curso/guÍa prÁctica licencias urbanÍsticas....taller de trabajo _____ 247 las licencias...

>Para aprender, practicar.

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

LICENCIAS

URBANÍSTICAS.

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________27

Introducción ___________________________________________________28

PARTE PRIMERA. ________________________________________________30

¿Qué es una licencia urbanística? ________________________________________ 30

Capítulo 1. Legislación autonómica en materia de licencias. _______________30 Andalucía. _______________________________________________________________ 30 CAPÍTULO II _____________________________________________________________ 31 Las licencias urbanísticas ___________________________________________________ 31

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________37

La declaración responsable en la ley del suelo de Andalucía conforme al Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. __________________________ 37

1. Declaración responsable y comunicación previa. __________________________ 37

2. Controversias. _____________________________________________________ 41

3. Aclaraciones urbanísticas. ____________________________________________ 42 a. Documentación a aportar junto a la declaración responsable. _____________________ 43 b. Comprobación a posteriori y responsabilidades. ________________________________ 43 c. Comunicaciones previas. __________________________________________________ 44 d. Imposibilidad de adquirir autorizaciones contrarias al planeamiento. ________________ 45

TALLER DE TRABAJO. _____________________________________________50

La caducidad de las licencias urbanísticas en Andalucía. ______________________ 50 Aragón. _________________________________________________________________ 53


La licencia urbanística en el Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de

Aragón. ___________________________________________________________ 53 Asturias. ________________________________________________________________ 62 Baleares. ________________________________________________________________ 75

TALLER DE TRABAJO. _____________________________________________75

Reforma de licencias urbanísticas en Baleares. Declaración responsable. Decreto ley 8/2020, de 13 de mayo de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de

la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las

administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19 __________________________________________ 75


Las licencias urbanísticas en Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las

Illes Balears _______________________________________________________ 80

1. Intervención preventiva de los actos de edificación ________________________ 80

2. Licencia urbanística y de comunicación previa ____________________________ 81

3. Actos sujetos a licencia urbanística municipal ____________________________ 81

4. Actos sujetos a comunicación previa ____________________________________ 83

5. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas _________________ 84

Índice



6. Caducidad de la licencia urbanística ____________________________________ 85

7. Consecuencias de realizar obras sin licencia o sin realizar comunicación previa. __ 86


Las licencias urbanísticas en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. _______________ 88 Licencia urbanística. _______________________________________________________ 88 Concepto y actuaciones sujetas a licencia urbanística. _____________________________ 88 Concepto de licencia urbanística. _____________________________________________ 88 Actos sujetos a licencia urbanística municipal. ___________________________________ 89 Actos no sujetos a licencia urbanística. _________________________________________ 90 Actos promovidos por los ayuntamientos. _______________________________________ 90 Nulidad de pleno derecho y anulabilidad de licencias, órdenes de ejecución o acuerdos de

aprobación. ______________________________________________________________ 91 Competencia y procedimiento. _______________________________________________ 92 Competencia para el otorgamiento de las licencias urbanísticas. _____________________ 92 Iniciación del procedimiento. _________________________________________________ 92 Modelos de solicitud de iniciación del procedimiento de licencia. _____________________ 94 Instrucción del procedimiento. _______________________________________________ 94 Resolución del procedimiento. ________________________________________________ 95 Requisitos formales del acto administrativo de otorgamiento. _______________________ 96 Determinaciones de los proyectos técnicos. _____________________________________ 97 Determinaciones generales de los proyectos técnicos. _____________________________ 97 Solicitudes de licencias de obras que requieren proyecto técnico. ____________________ 97 Contenido del proyecto técnico de obras. _______________________________________ 97 Efectos generales, vigencia y caducidad de las licencias. ___________________________ 98 Efectos de las licencias urbanísticas. ___________________________________________ 99 Transmisión de la licencia. __________________________________________________ 99 Plazos de vigencia de las licencias urbanísticas. __________________________________ 99 Caducidad de la licencia urbanística. __________________________________________ 100 Canarias. _______________________________________________________________ 102

1. Actos sometidos a licencia. __________________________________________ 106

2. Actuaciones sujetas a comunicación previa _____________________________ 111

3. Actuaciones exentas _______________________________________________ 112

4. Procedimiento en la concesión de licencias. _____________________________ 114 a. Competencia para el otorgamiento de las licencias urbanísticas. __________________ 114 b. Resolución. ___________________________________________________________ 114 c. Solicitud de licencia. ____________________________________________________ 114 d. Plazo para resolver _____________________________________________________ 116 e. Silencio administrativo negativo y positivo. __________________________________ 116

5. Eficacia temporal de las licencias. _____________________________________ 118

6. Transmisión de licencias ____________________________________________ 119

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 120

Títulos Habilitantes. Actos Administrativos Autorizatorios. ___________________ 120


Comunicación previa. Decreto ley 15/2020, de 10 de septiembre, de medidas

urgentes de impulso de los sectores primario, energético, turístico y territorial de Canarias _________________________________________________________ 122


Las licencias urbanísticas en el Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad



Urbanística de Canarias._____________________________________________ 124

1. Régimen general de las licencias urbanísticas ___________________________ 124

2. Iniciación del procedimiento de solicitud de licencia urbanística. _____________ 124 a. Solicitud _____________________________________________________________ 124 b. Subsanación y admisión _________________________________________________ 125 c. Informes _____________________________________________________________ 125 d. Trámite de audiencia y eventual modificación del proyecto ______________________ 126 e. Contenido de la resolución expresa _________________________________________ 127 f. Resolución de desistimiento _______________________________________________ 128 g. Resolución estimatoria __________________________________________________ 128 h. Resolución estimatoria condicionada ________________________________________ 128 i. Resolución denegatoria __________________________________________________ 128

2. Suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias ________________ 129

3. Prórroga de licencias _______________________________________________ 129 Cantabria. ______________________________________________________________ 131 Castilla y León. __________________________________________________________ 133


Simplificación de las licencias urbanísticas de Castilla León. Decreto-Ley 4/2020, de 18 de junio, de impulso y simplificación de la actividad administrativa para el fomento de la reactivación productiva en Castilla y León ___________________ 136

1. Objetivos: la reducción de plazos _____________________________________ 136 Licencias urbanísticas en Castilla León ________________________________________ 137

2. Patrimonio público del suelo _________________________________________ 137

3. Reforma de la normativa medioambiental. Licencia ambiental. ______________ 138


Las licencias urbanísticas en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla

y León Decreto 22/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. ____________________________________________________ 140

1. Concepto de licencia urbanística. _____________________________________ 140

2. Actos sujetos a licencia urbanística. ___________________________________ 143

3. Actos NO sujetos a licencia urbanística. ________________________________ 148

4. Procedimiento de concesión de la licencia urbanística. _____________________ 148 a. Procedimiento ordinario. _________________________________________________ 149

Solicitud. El procedimiento se inicia a instancia de parte, mediante un escrito o solicitud.149 Documentación ________________________________________________________ 149 Proyecto técnico _______________________________________________________ 149 Obras precisadas de Proyecto técnico: obras mayores y menores. ________________ 152 Competencias profesionales sobre proyectos._________________________________ 152 Visado del proyecto técnico _______________________________________________ 153

b. Instrucción. ___________________________________________________________ 155 Informes técnico y jurídico._______________________________________________ 156 Plazo de emisión de los informes. __________________________________________ 157 Responsabilidad de los informes. __________________________________________ 157 Inexistencia de los informes. _____________________________________________ 157 Autorizaciones e informes. _______________________________________________ 158

c. Terminación. __________________________________________________________ 162 Plazos máximos para acordar y notificar la resolución de licencia urbanística a los interesados. 162 Régimen jurídico aplicable _______________________________________________ 162 Resolución expresa _____________________________________________________ 163 Resolución presunta ____________________________________________________ 163



d. Caducidad de licencias en Castilla y León. ___________________________________ 163 e. Régimen jurídico del silencio administrativo de las licencias de urbanismo en Castilla y León. 167 f. Resolución únicas con licencia ambiental. ____________________________________ 168

5. Efectos y eficacia temporal de la licencia urbanística. ______________________ 168 a. Efectos. ______________________________________________________________ 168 b. Caducidad. ___________________________________________________________ 168 c. Efectos. ______________________________________________________________ 169

