decreto no. de - sdp.gov.co · avenida caracas costado oriental 1.171,64 m² 1.171,64 m² ......

DECRETO No._______________ DE

( )

ANEXO 2

Reparto equitativo de cargas y beneficios del Plan Parcial.

2214200-FT-604 Versión 02

Carrera 8 No. 10 – 65 Tel.: 381 30 00 www.bogota.gov.co Info: Línea 195

1. INTRODUCCIÓN. La distribución equitativa de cargas y beneficios es un principio rector del ordenamiento del territorio de obligatorio cumplimiento y no optativo ni discrecional, como lo dispone el artículo 2 de la Ley 388 de 1997, el cual posibilita que todos los actores que participan en la gestión y desarrollo del Plan Parcial de Renovación Urbana (PPRU) se organicen bajo unas mismas reglas que permitan un trato igualitario de todos frente a la norma urbanística, de tal manera que se garantice que todos los propietarios del suelo obtengan la misma tasa de beneficio1 como resultado del PPRU. Teniendo en cuenta que la propuesta urbanística, la asignación de usos del suelo y los aprovechamientos propuestos por el Plan Parcial generan beneficios y cargas diferenciales se hace necesario realizar un reparto equitativo con el fin de igualar el beneficio y las cargas para cada uno de los actores que forman parte del Plan. Puede decirse que el presente reparto busca corregir las posibles inequidades derivadas de la Unidad de Planeamiento (PPRU), evitando el enriquecimiento sin causa de algunos propietarios de suelo en detrimento de otros, como consecuencia de las actuaciones urbanísticas; posibilitando así la captación de plusvalías y canalizando parte de éstas. Las cargas urbanísticas que serán objeto de reparto se definen como todos aquellos costos derivados del desarrollo urbanístico propuesto por el PPRU Estación Central los cuales corresponden a: i) las cesiones gratuitas que los propietarios de los inmuebles deben hacer con destino a vías locales (vehiculares y peatonales) y espacio público en general (parques zonas verdes), ii) la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de Acueducto, Alcantarillado, Energía y Teléfonos y iii) los costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial. Para la definición y el análisis de las mencionadas cargas se consideraron las disposiciones normativas contenidas en los artículos 37, 38 y 39 de la Ley 388 de 1997, así como las contenidas en el artículo 35 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). La mencionada Ley dispone que las cargas asociadas al Plan Parcial que serán objeto de reparto

1 Entiéndase como el beneficio residual que queda, una vez se han pagado todos los costos directos e indirectos del proceso urbano. Puede entenderse también como la diferencia entre el valor que tienen los predios resultado del proceso de urbanización o construcción y los que inicialmente se emplearon para el desarrollo de la actuación urbanística (siendo la porción a repartir la resultante de haber pagado al distrito la participación en plusvalía). Esta tasa de beneficio constituye una medida de la creación de riqueza.

Continuación del Anexo 2 del Decreto No. ______________ DE _____________ Página 2 de 14

ANEXO 2


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entre los propietarios de los inmuebles sean las cesiones gratuitas, la dotación de equipamientos colectivos, las obras públicas de redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos, así como parques, vías vehiculares y peatonales. Por su parte el POT (Decreto Distrital 190 de 2004) establece que se considerarán como cargas las contenidas en la Ley 388 de 1997, así como los costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial. En cuanto a los Beneficios éstos pueden entenderse como los metros cuadrados (aprovechamientos) autorizados para cada uso mediante el Plan Parcial. En otras palabras, se considera como la mezcla entre la ganancia del capital y rentas capitalizadas, el cual está en función de los precios de mercado esperados para los diferentes productos inmobiliarios y de la eficiencia en el uso de los factores frente a las cargas en términos de aprovechamientos del suelo. A continuación se presenta el procedimiento y la información relacionada con el reparto equitativo de cargas y beneficios del PPRU. Los datos utilizados y el ejercicio realizado en formato Excel se encuentran en el Anexo No. 15 del presente documento, cabe destacar que los valores allí consignados son de referencia. 1.2 - PROCEDIMIENTO. Para la distribución equitativa de cargas y beneficios se tuvieron en cuenta los siguientes aspectos y se realizaron los siguientes pasos:

a) Establecer y cuantificar las cargas urbanísticas locales. b) Determinar y cuantificar el beneficio propuesto por el Plan Parcial. c) Calcular el valor residual del suelo resultante de la aplicación de la norma del Plan

Parcial. d) Identificar los aportes en suelo, inmuebles y capital. e) Realizar el Reparto de cargas y beneficios. f) Establecer los mecanismos de ejecución mediante los cuales se garantizará la realización

efectiva del reparto equitativo de cargas y beneficios. g) Definir las formas de pago de las cargas urbanísticas. h) Determinar las formas de Participación. i) Plantear los mecanismos de restitución de Aportes.


