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DERECHOS REALES179.

Del texto citado analizaremos los siguientes términos:

- Las normas que regulan los derechos reales son, en su mayoría, de ORDEN PÚBLICO y por ende impera vas, de manera que las partes no pueden modifi car su contenido por su sola voluntad y deben acatar obligatoriamente lo establecido por la legislación en este punto.

Del orden público mencionado emana el principio del numerus clausus en el derecho argen no, el cual consiste en que sólo son considerados derechos reales aquéllos que expresamente son creados como tales por la ley, consecuentemente las partes no pueden crear otros derechos reales que los enumerados por la legislación; lo dicho, cons tuye otra diferencia esencial con los derechos personales u obligacionales.

- El sujeto activo es el titular del derecho real; puede ser tanto una persona física como de existencia ideal.

Para defi nir a los derechos reales tomaremos el concepto dado por el Dr. Allende Guillermo L. que reza de la siguiente manera: “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto ac vo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación nega va) naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus tulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.

CONCEPTO ORDEN PÚBLICO

DERECHOS REALES

- El derecho real es un derecho absoluto porque, a diferencia del derecho obligacional que sólo puede esgrimirse entre acreedor y deudor, es oponible erga omnes, es decir contra toda la sociedad.- Es de contenido patrimonial porque es suscep ble de apreciación económica.

Dr. Guillermo L. Allende.

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DERECHOS REALES180.

- El objeto es la cosa sobre la cual recae el derecho real: ésta debe ser cierta, individualmente determinada, encontrarse dentro del comercio y ser actualmente existente.

POSESIÓN

CONCEPTO

El ar culo 2351 del CC argen no defi ne la posesión en los siguientes términos:

“Habrá posesión de las cosas, cuando una persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.”

ELEMENTOS

De la defi nición legal citada surgen los elementos de la posesión, a saber:

- CORPUS: El corpus es la posibilidad de disponer sicamente de la cosa en cualquier momento; es una posibilidad fác ca, es decir en los hechos y no exige que el sujeto se encuentre en permanente contacto con la cosa.

Podemos decir entonces que poseedor es aquél que ene una cosa bajo su poder y que se comporta respecto de ella como si fuese su dueño, aunque en realidad no lo sea; de manera que se puede ser poseedor sin ser propietario de la cosa que se posee y a la inversa, se puede ser propietario sin ser poseedor en los casos en los que el dueño no tenga la cosa bajo su poder, por ejemplo porque se la robaron o la perdió.

La imprecisión de la defi nición y la necesidad de una detentación

efec va del bien o derecho, llevan a la mayor parte de la doctrina a

considerar la posesión como un hecho con efectos jurídicos.Si bien la posesión no es un

derecho en sí, es necesaria una protección de la misma, de forma

que un poseedor no se vea en la obligación de probar su tulo posesorio (el mo vo por el cual

posee lícitamente) cada vez que alguien intente interrumpir

su posesión.

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DERECHOS REALES181.

- ANIMUS DOMINI: El animus domini es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, de manera que quien ene el corpus, además, ene la intención de actuar como dueño no reconociendo en otra persona fuera de sí mismo un señorío superior sobre la cosa en la que recae el corpus.

Para que exista posesión ambos elementos (corpus + animus domini) son indispensables pero no es necesario que ambos existan para siempre, sino que basta con que los dos se encuentren al momento de la adquisición.

Si bien el ar culo 2351 del CC argen no refi ere sólo al derecho de propiedad (técnicamente se denomina derecho de dominio), lo cierto es que la posesión puede ser ejercida respecto de casi todos los derechos reales (por ejemplo: usufructo, uso y habitación, an cresis, prenda) y no solamente en relación al derecho real de dominio.

TENENCIA: DIFERENCIA CON LA POSESIÓN

Puede observarse claramente en la norma citada cómo el legislador excluye de la tenencia al animus domini, por lo que para ser tenedor sólo debe exis r el corpus sin necesidad de ese elemento intencional que sí debe estar presente en la posesión. La tenencia implica que una persona tenga el poder de disponer sicamente de una cosa pero que no actúe respecto de ella como si fuera el

El ar culo 2352 de la norma va citada defi ne la tenencia prescribiendo: “El que ene efec vamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa…”

El usufructo (del la n usus fructus, uso de los frutos) es un derecho

real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee

la cosa pero no es de él ( ene la posesión, pero no la propiedad).

Puede u lizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en

especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá

enajenarla ni disminuirla sin el consen miento del propietario.

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DERECHOS REALES182.

dueño sino que reconoce en otro sujeto este derecho, es decir que reconoce que otra persona es el tular del derecho real y no él.Resumiendo, tenencia es sólo corpus sin animus domini.

Por su parte, la tenencia puede ser:- Interesada: Cuando el tenedor ene interés personal en conservar la cosa para él mismo, porque ob ene algún provecho para sí de la cosa. Por ejemplo: el comodatario, el locatario.- Desinteresada: Tiene lugar cuando el tenedor carece del derecho de usar y de gozar de la cosa y, por ende, no ene interés en la tenencia.

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN

A con nuación desarrollaremos las diferentes clases de posesión:

POSESIÓN LEGÍTIMA

La posesión es legí ma, conforme el ordenamiento jurídico argen no, en los siguientes casos:

- Cuando sea el ejercicio de un derecho real cons tuido conforme a las disposiciones de la ley argen na. Podemos citar como ejemplos de derechos reales: dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y an cresis. Cabe destacar que las servidumbres y la hipoteca también son derechos reales pero no se ejercen mediante la posesión.

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DERECHOS REALES183.

- El Código Civil argen no considera legí ma la posesión de buena fe ejercida en virtud de la adquisición de inmuebles mediando boleto de compraventa. Respecto de la defi nición del boleto de compraventa remito al lector a la unidad de Contratos, específi camente al desarrollo del contrato de compraventa.

En el derecho argen no y en el brasilero la legi midad de la posesión se presume, de manera que quien alegue lo contrario deberá probarlo.

POSESIÓN ILEGÍTIMA

La posesión ilegí ma, a su vez, se subclasifi ca en posesión ilegí ma de buena fe o de mala fe:

- BUENA FE: se considera de buena fe a aquella posesión ilegí ma que es ejercida por el poseedor por ignorancia o error de hecho excusable, de manera tal que éste estuviere plenamente convencido de la legi midad de su posesión, es decir que cree sin lugar a dudas que el que le transmi ó la posesión era tular del derecho o tenía capacidad para cons tuirlo o transmi rlo.

Según el Código Civil argen no, la posesión es ilegí ma cuando se tenga sin tulo, por tulo nulo o fuere adquirida por modo insufi ciente para adquirir derechos reales o cuando se adquiera de quien no tenía derecho a poseer la cosa o no lo tenía para transmi rla. Podríamos decir entonces que la posesión es ilegí ma cuando no sea el ejercicio de un derecho real cons tuido de conformidad a la legislación aplicable.

Caso especial de presunción de buena fe: tulo puta vo

Art. 2357: El tulo puta vo equivale a un tulo realmente existente, cuando el poseedor ene razones sufi cientes para

creer en la existencia de un tulo a su favor, o para extender su

tulo a la cosa poseída.Ejemplo del que se cree heredero

y empieza a poseer la cosa.

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DERECHOS REALES184.

Dentro de la buena fe no podemos dejar de hablar del “ tulo puta vo”: el mismo es un caso especial de buena fe y puede confi gurarse de dos maneras:

- El tulo existe: existe un tulo pero no es aplicable a la cosa poseída. Ejemplo: una persona adquiere un terreno en un loteo, toma la posesión y se le otorga la escritura correspondiente pero luego surge que la escritura se refería a otro lote con guo y no sobre el cual se estaba ejerciendo la posesión.

La buena fe siempre se presume, salvo prueba en contrario; no obstante, existen supuestos en los que expresamente la ley presume la mala fe, pero ello es la excepción al principio general.

- MALA FE: se considera de mala fe, por exclusión, a aquella posesión ilegí ma que es ejercida por el poseedor cuando no existe buena fe.

- No existe tulo: el poseedor, no obstante ello, se encuentra convencido, por ignorancia o error de hecho excusable, que sí existe dicho tulo. Por ejemplo: un heredero ins tuido como tal en un testamento, que posee los bienes de la herencia, desconociendo la existencia de un testamento posterior que revoca el primero y que lo des tuye de su calidad de heredero.

El tulo puta vo no es justo tuloMala fe: Error o ignorancia de

hecho no excusable, o un error o ignorancia de derecho o cuando

tenga dudas de la legi midad de su posesión, o cuado sepa

de su ilegi midad.

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DERECHOS REALES185.

La posesión de mala fe, por su parte, admite una subclasifi cación: simple mala fe (no viciosa) y viciosa:

Simple mala fe o mala fe no viciosa: es el supuesto en el que el poseedor al momento de la adquisición haya debido conocer la ilegi midad de la posesión o haya tenido razones para dudar de ella; podemos decir que se trata de una falta de diligencia razonable en la comprobación del carácter de la posesión que adquiría.

Mala fe viciosa: la posesión de mala fe es viciosa en relación a los inmuebles cuando sea violenta, clandes na o por abuso de confi anza; en cambio, en relación a los muebles los vicios pueden ser hurto, robo, estelionato o abuso de confi anza. Estos vicios son rela vos, de manera que sólo pueden ser alegados por quien efec vamente los sufrió.