6. Autorización de usos excepcionales en suelo rústico. ______________________ 170

7. Licencias urbanísticas especiales. _____________________________________ 173 a. Licencia de parcelación __________________________________________________ 173 b. Licencia parcial ________________________________________________________ 174 c. Licencia de uso provisional en suelo urbanizable. ______________________________ 175 d. Licencia en supuestos de supuestos de interés general. _________________________ 175 e. Licencia ambiental ______________________________________________________ 176 f. Licencia de espectáculos públicos y actividades recreativas. ______________________ 176 g. Comunicación previa o declaración responsable en el caso de obras relativas a comercio minorista. ______________________________________________________________ 177 Castilla La Mancha. _______________________________________________________ 179

1. Licencias urbanísticas. ______________________________________________ 179

2. Silencio administrativo positivo _______________________________________ 180

3. Tipos de actos sujetos a licencia urbanística. ____________________________ 181 a. Actos sujetos __________________________________________________________ 181 b. Actos no sujetos _______________________________________________________ 182

4. Procedimiento del otorgamiento de licencias de obras. ____________________ 182


Licencias urbanísticas en Castilla la Mancha. ______________________________ 186

1. Tipología de licencias urbanísticas. ____________________________________ 186

2. Órgano competente. _______________________________________________ 186

3. Procedimiento general. _____________________________________________ 187

4. Resolución. ______________________________________________________ 187

5. La licencia de obras. _______________________________________________ 188 a. Actos sujetos a la obtención de licencia. _____________________________________ 189 b. Procedimiento específico de otorgamiento de la licencia de obras. _________________ 190

6. El contenido de las licencias. Plazo máximo de ejecución. __________________ 191 7. Licencia de usos y actividades. ____________________________________________ 192 a. Actos sujetos a la obtención de licencia. _____________________________________ 192 b. Procedimiento para la concesión. __________________________________________ 192 c. El contenido de las licencias. Impacto ambiental. ______________________________ 194 d. Comunicaciones Previas _________________________________________________ 194 e. Procedimiento. ________________________________________________________ 195

8. Otras licencias de actividad __________________________________________ 195 a. Autorización Ambiental Integrada. _________________________________________ 196 b. Autorización para los a establecimientos y espectáculos públicos. _________________ 196

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 198

Formularios específicos de licencias urbanísticas en Castilla la Mancha. _________ 198

Solicitud de certificado acreditativo de otorgamiento de licencia por acto presunto en Castilla La Mancha _______________________________________________ 198

Resolución por la que se requiere al interesado para subsanar insuficiencias



documentales en la solicitud de licencia en Castilla La Mancha. ______________ 199


Modelo real de solicitud de licencia urbanística obra mayor. Ayuntamiento de Toledo. __________________________________________________________ 201


Formulario de declaración responsable de obra menor en Castilla la Mancha. _____ 205

CHECK-LIST __________________________________________________ 207

Todo lo que hay que saber de las licencias urbanísticas en Castilla la Mancha. ____ 207

1. Rehabilitación de la licencia caducada. _________________________________ 207

2. Procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbanísticas ____________ 207

3. Supuesto de revocación de licencia urbanística con la correspondiente indemnización. ____________________________________________________ 207

4. Determinaciones el plazo de iniciación de la obra. ________________________ 208

5. Plazos y prórrogas de las licencias urbanísticas. __________________________ 208

6. Supuestos especiales de licencias en suelo rústico. _______________________ 209

7. La caducidad de la licencia municipal __________________________________ 210

8. Licencias en casos de edificación y urbanización simultáneas. _______________ 210

9. Mención especial a la caduicad del Proyecto de Singular Interés. ____________ 211 Cataluña. _______________________________________________________________ 212


Licencias urbanísticas en Cataluña ______________________________________ 212

1. Licencias urbanísticas. ______________________________________________ 212

2. Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística __________________________________ 215 a. Actos sujetos a licencia __________________________________________________ 215 b. Procedimiento. Solicitudes de licencias urbanísticas. ___________________________ 219 c. Licencia urbanística para la ejecución de obras. _______________________________ 220 d. Contenido del proyecto técnico de obras ____________________________________ 221 e. Caducidad. ___________________________________________________________ 222 f. Licencias de edificación condicionadas a la ejecución simultánea de obras de urbanización.223 g. Licencias urbanísticas en suelo no urbanizable y suelo urbanizable no delimitado. _____ 224

3. Licencia de parcelación _____________________________________________ 227 Extremadura ____________________________________________________________ 228


Licencias urbanísticas en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. _______________________ 228

1. Concepto de Licencias urbanísticas ____________________________________ 228

2. Comunicaciones previas de obras, instalación y construcción _______________ 228

3. Licencia de obras de edificación, construcción e instalación. ________________ 232

4. Procedimiento. ____________________________________________________ 234

5. Licencias de división del suelo y de las edificaciones e instalaciones __________ 236

6. Licencia de primera ocupación o utilización _____________________________ 240

7. Efectos de la licencia urbanística ______________________________________ 241



8. Caducidad de las licencias ___________________________________________ 242


Formularios específicos de licencias y su subsanación en Extremadura. _________ 244

Solicitud de certificado acreditativo de otorgamiento de licencia por acto presunto en Extremadura ___________________________________________________ 244

Resolución por la que se requiere al interesado para subsanar insuficiencias en la solicitud de licencia en Extremadura ___________________________________ 245

Resolución por la que se inicia expediente de declaración de caducidad de una licencia y se da audiencia al interesado en Extremadura ____________________ 246

Resolución por la que se declara la caducidad de una licencia en Extremadura ____ 247 Galicia. ________________________________________________________________ 249


Las licencias urbanísticas en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. 249

Licencias urbanísticas y comunicaciones previas. ___________________________ 249

Procedimiento de otorgamiento de licencias. ______________________________ 250

Prelación de licencias y otros títulos administrativos. _______________________ 251

Caducidad de las licencias. ____________________________________________ 251

Procedimiento para la tramitación de las comunicaciones previas. _____________ 252

Actos promovidos por las administraciones públicas. ________________________ 252


Las licencias urbanísticas en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. __________________________________________________________ 254

Definición y objeto _____________________________________________________ 255 Régimen jurídico aplicable al otorgamiento de licencias _________________________ 255 Actos sujetos a licencia __________________________________________________ 255 Procedimiento para el otorgamiento de licencias ______________________________ 256 Competencia y determinaciones generales ___________________________________ 256 Solicitud _____________________________________________________________ 257 Tramitación del procedimiento ____________________________________________ 258 Supuestos específicos ___________________________________________________ 259 Prelación de licencias y otros títulos administrativos ___________________________ 260 Resolución ____________________________________________________________ 261 Licencias por fases o parciales ____________________________________________ 262 Caducidad de las licencias ________________________________________________ 263


Licencias de primera ocupación parcial. Primera Ocupación Parcial de Edificios en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de

la Ley 2/2016, del suelo de Galicia. ____________________________________ 265


El Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos. __________________________________________________ 269

Entidades de certificación de conformidad municipal ________________________ 269 Entidades de certificación de conformidad municipal _____________________________________ 269 Madrid. ________________________________________________________________ 272



Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de

julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de

la actividad Urbanística _________________________________________ 272

1. ¿Qué pretende la reforma? Evitar la penalización que supone la demora en los plazos para la obtención de licencias. __________________________________ 272

2. ¿Qué es nuevo? Se introduce el concepto de título habilitante de naturaleza urbanística: licencia o declaración responsable. __________________________ 272 Principales novedades _____________________________________________________ 273 Intervención municipal en actos de usos del suelo y edificación _____________________ 273 Títulos habilitantes de naturaleza urbanística ___________________________________ 273 Licencia urbanística _______________________________________________________ 273 Declaración responsable urbanística __________________________________________ 273

3. Licencias urbanísticas. Intervenciones sujetas a licencia urbanística municipal _ 274 Se reducen los actos que quedan sujetos a la obtención de licencia urbanística por la prevalencia de la “declaración responsable”. _____________________________________________ 274 La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en cualquier clase de suelo. Artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ________________________________________________ 274 Actos sometidos a licencia urbanística ________________________________________ 275

4. Actos no sujetos a título habilitante. ___________________________________ 276

5. Novedades del procedimiento de licencia urbanística ______________________ 276 a. Silencio administrativo: desestimatorio _____________________________________ 276 b. Se regula el régimen y alcance de las licencias urbanísticas. _____________________ 276 Régimen y alcance de las licencias urbanísticas _________________________________ 277 c. Regula el procedimiento de otorgamiento de licencias. __________________________ 277 Resolución del procedimiento en tres meses y la suspensión del procedimiento, para la emisión de

otros informes, no podrá exceder de tres meses. ________________________________ 278 Las solicitudes de licencia urbanística deben ser resueltas y notificadas a los interesados dentro del plazo máximo de tres meses. __________________________________________ 278

