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manual deuso y

mantenimientode la vivienda

www.erailur.com

manual deuso y mantenimiento

de la vivienda

Edita: ERAILURDirección y coordinación: Grupo ProyecciónTextos: Ignacio San GinésFotografias: Eva ZuberoIlustraciones: Alex OrbeDiseño y maquetación: Grupo ProyecciónImpresión: Tecnigraf, S.L.

2005 ERAILURDepósito Legal: BI-1455-05

Prohibida la reproducción parcial o total sin autorización del editoren cualquier tipo de soporte.

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Colabora:

Con un lenguaje asequible y un planteamientomuy visual, que incluye fotografías y dibujosrealizados expresamente para esta edición,esta publicación reúne instrucciones para elbuen uso y el correcto mantenimiento de nues-tra vivienda y del edificio en el que se encuen-tra, añadiendo además información para unmayor conocimiento de los distintos aspectosnormativos, técnicos, de la propiedad, etc.

El mantenimiento es un concepto básico ysustancial para el uso y disfrute de cualquierbien, pero también para su duración y revalo-rización. Un edificio es un bien que merecetoda nuestra atención y sensibilidad como pro-fesionales del sector y como usuarios cons-cientes de que en ello está implicada nuestrapropia calidad de vida y nuestro confort.

Por ello hemos querido realizar esta edicióndel Manual como documento orientativo que,junto con el Libro del Edificio, introducirán anuestra sociedad en la cultura de a conserva-ción y atención a nuestras viviendas.

Desde ERAILUR queremos agradecer el esfuer-zo realizado por los que han hecho posible esteManual, incluyendo al Colegio Oficial deArquitectos Vasco-Navarro en Bizkaia, a laAsociación de Contratistas y Promotores, ASCO-VI-BIEBA y al Colegio Oficial de Aparejadores yArquitectos Técnicos, también de Bizkaia.Además, nos merece una mención especial elapoyo recibido a través del programa ERAIKALy, en general, desde el Departamento deVivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.

Nuestro deseo último es que esta modestacontribución resulte de utilidad para todosaquellos que busquen en sus páginas ideas yconsejos para cuidar aún mejor la casa y eledificio en el que habitan.

Iñaki PérezPresidente de ERAILUR

ERAILUR, Comisión de la Edificación enBizkaia, es una asociación sin ánimo de lucroformada por los aparejadores, arquitectos,constructores y promotores de este TerritorioHistórico. Entre nuestros objetivos están lamejora de las relaciones entre los profesiona-les de la Construcción, así como el manteni-miento y crecimiento de los altos niveles decalidad del sector en Bizkaia.

En esta línea de trabajo, el presente “Manualde Uso y Mantenimiento de la Vivienda” se haelaborado como una herramienta que ayude aprofesionales y usuarios de la Edificación aconservar uno de los bienes más valiosos delpatrimonio de las personas: nuestro hogar, lacasa en la que habitamos.

La Ley de Ordenación de la Edificación y elDecreto sobre el Libro del Edificio velan por estemantenimiento y cuidado de los edificios, ya queobligan a entregar un Libro del Edificio a los com-pradores de vivienda nueva, un completo docu-mento para la comunidad en el que se recogetoda la información necesaria sobre el propio edi-ficio y sobre su posterior conservación.

Este Manual está incluido, en formato digital,en la aplicación informática del Libro delEdificio desarrollada por ERAILUR para elDepartamento de Vivienda del GobiernoVasco, y una copia del mismo debe ser facili-tado a cada comprador de una vivienda nuevapor parte del promotor.

Sin embargo, es un documento que nos pare-ce de suficiente interés y utilidad como paracobrar vida autónoma en papel y comenzaruna distribución que pretende iniciarse con losprofesionales del sector y llegar hasta el usua-rio final que ya posee una vivienda o que lacompra de segunda mano.

presentación

6. LAS PIEZAS HABITABLES. RECOMENDACIONES DE USO .......................... 196.1 Introducción ......................................................................................... 196.2 El portal ............................................................................................... 206.3 El ascensor .......................................................................................... 206.4 El garaje ............................................................................................. 216.5 La cocina ............................................................................................. 216.6 Los baños ............................................................................................ 226.7 El salón ............................................................................................... 226.8 Los dormitorios .................................................................................... 236.9 Los trasteros ........................................................................................ 23

7. EL MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA .......................................................... 247.1 La tabiquería ....................................................................................... 247.2 Las puertas ......................................................................................... 247.3 Revestimientos continuos y pinturas .................................................. 257.4 Pavimentos de madera ....................................................................... 257.5 Pavimentos cerámicos ........................................................................ 257.6 Falsos techos ...................................................................................... 26

8. LAS INSTALACIONES ...................................................................................... 278.1 La instalación de Saneamiento ........................................................... 278.2 La instalación de Fontanería ............................................................... 30 8.3 La instalación de Electricidad .............................................................. 328.4 La instalación de Gas ......................................................................... 368.5 La instalación de Calefacción y Agua Caliente Sanitaria .................... 388.6 La instalación de Ventilación (Shunt) .................................................. 418.7 La instalación de Extracción de Humos y Gases ............................... 428.8 La instalación de Antenas ................................................................... 438.9 La instalación de Domótica ................................................................ 44

9. USO CORRECTO DE LOS ELECTRODOMESTICOS .................................... 49

10. PREVENCION DE RIESGOS ........................................................................... 50

11. SITUACIONES DE EMERGENCIA ................................................................... 51

1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................... 1

2. LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA ................................................................ 32.1 Documentación del edificio .................................................................. 32.2 El Libro del Edificio .............................................................................. 32.3 El Registro de la Propiedad ................................................................. 32.4 Garantías de la edificación.................................................................... 42.5 Seguros voluntarios .............................................................................. 42.6 La contratación de servicios ................................................................. 5

3. EL EDIFICIO. SU “ESTRUCTURA” LEGAL ....................................................... 63.1 La Ley de Propiedad Horizontal ........................................................... 63.2 El edificio. “Estructura” legal ................................................................. 63.3 Elementos Comunes del edificio ......................................................... 73.4 El título Constitutivo, los estatutos y las normas de régimen interior .. 93.5 Obligaciones de cada propietario ....................................................... 93.6 Obligaciones de la Comunidad ........................................................... 11

4. EL EDIFICIO. ELEMENTOS ARQUITECTÓNICOS Y ESTRUCTURALES ....... 12

5. EL EDIFICIO. USO Y MANTENIMIENTO ......................................................... 145.1 Las fachadas ................................................................................... 145.2 Las ventanas y balcones .................................................................... 165.3 Tejados y azoteas.................................................................................. 175.4 La cimentación .................................................................................. 175.5 La estructura (vigas y pilares) ............................................................. 175.6 Los forjados ......................................................................................... 18

índice

11

1 2

... de funcionalidad

UtilizaciónLa disposición y dimensiones de los espacios y la dota-ción de instalaciones deben permitir un adecuado fun-cionamiento del edificio.

AccesibilidadEl acceso y la circulación en el edificio debe ser posiblepara personas con minusvalías (según la normativaespecífica)

TelecomunicaciónSe dispondrán servicios de telecomunicaciones (segúnla normativa específica)

... de seguridad

EstructurasSe evitarán daños y defectos en los elementos estruc-turales que comprometan la resistencia mecánica y laestabilidad del edificio.

IncendiosDebe asegurarse la evacuación, sin riesgo, de los ocu-pantes, la contención del fuego dentro del edificio y laacción de los equipos de socorro.

UsoSe deben evitar situaciones que provoquen riesgos deaccidentes a las personas.

... de habitabilidad

SalubridadEl ambiente interior reunirá aceptables condiciones desalubridad y estanqueidad. El edificio y sus residuos nodañarán el medio ambiente.

RuidoLos ocupantes podrán realizar sus actividades sinagresiones acústicas.

Control energéticoDebe favorecerse un ahorro de la energía.

Para garantizar la seguridad de laspersonas, el bienestar de la sociedady la protección del medio ambiente,la Ley de Ordenación de laEdificación establece que los edifi-cios deben proyectarse, construirse,mantenerse y conservarse de formaque se satisfagan unos requisitosbásicos...

... de funcionalidad

... de seguridad

... de habitabilidad

Los propietarios tienen la obligaciónde conservar en buen estado la edifi-cación mediante un adecuado uso ymantenimiento. También deben reci-bir, conservar y transmitir la docu-mentación de la obra ejecutada y losseguros y garantías con que éstacuente.

Los usuarios, sean o no propieta-rios, deben utilizar los edificioscorrectamente, respetando las ins-trucciones de uso y mantenimientorecibidas.

