MODULO 4

Generalidades de los contratos civiles

1. ConceptoSegún el art. 1137 del Código Civil, hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos.

Contrato y ConvenciónContrato deriva de contraer (obligaciones); cuyo objeto es crear o modificar obligaciones entre las partes. Convención, en cambio, comprende todo acuerdo destinado a crear, modificar, transferir o extinguir derechos y obligaciones; éste sería el género, contrato la especie.

El art. 1169 establece que la prestación objeto de un contrato, puede consistir en la entrega de una cosa o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria. El mencionado artículo no limita el concepto de contrato a las convenciones de carácter patrimonial.

Clasificación de los contratos

A.Contratos unilaterales y bilateralesSe llaman contratos unilaterales aquellos en los que una sola parte resulta obligada, como ocurre en la donación, bilaterales son los que engendran obligaciones recíprocas (art. 1138), como ocurre en la compraventa, la permuta, la locación.

CONSECUENCIAS.1) En los contratos unilaterales no se exige la

formalidad del doble ejemplar que, en cambio, es requerida en los bilaterales

2) En los contratos bilaterales una de las partes no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra si ella misma no probare haber cumplido las suyas u ofreciere cumplirlas. En los contratos unilaterales esta excepción no se concibe, ya que una de las partes nada debe

3) El pacto comisorio, es decir, la resolución del contrato por efecto del incumplimiento de las obligaciones en que ha incurrido la otra parte, solo funciona en los contratos bilaterales.

B.Contratos onerosos y gratuitosContratos onerosos son aquellos en los cuales las partes asumen obligaciones recíprocas, de modo que se promete una prestación para recibir otra; tales son la compraventa, la permuta, el contrato de trabajo, la locación. Contratos gratuitos son aquellos en que una sola de las partes se ha obligado: donación, comodato, depósito gratuito, etcétera. No deja de ser gratuito el contrato por la circunstancia de que eventualmente puedan surgir obligaciones a cargo de la parte que nada prometió.

ConsecuenciasLas principales consecuencias son las siguientes:

1. Los adquirentes de un derecho por título oneroso están mejor protegidos por la ley que los adquirentes por título gratuito.

a) Las acciones de reivindicación y de petición de herencia tienen menores exigencias cuando se dirigen contra quien adquirió la cosa por título gratuito

b) La acción revocatoria no exige la prueba del consilium fraudis (conocimiento del fraude) cuando el tercero adquirió la cosa por título gratuito

c) La acción de reducción procede contra las enajenaciones hechas por el causante a título gratuito, pero no contra las onerosas

d) La garantía de la evicción y contra los vicios redhibitorios sólo proceden, en principio, en los contratos onerosos

e) La acción de nulidad de los actos jurídicos no tiene efecto respecto de los subadquirentes de buena fe

f) La nulidad fundada en la demencia, no puede hacerse valer contra el adquirente de buena fe y a título oneroso

2. Las cláusulas dudosas en los contratos onerosos deben ser interpretadas en el sentido que más favorezca el equilibrio de las contraprestaciones; en los gratuitos, en el sentido más favorable al deudor.

C.Contratos conmutativos y aleatoriosSon contratos conmutativos aquellos en los cuales las contraprestaciones mutuas se suponen económicamente equivalentes. Las partes conmutan valores análogos. La vida del contrato puede demostrar luego que las obligaciones resultaron más gravosas de lo previsto; lo esencial es que en el momento de contratar esa parte

haya entendido prometer valores análogos a los que recibe.Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto.En ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos.Los contratos conmutativos y aleatorios son una subespecie de los onerosos.