Transcurrido dicho plazo sin resolución, la solicitud podrá entenderse desestimada por silencio administrativo. __________________________________________________________ 278 Procedimiento de las licencias urbanísticas _____________________________________ 278 Único requerimiento de subsanación de deficiencias. _____________________________ 279 Las licencias urbanísticas se otorgarán de acuerdo con la legislación y el planeamiento urbanístico vigentes en el momento de resolverlas (si se resuelven fuera de plazo, se deben otorgar conforme a la normativa vigente en el momento en que se tuvieron que resolver _______ 279 Transcurrido el plazo sin resolución, la solicitud podrá entenderse desestimada por silencio administrativo. __________________________________________________________ 279

6. Intervenciones sometidas al trámite de declaración responsable. ____________ 280 a. Prevalencia de la declaración responsable para rebajar los plazos urbanísticos. ______ 280 La declaración responsable habilita al interesado para el ejercicio de la actuación pretendida

desde el día de su presentación en el registro del Ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio de las funciones municipales de comprobación, control e inspección municipales (nueva redacción del artículo 157.2 LSCM) ______________________________________________________ 280 b. Actos sometidos a declaración responsable urbanística _________________________ 280 Actos sometidos a declaración responsable urbanística ___________________________ 281 c. Regulación de la declaración responsable en el urbanismo de Madrid. ______________ 282 d. Contenido de las Declaraciones Responsables urbanísticas. ______________________ 283 e. Régimen y efectos de las Declaraciones Responsables __________________________ 285 La mera presentación habilita el ejercicio de la actuación pretendida desde el día de su presentación. ____________________________________________________________ 285 Régimen y efectos de las declaraciones responsables urbanísticas ___________________ 285 f. Plazos y caducidad de títulos habilitantes. ____________________________________ 287 Se establece un plazo de 6 meses para el inicio de las actuaciones sujetas a declaración responsable y 1 año para su finalización desde su presentación. ____________________ 287 Para las obras sujetas a licencia: 1 año para iniciar y 3 para terminar. _______________ 287



Para declaraciones responsables: 6 meses para iniciar y 1 año para terminar. _________ 287 Se elimina la referencia a ejecución sustitutoria o expropiación forzosa que del antiguo art. 158 LSM. __________________________________________________________________ 287 Plazos y caducidad de las licencias y las declaraciones responsables urbanísticas _______ 287

7. Control de las declaraciones responsables ______________________________ 288 a. Inspección administrativa y denuncias.______________________________________ 288 b. Control posterior por el ayuntamiento. ______________________________________ 288

Control formal. ________________________________________________________ 288 Control material. _______________________________________________________ 289 Comprobación de la conformidad de la actuación. _____________________________ 289

Procedimiento de control posterior de las declaraciones responsables urbanísticas ______ 289 c. Actos no sujetos a títulos habilitantes. ______________________________________ 291

Ordenanzas municipales _________________________________________________ 291 Actos urbanísticos no sujetos a título habilitante ______________________________ 291 Régimen Transitorio ____________________________________________________ 291

Actos no sujetos a título habilitante urbanístico _________________________________ 291 d. Efectos de la entrada en vigor de un nuevo planeamiento urbanístico ______________ 292

Si esta iniciada la edificación, se podrá revocar el título o bien permitir la terminación de las obras, quedando en situación de fuera de ordenación. __________________________ 292 De no haberse iniciado la edificación, procederá la revocación del título habilitante. ___ 292

Revocación de títulos habilitantes disconformes sobrevenidamente con el planeamiento

urbanístico ______________________________________________________________ 293 e. Obligaciones de empresas suministradoras de servicios _________________________ 293

8. Coordinación entre Administraciones públicas. ___________________________ 294 a. Coordinación entre Administraciones públicas. ________________________________ 294 b. Actos no sujetos a título habilitantes de naturaleza urbanística promovidos por otras Administraciones Públicas __________________________________________________ 294

9. Entidades colaboradoras en la gestión de licencias urbanísticas (ECU). La

Ordenanza de Madrid. ______________________________________________ 295 a. Solicitud de acreditación para la habilitación como entidad colaboradora en la gestión de licencias urbanísticas (ECU) ________________________________________________ 296 b. Funciones de las ECU ___________________________________________________ 296


Declaración responsable para obras y actividades comerciales de las

Administraciones Públicas o en bienes públicos (OMTLU) ___________________ 297

1. Concepto de declaración responsable urbanística. ________________________ 297

2. Tramitación de declaración responsable ante el ayuntamiento de Madrid. ______ 297

3. Efectos de la Declaración responsable urbanística. ________________________ 298


Formulario de Declaración responsable urbanística ante el Ayuntamiento de Madrid.300


Preguntas frecuentes sobre Declaración Responsable urbanística. Presentación telemática. _______________________________________________________ 306 1.- ¿Qué se necesita para utilizar el registro electrónico del Ayuntamiento de Madrid? ___ 306 2.- ¿Qué documentación en formato electrónico y qué datos debo tener ______________ 306 3.- ¿Qué características deben tener los archivos que se deben incluir en la declaración responsable telemática? ___________________________________________________ 307 4.- ¿Qué pasos hay que dar para la presentación telemática de la declaración responsable?307 5.- ¿Dónde puedo obtener el código identificativo del local inscrito en el Censo de Locales y Actividades del Ayuntamiento de Madrid? ______________________________________ 308 6.- ¿Qué debo hacer si el establecimiento no está dado de alta en el Censo de Locales y Actividades del Ayuntamiento de Madrid? ______________________________________ 308 7.- En el caso de que se trate de una modificación de actividad ya existente, ¿dónde se obtiene la



licencia o el título jurídico habilitante precedente y su número de expediente? _________ 308 8.- ¿Cuándo puedo iniciar la obra o la actividad solicitada mediante una declaración responsable? 308 9.- ¿Es posible ocupar la vía pública con una declaración responsable para actividades económicas? ____________________________________________________________ 309 10.- Si se trata de una declaración responsable sobre una infracción urbanística prescrita, ¿qué debo aportar? ___________________________________________________________ 309 11.- ¿Quién puede presentar y firmar la declaración responsable telemática? __________ 309 12.- ¿Existe alguna bonificación tributaria en la presentación de una declaración responsable de actividades económicas? ___________________________________________________ 310 13.- ¿Qué tasa por prestación de servicios urbanísticos hay que abonar para la presentación de una declaración responsable telemática de actividades económicas? _________________ 310 14.- ¿Cómo se abona la tasa por prestación de servicios urbanísticos en una declaración responsable telemática? ___________________________________________________ 310 15.- ¿Qué referencia catastral debe introducirse en el pago de la tasa por prestación de servicios

urbanísticos? ____________________________________________________________ 310 16.- Una vez tramitado el registro electrónico¿cómo tendré confirmación de que se ha realizado correctamente? __________________________________________________________ 311 17.- ¿Para qué sirve el Código Seguro de Verificación (CSV)? ______________________ 311 18.- ¿Dónde puedo consultar el estado del expediente y su número de alta? __________ 311


La intervención de las entidades colaboradoras urbanísticas (ECU) en las solicitudes de licencias o declaraciones responsables en tramitación dentro del APE.16.11 ciudad aeroportuaria y parque de Valdebebas (Madrid). ____________________ 312

Murcia. _______________________________________________________________ 317


Las licencias urbanísticas en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación

territorial y urbanística de la Región de Murcia. __________________________ 318

1. La licencia urbanística. _____________________________________________ 318

2. Declaración responsable en materia de urbanismo. _______________________ 319

3. Comunicación previa en materia de urbanismo. Obras menores. _____________ 320

4. Competencia y procedimiento para la concesión de licencia urbanística. _______ 321


Esquemas. Las licencias urbanísticas en la Ley 13/2015 de 30 de marzo de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia. ________________ 322 La licencia (art. 263). _____________________________________________________ 322 La declaración responsable (art. 264). ________________________________________ 322 La comunicación previa (art. 265). ___________________________________________ 322 La orden de ejecución (art. 270), exigidas a los particulares y consecuencia del deber legal de

uso, conservación y rehabilitación previstos en la propia ley. _______________________ 322 Actos sujetos necesariamente a licencia _______________________________________ 322 Actos sometidos voluntariamente a licencia (art. 263.3 LOTU) ______________________ 322 Actos sujetos a declaración responsable. (art. 264 LOTU). _________________________ 322 Actos sujetos a comunicación previa (art. 265 LOTU) _____________________________ 322 Licencia urbanística (art. 263)_______________________________________________ 322 Documentación a presentar ________________________________________________ 322 Procedimiento ___________________________________________________________ 322 Navarra. _______________________________________________________________ 357