La conservación de los edificios enlas condiciones necesarias para quesatisfagan permanentemente losrequisitos exigibles requiere realizarun constante mantenimiento preven-tivo.

El mantenimiento preventivo,mediante inspecciones periódicas yprogramadas que detecten con pron-titud la aparición de daños, puedeevitar reparaciones importantes ycostosas.

1. introducción

la Ley de Propiedad Horizontal obliga a laComunidad de Propietarios a la dotación de un

fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación del inmueble por un

importe no inferior al 5% del presupuesto ordinario de la Comunidad.

2

2.4 garantías de la edificación

Para garantizar el resarcimiento por los daños mate-riales ocasionados por vicios y defectos de la cons-trucción, la Ley de Ordenación de Edificación esta-blece los siguientes seguros:

Actualmente sólo es obligatorio el seguro decenal, enlo relativo a aspectos estructurales.

2.5 seguros voluntarios

Es conveniente que los compradores de una viviendasuscriban los siguientes seguros:

•... de robo. Las empresas aseguradoras exigen quese declaren los objetos de mayor valor. Pueden exigiralgunas protecciones de seguridad.

•... de Responsabilidad Civil. Aunque lo suscriba laComunidad de Propietarios, es recomendable quecada propietario tenga otro individual. Ampara losdaños que puedan causarse a terceros.

•... de Todo Riesgo Hogar. Con éste seguro se cubrenriesgos de fugas de agua, robo, etc..

•... de Incendio. Es habitual que al recibir un crédito hipo-tecario la entidad que lo otorga obligue a suscribir un segu-ro de este tipo, siendo ella la beneficiaria (hasta el capitalque se le adeude), en caso de destrucción del inmueble.

Vigencia

10 años

3 años

1 año

Garantías

Resarcimiento de los daños de los materialescausados en el edificio por vicios o defectosque afecten a la cimentación, los soportes, lasvigas, los forjados, los muros de carga u otroselementos estructurales, y que comprometandirectamente la resistencia mecánica y la esta-bilidad del edificio.

Resarcimiento de los daños materiales causa-dos en el edificio por vicios o defectos de loselementos constructivos o de las instalacionesque ocasionen el incumplimiento de los requi-sitos de habitabilidad establecidos por la Leyde Ordenación de la Edificación (art. 3)

El constructor responderá de los daños mate-riales por vicios o defectos de ejecución queafecten a elementos de terminación o acabadode las obras.

Tomador

Promotor

Promotor

Constructor

Asegurados

Promotor ySucesivos adquirientes



4

2

2.1 documentación del edificio

Al adquirir la vivienda, el promotor debe entregar a loscompradores la documentación de la obra ejecutada ocualquier otro documento exigible por lasAdministraciones competentes: la licencia de primeraocupación, el contrato de compraventa, los boletines delas instalaciones de electricidad, de gas y de agua, etc.

2.2 el Libro del edificio

La documentación de la obra ejecutada constituye el Librodel Edificio. Este libro, que debe entregarse a los usuariosfinales del edificio, según establece la Ley de Ordenaciónde la Edificación, consta de los siguientes documentos:

Este Libro pertenece a la Comunidad de Propietarios y lotendrá, en depósito, el Presidente de la Comunidad o elAdministrador de la Finca, siendo responsables de él y dela ejecución de las labores que en el mismo se indiquen.

2.3 el registro de la propiedad

La inscripción de un bien inmueble en el Registro de laPropiedad garantiza la propiedad del mismo así comolas cargas y servidumbres que le afectan.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad las escritu-ras públicas de declaración de obra nueva es necesarioque se haya acreditado la constitución de las garantíasestablecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación.

2. la adquisición de la vivienda

El Proyecto

El acta de recepción dela obra

La relación de los agentes participantes

Las Instrucciones deuso y mantenimiento

Los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condicio-nes) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicasde las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.

Este documento estará firmado por el promotor y el constructor.Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor paraasegurar sus responsabilidades.

Se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proce-so de edificación.

Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio ysus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

3

32

3.1 la ley de propiedad horizontal

Se entiende por Propiedad Horizontal la forma de pro-piedad establecida sobre un edificio dividido en pisos olocales que pueden aprovecharse independientemente.

Los titulares de cada una de dichas partes del edificiotienen el dominio exclusivo de ellas y, además, compar-ten la propiedad de los elementos comunes del edificio.

Este tipo de propiedad está regulada por la Ley deReforma de la Ley 49/1960, del 18/04 de 1999, conoci-da comúnmente como Ley de Propiedad Horizontal.

3.2 el edificio. “estructura” legal

3. el edificio. su “estructura” legal2.6 la contratación de servicios

Para obtener el suministro de agua, electricidad, gas yteléfono debe dirigirse a las compañías suministrado-ras y darse de alta mediante la firma de los correspon-dientes contratos.

Deberá llevar los siguientes documentos:

• Los boletines de los instaladores respectivos.• El contrato de compraventa.

Para poner en marcha algunos equipos (caldera, calen-tador, etc..) conviene solicitar los servicios de personalespecializado.

INM

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tos

com

un

es

Descripción

Son partes privativas losdiferentes pisos, locales opartes del inmueble quepueden aprovecharseindependientemente portener salida propia a unelemento común de aquélo a la vía pública.

Son elementos comunestodas aquellas porcionesdel inmueble no incluidascomo privativas en el títuloconstitutivo de la propie-dad horizontal ni en el deadquisición de éstas últi-mas. Los elementos comu-nes del edificio son todoslos necesarios para suadecuado uso y disfrute.

Condiciones de Uso

El propietario de cada piso o local puede modificar los ele-mentos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquélcuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, suestructura general, su configuración o estado exteriores, operjudique los derechos de otro propietario, debiendo darcuenta de tales obras previamente a quien represente a laComunidad. En el resto del inmueble no puede realizar altera-ción alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgen-tes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Para queun elemento arquitectónico o instalación tenga la condición deprivativo se precisa la concurrencia de dos requisitos:- Estar comprendido dentro de los límites del piso o local.- Ha de servir exclusivamente al propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas espe-cíficas sobre el uso de los elementos comunes, por lo queresulta de aplicación el Código Civil (art. 394 y art. 397)Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes,siempre que disponga de ellas conforme a su destino y demanera que no perjudique el interés de la Comunidad, niimpida a los copropietarios utilizarlas según su derecho.Ninguno de los copropietarios podrá, sin consentimiento de losdemás, hacer alteraciones de la cosa común, aunque de ellaspudieran resultar ventajas para todos.

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13. Los patios............: Se trata de un elemento comúncuyo uso se atribuye con frecuencia, de modo exclusi-vo a uno o varios de los propietarios de partes privati-vas. Los patios sólo pueden considerarse como ele-mento privativo si así se indica en el título constitutivoo hay acuerdo unánime de desafectación.

14. Los pozos

15. Los recintos..........: Destinados a servicios o ins-talaciones comunes (ascensores, depósitos, contado-res, telefonías, etc.)

16. Los ascensores

17. Instalaciones de...:...desagüe (saneamiento y pluviales)....suministro de agua....gas....electricidad....aprovechamiento de energía solar....agua caliente sanitaria....calefacción....aire acondicionado....ventilación....evacuación de humos....detección y prevención de

incendios....portero electrónico....servicios audiovisuales y de

telecomunicaciones.

Algunos de los elementos enumerados anteriormentepueden ser considerados como privativos si así sonconsiderados en los estatutos o se acuerda unánime-mente por la Junta de Propietarios y, además, no seimpide el funcionamiento de la Comunidad.

3.3 elementos comunes del edificio

Según el Código Civil (art. 396), son elementos comu-nes del edificio todos aquellos que siendo necesariospara su adecuado uso y disfrute no son susceptibles deaprovechamiento independiente. Así enumera comoelementos comunes los siguientes:

1. El suelo................: El terreno sobre el que selevanta el edificio, ocupándolo totalmente o en parte.

2. El vuelo................: Derecho a levantar o a edificarsobre el propio edificio constituido en régimen de pro-piedad horizontal o sobre alguno de sus elementos.

3. Las cimentaciones

4. Las cubiertas........: Las terrazas que son cubier-tas del edificio, son elementos comunes y sólo el títuloconstitutivo o el acuerdo unánime de los copropietariospueden conferirles carácter privativo.

