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SUPERFICIE

ÚTIL Y

CONSTRUIDA

DE UN

EDIFICIO Y SUS

DEPENDENCIAS

.

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www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRACTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2014/03 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

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ÍNDICE

3 . 1 . - RE PASO A LOS ELEMENTOS ZON AS Y D EPEND ENCI AS D E UN

ED I F I C I O

3 . 2 . - CONCEPTO D E SUPERF I C I E CONSTRU I D A Y ÚT IL REALES D EL

ED I F I C I O

3 . 3 . - SU PERF I C I E CONSTRU ID A COMPUTABLE URBANÍ ST ICAMENTE

3 . 4 . - CONCEPTO D E SUPERF I C I E CONSTRU I D A D E D EPEND ENCI AS

D EL ED I F I C I O Y SU COMPUTAB I L ID AD

3 .4 . 1 . - SU PERF I C I E CONSTRU ID A SEGÚN LA D EF I N IC I ÓN D E LA

NORMATI VA D E VALORACI ÓN CATASTRAL (Rea l D ecre to

1020 /1998 ) :

3 . 4 . 2 . - D EF I N I C I ÓN D E SUPERF I C I E CONSTRU I D A SEGÚN LA

ORD EN EC O 805 /2003 . D e 27 de ma rz o

3 . 5 . - SUPERF I C I E CONSTRU I D A D E UN ELEMENTO PR I VAT I VO D E UN

ED I F I C I O I NCLU ID AS ZONAS COMUNES

3 . 6 . - D EF I N I C I ÓN D E SUPERF I C I E ÚT I L Y SU COMPUTAB I L ID AD

3 .6 . 1 . - D EF I N I C I ÓN D E SUPERF I C I E ÚT IL SEGÚN LA NORMATI VA

D E VALORACI ÓN CATASTRAL

3 . 6 . 2 . - D EF I N I C I ÓN D E SUPERF I C I E ÚTIL SEGÚN ORD EN ECO 805

3 . 7 . - SUPERF I C I E ÚT I L A EFECTOS D E V I V I END AS D E PROTECC I ÓN

PÚBL I CA SEGÚN LA LEG I SLAC I ÓN ESTATAL

3 . 7 . 1 . - V I V I END AS

3 . 7 . 2 . - ANE J OS

3 . 8 . - SUPERF I C I E ÚT I L A EFECTOS D E V I V I END AS D E PROTECC I ÓN

PÚBL I CA (V I V I END AS , GARA J ES , ANEXOS O TRASTEROS ,

LOCALES , ETC . ) SEGÚN LA LEG I SLACI ÓN AUTONÓMI CA

3 .8 . 1 . - AND ALUCI A

3 . 8 . 2 . - ARAGÓN

3 .8 . 3 . - PR I NC I PAD O D E ASTUR I AS

3 . 8 . 4 - BALEARES

3 . 8 . 5 - CANAR I AS

3 . 8 . 6 - CANTABR I A

3 . 8 . 7 . - CAST I LLA LA MANCH A

3 -8 - 8 - CAST I LLA Y LEÓN

3 .8 . 9 . - CATALUÑA

3 .8 . 10 . - EXTREMAD URA

3 . 8 . 11 . - GAL I C I A

3 . 8 . 12 - LA R I O J A

3 . 8 . 13 . - MAD R I D

3 . 8 . 14 . - MURC I A

3 . 8 . 15 . - NAVARRA

3 . 8 . 16 . - PA I S VASCO

3 .8 . 17 . - COMUNI D AD VALENCI ANA

3 . 9 . - RESUMEN D E APL I CAC I ÓN PRÁCT I CA D E LEG I SLAC I ÓN

AUTONÓMI CA . E J EMPLOS

3 . 10 . - RELAC I ÓN ENTRE SUPERF I C I E ÚT I L COMPUTABLE A EFECTOS

D E VPP Y SUP ERF I C I E CONSTRU ID A CON ZONAS COMUNES

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Superficie construida; Superficie construida con zonas comunes; Superficie construida

computable Urbanísticamente;

Superficie Útil; Superficie No Computable; Superficie Útil en VPP;

Relación entre superficie útil en VPP y superficie construida con zonas comunes

Valoración Catastral; Valoración Hipotecaria

CUADERNOS PRÁCTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN EDIFICIO Marzo 2014 Página 1

3 . 1 . - RE PASO A LOS

ELEMENT OS ZONAS Y

DEPENDEN CIAS DE UN

EDIF I CI O

Pre v i ame n te a l a cons i de ra c i ón

de l con cep t o de s upe r f i c i e d e un

i nmue b l e , v a mos a e f e c tua r un

repa so d e l os e l e men tos , zona s

y depe nde nc i a s d e un e d i f i c i o

expues t os po rmen or i z ada men te

en e l Cuadern o 1 pub l i c a d o en

e l mes de ene ro de 2 014 a cuy o

f i n o f re ce mos e l s i g u i en te

re s ume n de de f i n i c i one s

TABLA 3 . 1 . - ELEM ENTOS

CONSTRU CT IVOS

S INGULA RES DE UN

EDIF I CI O

CERRAM IENT O

Son l a s d i v i s i on e s o mur os que

s epa ran l os ed i f i c i o s d e l

ex te r io r o l a s d i ve r s a s e s t a nc i a s

de l i n t e r i or de l m i sm o , l o

f orman l a s f a chada s y l a

cub i e r t a .

DIVIS IONES INTER IO RES

Son c e r ra mien tos i n t e r i ore s que

s epa ran d i ve r s a s e s t a n c i a s de

una v i v i en da o l o ca l . Rec i ben

t amb i én e l n om bre g en ér i co de

t a baquer í a i n te r ior , t a b i c ones o

mur os , s e gún s e a s u e s pe s or ,

FACHADA E XTE RIO R

Son l os ce r r a mie n t os ve r t i c a l e s

que s epa ran e l ed i f i c i o d e l

ex te r io r . L a l í n e a de

i n te r s ecc ión de l a f a chada co n e l

s ue lo de l a p a rce l a de l im i t a l a

l í n e a de f a cha da d e l e d i f i co o

pe r í me t ro e x te r i or de l m i sm o .

FACHADA IN TER IOR

Í dem s epa ra do r de l e d i f i c i o c on

un pa t i o i n te r i or o d e man zana .

FACHADA MED IANERA

Es l a que s epa ra dos e d i f i c i o s o

dos v i v i en da s o l oca l e s de

cua l qu i e r c l a s e , d e d i s t i n tos

p rop i e t a r ios . Pue de s e r ún i c o

( l o s d os cons t ruy en una so l a ,

im i t a nd o l a p ro p i e dad de c ada

uno ha s t a s u m i t a d , o e j e ) ) o

dob l e ( c ada p ro p i e dad cons t ru ye

l a s uya )

VOLAD IZO

Cua lqu i e r e l eme n t o e s t ru c tu ra l

de l e d i f i c i o sos t en i do por un

so lo l a do .

CUERP O VO LADO

Ed i f i c a c ió n que vue l a de sde l a

l í n e a d e f a chada , e s t a nd o

ce r ra do po r to dos s u s l a d os de

s ue lo a t e cho . Se f or man cuand o

l a ocupa c ión de l a p l a n t a de

p i sos e s s uper io r a l a de l a

p l a n t a b a j a .

MIRADOR

Es un cuerp o v o l a d o a c r i s t a l a d o

en ma s de s u 80%

TERRAZA

E l eme n t o s upe r f i c i a l de un

a ncho m ín i mo ( 0 , 60 – 1 , 00

m . )Vo l a da s obre l a l í n e a de

f a chada y ce r r ada po r uno o p or

l o s d os l a d os l a t e r a l e s y , cuy o

f ren te no e s t a ce r r ad o ha s t a e l

t e ch o , c on un ce r ram ien t o

ve r t i c a l d e f a b r i c a ( “mu re t e” ) de

poca a l tu r a , i n c l u so de

ce r ra j e r í a , que s i r ve de

p ro tecc ión

PETO D E TER RAZA

E l ce r r ami en t o ve r t i c a l de l a

t e r r a za que n o l l e g a a l t e ch o

.

BALC ÓN

Terra za e s t recha , ( de l or den de

30 – 45 c m) y c on c i e r r e ,

g enera lm en t e d e ce r ra j e r í a , que



no l l e g a a l t e ch o en s u s t re s

l a dos

TENDEDER O

Espa c io a b i e r t o y cub i e r to , a

vece s s i n p i s o , que s i r ve p a ra

t end er .

GALE RIA

S i nón im o d e te nde de ro . ( 1 ) E s

un té rmi no q ue t i ene v a r i a s

a cepc i ones , en t re e l l a s l a de

t e r r a za cub i e r t a “ c orr i da ” de

u t i l i z a c i ón p r i v a da en t re v a r i a s

v i v i e nda s o l o ca l e s , o d e zona

com ún d e l e d i f i c i o , que s i r ve

p a ra da r e n t r a da a v a r ios

v i v i e nda s o l o ca l e s .

PORC HE

Espa c io cub i e r to y a b i e r t o , que

s i r ve de en t r ada o de te r r a za de

una v i v i enda o l o ca l .

ELEMENT O PR IVAT IVO

Es e l e l e men to de p rop i e dad

p r i v a da p r i v a t i v o c om o pue den

s e r : v i v i en da , l oca l co me rc i a l o

de nego c io , t r a s te r o , p l a z a de

a pa rcamie n t o , e t c .

ELEMENT OS PR IVATI VOS

EXTE RI ORES

Son e l e men tos c onex i ona dos

con l os e l eme n t os i n te r io re s

p r i v a t i v os que t amb i én son de l a

m i sma p r op i eda d , c om o pue den

s e r : t e r r a za s , t en de der os ,

g a l e r í a s , m i r a do re s , p orc he s ,

e t c .

ZONAS COMUNES

Espa c ios de p rop i e dad co mún de

un ed i f i c i o en e l qu e s e

cons t i t u ye e l Rég i men

Pr op i e dad H or i zo n ta l . V i e nen

de f i n i da s p or l e y , y s on : e l

por t a l , e s c a l e r a s , a s c en so r ,

f a chada , cub i e r t a , e t c .

PORTA L

Es e l e s pa c io po r don de s e

a ccede a l e d i f i c i o , y de s de

don de a r r a ncan l a s e s ca l e r a s y

e l a s cen so r d e l e d i f i c i o . P or

ed i f i c i o pue den s e r un o o

v a r ios .

RAMPA

E l eme n t o en pen d i en te que s i r ve

p a ra a s cender o ba j a r pe r sona s

o veh í cu l os . T i e nen una

pend i en t e máx i ma l e g a

ESCAL ERA

Son r ampa s , que t i e nen

s uperpues t a un númer o

de t e rm inad o de pe l dañ os o

e s ca lone s , c a da uno de e l l o s ,

f orma dos po r un p l a no

hor i zon ta l de no mina da hue l l a o

p i s a y un p l a no ve r t i c a l

den omi nado c on t r ahue l l a , p or

t r am o de e s ca l e r a . Cada t r am o

a caba en un p l a n o ho r i z on ta l ,

den omi nado d e s can s i l l o o

mese ta .

HUEC O DE ASC ENSOR

Es e l e l emen to c e r ra do p or

p a redes v e r t i c a l e s , po r cuy o

i n te r io r c i r cu l a e l a s cen s or , c on

huecos ve r t i c a l e s e n c a da p l a n t a ,

que c o i n c i den con l a puer t a de

p a rada de l a s ce n sor e n c ada

p l a n t a d e l e d i f i c i o

CUBI ERTA INC LINADA

Es e l ce r r ami en t o s upe r io r d e l

ed i f i c i o , que l o s epa ra d e l

ex te r io r , f o rma da po r dos

p l a nos i n c l i n ad os ( f a l do nes ) ,

que s e u nen en l a p a r t e s upe r i or

en una a r i s t a , l a cumb rera , o

p a r te má s a l t a d e l e d i f i c i o .

En s u i n te r i or s e f o rma un

e s pa c io que ha s t a una a l t u r a

l i b re m ín i ma e s v i v i de r o ,

den omi nado ba r d i l l a . Ex i s ten

or denanza s en l a s que e s tos

e s pa c ios no s on hab i t a b l e s , en



cuyo ca so s e co ns t r uyen de

f orma que s e imp ida t a l u so ( p or

t a b i que s p a l o mer os )

PETO D E CUB IER TA

Es un mure te ve r t i c a l que s e

ub i c a en e l pe r íme t r o de l a

cub i e r t a , s i r v i en do de

p ro tecc ión en l a s cub i e r t a s

v i s i t a b l e s y , t am b ién rema te

a r t í s t i c o de l a f a chada de l

ed i f i c i o .

CUBI ERTA PLANA O

SOLANA

Es e l ce r r am ien t o s upe r i or

hor i zon ta l que s epa ra e l e d i f i c i o

de l ex te r io r .

PÉRG OLA

Es una e s t ruc tu ra que s i r ve de

te ch o a l a cub i e r t a , pe r o que no

to da e l l a e s c on t i nua , y a que

p re s en ta e s pa c ios a b i e r tos

PATIO

Son los huec os o e s pa c i os n o

ed i f i c a dos de l ed i f i c i o .

PATIO ABI ERTO O

EXTE RI OR O DE FA CHADA

S i tu a dos en l a l i n e a de l a

f a chada f orman d o en t r a n te s .

PATIO CER RADO DE

PARC ELA O INTE RIO R

S i tu a dos en e l i n te r i or d e l

ed i f i c i o , t en i end o co m o mi s i ón

da r l u ce s , y v i s t a s a s í c om o

proc ura r l a ven t i l a c i ón de l a s

d i ve r s a s e s t a nc i a s de l a v i v i enda

PATIO D E MANZANA

Es e l p a t i o q ue s e f or ma en e l

i n te r io r de l e s pa c i o f or mado p or

v a r ios e d i f i c i o s de p rop i eda des

d i s t i n t a s .

PATIO MAN COMUNADO

Es e l p a t i o de manzana de

f ormac ión ob l i g a to r i a p or

or denanza s .

PATINI LL O DE

INSTALA CI ONES

Pequeñ o pa t i o po r e l que

d i s cu r ren l a s i n s t a l a c i one s d e l

ed i f i c i o .

PATIO ING LES

Que , g enera lme n te , s e f or man

en t re l a r a s a n te de l a c a l l e

ex te r io r y l a f a cha da d e l

ed i f i c i o , de man era a r t i f i c i a l

con ob j e t o de da r l u ce s y v i s t a s

a p l a n t a s s emi s ótan o .

PROP IEDAD P RIVADA

Es e l d i s f r u te de l a p rop i e dad

p l ena de l os e s pa c i os p r i v a t i v os :

v i v i e nda , l o ca l c o mer c i a l , p l a z a

de g a r a j e , e t c .

E l t i t u l a r de e s tos e l e men tos

p r i v a t i v os pue de s e r ún i c o o

pe r te nece r a v a r i os t i t u l a re s en

s i t u a c i ón l e g a l de “ p r o i n d i v i s o”

USO PRI VATIV O:

Es e l d i s f ru te p r i v a do de l u so , y

no d e l a p r op i e dad , d e un

e l eme n t o co mún d e l e d i f i c i o

s u s cep t i b l e d e s e r ced id o en

u so . Po r e j e mp l o , l a s t e r r a za s

que s e f orman en l a s p l a n t a s

á t i co , que e s t á n sob re un

e l eme n t o c omú n , qu e e s l a

cub i e r t a de l p i s o i n f e r i or , s on

e l eme n t os que no pue den s e r

ena j enad os , y so l o pue de

cede r s e s u u so p r i v a t i v o .

E l m i sm o ca so s e da en l a s

p l a n t a s b a j a s con j a rd í n p r i v a d o

de ed i f i c a c i one s cub i c ada s en

com p le j os i n mob i l i a r i os ( v a r ios

b loqu es de ed i f i c a c i one s c on

e spa c ios c omun es ) , que so l o

pod rán s e r p ro p i e dad de l os

p i s os b a j os , en e l c a so de qu e l a



ed i f i c a c ió n n o ha y a c onsu mi do e l

e s pa c io máx i mo o cupab l e d e l a

p a rce l a t o t a l qu e co mpa r t en , y a

que en c a so con t r a r io so l o

pod rá ce der s e e l u so a l o s p i s os

b a jos , a l t r a t a r s e de e s pa c ios

a j a rd i n a dos que p e r t enec en a l a s

zona s c omun es

3. 2 . - CONC EPT O DE

SUPERFI CI E CONSTR U IDA Y

ÚTIL R EAL ES DEL EDIF I C IO

A s í pue s un ed i f i c i o e s un

vo l u men q ue d e l i m i t a un e s pa c i o

ce r ra do p or l a s f a chada s

ex te r io re s , q ue l o s epa ran d e l

en to rno ex te r ior , s e a e s te

púb l i c o o p r i v a d o c om o pa t ios

de manzana o manc omu nad os , y

una s f a chada s i n te r io re s que

de l i m i t a n l o s hue cos o pa r ios

i n te r io re s de ven t i l a c i ón y l u ce s

ex i s ten te s en e l i n te r io r de l a

ed i f i c a c ió n .

Tod os e s tos e l em en t os t i e nen

un “ g ros or” y s i me d i mos

g eomé tr i c a me n te l a s uper f i c i e

de l e s pa c i o ce r rad o p or e l l o s ,

en c ada p l a n t a de l ed i f i c i o , c on

i ndep end enc i a de cua l s e a s u

c a r á c te r , p r i v a t i v o o z ona

com ún , co ns i d e ran do l a l i n e a

de l i m i t a da p or l a c a r a ex te r i or

de e s t os ce r r ami en t os ,

t end re mos l a s u per f i c i e

cons t ru i da de c a da p l a n t a d e l

ed i f i c i o .

L a s uper f i c i e c ons t ru i da to t a l

de l e d i f i c i o s e rá l a s uma d e c ada

una de s u s p l a n t a s .

S i r e a l i z am os l a ope ra c i ón

a n te r i or , pe r o co ns i d e ran do l a

l i n e a qu e de l im i t a l a c a r a

i n te r io r de l os c i t a dos

ce r ra mien tos , t e nd rem os l a

s uper f i c i e ú t i l

E s dec i r l a s u per f i c i e ú t i l , c on

una de f i n i c i ón muy p r óx i ma a

“ lo que s e p i s a ” , e s l o qu e e l

usua r io de l e d i f i c i o d i s f ru t a y l a

cons t ru i da e s l a nece s a r i a p a ra

que e s e d i s f ru te s e pu eda

re a l i z a r en co nd i c i one s

med ioa mb ien ta l e s c or rec t a s .

Ahora b i en , e s t a s s uper f i c i e s

g eomé tr i c ame n te re a l e s d e l

ed i f i c i o s e u t i l i z a n po co en l a s

p ro mo c io nes i n mob i l i a r i a s , p or

l a s s i g u i en te s r a zo nes :

a ) L a s uper f i c i e c ons t ru i da

re a l de l ed i f i c i o no s e po ne en

re l a c i ón c on e l t e c ho máx im o

ed i f i c a b l e qu e e s co i nc i den te

con l a de f i n i c i ón de

ed i f i c a b i l i da d , que s e r i a l o

l óg i c o , s i n o que s e u t i l i z a o t r a

de f i n i c i ó n de s u per f i c i e

cons t ru i da que d i f i e re de l a r e a l ,

l a s uper f i c i e cons t ru i da

com putab l e .

b ) A s í m i s mo , cuan d o

quere mos c a l c u l a r l a s uper f i c i e

de l os d i s t i n tos e l e men tos d e l

ed i f i c i o , co m o pue den s e r :

v i v i e nda s , l o ca l e s , g a r a j e s o

t r a s te ros , en e l s e c t or

i nm ob i l i a r i o o t r a s de f i n i c i one s

d i s t i n t a s de l a s g eo mét r i c a men te

cor rec t a s p a ra a ds c r i b i r a c ada

p a r te una s upe r f i c i e a decua da .

Po r e j emp lo s i t r a t am os de

c a l cu l a r l a s upe r f i c i e d e dos

v i v i e nda s c on t i g ua s , e l e l e men t o

que l a s s epa ra s e t oma a l e j e , en

l a me d i c ión de c ada u na de e l l a s

p a ra c a l cu l a r s u s uper f i c i e

cons t ru i da . Y , en e l c a s o de l a

s uper f i c i e ú t i l de una v i v i e nda

h a y que re so l ve r l a p r ob l emá t i c a

de s i s e c ons i de ran o no en

d i ch o c a l cu lo l o s t a b i qu e s de

d i s t r i bu c ió n i n te r io r ex i s ten te s

en l a m i s ma .

S e p re s e n ta a s í , una c a s u í s t i c a

que e s nece s a r i o d e s en t r aña r

p a ra s u a p l i c a c i ón c or rec t a en

c ada c a so .



E s t a c a s u í s t i c a t i e ne i n du dab l e s

e f e c tos e c onó mic os p a ra e l

Pr om ot or y / o Ges t or

I nmob i l i a r i o , y a que “ a g r oso

mo do” pos t e r i or men te

a f i n a remos ma s , l a s

consec uenc i a s son :

1 ) E l s ue l o t i ene un p rec io ,

p a r a un m i sm o u so , que d epen de

de l o que s e pue da ed i f i c a r y ,

e s te p a ráme tr o e s t a en i n t ima

re l a c i ón c on l a s uper f i c i e

cons t ru i da co mputab l e

u rban í s t i c am en te .

2 ) Se p a g a a l Con t ra t i s t a l o

que s e c ons t ruye y e s te

conc ep t o c on t i ene l a s u per f i c i e

cons t ru i da g eo mét r i c a men te

re a l .

3 ) Se ve nde e l eme n t os

p r i v a t i v os de l e d i f i c i o , de f o rma

que a c ada e l eme n t o s e l e a ña de

una p a r te p r op orc iona l de l a s

zona s c o munes de l m i sm o . Se

dan l os s i g u i en te s c a sos :

a ) Pr om oc i ones

Un i f am i l i a r e s de Ven ta

L i b re : s e ve nde s upe r f i c i e

cons t ru i da

g eomé tr i c ame n te re a l . E n

a l g una s p rov i n c i a s s e

vende p or s up er f i c i e ú t i l

y , P ro mo c io nes d e

Ed i f i c i o s en Rég i men d e

Pr op i e dad H or i zon ta l , s e

vende l a s upe r f i c i e

cons t ru i da de c a da

v i v i e nda a ñad i e nd o l a

p a r te p rop or c io na l de l a

s uper f i c i e cons t ru i da d e

l a s zona s co munes .

T amb ién en a l g una s

p rov i n c i a s s e ven de po r

s uper f i c i e ú t i l r e a l

a ñ ad i en do l a s upe r f i c i e

ú t i l de l a s z ona s c omun es .

b ) Pr om oc i ones de

V i v i en da s de P ro tecc ió n

Púb l i c a , s e ve nde l a

s uper f i c i e ú t i l de f i n i da en

s u p r op i a n or ma t i v a , co n

un l í m i t e máx i m o d e

s uper f i c i e , s e gún e l

e l eme n t o d e que s e t r a te y

con un có mpu to e spec í f i c o

que , po r e j e mp l o n o

cons i de ra i n c l u i b l e s l a s

zona s c omu nes . En e l c a s o

de l o ca l e s c ome rc i a l e s

ub i c ad os en e l e d i f i c i o d e

VPP , que s on l i b re s po r

s uper f i c i e cons t ru i da o

ú t i l r e a l , má s , en s u c a s o

l a p a r te c or re spo nd i en t e

de z ona s co munes .

c ) Pr om oc i on es de U so

Terc i a r io , po r s upe r f i c i e

ú t i l .

4 ) Cu ida r l a r e l a c i ón en t r e

s uper f i c i e ú t i l y c ons t ru i da e s

f undamen ta l p a r a e l P ro mo to r ,

por dos a s pec tos :

a ) Tema econ ó mic o de r i v a do

de l os p un t os a n te r io re s ,

cuan to ma yor s e a l a

re l a c i ón ( l óg i c a men te debe

s e r i n f e r ior a l a un i dad )

ma s ren ta b l e s e rá l a

p ro mo c ió n .

b ) Un s egundo a s pec to , n o

menos i mp or ta n te , e s l a

i n te rp re t a c i ón co mer c i a l

que pue den l l e v a r s e l o s

c l i en te s a n te una

de sp r opo rc i ona da re l a c i ón

que n o e s té b i en

j u s t i f i c a da , c o mo p o dr í a

s e r e l c a s o de con ta r

com o z ona co mún un

g imna s io p ro p i e dad de l a

com un i dad q ue t end r í a una

a norma l i n f l uen c i a s i no s e

exp l i c a de t a l l a da men te .