Modelo de declaración responsable previa para la ejecución de obras (según Ley

13/2015 de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia). _________________________________________________________ 358




Licencias urbanísticas en Navarra. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. _____________________________________________ 362

1. Actos sujetos a licencia._____________________________________________ 362

2. Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa. _____________ 364 a. Actos sujetos al régimen de declaración responsable o comunicación. ______________ 364 b. Procedimiento general para los actos sujetos a declaración responsable o comunicación. 365

3. Plazos para la solicitud de licencias. ___________________________________ 366

4. Competencia y procedimiento para el otorgamiento de las licencias. __________ 366

5. Resolución del procedimiento de solicitud de licencias. ____________________ 368

6. Eficacia de las licencias._____________________________________________ 369


Formularios específicos de licencias urbanísticas en Navarra. _________________ 371

Solicitud de certificado acreditativo de otorgamiento de licencia por acto presunto en Navarra. _______________________________________________________ 371

Resolución por la que se declara la caducidad de una licencia en Navarra. _______ 372

Resolución por la que se inicia expediente de declaración de caducidad de una licencia y se da audiencia al interesado en Navarra. _______________________ 373

Resolución por la que se requiere al interesado para subsanar insuficiencias

documentales en la solicitud de licencia en Navarra. ______________________ 374


Formularios específicos por defectos en licencias urbanísticas en Navarra. _______ 375

Resolución por la que se suspenden los efectos de una licencia en Navarra. ______ 375

Escrito de alegaciones por el que se pone de manifiesto la prescripción de la acción

de restauración. ___________________________________________________ 376

Resolución por la que se ordena la suspensión de obras en curso por realizar obras sin licencia y requerimiento de legalización en Navarra. ____________________ 377

Incoación de procedimiento revisión de una licencia en Navarra. ______________ 378 País Vasco. _____________________________________________________________ 380 Rioja. __________________________________________________________________ 387 C. Valenciana. ___________________________________________________________ 391


2. Actuaciones sujetas a declaración responsable. __________________________ 391

3. Condiciones de otorgamiento de las licencias urbanísticas. _________________ 393

4. Procedimiento en el otorgamiento de licencias urbanísticas. ________________ 393

5. Caducidad de las licencias urbanísticas. ________________________________ 394


Caso real de otorgamiento de licencia en municipio de la Comunidad Valenciana. __ 396


Declaración responsable y ECUV. Decreto 62/2020, de 15 de mayo, del Consell, de regulación de las entidades colaboradoras de la Administración municipal en la verificación de las actuaciones urbanísticas y de creación de su registro. ______ 401



1. Entidades colaboradoras de la administración municipal en la verificación de las

actuaciones urbanísticas (ECUV). _____________________________________ 401

2. Requisitos de las ECUV _____________________________________________ 402

3. Declaración responsable junto a certificación emitida por un organismo de certificación administrativa. __________________________________________ 402

4. Funciones de las entidades colaboradoras. ______________________________ 403

5. El certificado de las entidades colaboradoras ____________________________ 404 a. Verificación de documentación ____________________________________________ 404 b. Procedimiento _________________________________________________________ 404

6. El certificado de entidad colaboradora respecto a actuaciones urbanísticas sujetas a licencia __________________________________________________ 405

PARTE SEGUNDA. ______________________________________________ 406

Clases de licencias. __________________________________________________ 406

Capítulo 2. Licencia de obras _____________________________________ 406

1. Concepto ________________________________________________________ 406

2. Sujetos Pasivos ___________________________________________________ 407

3. Clases de licencia de obras __________________________________________ 407 a. Licencia de obra mayor. _________________________________________________ 407

Licencia de obra mayor por consolidación de edificios __________________________ 408 Licencia de obra mayor por nueva edificación ________________________________ 408 Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios __________________________ 408 Licencia de obra mayor por restauración de edificios ___________________________ 408 Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de

Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. ______________________________ 408 b. Licencia de obras menores _______________________________________________ 408

4. Documentos a aportar. _____________________________________________ 409 Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local __________________________ 409 Licencia de obra mayor de nueva edificación _________________________________ 410 Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios ___________________________ 411 Licencia de obra mayor de restauración de edificios: ___________________________ 411 Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas _______________________________ 411 Licencia de obras menores _______________________________________________ 412


La Licencia de obras__________________________________________________ 413

1. Sujetos __________________________________________________________ 413

2. Objeto __________________________________________________________ 414

3. Procedimiento ____________________________________________________ 415 a. Administración competente _______________________________________________ 416 b. Proyecto técnico edificatorio. Técnico competente y visado.______________________ 417 c. La importancia de la normativa aplicable en las fases temporales de la licencia. ______ 418 d. Otorgamiento de la licencia. ______________________________________________ 419 e. Licencias provisionales __________________________________________________ 420 f. Edificaciones ilegales. ___________________________________________________ 421 g. Caducidad de la licencia _________________________________________________ 423


Las claves de las licencias urbanísticas. __________________________________ 426

1. Licencia urbanística. _______________________________________________ 426




3. Actos no sujetos a licencia urbanística. _________________________________ 427

4. Régimen jurídico de las licencias urbanísticas. ___________________________ 428

5. Vigencia de las licencias urbanísticas. __________________________________ 428

6. Prórroga de las licencias urbanísticas. _________________________________ 429

7. Transmisión de la licencia urbanística. _________________________________ 429

8. Procedimiento de solicitud de licencia. _________________________________ 430


Licencia de primera ocupación__________________________________________ 431


Requisitos para la concesión de licencias en suelo urbano. ___________________ 433


¿Hasta dónde puede exigir la licencia? El carácter reglado. ___________________ 435


¿Qué es una licencia de segregación? ____________________________________ 437

1. Descripción de la licencia de segregación _______________________________ 437

2. La Licencia de Parcelación ___________________________________________ 437

3. Documentación de la licencia de parcelación. ____________________________ 438

4. Catastro y Parcelación o Reparcelación urbanística. _______________________ 438

5. La segregación y el Registro de la Propiedad. ____________________________ 439

Capítulo 3. Licencias de uso u obra provisional. ______________________ 441

1. Legislación estatal de las licencias de uso u obra provisional. _______________ 441

2. Legislación urbanística autonómica ____________________________________ 442 Andalucía _______________________________________________________________ 446 Aragón _________________________________________________________________ 447 Asturias ________________________________________________________________ 447 Baleares _______________________________________________________________ 447 Canarias _______________________________________________________________ 448 Cantabria _______________________________________________________________ 449 Castilla La Mancha ________________________________________________________ 449 Castilla León ____________________________________________________________ 450 Cataluña _______________________________________________________________ 450 Extremadura ____________________________________________________________ 452 Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ____________________________________________________________ 452 Galicia _________________________________________________________________ 452 Madrid _________________________________________________________________ 453 Murcia _________________________________________________________________ 453 Navarra ________________________________________________________________ 454 País Vasco ______________________________________________________________ 454 Rioja __________________________________________________________________ 454 Comunidad Valenciana ____________________________________________________ 455

Artículo 216. Licencia de obras y usos provisionales_________________________ 455

1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el

plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un



plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en

parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada. ____________________________________________ 455

2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que: ______________________________________ 455

a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable. __________________________________ 455

b) No se trate de un uso residencial ni industrial. ___________________________ 455

c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses. ___________ 455

d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo. ______________________________________ 455

3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación.