5. La estructura........: Pilares, vigas, forjados, murosde carga.

6. Las fachadas........: Con los revestimientos exterio-res de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su ima-gen o configuración, los elementos de cierre que las con-forman y sus revestimientos exteriores. Aunque las terra-zas sean de uso privativo, la realización de obras requie-re el consentimiento unánime de los propietarios. La “ima-gen o configuración” es un elemento común inmaterial.

7. El portal..............: En él no se puede realizar tipoalguno de obra sin el consentimiento unánime de loscopropietarios.

8. Las escaleras

9. Las porterías

10. Los corredores y patios

11. Los muros ............: Incluye este concepto a losmuros de carga y a las paredes que separan un espa-cio común de otro común o privativo o un piso o localde otro; no incluye los tabiques interiores que separanespacios dentro de una parte privativa.

12. Los fosos

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• Consentir en su vivienda o local las reparaciones queexija el servicio del inmueble y permitir en él las servi-dumbres imprescindibles requeridas para la creaciónde servicios comunes de interés general legalmenteacordados. Tiene derecho a que la Comunidad le resar-za de los daños y perjuicios ocasionados.

• Permitir la entrada en su piso o local cuando seanecesario según el punto anterior.

• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fija-da en el título constitutivo o a lo especialmente esta-blecido, a los gastos generales para el adecuado sos-tenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y res-ponsabilidades que no sean susceptibles de individua-lización.

• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de parti-cipación, a la dotación del fondo de reserva que existi-rá en la Comunidad de propietarios para atender lasobras de conservación y reparación de la finca.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación (art.16) establece como obligaciones de los propietarios lassiguientes:

• Conservar en buen estado la edificación mediante unadecuado uso y mantenimiento.• Recibir, conservar y transmitir la documentación de laobra ejecutada y los seguros y garantías que ésta tenga.

Esta Ley también asigna a los usuarios, sean o no pro-pietarios, las siguientes obligaciones:

• Utilizar adecuadamente el edificio y las partes delmismo de conformidad con las instrucciones de uso ymantenimiento, contenidas en la documentación de laobra ejecutada (ver “Libro del Edificio”).

3.4 el título constitutivo, los estatutos ylas normas de régimen interior

El Título Constitutivo es el documento que crea yregula la Comunidad de Propietarios. La personaencargada de otorgar el Título Constitutivo es el pro-pietario único del edificio (promotor) antes de comenzarsu venta por pisos.

En dicho documento se describirá el inmueble, en suconjunto, y cada uno de los pisos o locales del modosiguiente:

También se pueden redactar, aunque no son obligato-rios los siguientes documentos:

3.5 obligaciones de cada propietario.

Según establece la Ley de Propiedad Horizontal (art.9), son obligaciones de los propietarios las siguientes:

• Respetar las instalaciones generales de laComunidad y demás elementos comunes, estén o noincluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuadode los mismos y evitando en todo momento que se cau-sen daños o desperfectos.

• Mantener en buen estado de conservación su propiopiso o local e instalaciones privativas.

El Inmueble

Los Pisos y Locales

Cuotas de participación

Se describe el edificio, en su conjunto, expresando las circunstancias exi-gidas por la Ley Hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta.

Se describen cada uno de los pisos o locales, asignándoles un númerocorrelativo. Se expresará su extensión, linderos, planta en la que seencuentra y los anejos correspondientes.

Se indicarán las cuotas de participación que corresponden a cada pisoo local. Las cuotas se fijan tomando como base la superficie útil de cadapiso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamientointerior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmenteque va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (ver Ley dePropiedad Horizontal, art. 5)

Estatutos

Normas de régimeninterior

En ellos se regula el uso o destino del edificio, sus partes, instalacio-nes y servicios, gastos, administración y gobierno, seguro, conserva-ción y reparaciones.

En ellas se regulan los detalles necesarios para una satisfactoriaconvivencia.

Los propietarios que adviertan la necesidad dereparaciones urgentes en los elementos

comunes del edificio deben comunicarlo sin dilación al Administrador

(Ley de Propiedad Horizontal, art. 7).9 10

3

3.6 obligaciones de la comunidad.

La Comunidad debe realizar las obras necesarias parael adecuado sostenimiento y conservación del inmue-ble y de sus servicios, de modo que reúna las debidascondiciones estructurales, de estanqueidad, habitabili-dad y seguridad.

En caso de discrepancia sobre la naturaleza de lasobras a realizar resolverá lo procedente la Junta dePropietarios. También se podrá solicitar arbitraje o dic-tamen técnico.

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4. el edificio. elementos arquitectónicos y estructurales

Con carácter general los elementosque se describen a continuación soncomunes y la Comunidad es respon-sable del uso adecuado y del mante-nimiento de los mismos.

1. Las fachadas son los cerramien-tos de un edificio; por lo común estánabiertos al exterior mediante un con-junto ordenado de ventanas y puertas.

1.1 La fachada principal es lafachada delantera de un edificio;generalmente corresponde a lacara en donde está la entradaprincipal.1.2 La fachada posterior, tambiénllamada zaguera, es la opuesta ala fachada principal.1.3 Las fachadas laterales soncada una de las adyacentes a lasfachadas principal y posterior.

2. Las medianeras son muros otabiques que separan dos casas o, engeneral, dos propiedades distintas.

3. Los patios son espacios que sir-ven para dar luz y ventilación a lashabitaciones que se sitúan en laszonas interiores del inmueble. Engeneral, están cerrados en la totali-dad de su perímetro; aunque, en oca-siones, se abren hacia el exterior através de alguna de las fachadas.Pueden estar descubiertos o remata-dos por una cubierta acristalada.

4. Los patios de manzana, engeneral de gran amplitud, están deli-mitados por las fachadas posterioresde los edificios que constituyen lamanzana.

5. La cimentación. Es el apoyo deledificio sobre el terreno, está situadabajo tierra y sobre ella se levanta la 4

11

estructura. La cimentación puede construirse de mododiverso: zapatas aisladas, losas flotantes, pilotes yotros sistemas constructivos.

6. Las zapatas son un tipo de cimentación, medianteel cual se transmite al terreno la carga de un pilar deforma repartida.

7. La estructura está compuesta por los elementosque forman el esqueleto resistente del edificio. Estácompuesta por:

7.1 Pilares: elementos verticales de sección trans-versal reducida respecto a su altura que sustentanlos forjados.7.2 Forjados: son los planos horizontales queseparan en altura los diversos pisos. Estos planosse construyen generalmente con viguetas y bovedi-llas; también pueden utilizarse otros sistemas cons-tructivos: losas alveolares, forjados colaborantes.7.3 Bovedillas: son componentes de los forjadosque apoyándose en viguetas permiten aligerar elpeso de aquellos.7.4 Viguetas: son vigas de sección reducida, engeneral prefabricadas, que se apoyan en murospróximos o en otras vigas denominadas principales.7.5 Vigas: son elementos horizontales que recibenel peso de los forjados y lo transmiten a los pilares.

8. Los muros son estructuras de albañilería o de piedra.Pueden ser paredes resistentes (muros de carga) o sola-mente elementos de compartimentación y cerramiento.

9. El tejado es la parte superior que remata el edificio,comúnmente está cubierta con tejas. Cada una de las ver-tientes o inclinados que lo forman se denominan faldones.

9.1 Los canalones son las cañerías horizontalesque conducen el agua de lluvia de los tejados por elborde de estos hasta las bajantes.9.2 Las bajantes son las tuberías verticales queconducen cualquier tipo de aguas a la red desaneamiento.9.3 El alero es la parte inferior del tejado quesobresale de los planos verticales de las fachadaspara desviar de ellas las aguas.

10. Las azoteas son las cubiertas llanas de los edifi-cios, dispuestas para poder situar sobre ellas algunosservicios (antenas, depósitos, máquinas, etc.) Puedenser transitables.

13

azoteas

tejados

4

14

5. el edificio. uso y mantenimiento

5

5.1 las fachadas

no es posible realizar modificación algunasin autorización de la Comunidad de

Propietarios y del Ayuntamiento

Es conveniente que el Presidente de la Comunidadtenga referencia de las pinturas empleadas en lasventanas para que cuando un vecino haga una

reforma tenga la misma referencia.

Debe impedirse el uso de las ventanas por los niños

en los balcones y ventanas deben evitarseelementos que permitan encaramarse a los

niños

faldón

limahoya cumbrera

limatesa

16

5.2 las ventanas y balcones

No deben forzarse los herrajes de cierre ni las

bisagras.

Para disponer acondicionadores de aire

sobre la carpintería es necesario consultar a un

técnico competente.

Cuando se aprecien falta deestanquidad, rotura o mal

funcionamiento, deben repararse los defectos, corrigiendo sus causas.