La posesión de mala fe viciosa con núa siendo tal mientras no se purguen los vicios en cues ón: en Argen na la doctrina discute cuándo se consideran purgados dichos vicios, un sector sos ene que ello sucedería al cesar de hecho el vicio (por ejemplo: si la posesión es violenta, el vicio se purgaría al cesar la violencia), mientras que otro sector de los autores manifi esta que la purga tendría lugar al año de cesar de hecho el vicio, basándose para ello en el juego de los ar culos 4038 y 2473 del CC, ya que en ese plazo el an guo poseedor pierde el derecho de ejercer las acciones posesorias que protegen su posesión y el nuevo poseedor gana dichas acciones, de manera que será él quien puede ejercerlas.

MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIÓN

La ley argen na presume, salvo prueba en contrario, que toda relación sica con la cosa es posesión.La posesión puede adquirirse de dos maneras:

La adquisición de la posesión implica asumir el poder de disponer sicamente de la cosa para sí; para que exista posesión, reiteramos, es necesario que en el mismo momento de la adquisición se reúnan el corpus y el animus domini, ya que luego la posesión puede conservarse mediando sólo animus.

La posesión de mala fe puede ser viciosa o sin vicios. No viciosa:

Negligencia en la compra de un inmueble, antes de

la reforma. Viciosa: los vicios varían si se trata de

inmuebles o muebles.La de muebles es viciosa en

3 casos: Hurto, estelionato y abuso de confi anza.

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DERECHOS REALES186.

- POR ACTOS ENTRE VIVOS: se requiere la existencia del corpus más el animus domini.- POR CAUSA DE MUERTE: la posesión se transfi ere al heredero sin necesidad de que éste lleve a cabo acto material alguno, aún cuando ignore la existencia de la sucesión o sea incapaz al momento de la muerte.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESIÓN

El principio general es que la posesión sólo puede defenderse por vía judicial por aplicación del principio que prohíbe el ejercicio de la jus cia por mano propia; no obstante ello, existe una excepción legal en el CC argen no en el ar culo 2470 que permite que la defensa de la posesión se lleve a cabo mediante la jus cia privada, la norma citada prescribe:

“El hecho de que la posesión da el derecho de protegerse de la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza sufi ciente, en los casos en que los auxilios de la jus cia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin

Quienes enen la posesión de una cosa enen el derecho de defenderla a través de lo que se conoce como “acciones posesorias”, éstas son reguladas en el Código Civil argen no como “acciones posesorias propiamente dichas”, conferidas a los poseedores anuales no viciosos, y como “acciones policiales”, conferidas a toda clase de poseedores y tenedores; por su parte el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación argen na legisla mecanismos protectorios de la posesión a través de la fi gura de los “interdictos”.

El animus domini existe cuando el poder sico sobre la cosa se ejerce

sin reconocer en otro un señorío superior en los hechos.

Este desconocimiento en los hechos ene que manifestarse

por actos exteriores( ejemplo un ladrón que roba una cartera,

ejerce sobre esta el corpus con animus domini pues en los hechos desconoció un señorío superior al

respecto en cambio si la pidiese prestada no hubiere animus pues

reconoce el señorío).

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DERECHOS REALES187.

intervalo de empo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa”. De lo dicho se sigue que la defensa privada extrajudicial es autorizada sólo bajo las siguientes condiciones:

- Puede ser ejercida por cualquier poseedor, aún los viciosos, como así también por los tenedores y por cualquiera sujeto que por cualquier circunstancia tenga la cosa bajo su poder, es decir tenga el corpus.

- La defensa en cues ón sólo es otorgada ante la desposesión, aunque parte de la doctrina argen na sos ene que también podría ejercerse en supuestos de turbación de la posesión que no lleguen a confi gurar desposesión.

- No debe exis r intervalo de empo entre el ataque y la defensa; además los medios empleados para defenderse deben ser razonables en consideración al ataque sufrido.- Los auxilios de la jus cia deben llegar demasiado tarde, de manera que la defensa privada sea la única posible en ese momento.

DEFENSA JUDICIAL DE LA POSESIÓN

Como dijimos, la defensa judicial de la posesión es la regla general; para que ésta proceda no se requiere ningún tulo que acredite derecho alguno, tampoco es necesario que la posesión sea de buena fe. En cuanto a la prescripción de las acciones posesorias, la ley argen na establece que es de un año desde que se pudo haber ejercido dicha acción, de manera que trascurrido ese plazo se pierde la acción en cues ón.

Art. 2470: El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en

la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza sufi ciente, en los casos

en que los auxilios de la jus cia llegarían demasiado tarde, y

el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de empo, con tal que no exceda los limites de la

propia defensa.

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DERECHOS REALES188.

Antes de adentrarnos concretamente en las acciones, debemos diferenciar los siguientes conceptos:- TURBACIÓN DE LA POSESIÓN: se trata de actos materiales (de hecho) que “molestan” el normal ejercicio de la posesión.- DESPOJO O DESPOSESIÓN: es la exclusión absoluta de la posesión en relación al todo o a una parte de la cosa.

A continuación enumeraremos cuáles son las acciones protectorias de la posesión en el derecho argentino:

- POSEEDOR DE MUEBLES O INMUEBLES: Puede ejercer siempre la defensa privada explicitada en el apartado anterior (art. 2470 CC). En cuanto a las defensas judiciales: el poseedor anual no vicioso que cumpla con los requisitos legales podrá ejercer la ACCIÓN POSESORIA DE MANTENER (contra actos de TURBACIÓN) o la ACCIÓN POSESORIA DE RECOBRAR CON EFECTOS REIPERSECUTORIOS AMPLIOS (contra actos de DESPOSESIÓN).

Por otro lado, el poseedor de cualquier clase, inclusive el vicioso, podrá ejercer la ACCIÓN POLICIAL DE MANTENER (contra actos de TURBACIÓN) y la ACCIÓN POLICIAL DE DESPOJO CON EFECTOS REALES RESTRINGIDOS (contra actos de DESPOSESIÓN).

- TENEDOR DE MUEBLES O INMUEBLES: El tenedor desinteresado sólo puede ejercer la defensa privada (art. 2470 CC). Por su parte, el tenedor interesado puede ejercer la defensa privada (art. 2470 CC), la ACCIÓN POLICIAL INNOMINADA DE MANTENER (contra actos de TURBACIÓN) y la ACCIÓN POLICIAL DE DESPOJO CON EFECTOS REIPERSECUTORIOS RESTRINGIDOS (contra actos de DESPOSESIÓN).

Por otro lado, debemos hacer mención de otras dos acciones, la de obra nueva y la de daño temido:- ACCIÓN DE OBRA NUEVA: Obra nueva es toda aquélla que comenzara a hacerse bajo las

Art. 2487: las acciones posesorias ene por objeto obtener la res tución o manutención

de la cosa. Legi maciòn ac va: solamente pueden intentarla

los que cumplen con entre toras cosas: Anualidad (art. 2473) El poseedor de la cosa no puede

entablar acciones posesorias si su posesión no tuviera por lo menos el empo de un año, sin los vicios

de ser precaria, violenta o clandes na.

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DERECHOS REALES189.

condiciones establecidas por la ley; esta acción ene la fi nalidad de suspender la obra durante el juicio de manera tal que una vez fi nalizado éste se mande a deshacer todo lo hecho. Para el supuesto de que la obra se encuentre concluida, esta acción no es procedente sino que deberá intentarse cualquiera de las otras ya enumeradas para los casos de turbación o desposesión.

- ACCIÓN DE DAÑO TEMIDO: “Quien tema que de un edifi cio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar este hecho al juez a fi n de que se adopten las oportunas medidas cautelares” (art. 2499 CC argen no). La fi nalidad de esta acción es la de denunciar al juez la existencia de un peligro proveniente de un edifi cio o de cualquier otra cosa para que se adopten las medidas necesarias para evitar un daño. Puede ser ejercida por cualquier poseedor y por cualquier tenedor.

Párrafo agregado al art. 2499: quien tema que de un edifi cio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar

ese hecho al juez a fi n de que se adopte las oportunas

medidas cautelares.Siendo éste agregado un supuesto

de turbación corresponde por aplicación del art. 2469 la acción

policial de manutención, cuyo contenido procesal es el

interdicto de retener.

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DERECHOS REALES190.

PETITORIO Y POSESORIO

El “ius possidendi” se ven la en el JUICIO PETITORIO, en cuyo caso nos encontramos ante el ejercicio de las acciones reales que se llevan a cabo en juicios ordinarios con amplia defensa y prueba, donde los tulos son fundamentales y la decisión judicial dictada en consecuencia es defi ni va.

El “ius possessionis”, en cambio, se ven la en el JUICIO POSESORIO, en cuyo caso nos encontramos ante el ejercicio de las acciones posesorias en sen do estricto, las acciones policiales y/o interdictos procesales, las cuales tramitan por vía de juicio sumario o sumarísimo, por ende se trata de procesos más breves que el pe torio y con menos amplitud probatoria.

En las acciones posesorias (ius possessionis) la prueba del derecho de poseer por parte del demandante o demandado es inú l, basta con probar el hecho de la posesión sin necesidad de acreditar tulo alguno; la excepción a este principio general la cons tuye en la ley argen na el ar culo 2471 del CC: “Siendo dudoso el úl mo estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la ene el que probare una posesión más an gua.

El “ius possidendi” es el derecho de poseer, es el derecho del que gozan los poseedores legí mos.El “ius possessionis” son los derechos que emanan de la posesión, es decir las acciones posesorias y la posibilidad de adquirir un bien por prescripción adquisi va.

La posesión no es un derecho, sino un simple

estado de hecho. El poseedor es la persona que ene una cosa o un derecho

a su entera disposición, conduciéndose como

verdadero propietario de la cosa o como verdadero

tular del derecho.