La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación. ______ 455

3. Procedimiento en base a la “excepcionalidad” de estas licencias”. ___________ 455

4. Impugnación de las licencias provisionales ______________________________ 459

5. Concesión licencias provisionales por silencio administrativo _______________ 460

6. Documentación a presentar. _________________________________________ 460

7. Inscripción de las condiciones de la licencia, en el registro de la propiedad ____ 462


Licencia provisional para la construcción de una caseta prefabricada en una parcela de su propiedad sin urbanizar. ________________________________________ 466

PARTE TERCERA. ______________________________________________ 468

¿Cómo consigo una licencia urbanística? __________________________________ 468

Capítulo 4. Procedimiento de otorgamiento de licencias urbanísticas _____ 468

1. Presentación de la solicitud de licencia. Plazo ____________________________ 468

2. Requisitos de la solicitud ____________________________________________ 468

3. Especialidades según sean obras mayores y obras menores_________________ 469

4. El proyecto técnico_________________________________________________ 470 a. Proyecto básico y de ejecución ____________________________________________ 470 b. Técnico competente ____________________________________________________ 471 c. Visado Colegial ________________________________________________________ 473

5. Abono de tasas e impuestos _________________________________________ 474

6. Instrucción administrativa. __________________________________________ 476

7. Plazos para resolver _______________________________________________ 476

8. Requerimiento de subsanación de deficiencias ___________________________ 477

9. Informes ________________________________________________________ 478 a. Municipales. __________________________________________________________ 478 b. De otros órganos administrativos. _________________________________________ 479 c. Por terceros interesados _________________________________________________ 479 d. Por las Comisiones Informativas ___________________________________________ 480



10. Conclusión del expediente de concesión de licencia. ______________________ 480 a. Resolución favorable ____________________________________________________ 481 b. Resolución denegatoria. _________________________________________________ 482 c. Declaración de inadmisibilidad. ____________________________________________ 483


Legislación a aplicar al otorgar licencia, ¿el vigente a la solicitud o a la concesión? 486


Responsabilidad para el ayuntamiento si la licencia es anulada o revisada. _______ 488


Imposible otorgamiento de licencia provisional previa a la aprobación del

planeamiento en tramitación. ________________________________________ 490


¿Puede negarse la licencia de primera ocupación a las viviendas con las condiciones técnicas de seguridad y salubridad? ___________________________________ 492


Edificación simultánea a la urbanización. _________________________________ 494

1. ¿Cuándo se permite la edificación y urbanización simultáneas? ______________ 494 a. En suelo urbano consolidado, o no incluido en polígono, unidad de actuación o ejecución, (actuaciones aisladas o asistemáticas) ________________________________________ 494 b. En suelo urbano no consolidado o incluido en algún polígono, unidad de actuación o ejecución (actuaciones sistemáticas) _________________________________________________ 495 c. En suelo Urbanizable programado, sectorizado, delimitado o suelo urbanizable _______ 495 d. En suelo urbanizable no programado, no sectorizado o no delimitado, o suelo rústico de

reserva ________________________________________________________________ 496 e. En suelo rústico o suelo no urbanizable _____________________________________ 496 f. Suelos en pequeños municipios. ___________________________________________ 496 g. En cualquier clase de suelo para implantación directa de industrias, actividades terciarias, equipamientos o dotaciones. ________________________________________________ 497

2. Régimen estatal y autonómico de la edificación y urbanización simultáneas. ___ 497 a. Legislación estatal ______________________________________________________ 497 b. Legislación autonómica __________________________________________________ 498

3. Licencia de edificación y urbanización simultáneas. _______________________ 501 a. Concepto. ____________________________________________________________ 501 b. Tramitación de las licencias urbanísticas sujetas a simultaneidad. _________________ 502 c. Condiciones de las licencias urbanísticas concedidas en simultaneidad. _____________ 503

4. Garantías y avales para la edificación y urbanización simultánea. ____________ 503 a. Clase de aval. _________________________________________________________ 503

1. Objeto de las garantías. _______________________________________________ 503 2. Tipos de garantías____________________________________________________ 504

b. Cuantía del aval. _______________________________________________________ 505 c. Devolución y ejecución del aval o garantía. __________________________________ 506

1. Devolución de las garantías ____________________________________________ 506 2. Ejecución de las garantías. _____________________________________________ 507

CHECK-LIST __________________________________________________ 509

Desarrollar un proceso completo de solicitud de licencias, con sus proyectos técnicos y en el que haya lugar a subsanaciones por oposición de terceros. ____ 509

Capítulo 5. Especialidades autonómicas en el procedimiento de licencia de

obra. _______________________________________________________ 510



1. Introducción _____________________________________________________ 510

2. Procedimiento administrativo. ________________________________________ 511 a. Iniciación _____________________________________________________________ 511 b. Proyecto técnico visado. Proyecto «básico» y proyecto «de ejecución» _____________ 511 c. Obras mayores y obras menores ___________________________________________ 512 d. Visado colegial del proyecto ______________________________________________ 513 e. Proyecto «básico» y proyecto «de ejecución» _________________________________ 513 f. Evaluación de Impacto Ambiental __________________________________________ 514

3. Autorizaciones administrativas previas. ________________________________ 514 a. Patrimonio histórico-artístico _____________________________________________ 514 b. Zonas contiguas a carreteras y vías férreas. _________________________________ 515 c. Zonas de servidumbre en materia de costas __________________________________ 515

4. Ordenación e instrucción del procedimiento: Informes _____________________ 515

5. Subsanación de deficiencias. _________________________________________ 516

6. Resolución final del expediente _______________________________________ 517

7. Silencio administrativo. _____________________________________________ 517

8. Esquema por autonomías. Proceso de formalización de las licencias.__________ 518

Capítulo 6. ¿Qué es el silencio administrativo en la concesión de licencias

urbanísticas? _________________________________________________ 520

1. El silencio administrativo en la regulación autonómica de licencias. __________ 521

2. Regulación contenida en el Reglamento de Servicios. ______________________ 523

3. El silencio en las obras menores. ______________________________________ 523

4. Regulación contencioso-administrativa. ________________________________ 525

5. Requisitos para la aplicación del silencio administrativo ___________________ 525


El silencio administrativo en materia de licencias urbanísticas está regulado estatal y autonómicamente. ________________________________________________ 531

1. Legislación estatal _________________________________________________ 531

2. Legislación autonómica _____________________________________________ 533


El Tribunal Constitucional clarifica el sentido del silencio administrativo en licencias

urbanísticas. ______________________________________________________ 536 Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional dictada el 14 de diciembre de 2017 _____ 536

Esta Sentencia declara la inconstitucionalidad y anula, entre otras cosas, la norma según la

cual el silencio administrativo es negativo en relación con las solicitudes de licencia de obra de edificación en suelo urbano y urbanizable. Señala que, en lugar de dicha regulación, de acuerdo con la Constitución Española, la regulación del efecto del silencio en dichas solicitudes corresponde a leyes autonómicas. _________________________________________ 536 El silencio es NEGATIVO para cualquier obra de EDIFICACIÓN sujeta a la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir, que necesite un proyecto técnico para su ejecución, y para movimientos de tierras y explanación que se realicen con independencia de proyectos de urbanización, edificación o construcción. ____________________________________ 537 Para el resto de actuaciones el signo del silencio será el que establezca la correspondiente legislación autonómica, normalmente positivo, excepto cuando la actuación se refiera a suelo rural cuya transformación urbanística no esté prevista. _________________________ 537


La PRÁCTICA en caso de silencio administrativo en licencias urbanísticas tras la



sentencia del Constitucional. _________________________________________ 538

1. La práctica de las licencias y la teórica obligación de resolver del artículo 21.1 de la Ley 39/2015. ___________________________________________________ 538

2. La concesión de la licencia urbanística puede ser expresa o mediante silencio (o acto presunto). ____________________________________________________ 538

3. Cada Comunidad Autónoma entiende el silencio administrativo a su modo. _____ 539

4. Las claves para justificar el silencio positivo. ____________________________ 540 a. La Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de mayo de 2011. _________________ 540 b. Artículos 21.2 y 3 y 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. ______________________________________ 540 c. Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2017. ________________ 541

En el caso de los movimientos de tierra y explanaciones. _______________________ 542 En los casos de división de fincas. _________________________________________ 542

En las obras de edificación (LOE). __________________________________________________ 542 En construcciones e instalaciones de nueva planta. ____________________________ 542 En la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes. _________________________________________________________ 542 En la tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva. ________________________ 543

Capítulo 7. ¿Pueden condicionarme la licencia? ______________________ 544

1. ¿Qué se entiende por condicionar una licencia? __________________________ 544

2. ¿En base a qué reglas pueden condicionarme una licencia? _________________ 546

3. ¿Puede inscribirse la condición de la licencia en el Registro de la Propiedad? ___ 546


¿Tienen alguna responsabilidad los ayuntamientos al conceder licencias sin

comprobar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)? _______ 548


¿Hasta dónde puede llegar el técnico municipal en la revisión de la licencia urbanística? ______________________________________________________ 550

1. Necesidad de informes técnicos en los procedimientos de otorgamiento de las licencias urbanísticas _______________________________________________ 550

2. El contenido de los informes técnicos en la Legislación de Régimen Local y Normativa Urbanística Autonómica. ____________________________________ 550 a. La necesidad de examinar la titulación competencia y cualificación profesional del Técnico firmante del proyecto _____________________________________________________ 550 b. La seguridad. _________________________________________________________ 550

3. Los límites de los informes técnicos en materia de Licencias Urbanísticas. _____ 550


¿Puede el ayuntamiento al otorgar la licencia imponer la condición de que el titular la haga constar en el registro con sus condiciones? _______________________ 560


Ejemplos de licencias condicionadas. ____________________________________ 562

CHECK-LIST __________________________________________________ 565

¿Qué debe preocuparnos en las licencias condicionales? _____________________ 565

Capítulo 8. Ya tengo la licencia, ¿puedo transmitirla? __________________ 566

1. ¿Qué se entiende por transmisibilidad de una licencia? ____________________ 566

2. Características de la transmisibilidad. __________________________________ 566



Capítulo 9. ¿Qué sucede cuando dejo pasar los plazos de la licencia?

