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Derechos y obligaciones del Acreditado Infonavit


SGC/GCC/GASC/P/DOAI/03-12-07

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página 2 de 41SGC/GCC/GASC/P/DOAI/21-04-08

Contrato de compra-ventaRecepción de viviendaMonto de crédito, pagos de amortización y tasasPrórrogas en caso de pérdida de empleoPagosAviso de retenciónCobranzaTrámites y serviciosRecomendacionesBeneficios de acreditados cumplidosModelos de contrato de adhesión en materia inmobiliaria

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Objetivo general

Al finalizar el curso el participante seleccionará los lineamientos establecidos en materia de créditos de vivienda para asesorar a derechohabientes en la mejor opción para la adquisición de vivienda.

Objetivo específico

Conocer los derechos y obligaciones que adquieren los acreditados al momento de obtener su crédito por parte del Infonavit, de acuerdo a las Reglas para el Otorgamiento de Crédito a los trabajadores derechohabientes de Infonavit y las Reglas de Otorgamiento de Créditos al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del Infonavit.

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Contrato de compra-venta

A continuación encontrará una serie de recomendaciones que deberáhacerle al Trabajador con el fin de asegurar que tomará la mejor decisión alelegir su vivienda:

Que exista escritura de propiedad a nombre de la persona física o moral que venda. Que exista escritura de constitución de régimen en propiedad en condominio si la vivienda está ubicada con otras viviendas en un solo domicilio. Que la vivienda a adquirir se encuentre libre de gravámenes. Comprobar la identidad de el (los) vendedor (es) y que coincida (n) con quien (es) aparece (n) como propietario (s) del inmueble en el contrato de compra-venta. En el caso de existir representante de el (los) vendedor (es), en el contrato se deberán especificar sus facultades para comparecer a nombre de éstos últimos.

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Tanto el contrato como la escritura, deberán contar con:

La identificación e individualización de la vivienda objeto de la adquisición, así como las características técnicas y especificaciones de la construcción. El precio total de la compra-venta y su forma de pago. Los cargos adicionales al precio final de la vivienda, en su caso. Los montos de penalización para el vendedor y el comprador en el caso de incumplimiento. La fecha de entrega de la vivienda y/o la fecha de terminación de la vivienda, en el caso de estar en proceso de construcción. En el caso de vivienda nueva, especificar si cuenta con seguro de calidad. El nombre completo del Trabajador.Las características técnicas y especificaciones de la construcción. Los acabados y características adicionales en detalle.

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Antes de firmar el contrato de compra-venta definitivo, asegurarse que incluya todas las cláusulas y modificaciones convenidas.

Firmar el contrato de compra-venta por duplicado y conservar un ejemplar firmado por todas las partes que intervengan.

Si el Trabajador realiza pagos por anticipado, asegurarse de que le sean entregados los recibos correspondientes, en los cuales debe especificarse el nombre o denominación de la persona que vende, asícomo el nombre del Trabajador y el concepto del pago.

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Recepción de la Vivienda

El Asesor Certificado de Crédito en el momento de hacer la entrega de la vivienda al Derechohabiente, deberá recomendarle que verifique lo siguiente:

Que funcionen correctamente los servicios de agua, luz y drenaje, además que estén en perfecto estado los accesorios que conforma la vivienda como:

Cristales, llaves de lavabos, regadera, estufa, horno, lavadero, asícomo cocina integral, lugar de estacionamiento, estufa, pisos especiales, calentador de agua, instalación telefónica, cableado de televisión, etc.

Verificar que los materiales de la estructura de la vivienda y acabados sean los acordados y pactados con el vendedor.

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El Derechohabiente deberá realizar la revisión de la vivienda y en caso de incumplimiento, requerir al vendedor por medio de las diferentes instancias judiciales.

Si el Derechohabiente no realiza con cuidado la revisión de su vivienda el día que la reciba y no reporta por escrito las fallas a la constructora, la garantía dejará de estar vigente y él tendrá que pagar las reparaciones, en caso de requerirse.