ANEXO 2


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1.2.1. CARGAS URBANÍSTICAS LOCALES.

Plano No. 1: Plano de Cargas Plan Parcial Estación Central.

Las cargas urbanísticas que serán objeto de reparto son de carácter local y corresponden esencialmente a la generación de espacio público, obras asociadas a las redes de servicios públicos domiciliarios, vías locales e intermedias y a los costos de la formulación y gestión del Plan Parcial.


ANEXO 2


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Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Plan Parcial

Local 324,14 m² 1.316,19 m² 1.063,39 m² 2.703,72 m²

V-7 - Calle 25 entre Carreras 13 Y 13A 1.316,19 m² 1.316,19 m²V-7 - Carrera 13B - Calle 26 324,14 m² 324,14 m²V-7 - Carrera 16 entre Calles 24 y 25 1.063,39 m² 1.063,39 m²Intermedia 4.988,36 m² 4.961,81 m² 5.921,17 m² 15.871,35 m²V-4A - Carrera 13 entre Calles 24 y 26 2.101,77 m² 2.101,77 m²V-4E - Calle 24 entre Carreras 13 y 17 2.060,49 m² 663,49 m² 4.483,53 m² 7.207,51 m²V-5 - Carrera 13A entre Calle 26 y 24 2.927,87 m² 2.196,55 m² 5.124,42 m²V-4 -Transversal 17 1.437,65 m² 1.437,65 m²SUBTOTAL CARGA LOCAL SISTEMA VIAL 5.312,50 m² 6.278,0 0 m² 6.984,56 m² 18.575,07 m²ESPACIO PÚBLICO NO REDEFINIDO 1.027,89 m² 437,25 m² 1.465,14 m²

ESPACIO PÚBLICO REDEFINIDO 680,93 m² 806,13 m² 1.487,0 6 m²

ESPACIO PÚBLICO CESIÓN 6.244,15 m² 799,99 m² 2.901,83 m² 9.945,97 m²PLAZAS Y PLAZOLETAS 4.547,36 m² 799,99 m² 2.311,32 m² 7.658,67 m²Plaza Estacion Central 4.547,36 m² 4.547,36 m²Plazoleta de la Luz 2.311,32 m² 2.311,32 m²Plazoleta Acceso Tunel TM 799,99 m² 799,99 m²SOBREANCHO ANDEN 1.696,79 m² 0,00 m² 590,51 m² 2.287,30 m²Sobreancho anden Calle 24 entre Carrera 16 y Transversal 17 590,51 m² 590,51 m²Sobreancho anden Carrera 13A entre Calle 24 y Av. Calle 26 1.696,79 m² 1.696,79 m²SUBTOTAL ESPACIO PÚBLICO 6.925,08 m² 1.827,88 m² 4.145 ,21 m² 12.898,17 m²Avenida Caracas Costado Occidental 1.126,89 m² 1.126,89 m²Avenida Caracas Costado Oriental 1.171,64 m² 1.171,64 m²

SUBTOTAL CARGA LOCAL CONTROL AMBIENTAL 1.171,64 m² 0, 00 m² 1.126,89 m² 2.298,53 m²

Acueducto

Alcantarillado Sanitario y Pluvial

SUBTOTAL CARGA LOCAL SERVICIOS PÙBLICOS

Formulaciòn Plan Parcial

Gestion Social

Costos Indirectos Cargas Urbanisticas

SUBTOTAL CARGA LOCAL GESTION PLAN PARCIALDemoliciones Construcción Existente 37.722 m2 13.052 m2 21.079 m2 71.852 m2Cerramientos 17.510 m2 10.452 m2 7.026 m2 34.988 m2