Caducidad. ___________________________________________________ 568

1. Introducción: supuestos especiales de conclusión. ________________________ 568 a. Renuncia _____________________________________________________________ 568 b. Desistimiento. _________________________________________________________ 568 c. Caducidad ____________________________________________________________ 568

2. ¿Qué es la caducidad? ______________________________________________ 569

3. Requisitos de la caducidad __________________________________________ 570

4. Especialidades autonómicas. _________________________________________ 574 Andalucía _______________________________________________________________ 574 Aragón _________________________________________________________________ 576 Asturias ________________________________________________________________ 578 Baleares _______________________________________________________________ 581 Canarias _______________________________________________________________ 582 Cantabria _______________________________________________________________ 584 Castilla-La Mancha _______________________________________________________ 585 Castilla y León ___________________________________________________________ 589 Cataluña _______________________________________________________________ 593 Extremadura ____________________________________________________________ 596 Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de

Extremadura ____________________________________________________________ 596 Galicia _________________________________________________________________ 597 Madrid _________________________________________________________________ 602 Murcia _________________________________________________________________ 604 Navarra ________________________________________________________________ 605 País Vasco ______________________________________________________________ 606 Rioja __________________________________________________________________ 615 C. Valenciana ___________________________________________________________ 617


La caducidad de las licencias urbanísticas. ________________________________ 621

1. La caducidad de las licencias urbanísticas _______________________________ 621

2. Causas de la caducidad de las licencias urbanísticas ______________________ 623

3. La caducidad de una licencia urbanística se produce porque transcurre el plazo de inicio, suspensión o ejecución de la obra o actividad. ____________________ 624

4. Requisitos para declarar la caducidad de las licencias urbanísticas ___________ 626 a. La declaración de caducidad requiere un procedimiento administrativo previo________ 626 b. Órgano administrativo competente _________________________________________ 628 c. Interesados ___________________________________________________________ 629 d. Prueba de inactividad ___________________________________________________ 629

4. El procedimiento de declaración ______________________________________ 631 a. Iniciación _____________________________________________________________ 631 b. Instrucción ___________________________________________________________ 632 c. Terminación del procedimiento ____________________________________________ 633

¿Qué sucede si se inician o reinician las obras antes de que se notifique la resolución de caducidad de la licencia urbanística?________________________________________ 633


La caducidad de las licencias urbanísticas y la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. _______ 635

1. La importancia de los plazos en la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. _______ 635



2. Los plazos en las licencias urbanísticas. ________________________________ 636 a. La caducidad como sanción en las licencias urbanísticas. ________________________ 636 b. La caducidad no es automática por lo que no produce el efecto de una condición resolutoria. 637 3. La declaración administrativa de la caducidad con procedimiento con intervención del interesado. _____________________________________________________________ 637


Caducidad de las licencias “en cartera”. __________________________________ 639


¿Cuál es el plazo de caducidad de una licencia de segregación en suelo urbano? __ 644

PARTE CUARTA _______________________________________________ 646

¿Cuándo me puedo quedar sin licencia? __________________________________ 646

Capítulo 10. Revisión de licencias. ________________________________ 646

1. Introducción. Cuando la administración concede una licencia que no debió conceder. ________________________________________________________ 646

2. Infracción urbanística grave _________________________________________ 647

3. ¿Cómo se anulan las licencias concedidas? ______________________________ 651

4. ¿Qué consecuencias tiene la revisión de una licencia concedida? _____________ 654 a. Posible demolición. _____________________________________________________ 654 b. Efectos económicos _____________________________________________________ 654 c. Efectos penales ________________________________________________________ 655 d. Rectificación de la licencia ________________________________________________ 656

5. Especialidades autonómicas. _________________________________________ 657 Andalucía _______________________________________________________________ 658 Aragón _________________________________________________________________ 660 Asturias ________________________________________________________________ 661 Baleares _______________________________________________________________ 663 Canarias _______________________________________________________________ 664 Cantabria _______________________________________________________________ 666 Castilla y León ___________________________________________________________ 668 Cataluña _______________________________________________________________ 669 Galicia _________________________________________________________________ 670 Madrid _________________________________________________________________ 671 Murcia _________________________________________________________________ 673 Navarra ________________________________________________________________ 675 País Vasco. _____________________________________________________________ 676 Rioja __________________________________________________________________ 677


La acción del colindante contra la licencia ilegal. ___________________________ 682

Capítulo 11. Revocación de licencias. ______________________________ 684

1. ¿Qué es la revocación de licencias? ____________________________________ 684

2. Indemnización de la revocación ______________________________________ 686

3. Especialidades en la normativa autonómica. _____________________________ 689 Andalucía _______________________________________________________________ 690 Canarias _______________________________________________________________ 691 Castilla-La Mancha _______________________________________________________ 692 Castilla y León ___________________________________________________________ 693 Cataluña _______________________________________________________________ 694 Extremadura ____________________________________________________________ 695



Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de

Extremadura ____________________________________________________________ 695 Artículo 156 Los efectos de la licencia urbanística________________________________ 695 1. La obtención de la licencia urbanística legitima la ejecución de los actos y la implantación y el desarrollo de los usos y actividades correspondientes. ____________________________ 695 2. Cuando las licencias urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento prevalente o de la modificación del vigente al tiempo de aquéllas y las obras no hayan aún

concluido, el Municipio: ____________________________________________________ 695 a) Declarará, motivadamente, la disconformidad y acordará, como medida cautelar, la suspensión inmediata de las obras o de los usos por plazo que no puede ser superior a cuatro meses. 695 b) Dentro del período de vigencia de la medida cautelar y previa audiencia de la persona interesada, revocará la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y condiciones en que las obras ya iniciadas o los usos que venían desarrollándose pueden ser

terminadas o continuar desarrollándose, respectivamente, con fijación de la indemnización a que

haya lugar por los daños y perjuicios causados. _________________________________ 695 Madrid _________________________________________________________________ 696 Navarra ________________________________________________________________ 697

CHECK-LIST __________________________________________________ 699

¿Qué hacer cuando nos revocan la licencia? _______________________________ 699

Capítulo 12. Suspensión del otorgamiento de licencias _________________ 700

1. Introducción. _____________________________________________________ 700 a. Justificación y tipo de planes. _____________________________________________ 701 b. La suspensión potestativa ________________________________________________ 701 c. La suspensión automática ________________________________________________ 702

2. ¿Cuándo se suspenden las licencias por motivo de planeamiento? ____________ 703

3. Requisitos de la suspensión. _________________________________________ 704

4. Límites de la suspensión. ____________________________________________ 706

5. Especialidad autonómicas en caso de suspensión. ________________________ 707 Andalucía _______________________________________________________________ 708 Aragón _________________________________________________________________ 710 Asturias ________________________________________________________________ 711 Canarias _______________________________________________________________ 712 Cantabria _______________________________________________________________ 714 Castilla-León ____________________________________________________________ 715 Cataluña _______________________________________________________________ 717 Extremadura ____________________________________________________________ 718 Galicia _________________________________________________________________ 719 Madrid _________________________________________________________________ 720 Murcia _________________________________________________________________ 721 Navarra ________________________________________________________________ 722 País Vasco. _____________________________________________________________ 724 Rioja __________________________________________________________________ 725 C. Valenciana ___________________________________________________________ 727


¿Cuándo y por qué se suspenden las licencias urbanísticas? __________________ 729