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Al momento de la recepción de la vivienda, el constructor le debe entregar al Derechohabiente dos pólizas, planos arquitectónicos y una carta responsiva:

Primera pólizaSe refiere a la garantía contra vicios ocultos; es decir, desperfectos en elementos o instalaciones que no están a la vista como por ejemplo: cimientos, tuberías de agua potable y drenaje, instalación eléctrica y gas, pisos y muros, estructura, etc. Su vigencia mínima es de dos años.

Segunda pólizaEsta póliza es para defectos de impermeabilización. Su vigencia mínima es de dos años.

Las pólizas entran en vigor a partir del día en que reciba el Derechohabiente la vivienda. La constructora no responde por desperfectos causados por mal uso o falta de mantenimiento.

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Planos arquitectónicosSolicitar al desarrollador o al vendedor los planos arquitectónicos de la vivienda.

Si encuentra alguna falla en la vivienda el Derechohabiente deberá:Reportarlo de manera inmediata a la constructora.Obtener un comprobante del informe donde aparezca el sello y la firma del responsable de la constructora.Una vez realizadas las reparaciones que solicite, deberá firmar de conformidad, sólo si está enteramente satisfecho con ellas.

Carta Responsiva EstructuralEste documento ampara los vicios ocultos estructurales de la vivienda y la debe entregar el oferente.

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Monto de crédito, pagos de amortización y tasas

Denominación del préstamoLa cantidad del préstamo que otorga el Infonavit al Derechohabiente estáexpresada en Veces el Salario Mínimo Mensual en el Distrito Federal (VSMMVDF). Esto significa que su deuda, es decir, el saldo insoluto, incrementará en la misma proporción en que se incremente el salario mínimo del D.F.

Pago del créditoEl crédito se paga con los descuentos que el patrón realiza al salario del Trabajador, así como con la cantidad que su patrón aporta a su Subcuenta de Vivienda de forma obligatoria y que corresponde a la cantidad que resulte de multiplicar el monto que percibe como salario integrado por el 5%.

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Descuentos

Al momento del otorgamiento y ejercicio del crédito el patrón descuenta del salario del Trabajador la amortización del crédito mediante una cuota mensual en Veces Salario Mínimo Diario en el D.F.

Constancia de Crédito

En la Constancia de Crédito se le informa al Derechohabiente la cantidad que pagará mensualmente, en pesos y en Veces Salario Mínimo.

El Asesor de Crédito Certificado deberá comentar al Derechohabiente la disminución en la liquidez que implica el abono del crédito.

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Existen dos modalidades de amortización de crédito:

El Régimen Ordinario de Amortización (ROA): aplica mientras labore para un patrón que cotiza al Infonavit y consiste en los descuentos que su patrón realizará a su salario.

El Régimen Especial de Amortización (REA): aplica cuando el Trabajador labora por su cuenta o con un patrón que no cotiza al Infonavit; en este caso, el factor de pago cambia y el Acreditado deberá realizar sus pagos directamente en las Instituciones Financieras indicadas por el Infonavit.

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Tasa de interés

La tasa de interés que devenguen los créditos del Infonavit será del 4% al 10% anual sobre saldos insolutos de acuerdo al ingreso del Trabajador y se ajustará semestralmente, cuando el Trabajador Derechohabiente reciba un salario mensual integrado mayor al que recibió en el semestre inmediato anterior.

Plazo de pago

El plazo para el pago del crédito es a treinta años como máximo.

Al momento de obtener la precalificación se especifica el plazo aproximado del pago del crédito entre otras condiciones financieras.

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¿Cómo paga el crédito el Derechohabiente?

Con los descuentos a su salario que realice el patrón por abono de crédito.

Con la cantidad del 5%.que sobre salario diario integrado el patrón aporta a la Subcuenta de Vivienda del Trabajador

Con el saldo que tenía en el Fondo de Ahorro de 1972 a 1992.

Finalmente con los pagos anticipados que haga para reducir su deuda.