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DERECHOS REALES191.

Si no constase cuál fuera más an gua, júzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer”. Del ar culo citado se sigue que para ser poseedor no es necesario tener tulo alguno, pero éste sirve para probar la posesión cuando no se sepa quién de los dos (demandante o demandado) tenía una posesión más an gua sobre la cosa.

DIFERENCIASCon la acción pe toria se persigue el reconocimiento del derecho de propiedad o de otro derecho real inmobiliario (servidumbre, etc.), mientras que con la acción posesoria se persigue únicamente la protección de la posesión. En material real mobiliaria se debe ejercer la acción pe toria en caso de turbación o desposesión, ya que no existen las acciones posesorias.

Quien sólo es poseedor solamente podrá ejercer las acciones posesorias. En cambio, quien es tular de un derecho real podrá intentar tanto las acciones posesorias como las reales aunque no puede acumularlas simultáneamente; si ejerce primero las acciones posesorias y es vencido, podrá posteriormente intentar la acción real, pero no a la inversa.

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DERECHOS REALES192.

DERECHOS REALES: ENUMERACIÓN

Trataremos brevemente cada uno de ellos a fi n de que el lector comprenda en qué consiste cada uno de ellos:

En el derecho argen no los derechos reales son:

- Dominio.- Condominio.- Prehorizontalidad.- Propiedad horizontal.- Usufructo.- Uso y habitación.- Servidumbres reales.- Derechos reales de garan a - Hipoteca. - Prenda. - An cresis.

Los derechos reales están regulados en el Libro Tercero

del Código Civil de la República Argen na de 1869 redactado por Dalmacio Vélez Sársfi eld, con las modifi caciones per nentes de la

17.711 de 1968.

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DERECHOS REALES193.

DOMINIO

CONCEPTO

“Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra some da a la voluntad y a la acción de una persona” (art. 2506 del CC argen no).

CARACTERES

Los caracteres del dominio son tres:

- ABSOLUTO: No en el sen do de oponible “erga omnes”, ya que todos los derechos reales gozan de esa caracterís ca. En este caso el dominio es absoluto porque es el derecho real que otorga a su tular la mayor can dad de facultades posibles sobre una cosa, ya que puede ejercer los tres ius.

Podemos decir que el dominio es el derecho patrimonial real sobre las cosas, que otorga la mayor can dad de facultades que un derecho puede otorgar sobre las mismas, traducidas en los tres ius del Derecho Romano: utendi (derecho de uso), fruendi (derecho de goce) y abutendi (derecho de disposición), de manera que quien es tular del dominio goza de esos tres derechos sobre la cosa.

El dominio es el derecho real de mayor contenido; en

él la voluntad del tular es decisiva respecto del des no

de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida

la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva

y perpetuamente, gozar y disponer de la cosa como

quiera. El condominio es el derecho real de copropiedad

de dos o más personas sobre una cosa propia, por

una parte indivisa.

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DERECHOS REALES194.

- EXCLUSIVO: Dos personas no pueden ser tulares a la vez en el todo del derecho real de dominio sobre la misma cosa.

- PERPETUO: El derecho real de dominio no requiere ser ejercitado para conservarlo, por lo que no se ex ngue por el “no uso”, a diferencia de otros derechos reales cuya falta de ejercicio trae aparejada su pérdida (por ejemplo: el derecho real de usufructo se ex ngue por su no uso durante diez años, al igual que el derecho real de uso y habitación y las servidumbres).

En los casos en que la propiedad de una cosa se adquiere por usucapión no se trata de la pérdida del dominio por su no uso sino de la adquisición del dominio por prescripción adquisi va cuando se cumplan para ello todos los requisitos legales; de manera que sin nadie adquiriera el bien por usucapión, el titular dominial seguiría siendo el mismo pese a que no ejercite su derecho real de dominio.

MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

“El dominio se adquiere:

1º Por la apropiación;2º Por la especifi cación;3º Por la accesión;4º Por la tradición;5º Por la percepción de los frutos;6º Por la sucesión en los derechos del propietario;7º Por la prescripción.” (art. 2524 del CC argen no)

En España aparte de la propiedad o dominio, son

también derechos reales: el usufructo, uso, habitación, enfi teusis, hipoteca, censo, servidumbres, entre otros,

pues no existe límite a la existencia de

derechos reales.El problema no es de

numerus clausus sino que los derechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma

que impone la especial naturaleza de los mismos,

para ser considerados derechos reales.

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DERECHOS REALES195.

- APROPIACIÓN: Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con intención de hacerse dueño de la misma; para ello es necesario que el adquirente tenga capacidad de adquirir y que la cosa sea suscep ble de apropiación.

- ESPECIFICACIÓN: “Adquiérese el dominio por la transformación o especifi cación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intención de apropiárselo” (art. 2567 del CC argen no).

- ACCESIÓN: Se trata de los casos en los que una cosa dis nta se adhiere (natural o ar fi cialmente) a otra de nuestra propiedad, de manera que se adquiere algo nuevo a tulo de accesión. Existen dis ntos supuestos de accesión, por ejemplo: aluvión, avulsión, siembra y plantación, etc.

- TRADICIÓN: La tradición no sólo es un modo de adquirir el dominio sino también de los demás derechos reales (excepto la hipoteca), de la posesión y de la tenencia; la tradición es la entrega de la cosa sobre la cual recae el derecho real por parte del transmitente al adquirente.

- POR LA PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS: La percepción de los frutos de una cosa es una forma de adquirir el dominio sobre ellos, se aplica respecto de las cosas muebles el principio general del derecho de que “la posesión vale tulo”, es decir que quien ene la posesión es tular dominial de la cosas muebles, salvo las excepciones legales específi camente previstas por las dis ntas legislaciones.

- POR LA SUCESIÓN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO: Se refi ere a los casos en los que se adquiere el derecho de dominio por sucesión por causa de muerte, es decir cuando el heredero con núa la persona del causante y consecuentemente adquiere sus derechos. La sucesión en los derechos del propietario también puede ser entre vivos, pero ese sería el supuesto de la tradición que ya fue explicado.

- POR LA PRESCRIPCIÓN: Es el caso de la usucapión o prescripción adquisi va: se adquiere el dominio de los inmuebles por la posesión de los mismos de manera con nuada, ininterrumpida, pública y pacífi ca durante el lapso establecido por la ley. En Argen na los plazos de prescripción son de veinte años o de 10 años conforme a los dis ntos requisitos legales exigidos para acceder a uno o a otro plazo.

La accesión es un derecho (derecho de accesión), que ene

atribuido el propietario del suelo, y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho

suelo, ya sea en forma natural o ar fi cial, bajo el principio

superfi cie solo cedit.

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DERECHOS REALES196.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO

CONDOMINIO

CONCEPTO

“El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble” (art. 2673 del CC argen no).

CARACTERES

Son caracteres del condominio:

- PLURALIDAD DE SUJETOS: El derecho de propiedad (dominio) corresponde a varias personas, por lo que los tulares deben ser dos o más, puesto que de lo contrario se trataría de un dominio y no de un condominio. Puede tratarse tanto de personas sicas como jurídicas.- UNIDAD DE OBJETO: El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas muebles o inmuebles.

Los modos de ex nción del dominio se clasifi can en absolutos y rela vos:

- ABSOLUTOS: implican la ex nción del dominio no sólo para el propietario sino también para cualquiera. Ejemplos: destrucción o consumo total de la cosa; cuando la cosa es puesta fuera del comercio.

- RELATIVOS: el dominio sólo se ex ngue para su propietario porque es adquirido por otra persona. Ejemplos: transformación, accesión, prescripción, enajenación.

La ex nción de un dominio es absoluta cuando esta se da no

solo para el propietario, sino para cualquiera.

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DERECHOS REALES197.

- EXISTENCIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALÍCUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES: Cada condómino es tular del derecho “por una parte indivisa”, de manera que le corresponde la mitad, un cuarto, un quinto, etc., sin que pueda decirse que él se asienta sobre parte alguna materialmente determinada del objeto, podríamos decir que los condóminos son tales respecto de la cosa objeto del condominio pero cada uno de ellos es tular único de su parte indivisa.

MODOS DE CONSTITUCIÓN

CLASES DE CONDOMINIO

En el derecho argen no existen dos clases de condominio, a saber:

- CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA: Es aquél en el que cualquiera de los condóminos, en cualquier momento y sin depender de la conformidad del resto de los condóminos, puede poner fi n a la copropiedad solicitando la par ción de la cosa común.

El condominio puede cons tuirse por diferentes causas:

- Por contrato.- Por actos de úl ma voluntad (por ejemplo: un testamento).- Por disposición de la ley: existen casos en los que la propia ley establece la cons tución de condominios denominados ex lege.- Por usucapión.

El Condominio consiste en la situación en la que la propiedad

de una cosa es compar da por dos o más personas.

Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble

bajo el régimen de propiedad horizontal.

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DERECHOS REALES198.

- CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: Tiene lugar cuando la facultad explicitada de pedir la división en cualquier momento se encuentra coartada o limitada, ya sea por una causa establecida por la ley, por la convención de partes o por una disposición testamentaria.

FACULTADES SOBRE LA COSA

Las facultades de cada condómino sobre la cosa son sumamente restringidas, ya que cada uno de ellos debe respetar el mismo derecho que asiste a los demás condóminos sobre ella.

Respecto de los derechos de uso y goce sobre la cosa todo condómino puede usar de la cosa común pero con dos limitaciones: que se ajuste al des no de la cosa y que no la deteriore en su interés par cular.