E v i d en te men te l a s s i t u a c i one s

de s c r i t a s p ued en , en a l g u nos

c a sos , s e r f á c i lmen te re sue l t a s

y a que , b a s t a m od i f i c a r e l p rec i o

un i t a r i o de ven ta s i u t i l i z a mos



s uper f i c i e ú t i l y n o l a

cons t ru i da . Pe ro l óg i c a men t e ,

p a r a que e s t a so l u c ión s e a v a l i da

e s nece s a r io que l a c omp e te nc i a

a c tue d e l a m i sma man era , y a

que en c a so c on t r a r i o s e pue den

p re s en ta r equ í voc os d i f í c i l e s de

re so l ve r .

3. 3 . - SUPE RFI CI E

CONSTRU IDA ,

COMPUTAB LE

URBANÍST ICAMENT E

Ex i s te pue s una i n t i ma r e l a c i ón

en t re l a ed i f i c a b i l i da d , con cep t o

u rban í s t i c o , y l o s m2 que s e

pueden ed i f i c a r e n l a s d i ve r s a s

t i p o log i a s de i n mueb l e s ,

que l a s ordenan za s

mun i c i p a l e s pe r mi ten cons t ru i r

s obre u n d e te rm inad o t e r r eno y ,

a s u ve z una i mp l i c a c i ón de

e s tos m2 e d i f i c a b l e c on e l cos te

de c ons t rucc ión de l i n mueb l e y

con s u p rec i o de ven ta . . .

Una p r ime ra a p r ox i mac i ón a l

t ema , e s q ue pa ra l l e g a r a l t e ch o

ed i f i c a b l e l o s A rqu i te c tos , en

a p l i c a c i ón d e l a s t e cn o l og í a s de

d i s eñ o , p rop i a s de e s tos

p ro f e s i ona l e s , t i enen e n cue n ta

que , s e gún l a s or denanza s

mun i c i p a l e s co r re sp on d i en te s

de f i nen l os s i g u i en te s con cep tos

a d i c i ona l e s :

a ) So l o e s com putab l e l a

s uper f i c i e c ons t ru i da de l e d i f i c i o

sobre r a s a n t e ( que e s una l í n e a

i dea l r e gu l a da en d i cha

nor ma t i v a mun i c i p a l ) . Lo que

pe rm i te qu e no s e a co mputab l e

a e f e c tos de e d i f i c a b i l i da d , t oda

l a s uper f i c i e c ons t ru i da d e l

ed i f i c i o s i t u ada por deba j o de

d i cha r a s a n te , co mo s on l a s

p l a n t a s só ta n o y p a r te de l a s

p l a n t a s s em i sótan o , de l ed i f i c i o .

b ) D e l a s uper f i c i e

cons t ru i da sobre r a s a n te ex i s ten

c i e r tos e l e men tos de l m i sm o ,

com o son l a s t e r r a za s ,

t end ede ros y p or che s , que n o

e s tén ce r rada s po r ma s de dos

l a dos , cuya s u per f i c i e cons t ru i da

so lo c om puta a e f e c t os d e

ed i f i c a b i l i da d en un 50% , y o t r a s

com o los p a t i os d e l u ce s y

v i s t a s , l o s b a l c ones y l a s

t e r r a za s no c ub i e r t a s po r l a

ed i f i c a c ió n , q ue a p e s a r de e s t a r

sobre l a r a s a n te , t am poc o

com putan a e f e c t os de

ed i f i c a b i l i da d .

EJEMP LO N º 3 .1 - S e t rata d e

un so l ar de 90 0 m2 d e

super f ic ie y un techo

ed i f ic ab l e de 1 .2 00 m2 , y uso

res idenc i a l , c on una

ocupac ión d e l 1 00 % en p l anta

sótano , 6 0% en p lant a ba ja ,

50% en p lant a de p isos y 3 0%

en p l anta át ico , qu e las

ordenanz as mun ic ip a les

autor iz an c ons t ru ir .

De l as ordenan zas

mun ic ipa les se c ono ce qu e

las t er raz as cub i er tas

cer radas so lo p or dos l ados

computan a l 5 0% y las

ter razas descub i er tas de los

át ic os no co mputan

ed i f ic ab i l idad .

Se so l ic i t a an a l iz ar las

a l t ernat i v as de d iseño de l

ed i f ic io .

Una a l t e rna t i v a pos i b l e , a un que

l óg i c a men te , no l a ún i c a , s e r i a l a

s i g u i en t e :

U na p l a n t a só ta n o a pa rca mien to

900 m2

Una p l a n t a b a j a de

540 m2

Una p l a n t a de p i so

475 m2 ( 2 5 m , 2 te r r a za )

Una p l a n t a á t i c o

270 m2 ( 7 2 , 5 m2 te r r a za )



SUPERF I C I E TOTAL

CONSTRU I D A S /R 1 . 285 m2

CONSTRU I D A B /R 900 m2

SUMA 2. 18 5 m2

SUPERF I C I E COMPUTABL E A

EFECTOS D E TECH O

ED I F I CABLE , m2 :

P l a n t a s ó ta n o 0 , 00

P l a n t a B a j a 540 , 00

P l a n t a de p i s o 462 , 50

P l a n t a á t i c o 197 , 50

TOTAL COMPUTABLE 1.20 0 m2

L uego e s e v i de n te que a l v a lo ra r

debe rem os tene r s uma cu i dad o

de que co ncep to man e j am os :

ed i f i c a b i l i da d o s uper f i c i e

cons t ru i da , y a q ue l a p r im era e s

l im i t a c i ón de te ch o e d i f i c a b l e a

e f e c tos u rban í s t i c os , m ien t r a s

que l a s e gun da s e rá co mp onen te

p r i n c i p a l de l c os te de l a


I g u a l s u cede co n re spe c t o a l a

ven ta , me rca do en e l qu e s e

mane j a n d i ve r s os c onc ep t os de

s uper f i c i e s , que i g u a l men te

i n te re s a c ono cer y d i f e renc i a r

con c l a r i dad :

a ) Super f i c i e cons t ru i da de

c ada e l em en t o p r i v a t i vo

de l ed i f i c i o ( v i v i en da , l o ca l ,

e t c . ) o p r od uc t o a

com erc i a l i z a r

b ) Super f i c i e cons t ru i da de

e s e m i sm o e l e men to

p r i v a t i v o má s l a p a r te

p rop or c iona l que l e

cor re spo nda de l a

s uper f i c i e de l a s zona s

com unes de l e d i f i c i o

( por t a l e s , e s c a l e r a s , hue co

de a s cen so r , cua r t os de

i n s t a l a c i one s , e t c . , ) , en

c a so de e d i f i c i o s en

ré g ime n de p ro p i e dad

hor i zon ta l .

c ) L a s uper f i c i e ú t i l en l o s

c a sos a ) y b ) a n te r i ore s

d ) L a s uper f i c i e ú t i l

com putab l e a e f e c t os de

ven ta de de t e r minada s

v i v i e nda s c om o son l a s de

Pr ote cc i ón Púb l i c a , que

t i ene n l i m i t a do s u p rec io

de ve n ta máx im o ,

p rec i s a men te , en f unc i ón

de e s a s uper f i c i e ú t i l

a t í p i c a .

E s tos c on cep t os , a un que de

much o con ten id o té c n i c o ,

conv i ene d i s t i n g u i r l os c on

c l a r i dad , a e f e c t os de

v a lora c ion e s y , s e de f i nen en

l a s nor ma t i v a s u rban í s t i c a s , en

l a s de V i v i en da s de Pr ote cc i ón

Púb l i c a y t amb i én en l a s p rop i a s

nor ma s de v a l ora c ión de

i nmue b l e s .

3. 4 . - C ONCE PTO DE

SUPERFI CI E CONSTRU IDA

DE DEPENDEN CIAS D EL

EDIF I CI O Y SU

COMPUTAB IL IDAD

Su de f i n i c i ón g enera l r e s po nde a

un c r i t e r i o g eo mé tr i co : e s l a

s uper f i c i e i n c l u i da den t r o de l a

l í n e a EXTER I OR de l os

p a ramen tos pe r i me t ra l e s de una

ed i f i c a c ió n y , en s u c a so , d e l o s

E J ES de l a s med i a ne ra s -

E s dec i r l a me d i c ión s e re a l i z a

h a s t a l a l í n e a e x te r i or de l a s

f a chada s de l e d i f i c i o , o cuand o

e l e l e men to p r i v a t i v o l im i t a c on

o t r o s e m id en h a s t a e l e j e d e l

mur o que l os s epa ra y s i r ve de

l ím i te .

O s ea , p a r am en t o e s s i nó n im o

de f a chada , ex te r i or o i n te r i or

( que da a p a t i o y me d i a ne r í a , e s

s i nomin o de m ur o de



s epa ra c ió n en t re d os e l e men tos

p r i v a t i v os .

Ahora b i en d e e s t e e s pa c i o

i n te r io r de l im i t a d o

pe r i me t ra lm en te pue den e x i s t i r

c i e r tos e l em en t os que n o s e

com putan , y e s to d epen de de l a

nor ma t i v a . P or e j em p lo :

3- 4- 1 . - SUP ERF IC IE

CONSTRU IDA SE GÚN LA

DEFINI CI ÓN DE LA

NORMATIVA DE

VALORA CI ÓN CATASTR AL

(Rea l De creto 10 20/ 1 99 3 ) :

No c om puta l a s upe r f i c i e de l os

p a t i os i n te r io re s de l u ce s . Se

com putan a l 50 % de s u

s uper f i c i e l o s b a l con es , t e r r a za s ,

porc he s y de má s e l e men tos

a ná logos c ub i e r t os , s a l vo que

e s tén ce r rad os po r t re s de s u s

cua t r o or i en t a c io ne s , en cuy o

c a so , s e c o mputa ran a l 100 % .

Tampoc o s e co mpu ta ran , en u so

re s i d enc i a l , l o s e s pa c i os de

a l tu r a i n f e r i or a 1 . 50 m .

3. 4 . 2 . - DEFIN IC IÓN DE

SUPERFI CI E CONSTRU IDA

SEGÚN LA O RDEN E CO

80 5/2 00 3 . De 27 d e marz o)

S e c omi enza de f i n i en do l a d e f i ne

l a s uper f i c i e ú t i l , c om o ve re mos

en e l ep í g r a f e s i g u i en te , p a r a a

con t i nua c ión de f i n i r l a

s uper f i c i e cons t ru i da s i n zona s

com unes co mo : l a s uper f i c i e ú t i l

s i n exc l u i r l o s e l e men tos

i n te r io re s re l a c i onad os en d i cha

de f i n i c i o ne s i n c l u yen do los

ce r r a mien tos ex te r io re s a l 100%

y a .C . 50% s egún s e t r a te de

f a chada o me d i a n e ra o de

ce r ra mien tos co mpa r t i dos c on

o t r os e l em en t os d e l m i sm o

ed i f i c i o .

A s í m i s mo de f i ne l a , s u per f i c i e

cons t ru i da c on z ona s c omu nes ,

com o l a s uper f i c i e cons t ru i da

s i n zona s c om unes ma s l a p a r te

p rop or c iona l d e l a s u per f i c i e

cons t ru i da de l os e l e men tos

com unes d e l e d i f i c i o .

Son e l e men tos c o munes d e l

ed i f i c i o : e l p or t a l , e s c a l e r a s ,

hueco de a s cen s or , cua r tos d e

i n s t a l a c i one s , e t c . ) Qu e ,

g enera lm en t e son c om putab l e s ,

s a l vo en a l g una s or denanza s

mun i c i p a l e s , l o s cua r tos de

a s cen sore s . Repa r t i e nd o de

f orma p r op orc iona l a l a

s uper f i c i e de c a da e l e men t o

p r i v a t i v o , ob ten dr í a mos l a

s uper f i c i e c ons t ru i da de

e l eme n t os c o munes que

cor re spo nde a c ada e l e men t o

p r i v a t i v o , l o que da rá l u g a r a l a

s uper f i c i e c ons t ru i da má s zona s

com unes .

En e l e j emp lo nú mer o 3 e s t a e s

l a s uper f i c i e c ons t ru i da que

hemos ob t en i do , y que s e

cor re spo nde rá a l a to t a l

cons t ru i da de l e d i f i c i o .

3. 5 . - SUP ERF IC IE

CONSTRU IDA D E UN

ELEMENT O PRI VATI VO DE

UN EDIF IC IO INC LUIDAS

ZONAS COMUNES

E s te e s un co ncep to d e am p l i a

u t i l i z a c i ón en e l s e c t or

i nm ob i l i a r i o cu yo c á l cu l o s e

re a l i z a de l a s i g u i en t e mane ra :

S e c a l cu l a de f o rma i nd i v i dua l l a

s uper f i c i e cons t ru i da d e c ada

e l eme n t o p r i v a t i vo cons i de rand o

l a s uper f i c i e ce r r ada

i n te r io rm en te , a s í c om o l a

ex te r io r p r i v a t i v a ( t e r r a za s ,

t end ede ros , por che s , e t c . )

com puta da s com o i n d i c a n l a s

https://docs.google.com/open?id=0B3wohocNy8NIMmExN2U5Y2QtZmM1Zi00ZmQzLWJlZmItMjBiMmUzOWE5N2Vh

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CC8QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.boe.es%2Fdiario_boe%2Ftxt.php%3Fid%3DBOE-A-2003-7253&ei=wZAdU-jcAerG7AbJ5oDQBw&usg=AFQjCNEttPYdNNmfP7bZaFE_2ysT7dj3rA&sig2=TSr-qH34iIL0Nugs1WzKb

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CC8QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.boe.es%2Fdiario_boe%2Ftxt.php%3Fid%3DBOE-A-2003-7253&ei=wZAdU-jcAerG7AbJ5oDQBw&usg=AFQjCNEttPYdNNmfP7bZaFE_2ysT7dj3rA&sig2=TSr-qH34iIL0Nugs1WzKb



Ordenan za s Mun i c i p a l e s de c ada

Ayun tam ien to , re c or dand o que :

Te r ra za s c e r r ada s po r

h a s t a t re s l a dos , s ue l en

com puta r a l 50 % de s u

s uper f i c i e co ns t r u i da re a l

Te r ra za s ce r r ada s po r ma s

de t re s l a dos , M i r a dor e s y

Cuerpos Vo l a d os co mpu tan a l

100 %

Se c a l cu l a l a s uper f i c i e

cons t ru i da de t oda s l a s zona s

com unes d e l ed i f i c i o ( p or t a l e s ,

e s c a l e r a s , a s ce n sor e s , p a s i l l o s

ex te r io re s , e t c . )

L a s uper f i c i e t o t a l d e l a s zona s

com unes , c a l c u l a da en e l

a p a r t a d o a n te r io r , s e d i s t r i bu ye

p rop or c iona lme n te en t re l o s

e l eme n t os p r i v a t i vos .

A s í pue s a una de te rm inada

v i v i e nda o l oca l l e co r re sp on de

una cuota d e pa r t i c i p a c ión en l a

p rop i eda d d e l a s zo na s co munes .

En e l Cuaderno ded i c ad o a l a

Cons t i t u c i ón de Rég im en de

Pr op i e dad H or i zo n ta l de un

ed i f i c i o ve re m os l os c r i t e r ios

l e g a l e s que pue den u t i l i z a r s e

p a ra re a l i z a r e s te repa r to , pe r o

ade l a n t a mos que , en l a s zona s

com unes a repa r t i r de e s t a

manera , no deben i n c l u i r s e

e s pa c ios que , en de f i n i t i v a , s on

l oc a l e s s i t u ad os en e l ed i f i c i o ,

cuya p ro p i e dad y d i s f ru te ( s a l a

de reun i ones , de ce l eb ra c i one s

o even to , g imna s i o , e t c . ) s e

re s e rva l a Co mun ida d de

Pr op i e t a r i os , s i en do ma s

conv en i en te p r oce der a s u

i n s c r i p c i ón r e g i s t r a l co m o f i n ca

i ndep end i en te y co ns i d e ra r que

f orman pa r te i n d i v i s i b l e c om o

ane jo i n s epa rab l e d e l a v i v i e nda

a t r i bu yen do a c ada u na cu ota

i nd i v i s a sobr e t a l p r op i eda d ,

i g u a l p a r a tod os e l l o s , y a que no

s e r i a l óg i c o que l a v i v i en da s con

má s s uper f i c i e t u v i e r a n má s

cuo ta de p ro p i e dad y má s

con t r i b u c i ón a s u s g a s tos de

man ten im ien t o , cuan do e l l oca l

e s de d i s f ru t e co mún . .

3. 6 . - DEFIN IC IÓN DE

SUPERFI CI E ÚTI L Y SU

COMPUTAB IL IDAD

Su de f i n i c i ón g enera l r e s po nde a

un c r i t e r i o g eo mé tr i co : e s l a

s uper f i c i e i n c l u i da den t r o de l a

l í n e a I NTER I OR de l os

p a ramen tos pe r i me t ra l e s de una


En e s te c a so s i e mpr e , s i n

d i s t i n c i ón a l g una , s e m ide ha s t a

l a c a r a i n te r ior de t od os l os

p a ramen tos qu e de f i nen s u

pe r í me t ro .


SUPERFI CI E ÚT IL S EGÚN

LA NORMATI VA DE

VALORA CI ÓN CAT ASTRAL

En l a nor ma t i v a de v a lo ra c i ón

Ca ta s t r a l n o s e da l a a n te r i or

de f i n i c i ó n : d e s uper f i c i e ú t i l


SUPERFI CI E ÚT IL S EGÚN

ORDEN E CO :

S e de f i ne l a s uper f i c i e ú t i l ,

com o : l a s uper f i c i e d e l s ue l o

de l i m i t a d o p or e l pe r ím e t r o

de f i n i do p or l a c a r a i n t e r i or de

l os ce r r am ien t os ex te rn o d e l

ed i f i c i o o de un e l e men to d e l

ed i f i c i o , i n c l u ye nd o l a m i t a d de

l a s uper f i c i e de l s ue lo d e s u s

e s pa c ios ex te r i or e s de u so

p r i v a t i v o cub i e r tos ( t a l e s c om o

ba l cones , t e r r a za s , t en de der os ,



porc hes , mu e l l e s de c a r g a v

vo l a d i z os , e t c . ) med ida s obr e l a

p roy ecc ión ho r i z on ta l d e s u

cub i e r t a .

No s e cons i d e ra ra s uper f i c i e ú t i l

l a ocupa da po r ce r r a mien tos

i n te r io re s f i j o s , po r l o s

e l eme n t os e s t ruc tu ra l e s

ve r t i c a l e s y p or l o s con duc tos o

c ana l i z a c i one s de s e cc i ón

hor i zon ta l s up er i or a l o s 100

cm2 y l a s u per f i c i e de l e s pa c i o

cuya a l t u r a l i b re s e a i n f e r io r a

1 , 50 m e tr os

T ampoc o s e cons i de ra ra

s uper f i c i e ú t i l l a ocu pada p or

l o s e s pa c ios ex t e r i ore s n o

cub i e r t os .

E l e s que ma pa ra c a l cu l a r l a ú t i l

má s l a ú t i l de c om unes e s

a ná l ogo a l a y a exp l i c a da en e l

ep í g r a f e a n te r io r .

3. 7 . - SUP ERFI CI E ÚTI L A

EFECT OS DE V IVI ENDAS DE

PROTE C CIÓN PÚB LI CA

SEGÚN LA LE GIS LAC IÓN

ESTATAL

En e s te c a s o e l Rea l D ec re t o

2066 /2008 , que e s t a b l e c í a e l

ex t i n to P l a n de V i v i en da y

Rehab i l i t a c i ón , 200 9 – 2012 , y

cuya v i g enc i a t e rm ino e l 31 de

d i c i emb re de 2 012 qu e l a

de f i n i c i ó n y co mput o de l a

s uper f i c i e ú t i l de v i v i en da s , y

s u s a ne jos ( p l a z a s de g a r a j e y

t r a s te ros ) , c or re spo nde a c ada

Comun i dad Au t óno ma y , en

ausenc ia d e l a mism a s e a p l i c a

e l a r t í c u lo 4 d e l Rea l D ecre t o

3148 /1978 , de 10 de n ov i emb re

por e l que se aprueb a e l

Reg lam ento de V iv i endas de

Protecc ión Of ic i a l , to da v í a

v i g en te , que d i ce l o s i g u i en te :

3. 7 . 1 . - SU PERF IC IE ÚT IL DE

VIVI ENDAS

L a s uper f i c i e ú t i l e s t á f or mada

por l a s up er f i c i e de l s ue l o

ce r ra da po r e l pe r ím e t r o


s u s ce r r a mien tos con e l

ex te r io r , c on o t r a v i v i en da o

l oca l de cua l q u i e r u s o . A s í

m i sm o s e i n c l u i r á l a M I TAD de

l a s uper f i c i e de s ue l o de l os

e l eme n t os ex te r io re s de USO

PR I VAT I VO de l a v i v i en da , t a l e s

com o te r r a za s , m i r a do re s ,

t end ede ros u o t r os , h a s t a un

máx im o d e l D I EZ POR C I ENTO

(10%) de l a s uper f i c i e ú t i l

i n te r io r .

D e e s t a s uper f i c i e i n te r io r

s e de s c on ta ran l os t a b i que s f i j o s

o mó v i l e s , l o s e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s ve r t i c a l e s , y l o s

con duc tos de s ec c i ón h or i zon ta l

s uper i or a 100 cm2 , y l a

s uper f i c i e d e l os e s pa c ios

i n te r io re s qu e t eng an una

ALTURA L I BRE no i n f e r ior a

1 , 50 m ,

En e l c a so de v i v i enda s i g u a l é i s

d i s pue s t a s en co l um na ve r t i c a l

en un m i sm o ed i f i c i o , s e to mara

com o supe r f i c i e co mpu tab l e de

l os e l em en t os e s t ru c tu ra l e s

ve r t i c a l e s y l a s c a na l i z a c i one s y

con duc tos de s ec c i ón h or i zon ta l

s uper i or a 100 c m2 , l a me d i a

a r i t mé t i c a d e l os v a lo re s

cor re spo nd i en t e s a l a v i v i e nda

de l a p l a n t a r s upe r i or e i n f e r i or

de l a c o l u mna , s i em pre q ue l a

d i f e re nc i a en t re e s tos v a lo re s

no s e a s uper io r a l 100% .

L a s uper f i c i e ú t i l co mputab l e

t end rá unos m ín i mos y u nos

máx im os en f unc i ón de s u

t i p o log i a de a cuer d o a l a

nor ma t i v a de l a s CCAA , pe ro a

e f e c tos de f i n a n c i a c i ón e s t a t a l

no s e rá s uper io r a 90 m2 ú t i l e s

y , a e f e c tos de c a l i f i c a c i ón

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CC8QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.boe.es%2Fbuscar%2Fdoc.php%3Fid%3DBOE-A-1979-1217&ei=a5EdU7zbAqTg7QaqsIGIAg&usg=AFQjCNH8YEsXN3lfqnBpXnmVo2QTy_mcLQ&sig2=BVAbhm80HUtBannIrcpliw

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CC8QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.boe.es%2Fbuscar%2Fdoc.php%3Fid%3DBOE-A-1979-1217&ei=a5EdU7zbAqTg7QaqsIGIAg&usg=AFQjCNH8YEsXN3lfqnBpXnmVo2QTy_mcLQ&sig2=BVAbhm80HUtBannIrcpliw



admin i s t r a t i v a l a s upe r f i c i e ú t i l

m ín i ma s e rá de 45 m2 .

3. 7 . 2 . - SU PERF IC IE ÚT IL DE

PLAZA DE GARA JE ,

TRASTER O o ANE JO EN EL

CASO DE V IV IENDA RURA L

Pa r a t od os e s tos e l em en t os ,

to dos e l l o s v i n cu l a dos a l a

v i v i e nda en p r oy ec t o y

re g i s t r a lme n te , l a s upe r f i c i e ú t i l

s e r á l a s i g u i en te :

L a s uper f i c i e ú t i l s e r á l a

cons t ru i da c on z ona s c omu nes ,

mu l t i p l i c a da p or 0 , 80 , con

i ndep end enc i a de s u s uper f i c i e

ú t i l r e a l . Los l í m i t e s máx im os de

l a s uper f i c i e ú t i l a e f e c tos de

f i n a nc i a c i ón y v en ta s e rán l os

s i g u i en t e s :

P l a z a de a pa r cami en t o en só ta n o

o en s upe r f i c i e y ce r r ada 2 5 m2

P l a z a de a pa rcam ien t o í de m

an te r i or p a ra m ot oc i c l e t a s 5 m2 .