Debe evitarse el apoyo sobrelas carpinterías de andamios,poleas para elevar cargas omuebles u otros objetos que

puedan dañarlas.

Al menos cada 3 años esnecesario reparar los dañosaparecidos y engrasar los elementos que lo precisen.

Debe evitarse la manipulación brusca de las

persianas.

No conviene bajar totalmente las persianas

expuestas al sol. La concentración del calor

puede dañarlas.

Los anclajes deben revisarse cada 5 años si son

soldados y cada 3 años sison atornillados.

Las barandillas no deben utilizarse para apoyar andamios, tablones ni elementos para subir

muebles o cargas.

La limpieza de persianas dePVC se realizará con agua y

detergente. Evitar polvos abrasivos.

Si se observan anomalías ensu funcionamiento, consulte

con un profesional.

Las pinturas de las barandillas metálicas serenovarán cada 3 años.

Deben evitarse las jardinerasdispuestas hacia el exterior.

en los balcones y ventanas deben

evitarse elementos quepermitan encaramarse

a los niños

15

5

cara vista

alicatados

Cualquier alteración apreciable (desplomes, fisuras o envejecimientoinjustificado) debe ser

analizada por untécnico competente.

Se lavarán con cepillo y agua,o una solución de ácido

acético. Cuando se utiliceácido es necesario limpiardespués los cristales conagua limpia para evitar la

acción del ácido sobre estos.

Las reparaciones debenrealizarse con material

análogo al utilizado para elrevestimiento original.

Deben repararse las humedades que se

observen, corrigiendo lacausa que las produzcan.

No requieren una conservación especial.

Deben revisarse cada 10años.

Se limpiarán mediante unlavado con paño húmedo.

monocapaDeben evitarse los anclajesde elementos pesados en el

espesor de los revestimientos continuos.

Los métodos de limpieza yconservación dependen del

tipo de pintura.Es necesario consultar con

un profesional.

Los daños que puedanobservarse deben ser

estudiadas por un técnicocompetente.


pinturas


es conveniente disponer deuna reserva para posibles

reparaciones.

Al menos 1 vez al año se limpiarán con agua jabonosa o

detergente no alcalino y utilizando trapos que no rayen.

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18

5

5.6 los forjados

Deben evitarse las humedades. Reparar

rápidamente las fugas deagua.

En los locales comerciales yde almacenamiento debe indicarse la sobrecarga de

uso admisible.

Debe evitarse la concentración de cargas ensuperficies reducidas; podríaexcederse el límite de cargaadmisible por metro cuadrado

previsto en el proyecto.

Si se observan anomalías(fisuras, deformaciones)

debe consultarse a un técnicocompetente.

Las sobrecargas dinámicas(bailes, vibraciones de maquinaria) afectan de

forma especial a las estructuras. Consulte a un


las intervenciones enelementos de la

estructura del edificioexigen la participación

de técnicos competentes (ante la

duda, solicite información en el

Ayuntamiento)17

5.3 tejados y azoteas

5.4 la cimentación

5.5 la estructura (vigas y pilares)

No deben recibirse sobre lacobertura elementos que la

perforen o dificulten su desagüe.

Las antenas y mástiles debensujetarse sobre paramentos.

Al final del otoño se revisarány limpiarán los encuentros

entre los faldones del tejadoy canalones.

Si se aprecia algún defecto deestanquidad o

deformación de los faldonesdel tejado debe consultarse a

un técnico competente.

Antes de sobrecargar la azotea (piscinas, jardineras,etc.) consulte a un técnico

competente.

Es necesario reparar urgentemente cualquier fuga

observada en las canalizaciones de suministro

o evacuación de aguas.

Sólo son accesibles paraconservación.

No debe transitarse sobretejas mojadas.

No deben colocarse elementos que perforen la

membrana impermeabilizanteo dificulten el desagüe.

Cuando se aprecien goteraso cualquier tipo de lesión

debe consultarse a un técnico competente.

Si se observa alguna anomalía (fisuras,

deformaciones) debe consultarse a un técnico

competente.

Si se observan lesiones(fisuras, deformaciones)debe consultarse con un


Si se prevé aumentar lassobrecargas de la estructuraes necesario consultar con

un técnico.

Debe evitarse que la estructura esté afectada por

humedades. Reparar lasfugas de agua.

No deben realizarse perforaciones ni cajeados

en los pilares ni en lasvigas de hormigón armado.

No deben realizarse perforaciones en las

cimentaciones.

5

tejados

azoteas

Si se detiene el ascensor entre dos pisos no intentesalir. Accione la alarma y

solicite ayuda.

20

6.2 el portal

6.3 el ascensor

Las puertas deben permanecer cerradas.

Evitar elementos que puedanser objeto de vandalismo.

Es recomendable manteneruna iluminación permanente.

Los niños no deben jugar enel interior de la cabina ni manipular el cuadro de

mando.

Los menores de 14 añosdeben ir acompañados.

Si observa alguna anomalíano utilice el ascensor e

informe de ello: al portero, alos vecinos, a la empresa de

mantenimiento.

6

19

6.1 introducción

• El portal o zaguán es la pieza deledificio por la que se accede a suinterior; sirve de paso para la escale-ra u otras dependencias.

• Las escaleras son una sucesión deplanos horizontales (escalones, pel-daños) situados cada uno a más altu-ra que el anterior, que sirven para lacomunicación entre los distintos nive-les o plantas del edificio.

• Los tabiques son paredes delga-das que separan las distintas habita-ciones de una vivienda o local.

• Las estancias de habitación sonlos espacios en los que se desarrollala vida. Cada uno de ellos se diseñapara acoger unas funciones específi-cas. Los cambios de uso puedenimplicar modificaciones de los tabi-ques de distribución y de las instala-ciones privativas. Antes de realizarlas modificaciones consulte con untécnico competente.

En una vivienda debe haber:• Cocina• Baños• Salón• Dormitorios

También puede haber otros espaciosde servicios (trasteros y tendederos).

6. las piezas habitables. recomendaciones de uso.

6

evitar que los niños se deslicen por el pasamanos de

la escalera

Mantenga una ventilaciónfrecuente.

Al regar las plantas de interior, no derrame agua enel suelo ni en las paredes.

Debe controlarse el nivel del ruidogenerado (televisión, reuniones). Puede

molestar a los vecinos y a otros habitantes de la vivienda.

Debe evitarse laacción directa de losrayos del sol sobre

pavimentos y muebles, ya que

puede decolorarlos.

No debe secarse ropa sobrelos radiadores. Se oxidan.

La ventilación del baño debeser permanente.

Especialmente después deusar la bañera o la ducha.

No deben manipularse aparatos eléctricos con lasmanos mojadas ni junto al

agua (bañeras, duchas, lavabos)

No subirse o cargarse sobrelos aparatos sanitarios (lavabo, bidé, inodoro).

Pueden dañarse los anclajeso las conexiones a las

instalaciones. Si se rompenpueden causarle lesiones.

Los aparatos sanitarios debenlimpiarse sin utilizar estropajos

o tejidos abrasivos y empleando líquidos adecuados, según

recomendaciones de los fabricantes y el material delos aparatos. Deben secarse.

Los encuentros entre losaparatos sanitarios y las

paredes, sometidos al aguadeben estar bien rejuntados.

22

6.6 los baños

6.7 el salón

Prevenir resbalones en labañera. El fondo debe ser

antideslizante

Mantener los grifos cerradossi no se usan. Los grifos nodeben limpiarse con ácidos.

Los desagües y sifonesdeben revisarse y desatacarse

cuando se observe una disminución de caudal de

evacuación.

21

6

6.4 el garaje

6.5 la cocina

No aparcar fuera de las parcelas señalizadas.

No deben almacenarse productos inflamables.

La ventilación de los garajesdebe ser permanente

Los motores deben permanecer apagados dentro de los garajes

La ventilación de la cocinadebe ser permanente.

Cuando está instalado el gasnatural no deben taparse las

rejillas de ventilación situadas hacia el exterior.

Los filtros deben limpiarseperiódicamente.

El almacenamiento de alimentos requiere una buena

ventilación.

Las vías de salida debenestar permanentemente

despejadas.

Las basuras deben recogerseen bolsas de plástico

homologadas. La evacuacióndebe ser diaria.

Es importante una enérgicalimpieza de zonas en las quepuedan acumularse grasas.

Los pequeños electrodomésticos no deben

estar enchufados permanentemente y deben

desenchufarse siempre parasu lavado.