ImportanciaSólo los contratos conmutativos están sujetos a resolución o reducción de las prestaciones excesivas por causa de lesión. En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale.No es aplicable a los contratos aleatorios, la teoría de la imprevisión, cuando el desequilibrio ha resultado del alea normal del contrato

D.Contratos consensuales y reales

Concepto; antecedentes del derecho romano; el derecho modernoSon contratos consensuales los que quedan concluidos por el mero consentimiento, sea o no formal. Son reales los que quedan concluidos sólo con la entrega de la cosa sobre la cual versa el contrato. Esta entrega no forma parte de la etapa de cumplimiento del contrato, sino de la etapa constitutiva de él.En el derecho moderno basta el acuerdo de voluntades, expresado en la forma señalada por la ley, para que el contrato tenga fuerza obligatoria, sin otro límite que la legitimidad de la causa y el objeto. La categoría de los contratos reales es hoy un anacronismo. Por eso, allí donde el legislador la ha mantenido, la jurisprudencia y la doctrina admiten la validez de las promesas de contratos reales que permiten exigir la entrega de la cosa y formalizar así el contrato real como lo quiere la ley.En nuestro derecho debe aceptarse igual solución, a menos que la ley dispusiera expresamente lo contrario. Esta solución se desprende fácilmente por analogía de lo dispuesto por la ley en materia de forma. Cuando un contrato formal no solemne ha sido otorgado con una formalidad distinta a la ordenada por la ley, ese contrato sirve como promesa que obliga a los otorgantes a llenar las formalidades legales.A veces la solución contraria está expresamente dispuesta en la ley. El art. 2244 establece que la promesa aceptada de hacer un mutuo gratuito, no da acción contra el promitente; pero la promesa aceptada de hacer un mutuo oneroso, da derecho a demandar los daños y perjuicios, aunque no la entrega del capital.La promesa de depósito plantea problemas distintos según sea gratuito u oneroso. Si es gratuito, la promesa

obliga al depositario, pero no al depositante, en cuyo beneficio se supone hecho el contrato y que puede desistir libremente de su promesa, salvo la indemnización de los daños que pruebe haber sufrido el depositario. Si es oneroso, la promesa obliga a ambas partes; pero el depositante sólo podrá ser demandado por daños y perjuicios, y no por la entrega de la cosa, ya que el depósito se funda en una relación de confianza del depositante en el depositario, y cuando aquél la ha perdido no puede ser obligado a realizar el depósito.La promesa de renta vitalicia obliga a ambas partes a cumplir en especie las prestaciones convenidas.La falta de fuerza obligatoria de la promesa de contrato no deriva de que la ley lo califique de real, sino de la peculiaridad propia de algunos contratos reales. Condición de validez; en todos los demás casos, la promesa de contrato produce efectos más o menos extensos.

E.Contratos formales y no formalesSe llaman contratos no formales o puramente consensuales, aquellos cuya validez no depende de la observancia de una forma establecida en la ley; basta el acuerdo de voluntades, cualquiera sea su expresión: escrita, verbal, y aun tácita. Son formales los contratos cuya plena validez depende de la observancia de la forma establecida en la ley.Dentro de la categoría de contratos formales, hay que hacer una distinción de gran importancia: los contratos cuya forma es exigida por la ley ad probationem y aquellos en los cuales la formalidad tiene carácter constitutivo o solemne. Esta última es rigurosa: si no se

cumple, el acto carece de todo efecto, aun como promesa de contrato.En cambio, la formalidad sólo exigida ad probationem tiene un régimen más favorable a la validez del acto: cuando el contrato se ha celebrado sin cumplir las formas legales, la parte interesada puede demandar a la otra para que el acto se otorgue en debida forma; hecho lo cual el contrato produce plenos efectos.

Salvo disposición en contrario, los contratos no requieren forma alguna para su validez. El art. 1193, el cual los contratos que tengan por objeto una cantidad de más de diez mil pesos deben hacerse por escrito y no pueden ser probados por testigos.

F. Contratos nominados e innominadosSon contratos nominados que están previstos y legislados en el Código. Su regulación legal sólo tiene carácter supletorio; se aplica en caso de silencio del contrato, pero las partes tienen libertad para prescindir de la solución legal y regular de una manera distinta sus relaciones legales.Los contratos innominados o atípicos no están legislados en el Código y resultan de la libre creación de las partes. Lo que los configura jurídicamente como nominados es la circunstancia de que estén legislados.