P l a z a de a pa r cami en t o en

s uper f i c i e y a b i e r t a 20 m2

P l a z a d e a pa rcam ien t o Í de m pa ra

mo toc i c l e t a s 5 m 2 .

Pa r a de a ne j os en V i v i e nda

Rura l , de d i c ados a : a lmac én o

t a l l e r de a r te s ano o pa ra ú t i l e s

de l a b ran za o g a nade r í a , l a

s uper f i c i e ú t i l co mputa da d e l a

m i sma f or ma que l os t r a s te r os ,

no s e rá s u per i or a l 15 % d e l a

s uper f i c i e ú t i l de l a v i v i e nda a l a

que e s t a v i n cu l a da .

Pa r a e l c a so d e A l o j am ien tos

Pr oteg i dos l a s uper f i c i e ú t i l

máx ima no s e rá s upe r io r a 45

m2 .

A una v i v i en da no s e po drá

v i n cu l a r má s que una p l a z a de

a pa rcamie n t o o a ne j o y un

t r a s te ro .

COMENTAR IO Nº 1 . - E s

imp or ta n te s eña l a r l a d i f e re nc i a

f undamen ta l en t re l a s s uper f i c i e

ú t i l g e o mét r i c a men te c or rec t a y

l a s uper f i c i e ú t i l de l a s VP P ,

amba s son ú t i l e s , pe ro l a

p r im era con tab i l i z a t od os l os

e s pa c ios , p r i v a t i vos y c omu nes ,

de l e d i f i c i o , m ien t r a s que en e l

s e gundo ca so , l a s

cor re spo nd i en t e s a l a s V i v i enda s

de P ro tec c ió n Púb l i c a , n o s e

con tab i l i z a n l a s zo na s co munes

com o son p or t a l e s , e s c a l e r a s ,

hueco de a s cen s or , cua r tos de

i n s t a l a c i one s , e t c .

E s tos e s pa c i os s e cons t ru yen

pe ro n o s e c obran .

Veamos a l g un os e j emp los

p rá c t i cos r e s ue l tos c on l a

de f i n i c i ó n e s t a t a l de s u per f i c i e

ú t i l de una V i v i en da de

Pr ote cc i ón O f i c i a l .

EJEMP LO 3. 2 . - C a lcu l ar l a

super f ic ie ú t i l re a l que s e l e

puede ad ic ion ar a una

v i v iend a cuy a super f ic i e ú t i l

in ter i or es de 8 0 m 2, que se

pretende ca l i f i car

admin is t rat iv ament e com o

VPO o una VPP ub ic ada en

una CCAA cu ya l eg is l ac ión

espec í f i ca no def ine e l

concept o de super f i c i e ú t i l n i

su computo.

SOLUC I ÓN

Ev i d en te men te 16 m3 ú t i l e s , y a

que :

Super f i c i e i n te r io r= 8 0 m2

ú t i l e s

Super f i c i e ú t i l e x te r io r máx ima

Compu tab l e 10 % de 80 = 8

M2 ÚT I LES TOTALES = 88 m2



Como máx im o s e com puta e l 50

% de l os re a l e s de l a t e r r a za ,

que po drá t ener re a l men t e un

máx im o de 16 m 2 út i les

T amb ién s e c ump le l a l i m i t a c i ón

máx ima de s up er f i c i e t o t a l en

e s te t i p o de v i v i e nda s

e s t a b l e c i da en 90 m2 ú t i l e s

( excep to en Nava r ra )

EJEMP LO 3. 3 . - Una v iv iend a

de l t ipo de l e j emp lo anter ior

t ien e t res armar ios

empotrad os de m ed idas

in ter i ores 0 , 60 x 1 , 50 y 2 ,5 0

de a l tura l ibre d os d e e l los y

e l t ercero 0 ,6 0 x 1 ,5 0 y 1 ,4 5

de a l tura l ibre .En toda l a

v i v iend a e x is t e en pro ye cto

un rodap i é de ter r azo d e 2

cm de espesor . ¿S erán es tos

e l ement os d educ ib les de l a

super f ic ie ú t i l in ter ior ?

SOLUC I ÓN

En nue s t ro c r i t e r i o , l o s dos

a rma r i os de a l tu r a 2 , 50 s on

com putab l e s c om o su per f i c i e

ú t i l m i en t r a s que e l t e rce ro , de

a l t u r a 1 , 45 < 1 , 50 m no s e rá

com putab l e c om o super f i c i e ú t i l .

E l c r i t e r i o g ene ra l p a r a

cons i de ra r un a r ma r i o

empo tra do c om o super f i c i e ú t i l

e s de duc i r de l m i s mo los e l

e s pe sor de l os d os t a b i q ue s q ue

con f i g u ran s u f r on ta l .

En cuan to a l a de duc c ió n de

to do e l pe r íme t r o d e l r odap i é x

s u e s pe sor , e n nue s t ro c r i t e r i o

no p ro ced e e s t a de ducc ión a l

t ene r e l ro dap i é l a

cons i de ra c ió n de e l e men t o

s uperpues to .

Ambos c r i t e r ios , e l de l o s

a rma r i os em po trad os y l o s

ro dap i e s , p ued en ch oca r c on l a

i n te rp re t a c i ón de l f unc i ona r i o

enca rg ad o de l a c a l i f i c a c i ón

a dmin i s t r a t i v a de l a s v i v i en da s ,

en cuy o c a s o , e s a c onse j a b l e

p roc ede r a l d i s eño de l a

v i v i e nda s i n a r ma r ios emp ot raos

n i ro dap i é y , una v e z c a l i f i c a da s

de f i n i t i v a men te , p r oce de r a s u

imp l a n t a c i ón en l a s v i v i e nda s

que l o de s ee n .

EJEMP LO 3 .4 . - Se t rata de

dos v i v iend as de las

es tab l ec idas en e l e j emp lo Nº

3 . 1 , amb as c on una super f ic i e

ú t i l in ter ior d e 60 m2 út i les

con unas ter raz as de 8 m 2

út i l es cad a una , pero q u e en

su ub ic ac i ón en l a f achad a

de l ed i f i c i o un a es t á en e l

p i so cuar to y l a ot ra en e l

p i so qu into s in cubr ir

Determ inar l a super f ic ie ú t i l

computab le de cad a un a d e

e l las .

SOLUC I ÓN

A ) V i v i enda s i t u ada en e l p i s o

cua r t o

En e s te c a so s e t r a t a de una

te r r a za cub i e r t a po r l a de l p i s o

qu i n t o y l a s up er f i c i e a

cons i de ra r s e rá :

Super f i c i e Ú t i l I n te r i or = 60 m2

Super f i c i e Ú t i l Ex te r i or

Compu tab l e : Máx im o = 50 %

rea l = 8 < 10 % i n te r i or 4

TOTAL SUP . ÚT I L

COMPUTABLE 64 m2

B ) V i v i en da s i t u ada en e l p i s o

qu i n t o

En e s te c a so t amb i én s e

com puta ran 6 4 mn2 ú t i l e s c om o

en l a v i v i en da d e l p i s o cua r to y a

que en l a de f i n i c i ón que e s t a mos

u t i l i z a nd o n o s e d i s t i n g ue que l a

t e r r a za s e a cub i e r t a o

de s cub i e r t a .



EJEMP LO 3 .5 . - En e l e j empl o

anter i or supongam o s que en

la p lant a sext a e x is t e una

v i v iend a át i co , t amb ién de 6 0

m2 in ter i ores , per o que a l

es tar su f achad a

ret ranque ada 3 m hac ia e l

in ter i or de la l in e a de

fachad a de l as v iv iend as de

p iso , t i ene l a pos ib i l idad d e

adscr ib ir l e una amp l i a

ter raza d e 18 m 2 d e

super f ic ie con 3 m d e

anchura . ¿ Cu ál s erá en es te

caso la sup er f ic ie ú t i l tota l

computab le d e es t a v iv i enda ?

SOLUC I ÓN

En e s te c a so l a s uper f i c i e

com putab l e ú t i l t o t a l d e l a

v i v i e nda s e rá de 66 m2 , e l

máx im o d e s uper f i c i e ú t i l

i n te r io r c omp utab l e ( e l 5 0 %

rea l s e r i a 9 m2 p er o l o máx im o

a impu ta r e s 10 % i n te r io r ) . Y ,

en e s te c a so s e impu ta l a

s uper f i c i e ex te r io r a p e s a r de

que no e s t a cub i e r t a y e s de u so

p r i v a t i v o , pe r o n o , a l e s t a r

ub i c ada en l a cub i e r t a d e l

ed i f i c i o so bre l a s v i v i en da s de

p i sos y s e r , p or t a n t o z ona

com ún .

A pe s a r de p a g a r e sos m2 ú t i l e s

y , po r t a n to s e r de p rec i o

s uper i or a l a s de l o s p i s os ,

d i s f ru t a de l u s o d e l a t e r r a za

pe ro no de s u p r op i e da d c om o

queda ra r e f l e j a d o en l a

cor re spo nd i en t e e s c r i t u r a de

cons t i t u c i ón de l r é g i men de

p rop i eda d h or i zon ta l c om o

ve re mos e n un p ró x im o

Cuadern o

EJEMP LO 3. 6 . - S e t rata ah ora

de un p iso de las

caract er ís t i cas d e l e j empl o

3 . 1 ub ic ado en l a p lant a b a j a

de l ed i f i c i o a l qu e se l e

qu iere adscr ib ir un j ard ín

pr iv ado de 1 8 m 2 út i l es , E l

Arqu itecto n os ind ic a qu e l a

tota l id ad de l a super f ic i e

cons t ru ida de la p lant a ba j a

de l ed i f i c i o ocupa e l

porcenta j e má x imo s eña l ado

en orden anzas resp ecto a l a

super f ic ie d e l a parc e la .

SOLUC I ÓN

E s te c a so s e rá a ná l ogo a l d e l

e j emp lo a n te r io r , y t amp oc o s e

pod rá a ds c r i b i r s e l a p rop i e dad

de l j a r d í n a l a v i v i enda de l a

p l a n t a b a j a , y a qu e a l e s t a r

a gotada l a ocupa c ió n máx ima de

l a p a rce l a t od o e l ex te r io r a l a

p l a n t a d e l e d i f i c i o e s z ona

com ún .

Lo que s e p od rá h a ce r e s

v i n cu l a r e l u s o p r i v a t i v o d e l

j a rd í n a l a v i v i en da en cue s t i ó n y

com puta r e n e l l a una s uper f i c i e

ú t i l to t a l d e 66 m2 .

EJEMP LO 3 .7 . - E l m ismo

e j emp lo anter i or per o ah ora

e l Arqu itect o nos in form a

que l a p lanta ba ja d e l ed i f ic i o

no a lc anza la ocup ac ión

máx im a permit ida por l o que

ex is te un rem anent e de

super f ic ie e xter i or de l a

parce la as ignab l e a las

v i v iend as de p l anta b a ja .

SOLUC I ÓN

En e s te c a s o , a ná l ogo a l

a n te r i or , pe ro con l a

d i f e re nc i a de que p od r í a mos

a s i g na r l a p rop i eda d de l os

j a rd i ne s que exce den a l o s de l a

ocupa c ión máx i ma de l a p a rce l a .

EJEMP LO 3. 8 . - S e t rata d e un

cha l et un i f am i l i ar de dos

p lant as cad a una d e e l las con

una super f ic i e ú t i l de 4 0 m2 ,



con l as c aract er ís t i cas

admin is t rat iv as de l e j empl o

3 . 1 . L as p l antas es tán un idas

in ter i orment e por una

esca ler a cu yo hu eco t ien e

1 , 40 x 3 ,5 0 = 4 , 9 0 m2 út i les .

¿Cu ál será l a sup er f ic ie ú t i l

tota l comput ab l e de l ch a l et ? :

1 . 80 m2 suma de las

in ter i ores s in n ingun a

deducc i ón

2 . 75 ,1 0 m 2 suma d e las

in ter i ores deduc i endo

un hueco

3 . 70 ,2 0 m 2 sum a d e las

in ter i ores deduc i endo

un h ueco en cad a p lant a .

SOLUC I ÓN

N inguna de l a s t re s p ro pues t a s

com o so l uc i ón s e r í a l a c or r ec t a .

L a so l u c i ón e s s u ma r l a s dos

s uper f i c i e s i n te r io re s y de duc i r

de l huec o de e s ca l e r a a que l l a

p a r te de s u s up er f i c i e , que en

p l a n t a b a j a l l e g ue ha s t a 1 , 50 m2

de a l t u r a l i b re .

EJEMP LO 3. 9 . - S e t rata d e un

p iso dúp le x un i f ami l iar d e

dos p lant as cada un a de e l las

con una super f ic i e ú t i l de 4 0

m2, con l as c aract er ís t i cas

admin is t rat iv as de l e j empl o

3 . 1 . L as p l antas es tán un idas

in ter i orment e por una

esca ler a cu yo hu eco t ien e

1 , 40 x 3 ,5 0 = 4 , 9 0 m2 út i les .

La p lanta b a ja es un p iso

norma l de un ed i f i c i o de 8 m .

de fa chad a y 5 m. d e

profund idad , m ed idas

in ter i ores amb as , y l a p l anta

super ior es ta s i tuad a ba jo l a

cub ier t a de l ed i f ic io . ¿ Cuá l

será l a super f ic ie ú t i l tota l

computab le d e l p i so dúp le x

s i los f a ld ones de cub i er ta y

la esc a ler a t ien en una

inc l in ac i ón de 45 º ?

SOLUC I ÓN

En e s te c a s o , a l a s uma de

s uper f i c i e i n te r ior 80 m 2 ú t i l e s

h ab rá que d edu c i r :

En l a p l a n t a de Buha r d i l l a l o s

e s pa c ios c on una de l a s a l t u r a s

l i b re i n f e r i or a 1 , 50 m = 2 x

1 , 50 x 5 = 15 m2

En l a e s ca l e r a l o m i sm o . = 1 , 50

x 1 , 40 = 2 , 10 m2

L uego l a s uper f i c i e Ú t i l To ta l =

80 - 15 - 2 , 10 = 62 , 90 m2 ú t i l e s

com putab l e s .

3. 8 . - SUPE RFI CI E ÚTI L A

EFECT OS DE V IVI ENDAS DE

PROTE C CIÓN PÚBL ICA

SEGÚN LA LEG ISLA CI ÓN

AUTONÓMI CA

O f recem os a con t i nua c i ón e l

t ex t o c om p le to r e f e ren te a l a

de f i n i c i ó n y có mput o de l a

s uper f i c i e ú t i l en V i v i e nda s

Pr oteg i da s e gún l a l e g i s l a c i ón

v i g en te e n c ada Comu n i dad

Au tón oma .

En cuan t o a l o s l ím i te s de

s uper f i c i e ú t i l de v i v i e nda s y

a ne jos , c a da CCAA e s l i b r e p a ra

l e g i s l a r sob re d i cha ma te r i a ,

pe ro ha y q ue tene r en cue n ta

que , por l o men os en e l P l a n

E s t a t a l de V i v i enda y

Rehab i l i t a c i ón 2008 – 2012 cuya

v i g enc i a t e r min o e l 31 de

d i c i emb re de 201 2 , a e f e c tos de

f i n a nc i a c i ón , e l l im i te s e

e s t a b l e c i a en 90 m2 p or

v i v i e nda , 25 p a ra p l a z a de

a pa rcamie n t o y 8 p a ra t e s t e r o y

que , a demá s s o l o s e f i n a nc i a ba



una p l a z a de g a r a j e y un t r a s te r o

por v i v i enda .

E v i d en te me n te , n a da imp id e que

l a s CCAA a u tor i ce n s uper f i c i e

ú t i l e s mayo re s y a ne jos

v i n cu l a d os a l a v i v i en da ,

s uper i ore s a l a un i dad , pe r o

l óg i c a men te e s t os ten drán so l o

e f e c tos a d min i s t r a t i v os de

c a l i f i c a c i ón a dmi n i s t r a t i v a , pe r o

no a e f e c t os f i n a nc i e r os .

Po r e s e m ot i vo , en g enera l l o s

l ím i te s a u to nó mic os c o i n c i den

con l os de l a l e g i s l a c i ón e s t a t a l

y , en l o s c a sos d e a u t or i z a r s e

mayo re s l im i te s , s e h a rá cons t a r

t a l c i r cun s t a n c i a en e l ep í g r a f e

cor re spo nd i en t e a l a Comun i dad

Au tón oma qu e l os a u to r i c e .

Lo que t a mb ié n e s g enera l en l a

l e g i s l a c i ón a u to nó mica e s que e l

l ím i te de 90 m2 ú t i l e s p a ra l a

s uper f i c i e ú t i l de l a v i v i e nda , s e

a u tor i z a ba a e l e va r l o h a s t a 120

m2 ú t i l e s , p a r a e l c a so de qu e s u

de s t i no f ue ra p a ra f am i l i a s

nume ros a s .

S e p re s en taba a s í una

c i r cu n s t a nc i a p a rad ó j i c a que e ra

que l a s f am i l i a s nu mer os a s que

deb i a n go za r de una p r ote cc i ón

e s pec i a l , s e ve í a n pena l i z a da s y a

que de s u s 120 m2 ú t i l e s que

a dqu i r í a n y p a g aban so l o t en i a n

de re cho a qu e l e s f i n a nc i a r a n 90

m2 .

3. 8 . 1 . - ANDALU CIA . Decr eto

14 9/2 00 6 p or e l que se

aprueba e l R eg lam ento d e

V iv i endas de Prot ecc ión

Púb l ica en la C omunid ad

Andaluz a

Pa r a en con t r a r a una de f i n i c i ón

a u ton óm ica d e s upe r f i c i e s ú t i l e s ,

h a y que recu r r i r a l a r t í cu l o 6

de l Reg l amen to de V i v i e nda s

Pr oteg i da s de l a Comu n i dad

Au tón oma de Anda l u c í a

(D ecre t o 149 /2006 , d e 25 de

j u l i o ) , que s e de f i ne c o mo s e

i nd i c a en l os ep í g r a f e s

s i g u i en t e s .

Pa r a e l c a so de v i v i en da s , e l

ún i co que t r a t a , s e d i s p one :

A ) Super f i c i e Ú t i l

A r t í cu lo 6 . 1 de l Reg l am en t o de

VPP . - E s l a p roye cc i ón

hor i zon ta l de l o s e s pa c ios

cub i e r t os y ce r r ad os ,

de t e rm inada p or e l pe r ím e t r o


s u s ce r r ami en t os , de s con tand o

l a s s uper f i c i e s ocu pada s en

p l a n t a p or ce r ra mie n t os y

p a r t i c i on e s i n te r i ore s f i j o s o

móv i l e s , por e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s y p or l a s

c a na l i z a c i one s o c on duc tos

ve r t i c a l e s , a s í co mo l a s uper f i c i e

de s ue l o , en l a s que l a a l t u r a

l i b re s e a i n f e r i or a 1 , 50 m .


V>PP . - L a s uper f i c i e ú t i l d e l a

v i v i e nda i n c l u y e , a de má s de l a

s eña l a da en e l a p a r t a d o

a n te r i or , e l 50 % de l a s uper f i c i e

en p r oyec c i ón h or i zon ta l de l o s

e s pa c ios ex te r io re s p r i v a t i vos

de l a v i v i en da , t a l e s c om o

te r r a za s , por che s , m i r a do re s ,

t end ede ros u o t r os , s i em pre que

e l meno r de s u s l a dos s u pere 1

me t ro y s e an cub i e r tos .

B ) Super f i c i e Co ns t ru i da


VPP . - E s l a me d i da de n t r o de l os

l ím i te s d e f i n i dos po r l a s l í n e a s

pe r i me t ra l e s de l a s f a chada s ,

t a n t o ex te r i ore s c om o

i n te r io re s y l o s e j e s de l a s

d i v i s i on e s en t r e v i v i enda s u

o t r a s depen den c i a s .

L a s uper f i c i e a s í ob ten i da s e

i n c re men ta ra co n l a s uper f i c i e

de l os e s pa c ios e x te r io re s

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0CDUQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.juntadeandalucia.es%2Fboja%2F2006%2F153%2F2&ei=1ZEdU_iNJOaN7Qa7koGQCg&usg=AFQjCNHnmcEoJcqMmGiUFIz2xObAPWJjag&sig2=IYBQ3qN5Ec5mHhMpYpxBkA





pr i v a t i v os co mpu tada e s t a en l a

f orma s eña l a da en 6 . 2


VPP . - L a s uper f i c i e cons t ru i da

a s i g n ab l e a c a da v i v i e nda , g a r a j e

o t r a s t e r o , s e i n c rem en ta ra c on

l a p a r t e p r op orc iona l d e l a s

s uper f i c i e cons t ru i da s de l a s

depen den c i a s c omu nes d e l

ed i f i c i o qu e s i r ve n a l o s u sos

a n te s men c i onad os ,

3. 8 . 2 . - ARA GÓN (Decr eto

19 1/1 99 8 , de 1 7 d e

nov iembr e, R eg l am ento d e

Cond ic i ones T écn i cas

mín i mas p ara las V iv i endas

proteg ib l es en Arag ón)

S e gún e l D ecre t o 191 /199 8 de

17 de no v i e mbre l a s

de f i n i c i o ne s a p l i c a b l e s a l a s

s uper f i c i e s ú t i l e s son l a s


3. 8 . 2 .1 . - V IV IENDAS

S e en t end erá p or s upe r f i c i e ú t i l

c e r r a da de u na v i v i en da l a de s u

s ue lo ce r rad o p or e l pe r ím e t r o



ex te r io r , o p or l a s q ue l a

s epa ran de o t r a s v i v i en da s o

l oca l e s de cua l q u i e r u s o . D e l

cóm put o de s uper f i c i e ú t i l

c e r r a da de l a v i v i enda qu eda

exc l u i da l a s upe r f i c i e oc upada

en l a p l a n t a p or l o s

ce r r a mien tos i n te r i ore s de l a

v i v i e nda , f i j o s o m óv i l e s , po r l o s

e l eme n t os e s t ru c tu ra l e s

ve r t i c a l e s y po r l a s

c a na l i z a c i one s o con duc tos c on

s ecc i ón ho r i z on ta l s upe r i or a

100 cen t i m2 , a s í c om o l a

s uper f i c i e de s ue l o cuya a l t u r a

l i b re s e a i n f e r i or a 1 , 90 me tr os .

En v i v i en da s de s a r r o l l a da s

en má s d e una p l a n t a , l a

s uper f i c i e de s u s e s ca l e r a s

s e r á l a de s u p ro yecc ió n

en p l a n t a , m ed ida t a n t a s vece s

com o p l a n t a s , y ded uc i e nd o l a

de e s pa c i os b a jo c or r ea s con

a l tu r a l i b r e i n f e r io r a 1 , 90

me t ros .

S e en t end erá p or s upe r f i c i e ú t i l

ex te r io r de l a v i v i enda l a d e l

s ue lo d e s u e s pa c io e x te r i or

p r i v a t i v o cub i e r to .

Super f i c i e ú t i l to t a l e s l a s uma

de l a s uper f i c i e ú t i l c e r r a da y e l

50% de l a s uper f i c i e ú t i l

ex te r io r .

L a s uper f i c i e ú t i l to t a l a e f e c tos

de v en ta y ren ta e s l a s u per f i c i e

ú t i l to t a l c on l a s l im i t a c i one s a

e f e c tos de c ómp ut o que s e

de f i n i r á n .

2 ) L im i t a c i one s de s uper f i c i e en

v i v i e nda s

L a s uper f i c i e ú t i l c e r r ada de l a

v i v i e nda nun ca s upera ra l o s

90 , 00 m2

L a s uper f i c i e ú t i l ex te r io r nunca

s upera ra e l 20% d e l a s u per f i c i e

ú t i l c e r r ada .

L a s uper f i c i e ú t i l a e f e c t os de

ren ta y v en ta s e rá l a s u per f i c i e

ú t i l to t a l s i e s t a n o s upe ra l o s

90 , 00 m2 y 90 , 00 m2 s u l o s

s upera .

S e cu mp l i r á e l r equ i s i t o de

v i v i e nda s c on s uper f i c i e ú t i l n o

s uper i or a 70 m2 s i s u s uper f i c i e

ú t i l c e r r a da no s upera l o s 70

m2 . S i s u s upe r f i c i e ú t i l to t a l

s upera l o s 70 m2 , l a s uper f i c i e

ú t i l a e f e c t os de ren ta y ve n ta

s e rá 70 m2 .

http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0CDUQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.viviendaragon.org%2FFiles%2Fauloce%2FDEC_191_1998.pdf&ei=TZMdU7TML-HY7AbHyYDQBQ&usg=AFQjCNFgdagdivAZb4L2JzuJJTvEYGmRkg&sig2=yRy4kJMFJzq1kOGEUgWg






3. 8 . 2 .2 . - GARA JES

S e en te nde rá s uper f i c i e ú t i l de

p l a z a de g a r a j e v i n cu l a do o no a

l a v i v i en da , l a ú t i l de l g a r a j e que

s e h a l l e c ub i e r t o y ce r r ad o ,

d i v i d i da po r e l núm ero de

p l a z a s , y s e r á men or de 30 , 00

m2 .