1. La suspensión potestativa de licencias. _________________________________ 730

2. La suspensión automática de licencias. _________________________________ 731

3. La suspensión de licencias en el derecho urbanístico autonómico. ____________ 732


La suspensión automática de licencias. ___________________________________ 735



1. La suspensión automática de licencias. _________________________________ 735

2. Especialidades autonómicas en la suspensión automática. __________________ 738 Andalucía _______________________________________________________________ 739 Aragón _________________________________________________________________ 740 Asturias ________________________________________________________________ 741 Canarias _______________________________________________________________ 742 Cantabria _______________________________________________________________ 743 Castilla y León ___________________________________________________________ 744 Cataluña _______________________________________________________________ 745 Extremadura ____________________________________________________________ 746 Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ____________________________________________________________ 746 Artículo 156 Los efectos de la licencia urbanística________________________________ 746 1. La obtención de la licencia urbanística legitima la ejecución de los actos y la implantación y el desarrollo de los usos y actividades correspondientes. ____________________________ 746 2. Cuando las licencias urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento prevalente o de la modificación del vigente al tiempo de aquéllas y las obras no hayan aún concluido, el Municipio: ____________________________________________________ 746 a) Declarará, motivadamente, la disconformidad y acordará, como medida cautelar, la suspensión inmediata de las obras o de los usos por plazo que no puede ser superior a cuatro meses. 746 b) Dentro del período de vigencia de la medida cautelar y previa audiencia de la persona interesada, revocará la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y condiciones en que las obras ya iniciadas o los usos que venían desarrollándose pueden ser terminadas o continuar desarrollándose, respectivamente, con fijación de la indemnización a que haya lugar por los daños y perjuicios causados. _________________________________ 746 Galicia _________________________________________________________________ 747 Madrid _________________________________________________________________ 748 Murcia _________________________________________________________________ 749 Navarra ________________________________________________________________ 750 País Vasco. _____________________________________________________________ 752 Rioja __________________________________________________________________ 753 C. Valenciana ___________________________________________________________ 755

3. Indemnizaciones por de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación del acuerdo de suspensión. _____________________________________________ 757

4. Especialidades autonómicas en caso de indemnización. ____________________ 760 Andalucía _______________________________________________________________ 761 Aragón _________________________________________________________________ 762 Cantabria _______________________________________________________________ 763 Castilla y León ___________________________________________________________ 764 Galicia _________________________________________________________________ 765 Murcia _________________________________________________________________ 766 Navarra ________________________________________________________________ 767 País Vasco. _____________________________________________________________ 770 Rioja __________________________________________________________________ 771

5. Supuestos aislados de nuevas suspensiones. Especialidades autonómicas. _____ 772 Aragón _________________________________________________________________ 773 Asturias ________________________________________________________________ 774 Cantabria _______________________________________________________________ 775 Castilla y León ___________________________________________________________ 776 Cataluña _______________________________________________________________ 777 Galicia _________________________________________________________________ 778 Madrid _________________________________________________________________ 779 Murcia _________________________________________________________________ 780 Navarra ________________________________________________________________ 781 País Vasco. _____________________________________________________________ 783 Rioja __________________________________________________________________ 784




Supuestos especiales en materia de suspensión. ___________________________ 786

1. Suspensión de la vigencia del planeamiento _____________________________ 786

2. Suspensión de licencias por iniciación del expediente de reparcelación. _______ 787

3. Especialidades autonómicas en el efecto de licencias por el inicio del expediente de reparcelación. __________________________________________________ 788 Aragón _________________________________________________________________ 789 Asturias ________________________________________________________________ 790 Cantabria _______________________________________________________________ 791 Cataluña _______________________________________________________________ 792 Galicia _________________________________________________________________ 793 Murcia _________________________________________________________________ 794 Navarra ________________________________________________________________ 795 País Vasco. _____________________________________________________________ 797 Rioja __________________________________________________________________ 798

CHECK-LIST __________________________________________________ 799

Desarrollar íntegramente un expediente de suspensión de licencias. ____________ 799

PARTE QUINTA. _______________________________________________ 800

Fiscalidad de las licencias. _____________________________________________ 800

Capítulo 13. Aspectos tributarios en las licencias. ____________________ 800

1. Tasa ____________________________________________________________ 800

2. Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (I.C.I.O.) ________________ 802


Las ordenanzas fiscales respecto a las licencias urbanísticas al no requerirse

licencia para gran número de actos urbanísticos por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. _______________________________________ 804


Tasa por licencias urbanísticas. Determinación de la base imponible. ___________ 805


Ordenanza fiscal reguladora de tasa por licencias urbanísticas ________________ 807

Modelo 1. Básico. ____________________________________________________ 807

Modelo 2. Caso real. Ciudad. ___________________________________________ 811

PARTE SEXTA. ________________________________________________ 817

Formularios de licencias para obras mayores. ______________________________ 817

1. Modelo completo de expediente ______________________________________ 817 a. Solicitud del interesado __________________________________________________ 817 b. Decreto de tramitación __________________________________________________ 818 c. Comunicación _________________________________________________________ 819 d. Solicitud de informe o autorización previa a otros organismos ____________________ 820 e. Petición de informes técnicos _____________________________________________ 821 f. Informe de los servicios técnicos municipales _________________________________ 823 g. Subsanación de defectos. ________________________________________________ 823 h. Informe jurídico _______________________________________________________ 826 i. Propuesta de liquidación de impuesto y tasas _________________________________ 830 j. Resolución municipal de otorgamiento o denegación de la licencia _________________ 830



k. Notificación de la resolución ______________________________________________ 833 l. Desistimiento de solicitud de licencia. _______________________________________ 834 m. Licencias por silencio administrativo. _______________________________________ 836 n. Resolución desestimando conceder licencia por silencio administrativo _____________ 838

2. Licencia de obras de construcción de edificaciones e instalaciones de nueva planta (Licencia de obra mayor). ______________________________________ 840 a. Solicitud de licencia de edificación. _________________________________________ 840 b. Solicitud de licencia de demolición de construcción y de edificación. _______________ 841 c. Solicitud de licencia de edificación y urbanización simultáneas ____________________ 842 d. Requerimiento de presentación de documentos complementarios a la solicitud _______ 845 e. Informe sobre subsanación de deficiencias ___________________________________ 845 f. Notificación de hallarse en trámite un Instrumento de Planeamiento _______________ 846 g. Informe de los Servicios Técnicos solicitando la prestación de fianza _______________ 846 h. Requerimiento al solicitante de licencia para la constitución de aval bancario ________ 847

3. Requerimiento de licencia de apertura previa a obra. ______________________ 849

4. Escrito de desistimiento de solicitud de licencia __________________________ 850

5. Licencia condicionada. ______________________________________________ 851

6. Deficiencias subsanables. ___________________________________________ 852

7. Propuesta de resolución favorable al otorgamiento _______________________ 853 Modelo 1 _______________________________________________________________ 853 Modelo 2 _______________________________________________________________ 854 Modelo 3 _______________________________________________________________ 855

8. Resolución desfavorable a la licencia. __________________________________ 857

9. Acuerdo de concesión de licencia _____________________________________ 858 Modelo 1 _______________________________________________________________ 858 Modelo 2 _______________________________________________________________ 859

10. Concesión de licencia con condicionantes ______________________________ 860

11. Denegación de licencia solicitada ____________________________________ 861 Modelo 1 _______________________________________________________________ 861 Modelo 2 _______________________________________________________________ 861

12. Seguimiento de la obra por la Oficina Técnica Municipal ___________________ 863

13. Devolución de fianza ______________________________________________ 864 Modelo 1 _______________________________________________________________ 864 Modelo 2 _______________________________________________________________ 864

14. Solicitud de certificación de actos presunto. ____________________________ 866


Formularios municipales de licencias urbanísticas __________________________ 867

1. Solicitud de Licencia de obra Mayor sin licencia medioambiental. ____________ 867

2. Solicitud de Licencia de obra Mayor. ___________________________________ 870

3. Comunicación de Obra sin licencia exentas de obtener licencia. ______________ 874

PARTE SÉPTIMA _______________________________________________ 876

Formularios de licencias para obras menores. _____________________________ 876

1 Escrito de solicitud de licencia ________________________________________ 876

2. Presentación de documentos complementarios. __________________________ 877

3 Informe Técnico Municipal ___________________________________________ 878

4. Fianza. __________________________________________________________ 879



5. Concesión de licencia _______________________________________________ 880

6. Delimitación de las obras menores ____________________________________ 882

PARTE OCTAVA _______________________________________________ 884

Formularios de caducidad de licencias urbanísticas. _________________________ 884

1. Expediente de caducidad de licencia y varias. ____________________________ 884 Modelo 1 _______________________________________________________________ 884 Modelo 2 _______________________________________________________________ 885 Modelo 3 _______________________________________________________________ 885

2. Resolución de la Alcaldía declarando la caducidad de la licencia _____________ 886 Modelo 1 _______________________________________________________________ 886 Modelo 2 _______________________________________________________________ 886