Contratos mixtosContratos con elementos de varios contratos típicos o de contratos típicos e innominados. Contratos de cumplimiento instantáneo, diferido, sucesivo o periódico. Los contratos pueden clasificarse de la siguiente manera:

a) De ejecución instantánea: las partes cumplen con todos sus derechos y obligaciones en el momento mismo del contrato;

b) De ejecución diferida: las partes postergan el cumplimiento de sus obligaciones para un momento ulterior;

c) De ejecución sucesiva, continuada o periódica: las relaciones entre las partes se desenvuelven a través de un período más o menos prolongado.

Algunos contratos se encuentran a caballo entre estas dos últimas categorías. Así, por ejemplo, la venta de un inmueble a 120 mensualidades ¿es contrato de ejecución diferida o de tracto sucesivo? Los contratos de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido constituyen el campo de acción de la teoría de la imprevisión.

Otras clasificaciones

Contratos principales y accesoriosSe llaman contratos principales los que existen o pueden existir por sí solos; contratos accesorios son aquellos cuya existencia no se puede concebir sin el principal, de tal modo que si éste fuera nulo o quedara rescindido o resuelto, también quedaría privado de sus efectos el accesorio.

Contratos discrecionales y de adhesiónLos contratos normales suponen la libertad de ambas partes en sus dos fases.En los contratos de adhesión, en cambio, la fase de la negociación del contrato ha quedado eliminada; una de las partes fija prolijamente todas y cada una de las

cláusulas, de tal modo que a la otra no queda otra libertad que la de dar su consentimiento o rechazar el contrato.

Elementos de los Contratos

Elementos Esenciales y AccidentalesLos elementos esenciales son aquellos sin los cuales el contrato no puede existir, a saber:a) Capacidad y Consentimientob) Causa, yc) Objeto.

Elementos naturales son aquellas consecuencias que se siguen ipso facto de tipo de contrato. Elementos accidentales, son aquellos que pueden o no estar pero no afectan la validez del contrato sino que influyen en sus efectos.

Elementos Esenciales. El consentimiento.Supone una coincidencia entre la intención y la declaración, entendida esta última como toda conducta o proceder que de acuerdo con las circunstancias y apreciada de buena fe, permita inferir la existencia de una voluntad de obligarse. El consentimiento puede ser expreso, es decir escrito, verbalmente o por cualquier medio inequívoco. El consentimiento tácito es el que resulta de hechos o actos que lo presupongan o autoricen a presumir el consentimiento.

Elementos Esenciales. La Causa.La voluntad de los otorgantes del acto jurídico no es suficiente para hacer nacer las obligaciones allí contenidas. La voluntad que es merecedora de tutela

jurídica es la que tiene un contenido socialmente valioso. El acto volitivo debe tener una causa o razón suficiente.Causa es el fin inmediato y determinante que han tenido en miras las partes al contratar, es la razón directa y concreta de la celebración del acto, invariable para cada clase de contrato y que no puede ser desconocida para el co-contratante. Por caso en los contratos onerosos la contraprestación de una de las partes es la causa fin de la otra. Mientras que los motivos, en cambio, son fines secundarios, mediatos. En una compraventa el precio es la causa determinante, la causa fin inmediata para aquel que vendió la cosa, mientras que el destino prefijado al dinero que recibirá por la venta es el móvil o motivo subjetivo que lo llevó a realizar el acto.

Elementos Esenciales. El Objeto.El objeto de los contratos es la prestación prometida por las partes, la cosa o el hecho sobre los que recae la obligación contraída. Resulta que el objeto de los contratos debe ser: a) determinado; b) posible; c) lícito y d) conforme a la moral y buenas costumbres.El objeto debe ser determinado o determinable posible física y jurídicamente lícito es decir conforme a la ley.El Art.1169 del CC, trata del objeto como susceptible de apreciación pecuniaria. La prestación u objeto debe tener contenido patrimonial, mientras que el interés jurídico válido puede o no tener un fin patrimonial pero sí es suficiente que sea digno de protección jurídica, de tutela.Las fuerza naturales y la energía pueden ser objeto de los contratos (art.2311, CC), como las cosas futuras (art.1173, CC), litigioso o sujeto a gravámenes (art.1174) e incluso las cosas ajenas (art.1177 del CC).