L a s d imens i ones m ín i ma s

en p l a n t a de l a p l a z a d e g a r a j e

s e rán de 2 , 20 x 4 , 50 me t ros .

E l a c ce so de l ve h i cu lo a l a p l a z a

en p r o lo ng a c ión re c t a de s u

a nchura conse r va ra s i emp re

l os 2 , 20 m e t ros . L a a nc hura

m ín i ma l i b re s e rá de 2 , 55

me t ros , en l a s p l a z a s qu e

l i nd en l a te r a l men te en u no o

dos de s u s l a d os c on a l g ún

ce r ra mien to f i j o o m óv i l . L a

l ong i tud m ín ima l i b re s e rá de

4 , 80 m e tr os cuand o s u

f r en te y f o nd o l i n de c on a l g ún

ce r ra mien to f i j o o m óv i l y de

5 , 00 me t ros cuan do s e t r a te d e

a pa rcamie n t os en l i n e a .

Un 3% de l a s p l a z a s d e

e s t a nc i a t en drán l a s d i mens i ones

m ín i ma s e s t a b l e c i da s en l a

nor ma t i v a v i g e n te p a ra

a cce s i b i l i da d pa ra pe r s ona s c on

mov i l i dad redu c i da .

E l a nch o mín im o de c a l l e ,

en a pa rcamie n t os en l i n e a o en

á ngu lo a 45 º s e rá de 3 , 50

me t ros y en a pa rcam ien tos en

ba te r i a a 90 º s e rá de 4 , 50

me t ros .

L a a l t u r a l i b re m ín i ma d e

l os a pa rcam ien t os s e rá de 2 , 40

me t ros . S e to l e r a r an c ab ece ros

de p uer t a s , i n s t a l a c i one s en

te ch o y cu e l g ue s d e v i g a s que

de j en una a l t u r a l i b re d e 2 , 20

me t ros .

3. 8 . 2 .3 . - TRAST EROS Y

ANEJOS

S e en te nde rá s uper f i c i e ú t i l de

t r a s t e ro v i n c u l a d o o n o a l a

v i v i e nda , l a ú t i l ne t a s i n i n c l u i r

s e rv i c i os c omu nes y en n i n gún

c a so s upera ra l o s 8 , 00 m2 .

Se a dmi t i r á n co mo t r a s te ros

a que l l o s l oca l e s de s t i n ad os a

e s te f i n exc l u s i v o , s i n

i n co rpo ra c i ón p os i b l e a l a s

v i v i e nda s , y qu e teng an a cc e so

d i r e c t o d e sde l a c a l l e , g a r a j e o

zona s co mun es de l e d i f i c i o . En

e l c a so de v i v i e nda s

un i f am i l i a re s e l a c ce so a l o s

t r a s te ros s e re a l i z a r a de s de e l

ex te r io r de l a v i v i en da , e l g a r a j e

o a ne jos .

Los a ne jos p a ra t a l l e re s de

a r te s anos , a g r i cu l t ore s o

g a naderos , v i n cu l a dos o no a l a

v i v i e nda no s upe ra ran l os 25 m2

de s upe r f i c i e ú t i l

Los l oca l e s c ome rc i a l e s e s t a r á n

en p l a n t a s d i f e re n te s a l a s

v i v i e nda s .

Cuando c on d i c ionan te s

u rban í s t i c os i n c l u yan , de f o rma

opc i ona l u ob l i g a t or i a e l

u so c om erc i a l y

re s i d enc i a l en u na m i s ma p l a n t a ,

d i ch os u sos e s t a r á n s epa ra dos

por e s pa c i os d e u s o

com ún . N o p o drán e x i s t i r

l oca l e s c ome rc i a l e s en e d i f i c i o s

de v i v i en da s un i f am i l i a r e s .



3. 8 . 3 - P RIN CI PADO DE

ASTURIAS (D ecreto 3 9 / 98 d e

25 de jun io por e l que se

aprueba la s Norm as de

D iseño d e Ed i f ic ios

des t inad os a v i v iend a )

E l r e f e r i d o D ecr e t o da l a s

s i g u i en t e s de f i n i c i one s :

A ) SUPERF I C I E CONSTRU I D A

D E LA V I V I END A

Área , en m 2 de l po l í g on o máx i mo d e f i n i do po r l a c a r a ex t e r i or de l os

ce r r a mien tos , a n t epech os , b a r and i l l a s , y e j e s d e l a s p a red es

med i a ne ra s o d i v i s o r i a s que de l im i t a n un rec i n to .

A e s tos e f e c t os , c o mputa rán í n te g ram en te l os e s pa c ios ex t e r i ore s

cub i e r t os de u so p r i v a t i vo d e l r e c i n to co ns i d e rad o , t a l e s com o

te r r a za s , b a l c ones , e t c .

B ) ) SUP ER F I C I E TO TAL CONS TR U IDA DE LA V I V I END A

Suma d e l a s uper f i c i e cons t ru i da d e un rec i n to , má s l a p a r te a l í cuo ta

de SC de l os e l em en t os co munes , ob t e n ida p r opo rc i ona l men te a s u

p rop i a s uper f i c i e ú t i l .

C ) SUPERF I C I E ÚT I L D E LA

V I V I END A

Área re su l t a n t e de de duc i r a l a

s uper f i c i e cons t ru i da , SC , l a s


a ) L a s p a redes d e ce r ram ien to ,

a n tepec hos y d i v i s i on e s

pe rman en te s .

b ) Los e s pa c ios con a l tu r a

i n f e r i or a 1 , 5 0 m .

c ) E l 50% de l á re a d e l os e s pa c i os

ex te r io re s cub i e r tos que ha ya n

s i do i n c l u i d os en e l c óm put o d e

s uper f i c i e s cons t ru i da s .

d ) Los e l e men tos ve r t i c a l e s

a rqu i t e c t ón i cos , e s t ruc tu ra l e s o

con duc tos , q ue o cupen má s d e

100 c m2 en s u p l a n t a . E n

ed i f i c i o s c omu n i t a r ios , p a r a

v i v i e nda s de i g u a l d i s t r i bu c i ón y

t i p o log í a s i t u ada s en l a m i s ma

co l u mna , s e cons i de ra rá - a

e f e c tos e c onó mic o / j u r í d i c os - , l a

s uper f i c i e me d i a d e e s t os

e l eme n t os , s i emp re que s u

d i s pe r s ión s e a i n f e r i or a 1 m2 .

Pa r a e l c a so de V i v i e nda s

Pr oteg i da s l a l e g i s l a c i ón

e s pec í f i c a s e re f i e re a l o

d i s pue s to en e l a r t í cu l o 4 d e l

Rea l D ecre t o 314 8 /1978 .

3. 8 . 4 . - IS LAS BALEA RES

(Decreto 32 / 20 09 d e 2 9 de

may o por e l que se m od i f ic a

e l Decr eto 6 8(2 00 8 de 6 de

jun i o en e l qu e se es tab lec en

ayud as par a f av orec er e l

acces o a la v iv i enda d entro

de l m arco d e l P l an

Es t ratég i co d e V iv iend a 2 00 8

– 20 11 , y Decr eto 14 5/2 00 7

de 21 d e nov i embre por e l

que se aprueb an l as normas

de hab itab i l id ad de las

v i v iend as ) .

3. 8 . 4 .1 . - V IV IENDAS

L a s uper f i c i e ú t i l m ín ima de l a s

v i v i e nda s o a l o j am ien tos

p ro teg i dos s e rá de 45 m 2 y 30

m2 re sp ec t i v am en te .

Pa r a e l c ompu t o de l a s

s uper f i c i e ú t i l e s de l a s v i v i e nda s

p ro teg i da s po r l a que s e

e s t a b l e c en a yu da s en e l D ec re t o

32 /2009 , s e a p l i c a r a n l os

c r i t e r i os de l a r t í cu l o 4 de l Rea l

dec re t o 3148 / 1978 , de 10 de

nov i emb re ( ve r s u d e s c r i p c i ón

en e l ep í g r a f e 6 . 4 ) .

L a s uper f i c i e ú t i l máx i ma s e rá

de 90 m2 , o d e 120 m2 en c a so

de v i v i e nda s de s t i n ada s a

f am i l i a s num eros a s . En e s te

ú l t i mo ca so , e l nú mer o máx im o

de v i v i en da s de n t ro de l a

https://sede.asturias.es/bopa/disposiciones/repositorio/LEGISLACION13/66/1/6AA5BC13BB394FCA98528AF7A0E6BAF1.pdf



http://boib.caib.es/pdf/2009082/mp27.pdf



pro mo c ió n d e s t i n a da s a e s t a s

f am i l i a s , po drá l l e g a r a l 1 0 % d e l

to t a l

L a s v i v i en da s que qu i e r an

a coger s e a l a s a yuda s

e s t a b l e c i da s en e l D ec re t o

32 /2009 , n o t i en en l í m i t e de

s uper f i c i e ú t i l máx i ma , ex cep t o

l a s v i v i e nda s p r ot eg i da s .

A e f e c tos de f i n a nc i a c ió n , l a

s uper f i c i e ú t i l máx i ma e s d e 90

m2 ex cep t o l a s e s p ec í f i c a s que

puedan e s t a b l e ce r s e p or c ada

a yuda .

L a s v i v i en da s cu ya s upe r f i c i e ú t i l

s upere l os 70 m2 d i s p on drán

com o mí n im o de dos

do rmi to r i os .

3. 8 . 4 .2 . - GARA JES

S e gún l o e s t a b l e c i do en e l

a p a r t a d o X de l Anex o I de l

D ecre t o 14 5 /2007 , a d emá s de

l a s cond i c i one s g ene ra l e s

e s pec i f i c a da s en e l a p a r t a d o V I I I

de e s te a nex o , l o s

a pa rcamie n t os v i n cu l a d os a l a s

v i v i e nda s de berán cu mp l i r l a s

s i g u i en t e s co nd i c i one s

e s pec í f i c a s :

a ) L a s p l a z a s de a pa rcam ien tos

debe rán a g rupa r s e en uno o

v a r ios re c i n tos cub i e r tos y

de l i m i t a d os o ce r ra dos

pe r i me t ra lm en te .

b ) A e f e c t o d e s u c ómp ut o pa ra

l a a p l i c a c ió n de s u p r ec i o de

ven ta de a cue rd o co n e l r é g i men

de p r ote cc i ón o f i c i a l , l a

s uper f i c i e ú t i l de c a da p l a z a de

a pa rcamie n t o i n c l u i r á l a p a r te

cor re spo nd i en t e a r a mpa s a s í

com o a c a r r i l e s , e s pa c i os de

man io bra y c i r cu l a c ió n ,

pe r f e c t a men te de l i m i t a dos h a s t a

l a puer t a d e a cce so cuan d o los

hub i e r a . A d i c ho e f e c t o , l a

s uper f i c i e ú t i l máx i ma de una

p l a z a e s de 30 m2 . No s e

con tab i l i z a r á l a s u per f i c i e

cor re spo nd i en t e a s e rv i c i os ,

ve s t í b u los de i n depen den c i a ,

a s cen sore s y c ua r t o de

maqu in a r i a

.

c ) A f a l t a de una d i s pos i c i ón a l

r e s pec to en l a s or denanza s

mun i c i p a l e s , en e l c a s o de

a ccede r s e a l a p a rcam ien t o

med i a n te r a mpa de s de l a v í a

púb l i c a , deberá ex i s t i r una

mese ta de c onex i ón de é s t a c on

l a v í a púb l i c a , q ue ten drá una

pend i en t e máx im a de l 4 p or 100

y un f on do mín i m o de 4 me tr os .

3. 8 . 4 .3 . - TRASTE ROS


a p a r t a d o X de l Anex o I de l

D ecre t o 145 /20 07ña s uper f i c i e

ú t i l d e l o s t r a s t e r os no s upera rá

e l 15% de l a s v i v i enda s a l a s

cua l e s e s t á n v i n c u l a da s i n c l u i da

p rop or c iona lme n te l a p a r te

cor re spo nd i en t e a e s pa c ios

com unes cuan do los hu b i e s e .

L a i l um i na c i ón ex te r io r , s i l a

t i ene n , debe rá e s t a r s i t u a da p or

enc i ma de 1 , 80 m de l n i v e l de l a

depen den c i a .

3. 8 . 5 . - CANAR IAS (Decr eto

13 5/2 00 9 , de 2 0 de octubre ,

por e l qu e se regu lan las

actuac ion es d e l P lan d e

v i v iend as de c an ar i as par a e l

per iod o 2 00 9 – 20 12)

En e l a r t í cu l o 13 . 2 e l D ec re t o

1352009 , s e d i s p one que l os

p rec i os máx i mos v i e nen

re f e r i dos a l a s upe r f i c i e ú t i l

to t a l de l a v i v i en da e i n c l u i r á n

un g a r a j e y un t r a s te ro , s i l o s

hub i e r a , cu ya s upe r f i c i e s e

http://www.gobiernodecanarias.org/boc/2009/214/004.html





com puta ra de con f or mida d c on

lo p r ev i s to e n e l a p a r t a d o 2 d e l

a r t í cu lo 10 de l Rea l D ec re t o

2066 /2008 -

3. 8 . 5 .1 . - V IV IENDAS

S e gún e l a r t í cu l o 14 . 1 s e

en t i e nde p or s u per f i c i e ú t i l de

l a s v i v i en da s p ro teg i da s a

e f e c tos de e s te D ecre t o que

com en ta mos l a s i g u i en t e :

a ) E l p i s o de l a s p i e za s

i n te r io re s d e l a m i sma .

b ) l a m i t a d de l p i s o de l a s p i e za s

ex te r io re s qu e e s tén un i da s a l a

v i v i e nda y d e s cub i e r t a s ( t e r r a za

de s cub i e r t a , s o l a na de s cub i e r t a ,

p a t i o ) , s i end o p r oteg i b l e de n t r o

de e s t a s uper f i c i e so l o h a s t a e l

equ i v a l e n te a un 10% de l a

s uper f i c i e cub i e r t a de l a

v i v i e nda .

E l a p a r t a d o 7 de l c i t a do a r t í cu l o

a c l a r a , a e s tos e f e c tos , l o s

s i g u i en t e s con cep tos :

L a envo l v en t e de una v i v i en da e s

e l con j un t o de pa r edes , p i s os y

t e ch os que l a s epa ran d e o t r a s

v i v i e nda s , de zona s c o munes de

l a ed i f i c a c ió n o de l e x te r i or .

Son p i e za s i n t e g ran te s de una

v i v i e nda l a s que s e encu en t ren

en e l i n te r io r de s u envo l ve n te

o a dos ada a e s t a por e l ex te r i or

( b a l cón , t e r r a za , s o l a na )

Pa ra p ode r a c oger s e a l a s

med ida s de f i n a n c i a c i ón

p rev i s t a s en e s te D ecre t o que

com en ta mos , s e gún e l a r t í cu l o

14 . 4 , l a s s uper f i c i e s ú t i l e s de l a s

v i v i e nda s t e nd rán que

encon t ra r s e en t r e l o s s i g u i en te s

l ím i te s de a c uer do a l nú mer o de s u s ocupan te s :

TABLA Nº 3.2

NÚME-

RO D E

OCU -

PANTES

SUPERF I C I E

ÚT I L

M Í N I MA (1 )

SUPERF I

C I E ÚT I L

MÁX I MA

(2 )

3 40 70

4 45

5 55 90

6 65

7 75

8 85

( 1 ) (D ecre t o / 117 /2006

Cond i c io ne s M Í N I MAS de

H ab i t a b i l i da d )

(2) Ordenanza Provisional 19ª de la VPO autorizada por RD 3148/1978

Según e l a p a r t a d o 5 d e l c i t a d o

a r t í cu lo , s e p od rán a d mi t i r un

i n c re men to de ha s t a e l 10% de

l a s s uper f i c i e s s i e l l o re s u l t a r a

impr e s c i n d i b l e p a ra l a v i a b i l i da d

de l a v i v i en da

.

A s im i sm o , c on t i nua d i ch o

a pa r t a d o , d i cha s s uper f i c i e

pod rán a l c a n za r h a s t a 125 m2 en

l os s i g u i en te s c a s os :

Cuando s e t r a te de f am i l i a s

nume ros a s o i n te g ra da s p or

pe r sona s c on mo v i l i da d re duc i da

o dep end i en te s .

En de te r mina dos s upues tos de

a dqu i s i c i ó n de v i v i en da u s ada .

S a l vo l a s exc epc i ones i n d i c ada s ,

i ndep end i en tem en te d e l a

s uper f i c i e re a l de l a s v i v i en da s y

a e f e c tos d e a p l i c a c ión de l a s

med ida s de f i n a nc i a c ión s e

to maran co mo re f e renc i a l a s

s uper f i c i e s que pa ra l a s

v i v i e nda s , t r a s te r os , g a r a j e s y

a ne jos e s t a b l e cen l os a pa ra t a dos

3 y 4 de l a r t í c u lo 8 de l Rea l

dec re t o 2066 /2008 .



3. 8 . 5 .2 . - AN EJOS

S e gún e l a r t í cu l o 14 . 2 s e


un a ne j o , e l p i s o que s e

encuen t re cub i e r to , y s o l o l a

m i t a d d e l que s e encu en t re

de s cub i e r to .

E l a p a r t a d o 7 de e s te a r t í cu l o

s eña l a que son a ne jos v i n cu l a dos

l a s p i e za s que e s tén ma te r i a l o

f unc iona l men te i n depe nd i z a s de

l a v i v i e nda pe ro man t i e nen

v í n cu los doc ume n ta l e s , en

p roy ec t o y re g i s t r a l men t e , c on

l a v i v i enda o f i n c a p r i n c i p a l .

3. 8 . 5 .3 . - SUP ERFI C IE ÚT IL

EN EL CAS O DE

ADQUISI CI ÓN DE V IV IENDA

USADA Y REHABI LI TAC IÓN

DE VIVI ENDAS PARA

ARRENDAMIEN TO

En e s t os c a sos y s e gún e l

a r t í cu lo 14 . 3 d e l dec re t o

menc iona do , y en de f e c t o de l o

recog i d o en l os a pa r t a dos

a n te r i ore s s e en t end erá p or

s uper f i c i e ú t i l e l 85% de l a

s uper f i c i e co ns t r u i da .

3. 8 . 6 . - CANTAB RIA ( Orden

OBR/ 4 /2 00 7, de 1 7 de abr i l ,

por la que se apru eban las

Ordenanz as gen era les d e

d iseño y ca l idad par a las

v i v iend as proteg idas d e

Cant abr i a . )

Pa r a e l c óm put o de s u per f i c i e s

h a y que a cud i r a l a Or den

OBR /4 /2007 , de 17 de a b r i l , p or

l a que s e a p ru eba l a s

Ordenan za s Gene ra l e s de

D i s eño y Ca l i dad pa ra l a s

V i v i en da s p r ot eg i da s de

Can tab r i a .

3 . 8 . 6 .1 . - V IV IENDAS

Concre tame n te , en l a Ord enanza

7 ª , s e i n d i c a que l a s s uper f i c i e s

ú t i l e s s e rán pa ra c ada t i p o de

v i v i e nda s e gún s u núm ero de

do rmi to r i os l a s s i g u i en te s :

TABLA 3 . 3 . -

NÚMERO

D E

D ORMI -

TOR I OS

SUPERF I C I ES ÚT I LES

(M2 )

M Í N I MA MÁX I MA

1 40 70

2 50 80

3 60 90 /120

s e gún

t i p o log i a 4 70

Se d e f i ne co mo supe r f i c i e ú t i l o

h ab i t a b l e , l a s uper f i c i e de s ue l o

com pren d i da de n t r o d e l

pe r í me t ro de f i n i do p or l a c a r a

i n te rna de s u s ce r r a mien tos c on

e l ex te r i or , c on o t r a s v i v i en da s ,

con l oca l e s de u so c o mún o de

o t r os u sos de l e d i f i c i o , o c on

o t r os ed i f i c i o s . Que da a demá s


en p l a n t a po r l o s ce r r am ien tos

i n te r io re s de l a s v i v i e nda s , f i j o s

o mó v i l e s , por l o s e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s , p or l a s


s ecc i ón ho r i z on ta l s u per i or a

100 cm 2 .

L a s uper f i c i e ú t i l de e s pa c ios

ex te r io re s de u so p r i v a t i vo t a l e s

com o te r r a za s , t en de der os ,

j a rd i ne s , e t c . , s e c ompu ta ran a l

50% de s u s uper f i c i e ú t i l r e a l . L a

s uper f i c i e co mputab l e de e s tos

e l eme n t os no po drá s e r s upe r i or

http://boc.cantabria.es/boces/verAnuncioAction.do?idAnuBlob=114911






a l 10% de l a s upe r f i c i e ú t i l

c e r r a da de l a v i v i e nda

cor re spo nd i en t e .

3. 8 . 6 .2 . - GARA JES

En l a Or denan za 26 ª de l a c i t a da

d i s pos i c i ón s e en t i en de c om o

super f i c i e ú t i l de l g a r a j e l a

cons t ru i da mu l t i p l i c a da por e l

coe f i c i en te 0 , 8 0 .

En e l c á l cu l o s e co mpu ta rán l a s

s uper f i c i e s p r i v a t i v a s de c ada

p l a z a , y l a p a r te p ro po rc i ona l

que c or r e spon da de a c e ra s ,

a c ce sos , p a s i l l o s de man iob ra ,

e t c .

3. 8 . 6 .3 . - TRASTE ROS

I g u a lmen te en l a Ord enanza 27 ª

de f i ne l o s t r a s te r os a ne j os a l a s

v i v i e nda s c om o l oca l e s de u so

exc l u s i vo , s i n i n co rpo ra c i ón

pos i b l e a a que l l a s y que teng an

un a cce so d i re c to de sd e zona s

com unes de c i r cu l a c ión d e l

ed i f i c i o : po r t a l e s , g a r a j e s , e t c .

En e l c a so d e v i v i e nda s

un i f am i l i a re s e l a c ce s o a l

t r a s te ro s e re a l i z a r d e sde e l

ex te r io r .

L a s uper f i c i e de i l um ina c i ón

ex te r io r s i l a tu v i e r a e s t a r

s i t u ada p or en c ima de 1 , 8 0 m

de l n i ve l de l s u e l o de l l o ca l .

L a s uper f i c i e ú t i l d e l t r a s te r o

s e rá c om o máx i mo e l 15% de l a

v i v i e nda a l a que e s t a a ds c r i to .

3. 8 . 6 .4 . - L OCA LES

COMER CIA LES O DE

NEGO CI O

Los l oca l e s de nego c io s i t u a dos

en l os i n mueb l e s d e s t i n a dos a

v i v i e nda , s i t u ad os en p l a n t a s

com p le t a s y d i s t i n t a s de l a s de

v i v i e nda , cu ya s uper f i c i e ú t i l no

exceda de l 40% de l a s u per f i c i e

ú t i l t o t a l . Cuando un m i sm o

p ro mo to r c ons t ruya má s de 100

v i v i e nda s p o drá a g rupa r l a

s uper f i c i e de l oca l e s en e d i f i c i o

i ndep end i en te , s i emp re que e s te

ub i c ad o en te r ren os con t i g u os a

l o s oc upad os por l a s v i v i e nda s y

f orme c on los ed i f i c i o s de

v i v i e nda s u n c on ju n t o u rbano y

s e i n c l u ya en e l m i s mo p roy ec to .

L a s ed i f i c a c ion e s , i n s t a l a c i one s y

s e rv i c i os co mp le men ta r i os p a ra

f i n e s re l i g i o sos , cu l tu r a l e s ,

educa t i v os , c ome rc i a l e s ,

s a n i t a r i os , a s i s t enc i a l e s ,

dep or t i v os , a d min i s t r a t i v os ,

po l í t i c os , r e c rea t i vos y en

g enera l , to da s a que l l a s obra s

de s t i n ada s a equ i p am ien t o

soc i a l , s i e mpre que f or men

pa r te de po l í g on os u rban í s t i cos

cons t i t u i d os a l men os en un 50%

por v i v i e nda s d e p r ote cc i ón

pub l i c a e n ré g i men a u ton óm ic o .