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Prórrogas en caso de pérdida de empleo

Prórrogas

Si el Acreditado pierde el empleo tiene treinta días naturales a partir de la separación de su empresa para solicitar una prórroga. Las prórrogas no podrán durar más de doce meses cada una.

Podrá solicitar una o varias prórrogas hasta por un máximo de 24 meses, sin que ninguna exceda doce meses continuos. Estas prórrogas sícausarán intereses a capital.

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Los pasos que debe seguir el Derechohabiente para solicitar su prórroga son:

Llamar a Infonatel al 9171-5050 en la Ciudad de México ó 01800-008-3900 en el interior de la República, antes de que se cumplan treinta días de la pérdida de empleo y solicite la prórroga teniendo a la mano su número de crédito.

En Infonatel le entregarán un número de caso y le confirmarán la fecha de inicio y terminación de la prórroga.

La prórroga también podrá solicitarla a través del Sitio de Internet de Infonavit.

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Si el Derechohabiente sigue desempleado y su prórroga vence:

El Derechohabiente deberá empezar a pagar por su cuenta en el Banco; así no tendrá atrasos que arriesguen la seguridad de su patrimonio.

Si el Derechohabiente está en alguno de los siguientes casos podrá pagar su crédito con línea de captura en cualquiera de las sucursales de Banorte, HSBC, Banamex, Scotiabank y Santander:

Si dejó de trabajar.No solicitó la prórroga o no piensa utilizarla.En su nuevo empleo no aportan cuotas al Instituto.En su nuevo empleo está contratado por honorarios o servicios profesionales.

Si no ha encontrado un nuevo empleo y se terminó la prórroga. Si está jubilado o pensionado.

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Pagos a través de bancos

Los pasos para realizar el pago del crédito en el Banco son:

Ingresar al Sitio de Internet del Infonavit a la sección “Trámites y servicios de mi crédito” y acceder a la opción “Líneas de captura para realizar pagos”, o

Llamar al Infonatel (9171-5050 en la Ciudad de México ó 01800-008-3900 en el interior de la República) y dar su número de crédito. Se le informará la cantidad a pagar y la línea de captura para pagar en el Banco.

Pagar en cualquiera de los bancos mencionados. El Derechohabiente deberádictarle al cajero su línea de captura y depositar el importe a nombre del Infonavit (anotar su nombre y número de crédito en la ficha de depósito). El Banco debe entregarle un comprobante sellado y firmado por el cajero.

Para los pagos siguientes el Derechohabiente puede obtener las líneas de captura correspondientes llamando cada mes al Infonatel o consultando la opción “¿Cuánto debo de mi crédito?” en el Sitio de Internet de Infonavit.

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Aviso de Retención por cambio en su relación laboral

Como Asesor de Crédito Certificado debe indicarle al Derechohabiente que en caso de obtener un nuevo empleo en el que el patrón cotiza al Infonavit, es su obligación hacer lo siguiente:

Llamar al Infonatel para solicitar que le envíen a la empresa donde estátrabajando el Aviso Para Retención de Descuentos, proporcionando la dirección del correo electrónico.

Informarle a su nuevo patrón, que tiene un crédito del Infonavit, para que en cuanto este patrón reciba el Aviso para la Retención de Descuentos, le empiece a realizar sus descuentos y enterarlos al Infonavit cada bimestre.

Haga saber al Trabajador que si él demora esta acción lo que sucederá es que empezará a generar intereses y alargará el plazo del crédito, también podráperderse de los continuos beneficios y promociones que el Infonavit estaráconstantemente ofreciendo para acreditados cumplidos.

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Cobranza

El Infonavit realiza la recuperación del crédito otorgado al Derechohabiente, bajo los siguientes esquemas de cobranza para el pago de su crédito:

ROA (Régimen Ordinario de Amortización) que se aplica cuando el Acreditado cuenta con relación laboral y su patrón cotiza al Infonavit.

Forma de pago del crédito:

El patrón realiza los descuentos del salario del Trabajador, posteriormente entera y transfiere estos recursos en forma bimestral vía el SUA.