Los extractores de gases nodeben conectarse a los

tubos de ventilación estática(shunts)

6

23

6

6.8 los dormitorios

6.9 los trasteros

Controlar el nivel de ruidogenerado.

No son convenientes lasplantas en el interior.

Durante la noche consumenel oxígeno de la habitación.

Deben ventilarse todas lasmañanas. Tiempo

recomendado: 20 minutos.

No pueden utilizarse comozonas de estancia permanente(dormitorios, estudios), salvoque cumplan las condicionesde habitabilidad exigidas porlas Ordenanzas Municipales.

No usar por un número depersonas superior al previsto

en el proyecto. En caso contrario se reduce la salubridad y el confort.

No deben almacenarse productos explosivos ni

inflamables.

Las cargas almacenadas nodeben sobrepasar la prevista

en el proyecto.

No deben realizarse rozashorizontales.

Si se desea modificar la distribución de tabiques esconveniente consultar a un


7

24

7. el mantenimiento de la vivienda

7.1 la tabiquería

7.2 las puertas

Si se observan fisuras, desplomes u otro tipo delesión conviene consultar

con un técnico competente.

Las fugas de agua debenrepararse inmediatamente.

Antes de introducir un clavoo similar es necesario

conocer el trazado de lasinstalaciones. Pueden

producirse accidentes graves.

No deben colgarse elementos que puedan dañarla tabiquería. Conviene quelas estanterías apoyen en el

suelo.

No deben colgarse elementosque dañen la tabiquería.

Conviene que las estanteríasapoyen en el suelo.

Las fugas de agua debenrepararse inmediatamente.

Si se observan fisuras, desplomes u otro tipo delesión conviene consultar

con un técnico competente.

Deben evitarse los portazos.

Debe evitarse que los niñosse cuelguen de la manilla.

Al abrir, debe evitarse elgolpe de las manillas con las

paredes próximas.

Para colgar elementos se dispondrán mecanismos de

anclaje adecuados.

Antes de introducir un clavoo similar es necesario

conocer el trazado de lasinstalaciones. Pueden

producirse accidentes graves.

Los herrajes de colgar (bisagras) deben

mantenerse engrasados.

tabique de ladrillos

tabique de pladur (placasde yeso laminado y estructura interior metálica)

7

26

7.6 falsos techos

Las fisuras, grietas o humedades deben ser

estudiadas por un técnico competente.

No debe colgarse ningún elemento pesado de las

placas de yeso.

La limpieza será en seco

7

25

7.3 revestimientos continuos y pinturas

7.4 pavimentos de madera

7.5 pavimentos cerámicos

Deben evitarse golpes yrozaduras.

Deben evitarse anclajessuperficiales de elementos

colgados. Los cuadros, apliques y similares deben

colgarse de elementos resistentes bien introducidos

en la pared.

Evítese el roce y el punzonamiento con elementos duros.

Deben evitarse las salpicaduras de agua.

No arrastre los muebles

No arrastre los muebles

Las juntas entre baldosaspueden limpiarse con

espátulas de madera para nodañar el esmalte del borde

de las baldosas; posteriormente se rellenarán

con material especial derejunteo (consultar en

almacén de materiales deconstrucción)

Debe evitarse el soleamientodirecto e intenso.

No deben utilizarse para lalimpieza productos

abrasivos. Debe limpiarsecon bayeta húmeda, sin

escurrir agua.

Las baldosas dañadas debensustituirse y las juntas

deterioradas repararse.

No se limpiarán con agua.Debe utilizarse cera líquida

adecuada para suelos.

El método para la limpieza yconservación de las pinturasdepende del tipo, consulte

con un profesional.

Los revestimientos continuos de tabiques de ladrilloscerámicos pueden estar ejecutados con morteros decemento (enfoscados) o con pasta de yeso (guarneci-dos, enlucidos).

28

Los aparatos sanitarios engeneral, pueden desaguar

con bote sifónico o con sifones individuales.

El desagüe de inodoros yvertederos, se hará

directamente a la bajante.

Bote sifónico

Sifón individual

toda MODIFICACION DE LA INSTALACION oen sus condiciones de uso, debe ser proyectada

y dirigida por un técnico competente.

5. Bajante (elemento común). Seutiliza para la conducción vertical,hasta la arqueta a pie de bajante ocolector suspendido, de las aguasresiduales y pluviales.

6. Colector enterrado (elementocomún). Se usa como red horizontalde evacuación de las aguas pluvialesy residuales procedentes de lasbajantes desde la arqueta situada alpie de éstas hasta la acometida a lared de alcantarillado.

7. Colector suspendido (elementocomún). Cumple la misma funciónque el anterior y se dispone a un nivelsuperior al suelo de la planta o sótanomás bajo del edificio. Suele ir visto.

8. Arqueta a pie de bajante (ele-mento común). Se utiliza para regis-tro al pie de las bajantes cuando lared de saneamiento a partir de dichopunto vaya a quedar enterrada.

9. Arqueta de paso (elementocomún). Se usa para registro de la redenterrada de colectores cuando se pro-ducen encuentros, cambios de sección,de dirección o pendiente y en los tramosrectos con un intervalo máximo de 20 m.

10. Arqueta sifónica (elementocomún). Se utiliza como cierrehidráulico de una o más arquetassumideros que a ella vierten.

11. Arqueta sumidero (elementocomún). Se usa para recoger las aguaspluviales en la planta inferior del edificio.

8

27

8.1 la instalación de saneamiento

8.1.1 introducción

La instalación de saneamiento es lared de evacuación de las aguas resi-duales y pluviales, desde los apara-tos sanitarios y punto de recogida deaguas de lluvia hasta la acometida ala red de alcantarillado.

8.1.2 componentes de la instalación

1. Sumidero para azotea (elementocomún). Se utiliza para recoger yevacuar hasta la bajante las aguaspluviales acumuladas sobre lascubierta planas (azoteas).

2. Derivación (parte privativa). Seutiliza para evacuar hasta la bajantelas aguas residuales procedentes delos desagües de aparatos con sifónindividual (lavabos, bides, fregade-ros).

3. Bote sifónico (parte privativa). Seusa para recoger y evacuar, pordebajo del forjado, hasta la bajantelas aguas residuales procedentes delos desagües de aparatos sin sifónindividual.

4. Sifón individual (parte privativa).son tubos doblemente acodadosque se sitúan en los desagües delos aparatos sanitarios. Dentro deellos se forma un tapón permanentede agua que disminuye el ruido eimpide la salida al exterior de losgases de las cañerías de la red desaneamiento.

8. las instalaciones

En las redes horizontales sedispondrán registros o

arquetas en todos los puntosen los que se puedan

producir atascos

en caso de fugas deben localizarse y repararseurgentemente8

Todas las bajantes debenestar ventiladas por su

extremo superior.

30

8.2 la instalación de fontanería

8.2.1 introducción

La instalación de fontanería es la redde distribución de agua fría y calientepara uso en cocinas y aseos, desdela acometida interior del edificio hastalos aparatos de consumo.

El tramo desde la red general hasta laacometida interior del edificio es eje-cutado y mantenido exclusivamentepor la Compañía suministradora.


1. Contador General (elementocomún). Se utiliza para controlar elconsumo total de agua del edificio.Excepto cuando se disponen conta-dores divisionarios centralizados.

2. Llave general (elemento común).Se utiliza para el corte general de lainstalación.

3. Contador divisionario (parte pri-vativa). Se utiliza para controlar elconsumo individual de los usuarios.Podrá situarse en el piso o local,siempre en lugar accesible para lalectura. También se podrán agrupar

la utilización de acero y cobre enuna misma instalación puede

dañarla si no se adoptan medidas especiales. consultecon un instalador profesional.

toda MODIFICACION EN LAINSTALACION o en sus

condiciones de uso, debe serproyectada y dirigida por un


en caso de fugas deben localizarse y repararseurgentemente

En caso de ausencia prolongada cierre la llave

general privativa. 8

No deben verterse sustancias tóxicas.

29

8.1.3 recomendaciones de uso


Evite detergentes que formen espuma.

Los sifones y botes sifónicosno deben vaciarse. Dejaríanpasar los malos olores. En

ausencias prolongadaspuede evaporarse el agua.

En los inodoros no debenintroducirse basuras: restos

de comida, compresas, trapos, cuchillas, etc.

Para desatascar un desagüeobstruido proceda con el

orden siguiente:1.-Deje correr agua caliente.2.-Vierta un producto

apropiado para desatascar.3.-Llame a un profesional.

No utilice los aparatos afectados por una

obstrucción hasta la reparación de los mismos.