MALLA VIAL LOCAL E

INTERMEDIA

CONTROL AMBIENTAL

REDES SECUNDARIAS DE

SERVICIOS PÚBLICOS

DOMICILIARIOS

Obras identificadas en los estudios técnicos de redes presentado en el DTSObras identificadas en los estudios técnicos de redes presentado en el DTS

CARGAS LOCALES PP ESTACIÓN CENTRAL Areas

Gestión social, gastos de mitigación de impactos a la población y pago de compensaciones de acuerdo a la normatividad vigente

Hace refencia a las licencias de urbanismo, pòlizas, diseños, gastos de notariado y registro, indirectos suelo, administrativos entre otros.

ESPACIO PÚBLICO

DEMOLICIONES Y CERRAMIENTOS

COSTOS ASOCIADOS A LA

GESTIÓN Y FORMULACIÓN

DEL PLAN PARCIAL

Hace referencia a los gastos incurridos por la ERU en la formulación del Plan Parcial

Tabla No.01: Cargas urbanísticas locales- m2.


ANEXO 2


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El monto total de las cargas urbanísticas derivadas de PPRU asciende2 a $36.509.952.926, de los cuales $ 5.427.357.719 corresponden a vías locales e intermedias, $3.656.629.183,20 a espacio público, $482.080.478a control ambiental, $ 2.159.724.136 a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos, $ $ 22.334.691.193 a los costos asociados a la formulación, gestión del Plan Parcial y costos indirectos de las obras de urbanismo3 y $2.449.470.216demoliciones y cerramientos. Para el cálculo de las cargas asociadas a las vías locales e intermedias se tomaron como referencia los valores suministrados por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) los cuales fueron actualizados a junio 30 de 2012, estos costos se diferenciaron por perfil o tipo de vía. Para el cálculo de las cargas de espacio público se tomaron como referencia valores de mercado de siete fuentes secundarias dentro de las cuales se encuentran constructoras colombianas, presupuestos de obra, valores referenciados en planes parciales de iniciativa privada y valores suministrados por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) todos los valores están actualizados a junio 30 de 2012. El valor de las cargas correspondientes a redes secundarias de servicios públicos de Alcantarillado sanitario y Alcantarillado Pluvial es producto de lo establecido por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB) en la comunicación s-2011-634474 del 26 de septiembre de 2011. El valor de la carga de Acueducto se obtiene a partir del presupuesto estimado en el Contrato ERU No 014 de 2010. El costo de la formulación del Plan Parcial hace alusión a los honorarios de la Empresa de Renovación Urbana (ERU) toda vez que ésta fue la entidad pública que lidero y realizo dicho proceso y, por lo tanto, el costo incluye las inversiones4 realizadas por la ERU al proyecto Estación Central en el periodo 2008 - 2012; los costos de gestión social del plan o gastos de mitigación de impactos a la población fueron estimados por la ERU aplicando los parámetros que establece el Decreto Distrital 329 de 2006 “Por el cual se modifican los factores y parámetros para el

reconocimiento del componente económico del Plan de Gestión Social establecidos en el

artículo 6º del Decreto 296 de 2003”, y los reconocimientos de participación establecidos en el presente DTS . 2 Pesos a2012. 3 Se compone de la Gestión social, gastos de mitigación de impactos a la población y pago de compensaciones de acuerdo a la normatividad vigente, costos indirectos de gestión de suelo y Honorarios de la ERU. 4 Diferidos Empresa de Renovación Urbana de 2008 a 2012 – proyecto Estación Central.


ANEXO 2


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Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Plan Parcial

