

y d

os

ma

s

Caso de estudio Impacto de la ausencia del proyecto

34

De las conclusiones del análisis de los espacios actualmente rentados para

oficinas destacan los siguientes impactos:

Falta calidad mínima del aire interior en los edificios, para la comodidad

y mejor rendimiento de los ocupantes (síndrome del edificio enfermo).

Escasa ventilación con aire exterior.

Complicada y riesgosa comunicación peatonal hacia y desde el exterior

de los edificios, a través de los espacios abiertos.

Conflictiva y riesgosa vialidad vehicular de entrada y salida de los

edificios para ligarse a las vialidades exteriores.

En algunos edificios se mantiene transmisión de vibraciones, producto

de la operación de equipos de aire acondicionado, lo cual puede fatigar

a la larga la estructura y es un factor de riesgo para distintas

enfermedades, Insuficientes estacionamientos, déficit de servicio de

baños.

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Resumen de áreas

Superficie del terreno 148,395 M²

Superficie construida 128,584M²

Superficie de áreas exteriores 20,823 M²

Superficie de desplante 31,483 M²

Superficie intervención de paisaje 67,027 M²

Superficie total sin edificación

y sin paisaje 29,062 M²

Presupuesto clase 4

Presupuesto de inversión del proyecto

Resumen de inversiones

Concepto Monto Miles de

Pesos

Monto de edificación 2,055,423

Monto de obras exteriores y

servicios

132,585

Monto de arquitectura de paisaje 91,301

Monto total de la propuesta 2,279,311

Monto propuesto de sustentabilidad

(10%) sistema fotovoltaico, Plantas

de tratamiento y aplicaciones

sustentables

227,931

Monto global total 2,507,242

Alternativas financieras del proyecto

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Gestiones

1. Construcción del nuevo edificio por contrato

asignado mediante licitación pública

2. Financiado con presupuesto de inversión de PEP.

1. PEP celebra contrato financiado asignado

mediante licitación pública. El importe de la

inversión incluye el pago de intereses.

2. PEP contrata a una institución como fiduciaria

3. PEP fideicomite la obligación de pago al

contratista.

4. PEP contrata a una arrendadora financiera.

5. El contratista vende los derechos fiduciarios de

cobro a la arrendadora financiera

6. PEP paga a la arrendadora financiera en un plazo

de 10 años.

7. Asociación público-privada con dominio pleno

1. PEP contrata a institución de crédito fiduciaria.

2. PEP contrata el proyecto con la AFORE o el fondo

de inversión.

3. SENER otorga la concesión del terreno a la

AFORE o al fondo de inversión.

4. El fondo de inversión o la AFORE invierte y,

contrata la construcción del edificio y fideicomite

su usufructo y adquiere los derechos fiduciarios

de cobro por el usufructo.

5. Al terminar el edificio PEP hace uso del derecho

al usufructo y paga contraprestación.

6. Al terminar el plazo de la concesión PEP adquiere

la propiedad de la concesión.

Asociación

público

Privada

Con dominio

pleno

Asociación

público-

Privada

Sin dominio

pleno

Inversión

(Mpesos)

Contra

prestación Habitabilidad

VPN

(mdp)

2,507 Cero Alta -1,526

2,747 447 Alta -1,545

NA 125

CON

Alta

AFORE -435

NA 200

CON

Alta

FONDO -1,039

Presupuesto

de PEP

Concepto

Figura Inversión

total en

edificio

Ahorro en

rentas al

año

Egreso

anual por

la figura

Variación

en egreso

anual de PEP

Valor

presente

neto

Inversión PEP 2,507 71 0 -71 (b) -1,526

Renta financiera 2,747 (a) 71 447 276 (c) -1,545

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Millones de pesos

a) El importe de la inversión incluye el pago de intereses.

b) Implica una reducción de egresos anuales.

c) Implica un aumento en los egresos anuales.

Conclusiones Inversión vs. Renta financiera

Concepto

Figura

Inversión en

compra del

edificio

Ahorro en

rentas al

año

Egreso

anual por la

figura

Variación en

egreso

anual de

PEP

Valor de

compra del

edificio

Valor

presente

neto

Usufructo fondo de inversión NA 71 200 129 (a) NA -1,039

VPN en el año 0 por compra en el año 10 2,350 71 NA -271 (b) 2,350 -1,255

VPN en el año 0 por compra en el año 20 2,176 71 NA -271 (b) 2,176 1,088



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Millones de pesos

a) Aumento en el egreso

b) Disminución en el egreso después de la compra

Conclusiones Usufructo fondo de inversión

Concepto

Figura

Inversión en

compra del

edificio

Ahorro en

rentas al

año

Egreso

anual por la

figura

Variación en

egreso

anual de

PEP

Valor de

compra del

edificio

Valor

presente

neto

Usufructo AFORE 0 71 125 54 (a) NA -435

VPN en el año 0 por compra en el año 10 2,236 71 NA -196 (b) 2,236 -577

VPN en el año 0 por compra en el año 20 2,070 71 NA -196 (b) 2,070 -855



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Millones de pesos

a) Aumento en el egreso

b) Disminución en el egreso después de la compra

Conclusiones Usufructo AFORE

diplomado de asociaciones pÚblico...

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