Finalmente, respecto de los actos jurídicos, ninguno de los condóminos puede, sin el consen miento de los demás, realizar respecto de la cosa actos jurídicos que importen el “ejercicio inmediato del derecho de propiedad”, de manera que para la ejecución de esta clase de actos el condómino requiere de la conformidad de la totalidad de los copropietarios.

En relación a los actos materiales de disposición el ar culo 2680 del CC argen no establece: “ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consen miento de todos sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella sicamente determinada, actos materiales (…) que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto”.

En el condominio es importante regular la forma en que los

copropietarios van a tomar las decisiones con respecto

a la propiedad que enen en común. A tal efecto,

pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es

importante regular los casos de ex nción de la

copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

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DERECHOS REALES199.

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO

En principio, el condominio se ex ngue por las mismas causales que el dominio, por lo que remi mos allí al lector. Debemos destacar no obstante, que si la enajenación recae sólo sobre la parte indivisa de uno de los condóminos, únicamente se ex nguirá el condominio para el tular que enajena su parte a otro sujeto, el cual puede ser otro condómino o un tercero.

Uno de los condóminos puede llegar a adquirir el derecho real de dominio sobre la cosa por usucapión pero para ello es necesario que “intervierta su tulo”, es decir que deje de comportarse como condómino y comience a poseer como único dueño no reconociendo en otro un derecho igual o mejor al que él ejercita sobre la cosa.

PREHORIZONTALIDAD

La Prehorizontalidad es un estadio previo a la horizontalidad, es decir que ene lugar antes de que un inmueble sea afectado al régimen de propiedad horizontal, y cobra virtualidad en razón de que en múl ples ocasiones se enajenan unidades (departamentos) aún no construidas o en

El condominio tiene un modo especial de extinción que lo diferencia claramente del dominio: LA DIVISIÓN O PARTICIÓN DE LA COSA COMÚN: La par ción de la cosa común consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada condómino, en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa, de manera que efectuada la misma claramente fi naliza el condominio y cada uno de los tulares recibe materialmente la parte que le correspondía, desapareciendo en consecuencia las partes indivisas caracterís cas del derecho real de condominio.

Art. 2690. Cuando entre los condóminos hubiere alguno

insolvente, su parte en la cosa debe repar rse entre los otros en

proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren

contribuido a sa sfacer la parte del crédito que

correspondía al insolvente.

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DERECHOS REALES200.

construcción. En estos casos, como la transferencia del dominio sobre dichos departamentos sólo se efec vizará luego de entregada la posesión del departamento al adquirente y fi rmada la escritura pública, la cual sólo podrá fi rmarse una vez que el edifi cio esté afectado al régimen de propiedad horizontal, resultan evidentes los riesgos que corren los adquirentes por boleto de compraventa de un departamento que aún no se ha terminado de construir y que ya han pagado un precio por él, puesto que existe incer dumbre acerca de si se podrá escriturar o no con posterioridad, en razón de que en el ínterin podrían aparecer acreedores embargantes o hipotecarios del vendedor o hasta éste podría verse impedido de concluir con la construcción por falta de fondos.

El derecho que adquieren los compradores a través del régimen de Prehorizontalidad es de naturaleza real, aunque en Argen na la doctrina controvierte dicho carácter exis endo posiciones encontradas al respecto.

PROPIEDAD HORIZONTAL

CONCEPTO

La propiedad horizontal se caracteriza por combinar dos clases de derechos dis ntos: uno exclusivo sobre ciertos sectores y uno común sobre otros, siendo éste accesorio de aquél y su existencia ene lugar para posibilitar el completo ejercicio de aquél.

Para proteger a los adquirentes en cues ón, la ley argen na Nº 19.724 de Régimen de Prehorizontalidad ha regulado la comercialización de unidades de edifi cios que luego se someterán al régimen de propiedad horizontal estableciendo normas y requisitos específi cos en aras de tutelar a los compradores de los futuros departamentos.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en

par cular sino un régimen que reglamenta la forma en que se

divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de

los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados

de un terreno o edifi cio. La propiedad horizontal permite la

organización de los copropietarios y el mantenimiento de

los bienes comunes.

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DERECHOS REALES201.

NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza jurídica se refi ere al lugar que ocupa un ins tuto dentro del mundo jurídico, es decir a qué parte de éste pertenecen las dis ntas fi guras.

En cuanto a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal existen dos tesis fundamentales:

- DOMINIO INTEGRADO CON UN CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA: Esta teoría sos ene que la propiedad horizontal se trata de un derecho real de dominio sobre las unidades (departamentos, cocheras) integrado con un condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes (pasillos, ascensores, hall, terraza, quinchos, etc.)

- DERECHO REAL AUTÓNOMO: Según esta corriente la unión entre el dominio y el condominio es tal que provoca el nacimiento de un nuevo derecho real denominado propiedad horizontal; ene una naturaleza especial, es una fi gura que se rige por sus propias reglas, de manera que estamos ante un derecho real autónomo con caracterís cas específi cas que lo separan y diferencian de los demás.

En derecho comparado, además de propiedad horizontal como se lo denomina en Argen na, también se lo llama “propiedad por pisos o departamentos”, “propiedad en planos horizontales”, “apartamentos y cosas comunes”, “condominio en los edifi cios”, etc.

Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o

por la oposición de algunos de los condóminos, el

uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría

si se la da en locación o se la administra por

cuenta común, y fi jará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.

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DERECHOS REALES202.

OBJETO DEL DERECHO

En Argen na la propiedad horizontal está regulada por la ley 13.512 que establece en su ar culo 3:

“Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respec vo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden”.

De lo dicho hasta aquí, queda claro que en la propiedad horizontal existen dos partes:

- PARTES EXCLUSIVAS O PRIVATIVAS: “Los dis ntos pisos de un edifi cio o dis ntos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edifi cio de una sola planta, que sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios dis ntos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona” (art. 1 ley citada). De esta disposición legal, se sigue que las unidades deben reunir los siguientes requisitos:

El objeto de este derecho es un inmueble edifi cado en el cual cada consorcista (copropietario) ene un derecho exclusivo sobre su unidad (departamento, cochera) y un derecho común sobre las partes comunes, concretado éste en una parte indivisa y establecido al sólo efecto de hacer posible el ejercicio del primero.

El objeto en este caso es un inmueble edifi cado en el cual

cada consorcista ene un derecho exclusivo sobre su unidad.

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DERECHOS REALES203.

- Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma y bastarse a sí misma para sa sfacer el fi n al cual va a ser des nada.- Salida a la vía pública: esta salida debe ser directa o por un pasillo común.- El edifi cio debe cumplir con las normas sobre edifi cación establecidas por el poder público.

- COSAS Y PARTES COMUNES: La ley en cues ón establece las pautas para determinar cuándo una parte es considerada común:

- Cuando la cosa es de uso común del edifi cio.- Cuando son cosas indispensables para mantener la seguridad del edifi cio.

Son ejemplos de cosas comunes: el terreno sobre el cual se edifi ca, los pasillos, los halls, las escaleras, los ascensores, el quincho, la sala de máquinas, etc.

Una de las par cularidades de la propiedad horizontal es la forma en que deben tomarse las decisiones que afecten al consorcio, ya que éstas deben llevarse a cabo a través de “asambleas de consorcio”; la asamblea es el órgano delibera vo del edifi cio y es la facultada para tomar las

En Argen na, cada edifi cio ene su propia ley denominada “reglamento de copropiedad”, este reglamento es el que crea al consorcio y somete el edifi cio al régimen de propiedad horizontal, estableciendo además múl ples pautas que regirán la vida del mismo; el contenido de esa “ley especial” depende de la voluntad de los copropietarios que aprueban el reglamento o del constructor que muchas veces es quien lo redacta.

En el reglamento de copropiedad, se establecen las disposiciones

para el funcionamiento ins tucional del consorcio y de

sus integrantes. En este se fi jan obligaciones y por consecuencia

penalidades establecidas para determinados incumplimientos.

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DERECHOS REALES204.

decisiones de mayor importancia, las cuales están sujetas a regímenes de quórum y mayorías específi cos prescriptos tanto por la ley 13.512 como por el reglamento del edifi cio de que se trate.Por otro lado, la mayoría de los edifi cios cuentan con un órgano ejecu vo que es el “administrador”, quien es el encargado de llevar las cuentas del edifi cio, de convocar las asambleas y de tomar ciertas decisiones a las que la ley 13.512 o el reglamento, en su caso, expresamente lo autoriza.

Cabe destacar en relación a las asambleas, que conforme la ley argen na existen asambleas ordinarias y extraordinarias: las primeras son las celebradas periódicamente en los plazos predeterminados en el reglamento para considerar las cues ones que los mismos propietarios decidieron evaluar con cierta regularidad (por ejemplo: aprobación de las cuentas del administrador, formulación del presupuesto de gastos para el nuevo ejercicio fi nanciero, etc.); las segundas, en cambio, son las celebradas para considerar todos los asuntos de interés común que se presentan en cada caso y cuya convocatoria debe ajustarse a los requisitos del reglamento, se trata de circunstancias no habituales.

Otra de las caracterís cas especiales de la propiedad horizontal es la obligación de los copropietarios de pagar las expensas y los gastos comunes: este deber pesa sobre cada copropietario, quien debe abonar periódicamente conforme lo establezca el reglamento (por mes, por trimestre, por año, etc.) los gastos efectuados a favor de las partes comunes; en cuanto al monto que cada propietario debe

Existe un órgano denominado “Consejo de administración” que puede encontrarse o no en los edifi cios, ya que su conformación no es obligatoria, cuyas facultades son de carácter consul vo y de control sobre las tareas ejecutadas por el administrador.