Local $ 122.349.089,02 $ 496.805.847,71 $ 401.384.580,03 $ 1.020.539.516,75

V-7 - Calle 25 entre Carreras 13 Y 13A $ 377.458 $ 0,00 $ 496.805.847,71 $ 0,00 $ 496.805.847,71V-7 - Carrera 13B - Calle 26 $ 377.458 $ 122.349.089,02 $ 0,00 $ 0,00 $ 122.349.089,02V-7 - Carrera 16 entre Calles 24 y 25 $ 377.458 $ 0,00 $ 0,00 $ 401.384.580,03 $ 401.384.580,03Intermedia $ 1.442.578.751,88 $ 1.403.650.292,13 $ 1.560.589.158,35 $ 4.406.818.202,36V-4A - Carrera 13 entre Calles 24 y 26 $ 263.561 $ 0,00 $ 553.944.467,83 $ 0,00 $ 553.944.467,83V-4E - Calle 24 entre Carreras 13 y 17 $ 263.561 $ 543.064.672,40 $ 174.871.336,68 $ 1.181.682.070,59 $ 1.899.618.080V-5 - Carrera 13A entre Calle 26 y 24 $ 307.225 $ 899.514.079,48 $ 674.834.487,63 $ 0,00 $ 1.574.348.567,11V-4 -Transversal 17 $ 263.561 $ 0,00 $ 0,00 $ 378.907.087,76 $ 378.907.087,76SUBTOTAL CARGA LOCAL SISTEMA VIAL $ 1.564.927.840,90 $ 1.900.456.139,83 $ 1.961.973.738,38 $ 5.427.357.719,12 ESPACIO PÚBLICO NO REDEFINIDO $ 105.009 $ 0,00 $ 107.938.096,00 $ 45.915.353,28 $ 153.853.449,28

ESPACIO PÚBLICO REDEFINIDO $ 351.864 $ 239.594.753,52 $ 0,00 $ 283.648.126,32 $ 523.242.879,84

ESPACIO PÚBLICO CESIÓN 1.811.268.698,24$ 281.487.681,36$ 886.776.474,91$ $ 2.979.532.854,51PLAZAS Y PLAZOLETAS $ 1.600.052.279,04 $ 281.487.681,36 $ 813.270.300,48 $ 2.694.810.260,88Plaza Estacion Central $ 351.864 $ 1.600.052.279,04 $ 0,00 $ 0,00 $ 1.600.052.279Plazoleta de la Luz $ 351.864 $ 0,00 $ 0,00 $ 813.270.300,48 $ 813.270.300,48Plazoleta Acceso Tunel TM $ 351.864 $ 0,00 $ 281.487.681,36 $ 0,00 $ 281.487.681,36SOBREANCHO ANDEN $ 211.216.419,20 $ 0,00 $ 73.506.174,43 $ 284.722.593,63Sobreancho anden Calle 24 entre Carrera 16 y Transversal 17 $ 124.480 $ 0,00 $ 0,00 $ 73.506.174,43 $ 73.506.174,43Sobreancho anden Carrera 13A entre Calle 24 y Av. Calle 26 $ 124.480 $ 211.216.419,20 $ 0,00 $ 0,00 $ 211.216.419SUBTOTAL ESPACIO PÚBLICO $ 2.050.863.451,76 $ 389.425.777,36 $ 1.216.339.954,51 $ 3.656.629.183,63 Avenida Caracas Costado Occidental $ 209.734 $ 0,00 $ 0,00 $ 236.347.147,26 $ 236.347.147,26Avenida Caracas Costado Oriental $ 209.734 $ 245.733.331,02 $ 0,00 $ 0,00 $ 245.733.331,02

SUBTOTAL CARGA LOCAL CONTROL AMBIENTAL $ 245.733.331,02 $ - $ 236.347.147,26 $ 482.080.478,28

Acueducto NA $ 381.715.105 $ 227.855.939 $ 153.153.092 $ 762.724.136

Alcantarillado Sanitario y Pluvial NA $ 699.146.620 $ 417.339.287 $ 280.514.093 $ 1.397.000.000

SUBTOTAL CARGA LOCAL SERVICIOS PÙBLICOS $ 1.080.861.725 $ 645.195.227 $ 433.667.185 $ 2.159.724.136

Formulaciòn Plan Parcial $ 2.247.855.221 $ 1.341.804.808 $ 901.892.466 $ 4.491.552.495

Gestion Social $ 3.550.193.244 $ 2.119.205.151 $ 1.424.421.158 $ 7.093.819.552

Costos Indirectos Cargas Urbanisticas NA $ 5.379.635.036 $ 3.211.247.810 $ 2.158.436.300 $ 10.749.319.146

