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8/10/2019 DERECHO REGISTRAL.ppt

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DERECHOREGISTRALLicenciada Emilia Sazo

Carcamo


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DERECHO REGISTRAL

Es una rama del Derecho que tiene porobjeto el estudio, anlisis y regulacin delos Registros, la actividad registral y susefectos en el mundo jurdico, social y

econmico.Denominaciones:Derecho Hipotecario: porhaber sido la hipoteca el primer derechoreal material de inscripcin. Derecho

inmobiliario Registral o Derecho inmobiliario:Por que sistematiza todos los principios deinscripcin.


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Naturaleza Jurdica

ste vara atendiendo al sistema de Registros que selleve en cada Estado. Es decir de acuerdo a su sistemade funcionamiento y operacin.

En nuestro pas, los Registros son pblicos, y se accesa

a ellos por designacin de las autoridades polticas degobierno de los Estados. Algunos tienen dualidadinteresante, un cargo poltico y a la vez un cargo decarrera registral. Por ejemplo el Salvador, Per, en elque se designa un Director Nacional de Registros o un

Superintendente de Registros Pblicos, que puedenconsiderarse cargos polticos pero adems se tienenregistradores de carrera en cada Registro especfico.


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SUJETOSLos Registradores

Son designados por la autoridad del gobierno, sinque se tengan establecidos requisitos de carreraregistral. Detrs de ellos se encuentra otrosfuncionarios y empleados que colaboran con su

labor entre ellos los calificadores registrales, querealizan la calificacin registral. Los operadoresregistrales son los que efectan las operacionesregistrales.


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SUJETOSLos Usuarios de Registro Pblico

Somos todos las personas, individuales o jurdicas,de Derecho pblico o privado, que necesitamosaccesar al Registro a efecto de inscribir un hecho

jurdico, un acto o contrato, ya sea por voluntadpropia o porque la ley as lo dispone, si es que sequiere hacer valer ese derecho frente a terceros, obien porque el derecho no nace a la vida jurdica

en tanto no se inscriba.


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SUJETOSEl Tercero adquirente1148 cc.

Aquellos que no han intervenido, en el acto ocontrato, pero que en un momento dado se venperjudicados por determinada inscripcin registral.

La figura de tercero no ha sido desarrollada ni enGuatemala ni en la doctrina.Su importancia: a veces alega ser terceroadquirente de buena fe y no se sabe si es as o no.

Tercero Civil: quien ha entrado en relacin jurdicacon alguna de las partes de un contrato respectode lo que es en materia u objeto del mismo.


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Tercero de buena fe

La legislacin guatemalteca protege al terceradquirente de buena fe, ser de buena fe noimplica ser un tercer comprador, es aquel quedesconoce la inexactitud del registro derivado dela falta de inscripcin del documento.


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Son las directrices, lineamientos o reglas masgenerales del Derecho Registral, que inspiran un unconjunto normativo y contribuyen a lainteligencia e interpretacin de las reglas

particulares, orientando el funcionamientos de losregistros. Nacen orientados en el registroinmobiliario, y es lo que se aplica en la mayora delos registros. La mayora se encuentran recogidos

en CPRG, Cdigo Civil, C de C. , ley de GarantaMobiliarias, RENAP, Cdigo de Notariado y otros.

Principios Fundamentales


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PRINCIPIOS FUNDAMENTALESPrincipio de Inscripcin

Este principio constituye la razn de ser delderecho registral y surge con el objeto de darlevalidez y fe pblica a los actos y contratos

revistiendo dichos actos de autenticidad porintermedio de los registradores, constituyendo, lainscripcin de un acto jurdico. Ejemplo de elloinscripcin de nacimientos, de matrimonios,

asientos extemporneos, personas jurdicas, etc..


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PRINCIPIOS FUNDAMENTALESPrincipio de Rogacin

Es por medio del cual se promueve laactualizacin del registro, concretamente esteprincipio se refiere a que los registros en general no

podrn ejercer, sino a peticin de parteinteresada, cualquier inscripcin conforme la leysin embargo, para ciertos casos proceder deoficio conforme lo ordena la ley. El Artculo 1 delCdigo de Notariado Decreto nmero 314, el cual

establece: El notario tiene fe pblica para hacerconstar y autorizar actor y contratos en queintervenga por disposicin de la ley o arequerimiento de parte.


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PRINCIPIOS FUNDAMENTALESPrincipio de Legalidad

Debe entenderse que es aquel por el cual todo elaccionar de la administracin y toda la decisinde los tribunales ha de ser el resultado de laaplicacin de la ley, es la plena vigencia delordenamiento jurdico, por encima de la voluntaddel funcionario que debe sujetarse estrictamente

a la ley.