Los g a r a j e s y t r a s te ros , c on

a l tu r a l i b re s u per i or a 1 , 50 m ,

a ne jos v i n cu l a d os a l a s

v i v i e nda s ; en e l c a so de q ue n o

ex i s t a v i n cu l a c i ón s e

cons i de ra ran a t od os l os e f e c tos

com o l oca l e s de neg oc i o .



3. 8 . 7 . - CASTI LLA LA

MANCHA ( D ecreto 65 / 20 07 ,

de 22 d e ma yo , por e l que se

es tab l ec en aspectos de l

rég im en jur íd ic o y n ormas

técn ic as sobre c ond i c i ones

mín i mas d e ca l id ad y d is eño

para l as v i v i endas d e

protecc ión púb l ica en

Cas t i l la - L a Manch a) .

Pa r a e l c óm put o de s u per f i c i e s

h a y que a cu d i r a l D ec re t o

65 /2007 d e 22 de mayo , po r e l

que s e e s t a b l e cen a s pec t os d e l

Rég imen J u r í d i c o y No rma s

Técn i c a s s obre co nd i c i one s

m ín i ma s de Ca l i dad y D i s eñ o

pa ra l a s V i v i e nda s de Pr ote cc i ón

Púb l i c a de Ca s t i l l a l a Manc ha . .

3. 8 . 7 .1 . - V IV IENDAS

Concre tame n te en e l a r t í cu l o 2

de l c i t a d o D ecre to s e e s t a b l e ce

que s e en t i en de co mo su per f i c i e

ú t i l d e l a v i v i en da , l a s uper f i c i e

de s ue l o de l im i t a da p or e l


i n te r io r de l os ce r r a mien tos c on

e l ex te r io r u o t r a s v i v i en da s o

l oca l e s de cua l qu i e r u s o ,

i n c l u yen do e l 50% de l a

s uper f i c i e de s ue l o de s u s

e s pa c ios ex te r i or e s de u so

p r i v a t i v o t a l e s co mo te r r a za s ,

b a l cones , t end ede ros , p orch e s u

o t r os de a ná l og a n a tu ra l e za

h a s t a un 10% de l a s u per f i c i e

ce r r a da .

D e l có mpu to de l a s u per f i c i e

ú t i l q ueda e xc l u i da l a s u per f i c i e

ocupa da en p l a n t a p or l o s

ce r r a mien tos i n te r i ore s de l a s

v i v i e nda s , f i j o s o m óv i l e s , p or

l o s e l em en t os e s t ru c tu ra l e s



s ecc i ón ho r i z on ta l s uper i or a

100 c m2 , a s í co mo l a s u per f i c i e

de s u e lo cu ya a l t u r a l i b r e s e a

i n f e r i or a 1 , 5 0 me tr os .

En e l c a so de q ue l a s u per f i c i e

de s ue lo de e s t os e s pa c ios

ex te r io re s d e una v i v i e nda

de f i n i dos en e l a p a r t a d o

a n te r i or , ex ceda de l 10% d e s u

s uper f i c i e i n te r ior ce r r ada , e l

exce so no s e rá c o mputab l e a

e f e c tos de de te r mina c ión d e l

p rec i o .

En e l c a so de q ue l a s u per f i c i e

de s ue lo de d i ch os e s pa c ios

ex te r io re s n o exc eda de l 10% de

l a s uper f i c i e i n te r io r ce r r ada de

l a v i v i en da , pe r o a l s uma r l a

s uper f i c i e ex te r io r a l a

s uper f i c i e i n te r i or ce r r ada s e

s upere l a s upe r f i c i e ú t i l máx ima

de l t i po de v i v i e nda

cor re spo nd i en t e , e l exce s o no

s e rá cons i de rad o a e f e c tos de

de t e rm ina r e l p re c i o .

En e l a r t í cu lo 4 de l a c i t a da s

Nor ma s de D i s eño y Ca l i da d ,

c a da t i p o de v i v i en da t i en e unos

l ím i te s de s u per f i c i e ú t i l e s ,

s e gún s u núme ro de

do rmi to r i os , que s e e s t a b l e cen

en l a t a b l a s i g u i en te :

NÚMERO

D E

D ORMI -

TOR I OS

SUPERF I C I ES ÚT I LES

(M2 )

M Í N I MA MÁX I MA

Es tud ios

( 1 )

40 50

1 40 60

2 50 70

3 60 90

4 o má s 70 90

( 1 ) Se de f i ne c om o e s t ud i o a

e s tos e f e c t os en Ca s t i l l a L a

Mancha , l a v i v i e nda qu e c ons t a

de dos p i e za : l a p r i n c i p a l y

cua r t o de bañ o (Ar t í cu l o 3

Nor ma s de D i s eñ o y Ca l i dad )

http://legislacion.derecho.com/decreto-65-2007-30-mayo-2007-consejeria-de-vivienda-y-urbanismo-391923



En l a s p rom oc i ones de v i v i e nda s

cuya s uper f i c i e ú t i l máx ima s e a

de 90 m 2 , l o s p ro mo to re s

pod rán i n c l u i r en c ada

p ro mo c ió n ha s t a un 5 % de

v i v i e nda s c on una s upe r f i c i e ú t i l

máx ima d e 12 0 m2 pa ra s u

a dqu i s i c i ó n por f am i l i a s

nume ros a s .

En e l c a so de v i v i en da s cuya

s uper f i c i e ú t i l máx ima s e a i g u a l

o i n f e r io r a 90 m2 , l a s u per f i c i e

ú t i l máx i ma p od rá i n c re men ta r s e

en un 20% cuando e s tén

de s t i n ada s a pe r s ona s c on

mov i l i dad re duc i da .

3. 8 . 7 .2 . - GARA JES

En e l a p a r t a do 3 de l m i sm o

a r t í cu lo a n t e r i or , s e c ons i de ra

s uper f i c i e ú t i l de g a r a j e l a

cons t i t u i da p or l a s uper f i c i e

con f o rma da po r l a de l i m i t a c i ón

de l a p r op i a p l a z a , ma s l a p a r te

p rop or c iona l de l o s p a s i l l o s y

e l eme n t os co munes que s i r ven

de a cce s o ex c l u s i vo a l g a r a j e y

l a s s uper f i c i e s d e c i r c u l a c i ón y

man io bra d e veh í cu l os .

Super f i c i e ú t i l m ín i ma s e rá de 20

m2 po r veh í cu l o en l os g a r a j e s

co l e c t i vos y de 14 m2 pa ra l a s

p l a z a s de g a r a j e en v i v i e nda s

un i f am i l i a re s .

En e s t a s s uper f i c i e s s e i n c l u yen

l a que c or re sp ond e a l a

c i r cu l a c i ón o man i obra de

veh í cu los y pea t ones , s i n

s epa ra c ió n f í s i c a de a qu e l l a s p or

t a b i que s , pue r t a s o e l e men tos

s im i l a re s , p e ro no l a de s t i n ada

p r i n c i p a lm en t e a cua l qu i e r o t r o

u so a unque f ue ra

com p le men ta r i o de a qu e l l o s .

L a s uper f i c i e ú t i l máx ima

pe rm i t i da e s de 30 m2 p or

veh í cu lo , s a l vo que e l

cump l im ien to de no rma t i v a

u rban í s t i c a mun i c i p a l o r a z ones

de l a co ns t r ucc i ón ex i j a n

s uper f i c i e ú t i l e s mayo re s .

A e f e c tos d e có mpu to de l p rec i o

de ven ta s e ten drá en cue n ta un

máx im o d e 25 m2 ú t i l e s p or

p l a z a , c on i nde pend enc i a de que

s u s uper f i c i e re a l s e a mayo r

3 . 8 . 7 .3 . - TRASTE ROS

A s im i sm o en e l a p a r t a d o 2 de

d i ch o a r t í cu lo 2 s e c ons i de ra

s uper f i c i e ú t i l de l t r a s te r o l a de l

s ue lo de l im i t a d o p or l a c a r a

i n te r io r de l os ce r r a mien tos c on

e l ex te r i or o c on o t r a s z ona s de

d i f e re n te u s o .

S i e s t á n de f i n i d os en p r oye c t o ,

s e r á l a re s u l t a n te de a p l i c a r l o s

c r i t e r i os de s up er f i c i e ú t i l

e s t a b l e c ió p a ra l a v i v i e nda y en

o t r o c a so l a re s u l t a n te de

mu l t i p l i c a r l a s uper f i c i e

cons t ru i da po r 0 , 8 .

A e f e c tos d e có mpu to de l p rec i o

de ven ta s e ten drá en cue n ta un

máx im o de 8 m2 ú t i l e s p or

t r a s te ro , con i nde pen denc i a de

que s u s uper f i c i e re a l s e a

mayo r .

3. 8 . 7 .4 . - L OCA LES

COMER CIA LES

En e l a r t í cu l o 8 d e l a no rma t i v a

sobre c on d i c ion e s de d i s eñ o y

c a l i da d , s e e s t a b l e c e que , l o s

l oca l e s c om erc i a l e s , de a cue rd o

con l a s Or denanza s Mun i c i p a l e s ,

pod rán co mp oners e en l a m i sma

p l a n t a que l a s v i v i e nda s , o en

p l a n t a s d i f e ren te s , p ud i end o

l l e g a r a s up one r h a s t a e l 30 %

de l a s upe r f i c i e t o t a l d e l

ed i f i c i o .

En e l c a so de q ue d i ch os l o ca l e s

e s tuv i e r a n en l a m i s ma p l a n t a

debe rá n ten er a cc e so



i ndep end i en te a l s ue l o

re s i d enc i a l de l a v i v i en da .

3. 8 . 8 . - CASTI LLA Y L EÓN

No ex i s te d i s pos i c i ón

a u ton óm ica s obre s upe r f i c i e s y

s u có mput o , p or l o q ue s e

en t i e nde qu e s e a p l i c a e l

a r t í cu lo 4 de l Rea l dec re t o

3148 /1978 .

3. 8 . 9 . - CA TALU ÑA (Decr eto

13 / 20 10 de 2 d e f ebrero por

e l qu e se apru eba e l P l an de

V iv i endas 20 09 – 20 12 y

Decreto 14 1/ 20 12 d e 3 0 de

octubre p or e l que se r egu l an

las c ond i c i ones m ín imas d e

hab it ab i l idad d e l as v iv i endas

y l os ed i f i c i os )


a r t í cu lo 8 . de l D ecre to 3 / 201 0 l a

s uper f i c i e ú t i l máx i ma de l a s

v i v i e nda s s e rá de 90 m2

pud i e nd o l l e g a r h a s t a 108 m2 s i

s e t r a t a d e v i v i en da s de s t i n ada s

a pe r sona s con m ov i l i dad

redu c i da y h a s t a 120 m 2 s i s on

de s t i n ada s a f am i l i a s nume ros a s .

E l có mpu to d e e s t a s s uper f i c i e s

s e re a l i z a r á s e gún l o d i s pue s t o

en e l D ecre to 55 /2 009 de 7 de

a b r i l qu e ha s i do de r og ad o p or

e l D ecre to 14 1 /2012 de 30 de

oc t ubre , que a e s tos e f e c tos

s eña l a l o s i g u i en te :

Pa r a e l c a so de v i v i en da s , e l

ún i co que t r a t a , s eña l a que l a

s uper f i c i e i n te r i or de una

v i v i e nda e s l a s uper f i c i e de l os

e s pa c ios i n t e r i ore s que t i e nen

una a l tu r a n o i n f e r io r a 1 , 90 m . . .

L a s uper f i c i e ú t i l no i n c l u ye l a

ocupa da p or l o s ce r r am ien tos

i n te rnos y pe r ime t ra l e s , f i j o s o

móv i l e s , n i l a s s uper f i c i e s de

te r r a za s y o t ros e l e men tos

ex te r io re s . T a mpo co i n c l u ye l a

ocupa da por l o s e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s ve r t i c a l e s n i p or

l o s co ndu c t os o c ana l i z a c i one s

con una s e cc i ón s u per i or a 0 , 01

me t ro cua dra dos . Cuan do l a

v i v i e nda s e d e s a r r o l l e en má s de

una p l a n t a , s e con tab i l i z a r a

com o super f i c i e ú t i l l a oc upada

por l a e s ca l e r a i n te r io r .

Pa r a e l c a so de V i v i en da s de

Pr ote cc i ón Pub l i c a , e l D ecre t o

244 /2005 , pe rm i te a ñad i r , e n s u

c a so , a l c ómp ut o a n t e r i or men te

de s c r i t o l a m i t a d d e l a


ex te r io re s de u s o p r i v a t i v o d e l a

v i v i e nda , h a s t a un máx i m o d e l

10%de l a s uper f i c i e ú t i l i n te r i or .

D e con f or mi dad con l o que

p revé l a L ey 18 / 20 07 , de 28 de

d i c i emb re , de l de rech o a l a

v i v i e nda , l a s obr eo cupa c i ón

cons t i t u ye una u t i l i z a c i ón

a nóma l a de l a s v i v i enda s y un

i n cu mp l i m ie n t o de l a f unc i ón

soc i a l d e l a p rop i eda d . Con e l

f i n de de te r mina r l a ex i s te nc i a

de l o s s upues tos de

sobre ocupa c ión que p re vén l os

a r t í cu los 5 . 2 . c ) y 41 . 1 . b ) en

re l a c i ón c on e l a r t í cu l o 3 . e ) de

l a L ey men c i onada , s e f i j a un

e s t á nda r m í n i mo de s u per f i c i e

en l a s v i v i e n da s que re su l t a de

l a a p l i c a c i ón de l os s i g u i en te s

p a rámet ros :

SU = Super f i c i e ú t i l m ín i ma en

m² .

N = Nú mer o de pe r s ona s d e l

p rog ra ma .

TABLA Nº 3 . 5

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d13-2010.html

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d13-2010.html



NUM. PLANTAS SU ( 1 )

2 20

3 30

4 40

5 48

6 56

7 64

8 72

9 80

n 8 + 8n

( 1 ) Se en t i en de que e s l a

s uper f i c i e ú t i l i n te r i or d e l a

v i v i e nda . E s t a b l e c e una f or mu l a

que r e l a c i ona e l pe r í me t ro de l a

f a chada de l a v i v i en da P , en

me t ros , c on e l de s u s uper f i c i e

ú t i l SU e n m2 : P≥ SU /8 ≥ 4 m .

E s te e s t á nda r m ín im o , en

f unc ión de l nú mer o d e pe r s ona s ,

de t e rm ina s u máx im o um bra l de

ocupa c ión , y s u i n cu mp l im ien t o

t i ene l os e f e c t os qu e s e de r i v a n

de l a L ey 18 / 2007 , de 28 de

d i c i emb re , de l de rech o a l a

v i v i e nda . S on una exc epc i ón l a s

un i da de s de con v i ve nc i a

v i n cu l a da s p or l a zos de

pa ren te s co , s i e l exce s o de

ocupa c ión n o c on l l e v a

i n cu mp l i m ie n t os man i f i e s tos de

l a s con d i c ion e s ex i g i b l e s de

s a l ub r i dad e h i g i ene n i g e nera

p rob l ema s g r a ve s d e con v i ve nc i a

con e l e n t orn o . A e f e c t os de

d i ch o D ec re t o , s e en t i en de que

ex i s te p a ren te s c o en t re l o s

cónyug e s , l a s pe r s ona s un i da s

por re l a c ión de c ons angu i n i dad y

a f i n i dad ha s t a e l c ua r t o g r ad o o

por a d opc i ón , y l a s qu e c ump len

l a s cond i c i one s p re v i s t a s en l a

re gu l a c i ón de l a con v i ve nc i a

e s t a b l e en pa re j a .

3. 8 . 10 . - EXT REMADURA

(Decreto 1 14/ 20 09 , d e 21 d e

may o, p or e l que se aprueb a

e l P lan de V i v i enda ,

Rehab i l i t ac ión y Su el o de

Extrem adura 20 09 – 20 12)

S e gún l o d i s pue s t o en e l a r t í cu l o

8 . 4 de l D ecr e t o 114 /200 9 , e l

cóm put o de l a s s uper f i c i e s ú t i l e s

s e re a l i z a r a s e gún l o d i s pue s t o

en l a nor ma t i v a a u ton ó mica

sobre c ond i c i one s m ín i ma s de

hab i t a b i l i da d , no rma t i v a

a p robada e n d i cha Comu n i dad

Au tón oma po r D ec re t o

113 /2009 , de 2 1 de may o .

3. 8 . 10 . 1 . - V IVI ENDAS

S e gún e l a r t í cu lo 2 . 2 d e l

D ecre t o 1 13 /2009 , s e en t i en de

por s uper f i c i e ú t i l , l a de l s ue l o

de l a v i v i en da ce r ra da por e l


i n te r io r de s u s ce r r ami en t os c on

e l ex te r i or , con o t r a s v i v i e nda s

o l o ca l e s d e cua l q u i e r u so .

Se de s c on ta ra l a s uper f i c i e

ocupa da por :

- l a t a b i qu er i a y

cua l e s qu i e r a o t r os e l e men tos

d i v i s or ios i n te r io re s de l a

m i sma .

- Los e l eme n t os

e s t ruc tu ra l e s ve r t i c a l e s ,



100 cm 2 .

http://doe.juntaex.es/pdfs/doe/2009/1010o/09040125.pdf





- L a s uper f i c i e de s ue l o en

l a que l a a l t u r a l i b re s e a i n f e r i or

a 1 , 50 m .

Se i n c l u i r á :

- l a m i t a d de l a s upe r f i c i e

de s ue l o de l os e s pa c ios

ex te r io re s cu b i e r tos de u so

p r i v a t i v o , e n ten d i e nd o c om o

t a l e s t e r r a za s , g a l e r i a s ,

b a l cones , t end ede ros , p orch e s u

o t r os e s pa c io s cub i e r t os c on

una p ro f un d i dad i g u a l o s upe r i or

a 50 cm

- L a s uper f i c i e o cupada po r

l a e s ca l e r a i n te r i or de sd e e l

p r im er a l ú l t i mo pe l daño .

En e l a r t í cu l o 2 . 3 , s e en t i en de

com o super f i c i e ú t i l h a b i t a b l e , l a

s uper f i c i e ú t i l que cuen ta con l a

a l t u r a l i b re m ín i ma ex i g i da en

e s te D ecr e t o .

Y en e l a r t í cu l o 2 . 4 , s e a ñad e ,

que s e en t i en de po r s uper f i c i e

cons t ru i da e l á re a de f i n i da p or

l a a r i s t a ex te r i or d e l os

ce r r a mien tos y e j e s de l a s

p a redes me d i a ne ra s . A e s tos

e f e c tos s e co mputa ra e l 50% de

l os e s pa c i os ex te r io re s

cub i e r t os d e u s o p r i v a t i v o , t a l e s

com o t e r r a za s y b a l c ones .

L a s uper f i c i e ú t i l m ín ima s e rá

de 30 m2 , p a ra un máx i m o de

dos p e r so na s , amp l i a b l e 15 m2

pa ra c ada pe r s ona a d i c iona l que

conv i v a c on e l l a s .

L a s uper f i c i e ú t i l máx i ma s e rá l a

e s t a b l e c i da en c a da p rog ra ma ,

no pu d i end o exce der c on

c a rá c te r g enera l de 9 0 m2 . En

c ada p ro mo c i ón po drán

i n c l u i r s e , h a s t a un 5 % de l to t a l

de l a p r om oc ión , v i v i en da s de

ha s t a 120 m2 pa ra f am i l i a s

nume ros a s

3. 8 . 10 . 2 . - GA RAJ ES


s e rá de 25 m2 .

3. 8 . 10 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS


s e rá de 8 m2 pa ra l o s t r a s te r os ,

y d e 25 m2 pa ra l o s a ne jos

de s t i n ad os a a lmac enam ien t o de

ú t i l e s ne ce s a r i os p a ra e l

de s a r r o l l o d e l a a c t i v i dad

p ro duc t i v a en e l m ed io ru ra l .

3. 8 . 11 . - GAL I CIA ( L ey 8 /2 01 2

de 2 9 d e jun io , d e la V iv iend a

de Ga l i c i a y Decr eto

40 2/2 00 9 , de 2 2 de octubre ,

por e l qu e se es tab le cen las

ayud as púb l ic as en m ater i a

de v i v i endas a carg o de l a

Comun idad Autóno ma d e

Ga l i c i a y se r egu l a la ges t ión

de las pre v is t as en e l R ea l

Decreto 2 06 6/2 0 08 , d e 12 d e

d ic i embre p ara e l p er i odo

20 09 – 20 12 .

)

S e gún e l a r t í cu l o 15 de l D ecre t o

402 /2009 , l a s v i v i e nda s

p ro teg i da s t en drán una

s uper f i c i e máx i ma y m ín ima

e s t a b l e c i da en e l a r t í cu lo 35 de

l a L ey 18 / 2008 , d e V i v i enda de

Ga l i c i a , en te nd ida s c om o

super f i c i e ú t i l t a l co mo s e

de f i nen en e l a r t í cu l o 5 . c ) de l a

m i sma L ey .

https://www.boe.es/boe/dias/2012/09/08/pdfs/BOE-A-2012-11415.pdf





3. 8 . 11 . 1 . - V IVI ENDAS

A s í pue s e l a r t í c u lo 35 d e l a L ey

de V i v i en da de Ga l i c i a , e s t a b l e ce

que l a s v i v i en da s p r ot eg i da s

t end rán u na s upe r f i c i e ú t i l

com pren d i da en t re 40 y 140 m 2 ,

en ten d i e nd o c om o supe r f i c i e ú t i l

de l a v i v i en da , l a de l s ue l o ,

de l i m i t a d o po r l a c a r a i n t e rna

de l os e l e men t os d e s epa ra c i ón

con e l ex te r io r o co n o t r a s

v i v i e nda s o l o ca l e s l i ndan te s , de

a cuerd o c on l a s s i g u i en te s

re g l a s :

- S e i n c l u ye en l a s uper f i c i e

ú t i l l a m i t a d de l a s que

cor re spo nda a l o s e s pa c ios

ex te r io re s c om o ba l co nes ,

t e r r a za s , g a l e r i a s o te nde de ros

que s e an d e u so p r i v a t i v os d e l

t i t u l a r de l a v i v i en da , h a s t a un

máx im o de l 10% d e l a s u per f i c i e

ú t i l c e r r ada .

- Quedan e xc l u i da s de l a

s uper f i c i e ú t i l l a s zona s en que

l a a l t u r a l i b re d e cons t ru cc i ón

no a l c a nc e 1 , 50 m

- No s e c ompu ta ra en l a

s uper f i c i e ú t i l l a s q ue o cupen en

e l i n te r ior d e l a v i v i e nda l os

e l eme n t os d i v i s o r i os en t re

e s t a nc i a s , n i l o s p i l a re s ,

co l u mna s u o t ros e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s ve r t i c a l e s ,

cu a l qu i e r a que s e a s u f unc i ón

a rqu i t e c t ón i c a o e s té t i c a que

cump l a n en e l l a . Cuand o s e t r a te

de v i v i enda s i g u a l e s d i s pue s t a s

en co l umna ve r t i c a l den t ro de

un m i sm o ed i f i c i o , p a r a e l

com put o de l a s s u per f i c i e s

ocupa da s en p l a n t a p or l o s


ve r t i c a l e s , s e t omara l a me d i a


cor re spo nd i en t e s a l a s v i v i e nda s

s i t u ada s en l a p l a n t a s i n f e r io r y

s uper i or de l a c o l u mna , s i emp re

que l a d i ve rg enc i a en t re d i c hos

v a lor e s no s e a s upe r i or a l 10 % .

3 . 8 . 11 . 2 . - GA RAJ ES

So l o s e po drá v i n cu l a r una p l a z a

de g a r a j e p or v i v i en da . L a

s uper f i c i e ú t i l máx i ma de l os

g a r a j e s i n c l u y e , l a co n f or mada

por l a de l i m i t a c i ón d e l a p r op i a

p l a z a má s l a p a r te p ro po rc i ona l

de l a s s uper f i c i e s ú t i l e s c o munes

que co rre sp on dan a v i a l e s de

a cce so y c i r cu l a c ión ,

3 . 8 . 11 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS

L a s uper f i c i e ú t i l máx i ma de l os

t r a s te ros s e rá e l 15% de l a

s uper f i c i e ú t i l de l a s v i v i en da s a

l a s que e s tén a ds c r i t os .

3. 8 . 12 . - LA RI OJA ( Le y

2 /2 00 7, de 1 de m arzo d e

V iv i enda d e L a R io ja y

Decreto 3 3 /2 01 3, de 11 d e

octubre , por e l que se r egu l a

la v iv iend a de Prot ecc ión

o f ic i a l d e l a R io j a ) .

