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Sonia Campos Fernndez

Definicin

La independizacin es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o independizacin y copropiedad.

Art. 40 RIRP

Requisitos generales de la independizacin

Requisitos generales

En el ttulo debe constar la intervencin o autorizacin del propietario.

El ttulo debe contener la descripcin del rea, linderos y medidas perimtricas del o los predios que se desmembran y en su caso, del rea remanente.

Si el rea remanente est constituida por porciones

que no tienen solucin de continuidad, se entiende que la rogatoria comprende su independizacin, siempre que correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para la independizacin.

Art. 40 RIRP

Catastro

X PLENO Sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005.

Publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.

22.- ALCANCES DEL CARCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL REA DE CATASTRO

El informe del rea de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Pblico.

Criterio sustentado en las Resoluciones N 130-2004-SUNARP-TR-A del 5 de agosto de 2004, N 165-2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y N 017-2005-SUNARP-TR-A del 28 de enero de 2005.

Catastro

Artculo 11.- Informes de las reas de Catastro de la SUNARP Los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho

que importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas de Catastro.

El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente tcnicos donde se determine la existencia o no de superposicin de partidas, as como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizar nicamente sobre la base de la informacin grfica con la que cuente el rea de Catastro, bajo responsabilidad.

El informe del rea de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observacin o tacha se consignar nicamente los defectos u obstculos tcnicos advertidos por el rea de catastro. No obstante, el Registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se cian a lo establecido en el prrafo anterior

.

ltimas modificaciones

Modificacin del artculo 41 del RIRP Todo ttulo cuya rogatoria comprenda un acto de

independizacin en los supuestos de los artculos 43, 44 y 46 del RIRP, deber contener necesariamente, desde su presentacin e ingreso por el Diario, los planos de independizacin y localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, visado por verificador inscrito en el ndice de Verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el Registrador proceder a tachar el ttulo con lo que concluir el procedimiento registral.

Modificacin incorporada por Resolucin 141-2011-SUNARP/SN y 047-2012-SUNARP/SN


Derog el 43-A, introducido por la Resolucin N 141-2011-SUNARP/SN (que incorpor el supuesto de la tacha especial).

Modifica el artculo 2 (deroga el literal d) referido a la tacha especial) y 42 (incorporando el literal g) al Reglamento General de los Registros Pblicos, convirtiendo a la falta de presentacin de planos en una causal sustantiva de tacha del ttulo).

Modificacin incorporada por Resolucin 046-2012-SUNARP/SN

Excepcin a describir el rea remanente

No es exigible la descripcin del rea remanente ni presentar planos cuando no consta en la partida matriz el rea, linderos y medidas perimtricas.

- Bastar presentar plano del rea materia de independizacin visado por autoridad competente, previa suscripcin de verificador, cuando corresponda.

- Corresponde al rea de Catastro determinar la imposibilidad de describir el rea remanente.

Quinta disposicin complementaria y final del RIRP


Cuando el rea de Catastro, debido a la falta de datos tcnicos suficientes en los antecedentes, seale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el rea cuya independizacin se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si an se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedir la inscripcin de la independizacin rogadaEn este caso, el Registrador independizar el rea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del rea remanente, siempre que la independizacin efectuada no exceda el rea de la partida matriz de la cual se independiza.

Modificacin incorporada por Resolucin 141-2011-SUNARP/SN y Resolucin N 047-2012-SUNARP/SN.

Independizacin por cambio de titularidad

Para inscribir actos que impliquen variacin de titularidad respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independizacin, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.

Ejemplo: Compraventas con independizacin. Principio de Especialidad.

Artculo 82 del RIRP


Tema de Sumilla : TRANSFERENCIA DE UN PREDIO SUJETO AL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN "En virtud del Principio de Especialidad, para la transferencia de un predio que forma parte de un predio matriz sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, es necesario que previamente se independice la unidad que se transfiere con la necesaria modificacin del reglamento interno."

Res. 751-2012-SUNARP-TR-L


Tema : PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Sumilla : PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD "Para la inscripcin de la transferencia de parte de un predio, se requiere su previa independizacin, aun cuando la escritura pblica de compraventa provenga de un proceso judicial de otorgamiento de escritura pblica

Res. 565-2012-SUNARP-TR-L

Artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios Derogacin Tcita.