3. Efectos de los ContratosObligan a las partes salvo se tratare de obligaciones intuitu personae, convención contraria o casos de aceptación de la herencia con beneficio de inventario.Los terceros, aquellos que no son parte en el contrato, no por ello dejan en ciertas situaciones de alcanzarles los efectos del contrato.

4. Forma y prueba de los Contratos

FORMAAplicación de los principios generalesLo dispuesto en cuanto a las formas de los actos jurídicos, debe observarse en los contratos.

Omisión de la escritura pública. EfectosLas consecuencias de la omisión de la escritura pública dependen de que ella sea exigida ad solemnitatem o ad probationem: en el primer caso, el acto carecerá de todo efecto; en el segundo, la parte interesada tendrá derecho a exigir el otorgamiento de la escritura.Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, no quedan concluidos como contratos definitivos sino como contratos en que las partes se han obligado a hacer la escritura pública. En otras palabras: mientras la escritura pública no esté suscripta, las partes no pueden exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato definitivo, pero pueden exigir la escrituración, cumplido lo cual el contrato producirá todos sus efectos.

Pero si las partes han convenido en sus contratos que ellos no tendrán efecto sin la escritura pública, el instrumento privado no permitirá reclamar la escrituración.

PRUEBAConcepto y métodoLa prueba se encuentra tan estrechamente vinculada con la forma, que se ha hecho clásico tratar una después de la otra. La forma hace a la manifestación de la voluntad, es un requisito de la formación del contrato. La prueba se vincula, en cambio, con los medios de demostrar la existencia del contrato.

Hay dos sistemas probatorios: el de la prueba legal y el de la libre convicción. Según el primero, sólo puede admitirse como prueba suficiente la que indica la ley; de acuerdo al segundo, el juez puede admitir todo género de pruebas y tendrá como suficientes aquellas que, según su ciencia y conciencia, sean satisfactorias como para tener por acreditados los hechos.

Enumeración legal de los medios de pruebaLos contratos pueden probarse:a)Por instrumentos públicos que gozan de autenticidad.b)Por instrumentos particulares firmados o no firmados.

el instrumento privado debe llevar la firma de las partes; pero por excepción puede admitirse la validez probatoria de algunos no firmados.

c)Por confesión de partes, judicial o extrajudicial. La confesión judicial es la forma típica; por lo general se la provoca. La confesión extrajudicial tiene el mismo valor que la judicial siempre que se la pruebe fehacientemente; pero no se admitirá la prueba

testimonial de ella, salvo que hubiere principio de prueba por escrito

d)Por juramento judicial. Juramento al cual se defiere la solución de un pleito. Se lo divide en decisorio y estimatorio o supletorio. En el primero, una de las partes solicita el llamamiento de la otra a una audiencia para que jure decir verdad a lo que se le preguntará y sometiéndose la ponente de las preguntas a lo que resulte de ese juramento. El supletorio tiende a completar una prueba deficiente; así cuando estuviese probada la existencia de daños, pero no su importe, el juez deferirá la fijación del monto al juramento estimatorio del deudor.

e)Por presunciones legales o judiciales. Las presunciones son indicios que permiten inferir, con un cierto grado de certeza, la verdad de un hecho o de un contrato.Pueden ser legales o judiciales. Las primeras consisten en que la ley infiere consecuencias también determinadas.

Las presunciones judiciales constituyen indicios que forman su convencimiento de la verdad de un hecho o de un acto jurídico. Por lo general, no basta un solo indicio, deben ser varios y coincidentes. Una vieja regla quiere que las presunciones sean graves, precisas y concordantes.Sólo las presunciones judiciales merecen ser calificadas como medios de prueba. Existen también otros medios de prueba tales como la inspección ocular, la prueba pericial, los tickets, las entradas, etc. Toda esta materia es propia del derecho procesal.