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En la esfera de derecho registral, este principio esaquel por medio del cual se impone que losdocumentos a anotar en el Registro General de laPropiedad renan los requisitos exigidos por lasleyes para sus registros, para lo cual es necesariosometer los mismos a un previo examen,

verificacin o calificacin que asegure su validez operfeccin.


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El Artculo 154 La Constitucin Poltica de laRepblica de Guatemala, establece comoprincipio de legalidad que: Los funcionarios sondepositarios de la autoridad, responsable

legalmente por su conducta oficial, sujetos a la leyy jams superiores a ella, los funcionarios yempleados pblicos estn al servicio del Estado yno de partido poltico alguno, la funcin pblica

no es delegable, excepto en los casos sealadospor la ley, y no podr ejercerse sin prestarpreviamente juramento de fidelidad a laconstitucin.


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Finalmente este principio establececoncretamente que el registro podr examinar y

juzgar acerca de la calificacin de los

documentos que se pretende inscribir y verificar, sirenen los requisitos legales, en caso contrario serechazar en forma razonada la solicitud y losdevolver a los interesados.

Es imperativa para el registro, la calificacin de losdocumentos que se presentan para su inscripcinprevios a su registro.


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PRINCIPIOS FUNDAMENTALESPrincipio de Fe Pblica y Registral

Este principio indica que todos los actos delregistro se basan en la fe pblica que tiene elRegistro Nacional de las Personas, en ejercicio desus funciones legales. En consecuencia, los actosque realiza son ciertos, existe certeza jurdica yproducen plena prueba; salvo el derecho de

redargirlos de nulidad o falsedad en la va judicialque corresponda.


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PRINCIPIOS FUNDAMENTALESPrincipio de Permanencia

Este principio se basa en el tratamiento tcnico delos documentos que se presentan al RegistroNacional de las Personas, paralelamente a lanecesidad imperativa de la reproduccin ymodernizacin de los registros, en virtud de quedichos documentos se proyectan hacia futuro y

garantizan la reproduccin autntica del acto..


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Este principio indica que los actos, hechos y/o susmodificaciones que se inscriban en el registro sonpblicos. Este principio se cumple de dos formas:

a) Por simple exhibicin de los asientos regstrales,testimonios, resoluciones jurdicas o administrativas,o cualquier otro documento relacionado con unainstitucin pblica y;

b) Por las certificaciones que expide el registro, laconsulta es gratuita.


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Doctrinariamente la publicidad registral deberestringirse en publicidad material y publicidadformal. Segn Villaro, la publicidad material seprecisa aludiendo a la posibilidad legal de

conocimientos de las situaciones jurdicas y en esesentido se confunde y se identifica con registrar.Agrega que se utiliza cuando se habla de lapublicidad de los derechos reales. En cambio, a la

llamada publicidad formal, que se refiere a lainformacin acerca de las situaciones jurdicasregstrales, que se usa cuando se habla de lapublicidad de los asientos.


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Existe otra clasificacin de los registros. Por sunaturaleza, sujeto, finalidad, comnmente seclasifican en: Registros personales y reales y detranscripcin e inscripcin.

Clasificacin segn su Naturaleza


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Es el conjunto de sistemas, principios y normas quetienen por objeto regular la estructura orgnica delos entes estatales encargadas de registrarpersonas, hechos, actos, contratos derechos yobligaciones, as como la forma y modo depracticarse tales inscripciones, sus efectos y

consecuencias jurdicas que se derivan de estas,orientado a darles fe y publicidad, otorgandoseguridad jurdica al acto de inscripcin.

SISTEMAS REGISTRALES


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Es una tcnica de llevar el Registro en un determinadoordenamiento, que conlleva la publicidad registral y elmedio para efectuarla. Las diferentes maneras deorganizacin del rgimen jurdico de la publicidadregistral, hacen que los posibles sistemas registralessean variados, ya que en toda legislacin en dondese regula el Registro de la Propiedad existe un sistema,que puede ser parecido pero nunca va a ser igual aotro.Cuando se habla de sistemas registrales se hacereferencia a las diferentes formas en que se pueden

organizar los registros , as, como tambin a losdiferentes efectos que en stos pueden tener lasinscripciones, no solo en cuanto a considerarlasdeclarativas o constitutivas, sino tambin en cuanto ala proteccin de los derechos de terceros.

SISTEMAS REGISTRALES


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Llamado tambin potestativo, es aquel sistemaregistral, por el cual se admite la existencia delacto a pesar de su falta de inscripcin.