Elemento

Sumideros

Bote sifónico

Colector suspendido

Arqueta a pie debajante

Arqueta de paso

Arqueta sifónica

Arqueta sumidero

Separador de grasas y fangos

Aparatos sanitarios

Actuación

Limpieza de caldereta.Comprobación de la existencia permanente del cierre hidráulico.

Comprobación de la existencia permanente de agua en el cierrehidráulico.Limpieza del bote.

Revisión para control de fugas.

Limpieza

Limpieza

Limpieza

Limpieza

Limpieza

Revisión de las juntas de desagüeCambio de las juntas de desagüeLimpieza

Período

6 meses

6 meses

1 año

10 años

10 años

10 años

1 año

6 años

1 año5 añosdiaria8

31 32

8.3 la instalación de electricidad

8.3.1 introducción

La instalación de electricidad es la red dedistribución eléctrica para tensiones de220/380 voltios, desde el final de la aco-metida de la Compañia Suministradora,en la caja general de protección, hastacada punto de utilización.

El color de los cables permite dife-renciarlos:

- azul.........neutro

- amarillo/verde...Toma de tierra

- negro

- marrón

- gris.....................Fases activas


1. Caja general de protección (ele-mento común). Es el elemento de la redinterior del edificio en el que se efectúala conexión con la acometida de laCompañia Suministradora. Debe situar-se en el portal o fachada. Se dispondráuna caja por cada línea repartidora.

2. Línea repartidora (elementocomún). Es la línea que enlaza lacaja general de protección con lacentralización de contadores. En eledificio podrán disponerse una o máslíneas repartidoras. La línea estaráconstituida por tres conductores defase, un conductor neutro y un con-ductor de protección. Cada línea nopuede transportar más de 150 kW.

en la planta baja del inmueble, próximos al pie de lascolumnas, en un local de la zona común, fácilmenteaccesible, impermeabilizado y con desagüe.

4. Distribuidor (elemento común). Es el tramo decanalización horizontal desde la llave general hasta elpie de las columnas.

5. Columna. Es el tramo de canalización verticaldesde el distribuidor hasta las derivaciones. La cana-lización discurrirá por una cámara registrable. Lascolumnas serán consideradas elemento común oparte privativa en relación con el contador divisiona-rio; a partir de éste, en el sentido de circulación delagua, la canalización es parte privativa. Hasta el con-tador es elemento común.

6. Derivación (parte privativa). Es el tramo desde elcontador hasta los puntos de consumo.

7. Llave de paso (parte privativa). Debe disponerse enlos siguientes puntos: principio de la derivación, encada local húmedo (cocina, aseos) y antes de los ino-doros, lavaplatos y lavadora.


8.2.4 criterios de mantenimiento

8

Antes de cualquier reparación deben cerrarse

las llaves de paso de lapieza (cocina, aseos)

En caso de ausencia prolongada o corte de

suministro deje correr elagua unos minutos.

Nunca use las tuberías comotoma de tierra de los aparatos eléctricos.

Después de un corte delsuministro, conviene limpiar

los filtros.

Elemento

Instalación

Actuación

Revisión general

Pruebas de estanqueidad

Período

2 años

4 años la intervención en la instalación eléctrica deberealizarla un electricista autorizado. 8

33 34

8

3. Contadores (partes privativas). Están destinados amedir el consumo de energía eléctrica por los usuarios.Pueden situarse en la entrada de la vivienda o en unlocal específico en el que se agrupan los de todo elinmueble.

4. Derivaciones individuales (partes privativas).Estas líneas enlazan cada contador con su correspon-diente cuadro general de distribución.

5. Interruptor de Control de Potencia (I.C.P.) (parteprivativa). Corta automáticamente el suministro deelectricidad cuando se sobrepasa la potencia contrata-da por el abonado.

6. Cuadro general de distribución (parte privativa).Protege la instalación interior y al usuario contra con-tactos indirectos (calambrazos). Está constituido por uninterruptor diferencial y pequeños interruptores auto-máticos (P.I.A.) en número igual al de circuitos de lainstalación interior (ver foto inferior).

Sobre la tapa se colocará una placa metálica con indi-cación del nombre del instalador, fecha en que se rea-lizó la instalación y grado de electrificación.

El interruptor diferencial desconecta automáticamentela instalación en caso de producirse una derivación enalgún aparato eléctrico o en la instalación. Este inte-rruptor está dotado de un dispositivo de comprobacióncuyo accionamiento permite verificar su funcionamien-to correcto.

7. Instalación interior (parte privativa). Es el conjuntode circuitos constituidos por un conductor de fase, unneutro y uno de protección que, partiendo del cuadrogeneral de distribución, alimentan a cada uno de lospuntos de utilización de energía eléctrica en el interiorde una vivienda o local (enchufes, interruptores)

8. Línea de fuerza motriz (elemento común). Es la líneaque enlaza los conductores trifásicos con el equipo motrizdel ascensor y cualquier otro existente en el edificio.

9. Alumbrado de escalera y auxiliar (elementocomún). Son las líneas que parten de un contadorcomún de servicios, destinadas al alumbrado de zonascomunes del edificio y a la alimentación del equipo deamplificación y distribución de la antena colectiva.8

Pequeños interruptores automáticos (P.I.A.)

Botón de comprobación

Interruptor diferencial

Se limpiarán periódicamente(al menos una vez al año)

Se limpiarán en seco.Conviene mantener

desconectados los PIA de loscircuitos correspondientes.

Las lámparas no se suspenderán directamente

de los hilos correspondientesa su punto de luz.

Comprobar mensualmente elinterruptor diferencial

(pulsando el botón de prueba).Si no se dispara está

averiado y urge llamar a uninstalador autorizado.

No deben utilizarse aparatoseléctricos en zonas próximas

al agua, ni con las manoshúmedas.

Para ausencias prolongadasse desconectará el

interruptor

Para desconectar un aparatotire de la clavija, no del

cable.

No aproxime los cables aelementos calientes; pueden

derretirse y causar un accidente.

Para cambiar una bombilladesconecte el

correspondiente circuito.

Los aparatos eléctricos selimpiarán desconectados yno se utilizarán hasta que

estén completamente secos.

Las manos deben estarsecas y los pies calzados.


35 36

8.4 la instalación de gas

8.4.1 introducción

Esta instalación distribuye el gasnatural desde la acometida de lacompañía suministradora hasta cadaaparato de consumo.

La compañía debe informar sobre lascondiciones del suministro, la presiónen la acometida y la densidad del gas.


1. Arqueta de acometida (elementocomún). Se sitúa en el exterior deledificio.

2. Canalización (elemento común).Se dispondrá vista. La conduccióndebe ser accesible y ventilada entodos los puntos para garantizar laevacuación al exterior de cualquierfuga de la instalación.

3. Contador (parte privativa). Equipode medida del consumo de gas decada usuario. Pueden disponerseindividualmente o colectivamente. Entodo caso el lugar debe ser seco yventilado. La lectura debe ser fácil.

4. Llave de paso (parte privativa).Se sitúan como elementos de cortedel suministro en lugares diversos:en las derivaciones a cada vivienda,en el interior de las viviendas, antesdel contador y antes de cada aparatode consumo. Deben ser visibles yfácilmente accesibles.

5. Tubo flexible (parte privativa).Conecta la instalación fija con losaparatos de consumo. No debe supe-rar una longitud de metro y medio.

Si salta el interruptor diferencial, se ha producido unaderivación. Actúe del modo siguiente:

1. Desconecte todos los PIA y conecte el interruptorautomático diferencial.

2. Conecte progresivamente los PIA. El PIA que, al serconectado, provoque el salto del interruptor diferencialindicará el circuito averiado.

3. Mantenga desconectado el circuito averiado y useel resto de la instalación.

4. Llame a un instalador autorizado para la reparación.

Si salta un PIA, se ha producido un cortocircuito en elcircuito correspondiente. Actúe del modo siguiente:

1. Desconecte todos los aparatos conectados al cir-cuito cuyo PIA ha saltado.

2. Conecte el PIA.2a. Si vuelve a saltar, la avería está en la instalacióny debe llamar a un instalador autorizado.2b. Si no salta, conecte progresivamente todos losaparatos hasta que lo haga. Habrá localizado alcausante del cortocircuito. Llévelo a reparar.

3. Vuelva a conectar el PIA.

Si salta el interruptor de Control de Potencia, se ha pro-ducido una sobrecarga. La demanda de potencia pro-ducida es superior a la contratada con la CompañíaSuministradora. Actúe del modo siguiente:

1. Desconecte algunos aparatos (según su necesidadreal).

2. Rearme el Interruptor de Control de Potencia. Siéste continúa saltando, aunque la suma de las poten-cias de los aparatos en funcionamiento no supere a lacontratada, avise a la Compañía Suministradora.