SUBTOTAL CARGA LOCAL GESTION PLAN PARCIAL 11.177.683 .501 6.672.257.769 4.484.749.923 $ 22.334.691.193Demoliciones Construcción Existente $ 30.000 $ 1.131.652.800 $ 391.551.900 $ 632.366.400 $ 2.155.571.100Cerramientos $ 8.400 $ 147.085.596 $ 87.799.320 $ 59.014.200 $ 293.899.116

1.278.738.396 479.351.220 691.380.600 2.449.470.216

$ 17.398.808.246 $ 10.086.686.133 $ 9.024.458.548 $ 36.509.952.926

TOTAL CARGA

MALLA VIAL LOCAL E

INTERMEDIA

CONTROL AMBIENTAL

REDES SECUNDARIAS DE

SERVICIOS PÚBLICOS

DOMICILIARIOS

CARGAS LOCALES PP ESTACIÓN CENTRALValor m2

Construccion

NA

ESPACIO PÚBLICO

DEMOLICIONES Y CERRAMIENTOS

TOTAL CARGAS PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL

COSTOS ASOCIADOS A LA

GESTIÓN Y FORMULACIÓN

DEL PLAN PARCIAL

Tabla No.02: Cargas urbanísticas locales - pesos.

1.2.2. BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS Como se mencionó anteriormente los Beneficios son los metros cuadrados o aprovechamientos autorizados por el Plan Parcial. El sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios del presente plan establece los elementos básicos de edificabilidad y usos que permiten acceder a un modelo mínimo viable y factible. Sin embargo se establece una bolsa de edificabilidad que permita manejar, en relación a los usos más rentables del proyecto, la edificabilidad y usos en el momento de implementar el Plan. A continuación se presentan los beneficios propuestos para cada sector:


ANEXO 2


2214200-FT-604 Versión 02


USO SECTOR 1

(m2)

SECTOR 2

(m2)

SECTOR 3

(m2) TOTAL

Comercio 27.989 15.759 4.694 48.442,0 Oficinas 81.779 32.251 114.030,0 Hotel 6.835 6.834,0 Vivienda No V.I.P 30.839 12.079 42.918,0 Vivienda V.I.P 15.028 15.044,3 TOTAL 140.606,46 54.844,92 31.801,56 227.253

Tabla No.03: Aprovechamientos por sectores Plan Parcial Estación Central.

1.2.2.1.- Costos de Construcción

Con el objetivo de estimar el valor residual, se estiman los costos de construcción del producto inmobiliario propuesto. El costo de construcción incluye costos directos, indirectos tales como licencias, financieros, honorarios, administrativos y ventas. A precios constantes de 2012, los costos de construcción ascienden a $504.974 millones.

Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Total PP Costo Total

Etapa 1

Costo Total

Etapa 2

Costo Total

Etapa 3

Costo Total

Plan Parcial

Comercio 27.989,0 15.759,0 4.694,0 48.442,0

Oficinas 81.779,0 32.251,0 114.030,0

Hotel 6.834,0 6.834,0

Vivienda No V.I.P 30.839,0 12.079,5 42.918,5

Vivienda V.I.P 15.028,9 15.028,9

Estacionamientos 40.884,4 18.524,0 5.871,5 65.279,9 * Los costos de costrucciòn se componen de Costos Directos, Indirestos, Administrativos, Ventas y Financieros

PR

OD

UC

TOS

INM

OB

ILIA

RIO

S

Uso

Áreas m2 Costos de Construcción*

$ 334.055.794.098 $ 128.257.195.677 $ 42.661.593.340 $ 504.974.583.115

Tabla No. 04: Costos de construcción producto inmobiliario.

1.2.2.2.- Cuantificación de los beneficios Con base en el producto inmobiliario, se estima que el valor del suelo útil urbanizado del Plan Parcial que ascienden a $740.432 millones. Se utilizaron precios de mercado por m2 de junio 2012. Las fuentes fueron constructoras privadas, galerías inmobiliarias y revistas especializadas5.

5 Los precios promedios por m2 utilizados por producto inmobiliario son: vivienda ($4.402.000), comercio ($6.724.000 a $7.500.000), oficinas ($3.768.000), hotel ($3.326.000), Institucional ($1.519.000), VIP (70 SMMLV), parqueaderos ( $17.104.000 a $20.800.000, por m2 en promedio 410.335). Éstos se obtuvieron de once fuentes secundarias.