Clasificacin de los sistemas por sus efectosDeclarativos potestativos


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Son aquellas que establecen sanciones paraquienes no cumplen con inscribir los actoscorrespondientes. Ejemplo: hipoteca; empresa;asociaciones.- es decir el acto jurdico puederealizarse fuera del registro, pero por mandato dela ley, se obliga a la inscripcin.

Clasificacin de los sistemas por sus efectosObligatorias


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Son aquellos sistemas que no admiten la existenciade un acto si este no se ha inscrito. La inscripcinresulta un acto de validez del acto jurdico.

Es decir, cuando los derechos de las partes nacena partir de la inscripcin y slo a partir de ellonacen los derechos y obligaciones.

Clasificacin de los sistemas por sus efectosConstitutivos


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FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria seabre una partida o un folio; la apertura de una partidase hace por cada unidad inmobiliaria y no por lapersona del titular. Es una tcnica registral por la cual

todos los datos de relevancia registral relacionada auna propiedad, son aglutinadas en una partida.

FOLIO PERSONAL.- en esta tcnica, la partida o el foliose abre por la persona; ejemplo del registro de

personas jurdicas, el personal; de testamentos,mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesinintestada, etc., (todo lo relacionado a una persona seconsigna en la partida).

Clasificacin de los sistemas por sus efectostcnicas


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SISTEMASSistema Francs

Se basa en el concepto establecido en su cdigocivil, derivado de los efectos de la "libre voluntad"de las partes, liberando al derecho de cortapisasformales, y espiritualizndolo, suprime el requisito

de la entrega material de la cosa y admite que elsolo consentimiento produzca la transmisin deldominio.- tradicin mero consenso.

Su tcnica es la de la transcripcin.


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SISTEMASSistema Alemn

En el derecho alemn nace un nuevo modoconstitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual sereemplaza la entrega de la cosa por la inscripcin en elregistro. Puede decirse que en lugar de tradicin real,

tenemos all tradicin inscriptora, de carcterconstitutivo, que produce el cambio de titularidad envirtud del asiento registral.

En este sistema la entrega material de la cosa semantiene solo como una obligacin de dar, cuyo fin es

permitir que el nuevo dueo haga efectivo el ejerciciode su derecho de propiedad, que se ha adquirido enel momento en el cual se efectu a su favor el cambiode titularidad registral.


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SISTEMASSistema Regional Espaol

El registro como institucin nace en Espaa con laley hipotecaria de 1861 que ha sido modificadapara adecuarla a los cambios socio econmico,

as como por la integracin del pas a lacomunidad europea.


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CARACTERES

TCNICA: Folio Real

FORMA DE LOS ASIENTO: inscripcin.


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El asiento produce efecto declarativo, dapublicidad al derecho inscrito con la nicaexcepcin del derecho real de hipoteca cuyainscripcin tiene efecto constitutivo y es decarcter obligatorio.La inscripcin produce los efectos de presuncin

juris tantum para todos y de jure et de jure para eltercero que adquiere bajo fe del registro.Las rectificaciones de los errores se admiten en el

registro espaol con la garanta que bajo laresponsabilidad del registrador tiene quenotificarse previamente al titular del derechoinscrito

Efecto de la Inscripcion


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SISTEMASSistema Espaol Regional

Es obligatorio para transmisiones de tierras noinscritas y facultativo para los actos derivado depredios inscritos.

Su inscripcin, requiere que conjuntamente con el

ttulo y antecedentes legales del mismo, elpropietario debe presentar un plano conubicacin, linderos, etc.

La inscripcin es garantizada con un fondo de

seguro por el estado, formado por el pago de lastasas, lo cual cubre no solo los errores registrales,sino tambin la insolvencia del perseguido por unareivindicacin.


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Segn los estudiosos peruanos, sostienen laexistencia de un sistema registral peruano porquesi bien en la tcnica, forma de los asientos yefectos de la inscripcin se ha recogido el sistema

espaol que a su vez recepcin al sistema alemn,el Per ha innovado el sistema registral, que en lamayor parte de las legislaciones comparadasordena un registro inmobiliario.


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En el registro de personas jurdicas es obligatorio yconstitutivo. Los registros de testamentos ydeclaratoria de herederos; el registro personal(separacin de patrimonios, divorcio, separacinde cuerpo, etc).


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El sistema registral aplicado en Guatemala, tieneque tener mucho del utilizado en Espaa, por lainfluencia.

Ni obstante como se afirm antes, cada pas tienesus propios caractersticas en cuanto a su sistemaregistral, por ello para Guatemala, podemosmencionar las siguientes.