En las Asambleas de Consorcio, se evaluan los temas que los

propietarios deciden tratar con cierta regularidad.

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DERECHOS REALES205.

afrontar, la totalidad de los gastos se prorratean entre todos los copropietarios y cada uno de ellos debe pagar una parte proporcional de los mismos en función de lo que establezca el reglamento (por ejemplo: puede ser en relación a la superfi cie de su unidad, en relación a las unidades que tenga en total en el mismo edifi cio, etc.).

Para el supuesto de que uno de los copropietarios no cumpla con esta obligación y deba expensas, ante la acumulación de determinados períodos de deuda, el consorcio estará facultado para ejecutar judicialmente su unidad y cobrarse la deuda del producido.

USUFRUCTO

CONCEPTO: USUFRUCTO PERFECTO

“El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia” (art. 2807 CC argen no). Por su parte, el ar culo 2808 de la misma norma va establece que existen dos clases de usufructo:

“Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el empo o por el uso que se haga. El cuasiusufructo es el de las cosas que serían inú les al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.”

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya

propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.

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DERECHOS REALES206.

De lo dicho surge claramente que la defi nición otorgada por el ar culo 2807 sólo se refi ere al usufructo perfecto, el cual en realidad es el único y verdadero usufructo y es el que trataremos a con nuación.

CARACTERES

Son caracteres del usufructo perfecto:

- DERECHO REAL: Se trata de un derecho real establecido entre el usufructuario y la cosa objeto de usufructo.- USO Y GOCE: El derecho de usufructo confi ere a su tular el uso y goce de la cosa (ius utendi, ius fruendi), por lo que el usufructuario sólo carece de ius abutendi (poder de disposición) sobre la cosa, puesto que éste sólo le pertenece al propietario de la misma. El tular del dominio de la cosa, que es el propietario, ene la “nuda propiedad” de la cosa, ya que los derechos de uso y goce de ésta están en cabeza del usufructuario.- PROPIEDAD AJENA: La cosa sobre la cual recae el usufructo siempre debe ser ajena, debe pertenecer a una persona dis nta a la del usufructuario.- SALVA RERUM SUBSTANTIA: El usufructuario ene derecho a usar y gozar de la cosa pero no puede alterar su sustancia (entendida ésta como la materia de la cosa y como el des no de la misma); esta es la caracterís ca esencial del usufructo perfecto que lo diferencia con claridad del usufructo imperfecto o cuasiusufructo.

OBJETO

Ya sea usufructo perfecto o imperfecto, el objeto es siempre una cosa, pero mientras que el primero sólo puede recaer sobre cosas no fungibles o no consumibles (por el principio del “salva rerum substan a”), el segundo siempre recae sobre cosas consumibles o fungibles.

“Si el usufructo comprende cosas que no pueden

usarse sin consumirse, el usufructuario tendrá

derecho a consumirlas, pero está obligado a res tuirlas

al término del usufructo, en igual género, can dad y calidad. No siendo posible

hacer la res tución, está obligado a pagar su valor si se hubiesen dado es madas

o su precio corriente al empo de cesar el usufructo,

si no fueron es madas”

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DERECHOS REALES207.

MODOS DE CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO

DURACIÓN

La duración del usufructo es diferente según la persona del usufructuario:

- SI ES UNA PERSONA FÍSICA: Puede ser que no se haya establecido plazo, en cuyo caso se en ende que se trata de un USUFRUCTO VITALICIO, es decir que el usufructuario será tal hasta su fallecimiento; el usufructo no puede cons tuirse para durar luego de la muerte del usufructuario ni es transferible a sus herederos. Para el caso en que se haya es pulado plazo, el usufructo durará hasta que el mismo expire, a menos que el usufructuario fallezca con anterioridad, en cuyo caso el derecho de usufructo se ex ngue con su muerte.

El usufructo puede constituirse a través de las siguientes formas:- Por contrato.- Por actos de última voluntad (por ejemplo: testamento).- Por prescripción adquisitiva (usucapión).- Por disposición legal: En Argentina, la ley establece la constitución del usufructo en único caso: el que tiene los padres sobre los bienes de sus hijos sujetos a su patria potestad.

Cuando se cons tuye por contrato a su vez, el mismo puede ser por enajenación

o por retención. El primer caso puede tratarse de una venta, donación o par ción en el que el objeto del contrato

es el usufructo mismo. En el segundo el objeto del contrato

es la nuda propiedad. Para poder establecer un usufructo se

necesita se propietario de la cosa y capacidad para enajenar.

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DERECHOS REALES208.

- SI ES UNA PERSONA JURÍDICA: La ley argen na establece un plazo máximo de duración del usufructo de 20 años; no obstante ello, el usufructo siempre se terminará cuando se ex nga por cualquier causal la persona jurídica tular del mismo.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

ANTES DE ENTRAR EN EL USO Y GOCE DE LA COSA

El derecho argen no, prescribe que el usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa debe cumplir con dos obligaciones previas, a saber:

- INVENTARIO: debe efectuar un inventario de los bienes muebles y una descripción del estado en que se encuentran los o el inmueble, dependiendo de cuál sea la cosa sobre la cual recaiga el usufructo. Es una constatación de las cosas recibidas en usufructo y del estado en que las mismas se encuentran al momento de la entrega al usufructuario, extremos todos ellos que le sirven al usufructuario y al tular de la nuda propiedad para establecer las condiciones en que deben ser res tuidas a éste al término del usufructo.

La ley presume, salvo prueba en contrario, que si no se hizo inventario los bienes se encontraban en buen estado; además, en caso de omisión de inventario, el nudo propietario puede exigir su confección en cualquier momento. La mayoría de la doctrina sos ene que las partes no podrán dispensarse de la obligación de hacer inventario.

REDACCIÓN DE INVENTARIO, en el que antes de entrar en el goce de

los bienes el usufructuario ene que tasar los bienes muebles y

constatar el estado en que se hallen los inmuebles, esto con el

objeto de garan zar la res tución de los bienes y en su caso

indemnización por uso abusivo.

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DERECHOS REALES209.

- FIANZA: El usufructuario debe otorgar al nudo propietario una fi anza, la cual ene la fi nalidad de asegurar: a) que el uso y goce de la cosa se harán conforme a las prescripciones legales, b) que el usufructuario cumplirá con todas las obligaciones legales y establecidas por las partes y c) que el usufructuario res tuirá la cosa al nudo propietario al término del usufructo. A contrario de la obligación de inventariar, no existe controversia entre la doctrina acerca de que las partes pueden dispensarse de la obligación de otorgar fi anza.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

Así como el usufructuario ene derecho al uso y goce de la cosa, con las limitaciones legales y convencionales, el nudo propietario también ene derechos y obligaciones, a saber:

- No puede dañar ni restringir el normal ejercicio del usufructo por parte del usufructuario.- Tiene obligación de entregar la cosa oportunamente para que el usufructuario puede ejercer su derecho.- Tiene obligación de no cambiar el estado de la cosa.- Responde por la garan a de evicción y vicios redhibitorios.

De igual forma si el usufructo es oneroso y el usufructuario en virtud a que es pobre no ene los

medios para garan zar el propietario ene a su

disposición la medida del ar culo 1010, que

le permite intervenir en la administración de los bienes para procurar su

conservación. Por otro lado si el usufructo es gratuito y

el usufructuario no presta la garan a, no habiendo el propietario ejercido su derecho a renunciar a la

misma, el derecho de goce se ex ngue.

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DERECHOS REALES210.

EXTINCIÓN

El usufructo se ex ngue por las siguientes casuales:- Las que causan la ex nción del derecho real de dominio, adonde remi mos al lector.- Por revocación del nudo propietario en atención a las causas legales o convencionales es puladas por las partes.- Por revocación de los acreedores del nudo propietario si la cons tución del usufructo fue fraudulenta.- Por resolución del derecho de dominio del nudo propietario con efecto retroac vo: esta causal sólo opera en inmuebles.- Por muerte del usufructuario.- Por cumplimiento del plazo o disolución de la persona de existencia ideal tular del usufructo.- Por cumplimiento del plazo pactado.- Por el no uso del usufructo: “El usufructo se pierde por el no uso durante el término de diez años” (art. 2942 CC argen no).- Por cumplimiento de la condición resolutoria a la cual estaba supeditado el ejercicio del usufructo, si así se había pactado entre las partes.- Por consolidación: cuando por cualquier causal la nuda propiedad y el usufructo se concentran en la misma persona, puesto que nadie puede tener el derecho real de usufructo sobre una cosa propia.- Por renuncia del usufructuario a su derecho.- Por pérdida o deterioro de la cosa.

USUFRUCTO IMPERFECTO O CUASIUSUFRUCTO

El cuasiusufructo o usufructo imperfecto es un derecho real sobre una cosa propia en razón del cual una parte entrega a la otra (cuasiusufructuario) una cosa fungible o consumible que se le transmite en propiedad, teniendo sobre ellas todas las facultades derivadas del dominio, pudiendo por ende dispone de ella en la forma más amplia, con la obligación de que, concluido el usufructo, debe devolver a la otra parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor es ma vo que se le hubiere establecido en el inventario.

Como dijimos con anterioridad, el objeto del cuasiusufructo

difi ere absolutamente del objeto del usufructo perfecto, ya que

aquél siempre recae sobre cosas consumibles o fungibles, de lo

que se sigue que en el usufructo imperfecto no rige el principio

“salva rerum substan a”.