Además realiza la aportación patronal del 5% calculada sobre el sueldo que percibe el Trabajador.

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Cobranza

REA (Régimen Especial de Amortización) que se aplica cuando el Acreditado no cuenta con relación laboral y su patrón no cotiza al Infonavit.

Forma de pago del crédito:

El pago lo realiza el trabajador directamente en los bancos, utilizando las líneas de captura que aparecen en sus estados de cuenta. Los acreditados del Instituto que están inscritos en el REA pueden efectuar su pago en sucursales bancarias cercanas a sus casas o trabajos. Esta medida les permitirá reducir tiempos de traslado, evitar esperas prolongadas, y contar con mejores alternativas dehorario. El pago se puede realizar mediante la línea de captura.

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Tramites y Servicios

¿Cómo puede saber el Derechohabiente cuánto ha pagado y cuánto debe?

Mediante su estado de cuenta. Todos los acreditados recibirán en su domicilio una vez al año su estado de cuenta, también lo pueden consultar a desde el Sitio de Internet del Infonavit.

¿Es posible consultar las Condiciones Generales y Financieras delCrédito?

Asesor, no olvide informar al Derechohabiente que puede consultar sus Condiciones Generales para la contratación de su crédito antes de formalizarlo en el Sitio de Internet de Infonavit, con ello podrá:

Ejercer de manera libre su crédito.Conocer los derechos y obligaciones antes de la firma del crédito.

También estará a su disposición el sitio personalizado en donde se especificarán las condiciones financieras de su crédito.

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¿Dónde puede solicitar sus escrituras?

Con el notario con quién formalizó su operación en un plazo de seis meses a partir de la fecha de la firma ya que contar con sus escrituras debidamente registradas ante el Registro Público de la Propiedad, le brinda seguridad sobre su patrimonio familiar.

Recomiende al Acreditado que tome nota de los datos de su escritura: nombre y número del notario, número de escritura y fecha de emisión y que los guarde en un lugar aparte y seguro para que en caso de perder su escritura, pueda solicitar al notario una copia certificada de la misma.

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¿Qué documentos debe presentar para recoger sus escrituras?

Para realizar este trámite el Derechohabiente debe tener a la mano:Dictamen de Ejercicio de Crédito (Opcional).Identificación oficial con fotografía (Credencial de Elector o Pasaporte).

Atención a acreditados

Los acreditados podrán ser ágilmente atendidos y orientados en los Canales de Atención:

Sitio InternetInfonatelCesi´sKioscos

Si el Derechohabiente desea conocer la ubicación de los Cesi's puede consultarlo en el Sitio de Internet de Infonavit.

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En la página de inicio del Sitio de Internet de Infonavit, en la sección “Trabajadores”, el Acreditado podrá consultar la información que requiera:

1) Trámites y servicios de su crédito:

¿Cuánto debe del crédito?Estado de cuentaLíneas de capturaRealiza los pagos de tú créditoConstancia de interesesAvisos de suspensión de descuentos

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2) El ABC para pagar su crédito: indica los pasos para que el Derechohabiente realice el pago de su crédito.

Explica lo que debe hacer el Derechohabiente cuando pierde o cambia de empleo, cómo debe pagar, qué hacer en caso de defunción o incapacidad, qué hacer para ponerse al corriente con los pagos, cómo rectificar datos en escrituras, cuáles son los seguros contra daños y cómo realizar los trámites y servicios de su crédito.

Ya terminó de pagar: indica los pasos que debe realizar el Derechohabiente una vez que liquide su crédito con Infonavit.

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3) Otros trámites y servicios que puede realizar el Derechohabiente:

Pagos anticipados parciales en bancosPérdida o cambio de empleo Obtención de la línea de captura Reclamos de saldos a favorCancelación de hipoteca por crédito liquidado. Compra con pasivo InfonavitSustitución de garantía Venta anticipada de la viviendaArrendamiento de la viviendaAplicación del seguro de vida Aplicación del seguro de daños Aplicación del Seguro de Protección de Pagos

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Recomendaciones

Recomendaciones generales sobre una óptima administración del crédito:

Si el Acreditado cambia de empleo, debe solicitar de inmediato el Aviso Para Retención de Descuentos para que su nuevo patrón le descuente el crédito, con esto evitará:

Incremento de los pagos mensuales del régimen REA, ya que cuando se está en este régimen el pago mensual se incrementa por que ahora el Acreditado debe cubrir el 5 % que en el régimen ROA cubre el patrón.