Decreto Legislativo 1089 y su Reglamento Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA.

INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL

Traslado de competencias a los Gobiernos

Regionales.

Qu competencias fueron trasladadas?. Ley de los Gobiernos Regionales.

Criterio recientemente aprobado por el Tribunal Registral: Expedicin de planos por COFOPRI.

INDEPENDIZACIN DE PREDIO RSTICO

Independizacin de predio rstico sin cambio de uso

En el caso que el administrado requiera realizar la independizacin de un terreno rstico o efectuar la parcelacin del mismo, iniciar el procedimiento presentando ante la municipalidad respectiva, adems de los requisitos a que se refiere el artculo 25, los documentos siguientes (...). Art. 27.1 reglamento de la Ley 29090.

Las municipalidades emitirn la resolucin aprobatoria o denegatoria en un plazo de 10 das tiles. Esta resolucin, conjuntamente con los documentos tcnicos sellados y visados, es ttulo para su inscripcin en el Registro de Predios. Art. 28 del reglamento de la Ley 29090.

Independizacin de predio rstico sin cambio de uso

Resolucin municipal de independizacin o

parcelacin emitida conforme al RNE. Planos que forman parte de la misma, en los

que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como de la remanente.

* Se debe dejar constancia de la falta de inscripcin del planeamiento integral, salvo que se haya solicitado conjuntamente.

Art. 44 del RIRP

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Decreto Supremo N 032-89-JUS.

INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO

Subdivisin de predios urbanos

Particin de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del terreno matriz. Se sujetan a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificacin. Pueden ser subdivisiones con obras o sin obras de habilitacin urbana.

Requiere aprobacin municipal, salvo el caso de la regularizacin de edificaciones y la desacumulacin.

RNE, artculo nico, definiciones.

Ttulo que da merito a la independizacin de predio

urbano Resolucin municipal y plano respectivo. Plano y cdigos de referencia catastral o

constancia negativa de catastro (DS 002-89-JUS).

Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los propietarios que no intervinieron en el trmite.

Art. 42 del RIRP

Jurisprudencia registral

Intervencin de condminos en la subdivisin de un predio

La independizacin como consecuencia de la subdivisin de un lote de terreno urbano requiere el consentimiento de todos los copropietarios del mismo, consentimiento que podr expresarse en la solicitud de subdivisin formulada ante la municipalidad respectiva, o con posterioridad, mediante escrito con firma legalizada.

Resolucin N 633-2008-SUNARP-TR-L

Excepciones a la autorizacin municipal de subdivisin

Regularizacin de edificaciones.

Independizacin como consecuencia de la desacumulacin de predios.

Resolucin judicial que ordena la independizacin.

Regularizacin de edificaciones

Artculo 4.- De la acumulacin o subdivisin

La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157 pudiendo tambin formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el artculo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripcin de la acumulacin o subdivisin no ser necesario ningn trmite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

Art. 4 de la Ley 27333

Precisin para la prescripcin adquisitiva

Para los efectos de la aplicacin de lo establecido en el artculo 7.2 de la Ley 27333, la segregacin o desmembracin de rea materia de declaracin de propiedad mediante prescripcin adquisitiva, se efectuar por el slo mrito del instrumento que lo contenga. En dicho instrumento se indicar el rea remanente luego de la segregacin o desmembracin, sin que sea necesario la intervencin de los titulares registrales de tal rea remanente. La instancia de calificacin registral solicitar los planos y memorias descriptivas que permitan la verificacin catastral de la segregacin o desmembracin.

Directiva 013-2003-SUNARP-SN

Ttulo inscribible

- FOR o escritura pblica. Planos de independizacin en el que conste

el rea, linderos y medidas perimtricas de la tanto de la porcin a independizar como del rea remanente. Certificado de parmetros urbansticos y

edificatorios. Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.


Subdivisin por regularizacin de edificaciones

Resulta procedente la independizacin de un predio urbano cuya declaratoria de fbrica en va de regularizacin otorgada al amparo de las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra registrada, si se acredita que la subdivisin del mismo se ha producido de hecho con la edificacin registrada.