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DERECHOS REALES211.

Consecuentemente, podemos decir que el cuasiusufructo es un derecho real sobre cosa propia y no sobre cosa ajena como el usufructo perfecto, ya que el cuasiusufructuario adquiere la propiedad de la misma conjuntamente con los tres ius inherentes del dominio (abutendi, utendi y fruendi), debiendo res tuir solamente al término del cuasiusufructo la misma especie, calidad o valor es ma vo de la cosa entregada.

USO Y HABITACIÓN

CONCEPTO

El usuario ( tular del derecho real de uso) ene además el derecho de tomar de los frutos del inmueble ajeno (objeto del uso) lo que necesite para cubrir las necesidades propias y las de su familia, es decir que ene también el ius fruendi, aunque sujeto a la limitación mencionada, diferenciándose en este punto también del usufructuario cuyo ius fruendi es mucho más extenso.Si el derecho de uso se refi ere a una casa y a la u lidad de morar en ella, estamos frente a lo que se conoce como derecho real de habitación.

El derecho de uso es la facultad de servirse de la cosa (ius utendi) sin alterar su sustancia pero, a diferencia del usufructuario, el usuario no ene el ius utendi en toda su extensión sino que sólo puede ejercerlo en la medida en que ello sea necesario para él y su familia conforme a su condición social.

Art. 2280.- Por el derecho real de uso el propietario

de una cosa no fungible confi ere a otro la facultad

de servirse de ella, y tratándose de un fundo, la de percibir sus frutos en la

medida que sea preciso para sa sfacer las necesidades

del usuario y su familia, con cargo de conservar la sustancia de la cosa. Si el

derecho cons tuido por el propietario se refi ere a una

casa y a la u lidad de morar en ella, se llama

en este Código, derecho de habitación.

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DERECHOS REALES212.

OBJETO DEL DERECHO

El objeto de este derecho real es igual al del usufructo perfecto; si se trata del derecho real de habitación, necesariamente deberá ser una casa.

MODOS DE CONSTITUCIÓN

Las formas de cons tuir el derecho real de uso y habitación son exactamente las mismas del usufructo, con excepción de que el derecho real ahora estudiado no puede cons tuirse por disposición legal como el usufructo.

EL DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE

En Argen na, la ley 20.798 incorporó al Código Civil el ar culo 3573 bis creando una nueva ins tución jurídica: el derecho real de habitación del cónyuge supérs te, es decir el cónyuge que sobrevive al otro. El ar culo en cues ón reza de la siguiente manera:

“Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y hubiera cons tuido el hogar conyugal, cuya es mación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérs te tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérs te contrajere nuevas nupcias”.

Recibir una cuota de herencia es diferente que recibir una cuota legi maría. La cuota

de herencia que le corresponderá a cada

uno de los herederos se calculará sobre la base del

patrimonio existente.

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DERECHOS REALES213.

La creación de este derecho real ene una fi nalidad asistencial hacia el cónyuge sobreviviente para evitar que no se vea privado de habitar el único inmueble que, en vida, cons tuyó la sede del hogar conyugal, frente a las exigencias de par ción de los coherederos o legatarios; de todas formas, la ley no impide la adjudicación de dicho bien a los coherederos o legatarios, ya que quien resulte adjudicatario quedará como nudo propietario ( tular del ius abutendi) correspondiendo el dominio ú l al cónyuge ( tular del ius fruendi y abutendi).

Este derecho se ex ngue por las mismas causales que el usufructo y por el nuevo matrimonio que contrajere el cónyuge habitador; una vez fi nalizado el derecho real analizado, el habitador deberá res tuir el inmueble al tular del dominio.

De lo dicho, se sigue que para que este derecho real de habitación exista deben cumplirse los siguientes recaudos:

- Debe tratarse de un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario.- El inmueble en cues ón debe haber cons tuido la sede del hogar conyugal.- El valor del inmueble no debe superar el indicado como límite máximo a la vivienda para ser declarada bien de familia: el valor debe computarse al momento del fallecimiento del causante.- La ocupación del inmueble por parte del cónyuge deberá ser gratuita.

Existe una diferencia entre legi mario y heredero. Esta diferencia está en la forma

como se reciben los bienes. Por ejemplo nuestro Código Civil en

su ar culo 724 señala que son herederos forzosos (legi marios)

del causante los descendientes, los ascendientes y el cónyuge, es

decir, que únicamente a ésta clase de personas les está reservada

obligatoriamente UNA PARTE (1/3 ó 1/2) del

patrimonio del causante.

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DERECHOS REALES214.

SERVIDUMBRES REALES

CONCEPTO

“Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad” (art. 2970 CC argen no).

En las servidumbres personales la persona tular de las mismas es esencial, por ello se ex nguen con la muerte de las mismas; en cambio, en las reales la persona que las ejerce no es esencial y por ende, en principio, son perpetuas, salvo que se les haya es pulado un plazo determinado para su ejercicio.

Se dice que es una servidumbre real porque se establece en atención a las caracterís cas par culares de los bienes involucrados con independencia de las condiciones de la persona que las ejerce; cabe destacar que tanto el usufructo como el uso y la habitación son servidumbres pero personales porque son otorgadas exclusivamente a favor de las personas que resultan benefi ciarias de las mismas y en especial atención a sus condiciones personales.

Dado que es un derecho que surge, sobre todo, en el ámbito rural, entre diferentes fi ncas, la más caracterís ca y extendida

es la servidumbre de paso o derecho de paso, que obliga al

predio sirviente a permi r el tránsito de personas o cosas por

su propiedad, generalmente para acceder a otras fi ncas

(predio dominante).

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DERECHOS REALES215.

CARACTERES

CLASIFICACIÓN

Las servidumbres reales pueden clasifi carse en:

- CONTINUAS Y DISCONTINUAS: “Las servidumbres son con nuas o discon nuas. Las con nuas son aquellas cuyo uso es o puede ser con nuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser con nuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa obstáculos cuya remoción exija el hecho del hombre. Las discon nuas son aquellas que enen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la de paso” (art. 2975 CC argen no).

De la defi nición dada anteriormente surgen los siguientes caracteres del derecho real de servidumbre:

- Recae sobre inmueble ajeno: No recae sobre bienes propios ni sobre muebles; el objeto de este derecho siempre es un inmueble ajeno. La servidumbre sobre cosa propia es inconcebible.- La servidumbre otorga a su tular los derechos de “uso” del inmueble ajeno o de “impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”. El inmueble sobre el cual recae el derecho de servidumbre se denomina “fundo sirviente” y el inmueble que ejerce la servidumbre se conoce como “fundo dominante”.- Sobre el tular del dominio del inmueble objeto de servidumbre pueden pesar dos clases de cargas dis ntas: el deber de no hacer (non faciendo) o el deber de dejar hacer (in pa endo); nunca el deber del tular dominial del fundo sirviente puede consis r en una obligación de hacer (in faciendo).- La servidumbre es un derecho real.- La servidumbre puede ser un derecho perpetuo o temporario.

Por ejemplo, los copropietarios de un inmueble encerrado, ene

derecho a exigir servidumbre de paso por el inmueble vecino,

aunque éste pertenezca a uno de los condóminos del fundo

dominante, ya sea exclusivamente ya sea en condominio

con terceros.

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DERECHOS REALES216.

- AFIRMATIVAS Y NEGATIVAS: Son afi rma vas cuando el tular del fundo sirviente (quien debe permi r el ejercicio de la servidumbre por el tular del fundo dominante, es decir por el benefi ciario de la servidumbre) ene un deber de dejar hacer (in pa endo); son nega vas cuando el tular del fundo sirviente ene el deber de no hacer (non faciendo).

MODOS DE ADQUISICIÓN

Las servidumbres, en la ley argen na, pueden adquirirse a través de las siguientes maneras:

- Por contrato.- Por disposición de úl ma voluntad (por ejemplo: testamento).- Por des no del padre de familia: se denomina también “servidumbre del propietario”; en sen do estricto no se trata de una servidumbre propiamente dicha, ya que el tular de la servidumbre es también el tular del dominio y, recordemos, que la servidumbre no puede adquirirse sobre cosa propia. Es el supuesto en que un propietario de dos fundos diferentes establece una servidumbre entre ambos pero, si la dependencia entre los dos bienes fuese tal que cons tuyese una servidumbre con nua (permanente, de uso constante) y aparente (visible, ostensible), se daría el caso en que si el propietario de éstos enajenara a un tercero alguno de los dos inmuebles en cues ón, aún cuando en la enajenación no se diga nada acerca de la servidumbre, se en ende que existe cons tuida

- APARENTES Y NO APARENTES: “Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifi estan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edifi cio a una altura determinada” (art. 2976 CC argen no).

Servidumbres aparentes o no aparentes: Según el art. 2976

las servidumbres aparentes son aquellas que se anuncian

por signos exteriores como una puerta o una ventana. Las no

aparentes son las que no se manifi estan por ningún signo,

como la prohibición de elevar un edifi cio a una altura determinada.

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DERECHOS REALES217.

como si fuera por tulo, puesto que ello ha sido voluntad tácita del propietario.- Por servidumbre que revive: se trata de un supuesto en que la servidumbre exis a pero se ex nguió por confusión, de manera que si ambos inmuebles vuelven a quedar en manos de diferentes propietarios, la servidumbre aparente renace, aunque en el tulo no se diga nada expresamente. Debemos resaltar que para que la servidumbre renazca es necesario que sea aparente.- Por prescripción adquisitiva: sólo pueden adquirirse por prescripción las servidumbres aparentes y continuas; en Argentina sólo rige el plazo de veinte años para adquirir la servidumbre por este modo.- Por ley: La ley argentina establece distintos supuestos de creación legal de servidumbres, por ejemplo:

Es legal cuando puede ser exigida por su tular y ello ocurre en los siguientes casos:

- Cuando uno de los fundos carece de aguas necesarias para el cul vo de sementeras, plantaciones o pastos.- Cuando el agua sea necesaria para un pueblo: servidumbre administra va.- Cuando el agua se necesite para un establecimiento industrial.