Prueba de los contratos formalesSólo pueden probarse con el instrumento que acredite el cumplimiento de la formalidad legal.

a) No será necesaria la prueba por la forma legal cuando hubiese imposibilidad de obtenerla. Puede ser de carácter moral o material. Moral cuando razones de decoro hayan impedido a las partes reclamar el otorgamiento de la prueba exigida por la ley. Material cuando circunstancias de hecho hayan impedido el otorgamiento del instrumento requerido por la ley.También habrá imposibilidad de presentar el documento cuando se pruebe que éste se hubiera perdido, robado o destruido.

b) Tampoco será necesaria la prueba legal cuando mediara principio de prueba por escrito.

c) Ni cuando la cuestión versare sobre los vicios de error, dolo, violencia, fraude, simulación o falsedad de los instrumentos en que constaren.

d) tampoco será necesaria la prueba ordenada por la ley cuando una de las partes haya recibido alguna prestación y se negase a cumplir el contrato.

Principio de prueba por escritoSe considera principio de prueba por escrito cualquier documento público o privado, que emane del adversario que haga verosímil el hecho litigioso.

Para que haya principio de prueba por escrito es, por lo tanto, necesario:

a) Que exista un instrumento público o privado. Aunque normalmente debe tratarse de documentos firmados,

b) Que el documento emane del adversario, de su causante o de parte interesada en el asunto o que tendría interés si viviera.

c) Que haga verosímil el hecho litigioso. Es suficiente que confluyan estos requisitos para hacer viable cualquier medio de prueba, inclusive la de testigos.

Pacto Comisorio

El pacto comisorio en el código civilSe llama pacto comisorio la cláusula que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo.

Régimen legalEl nuevo art. 1204 prevé dos situaciones que legisla separadamente: que el pacto comisorio no haya sido establecido en el contrato y que lo haya sido. Ahora nos ocuparemos del primer caso, o sea, del supuesto de pacto comisorio tácito.

Pacto comisorio tácitoCuando el pacto comisorio no ha sido pactado expresamente, es necesario el requerimiento; es decir, se brinda al deudor una ocasión más de cumplir. Vencido el plazo fijado en el requerimiento, la obligación se resuelve sin más, es decir, por el mero cumplimiento del plazo y sin necesidad de otra actividad ulterior del acreedor.El acreedor tiene el derecho de optar entre el cumplimiento y la resolución. Por consiguiente, es posible que requiera el cumplimiento con ánimo de exigirlo y no de resolver el contrato. Por lo tanto, la expresión sin más

contenida en la ley, de modo alguno significa que la resolución se produce automáticamente, aun en contra de la voluntad del acreedor. Debe pedirse la resolución aunque se hubiera demandado el cumplimiento. Lo que en otras palabras significa que quien demanda el cumplimiento puede requerir luego la resolución.Distinto sería si hace el requerimiento bajo apercibimiento de resolver el contrato: en tal caso el vencimiento del término produce la extinción ipso iure de las obligaciones recíprocas y el acreedor carece ya de derecho a reclamar el cumplimiento.El plazo concedido al deudor no debe ser menor de quince días, salvo que los usos o un pacto expreso, fijen uno menor.Una vez fijado el término, no puede ser abreviado por el acreedor, pues el deudor tiene derecho a que se le respete lo que ya le ha sido concedido, aunque fuere más de los quince días fijados en la ley.En cambio, no hay inconveniente en que el acreedor extienda el plazo ya que esta extensión supone un beneficio para el deudor que el acreedor tiene derecho a conceder.

Forma de requerimientoLa ley no establece ningún requisito formal para el requerimiento que, por lo tanto, podrá hacerse incluso verbalmente. Pero será siempre aconsejable hacerlo por un medio fehaciente, para evitar luego los inconvenientes de la dificultad de la prueba.