Resolucin N 146-2006-SUNARP TR-L


Independizacin en va regularizacin

De no existir construcciones que se regularicen o saneamiento de titulacin de conformidad con la Ley N 27157 y su Reglamento, para la independizacin de un predio urbano se requiere resolucin de subdivisin y dems requisitos a que se refiere el artculo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Resolucin N 458-2009-SUNARP-TR-L

Independizacin por desacumulacin de predios

No se requerir resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que estos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.

Tercer prrafo del Art. 42 del RGRP

Independizacin por mandato judicial

Existiendo mandato judicial expreso que dispuso la independizacin prescindiendo de adjuntar los documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde extender aquella en aplicacin del segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil y el tercer precedente de observancia obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.

Resolucin N109-2006-SUNARP-TR-T

Independizacin por mandato judicial

CALIFICACIN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

En la calificacin del parte judicial el Registrador no puede evaluar el fundamento ni la adecuacin del contenido de la resolucin judicial, limitndose la calificacin a la formalidad del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su adecuacin con la partida registral. As, en la prescripcin adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que no se demand la independizacin del predio, corresponde exigir la presentacin de los documentos a que se refiere el artculo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Resolucin N162-2009-SUNARP-TR-L

Sonia Campos Fernndez

Edificacin compuesta por:

a) Secciones de propiedad exclusiva que pertenecen a distintos propietarios

b) Bienes y servicios comunes

Situacin de hecho

Propiedad exclusiva y propiedad comn

Independizacin y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

Regmenes

Derecho de propiedad especial caracterizado por

la coexistencia de dos elementos:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes.

Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

Rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn

Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser

independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es procedente solicitar la particin de las zonas comunes.

Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Rgimen de independizacin y copropiedad

El rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.

En las dems edificaciones, puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o de independizacin y copropiedad.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva

Regmenes aplicables segn el tipo de edificacin

- De hecho, con la transferencia de las secciones

de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. Situacin de Regularizacin prevista por la Ley 27157.

- Con el otorgamiento del reglamento interno por el nico propietario de la edificacin cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva.

Art. 39 Ley 27157

Nacimiento del rgimen

Es el estatuto de la edificacin que contiene la

descripcin de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participacin, derechos y obligaciones de los propietarios, rgimen de la junta de propietarios como sesiones, qurum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157

La declaratoria de fbrica constituye un acto previo para su inscripcin, salvo disposicin en contrario (subdivisin tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

Reglamento Interno

El propietario del predio.

El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la

sesin y debe acreditarse la convocatoria.

- El voto se computa por cada seccin, mientras no se encuentren definidos los porcentajes.

- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificacin.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Otorgantes del Reglamento Interno

Reglamento interno.

Constitucin de la junta de propietarios.

Eleccin del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mrito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesin de junta de propietarios.

Arts. 52 y 54 RIRP

Actos inscribibles en la partida matriz del predio

Las unidades de propiedad exclusiva se

independizarn simultneamente con la inscripcin del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz.

La independizacin implica la apertura de una partida en la que se sealar el rgimen al que estn sujetas y su relacin con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados.

Arts. 45 y 55 RIRP

Independizacin simultnea

Unidad funcional Pueden inscribirse en una misma partida registral,

dos o mas secciones fsicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional.

Art. 45 RIRP.

Servidumbre de paso Para independizar secciones de propiedad exclusiva

que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso.

Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Otras situaciones especiales en independizacin

Eleccin del presidente y de la junta

directiva, en su caso.

Modificacin del reglamento interno:

- Adecuacin de reglamento interno.

- Modificacin de porcentajes de participacin.

- Transferencias de bienes comunes.

Acuerdos de la junta de propietarios relevantes para el Registro

- La realiza el presidente de la junta.

- Se efectuar en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se har con una anticipacin no menor de 5 das naturales, mediante esquelas, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega.

- Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaracin jurada.

Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Convocatoria a la sesin

Al haberse consignado en la convocatoria

como materia a tratar la modificacin del reglamento interno para su adecuacin a la Ley 27157, se encuentra comprendida dentro de dicha materia, la eleccin del presidente de la junta.