En e l a r t í cu l o 4 d e l D ec re t o

33 /2013 , s e e s t a b l e ce qu e l a s

s uper f i c i e ú t i l máx i ma d e l a

v i v i e nda de P ro tec c i ón o f i c i a l

s e r á de 120 m2 me d i da c om o s e

e s t a b l e c e en e l a r t í cu lo 18 d e l a

L ey 2 / 2007 , de 1 de ma rz o , de

V i v i en da de l a R io j a .

3. 8 . 12 . 1 . - V IVI ENDAS

S e gún e s t a b l e ce e l a r t í cu l o 18 . 2

de l a L ey 2 / 2007 , de V i v i enda de

http://www.larioja.org/npRioja/default/defaultpage.jsp?idtab=449882&tipo=2&fecha=2013/10/18&referencia=1318597-7-HTML-470103-X






l a R io j a , s e en t i e nde p or

s uper f i c i e ú t i l de l a v i v i e nda l a

ce r r a da po r e l pe r ím e t r o

de f i n i do po r l a c a r a i n te rna de

s u s ce r r am ien t os con e l ex te r i or

o con o t r a s v i v i en da s , l o ca l e s o

e s pa c io s de cua l qu i e r u so .

Po drán i n c l u i r s e en l a s u per f i c i e

ú t i l q ue s e a t r i buya a l a v i v i e nda

l a m i t a d de l a qu e co r re sp on da a

e s pa c ios ex te r io re s t a l e s c om o

ba l cones , t e r r a za s , g a l e r i a s o

tend ede ros que s e an p rop i e dad

p r i v a t i v a de l t i t u l a r de a que l l a ,

pe ro ún i c ame n te cun d o l a m i sma

no exce da d e l 10% de l a

s uper f i c i e ú t i l c e r r ada d e l a

v i v i e nda . En c a so c on t r a r i o , l a

i n f or mac i ón so bre l a ex ten s i ón

de t a l e s e s pa c ios h ab rá de

o f rece r s e p or s epa ra do .

L a s uper f i c i e ú t i l m ín ima de l a s

v i v i e nda s de nue va cons t ru c c i ón

con de s t i n o a l l a ven ta o a l

a r ren damie n t o c on opc i ón de

com pra s e rá de 45 m2 , y l a s que

s e ded i quen a l a r ren dam ien t o

s i n opc ión de c o mpra d e 40 m2

3. 8 . 12 . 2 . - ANE JOS

Cuando s e o f re z can v i v i e nda s

con t r a s t e r os , de s vane s , p l a z a s

de g a r a j e u o t r os e s p a c i os de

c a r á c te r a ná l ogo qu e pue dan

p re s t a r un s e rv i c i o a c ce so r io a

l o s t i t u l a re s d om in i c a l e s de

a que l l a s , s e i nd i c a r a

nece s a r i a men te s i e s t á n

v i n cu l a d os o no j u r í d i c am en te a

l a v i v i enda . En l a pu b l i c i da d s e

e s pec i f i c a r a s u s upe r f i c i e ú t i l y

s u ub i c a c i ón y n a tu ra l e za

conc re ta .

3. 8 . 13 . - MADRID (Decr eto

74 / 20 09 , de 3 0 de ju l io , por

e l que se apru eba e l

Reg lam ento d e V i v i endas con

Protecc ión Púb l i ca de l a

Comun idad d e Madr id .

S e e f e c túa de a cu er do a l o

d i s pue s to en e l Reg l am en t o de

V i v i en da s de P ro tecc ión Púb l i c a ,

a p robad o p or D ec re t o 74 /2 009 .

3. 8 . 13 . 1 . - V IVI ENDAS

En e l A r t í cu lo 6 . 1 d e l

Reg l amen t o , s e e n t i ende p or

s uper f i c i e ce r r ada de l a

v i v i e nda , l a l i m i t a da por l a c a r a

ex te r io r de l os ce r r am ien tos

ex te r io re s y l o s e j e s de l os

ce r r a mien tos med i a ne r os ,

med ida e n p r oye cc i ón

hor i zon ta l , y exc l u ye nd o los

huecos mayo re s de 1 m2 y l a s

s uper f i c i e s cu ya a l t u r a l i b r e s e a

i n f e r i or a 1 , 5 0 m .

En e l a r t í cu l o 6 . 1 . 2 en t i en de

com o supe r f i c i e cons t ru i da de l a

v i v i e nda l a c ons t i t u i da por l a

s uma de l a s upe r f i c i e ce r r ada , l a

m i t a d d e l a s uper f i c i e cons t ru i da

de l os e s pa c i os ex t e r i ore s de

p rop i eda d p r i v a t i v a y l a p a r te


ce r r a da de l os e l e men tos de

a cce so , c omun i c a c i ón , s e r v i c i os

e i n s t a l a c i one s . E l co mpu to de l a

s uper f i c i e cons t ru i da d e l os

e s pa c ios ex te r io re s s e ve ra

l im i t a d o a l 10% de l a s uper f i c i e

ce r r a da d e l a v i v i e nda c uand o l a

m i t a d de l a r e f e r i da s uper f i c i e

cons t ru i da de e s pa c ios

ex te r io re s s uper e e l m enc i onad o

porc en ta j e de l 10% . Cuand o l a

v i v i e nda s e d e s a r r o l l e en má s de

una p l a n t a , l a s uper f i c i e

cons t ru i da de l a v i v i en da s e rá l a

s uma de l a s uper f i c i e cons t ru i da

de t oda s l a s p l a n t a s .

En e l a r t í cu l o 6 . 1 . 3 en t i en de

com o super f i c i e ú t i l de l a

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Multimedia_FA&cid=1142562756779&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Multimedia_FA%2FPVIV_documentoEWebEditPro





v i v i e nda , l a de l s ue lo de l a

m i sma c e r ra da por e l pe r ím e t r o



ex te r io r , con o t r a s v i v i en da s y

l oca l e s o zo na s de cua l q u i e r u so

A e s tos e f e c t os , e l mé t od o pa ra

c a l cu l a r d i cha s u per f i c i e

cons i s t i r á en to mar l a s c o ta s

de sd e pa rame n t os te rm inad os y

a d i s t a n c i a s equ id i s t a n te s d e l a s

p l a nos ve r t i c a l e s y h or i zon ta l e s

que c on f or man e l e s pa c i o a

de t e rm ina r .

A s im i sm o i n c l u i r á l a m i t a d de l a

s uper f i c i e ú t i l de l o s e s pa c ios

ex te r io re s de p rop i eda d p r i v a da

de l a v i v i en da t a l e s c om o

te r r a za s , t e nde de ros , b a l co nes u

o t r os . E l c óm put o de l a

s uper f i c i e ú t i l de l o s e s pa c ios

ex te r io re s e s t a r á l i m i t a d o a l

10%de l a s upe r f i c i e ú t i l c e r r ada

de l a v i v i enda cuand o l a m i t a d

de l a re f e r i da s uper f i c i e

cons t ru i da de e s pa c ios

ex te r io re s s uper e e l m enc i onad o

porc en ta j e de l 10 % . To da s l a s

t e r r a za s , b a l co nes u o t ros

e s pa c ios ex te r io re s de l a

v i v i e nda s i t u ad os en e l m i sm o

n i ve l de p l a n t a debe rán t ener l a

m i sma co ns i d e ra c i ón en cuan t o a

s u t i t u l a r i dad , b i en s e a e s te

p r i v a t i v a o co mún . Los

tend ede ros de l a s v i v i e nda s

s e rán s i e mpre de t i t u l a r i dad

p r i v a da .

D e l có mpu to de l a s u per f i c i e


ocupa da por l a s d i v i s i one s

i n te r io re s de l a v i v i enda , f i j a s o

móv i l e s , p or l o s e l e men tos

e s t ruc tu ra l e s ve r t i c a l e s y p or

l a s c a na l i z a c i one s o c on duc tos

con s e cc i ón ho r i z on ta l s upe r i or

a 1 dm2 , a s í co mo l a s uper f i c i e

de s ue lo co n una a l tu r a l i b re

i n f e r i or a 1 , 5 0 m .

En n i n gún c a so e l có mpu to de

s uper f i c i e s a s í r e a l i z a do n o

pod rá s upe ra r l a s u per f i c i e

cons t ru i da máx i ma o ú t i l máx ima

e s t a b l e c i da p a ra c ada t i po log i a

de v i v i en da .

3. 8 . 13 . 2 . - GA RAJ ES

S e gún e l a r t í c u lo 6 . 2 . 1 , s e

en t i e nde po r s u per f i c i e

cons t ru i da de l a p l a z a de g a r a j e

a que l l a que , ub i c á nd ose en

e s pa c io e d i f i c a do , e s t á

cons t i t u i da p or l a s uper f i c i e

con f o rma da po r l a de l i m i t a c i ón

de l a p r op i a p l a z a , ma s l a p a r te

p rop or c iona l de l a s s u per f i c i e s

ce r r a da s com unes que

cor re spo ndan a v i a l e s de a cc e so

y c i r cu l a c i ón , y a que l l o s

e s pa c ios d e s t i n ados a

i n s t a l a c i one s , s e rv i c i os y

a cce sos q ue s ena n ece s a r ios

p a ra un cor rec to u s o y

f unc iona mien to de l g a r a j e . P or

s uper f i c i e ú t i l a que l l a qu e ,

ub i c á n dose e n e s pa c i o

ed i f i c a do , e s t a cons t i t u i da po r l a

s uper f i c i e co n f or mada p or l a

de l i m i t a c i ón de l a p ro p i a p l a z a ,

má s l a p a r te p r opo rc i ona l de l a s

s uper f i c i e s ú t i l e s c omun es que

cor re spo ndan a v i a l e s de a cc e so

y c i r cu l a c ión .

Se gún e l a r t í c u lo 6 . 2 . 2 , s e


l a p l a z a de g a r a j e a que l l a qu e ,

ub i c á n dose en e s pa c io e d i f i c a d o ,

e s t a cons t i t u i da p or l a

s uper f i c i e co n f or mada p or l a

de l i m i t a c i ón de l a p ro p i a p l a z a ,

ma s l a p a r te p r opo rc i ona l de l a s

s uper f i c i e s ú t i l e s

cor re spo nd i en t e s a v i a l e s de

a cce so y c i r cu l a c ión .

Y e l a r t í cu l o 6 . 2 . 3 , en t i en de p or

s uper f i c i e c ons t ru i da de l a p l a z a

de g a r a j e en s uper f i c i e o en

porc he n o c e r r a da l a te r a l men te

en to dos s u s l a d os a que l l a que ,

ub i c á n dose en e s pa c io p r i v a d o

no ed i f i c a d o , e s t a c ons t i t u i da



por l a s uper f i c i e con f orma da p or

l a de l i m i t a c i ón de l a p r op i a

p l a z a , ma s l a p a r t e p ro po rc i ona l

de l a s s upe r f i c i e s ce r r ada s

com unes qu e c orr e spon da n a

v i a l e s de a cc e so y c i r cu l a c ió n .

Po r s upe r f i c i e ú t i l a que l l a qu e ,

ub i c á n dose en e s pa c io p r i v a d o

no ed i f i c a d o , e s t a c ons t i t u i da

por l a s uper f i c i e con f orma da p or

l a de l i m i t a c i ón de l a p r op i a

p l a z a .

3. 8 . 13 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS

S e gún e l a r t í cu lo 6 . 3 , s e


cons t ru i da de t r a s te ro y de

i n s t a l a c i one s c om p le men ta r i a s ,

l a cons t i t u i da po r s u re s pec t i v a

s uper f i c i e ce r r a da , ma s l a p a r te

p rop or c iona l que co r re sp on da a

zona s c om unes nece s a r i a s p a ra

s u cor re c t o u so y

f unc iona mien to . Po r s uper f i c i e

ú t i l de t r a s te r o e i n s t a l a c i one s

com p le men ta r i a s , l a de l s ue l o

de l m i sm o , ce r r ad o po r e l


i n te r io r de s u s ce r r ami en t os c on

e l ex te r i or o c on o t r a s z ona s de

d i f e re n te u s o , ma s , en e l

s upues to d e t r a s te ros , l a p a r te

p rop or c iona l d e p a s i l l o s que

s i r v a n de a c ce so exc l u s i v o a l o s

m i sm os . D e e s te c omp ut o qu eda


en p l a n t a por l a s d i v i s i one s

i n te r io re s que ex i s t i e r a n , f i j a s o

móv i l e s , p or l o s e l e men tos


l a s c a na l i z a c i on e s o c on duc tos


a un dec í me tr o cuad rad o , a s í

com o l a s up er f i c i e de s ue l o c on

una a l tu r a l i b r e i n f e r i or a 1 , 50

me t ros .

3. 8 . 13 . 4 . - L OCA LES

COMER CIA LES

S e en t i end e po r s uper f i c i e

cons t ru i da de l oca l , l a

cons t i t u i da po r s u s u per f i c i e

ce r r a da , ma s l a p a r te


ce r r a da de l os e l e men tos

com unes de a cce s o s i l o s

tu v i e r a . Se en t i en de p or

s uper f i c i e ú t i l de l oca l , l a

r e s u l t a n te de l p ro du c t o de

s uper f i c i e cons t ru i da de l m i sm o

por 0 , 85

Según e l a r t í cu lo 5 d e l

Reg l amen t o l os l o ca l e s de

negoc i o que s e s i t úen en l a s

p l a n t a s b a j a s de l o s e d i f i c i o s de

V i v i en da s de P ro tecc ión Púb l i c a ,

debe rán d i s eña r s e de m o do que

no s e a f a c t i b l e s u un i ón f í s i c a

con v i v i e nda s m ed i a ne ra s .

3. 8 . 13 . 5 . - SUPERF IC IES

MÁXIMAS

En cuan t o a l o s l ím i te s de

s uper f i c i e p a ra c a l i f i c a r una

v i v i e nda c om o pr oteg i da en l a

Comun i dad de Madr i d , s e

e s t a b l e c en un os l í m i te s m uy

s i n gu l a re s , y a que e s t á n

re f e r i dos a l a s u per f i c i e

cons t ru i da ( s up one mos qu e e s l a

re f e r i da a l a d e f i n i d a c om o t a l

en d i cha co mun ida d Au t óno ma ) ,

que son l os s i g u i e n te s :

- Pr ot ecc ión Púb l i c a B á s i c a 110

m2 c ons t ru i dos ( 1 )

- Pro tec c i ón Pub l i c a de P rec i o

L im i t a do 1 50 m2 cons t ru i d os

( 1 ) Pa ra f am i l i a s nu mer os a s s e

pod rá e l e va r e l l í m i te h a s t a 140

m2 c ons t ru i dos .

E l e s t a b l e c im ien t o de l l í m i t e de

l os 110 m2 c ons t ru i dos e s

cu r i oso p orque c o mo ve re mos

en e l ep í g r a f e 3 . 10 , a p l i c á n do l e



un coe f i c i en t e de 0 , 72 ( que l a

m i sma CCAA e s t a b l e ce c om o

hab i tu a l ) r e s u l t a una s uper f i c i e

ú t i l máx i ma de d e 79 , 20 m2

ú t i l e s , p or l o que a no s e r que

s e t r a t e d e p r oye c t os d e una

buen í s i ma r e l a c i ón s u per f i c i e

ú t i l / s u per f i c i e c ons t ru i da s e rá

d i f í c i l l l e g a r a l o s 90 m2 ú t i l e s ,

p a r a l o s que s e nece s i t a r a una

re l a c i ón de 0 . 8 18

3. 8 . 14 . - MUR CIA (Decr eto

32 1/2 00 9 , de 2 de octubre ,

por e l qu e se regu la e l P l an

Reg ion al de V iv iend as para e l

cuatr i en i o 2 00 9 – 2 01 2


D ecre t o 321 / 2009 , p a ra e l

cóm put o de l a s upe r f i c i e s e

a p l i c a r a l a nor ma t i v a a u ton ó mica

y en s u de f e c to l a

cor re spo nd i en t e a l a no rma t i v a

e s t a t a l de V i v i e nda s de

Pr ote cc i ón O f i c i a l

3. 8 . 14 . 1 . - V IVI ENDAS


D ecre t o 321 / 2009 , l a s uper f i c i e

ú t i l m ín ima de l a s v i v i en da s s e rá

de 40 m2 . L a s upe r f i c i e ú t i l

máx ima s e rá de 90 m2 ex cep t o

cuand o s e t r a te de f am i l i a s

nume ros a s o de pe r sona s

d i s c a pa c i t a da s c on m ov i l i dad

redu c i da pe r manen t e o

depen d i e n te s y L a s f am i l i a s que

l a s t eng an a s u c a r g o , e n cuy o

ca so po drán a l c a n za r l o s 12 0 de

s uper f i c i e ú t i l .

Cuando l a s uper f i c i e ú t i l de c ada

una de l a s v i v i e nda s de una

p ro mo c ió n no ex ceda de 45 m 2 ,

pod rá c ompu ta r s e a e f e c t os de

f i n a nc i a c i ón una s u per f i c i e

a d i c i ona l de h a s t a 30% de l a

s uper f i c i e ú t i l to t a l de l a s

v i v i e nda s , d e s t i n a da a s e rv i c i os

com un i t a r i os de l a v ad er o y zona

de e s t a r c omún , v i n cu l a dos a

d i cha s v i v i e nda s .

3. 8 . 14 . 2 . - GA RAJ ES

L a s uper f i c i e d e g a r a j e máx ima

com putab l e a e f e c tos de c á l cu l o

de p re c ios d e l os a ne j os s e rá de

25 m2

3. 8 . 14 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS

L a s uper f i c i e de t r a s te ro máx ima

com putab l e a e f e c tos de c á l cu l o

de p re c ios d e l os a ne j os s e rá de

8 m2

3. 8 . 15 . - NAVARRA ( Le y

10 / 20 10 de 10 de ma yo ,

sobre e l d erech o a l a

V iv i enda de N a varra y e l

Decreto F ora l 2 5 / 20 11 d e 2 0

de marzo y Decr eto 6 1 /2 01 3

de 1 9 d e sept iembr e que l a

desarro l l a y e l Decr eto Fora l

14 2 /2 00 4 de 16 de 22 de ma rz o

mo d i f i c a do p or e l D e c re t o

5 / 2006 de 16 de ener o po r e l

que s e re gu l a n l a s co nd i c i one s

m ín i ma s d e hab i t a b i l i da d de l a s

v i v i e nda s de Nava r ra ,

mo d i f i c a do po r e l D ec re t o Fo ra l

5 / 2006 y l a O rd en Fo ra l

151 /2006 , de 11 de mayo , por

l a que s e a p rueban expre s i one s

g r a f i c a s a c l a r a t or i a s a l t ex to d e l

D ecre t o 5 / 20 06 ) )

Pa r a e s t a b l e ce r e l c once p t o y

com put o d e l a s s uper f i c i e s de

http://borm.carm.es/borm/documento?obj=anu&id=383595



http://www.lexnavarra.navarra.es/detalle.asp?r=32564





v i v i e nda s p r ot eg i da s y s u s

a ne jos , h a y que recu r r i r a l a L ey

Fora l 10 / 201 0 , que en s u

Ar t í cu lo 1 0 . Ca ra c t e r í s t i c a s

cons t ruc t i v a s d e l a s v i v i e nda s

p ro teg i da s . Señ a l a

Los t i pos de v i v i e nda s

p ro teg i da s p rev i s tos en l a L ey

Fora l 10 / 2 010 , de 10 de may o ,

de l D ere cho a l a V i v i en da en

Nava r ra , debe rán a t ener s e a l a s

s i g u i en t e s c a r a c t e r í s t i c a s

cons t ruc t i v a s c o munes :

A r t í cu lo 1 0 . 1 . Supe r f i c i e .

L a s uper f i c i e ú t i l de l a s

v i v i e nda s p ro teg i da s y de s u s

a ne jos s e me d i r á a t od os l os

e f e c tos , i n c l u i d o e l de a p l i c a c i ón

de p r ec i os máx i m os , c on f or me a

l o d i s pue s t o en e l a r t í cu l o 21

de l An exo I I de l D ec re t o Fo ra l

142 /2004 , de 22 d e ma rz o , p or

e l que s e re gu l a n l a s co nd i c i one s

m ín i ma s d e hab i t a b i l i da d de l a s

v i v i e nda s e n l a C omu n ida d Fo ra l

de Nava r ra .

A e s tos e f e c tos , s e t i e ne :

3. 8 . 15 . 1 . - V IVI ENDAS

Concre tame n te en e l a r t í cu l o

21 . 1 de l D ecre to 142 /2004 , s e


cons t ru i da de l a v i v i enda l a

re s u l t a n te d e a d i c i ona r l a s

s i g u i en t e s s uper f i c i e s :

- L a l im i t a da por e l

pe r í me t ro ex te r io r de l c i e r re de

l a s f a chada s y l o s e j e s de

p a redes me d i a ne ra s o e l e men tos

de s epa ra c ió n c on o t r a s

v i v i e nda s , l oca l e s o e l e men tos

com unes .

- E l 50% de l a s upe r f i c i e

ex te r io re s d e u so p r i v a t i v o ,

com o te r r a za s , b a l con es , e t c .

Los m i r ad ore s y t e nde de ros

ce r ra dos s u ma ran e l 1 00% . A

e s tos e f e c t os , no co mpu ta ran

com o supe r f i c i e cons t ru i da

a que l l a s t e r r a za s f orma da s por

l a cub i e r t a p l a na de o t r o

e l eme n t o , a u nque , a unque s u

u so s e a p r i v a t i vo de l a v i v i en da ,

cuand o e l e d i f i c i o e s te

cons t ru i do en ré g i men de

d i v i s i ón h or i zon ta l de l a

p rop i eda d y e s a cu b i e r t a e s te

i n c l u i da en t r e l o s e l e men tos

com unes de l e d i f i c i o . T ampoc o

com puta ra co mo su per f i c i e

cons t ru i d a de v i v i en da s en

p l a n t a b a j a l o s e s pa c ios

ex te r io re s de s cu b i e r t os , a unque

s e encuen t ren pa v i men ta dos . L a

s uper f i c i e d e l os t en de der os s e

med i r á c on l os m i s mos c r i t e r ios

que l a s t e r r a za s s i s on

a cce s i b l e s y a b i e r t os y en e l

100% s i s on ce r rad os .

- L a p a r t e p rop or c i ona l d e

l a s uper f i c i e cons t ru i da en

e l eme n t os c om unes , me d i da c on

l os m i sm os c r i t e r ios c i t a dos .

En e l a r t í cu l o 21 . 2 en t i en de


v i v i e nda , l a q ue re su l t e de

s uma r l os a pa r t a dos p r i mer o y

s e gundo an te r i ore s , una v e z

ded uc i dos mur os , t a b i q ue s ,

a n tepec hos de t e r r a za s , l o s


ve r t i c a l e s y l a s c a na l i z a c i one s o

con duc tos exen tos o que

sobre s a l g a n de c i e r r e s o

t a b i que s co n una s e cc i ón

hor i zon ta l s up er i or a 100 c m2 , y

l a s uper f i c i e q ue teng a una

a l t u r a l i b re i n f e r i or a 1 , 50 m .

En e l a r t í cu lo 10 de l a L ey Fora l

10 / 2010 , s e d i s pon e que e l

núme ro de d or mi to r ios , en

re l a c i ón c on l a s uper f i c i e ú t i l de

l o s m i sm os , s e r á e l s i g u i en te :

TABLA Nº 3 . 6

Nº

D ORMI TORI OS

SUPERF I C I E

ÚT I L M2

1 H a s t a 60

2 ( 1 ) H a s t a 80 en

VPO y 85 en

e l r e s t o .

3 H a s t a e l



máx im o l e g a l

V i v i en da s de s t i n ada s a f am i l i a s

nume ros a s t e nd rán un m ín i m o

de 4 dor mi to r i os .

NOTA 1

L a s v i v i en da s de 2 d or mi t or ios

que s e de s t i n en a re s e rva p a ra

pe r sona s con d i s c a pa c i dad

mo tr i z g r a v e p od rán t ener h a s t a

85 m² ú t i l e s de s upe r f i c i e .

S e gún l o d i s pue s to en e l

A r t í cu lo 10 . 1 d e l a L ey Fo ra l

10 / 2010 , l a s uper f i c i e ú t i l to t a l

de l a s v i v i en da s p r ot eg i da s n o

s upera rá l o s máx i mos

e s t a b l e c i d os p a ra c ada t i p o de

e l l a s . L a s s uper f i c i e s ú t i l e s de

l o s e s pa c ios ex te r ior e s c om o

ba l cones o te r r a za s , med ida s

s e gún l o e s t a b l e c i do en e l

p á r r a f o a n t e r i or , s e s u ma rán a l a

s uper f i c i e ú t i l i n te r i or d e l a

v i v i e nda y n o po drán s upon er

má s de l 10 % de l a s upe r f i c i e ú t i l

i n te r io r d e l a v i v i en da a l a que

pe r te nece n .