Para realizar cualquier aclaración es necesario e indispensable que el Acreditado conserve los comprobantes de pago (en el caso de estar en el régimen REA) o bien sus comprobantes de nómina cuando sea un Acreditado bajo el régimen ROA.

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Recomendaciones

Todos los pagos se realizan a través de un descuento vía nómina por parte del patrón o directamente en los bancos autorizados en donde se expide uncomprobante del movimiento que se realiza. Si alguna persona solicita dinero extra ¡denúncialo! en Infonatel o a través del Sitio de Internet de Infonavit.

Si al Acreditado le solicitan el pago de mensualidades que ya se cubrieron, deberá llamar a Infonatel para realizar la aclaración, teniendo a la mano los comprobantes de pago si paga el crédito directamente en los bancos, o sus recibos de nómina si su patrón le hace los descuentos para amortizar el crédito.

Si el Acreditado no puede costear los pagos de su Crédito Infonavit, indíquele que llame al Infonatel para solicitar una reestructura.

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Recomendaciones

Si el Acreditado se niega a pagar el crédito, el Infonavit iniciará los trámites para recuperar la vivienda.

Si el Acreditado llegara a perder el empleo deberá tramitar su prórroga, antes de que transcurran treinta días naturales a partir de la fecha de separación laboral, si el Acreditado cuenta con ahorros, le conviene no solicitar la prórroga y solicitar sus líneas de captura para pagar directamente en los bancos, evitándose con esto el pago de intereses moratorios.

Cuando el Acreditado tenga ahorros adicionales, le convendrá realizar pagos anticipados en los bancos autorizados para disminuir el monto de su deuda, para obtener la línea de captura deberá comunicarse al Infonatelteniendo a la mano el número de su crédito Infonavit y la cantidad que va a pagar por adelantado.

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Recomendaciones

Los pagos anticipados disminuyen la deuda y el plazo, pero recuerde al Acreditado que deberá continuar pagando regularmente sus mensualidades.

Recuerde al Acreditado que por la realización de pagos anticipados no se cobran comisiones ni penalizaciones y que los pagos anticipados se aplicarán directamente al capital, siempre y cuando no presente pagos omisos.

Informe al Acreditado que es importante pagar puntualmente porque el dinero que él paga se suma al Fondo de la Vivienda para que otros trabajadores que aún no han ejercido su crédito, hagan su sueño realidad.

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Recomendaciones

Informe al Acreditado que si él deja de pagar su crédito, recibirá un Aviso de Falta de Pago, a través de visitas domiciliarias que realizan nuestros gestores de pago, despachos de cobranza o llamadas telefónicas que realiza el Infonatel, y que si esto llega a suceder, que no se preocupe, dile que aproveche estos contactos para que los asesoren acerca de las opciones que existen para que se ponga al corriente en los pagos de su crédito.

Informe al Acreditado que si por algún motivo se retrasa en sus pagos, se le cobrarán intereses moratorios.

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Recomendaciones

Todas las viviendas cuentan con un seguro que cubre los daños en la estructura de la vivienda, indique al Acreditado que no dude en hacer el reclamo del seguro cuando su vivienda resulte afectada por fenómenos naturales como: inundación, incendio (no ocasionado por la persona que habita el inmueble), rayo, terremoto o maremoto y que de inmediato deberácomunicarse al Infonatel, donde le asesorarán sobre los trámites a seguir para hacer efectivo el seguro, informe al Acreditado que deberáproporcionar la siguiente información:

Nombre del Acreditado Número de créditoUbicación de la viviendaFecha del siniestro