Resolucin 425-2007-SUNARP-TR-L

Convocatoria - agenda a tratar

Modificacin del reglamento interno o

eleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria ms del 50% de los porcentajes de participacin. En segunda convocatoria, los que asistan.

Modificacin de porcentajes de participacin, desafectacin, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes: Mayora calificada de 2/3 de los porcentajes de participacin.

Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Qurum para sesionar.

Qurum de sesin de junta de propietarios

Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con derecho inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno

del TR

Determinacin del qurum

Los aires pueden ser definidos como el techo del ltimo

piso de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Tambin se consideran aires a los espacios vacos a nivel del piso respectivo.

Son comunes, salvo que en los ttulos de propiedad se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).

Si en el reglamento interno se le considera como seccin de propiedad exclusiva, debe asignrsele porcentaje de participacin y tener cuando menos proyectada un rea de

acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).

Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno as lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Situacin especial de los aires

La omisin de sealar en el reglamento interno

que los aires son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participacin.

Si en el reglamento se estipul expresamente que los aires son comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes.

Art. 5.7 Directiva.

Precisin de la naturaleza jurdica de los aires

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes

susceptibles de ser transferidos tales como stanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc.

Procedimiento:

- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes

Procede la inscripcin de la transferencia de

bienes comunes en unidades sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, siempre que dicho acuerdo se adopte con la mayora calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad prevista en el artculo 2010 del Cdigo Civil.


Transferencia de bienes comunes

La junta de propietarios no es una persona

jurdica.

La rogatoria en la que se solicite la inscripcin de la adquisicin de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompaada necesariamente de la modificacin del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulacin de predios.

Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Adquisicin de bienes por la JP

Jurisprudencia

- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad

jurdica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes comunes.

- Por lo tanto, sobre la base de una interpretacin analgica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, tambin podr adquirir bienes.

- Sin embargo, la adquisicin se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarn como bienes comunes.

- Conjuntamente, deber solicitarse la modificacin del reglamento interno y la acumulacin de la unidad adquirida.

Fundamentos

Para efectos registrales la junta de

propietarios puede adquirir bienes muebles o inmuebles.

El asiento de inscripcin expresar como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que se refiere.

Numeral 5.13 Directiva

Adquisicin de bienes por la JP

Conjuntamente con la acumulacin o las

independizaciones de las secciones deber registrarse la modificacin del reglamento interno.

La modificacin ser aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificacin del reglamento ser otorgada de manera unilateral por el propietario interesado.

Artculo 5.4 Directiva.

Acumulacin o independizacin de secciones de propiedad

exclusiva

Para proceder con la acumulacin de inmuebles dentro del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, es requisitos indispensable la modificacin del reglamento interno que ser aprobado por la junta de propietarios, salvo disposicin en contrario del propio reglamento.


Modificacin de reglamento interno por acumulacin

La adecuacin de los Reglamentos Internos

vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Pblico la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.

Precedente aprobado en el X Pleno del TR

Exigibilidad de la adecuacin del reglamento interno inscrito

La adecuacin del reglamento interno a la

Ley 27157, no constituye acto previo para la inscripcin de la junta directiva de la junta de propietarios. Tampoco constituye acto previo para la inscripcin definitiva de la predeclaratoria de fbrica anotada en la partida registral.


Inexigibilidad de adecuacin del reglamento interno

Adopcin de decisiones sobre el bien comn:

1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en l.

2. Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el Juez por la va incidental.

Cdigo Civil: artculo 971

- Unanimidad para aprobar y modificar el

reglamento interno, transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier acto o contrato que importe la disposicin o limitacin de uso de los bienes de copropiedad.

- Mayora absoluta para los dems actos de administracin ordinaria.

Mayoras para adoptar acuerdos

Para que la junta de propietarios sometida al rgimen de independizacin y copropiedad autorice la adquisicin de bienes comunes, se requerir tambin el voto a favor de la totalidad de propietarios de las unidades de dominio exclusivo.


Adquisicin de bienes comunes

Por destruccin o demolicin de la edificacin,

salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en funcin al terreno.

Por acuerdo unnime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulacin en la partida matriz. No se requiere cumplir con algn requisito municipal o administrativo.

Numeral 5.14 Directiva.

Extincin de los regmenes

GRACIAS

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