Situación del requeridoPuede ocurrir que el requerido sostenga que no ha existido incumplimiento, sea porque no estaba obligado a

cumplir sea porque considera haber cumplido suficientemente.La situación del deudor es simple: o bien está de acuerdo con la resolución del contrato, aunque atribuyendo la culpa al requirente, en cuyo caso el contrato quedará sin efecto y sólo quedará pendiente la cuestión de los daños y perjuicios y en este juicio se dilucidará quién tiene la culpa y quién tiene que indemnizar a quien ; o bien acciona por cumplimiento, en cuyo caso el juez examinará también el problema de la culpa y declarará resuelto el contrato con daños y perjuicios si ella era del requerido o condenará al requirente a cumplir con daños y perjuicios, si suya era la culpa.Frente a la desavenencia de las partes sobre el incumplimiento, el juez indagará quién ha sido responsable de él. Si lo ha sido el requerido, el contrato queda resuelto desde que venció el término del requerimiento; si ha sido el requirente, debe cumplir con daños y perjuicios.El demandado debe reconvenir si también él quiere la resolución; pero si pretende el cumplimiento, a él le basta con pedir el rechazo de la demanda, rechazo que será procedente si demuestra la culpa del actor.

Demanda directa por resoluciónPara que se produzca ex lege la resolución del contrato es precisa, pues, conceder al deudor un plazo de quince días. Pero cabe preguntarse si el acreedor, antes de vencido ese plazo puede demandar por resolución. Producido el incumplimiento, el acreedor tiene derecho a interpelar al deudor para que cumpla dentro del plazo de quince días; si vencido ese plazo el deudor no ha cumplido, el contrato se resuelve ipso iure, lo que permite

al acreedor obrar sobre la base de que ya no está ligado a la otra parte por ninguna obligación contractual. La cuestión es si el acreedor, sin interpelar al deudor ni esperar el término aludido, puede demandar judicialmente la resolución.

Pacto comisorio expresoRégimen legalPuede ocurrir que las partes hayan previsto expresamente en el contrato el pacto comisorio. No obstante que ya la ley da el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento, tal estipulación no es inútil. En este supuesto la resolución se produzca de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.La diferencia con el pacto comisorio tácito es importante. Si el pacto no hubiere sido previsto en el contrato, éste igualmente puede resolverse, pero la parte interesada en la resolución debe darle al deudor una última oportunidad de cumplir y si el pacto fuera expreso, el cumplidor se limita a comunicar al incumplidor su voluntad de resolver.La ley dice que en este caso la resolución se produce de pleno derecho, pero no desde el momento del incumplimiento o de la mora, sino desde que se comunica al incumplidor la voluntad de resolver. La solución es lógica. La resolución no podrá ser automática. Bien entendido que la comunicación sólo tiene efecto si previamente el deudor ha quedado constituido en mora.Dentro de las obligaciones que pesan sobre el vendedor se encuentra la de prestar garantía de evicción al comprador, por cuya virtud debe garantizar la legitimidad del derecho que se trasmitió, el cual nadie debería poder

perturbar alegando un derecho mejor y que resulte anterior o contemporáneo a su adquisición a título oneroso.

Evicción y vicios redhibitorios

Redhibición y evicciónMientras la redhibición deviene de circunstancias fácticas, la evicción es una afectación jurídica del título que habilita para tener una cosa.Evicción: El vocablo “evicción” refiere a la privación o desposesión que sufre el adquirente de un derecho, a consecuencia de una sentencia judicial que hizo lugar al reclamo de un tercero. Es toda especie de pérdida, turbación o perjuicio que sufre el adquirente del bien.Efectos: Con la garantía de evicción se asegura la legitimidad del título sobre la cosa objeto del acto jurídico y, producida la evicción, deviene la responsabilidad del transmitente por el pago correspondiente a la privación habida, tanto en su adquisición como en su uso y goce; además de la obligación de defensa debida al adquirente.Supuestos: En el caso de una resolución de contrato, fundada en la evicción producida por el incumplimiento del vendedor de la prestación esencial de entregar la cosa en condiciones de regularidad jurídica, la cuestión debe ser apreciada objetivamente, y no sobre la base de la imputación de culpas; si quien pretende resolver el contrato recibió un vehículo de origen incierto, y en situación irregular, la demanda debe prosperar.No se podrá decir que se ha producido una evicción si el comprador no ha sufrido una verdadera turbación de derechos en la propiedad, goce o posesión de la cosa adquirida; debiendo, para ello, mediar un ataque a su