- Servidumbre de tránsito o de paso: Es el derecho que un propietario de un fundo o tular de otro derecho real sobre él ene para pasar por un inmueble ajeno. Esta servidumbre es legal, y por ende puede ser exigida por su tular, cuando éste ene un inmueble cerrado, es decir que carezca de comunicación con el camino público o, teniendo una cierta comunicación, no es sufi ciente para su explotación.- Servidumbre de acueducto: consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades (fundos) ajenas.

La servidumbre solo pueden cons tuirse sobre bienes

inmuebles según lo dispone el art. 2970 “ Servidumbre

es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un

mueble ajeno en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir

que el propietario ejerza algunos de sus derechos

de propiedad.”

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DERECHOS REALES218.

EXTINCIÓN

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

A con nuación, daremos una aproximación a los conceptos de los derechos reales de garan a regulados por el Código Civil argen no, ellos son:

-HIPOTECA-PRENDA-ANTICRESIS

La servidumbre puede ex nguirse por las siguientes causales:- RESOLUCIÓN DE LOS DERECHOS DEL CONSTITUYENTE: Son los supuestos en los que el tular del fundo sirviente ve ex nguido su derecho sobre éste con efecto retroac vo por cualquier mo vo legal, por lo que como el derecho de él es el que sirve de base a la servidumbre, ésta se ex ngue por la ex nción de aquél.- VENCIMIENTO DEL PLAZO O CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.- RENUNCIA A SU DERECHO POR PARTE DEL TITULAR DE LA SERVIDUMBRE.- IMPOSIBILIDAD DE USO DE LA SERVIDUMBRE: Se trata de todos aquellos casos en los que es imposible usar de la servidumbre, por ejemplo porque el fundo dominante ya no requiere del uso de la servidumbre (pérdida de u lidad), por ruina, etc.- POR CONFUSIÓN: Cuando una misma persona pasa a ser tular de ambos fundos (sirviente y dominante) por cualquier causa, por aplicación del principio general de que nadie puede ser tular de una servidumbre sobre una cosa propia.- POR EL NO USO: Las servidumbres se ex nguen por su no uso durante el plazo de diez años.

Las Servidumbres Legales rela vas al uso público son:

El uso de riberas, cuando sea necesario para la navegación o fl ote. Y las demás determinadas

por los reglamentos u ordenanzas respec vos. Aquí

se trata especialmente la, Demarcación, Cerramiento,

Transito, Medianeria, Acueducto, Luz y vista.

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DERECHOS REALES219.

HIPOTECA

CONCEPTO

“La hipoteca es el derecho real cons tuido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que con núan en poder del deudor” (art. 3108 CC argen no).

CARACTERES

Son caracteres esenciales:- DERECHO REAL: La hipoteca es un derecho real y goza de todas sus características.- ACCESORIO: La hipoteca es un derecho real que accede a un derecho personal, el cual debe consistir en un crédito cierto y determinado en dinero.- CONVENCIONAL: La hipoteca nunca es de creación legal; sólo es constituida por convención de partes.

Los caracteres de la hipoteca se clasifi can en esenciales y naturales: son esenciales aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal, de manera que si faltan la hipoteca no exis ría o sería nula; son naturales los que no son indispensables para la existencia de la hipoteca, por lo que si son omi dos ésta no se vería afectada en su validez, de lo que se sigue que las partes pueden dejarlos de lado por convención pero para ello deben hacerlo expresamente, ya que si nada dicen al respecto rigen plenamente.

La hipoteca es un derecho real de garan a y de realización de valor, que se cons tuye para asegurar el

cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un

bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece

en poder de su propietario.

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DERECHOS REALES220.

- PUBLICIDAD: Debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.- ESPECIALIDAD: Sólo puede cons tuirse sobre bienes inmuebles especial y expresamente determinados, por una suma de dinero cierta y determinada. La especialidad rige claramente respecto del crédito garan zado y respecto del inmueble sobre el cual se cons tuye la hipoteca.

El único carácter natural es:

- INDIVISIBILIDAD: “Cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella” (art. 3112 CC argen no).

OBJETO

.

El objeto del derecho real de hipoteca siempre es un inmueble y, en el derecho argen no, además se ex ende a:

-Los accesorios del inmueble.-Las construcciones que se lleven a cabo en él.-A las ventajas que resulten de la ex nción de las cargas y/o gravámenes que debía el inmueble.-A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios del inmueble hipotecado.-Al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble

La hipoteca es una forma de garan a muy efi caz y por ello es mayoritariamente usada por las en dades fi nancieras de crédito

(bancos y cajas de ahorro), en sus préstamos hipotecarios, y por

cuya confi anza se ha propiciado un notorio desarrollo del crédito

territorial y favorecido así la creación de la llamada

burbuja inmobiliaria.

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DERECHOS REALES221.

DINÁMICA DEL DERECHO

La hipoteca es un derecho real de garan a, por lo que su cons tución ene la fi nalidad de asegurarle al acreedor el pago de un crédito determinado por parte del deudor; la hipoteca puede ser ofrecida por el propio deudor sobre un inmueble propio o por un tercero sobre un inmueble, propiedad de este tercero.

Es importante destacar que el propietario del bien hipotecado sigue siendo el mismo, ya sea el propio deudor o un tercero, y el inmueble siempre queda en su posesión.Si el deudor cumple con el pago de la deuda, la hipoteca se ex ngue.

PRENDA

CONCEPTO

La prenda es el derecho real de garan a que recae sobre una cosa mueble o un crédito que entrega el cons tuyente al acreedor o a un tercero designado por ambos de común acuerdo, en seguridad del pago de una deuda.

El acreedor hipotecario, de esta forma, ve garan zado el pago de la deuda de manera segura, ya que ene un privilegio especial sobre el bien hipotecado y, ante el incumplimiento en el pago de la deuda por parte de su deudor, podrá ejecutar el inmueble objeto de la hipoteca y cobrarse del producido de éste el monto de su crédito, debiendo res tuirle al propietario del bien el saldo restante si lo hubiese.

Con frecuencia se confunde la obligación garan zada

(préstamo o crédito), con la propia garan a (hipoteca), y se

mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garan zado, con los de la hipoteca que asegura

su devolución. Sería algo así como si mezclamos el automóvil

con su seguro de reparación: ambos van unidos pero son cosas

dis ntas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca

son negocios jurídicos dis ntos.

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DERECHOS REALES222.

CARACTERES

OBJETO

La prenda puede recaer sobre cualquier cosa mueble o crédito que se encuentre en el comercio.Como sucede en la hipoteca, la prenda se ex ende a todos los accesorios de la cosa y a sus aumentos, y su propiedad corresponde siempre al cons tuyente de la prenda, quien sigue siendo dueño de ésta; el cons tuyente de la prenda puede ser el propio deudor sobre una cosa o crédito de su propiedad o un tercero sobre una cosa o crédito de propiedad de dicho tercero.

Son caracteres de la prenda:

-ACCESORIEDAD: Por la misma razón que la hipoteca, la prenda accede a un derecho personal principal, es decir a la deuda principal y asegura el pago de la misma.-CONVENCIONAL: Igual que la hipoteca.-ESPECIALIDAD: Igual que la hipoteca: la especialidad rige respecto del bien prendado y del crédito garan zado.-INDIVISIBLE: Por idén cas razones a las mencionadas en la hipoteca.

La prenda otorga a su tular la posibilidad de vender la cosa

sobre la que ene el derecho en el caso de que el credito garan zado

devenga impagado. En el caso de que el deudor cumpla con las obligaciones garan zadas por la prenda, el acreedor pignora cio

deberá devolverle la posesión de la cosa dada en prenda,

en el mismo estado de conservación y uso que en el

que le fue entregada.

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DERECHOS REALES223.

CLASES DE PRENDA

La prenda sin desplazamiento se creó con posterioridad a la anterior en razón de que la entrega de la cosa muchas veces ocasionaba un daño al tular dominial de ella quien no podía seguir haciendo uso de ella o con nuar con su explotación; esta situación resultaba más perjudicial para el acreedor cuando el cons tuyente de la prenda era el propio deudor, ya que al entregar la cosa éste se veía impedido de con nuar con su explotación comercial y, consecuentemente, disminuía la percepción de ingresos, ocasionando claramente la falta de pago de la deuda por falta de recursos económicos sufi cientes.

Para evitar que ello suceda y que el acreedor quede sujeto a la posibilidad latente de incumplimiento de su deudor debiendo iniciar siempre el procedimiento de ejecución de la cosa prenda, la ley argen na reguló la prenda sin desplazamiento.

Esta clase de prenda comparte iguales caracteres a la que importa desplazamiento pero con la diferencia de que la cosa objeto de la prenda no es entregada por su dueño, sino que se queda en su poder; la seguridad del acreedor radica en que esta prenda sólo rige para las cosas registrables, es decir las que son inscriptas y constan en un registro estatal determinado (por ejemplo: los

En el derecho argentino existen dos clases de prenda: con desplazamiento y sin desplazamiento.La prenda con desplazamiento es aquella a través de la cual el constituyente de la prenda (deudor o tercero) entrega la cosa prendada al acreedor o a un tercero depositario de la misma, de manera que una vez que se cumpla la obligación principal, cesará la garantía y el propietario de la cosa tendrá derecho a que se le restituya la misma.