SISTEMA REGISTRAL APLICADOGUATEMALA


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1. La utilizacin del folio real para sus inscripciones,eso hace que cada finca este individualmente porsu propio nmero y en el mismo folio constantodas sus operaciones, incluso las canceladas. El

folio real es de suma importancia, ya que seconoce todo el historial de la finca desde sucreacin hasta su cancelacin o extincin.

2. Es declarativo ya que los derechos nacen, se

modifican, transmiten y extinguen fuera delRegistro, solo surten efectos ante tercero cuandose inscriben.

3. Las inscripciones se hacen a peticin de parte.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO


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La forma de los asientos registrales es por inscripcin, esdecir que cada operacin, lleva un resumen de laoperacin, no se transcribe toral o literalmente eldocumento, tampoco se encasilla, aunque unduplicado del documento se conserva en el registro,

que es base de la inscripcin.La inscripcin tiene fuerza convalidamente, y lainscripcin de plena proteccin a los derechosadquiridos por la fe pblica registral, pero el negocioya existe antes de llevar el Registro.

Se reconocen y distinguen entre las partes y terceros.Todo lo inscrito es pblico.Rigen los principios registrales, algunos de ellos,regulados en la misma ley.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO


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PRINCIPIOS DE INSCRIPCIN (1127-1132-1143-1148)

Los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse,adquieren mayor firmeza y proteccin, por lapresuncin de exactitud de que son investidos, pr lafuerza probatoria que el registro les da, por lo queeste principio tiende a precisar la influencia que el

Registro ejerce en los derechos inmuebles y tambindecide si la inscripcin en el Registro es elementodeterminante o no para que el acto jurdico, provoqueel efecto jurdico. Para que un asiento o anotacinproduzca sus efectos, debe constar en el folio real en el

libro cocrrespondiente, de esta manera el acto inscritosurte efectos frente a terceros. La solicitud deinscripcin en el Registro General de la Propiedad no serealiza de oficio, es un acto potestativo y rogado


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PRINCIPIOSEspecialidad

Tiene como finalidad determinar perfectamentelos bienes objeto de inscripcin, sus titulares, ascomo el alcance y contenido de los derechos.

Exige que los derechos publicados por el Registroestn debidamente definidos y precisados,respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido ylimitaciones. Tambin se le denomina principio de

determinacin debido a que la publicidad registralexige determinar con precisin el bien objeto delos derechos. Ver art. 1131.


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PRINCIPIOSLegalidad

Todo documento al ingresar al RGP. dentro de susprocedimiento de inscripcin debe ser examinadopor el Registrador en cuanto a sus elementos,

existencia, validez, es decir que llene todos losrequisitos legales para su eficacia exijan losordenamientos jurdicos. 154 CPRG. 339, 359, 360 Cde C.


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PRINCIPIOSConsentimiento 1251, 1257, y 29 inciso 11 c de n.

Para que el registrador pueda inscribir un contratoo acto constitutivo, ste debe haber sidootorgado por quien en el Registro aparezca conderecho para hacerlo. As tambin para que enlos asientos del Registro exista una modificacin, es

necesaria la voluntad del titular registral. 1251,1257, y autorizado, art. 29 inciso 11 cdigoNotariado.


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PRINCIPIOSPRIORIDAD, PRELACIN O DE RANGO.

Para este principio es preferente el acto

susceptible de registrarse el que en primer trminoingrese al Registro, sobre cualquiera otro queingrese posteriormente. Definicin anterioridad deuna cosa respecto de otra o en el tiempo o en elorden. da, hora, minutos, segundos. Ver acuerdogubernativo 30-2005 Reglamento de los registrosde prioridad. Ver art. 6.


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PRINCIPIOSTracto Sucesivo

Los asientos del Registro se deben enlazar unoscon otros en forma ininterrumpida, asegurandoque los derechos reales objeto de la inscripcinhan sido constituidos, transferidos o canceladospor la persona que en el Registro aparece conderecho a ello. Ya que debe existir una relacinestrecha entre las inscripciones que anteceden yla que ha de efectuarse, respetando as unaestricta relacin entre stas. Tambin debe existiruna estrecha relacin entre el documento quedar lugar a la presente inscripcin con el ltimoque aparezca anotado, pudiendo llegar en formaclara y eficaz la historia total de las fincas.


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PRINCIPIOSLegitimacin ART. 1146 CC.

Otorga certeza y seguridad Jurdica, sobre latitularidad de los bienes y su transmisin. EJ. Elrepresentante legal de una S.M. En el RegistroMercantil, en el libro de auxiliares de comercio,presume que dicho representante estalegitimado para realizar actos que estn dentrode los lmites de su administracin.

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