Y , en e l m i sm o a r t í cu lo c i t a d o ,

s e d i s p one que :

En l a s p rom oc i ones de v i v i e nda s

p ro teg i da s en ré g im en de

a r ren damie n t o , con y s i n o pc i ón

de c om pra , a un cuand o n o s e

hub i e r an e s c r i tu r a do en ré g i men

hor i zon ta l de l a p rop i eda d y a

l o s so los e f e c t os de c a l cu l a r l a s

s ubvenc iones qu e l e s

cor re spo ndan y de de t e r mina r e l

p rec i o a a bo na r en con cep to de

ren ta , s e me d i r á n l a s s u per f i c i e s

de l a cub i e r t a , p a t i os , o

cua l e s qu i e r a o t r os d e a ná log a

n a tu ra l e za , que s e an de u so

p r i v a t i v o de una o v a r i a s

v i v i e nda s , de l m i s mo mo do que

s i s e hub i e r an re g i s t r a d o en

ré g ime n ho r i z on ta l .

3. 8 . 15 . 2 . - GA RAJ ES

S e gún e l a r t í cu l o 21 . 5 , s e


cons t ru i da t o t a l de un g a r a j e

a que l l a que s e i n c l u ye de n t r o

de l pe r í me t ro ex te r io r de l os

c i e r re s q ue de l im i t a n

ex te r io rme n te l a s uper f i c i e

cub i e r t a y de l e j e de l os que l o

s epa ran de o t ros u sos o p a re des

med i a ne ra s .

Po r s uper f i c i e ú t i l de una p l a z a

de g a r a j e l a de l r e c t á ngu lo que

l a de l i m i t a , l i b r e de obs t á cu l os ,

s i n i n c l u i r e l e men tos c omu nes o

de c i r cu l a c ión de l g a r a j e c om o

rampa s , p a s i l l o s o e s pa c ios

re s i d ua l e s .

S e gún l o d i s pue s t o en e l a r t í cu l o

10 . 3 d e l a L ey Fo ra l 10 / 2 010

sobre Ane jos v i n cu l a d os .

A c ada v i v i en da p r oteg i da

pod rán v i n cu l a r s e , c om o ane jos

j u r í d i c a men te i n s epa rab l e s d e l a

m i sma , u na p l a z a de g a r a j e ,

con f o rme a l a s s i g u i en te s

con d i c ione s y d imens ion es :

a ) L a s uper f i c i e ú t i l m ín ima de l a

p l a z a de g a r a j e s e rá d e 10 , 81

m² . L a s uper f i c i e ú t i l máx ima

por p l a z a s e rá de 1 4 m² ,

excep to cuan d o s e de s t i ne a

pe r sona s con d i s c a pa c i dad

mo tr i z .

b ) L a s p l a z a s de g a r a j e

de s t i n ada s a pe r s ona s c on

d i s c a pa c i da d mo tr i z po drán

s upera r l o s 14 m² de s u per f i c i e

ú t i l , s i b i en ú n i c a men te e s tos

ú l t i mos c omp uta rán a e f e c t os de

a yuda s púb l i c a s y de l p rec i o

máx im o de ve n ta , de t a l m od o

que n i e l exc e so sob re d i cha

s uper f i c i e n i l o s e s pa c ios de

a cce so a l a m i sma s e ten drán en

cuen ta a d i ch os e f e c tos .

d ) N ingun o de l os l o ca l e s

v i n cu l a d os a l a v i v i en da po drá

con ta r c on huec os de

i l um ina c i ón p or deba j o de l a

a l t u r a d e 1 , 8 me tr os sob re e l

p a v ime n t o te r mina do . L a

s uper f i c i e t o t a l de i l um ina c i ón

de c ada l oca l n o po drá s upe ra r

e l 5% d e s u s uper f i c i e ú t i l .



e ) Cuand o un g a r a j e i n c l u i do en

una p ro m oc i ón de v i v i e nda s

p ro teg i da s f orme pa r te de un

g a r a j e manco muna do cuy o

a cce so n o e s té e j e cu tad o en e l

mo men to de i n i c i o d e l

exped i en te de c a l i f i c a c ión , s o l o

pod rá s e r c a l i f i c a d o p ro v i s i ona l

y de f i n i t i v a men t e s i cons t a en

e s c r i tu r a púb l i c a un p l a zo de

e j e cuc ión p rev i s to d e l g a r a j e no

s uper i or a t re s a ños , s i emp re

que n o c on l l e ve una d em ora

s uper i or a c i n co a ñ os a con ta r

de sd e l a f e cha de c a l i f i c a c i ón

de f i n i t i v a de l a p r om oc i ón . En

to do ca s o , s e debe rá g a r an t i z a r ,

a l menos , l a ex i s tenc i a de

a cce sos p r ov i s i o na l e s h a s t a l a

f i n a l i z a c i ón de l os de f i n i t i vos .

f ) Cuando e l g a r a j e v i n cu l a d o

s e a de u so i nd i v i dua l con a cc e so

exc l u s i vo a s u u s ua r io de s de e l

ex te r io r o de sde e l e men t o

com ún , p od rán s uma rs e en un

so lo e s pa c i o e l nec e s a r io c om o

g a ra j e y e l de l t r a s te r o ,

con tand o en ton ce s c on una

s uper f i c i e ú t i l máx ima de 45 m² .

3. 8 . 15 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS

S e gún e l a r t í cu l o 10 . 3 . c ) d e l a

L ey Fora l 10 / 2 010 : z c ada

v i v i e nda p ro teg i da po drán

v i n cu l a r s e , c o mo ane jos

j u r í d i c a men te i n s epa rab l e s d e l a

m i sma , un t r a s te ro , con f o rm e a

l a s s i g u i en te s con d i c io ne s y

d im ens i ones : l a s upe r f i c i e ú t i l

máx ima de l os t r a s te ros s e rá de

15 m² , i n c l u i da to da s u

s uper f i c i e co n a l tu r a l i b re

s uper i or a 1 , 5 me tr os . L a

s uper f i c i e ú t i l m ín ima de c ada

uno d e e l l o s s e rá de 2 m² .

Se gún e l a r t í cu l o 21 . 4 d e l

D ecre t o Fora l 142 /20 04 , l a

s uper f i c i e ú t i l d e un t r a s te r o

s e rá l a c o mpren d i da den t r o d e l

pe r í me t ro de l a c a r a i n t e r i or de

l os ce r r am ien t os que l o

de l i m i t a n , c on l a s m i sma s

ded ucc iones qu e a l med i r l a

s uper f i c i e ú t i l d e l a v i v i en da .

3. 8 . 15 . 4 . - LO CALES NO

VINCU LADOS A LAS

VIVI ENDAS

En e l A r t í c u lo 10 . 2 de l a L ey

Fora l 10 / 2010 , s e e s t a b l e ce qu e ,

l o s Loca l e s no v i n cu l a dos a l a s

v i v i e nda s de berán cu mp l i r l a s

s i g u i en t e s con d i c io ne s :

a ) L a s uma de l a s s uper f i c i e s

ú t i l e s d e l o s l o ca l e s no

v i n cu l a d os a l a s v i v i en da s ,

i n c l u i da s l a s p l a z a s de g a r a j e n o

v i n cu l a da s , no po drá exce der d e l

40% de l a s upe r f i c i e ú t i l t o t a l de

l a p r om oc i ón . S i n o c ons t a l a

s uper f i c i e ú t i l r e a l de l o s l o ca l e s

no v i n c u l a d os , s e co ns i d e ra rá

com o t a l e l 85 % de l a s uper f i c i e

cons t ru i da c or r e spon d i e n te .

b ) Los l oca l e s n o v i n cu l a d os s e

s i t u a rán p re f e r en t emen te en

p l a n t a s c om p le t a s d i s t i n t a s de

l a s de l a s v i v i e nda s . En n i n gún

c a so po drán c o mpa r t i r a cc e sos

n i s a l i da s c on l a s v i v i e nda s .

c ) A l os s o l os e f e c tos d e l

c á l cu l o de l a repe rcu s i ón

máx ima d e l s u e lo u r ban i z a do , s e

cons i de ra rá co mo p rec i o

máx im o de ven ta po r m e tr o

cuadra do ú t i l de l oca l n o

v i n cu l a d o a v i v i enda e l

equ i v a l e n te a l 40% de l p rec i o

máx im o de ven ta de l m e t r o

cuadra do ú t i l d e l a s v i v i e nda s

p ro teg i da s en s u exped i en t e , y

e l p r ec i o p or me tro cua drad o

ú t i l de g a r a j e n o v i n cu l a do s e rá

i g u a l que e l de l v i n cu l a d o a

v i v i e nda . A to dos l os d emá s

e f e c tos , l o s l oca l e s no

v i n cu l a d os a v i v i en da s t en drán

p rec i o l i b re .

d ) L a s p l a z a s de g a r a j e n o

v i n cu l a da s i n c l u i da s en l a

p ro mo c ió n , co n ta rán c on l a s

d im ens i ones y s u per f i c i e

m ín i ma s e s t a b l e c i da s , a unque

pod rán s upera r l a s máx i ma s .

Po drán ex i s t i r p l a z a s de

a pa rcamie n t o no v i n cu l a da s p a ra



mo toc i c l e t a s qu e cu en te n c on

una s d i mens i ones ú t i l e s m ín ima s

de 1 , 2 p or 2 , 4 me t ros , y

máx ima s de 5 m² .

3. 8 . 15 . 5 . - L OCA LES

COMER CIA LES

En l o s l o ca l e s de n egoc i o n o

v i n cu l a d os a l a s v i v i enda s , l a

s uma de l a s uper f i c i e ú t i l ,

i n c l u i da s l a s p l a z a s de g a r a j e n o

v i n cu l a da s , no po drá exce der d e l

40% de l a s u per f i c i e t o t a l de l a

p ro mo c ió n . S i n o co ns t a r a l a

s uper f i c i e r e a l , s e co ns i d e ra ra

com o t a l e l 85 % de l a s uper f i c i e

cons t ru i da c or re sp ond i en te . Se

s i t u a ran p re f e r en t emen te en

p l a n t a s c om p le t a s d i s t i n t a s de

l a s de v i v i e nda s . E n n i n gún c a so

pod rán co mpa r t i r a cce s os no

s a l i da s c on l a s v i v i e nda s . A l os

so los e f e c t os de l c a l cu lo de

reper cu s i ón máx ima d e l s ue l o

u rban i z a do , s e cons i de ra ra c om o

prec i o máx im o de ve n ta p or

me t ros cua dra do ú t i l d e l oca l de

negoc i o n o v i n cu l a do a v i v i e nda

e l equ i v a l en te a l 40% de l p rec i o

máx im o de ven ta de l m e t r o

cuadra do ú t i l d e l a s v i v i e nda s

p ro teg i da s p red om inan t e s en e l

exped i en te . A t o dos l os d emá s

e f e c tos , l o s l oca l e s de neg oc i o

no v i n cu l a dos a v i v i e nda s

t end rán p r ec i o l i b re .

3. 8 . 15 . 6 . - SUPE RFI CI ES

MÁXIMAS

En Nava r ra ex i s ten l a s

s i g u i en t e s l i m i t a c i one s a de

s uper f i c i e :

a ) Super f i c i e ú t i l máx ima .

En e l A r t í cu l o 10 . 7 d e l a l e y

Fora l 10 / 2010 , s e e s t a b l e ce , a

e s te re s p ec t o , q ue ,

E l t o t a l de s uper f i c i e ú t i l de l a s

v i v i e nda s de p ro tec c ió n o f i c i a l ,

exc l u i d os a ne j os , n o ex ce derá

de 90 m² , o 120 m² ú t i l e s

cuand o s ean p ro m ov i da s p a ra

f am i l i a s nu mer os a s .

E l t o t a l de s uper f i c i e ú t i l de l a s

v i v i e nda s de p rec io t a s ad o ,

exc l u i d os a ne j os , n o ex ce derá

de 120 m² , o 14 0 m² cuand o

s ean p ro m ov i da s p a ra f am i l i a s

nume ros a s .

b ) Super f i c i e c ons t ru i da má x ima .

En e l A r t í c u lo 10 . 8 de l a L ey

Fora l 10 / 2010 , s e e s t a b l e ce , a

e s tos e f e c tos , que :

E l to t a l de s upe r f i c i e cons t ru i da

de l a s v i v i en da s d e p r ote cc i ón

o f i c i a l , i n c l u i da l a s u per f i c i e de

to dos l os a ne jos v i n c u l a d os a l a s

m i sma s , n o exce derá de 260 m² ,

o 300 m² cuand o s ean

p ro mo v ida s p a ra f am i l i a s

nume ros a s .

E l to t a l de s upe r f i c i e cons t ru i da

de l a s v i v i enda s de p rec i o

t a s ado , i n c l u i da l a s up er f i c i e de

to dos l os a ne jos v i n c u l a d os a l a s

m i sma s , n o exce derá de 310 m² ,

o 360 m² cuand o s ean

p ro mo v ida s po r f am i l i a s

nume ros a s .

3. 8 . 16 . - PAIS VASC O (Orden

de 12 de f ebrero d e 20 09 , de l

Conse j ero d e V iv i enda y

Asuntos Soc ia les , p or la qu e

se aprueb an l as Ordenan zas

de D iseñ o de V i v iend a de

Protecc ión Of i c i a l )

E l c ómpu t o d e l a s s up er f i c i e s s e

recoge en l a O rde n de 12 de

f eb re r o de 2009 , por l a que s e

a p rueba l a s O rd enanza s de

D i s eño de l a s V i v i en da s de

Pr ote cc i ón Púb l i c a , de a cue rd o

a l t ex t o que s e ex p l i c i t a en l os

ep í g r a f e s s i g u i en t e s p a ra l a

v i v i e nda y c ada un o de s u s

a ne jos .

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/pv-o120209-vas.html





En e l pu n t o 2 de d i cha s

Ordenan za s de D i s eñ o , s e

en t i e nde p or s up er f i c i e ú t i l l a

de l s ue l o de l a v i v i en da , g a r a j e ,

t r a s te ro o l oca l , de l im i t a da p or

e l pe r íme t r o de f i n i do po r l a

c a r a i n te r io r de s u s

ce r r a mien tos c on e l ex te r ior o

con l oca l e s de d i s t i n t o u so .

D e l co mpu to de l a s u per f i c i e


ocupa da en p l a n t a por l o s p or

l o s ce r r a mien tos i n te r i ore s de

l a v i v i en da , f i j o s o m óv i l e s , l o s





100 c m2 , a s í co mo l a s u per f i c i e

de s ue l o en l a qu e l a a l t u r a l i b re

s e a i n f e r io r a 1 , 50 m .

Cuando s e t r a t a de v i v i en da s o

l oca l e s i g u a l e s y d i s pue s tos en

co l u mna ve r t i c a l , den t r o de un

m i sm o ed i f i c i o p a ra e l co mput o

de l a s s uper f i c i e s o cupada s en

p l a n t a p or l o s e l e men tos



ve r t i c a l e s c uya p r oye cc i ón

hor i zon ta l s e a s uper i or a 100

cm2 , s e t omara l a me d i a


cor re spo nd i en t e s a l a s v i v i e nda s

s i t u ada s en p l a n t a s i n f e r ior y

s uper i or de l a c o l u mna .

3. 8 . 16 . 1 . - V IVI ENDAS

En e l pun to 2 . 1 de l a s

Ordenan za s , s e e s pe c i f i c a qu e en

e l c a so de v i v i enda s s u

s uper f i c i e ú t i l i n c l u i r á t amb ién

l a m i t a d de l a s uper f i c i e de

s ue lo de l os e s pa c ios e x te r io re s

de u so p r i v a t i vo de l a v i v i en da ,

t a l e s c om o t e r r a za s , t e nde de ros

y o t r os . L a s uma de l a s

s uper f i c i e s ú t i l e s co mpu tab l e s

de e s t os e s pa c ios ex te r ior e s de

u so p r i v a t i vo de l a v i v i e nda n o

pod rá s upe ra r e l 10% d e l a

s uper f i c i e ú t i l c e r r a da .

Cua ndo p or co nd i c i one s

u rban í s t i c a s , e l pe r f i l

ed i f i c a to r i o ob l i g u e a p l a n t a s de

á t i co o p l a n t a s s i t i a da s sob re

o t r a s p l a n t a s de mayo r f ond o

ed i f i c a b l e , l a s upe r f i c i e ú t i l de

d i ch os e s pa c ios ex te r i or e s s e

com puta ra h a s t a un máx im o d e l

10% de l a s upe r f i c i e ú t i l c e r r ada

de l a s v i v i en da s , h a s t a co mp le t a r

l a s uper f i c i e ú t i l máx ima

e s t a b l e c i da e n e l pun to 5 . 1 de

l a s Orde nanza s que , en f unc i ón

de l nú mer o de do rmi t or i os de l a

v i v i e nda s e rán l a s s i g u i en te s :

NÚMERO D E

D ORMI TORI OS


SUPERF I C I E

ÚT I L

MÁX I MA

1 60

2 70 ( 1 )

3 90 ( 2 )

4 O MAS 120 ( 3 )

( 1 ) S i l a v i v i enda e s t a

a dap tada a pe r sona s c on

mov i l i dad r edu c i da pod rá l l e g a r

h a s t a 90 m2 ú t i l e s . E l p r og rama

mín i mo pa ra v i v i enda s a dap tada s

e s e l de 2 d or mi t or ios .

( 2 ) I dem an te r i or , h a s t a 12 0

m2 ú t i l e s .

( 3 ) E s t a s v i v i enda s , p a r a 5 o

ma s m ie mb ros , con s u per f i c i e

ú t i l , en t r e 90 y 120 m2 , s e rá

com o máx i mo un 3% de l nú mer o

to ta l de v i v i en da s de l a

p ro mo c ió n .

En l a s v i v i en da s un i f am i l i a re s ,

l o s e s pa c ios e x te r i ore s de u so

p r i v a t i v o que n o s e an e l e men tos

cons t ru i dos , no co mpu ta ran


v i v i e nda .

3. 8 . 16 . 2 . - GA RAJ ES



En e l pun to 2 . 3 d e l a c i t a da

Ordenan za , s e e s t a b l e ce que l a

s uper f i c i e ú t i l de l a p l a z a de

g a r a j e s e rá l a s u ma d e l a

com pren d i da de n t r o d e l

pe r í me t ro q ue de f i ne l a m i sma

ma s l a p a r te p rop or c i ona l que l e

cor re spo nda de c a r r i l e s de

ro dadu ra y r ampa s de a cc e so

i n te r io re s , h a s t a u n máx im o

com putab l e d e 30 m 2 .

3. 8 . 16 . 3 . - TRASTE ROS Y

ANEJOS

En e l pun to 2 . 2 de d i cha s

Ordenan za s , s e e s t a b l e ce que l a

máx ima s uper f i c i e ú t i l

com putab l e de t r a s t e r o p or c ada

v i v i e nda s e rá de 13 , 50 m2 , s i n

nece s i dad de re l a c i ona r l a con l a

s uper f i c i e de l a v i v i en da .

En e l pun t o 6 de l a s Or denanza s

s e e s t a b l e cen l a s co nd i c i one s

que d eben cump l i r l o s t r a s te r os ,

que son l a s s i g u i en t e s :

1 ) Se a d mi t i r á n c om o t r a s te ros

a ne jos a l a s v i v i en da s l o s l o ca l e s

de s t i n ad os a e s e f i n exc l u s i v o ,

s i n i n co rp ora c i ón p os i b l e a

a que l l a s , y que te ng an un a cce so

d i r e c t o de s de z ona s co munes o

ex te r io re s de l ed i f i c i o ; en e l

c a so de v i v i en da s un i f am i l i a re s ,

e l a c c e so s e re a l i z a r a de s de e l

ex te r io r de l a v i v i en da .

S i emp re que e l a c ce so a l

t r a s te ro s e a p or p l a z a de g a r a j e ,

ambos e l e men t os e s t a r á n

v i n cu l a d os a l a m i s ma v i v i en da .

2 ) L a s uper f i c i e de i l um ina c i ón

ex te r io r , s i l a hub i e re , e s t a r á

s i t u ada p or en c ima de 1 , 8 0 m

de l n i ve l de l s u e l o i n t e r i or .

3 ) L a to t a l i dad de s ue l os , t e c hos

y p a red es , d i s p on drán de un

reve s t im ien to a caba do .

4 ) Los t r a s te r os d i s po nd rán de

ven t i l a c i ón pa ra e v i t a r que s e

p ro duz can co ndens a c ion e s en s u

i n te r io r

5 ) Tod os l os t r a s te ros con ta ran

con un r o tu l o i d en t i f i c a t i vo de

a cuerd o a l a d ocu men ta c i ón d e l

p roy ec t o .

6 ) No s e co mpu ta ra l a s uper f i c i e

de l t r a s te r o i n s c r i t a en e l á re a

com pren d i da en t r e l o s

p a ramen tos ve r t i c a l e s de c i e r re

y cua l q u i e r e l e men to ve r t i c a l

que a t r a v i e s e e l vo l um en d e l

c ama ro te , co mo p i l a r e s y

con duc tos de eva c ua c ió n ,

cuand o l a d i s t a nc i a s e a i n f e r i or

a 0 , 80 m de l i m i t á nd ose

f í s i c amen te con a l b añ i l e r í a

cuand o l a d i s t a nc i a s e a i n f e r i or

a 0 , 25 m

7 ) L a d i s t a nc i a m í n i ma en t re dos

c a r a s con t i g ua s de c ua l qu i e r

e l eme n t o ve r t i c a l que a t r a v i e s e

e l vo l u men de l c a ma ro te , c om o

p i l a re s o c on duc tos de

eva cua c i ón y l o s e l e men tos

ve r t i c a l e s de c i e r re s e rá de 0 , 80

m .

3. 8 . 17 . - C OMUNIDAD

VALEN CIANA (Decr eto

90 / 20 09 , de 26 d e jun io , por

e l que se apru eba e l

Reg lam ento de V iv i endas de

Protecc ión Púb l ica . )

Mod i f icad o por DE CRE TO

10 5/2 01 0 , de 25 de jun io ,

aunque t a l m od i f i cac ión no

a fect a a l ar t ícu lo 8)

En e l a r t i cu lo 8 de l Reg l a men t o

de V i v i en da s de Pr ote cc i ón

Púb l i c a s e e s t a b l e ce que l a

s uper f i c i e ú t i l c om putab l e p a ra

l a s v i v i en da s con p r ote cc i ón

pub l i c a i n c l u i r á e l 50 % d e l a


http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/va-d105-2010.html

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/va-d105-2010.html



ex te r io re s cu b i e r t os po r l a

p l a n t a i n me d i a t a men t e s uper io r ,

t a l e s c om o ba l c ones , t e r r a za s ,

e t c . N o s e t end rá en cu en ta a

e s tos e f e c tos e l cubr im ien t o

med i a n te v o l a d i z os , l o s a s de

rema t e o c e los i a s e s t ru c tu ra l e s

cuya a nchu ra s e a i n f e r i or a 60

cm.

L a s c a r a c te r í s t i c a s t é cn i c a s de

l os g a r a j e s y t r a s te ros s e

re gu l a r a n p or l a no rma t i v a

t é cn i c a e s pec i f i c a d e a p l i c a c ió n . .

Pa r a e l P l a n d e V i v i en da 200 9 –

2012 e l A r t i cu lo 6 de l D ec re t o

66 /2009 , m od i f i c a d o p or

D ecre t o 1 04 /201 0 de 2 5 de

j un io , a un que t a l m od i f i c a c i ón

no a f e c t a a l c i t a d o a r t i c u lo 6 en

e l que s e e s t a b l e c e en

de s a r r o l l o d e l a r t i cu l o 8 d e l

Rea l D ecre to 2 066 /200 8 ,

i ndep end i en tem en te de que a l o s

e f e c tos d e f i n a n c i a c i ón

conv en i da , s u co mpu to s e a e l

e s t a b l e c i d o p or e s te Rea l

D ecre t o 20 66 /2008 , l a s

s uper f i c i e ú t i l e s máx i ma s s e rán

l a s s i g u i en te s< :

90 m2 ú t i l e s p a ra l a s v i v i e nda s

de ré g i men e spec i a l y g ene ra l .

120 m2 ú t i l e s p a ra e l r é g i men

conc er t a do .

S i n pe r j u i c i o de l os l i m i te s

e s t a b l e c i d os a l e f e c to en e l Rea l

D ecre t o 2066 /2008 , a a f e c tos de

f i n a nc i a c i ón .