ANEXO 2


2214200-FT-604 Versión 02


Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Total PP Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Total %

Comercio 18.193,0 10.243,0 3.051,0 31.487,0 $ 6.724.161 $ 122.332.661.073 $ 68.875.581.123 $ 20.515.415.211 $ 211.723.657.407 29%

Oficinas 65.423,0 25.801,0 91.224,0 $ 3.768.444 $ 246.542.911.812 $ 97.229.623.644 $ 0 $ 343.772.535.456 46%

Hotel 4.478,0 4.478,0 $ 3.326.105 $ 0 $ 14.894.298.190 $ 0 $ 14.894.298.190 2%

Vivienda No V.I.P 24.031,0 9.875,9 33.906,9 $ 4.402.310 $ 105.791.911.610 $ 0 $ 43.476.789.114 $ 149.268.700.724 20%

Vivienda V.I.P 12.287,2 12.287,2 $ 793.380 $ 0 $ 0 $ 9.748.400.719 $ 9.748.400.719 1%

Estacionamientos 17.418,5 6.493,8 3.043,2 26.955,6 $ 409.000 $ 7.124.176.725 $ 2.655.964.200 $ 1.244.684.138 $ 11.024.825.063 1%

$ 481.791.661.220 $ 183.655.467.157 $ 74.985.289.182 $ 740.432.417.559TOTAL PR

OD

UC

TOS

INM

OB

ILIA

RIO

S

UsoÁreas m2 Precio de

Venta

Promedio

Ventas

Tabla No. 05: Cuantificación de los beneficios.

Los valores presentados forman parte del modelo financiero6 que elaboró la Empresa de Renovación Urbana, el cual sirvió como insumo para verificar económicamente la metodología de reparto de cargas y beneficios contenida en el presente documento. No obstante dicho modelo no forma parte del Documento Técnico de Soporte ni del Plan Parcial, sin embargo, por solicitud de la Secretaria Distrital de Planeación debió ser presentado a dicha entidad y explicado en todo su contenido y forma. 1.2.3. VALOR RESIDUAL DE SUELO. El valor residual del suelo útil se entiende como el máximo valor que estaría dispuesto a pagar un constructor. Es el valor máximo en que se podría comercializar las manzanas útiles resultantes del diseño urbano del Plan Parcial, éste resulta de aplicar el método residual, es decir, descontar de las ventas estimadas, los costos de construcción, costos de urbanismo secundario (cargas) y la utilidad esperada que se estimó en un 20% para el sector 1 y 2, y en un 5% para el sector 37. En cualquier caso se garantiza que la combinación de los usos de la edificabilidad de la bolsa de los sectoresderive en al menos, este mismo valor residual del suelo. Valores 2012

$ $ $ $ Valor M2 *

Ventas $ 481.791.661.220 $ 183.655.467.157 $ 74.985.289.182 $ 740.432.417.559

Cos tos de Cons trucción $ 334.055.794.098 $ 128.257.195.677 $ 42.661.593.340 $ 504.974.583.115

Cargas $ 17.398.569.893 $ 9.978.748.037 $ 9.132.634.997 $ 36.509.952.926

Uti l idad Esperada $ 72.268.749.183 $ 27.548.320.074 $ 11.247.793.377 $ 111.064.862.634

Valor Residual $ 58.068.548.046 $ 17.871.203.370 $ 11.943.267.468 $ 87.883.018.884 1.868.261 m2

Vr Inicia l $ 35.633.247.343 $ 16.656.009.478 $ 18.648.938.704 $ 70.938.195.524 $ 1.508.040 M2

RubroEtapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Plan Parcial

Fuente: Dirección Financiera Empresa de Renovación Urbana

6 El modelo se considera conservador toda vez que se toman las ventas producto del modelo estático y los costos del modelo dinámico. 7 Fuente Metrovivienda para proyectos VIP.


ANEXO 2


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Tabla No.06: Valor residual del suelo. (Valores 2012).

1.2.4. APORTES. Los aportes se refieren a lo que cada partícipe del plan pone para su ejecución, pueden ser suelo, construcciones o inmuebles, obras de urbanismo secundario (cargas) y/o dinero. A continuación se describen los aportes en suelo y dinero. 2.2.4.1. Aportes en inmuebles o suelo.