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DERECHOS REALES224.

automóviles se inscriben en el Registro Automotor), por lo que la prenda también es inscripta en los mismos registros y con ello se asegura el privilegio sobre las mismas.

DINÁMICA DEL DERECHO

Es exactamente igual a la hipoteca, sólo que el acreedor en vez de ejecutar un inmueble ejecutará la cosa prendada que será una cosa mueble o un crédito.

ANTICRESIS

CONCEPTO

“El an cresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, a un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses” (art. 3239 CC argen no).

Es un derecho real de garan a, o sea, que

establece por acuerdo entre las partes una relación

directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que pasa a su

posesión, quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo, mientras dure la

relación obligacional de la deuda principal.

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DERECHOS REALES225.

CARACTERES

DINÁMICA DEL DERECHO

El an cresista (acreedor) ene derecho a percibir los frutos del inmueble, naturales o civiles, a los efectos de imputarlos a los intereses de la deuda, si los hubiera, o directamente al capital si éstos no exis eran.

El an cresista, además, ene derecho de retención sobre el inmueble hasta ser pagado íntegramente de su crédito e intereses; no obstante ello puede res tuirlo voluntariamente, en cuyo caso se ex nguiría el derecho de retención, aunque podrá perseguir el cobro de su crédito por otros medios legales.

Son caracteres del derecho real de an cresis:

-ES UN DERECHO REAL-ES CONVENCIONAL: Igual que la hipoteca y la prenda.-ES ACCESORIO: Por idén cas razones que los otros dos derechos de garan a.-ES INDIVISIBLE: El tular no se encuentra obligado a res tuir el inmueble mientras no se le haya pagado la totalidad del crédito.-ESPECIALIDAD: Respecto del inmueble y del crédito asegurado.-PUBLICIDAD: Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, igual que la hipoteca.

En la nota al ar culo 3239, del Código Civil argen no,

Vélez Sársfi eld, cita a Troplong y al Juez Camoully,

como representantes de quienes niegan que la

an cresis sea un derecho real por recaer solo sobre

los frutos, y no sobre el inmueble. Vélez Sársfi eld

niega esta postura, por entender que los frutos

forman parte del inmueble mismo.

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DERECHOS REALES226.

Por su parte, el acreedor en cues ón está obligado a cuidar del inmueble y a conservarlo y, por supuesto, a res tuirlo una vez ex nguida la deuda.

EXTINCIÓN DEL DERECHO

Como la an cresis es un derecho real de garan a, al igual que la hipoteca y la prenda, se ex ngue de dos maneras:

- POR VÍA INDIRECTA O DE CONSECUENCIA: Al ser un accesorio del crédito principal garan zado se aplica el principio general de que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”, por ende al ex nguirse el crédito principal que garan za y al cual accede, consecuentemente se ex ngue el derecho real de an cresis.- POR VÍA DIRECTA: Puede ex nguirse la an cresis sola y persis r la deuda principal, como en todo derecho real de garan a, por ejemplo por renuncia del acreedor a la garan a, por confusión entre el acreedor y quien otorga la garan a, etc.

ACCIONES REALES

CONCEPTO

La acción es entendida como la facultad de reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado (Poder Judicial) cuando se considera que un derecho ha sido lesionado.

Acción real es aquella que ene por fi nalidad la protección de un derecho real:

“Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado” (art. 2756 CC argen no).

Si el deudor no abona el crédito en empo y forma, el acreedor

puede pedir el remate judicial del bien, cobrando con preferencia

a los acreedores hipotecarios de fecha posterior a su an cresis, y

por supuesto, a los quirografarios (acreedores sin garan a). Si la

deuda es cancelada, el acreedor debe devolver el inmueble

dado en an cresis.

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DERECHOS REALES227.

Del ar culo citado, surge que las acciones reales son de carácter declara vo y no cons tu vo, es decir que reconocen la preexistencia de una situación jurídica, no la cons tuyen porque ésta ya exis a; además, conllevan un efecto accesorio al declara vo que es el condenatorio, de manera que consecuentemente también enen la fi nalidad de condenar a quien perturbó el normal ejercicio del derecho real obligándolo a sa sfacer los daños y perjuicios ocasionados por su accionar ilegí mo.

Además, todas las acciones reales obligan a las partes a que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la agresión al derecho real, de lo que se sigue que estas acciones también enen la fi nalidad de reestablecer el normal ejercicio del derecho real sobre la cosa a su tular.

ENUMERACIÓN

En la legislación argen na las acciones reales son las siguientes:

- REIVINDICATORIA- CONFESORIA- NEGATORIA

Podemos decir que la acción reivindicatoria protege la existencia del derecho real, la confesoria su plenitud y la negatoria su libertad. Tanto la reivindicatoria como la negatoria protegen los mismos derechos reales, pero su diferencia esencial radica en la gravedad de la lesión: cuando la privación del ejercicio del derecho real es absoluta, se debe intentar la reivindicatoria; por el contrario, si sólo hay una turbación en dicho ejercicio, corresponde la acción negatoria.

Del la n ac o, movimiento, ac vidad o acusación, dicho

vocablo ene un carácter procesal. La acción procesal es concebida como el poder

jurídico de provocar la ac vidad de juzgamiento de

un órgano que decidalos li gios de

intereses jurídicos.

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DERECHOS REALES228.

A con nuación trataremos brevemente cada una de ellas:

ACCIÓN REIVINDICATORIA

En el Código Civil argen no quienes pueden ejercer esta acción son todos los tulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión, es decir cualquiera de los tulares de los siguientes derechos:

- Dominio,- Condominio,- Usufructo,- Uso,- Habitación,- Prenda,- An cresis.

La causa que jus fi ca el ejercicio de esta acción es la desposesión, o sea la pérdida de la posesión de la cosa por la acción de un tercero.

Como puede observarse, la acción reivindicatoria es la que responde a una de las caracterís cas esenciales de los derechos reales como es el ius persequendi, que se traduce en el derecho del

La demanda debe ser interpuesta contra el actual poseedor de la cosa.La consecuencia prác ca de esta acción para el demandante es, si resulta victorioso, la orden de res tución de la cosa para sí, a los efectos de que pueda retomar el normal ejercicio del derecho real del cual es tular, y la condena al autor de la desposesión a pagar la indemnización por los daños y perjuicios provocados al demandante.

Las acciones de condena son aquellas que pretenden del

demandado una prestación de dar, hacer o no hacer. Con ellas se

pretende la ejecución inmediata del derecho declarado por la

sentencia judicial; su fi n esencial es la ejecución del fallo.

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DERECHOS REALES229.

tular del derecho real de perseguir la cosa de manos de quien se encuentre, cualquiera que fuese éste. No obstante, cabe destacar que el Código Civil argen no en su ar culo 1051, en pos de la seguridad jurídica y del principio de buena fe, ha protegido a los terceros adquirentes de buena fe y a tulo oneroso que, precisamente han adquirido la cosa en cues ón en virtud de un acto viciado de nulidad, de lo que se sigue que contra ellos no procede la reivindicación de la cosa; por ende, dichos terceros se quedarán con la misma, sin perjuicio de otras acciones legales que podrá intentar el tular del derecho real que se vio desposeído contra el autor de la desposesión.

ACCIÓN NEGATORIA

La demanda debe dirigirse contra el autor de la turbación.

Un claro ejemplo que da lugar al ejercicio de esta acción es el supuesto en que alguien intente ejercer sobre una propiedad un derecho de servidumbre real, como puede ser la de tránsito o de

Quienes pueden demandar por esta acción son los mismos que pueden ejercer la reivindicatoria, la diferencia radica en la causa que origina la acción: mientras en la reivindicatoria debe exis r despojo o desposesión, en la negatoria sólo debe mediar una turbación al ejercicio del derecho real, de manera que en esta úl ma la lesión es menor que en la primera.

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DERECHOS REALES230.

paso, cuando en realidad no es tular de dicha servidumbre y con su accionar ilegí mo perturba el normal ejercicio del derecho de dominio del sujeto propietario del fundo por el cual aquél pretende transitar.

La consecuencia prác ca de esta acción para el demandante es, si resulta victorioso, la orden judicial de cese de la acción de perturbación, a los efectos de que el tular pueda retomar el normal ejercicio de su derecho real sobre la cosa, y la condena al autor de la turbación a pagar la indemnización por los daños y perjuicios provocados al demandante.

ACCIÓN CONFESORIA

La demanda debe dirigirse contra el autor de la restricción de la servidumbre.

La consecuencia prác ca de esta acción para el demandante es, si resulta victorioso, la orden judicial de cese de la restricción ilegí ma del derecho de servidumbre llevada a cabo por el demandado, a los efectos de que el tular pueda retomar el normal ejercicio de su derecho real sobre la cosa, y la condena al autor de la restricción a pagar la indemnización por los daños y perjuicios provocados al demandante.

La acción confesoria puede ser ejercida por cualquier tular de una servidumbre, ya sea personal (usufructo, uso y habitación) o real (servidumbre real) y ene por fi nalidad proteger el normal ejercicio de estos derechos, por ende procede ante cualquier caso de restricción arbitraria al ejercicio de la servidumbre.

Acción confesoria (art. 11). Esta acción compete al tular

del derecho real inmueble y al poseedor del predio dominante

que esté interesado en la existencia de la servidumbre. Se

da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que contraría el

gravamen (reo).

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