derecho que se funde en la negación de la existencia o legitimidad de él.La garantía de evicción es debida a los compradores o sus sucesores, más no a una tercera persona.

Garantía de evicción: carácter objetivo: La responsabilidad por evicción o saneamiento es de carácter objetivo, impuesta por la ley a todo aquel que trasmite un derecho, y con independencia de su conducta. La garantía de evicción la debe el vendedor por el solo hecho de la desposesión que sufre el adquirente, estando a su cargo la demostración de la existencia de alguno de los supuestos de cesación de responsabilidad que marca la ley o que la causa determinante de la privación fuera posterior a la transmisión de la cosa. La responsabilidad legal del vendedor nace sin condicionamiento.

Vicios redhibitorios: concepto: Configura vicio redhibitorio el defecto oculto de la cosa existente al tiempo de la adquisición, que la haga impropia para su destino, si de tal modo disminuye el uso de ella, que, de haberlo conocido, el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos por ella.

Vicio Oculto: El vicio puede ser reputado oculto si a pesar de la atención puesta por el comprador en el examen de la cosa vendida no lo ha podido descubrir; sirve como pauta en el caso el principio que informan los arts. 512, 902, 909 y 929 del CC.

Diligencia requerida: Tratándose de vicios redhibitorios, sería una exageración exigir que el adquirente se valga del asesoramiento de un experto, pues lo que se requiere

es que aquél, mediante un examen cuidadoso y atento, en la forma en la cual normalmente se practica, se haya podido dar cuenta de la existencia del vicio.

Supuestos prácticos:a) En consonancia con ello, se ha resuelto que si la

compradora no pudo descubrir los vicios en las pocas oportunidades que visitó la propiedad antes de adquirirla, no se le ha de imputar negligencia por ello, si el propietario tampoco los advirtió, no obstante que los deterioros causados por polillas en la estructura de madera del techado del inmueble databan de bastante tiempo antes de concretarse la operación.

b) Cuando las personas contratan respecto de una cosa que puede ser vista y apreciada por el comprador, no podrá luego quejarse éste de los defectos notorios, aunque ellos no hayan sido mencionados en el contrato.

c) No puede invocar vicios ocultos de la cosa -en autos una casa- el comprador que se hizo asesorar por personas de la profesión u oficio -arquitecto- antes de celebrar el acto.

Ante la dificultad de acreditar el momento en el cual el vicio, se hizo más tarde aparente o se manifestó en la medida necesaria se debe resolver en favor de quien invoca el derecho, y no para determinar su extinción.

Objeto sobre el que recaeEl vicio redhibitorio es vicio de las “cosas”, y cosas son los objetos materiales que se pueden valorar; los objetos inmateriales no son cosas y por consiguiente no pueden tener vicios redhibitorios. No existe vicio redhibitorio cuando se trata de la ineficacia de un sistema, o de la

deficiente transmisión de conocimientos, ya que éste sólo podría existir en los materiales o instrumentos de trabajo.

RequisitosLos vicios redhibitorios, definidos por el art. 2164 del CC, necesitan, para constituirse como tales, de ciertas condiciones: no sólo que sean “ocultos” y existentes “al tiempo de la adquisición” del bien, sino que sean de suficiente “gravedad”; que hagan a la cosa “impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ellas que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella”.No todo defecto en la cosa constituye un vicio redhibitorio.