Plano No. 2: Predios objeto de reparto. Plano No. 3: Predios no objeto de reparto.

Para la valoración de los aportes en suelo o inmuebles los propietarios o la entidad gestora o el promotor del proyecto deberán contar con un avaluó comercial del inmueble el cual deberá cumplir con las normas establecidas sobre la materia en el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC, es decir, deberá ser realizado por una entidad autorizada (IGAC, UAECD, LONJA DE BOGOTÁ etc) a valores del año 2012 o podrán tomar como referencia el valor contenido en el anexo 15 del reparto de cargas y beneficios. A continuación se


ANEXO 2


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presenta el valor inicial del suelo estimado para cada sector y para el Plan Parcial, el cual asciende a $70.938.195.524:

Tabla No. 1: Valor inicial del suelo estimado Plan Parcial Estación Central.

El valor inicial del suelo se determinó con base en los avalúos comerciales elaborados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en 2009, 2010 y 2011 mediante el desarrollo del contrato interadministrativo ERU 029 de 2009 o IGAC 4037 de 2009. Para algunos inmuebles del sector 2 y 3 se aproximaron los valores de la actualización catastral de enero de 2012 suministrados por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) al incrementarlo en un porcentaje de acuerdo a la diferencia de los avalúos comerciales elaborados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en 2009, 2010 y 2011 y el valor catastral de cada uno de los inmuebles. 1.2.4.2. Aporte en dinero. Es lo correspondiente a las cargas urbanísticas identificadas en el plan parcial.

SECTOR CARGAS

1 $ 17.398.569.893

2 $ 9.978.748.037

3 $ 9.132.634.997

TOTAL $ 36.509.952.926 Tabla No.08: Aporte en dinero a las cargas.

5.2.4.3. Resumen de aportes. A continuación se muestra la suma de aportes en suelo, cargas o dinero para cada sector y se define

Etapa Vr Suelo a Comprar Vr Constru a Comprar Adquiridos TOTAL

1 3.485.539.428 3.107.333.762 29.040.374.153 35.633.247.343

2 10.130.984.831 5.847.574.381 677.450.265 16.656.009.478

3 5.186.536.000 12.371.565.253 1.090.837.450 18.648.938.704

TOTAL 18.803.060.259 21.326.473.397 30.808.661.868 70.938.195.524 Fuente: Avaluos Comerciales IGAC 2009,2010 y 2011 - Valores de Compra TMSA o ERU y Estimaciones Direcciòn Financiera ERU junio 2012

Fuente reconocimientos o indemnizaciones sociales: Estimaciones Direcciòn Financiera ERU y Grupo Predios ERU

Nota: Los reconocimientos o indemnizaciones de la etapa 1 son los valores brutos que efectivamente se pagaron en la adquisición de los predios por parte de

Transmilenio y ERU


ANEXO 2


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su porcentaje de participación sobre el total aportes el cual debería ser equivalente al porcentaje de beneficio otorgado en valor del suelo útil, para garantizar así el reparto equitativo.

Sector Suelo Cargas Total Aporte % Aportes

1 $ 35.633.247.343 $ 17.398.569.893 $ 53.031.817.236 49% 2 $ 16.656.009.478 $ 9.978.748.037 $ 26.634.757.514 25% 3 $ 18.648.938.704 $ 9.132.634.997 $ 27.781.573.700 26% TOTAL $ 70.938.195.524 $ 36.509.952.926 $ 107.448.148.450 100%

Tabla No.09: Total aportes Plan Parcial Estación Central.

1.2.5. BALANCE APORTE Y BENEFICIOS POR SECTOR – “DESEQUILIBRIOS”. Se realiza el balance del aporte versus sus beneficios por sector y Plan Parcial con el fin de identificar los posibles desequilibrios, y utilizar el reparto equitativo de cargas y beneficios. Se asume que las cargas (aportes) que debe asumir cada sectordeberá ser equivalente al porcentaje de los beneficios de cada sector:

Sector % Aportes % Beneficios

1 49% 66% 2 25% 20% 3 26% 14% TOTAL 100% 100%

Tabla No.10: Comparación de porcentajes

Con el reparto equitativo de cargas y beneficios se compensan los diferentes sectores. El sector 1 cuenta con el mayor beneficio, por lo cual financiara a los demás sectores en $17.964 millones, así: $4.784 para el sector 2 y $13.179 millones para el sector 3.