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Recomendaciones

Todos los acreditados cuentan con un seguro que ampara las siguientes causales:

Cuando se trata de una incapacidad total permanente se debe presentar de inmediato en las oficinas del Infonavit que le corresponda y deberá mostrar el Dictamen Técnico que emite el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS)Cuando se trata de fallecimiento, deberá acudir de inmediato a las oficinas del Infonavit que le corresponda presentando el Acta deDefunción del Acreditado.Tratándose Invalidez Definitiva ó de incapacidad parcial permanente del 50% ó más deberá acudir de inmediato a las oficinas del Infonavit que le corresponda para solicitar la liberación, Informe al Acreditado que es su obligación que cuando termine de pagar el crédito deberá comunicarse al Infonatel para obtener la carta que acredita que el crédito está finiquitado y que con ella podrá realizar los trámites de Liberación de la Hipoteca de su vivienda.

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Recomendaciones

Informe al Acreditado que es relevante hacer el trámite de liberación de hipoteca por las siguiente razones:

Podrá comprobar que tiene esa propiedad libre de gravamen, para que ésta sea garantía de futuros créditos.En el caso de que quiera vender su vivienda no tendrá trámites pendientes.

Recomiende al Acreditado que continuamente revise su estado de cuenta en el Sitio de Internet y que revise que los pagos que realiza estén correctamente aplicados.

Informe que ante cualquier duda sobre el pago de su crédito llame de inmediato al Infonatel, donde le brindarán asesoría y le ayudarán en todo tipo de aclaraciones referentes a su crédito. Infonatel en el D. F. al 9171-5050 o desde cualquier otra ciudad del país al 01800-008-3900.

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Recomendaciones

Haga saber al Acreditado que su vivienda es parte de su patrimonio familiar, por lo que le conviene hacer su testamento, infórmele que los notarios con quienes escrituró su vivienda, podrán realizar descuentos para la elaboración de su testamento.

Informe al Acreditado que aún después de haber realizado su testamento él sigue siendo el dueño de sus bienes y que así será hasta su fallecimiento.

El testamento es un acto solemne, personal, revocable (se puedemodificar cuántas veces lo desee el acreditado) y libre, a través del cual, después de su muerte, una persona dispone de los bienes y derechos según lo haya decidido el Acreditado.

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Recomendaciones

Las personas físicas que adquieran un crédito destinado para casa habitación podrán deducir los intereses reales pagados en el año que corresponda cuando el crédito haya sido contratado con instituciones que pertenezcan al Sistema Financiero, como lo son las InstitucionesBancarias y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado.

Es una obligación de las Instituciones Financieras informar por escrito a sus acreditados el monto de los intereses reales pagados, a más tardar el 15 de febrero de cada año, de conformidad con el último párrafo de la fracción IV del artículo 176 de la Ley del ISR.

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Beneficios de acreditados cumplidos

Ser Acreditado cumplido con el Infonavit, tiene beneficios adicionales a los mencionados anteriormente como:

Sorteos en los que se salda el total de la deuda.Descuentos en algunos comercios.Acceso preferente a otro tipo de Instituciones de Crédito como Fonacot.Acceso a programas que le permitirán cambiar su casa.Rentar su vivienda, aún cuando el crédito esté vigente.Vender su vivienda antes de liquidar el crédito.Dar su vivienda en comodato, aún cuando el crédito esté vigente.

Para informarse de estos y futuros beneficios, el Acreditado podráconsultarlos en el Sitio de Internet o bien llamando al Infonatel, donde le indicarán los pasos a seguir para ser beneficiario de los mismos.

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Modelos de contrato de adhesión en materia inmobiliaria

Como Asesor Certificado es importante que conozca y consulte los modelos de contrato para:

Compraventa en PreventaCompra-venta

Publicados por la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) con el propósito de dar mayor certeza en la realización de dichas operaciones al Derechohabiente.

En el sitio Internet de Infonavit dentro de la sección de Infonavit Ampliado, Asesores Certificados podrá consultarlos.

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