8

Proteja los enchufes frente alos niños y evite que usencualquier aparato eléctrico.

No sobrecargar los enchufes. Si es necesario

utilice un alargador con tomasmúltiples, fusible e interruptor.

Antes de taladrar una paredasegúrese del trazado de las

canalizaciones. Podría electrocutarse.

Elemento

Cuadro General deDistribución

Actuación

Comprobación del buen funcionamiento de los dispositivosde protección.

Período

5 años cualquier MODIFICACION O REPARACIONDE LA INSTALACION de gas deben ser

contratados, exclusivamente, con una empresaautorizada que debe acreditarlo

los instaladores autorizados deben extender certificados de todas las actuaciones realizadas 8

38

toda MODIFICACION O MANIPULACION debe ser realizada por un instalador

autorizado

8.5 la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria

8.5.1 introducción

Esta instalación permite la calefacción por agua caliente,con temperatura del agua no superior a 90ºC desde lacaldera hasta los radiadores y la distribución de aguacaliente para uso en cocinas y aseos. La producción deagua caliente y calefacción puede estar centralizada oindividualizada.

8.5.2 componentes de la instalación (individualizada)

1. Caldera (parte privativa). Produce el calentamientodel agua. Puede ser mixta para servir conjuntamente ala instalación de calefacción y a la de suministro deagua caliente sanitaria.

2. Canalización (parte privativa). Distribuye el aguadesde la caldera a todos los puntos de servicio: radiadoreso grifos. Es muy recomendable que esté aislada térmi-camente (calorifugada); reduce pérdidas de energía.

3. Radiador (parteprivativa). Es un inter-cambiador del calorsuministrado por elagua caliente al aire dela pieza habitable. Latemperatura ambienteno debe superar los20ºC; se aumenta elgasto y no se obtienemayor confort.

4. Grifo (parte priva-tiva). Punto de sumi-nistro de agua calien-te sanitaria para suutilización directa por los usuarios.

5. Equipo de regulación (parte privativa). Permite laregulación automática de la temperatura del agua enfunción de la temperatura ambiente en las habitaciones. 8

37


Puede comprobarse la sospecha de una fuga de gas usan-do agua jabonosa. No deben aparecer burbujas; en casocontrario avise urgentemente a la empresa suministradora.


La canalización y tubos flexibles no deben estar en

contacto con superficiescalientes.

No deben obstruirse las rejillas de ventilación. Los

recintos con aparatos de gasrequieren una ventilación

excelente.Si se huele a gas, deben

cerrarse todas las llaves, noencender llama alguna, evitar el encendido de

aparatos o mecanismos eléctricos que puedan

producir chispas y llamar alservicio de averías urgentes

del servicio oficial de laempresa autorizada.

Tubo flexible. La fecha decaducidad está grabada en él.

Regulador. Adapta la presión del gas a la

necesaria para los aparatosde consumo.

al manipular el regulador no debe

haber focos de calor ochispas próximos y lapalanca de éste y las llaves del aparato deconsumo deben estar

cerradas.

el control de la estanqueidaddebe realizarla un instalador

competente.

bombona de gas

Elemento

Arqueta deAcometida

Canalización

Llave de paso

Contador

Tubo flexible

Actuación

Se comprobará la estanquidad de la llave de cierre. Si estárota o funciona mal debe cambiarse.

Se realizarán pruebas de estanquidad.

Se realizarán pruebas de estanquidad.

Se comprobará la estanquidad y el control de medida. Lo realizará la empresa suministradora.

Se cambiará por la empresa suministradora antes de quetranscurra la fecha de caducidad grabada en él.

Período

4 años

4 años

2 años

4 años

2 años

8

retornoida

Los radiadores no debencubrirse con ningún

elemento. Se reduce su eficacia.

40



8

manómetro

termómetro

La instalación debe mantenerse llena de aguapara evitar oxidaciones por

entrada de aire. Si disminuye el nivel de aguadebe rellenarse, añadiendo

agua en pequeñas cantidades y de forma

continua.

Si el termómetro de la caldera supera los 90ºC,

desconecte la instalación yavise al instalador.

Antes de iniciar la puesta enfuncionamiento la instalación

debe purgarse.

la Propiedad debe conservar la DocumentaciónTécnica relativa al equipo, el manual de funcio-namiento, el catálogo de las piezas de recambio

y los documentos de garantía del fabricante.

Elemento

Quemador de caldera

Accesorios de control y medición

Instalación

Radiadores

Actuación

Limpieza del equipo.

Comprobación de buen funcionamiento.

Comprobación de estanquidad.

Purgado y regulación primaria de la llave.

Período

1 años

1 años

1 años

1 años

39

8

caldera mural de gas

Las calderas deben conectarse a un

conducto propio de evacuación de humos y

gases e instalarse en locales excelentemente ventilados.

No deben instalarse endormitorios, cuartos de baño

o aseos.

La situación de la calderapermitirá un acceso fácil parasu mantenimiento y limpieza.

La caldera debe incluir un termómetro y un manómetro.

Fácilmente visibles.

La caldera debe estar homologada por la

Administración Pública.Incorporará una chapa con

los datos siguientes:- Nombre del fabricante.- Serie y número de

fabricación y registro.- Tipo de gas.- Presión de funcionamiento.- Consumo máximo.- Presión de timbre.- Potencia calorífica nominal.

convección

radiación

42

8

8.7 la instalación de extracción de humos y gases


1. Chimenea (elemento común).Recoge los humos procedentes delas calderas para expulsarlos hacia elexterior del edificio.

2. Conducto de evacuación (parteprivativa). Une las calderas con lachimenea. No puede disponerse enél elementos de regulación de tiro.


la MODIFICACION DE LAINSTALACION requiere un

estudio previo y la dirección deun técnico competente

Elemento

Conducto de evacuación

Chimenea

Actuación

Se comprobará la estanqueidad de la acometida a la chimenea.

Se limpiará interiormente.

Período

5 años

5 años

el extractor mecánicode la campana nodebe conectarse al

shunt ni al conducto dehumos de la caldera

gases de campana de cocina

gases de combustión de caldera

8

8.6 la instalación de ventilación estática (shunt)

8.6.1 introducción

Esta instalación permite la renova-ción permanente del aire de los loca-les situados en el interior del edificio.


1. Aspirador estático (elementocomún). Permite crear en su interior ladepresión necesaria para extraer alexterior el aire viciado de las habitacio-nes. Debe disponer de un certificadode funcionamiento obtenido medianteensayos en laboratorio oficial.

2. Rejilla de lamas (parte privativa).Situadas en las habitaciones que seventilan. Las lamas se disponen en elsentido de la circulación del aire.

3. Conducto (elemento común).


Las rejillas no deben taparse, obstruirseo cambiar de posición. Es convenientefacilitar el tiro abriendo puertas y venta-nas para que circule el aire.


cualquier MODIFICACIONrequiere un estudio previo y la

dirección de un técnico competente

Elemento

Conducto

Actuación

Realizar prueba de servicio: Se provocará humo denso mediante ungenerador de humo, con un volumen igual al del local y debe desa-parecer en el tiempo máximo de una hora.

Período

10 años

TUBO SHUNT

2

extractor mecánico NO41

4443

8.8 la instalación de antenas

8.8.1 introducción

Esta instalación sirve para la captación, distribución ytoma de señales de Televisión y Radio en FrecuenciaModulada.


1. Equipo de captación (antena) (elemento común).Capta las señales de televisión y radio emitidas desdeel exterior en Frecuencia Modulada.

2. Equipo de amplificación y modulación (elementocomún). Se utiliza para amplificar y distribuir las seña-les captadas. Debe situarse en un lugar fácilmenteaccesible. No debe situarse en el cuarto de máquinasdel ascensor.

3. Canalización de distribución (elemento común). Porla canalización se trasladan las señales captadas desde elequipo de amplificación y distribución hasta las cajas detoma de los usuarios en el interior de la vivienda.

4. Caja de toma (parte privativa). Se utiliza paraconectar en ella los receptores de Televisión y Radio deFrecuencia Modulada.


La altura del mástil no debe sobrepasar los 6 m. Si esnecesaria mayor elevación el mástil se colocará sobreuna torreta.