Sector Total Aporte Sin Reparto

Financiamiento Total Aporte con Reparto

% Beneficios

1 $ 53.031.817.236 $ 17.964.355.290 $ 70.996.172.525 66%

2 $ 26.634.757.514 -$ 4.784.942.419 $ 21.849.815.095 20%

3 $ 27.781.573.700 -$ 13.179.412.871 $ 14.602.160.829 14%


ANEXO 2


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TOTAL $ 107.448.148.450 $ 0 $ 107.448.148.450 100%

Tabla No. 11: Balance por sector Plan Parcial Estación Central.

En términos porcentuales la Etapa uno debe financiar el 16.7% del total de los aportes, así: 4,5% al sector 2 y el 12,3% al sector 3.

Tabla No. 12: Porcentajes de financiación por etapa.

1.2.7. MECANISMOS DE EJECUCIÓN MEDIANTE LOS CUALES SE GARANTIZARÁ LA REALIZACIÓN EFECTIVA DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS. I. Los mecanismos para garantizar el reparto son las Unidades de Gestión (UG) y/o Actuación

Urbanística (UAU) según se considere pertinente al momento del desarrollo de cada uno de los sectores del Plan Parcial. Las Unidades de Actuación Urbanística se desarrollaran mediante integración inmobiliaria y su ejecución iniciará una vez se aprueben las bases de la actuación, mediante el voto favorable de los propietarios que representan el 51% del área comprometida, como lo establece el artículo 44 de la Ley 388 de 1997.

Si bien la Ley 388 de 1997 no establece una definición precisa de lo que son las “bases de la actuación”, deberá entenderse para este Plan Parcial como aquellas reglas bajo las cuales se regirán y organizaran los propietarios de los inmuebles, los inversionistas, la Administración8 y demás actores que participen en el desarrollo y/o ejecución del Plan Parcial. Dentro de las bases de la actuación deberán incluirse necesariamente entre otras: las formas de valoración de los inmuebles aportados, las formas de participación de los actores involucrados en el desarrollo del plan parcial, el funcionamiento de la entidad gestora y el cómo esta deberá tomar las decisiones, la indicación de quien o quienes serán los lideres o integrantes de la misma y la forma o reglas mínimas en que dicha entidad gestora debe operar el proyecto. 8 Entiéndase por administración las diferentes entidades públicas que participen en la formulación y/o desarrollo del Plan.

Sector % Aportes Sin Reparto

% Aportes Con Reparto % A Financiar de los Aportes

1 49,4% 66,1% 16,7%

2 24,8% 20,3% -4,5%

3 25,9% 13,6% -12,3%

TOTAL 100,0% 100,0% 0%


ANEXO 2


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II. Las compensaciones, entendidas estas como el aporte adicional en recursos dinerarios que el

desarrollador de cada sector debe realizar al patrimonio autónomo del Plan Parcial de ser el caso. Es decir, elSector 1 debe aportar adicional $26.625.850.637 pesos, recursos que serán transferidos a los Sectores 2 y 3 para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios como se describió anteriormente.

1.2.8.- FORMAS DE PAGO DE LAS CARGAS URBANÍSTICAS.

a) En obras asociadas a las cesiones gratuitas obligatorias (malla vial local, espacio público y control ambiental) y en suelo (m2), es decir, una vez se hayan construido o adecuado las obras urbanísticas de cada sector deberán transferirse al distrito capital.

b) En obras correspondientes a las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios.

c) En dinero que deberá ser transferido al patrimonio autónomo del Plan Parcial Estación Central por concepto de los costos asociados a la formulación y gestión del mismo.

Cuando haya necesidad de actualizar los valores de referencia de las cargas objeto de reparto será la junta directiva del patrimonio autónomo del Plan Parcial o quien ella designe quien autorizará y contratará dicha actualización.

decreto no. de - sdp.gov.co · avenida caracas costado oriental 1.171,64 m² 1.171,64 m² ......

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