PARTE NOVENA _______________________________________________ 888

Formularios de Ordenanzas municipales de licencias urbanísticas. _____________ 888

1. Modelo de Ordenanzas reguladoras ____________________________________ 888

2. Modelo de Ordenanza Reguladora del Procedimiento para el otorgamiento de licencias urbanísticas y ambientales y figuras afines. ______________________ 892

PARTE DÉCIMA _______________________________________________ 952

Formularios de solicitudes de diferentes licencias urbanísticas. ________________ 952

1. Solicitud de licencia de parcelación ____________________________________ 952 Modelo 1 _______________________________________________________________ 952 Modelo 2 _______________________________________________________________ 953

2. Solicitud de licencia para movimiento de tierras __________________________ 954

3. Solicitud para primera ocupación. Otros relativos a la primera ocupación. _____ 955

4. Solicitud de licencia de cambio de uso de un edificio. Varios relativos al cambio de uso. __________________________________________________________ 964

5. Solicitud de licencia para demolición de edificaciones. Otros relacionados con la demolición. _______________________________________________________ 967

PARTE UNDÉCIMA _____________________________________________ 969

Formularios del Expediente de suspensión de licencias urbanísticas. ____________ 969

Expediente de suspensión de licencias _____________________________ 969

1. Expediente de suspensión potestativa__________________________________ 970

2. Informe Jurídico __________________________________________________ 972

3. Acuerdo de suspensión potestativa ____________________________________ 975

4. Anuncio de la suspensión ___________________________________________ 977

5. Expediente de suspensión obligatoria __________________________________ 979

6. Informe Jurídico __________________________________________________ 980

7. Acuerdo de suspensión obligatoria ____________________________________ 981

8. Anuncio de la suspensión ___________________________________________ 983

PARTE DUODÉCIMA ____________________________________________ 984

Formularios del Expediente de suspensión de obras de edificación en curso sin licencia. _________________________________________________________ 984

Expediente de suspensión de obras de edificación en curso sin licencia ____ 984



1. La suspensión de la obra. ___________________________________________ 985

2. La legalización ____________________________________________________ 986

3. Esquemas del Expediente de suspensión de obras sin licencia. ______________ 987

4. Expediente de suspensión de obras sin licencia. __________________________ 989 a. Denuncia de particular o inspección municipal. ________________________________ 989 b. Decreto de incoación (denuncia) ___________________________________________ 990 c. Decreto municipal de suspensión de las obras. ________________________________ 991 d. Notificaciones de la suspensión. ___________________________________________ 992


Formularios del expediente de protección de la legalidad urbanística como consecuencia de obras de edificación en curso sin licencia. _________________ 994

1. Providencia municipal. ______________________________________________ 995

2. Informe del técnico municipal. _______________________________________ 996

3. Resolución de Alcaldía. _____________________________________________ 997

4. Notificación a los interesados ________________________________________ 998

5. Tramitación en caso de obras de edificación sin licencia INCOMPATIBLES con la ordenación urbanística _____________________________________________ 1000 a. Informe de los servicios técnicos. _________________________________________ 1000 b. Trámite de audiencia a los interesados _____________________________________ 1001 c. Resolución de alcaldía __________________________________________________ 1002 d. Notificación a los interesados ____________________________________________ 1003

6. Tramitación en caso de obras de edificación sin licencia COMPATIBLES con la ordenación urbanística _____________________________________________ 1005 a. Informe de los servicios técnicos. _________________________________________ 1005 b. Trámite de audiencia a los interesados _____________________________________ 1006 c. Resolución de alcaldía __________________________________________________ 1007 d. Notificación a los interesados. ____________________________________________ 1008

7. Tramitación en caso de obras de edificación CONTRAVINIENDO LAS CONDICIONES DE LA LICENCIA U ORDEN DE EJECUCIÓN __________________ 1010 a. Informe de los servicios técnicos. _________________________________________ 1010 b. Trámite de audiencia a los interesados _____________________________________ 1011 c. Resolución de alcaldía __________________________________________________ 1012 d. Notificación a los interesados. ____________________________________________ 1013

PARTE DÉCIMO TERCERA _______________________________________ 1015

Esquemas de expedientes urbanísticos de tramitación de licencias urbanísticas. _ 1015

1. Prórroga de licencias Urbanísticas ___________________________________ 1015

2. Cambio de Titularidad en Licencias Urbanísticas, Apertura, Actividad e Instalación. _____________________________________________________ 1017

3. Licencia Urbanística de Obra Mayor. __________________________________ 1019

4. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Reforma, Restauración y Ampliación de

edificios). _______________________________________________________ 1025

5. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Rehabilitación Integral de edificios). ____ 1029

6. Licencia Urbanística de Obras Menores. _______________________________ 1035

7. Licencia de Ocupación._____________________________________________ 1042

8. Licencia de Demolición. ____________________________________________ 1044



¿QUÉ APRENDERÁ?

¿Qué es una licencia urbanística?

Legislación autonómica en materia de licencias urbanísticas.

Licencias urbanísticas y comunicaciones previas. Declaración responsable en materia de urbanismo.

Procedimiento de otorgamiento de licencias.

Caducidad de las licencias.

Entidades colaboradoras en la gestión de licencias urbanísticas (ECU).

Responsabilidad para el ayuntamiento si la licencia es anulada o revisada.

¿Tienen alguna responsabilidad los ayuntamientos al conceder

licencias sin comprobar el cumplimiento del Código Técnico de la

Edificación (CTE)?

¿Hasta dónde puede llegar el técnico municipal en la revisión de la licencia urbanística?

¿Cuándo y por qué se suspenden las licencias urbanísticas?

Aspectos fiscales de las licencias urbanísticas.



Introducción

La tramitación de las licencias urbanísticas debe enfocarse desde una perspectiva

eminentemente práctica. Hay dos cuestiones que preocupan especialmente a los promotores inmobiliarios

y constructores: (i) los retrasos en el proceso de tramitación de licencias y (ii) la caducidad de la licencia urbanística con lo que cuesta conseguirla.

La mejor forma de evitar retrasos en la tramitación de licencias urbanísticas es anticiparse a los aspectos administrativos y técnicos fundamentales a considerar

en la elaboración de la documentación técnica y la tramitación de licencias urbanísticas.

Conseguir una licencia urbanística no es fácil y conlleva mucha responsabilidad. Hay que llegar al ayuntamiento con todo preparado y asegurarse que todo está

en orden antes de presentar la solicitud. No se puede malgastar tiempo presentando documentaciones incompletas o proyectos que claramente no

encajan. No basta con que todo esté bien, es que tiene que estar hecho a la medida de

cada ayuntamiento, o casi de cada funcionario, porque en materia de licencias todo es práctica y conocer los criterios de cada ayuntamiento por casos

anteriores es llevar mucho andado. En el caso de la caducidad de licencias hay que estar especialmente atento

porque se puede producir como consecuencia de no iniciar las obras en el plazo concedido en la licencia o bien por no terminarlas, una vez iniciadas, dentro del

plazo de ejecución. Es frecuente el caso en que concedida una licencia de obras, resulta que después

de la concesión de una prórroga a la misma, las obras no han terminado. Cuando el Ayuntamiento se plantea iniciar expediente para declarar la caducidad de la

licencia hay que conocer los efectos que conlleva y cómo evitarla.



Otro caso que afecta a los promotores inmobiliarios y constructores es la revisión

del planeamiento que paraliza la tramitación de las licencias urbanísticas solicitadas como consecuencia de la suspensión de las mismas, originando el

derecho a ser indemnizado. Un paso de gigante en la tramitación de licencias urbanísticas ha sido la

introducción de “declaraciones responsables” o “comunicaciones previas”, así como las Entidades de colaboración urbanística (ECU) que se han demostrado

muy útiles. Es sin duda un gran avance en la tramitación burocrática de la Administración Pública.

También lo es la aplicación informática para la presentación de las solicitudes de licencia urbanística de forma telemática. Estos sistemas permiten tramitar en

línea las solicitudes de licencia urbanística a través del Registro electrónico del Ayuntamiento. Es importante conocer los datos y la documentación requeridos por la aplicación que debe acompañar a las solicitudes de licencia urbanística.

La unificación en la tramitación de licencias es muy útil, así como la

informatización y unificación de los sistemas. De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía

práctica de licencias urbanísticas.



PARTE PRIMERA.

¿Qué es una licencia urbanística?

Capítulo 1. Legislación autonómica en materia de licencias.

Andalucía.

curso/guÍa prÁctica licencias urbanÍsticas....taller de trabajo _____ 247 las licencias...

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