8

la MODIFICACION DE LAINSTALACION exige un estudioprevio realizado por un técnico

competente

ante cualquier deficiencia observada, debe avisarse a

empresas instaladoras cualificadas

el cálculo y la instalación de torretas exige un estudio especial realizado por un técnico competente

Elemento

Equipo de Captación

Equipo de amplificacióny distribución

Actuación

Se comprobará la fijación del mástil y su estado de conservación frente a la corrosión.

Se comprobará la ganancia de señal en el amplificador;midiendo la señal a la entrada y a la salida del mismo.

Período

1 año

1 año

8.9 la instalación domótica

8.9.1 introducción

La instalación domótica es aquellaque permite controlar de formaintegrada los equipos e instalacio-nes habituales en una vivienda ala vez que las nuevas funcionesque la instalación domótica incor-pora. La domótica ofrece unamayor calidad de vida a través dela gestión integrada de aspectosrelacionados con la seguridad,confort, gestión de energía ycomun icac io -nes.

Para esta defi-nición se estánteniendo encuenta única-mente las ins-talaciones ubi-cadas en elinterior de lasviviendas y noen las zonascomunes, porentender quela domóticaaplicada alconjunto deledificio deviviendas tienediferentes fun-cionalidades ysu utilizaciónes menor.


Existen diferentes tipos de instalacio-nes domóticas. Aquí vamos a tratarlos componentes de la instalaciónmás habitual y que sirve para cono-

la intervención en la instalación domótica deberealizarla un instalador autorizado 8

45 46

cer los conceptos básicos de cualquier instalacióndomótica.

No se consideran parte de la instalación domótica loselementos que esta controla, es decir, persianas motori-zadas, electrodomésticos, luces, y otros automatismos.

1. Central de gestión (parte privativa): En ella seencuentra la inteligencia del sistema domótico.

Se asocian a este componente todos los elementosaccesorios que requiere el sistema y que no se encua-dran en los siguientes apartados, como por ejemplo:transmisor telefónico, módulos de entradas, módulosde salidas, etc.

Se ubica en el interior de la vivienda en un lugar dis-creto pero accesible para reparaciones. (En determina-dos casos la central se encuentra distribuida en variospuntos de la vivienda).

2. Pantallas de control (parte privativa): Son los ele-mentos visibles de su instalación domótica a ellos seaccede para recibir información o para transmitir orde-nes a la instalación.

Pueden ser elementos fijos ubicados en lugares acce-sibles, o bien elementos móviles, mandos a distancia,pantallas móviles u ordenadores personales conecta-dos al sistema.

3. Sensores (parte privativa): Conjunto de elementoscapaces de detectar información del entorno y comuni-cársela a la central de gestión. Existen diferentes tiposen función del parámetro a detectar, a continuación seenuncian los más relevantes.

3.1 Sensor de movimiento (parte privativa): Lossensores de movimiento, son capaces de detectarcuando hay un objeto moviéndose dentro de suárea de actuación. Estos detectores son utilizadospara detectar intrusiones no deseadas, o para eje-cutar acciones en función de la existencia o no depersonas en una estancia.

3.2 Sonda de Inundación (parte privativa): Lassondas de inundación son capaces de detectar laexistencia de una inundación en su inicio.

3.3 Detector de gas (parte privativa): Los detecto- 88

res de gas son elementos capaces de detectar con-centraciones de gas superiores a un nivel, determi-nado, para el que están regulados.

3.4 Detectores de Incendio (parte privativa): Losdetectores de incendio son capaces de detectardeterminados tipos de incendio en su fase inicial.

3.5 Sonda de temperatura (parte privativa): Lassondas de temperatura son capaces de medir latemperatura existente en su zona de influencia.

4. Actuadores (Parte privativa): Los actuadores soncapaces de transformar una orden de la central de ges-tión en una acción sobre algún elemento de la vivienda.

4.1 Electroválvula de agua (parte privativa): Sonelementos electromecánicos capaces de cortar elsuministro de agua de la vivienda.

4.2 Electroválvula de gas (parte privativa): Sonelementos electromecánicos capaces de cortar elsuministro de gas de la vivienda.

4.3 Transmisor acústico (parte privativa): Másconocidos como sirenas, transmiten una señalsonora para despertar la atención de los habitantes de la vivienda.

En caso de no tratarse de una instalación dada de altacomo instalación de seguridad, la sirena deberá serinterior y ser audible solamente por las personas de lapropia vivienda.

5. Red de comunicación (parte privativa): La red decomunicación es el medio de comunicación existenteentre los elementos de una instalación domótica des-critos anteriormente. Puede ser vía cable o vía ondasde radio.

electroválvula de agua

electroválvula de gas

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8

detector de gas

Compruebe periódicamentesu funcionamiento, siguiendo

las instrucciones del fabricante.

No utilizar aerosoles, ni elementos con componentes

alcohólicos en su zona deinfluencia.

Averigüe la vida útil delDetector.

Transcurrida la vida útil,renuévelo.

detector de incendio

sonda de temperatura

Averigüe la vida útil delDetector.

No aproximar fuentes decalor.

No generar atmósferas cargadas de humo en la

zona de influencia.

Comprobar periódicamentesiguiendo las instrucciones

del fabricante.

Transcurrida la vida útil,renuévelo.

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central de gestión

pantalla de control

sensor de movimiento

sonda de humedad

No humedecer ni manipular.

No humedecer.

No humedecer.

Mantener el sensor despejado. No cubrirlo.

Mantener seca la zona deinfluencia.

No cubrir y facilitar suventilización.

No dejar animales en laszonas de detección si el sistema está activado.

No generar atmósferashúmedas en su entorno de

forma prolongada.

Las ventanas abiertas puedenprovocar falsas alarmas, si el

sistema está activado.


El mantenimiento de los elementos de la instalación dedomótica ha de ser prestado por el Servicio TécnicoCompetente.

Los sistemas de seguridad están regulados por la LEY 30-7-1992, nº 23/ 1992 por lo que todo sistema que se consi-dere como sistema de seguridad y que DISPONGA DECONEXION A CENTRAL RECEPTORA requiere un man-tenimiento obligatorio.

¡solicite un plan de mantenimiento!

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Lavadora• Use el detergente y el abrillantador según las

indicaciones del fabricante.• Utilice programas de lavado en frío o con

baja temperatura.• Use la lavadora a plena carga.

Frigorífico• Evite que los rayos del sol incidan

directamente en el frigorífico.• El frigorífico debe estar alejado de los focos

de calor.• Facilite la ventilación trasera del frigorífico.• No introduzca alimentos calientes.• No mantenga abierta la puerta

innecesariamente.• Evite la formación de hielo o escarcha en las

caras interiores del congelador.

Horno• No abra la puerta del horno cuando esté

encendido.• No precaliente el horno antes de introducir

los alimentos.• Apague el horno unos minutos antes de

finalizar la cocción de los alimentos.

9. uso correcto de los electrodomésticos

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• No guarde materiales inflamables o explosivos(gasolina, pintura, petardos, etc...)

• No manipule la instalación de electricidad ni lade gas.

• No fume en la cama.• En caso de tormenta, desconecte los aparatos

eléctricos y la antena de televisión.• Evite que los niños puedan alcanzar

materiales peligrosos: medicinas, pilas, productos de limpieza y similares.

10. prevención de riesgos

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Escape de agua• Cerrar la llave de paso de la instalación de

fontanería.• Desconectar la instalación eléctrica.• Recoger rápidamente el agua derramada.

Escape de gas• Cerrar la llave de paso de la instalación de gas.• Ventilar las habitaciones afectadas.• No encender cerillas, mecheros, etc.• No accionar interruptores eléctricos.• No utilizar el teléfono móvil.• Avise rápidamente a la compañía

suministradora.

Tormentas y vendavales• Cerrar puertas y ventanas.• Enrollar los toldos.• Retirar del exterior objetos que puedan

caerse (macetas, etc.)

Nevadas y pedrisco• Evite la obstrucción de conductos y rejillas

de ventilación.• Enrollar los toldos.• Limpiar las zonas de paso.• Despejar los canalones de tejados y los

sumideros de terrazas.

Incendio• Advierta rápidamente a los vecinos.• Avise a emergencias (Tfno. 112)• Evite corrientes de aire; cierre puertas y

ventanas.• Abandone el edificio lo antes posible; no se

entretenga recogiendo pertenencias.• No use nunca el ascensor.• Si no puede salir de la vivienda, tape las

entradas de humo; coloque toallas húmedas en las rendijas de las puertas y hágase ver desde el exterior del edificio.

11. situaciones de emergencia

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de la vivienda mantenimiento uso y manual de - coaatbi.org · manual de uso y mantenimiento de la...

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