Tod o e l l o s i n pe r j u i c i o de l o

e s t a b l e c i d o en l a D i s pos i c i ón

T ran s i t or i a P r im era de l D ecre t o

66 /2009 , qu e a e s tos e f e c tos

s eña l a :

D uran te e l t r a n s cu r so d e do ce

mese s p r or rog ab l e s por e l

conse l l e r c omp e ten te en ma te r i a

de v i v i en da , co n tad os de s de l a

en t r a da en v i go r de e s te dec re t o

( 20 de may o d e 2009 ) , l a


v i v i e nda p r ot eg i da s d e nueva

cons t ruc c ió n , en re l a c i ón c on l o

d i s pue s to en e l a r t i cu l o 6 de

e s te D ec re t o , no p od rá ex ced er

de l os l i m i t e s s i g u i en te s :

V i v i en da s de R ég ime n Gene ra l

120 m2 ú t i l e s

V i v i en da s de Rég i men

Concer t ad o y V i v i en da s U s ada s :

150 m2 ú t i l e s

No obs t a n te a l o s e f e c tos de l a

f i n a nc i a c i ón e s t a b l e c i da so l o

s e rán co mpu tab l e s 90 m2 ú t i l e s .

NOTAS :

D ECRETO 55 /2009

A r t í cu lo 4 : E s t á n da r de

s uper f i c i e por pe r sona y máx im o

umbra l de oc upa c i ón de l a s

v i v i e nda s

Super f i c i e ú t i l i n te r io r : e s l a

s uper f i c i e c omp ren d i da de n t r o

de l pe r ím e t ro d e f i n i do p or l a

c a r a i n te rna de l os c i e r re s de

c ada e s pa c i o h ab i t a b l e . D e l

cóm put o d e s upe r f i c i e ú t i l ,

queda rá ex c l u i da l a s uper f i c i e

ocupa da por l a s p a r t i c i one s

i n te r io re s de l a v i v i en da , s e an

f i j a s o mó v i l e s , por l o s

e l eme n t os e s t ruc tu ra l e s y p or



a 0 , 01 m² , a s í c om o l a s

s uper f i c i e s de l a s zona s con una

a l tu r a l i b re i n f e r i or a 1 , 90 m .

Cuando l a v i v i en da s e de s a r ro l l e

en má s d e una p l a n t a , l a

s uper f i c i e ocupa da por l a

e s ca l e r a i n t e r i or s e

con tab i l i z a r á co m o super f i c i e

ú t i l .



Pa ra e l P l a n d e V i v i en da 200 9 –

2012 e l A r t í cu lo 6 de l D ec re t o

66 /2009 , e s t a b l e c e en de s a r r o l l o

de l a r t í cu lo 8 de l Rea l D ecre t o

2066 /2008 , i n depen d i e n te men te

de que a l o s e f e c tos de

f i n a nc i a c i ón c onv en i da , s u

cóm put o s e a e l e s t a b l e c i d o p or

e s te Rea l D ec re t o 2 066 /200 8 ,

l a s s uper f i c i e ú t i l e s máx ima s

s e rán l a s s i g u i en te s ) :

90 m2 ú t i l e s p a ra l a s v i v i e nda s

de ré g i men e spec i a l y g ene ra l .

120 m2 ú t i l e s p a ra e l r é g i men

conc er t a do .

S i n pe r j u i c i o de l os l í m i te s

e s t a b l e c i d os a l e f e c to en e l Rea l

D ecre t o 2066 /2008 , a a f e c tos de

f i n a nc i a c i ón .

Tod o e l l o s i n pe r j u i c i o de l o

e s t a b l e c i d o en l a D i s pos i c i ón

T ran s i t or i a P r im era de l D ecre t o

66 /2009 , qu e a e s tos e f e c tos

s eña l a :

D uran te e l t r a n s cu r so d e do ce

mese s p r or rog ab l e s por e l

conse l l e r c omp e ten te en ma te r i a

de v i v i en da , co n tad os de s de l a

en t r a da en v i go r de e s te dec re t o

( 20 de may o d e 2009 ) , l a


v i v i e nda p r ot eg i da s d e nueva

cons t ruc c ió n , en re l a c i ón c on l o

d i s pue s to en e l a r t í cu l o 6 de

e s te D ec re t o , no p od rá ex ced er

de l os l i m i t e s s i g u i en te s :

V i v i en da s de R ég ime n Gene ra l

120 m2 ú t i l e s

V i v i en da s de Rég i men

Concer t ad o y V i v i en da s U s ada s :

150 m2 ú t i l e s

No obs t a n te a l o s e f e c tos de l a

f i n a nc i a c i ón e s t a b l e c i da so l o

s e rán co mpu tab l e s 90 m2 ú t i l e s .

3. 9 . - R ESUMEN DE

APLI CAC IÓN P RÁC TI CA DE

LEG ISLA CI ÓN

AUTONÓMI CA

Ten i en do en cuen ta l o s

e l eme n t os d i f e re nc i a do re s , que

en l a l e g i s l a c i ón a u t on óm ica ,

con f i g u ran en e s te con cep to de

s uper f i c i e ú t i l c om pu tab l e , a

e f e c tos de VP P , s on l os


- A l tu ra l i b re qu e s e

de s cue n ta en e l e s pa c io i n te r i or

(H L )

- T i po l og i a de l e s pa c i o

ex te r io r a l a v i v i en da que s e

a d i c i ona , que pue de s e r ,

r e s pec to a s u conex i ón j u r í d i c a

con l a v i v i en da : p r i v a t i v o , de

u so p r i v a t i v o o de u s o co mún

(TEEX ) , y re s p ec t o a s u

pos i c i ona mien to : cub i e r t o o n o

cub i e r t o .

- Po rcen ta j e máx i m o

ex te r io r a a d i c iona r , r e s pe c t o a

l a s uper f i c i e i n te r ior ( L EX )

- Compu to de l a s upe r f i c i e

ú t i l de l o s a ne j os v i n cu l a dos

Pue s b i en , l a s CCAA que

p re s en tan excepc ion es y s u s

magn i tu de s , r e s pe c t o a l o s

p a rámet ros c ons i de ra dos son l a s


TABLA Nº 3 . 10 . - RESUMEN

LEGI SLAC I ÓN AUTONÓMI CA

EN MATER I A D E D EF I N IC I ÓN

D E SUPERF I C I E ÚT IL EN VPP



COM.

AUTÓ -

NOMA

ESPAC I

O

I NTER I

OR

ESPAC I O

EXTER I OR

NO

COMPU

TA

T I POL

OGI A

%

X

E

AND ALU

CI A

Conduc t

os de

cua l qu i e

r

d im ens i

ón .

Su l a d o

meno r >

1 , 00 m t

cub i e r t o .

Se i n c l u yen

l os

m i r a do re s

ARAGO

N

1 ,90 ( 1 ) Pr i v a t i

vo y

cub i e r

to

20

%

CANARI

AS

Zoc l o s e

com puta

e l p i s o

P i e za s

ex te r io re s

y un i da s a

l a v i v i enda

y

de s cub i e r t

a s ( 2 )

CANTAB

R I A

U so

p r i v a t i v o ,

i n c l u ye

j a rd i ne s .

CAST I LL

A LA

MANCH

A

Uso

p r i v a t i

vo

CAST I LL

A Y

LEON

(3 ) No i n c l u ye

l os

e s pa c ios

ex te r io re s .

CATALU

ÑA

1 ,90 ( 1 ) U so

p r i v a t i v o

EXTREM

AD URA

(4 ) Cub i e r t os

y de u s o

p r i v a t i v o

( 5 )

GAL I C I A No c i t a

l a

exc l u s i ó

n de

con duc t

os o

c ana l i z a

c ion e s .

U so

p r i v a t i v o ,

i n c l u ye

g a l e r í a s .

LA

R I O J A

No

exc l u y e

n i n gún

e l eme n t

o .

MAD R I D So l o

exc l .

y end o

los

huecos

y

e s pa c ios

de H L <

1 , 50 m .

mayo re s

de 1 m2

( 6 )

D e

p rop i eda d

p r i v a da de

l a v i v i enda

NAVARR

A

(7 ) U so

p r i v a t i v o

( 8 )

PA I S

VASCO

Uso

p r i v a t i v o

( 10 )

COMUNI

D AD

VALENCI

ANA

Cub i e r t os

( 11 )

( 1 ) En v i v i en da s de s a r r o l l a da s en

má s de una p l a n t a , l a s uper f i c i e

de s u s e s ca l e r a s s e r á l a de s u

p roy ecc ión en p l a n t a , m ed ida

t a n t a s vece s c om o p l a n t a s , y

ded uc i e nd o l a de e s pa c i os

b a jo c or rea s con a l tu r a l i b re

i n f e r i or a 1 , 9 0 me tr os .

( 2 ) t a l e s co mo : t e r r a za

de s cub i e r t a , s o l a na de s cub i e r t a ,

p a t i o ) , s i end o p r oteg i b l e de n t r o

de e s t a s uper f i c i e so l o h a s t a e l

equ i v a l e n te a un 10% de l a

s uper f i c i e cub i e r t a de l a

v i v i e nda .

( 3 ) En e l c a so de v i v i e nda s

de s a r r o l l a da s en má s de una

p l a n t a s e co mpu ta ra c om o

super f i c i e ú t i l l a de l a e s ca l e r a

i n te r io r .



( 4 ) Se co mputa ra l a e s ca l e r a

i n te r io r d e l p r im ero a l ú l t im o

pe l dañ o

( 5 ) Con una p r o f un d i dad i g u a l o

s uper i or a 50 c m

( 6 ) A e s tos e f e c tos , e l mé t od o

pa ra c a l cu l a r d i cha s uper f i c i e

cons i s t i r á en to mar l a s c o ta s

de sd e pa rame n t os te rm inad os y

a d i s t a nc i a s equ id i s t a n te s de l os

p l a nos ve r t i c a l e s y h or i zon ta l e s

que c on f or man e l e s pa c i o a

de t e rm ina r .

( 7 ) Toda s l a s t e r r a za s , b a l c one s

u o t ros e s pa c i os ex te r io re s de

l a v i v i en da s i t u a da en e l m i sm o

n i ve l de p l a n t a debe rán t ener l a

m i sma co ns i d e ra c i ón en cuan t o a

s u t i t u l a r i dad , . b i e n s e a e s te

p r i v a t i v a o co mún . Los

tend ede ros de l a s v i v i e nda s

s e rán s i e mpre de t i t u l a r i dad

p r i v a da . D e l c óm put o de l a

s uper f i c i e ú t i l que da ex c l u i da l a

s uper f i c i e ocupa da por l a s

d i v i s i on e s i n te r io re s de l a

v i v i e nda , f i j a s o mó v i l e s , por l o s




s ecc i ón h or i zon ta l s u per i or a 1

dm2 , a s í co mo l a s upe r f i c i e de

s ue lo c on una a l tu r a l i b re

i n f e r i or a 1 , 5 0 m .

( 8 ) Se d edu c i r á n t amb ién

a n tepec hos de te r r a za s y l a s

c a na l i z a c i one s o c on duc tos

exen t os o que s obre s a l g a n de

c i e r re s o t a b i q ue s con una


100 cm 2

( 9 ) Los m i r ad or e s y t e nde de ros

ce f r a d os co mputa ran a l 100% .

No co mpu ta ran co m o super f i c i e

cons t ru i da a que l l a s t e r r a za s

f orma da s po r l a cub i e r t a p l a na

de o t ro e l e men to , a unqu e ,

a unque s u u so s e a p r i v a t i vo de

l a v i v i en da , cuan d o e l e d i f i c i o

e s te cons t ru i d o e n r é g ime n de

d i v i s i ón h or i zon ta l de l a

p rop i eda d y e s a cu b i e r t a e s te

i n c l u i da en t r e l o s e l e men tos

com unes de l e d i f i c i o . T ampoc o

com puta ra co mo su per f i c i e

cons t ru i da de v i v i en da s en

p l a n t a b a j a l o s e s pa c ios

ex te r io re s de s cu b i e r t os , a unque

s e encuen t ren pa v i men ta dos . L a

s uper f i c i e d e l os t en de der os s e

med i r á c on l os m i s mos c r i t e r ios

que l a s t e r r a za s s i s on

a cce s i b l e s y a b i e r t os y en e l

100% s i s on ce r rad os .

. ( 10 ) Cuand o p or co nd i c i one s

u rban í s t i c a s , e l pe r f i l

ed i f i c a to r i o ob l i g u e a p l a n t a s de

á t i co o p l a n t a s s i t i a da s sob re

o t r a s p l a n t a s de mayo r f ond o

ed i f i c a b l e , l a s upe r f i c i e ú t i l de

i chos e s pa c ios e x te r io re s

com puta ra h a s t a un máx im o d e l

10% de l a s upe r f i c i e ú t i l c e r r ada

de l a s v i v i en da s , h a s t a co mp le t a r

l a s uper f i c i e ú t i l máx ima

e s t a b l e c i da e n e l pun to 5 . 1 de

l a s Orde nan za s que , en f unc i ón

de l nú mer o de do rmi t or i os de l a

v i v i e nda s e rán l a s s i g u i en te s :

TABLA Nº 3 . 11

NÚMERO D E

D ORMI TORI OS


SUPERF I C I E

ÚT I L

MÁX I MA

1 60

2 70 ( 1 )

3 90 ( 2 )

4 O MAS 120 ( 3 )

( 4 ) S i l a v i v i enda e s t a

a dap tada a pe r sona s c on

mov i l i dad r edu c i da pod rá l l e g a r

h a s t a 90 m2 . Ú t i l e s . E l p r og rama

mín i mo pa ra v i v i enda s a dap tada s

e s e l de 2 d or mi t or ios .

( 5 ) Í dem an te r i or , h a s t a 12 0

m2 ú t i l e s .

( 6 ) E s t a s v i v i enda s , p a r a 5 o

ma s m ie mb ros , con s u per f i c i e

ú t i l , en t r e 90 y 120 m2 , s e rá

com o máx i m o una 3% de l

núme ro to ta l de v i v i en da s d e l a

p ro mo c ió n .

( 11 ) En l a v i v i enda un i f a m i l i a r ,

l o s e s pa c ios e x te r i ore s de u so

p r i v a t i v o que n o s e an e l e men tos



cons t ru i dos , no co mpu ta ran


v i v i e nda .

( 12 ) por l a p l a n t a

i nme d i a t a men te s upe r i or , t a l e s

com o ba l c ones , t e r r a za s , e t c .

No s e ten drá en cuen ta a e s tos

e f e c tos e l cub r i m ien to me d i a n te

vo l a d i z o , l o s a s de re ma te o

ce los í a s e s t ruc tu ra l e s cuya

a nchura s e a i n f e r io r a 60

cen t í me t r os ,

Re spec t o a l a de f i n i c i ón d e

s uper f i c i e ú t i l de l o s a ne jos

v i n cu l a d os l a s CCAA op tan , en

g enera l , po r l a de f i n i c i ón

g eomé tr i c a

COMENTAR I O Nº 2 . - L a s

d im ens i ones m in i a da s de una

p l a z a de a pa r cami en t o son :

Nor ma l 2 , 20 x 4 , 50 m .

M inu s va l i de z 3 , 50 x 5 , 00 m

( s e s ue l en r e s e rva s un m í n im o

de l 3 % sob re e l t o t a l de p l a z a s

de l a pa r camie n t o )

Se s ue l e l i m i t a r t am b ién l a

a nchura l i b re m ín i ma en 2 , 55 m .

E l a ncho m ín i mo de c a l l e , en

a pa rcamie n t os en l í n e a o en

Angu lo a 45 º s e rá de 3 , 50

me t ros y en a pa rcam ien tos en

ba te r í a a 90 º s e rá de 4 , 50

me t ros .

L a a l t u r a l i b re m ín i ma de l os

a pa rcamie n t os s e rá de 2 , 40

me t ros . S e to l e r a r an c ab ece ros

de p uer t a s , i n s t a l a c i one s en

te ch o y cu e l g ue s d e v i g a s que

de j en una a l t u r a l i b re d e 2 , 20

me t ros .

Veamos a l g un os e j emp los

re s ue l tos c on l a de f i n i c i ón

e s t a t a l c om o ca mb i a n a l

s ome te r los a l a l e g i s l a c i ón

a u ton óm ica

EJEMP LO 3 . 10 . - Se t rat a de

dos v i v iend as de las

es tab l ec idas en e l e j emp lo Nº

3 . 4 , qu e se pret enden

ca l i f i c ar co mo VPP en l a

Comun idad de M adr id , a mbas

con una super f ic ie ú t i l

in ter i or de 6 0 m 2 út i les con

unas ter raz as d e 8 m 2 út i les

cada una , pero que en su

ub icac i ón en la f ach ada de l

ed i f ic io una es tá en e l p i so

cuar to y l a ot ra en e l p i so

qu into s in cubr ir

Determ inar l a super f ic ie ú t i l

computab le de cad a un a d e

e l las .

SOLUC I ÓN

A ) V i v i enda s i t u ada en e l p i s o

cua r t o

En e s te c a so s e t r a t a de una

te r r a za cub i e r t a po r l a de l p i s o

qu i n t o y l a s up er f i c i e a

cons i de ra r s e rá :

Super f i c i e Ú t i l I n te r i or 60 m2

Super f i c i e Ú t i l Ex te r i or ,

Compu tab l e : Máx im o = 50 %

r e a l = 8 < 10 % i n te r i or 4 m2

TOTAL SUP . ÚT I L

COMPUTABLE 64 m2

B ) V i v i en da s i t u ada en e l p i s o

qu i n t o

En e s te c a s o l a t e r r a za e s

de s cub i e r t a , po r l o q ue en d i cha

CCAA no compu ta y , en

consec uenc i a l a s upe r f i c i e ú t i l

to t a l s e r á i d én t i c a a l a i n te r io r ,

e s to e s 60 m2 . t a mb ién s e

com puta ran 6 4 mn2 ú t i l e s c om o

en l a v i v i en da d e l p i s o cua r to y a

que en l a de f i n i c i ón que e s t a mos

u t i l i z a nd o n o s e d i s t i n g ue que l a

t e r r a za s e a cub i e r t a o

de s cub i e r t a .



EJEMPLO 3 .11 . - Se trata de

un cha let uni fami l iar de

dos p lanta s ca da una de

e l las con una supe rf i c ie út i l

de 40 m2, con las

caracte rí s t i cas

admini st rat i vas de l

e jemplo 3 .1 . Las p lantas

están uni das inte riorme nte

por una esca lera cuyo

hueco t iene 1 ,40 x 3 ,50 =

4 ,90 m2 út i les . ¿Cuá l será

la supe rf i c ie út i l tota l

computabl e de l cha let

supo niendo que se

prete nde ca l i f i car como

VPP en la Comunidad de

Madri d?

1 . 80 m2 suma de las

inter io res s i n n inguna

deducc ión

2 . 75 ,10 m2 suma de las

inter io res deduciendo

un hueco

3 . 70 ,20 m2 suma de las

inter io res deduciendo

un hueco en cada

p lanta .

SOLUC I ÓN

En e s te c a s o l a s o l u c i ón e s l a b )

y a que en d i cha CCAA s e

ded ucen l os huec os ex i s ten te s

s uper i ore s a 1 m2

EJEMPLO 3 .12 . - Se trata de

d imensiona r un cha let

uni fami l iar que se pre tende

ca l i f i car en la Comunidad

Fora l de Nava rra en

Régimen de P rec io Ta sado

con las super f i c ies y ane jos

máx imos posib le s , tanto en

número como en supe rf i c ie

út i l .

SOLUC I ÓN

Ap l i c a nd o e l e p í g r a f e 3 . 8 . 13 . 5

cor re spo nd i en t e a l a Comun i dad

Fora l d e Nava r ra , t ene m os :

Super f i c i e ú t i l ch a l e t = 120 m2 .

1 p l a z a de g a r a j e d e s uper f i c i e

ú t i l 1 4 m2 = 1 4

1 T ra s te r o d e s upe r f i c i e ú t i l 14

m2 = 15

H ay que co mpr oba r a ho ra que l a

s uper f i c i e cons t ru i da de v i v i e nda

y a ne jos v i n cu l a d os a e l l a no

s upera l o s l í m i te s l e g a l e s

e s t a b l e c i d os en d i cha

Comun i dad F ora l

En e f e c to s e gún da t os de l os

t é cn i cos de l a emp re s a e l

p roy ec t o po dr í a t ener l a s

s i g u i en t e s s uper f i c i e s

cons t ru i da s :

Super f i c i e v i v i e nda 172 m2

Ga ra j e 30 m2

Tra s te r o 18 m2

TOTAL SUPERF . CONSTRU I D A

D E V I V I END A Y ANE J OS

V I NCULAD OS 220 M2

Muy p or deba jo de l l ím i te l e g a l

e s t a b l e c i d o .



3. 10 . - R ELA CIÓN ENT RE

SUPERFI CI E ÚT IL

COMPUTAB LE A EFEC TOS

DE VPP Y SUPERF IC IE

CONSTRU IDA C ON ZONAS

COMUNES

E v i d en te men te , cuan do s e

re a l i c e e l p ro yec to de l e d i f i c i o

e l A rqu i te c t o qu e l o h a

p roy ec ta do n os f a c i l i t a r a t oda

e s t a i n f o rmac ión , pe ro , en

nume ros a s oca s i one s , e l t a s a d or

nece s i t a e s te da t o c on

a n te r i or i da d .

A ) PREV I S I ON PARA V I V I END AS

E s d i f í c i l f i j a r e s t e da to c on

g enera l i dad , y a que de pen derá

de mu chos p a rá met ros , c o mo l a

g eome tr í a de l t e r re no , e l

núme ro de p l a n t a s de l a

ed i f i c a c ió n , e l d i s eñ o d e l a

ed i f i c a c ió n , l o s ma te r i a l e s

u t i l i z a d os p a ra e j e c u ta r s u s

p a ramen tos , e t c . No obs t a n te

nue s t r a re co men da c i ón e s no

u t i l i z a r una re l a c i ón s uper io r a

l a e s t a b l e c i da po r e l Co l e g i o

O f i c i a l de Arqu i te c t os de

Ba l e a re s , que me rce d a un

e s tud io e s t a d í s t i c o , s e ña l a :

Super f i c i e cons t ru i da de l a

v i v i e nda = Super f i c i e ú t i l

com putab l e v i v i en da VP P x 1 , 18

Super f i c i e c ons t ru i da zona s

com unes = Supe r f i c i e cons t ru i da

x 1 , 15

D e dond e l a re l a c ión : s uper f i c i e

ú t i l c om putab l e / s uper f i c i e

cons t ru i da c on z ona s c om unes =

0 , 737 , que en de f i n i t i v a e s l a

re l a c i ón que s e ña l a l o qu e s e

vende sobr e l o que c ue s t a

cons t ru i r l o en e s a t i p o l og i a de

VPP

En nue s t r a op i n ió n una horqu i l l a

de u t i l i z a c ión p ru den te e s t á

en t re 0 , 7 3 – 0 , 75 , s ob repa s a r

e s t a u l t ima c i f r a s e c ons i de ra

a r r i e s g ad o s i n c on ocer l a s

pos i b i l i da de s t é cn i c a s de l d i s eñ o

y s u s con d i c ionan te s .

B ) PREV I S I ÓN PARA PLAZAS D E

GARA J E , TRASTEROS Y

LOCALES COMERCI ALES

Cuando en e l Cuad ern o que

exp l i c a l a f i j a c i ón de l p r og rama

de u n E d i f i c i o , ve re mos que , en

e l c a so de V i v i en da s Pr ot eg i da s

s i emp re e s conve n i en te , p or

mo t i v os de p re c io , v i n c u l a r a l a

v i v i e nda c om o ane jos

i n s epa rab l e s , a l m enos u na p l a z a

de g a r a j e y un t r a s te r o .

Po r o t ro l a do , l a s Or denanza s

Mun i c i p a l e s e x i g en , s e a cua l s e a

e l Rég imen de l e d i f i c i o , que ,

por c ada v i v i e nda y po r c a da 100

m2 de l o ca l c om erc i a l , e l

ed i f i c i o t eng a , a l menos una

p l a z a de g a r a j e , ub i c ada en e l

p rop io e d i f i c i o o , en s u p a rce l a

p r i v a da .

L a p re s enc i a de t r a s t e r os , a l

menos un o , po r v i v i en da e s una

ex i g enc i a c ome rc i a l , h oy d i a m uy

g enera l i z a da , en c ua l qu i e r

t i p o log i a de e d i f i c i o s .

Po r ú l t i m o , l a p re s enc i a de

l oca l e s c om erc i a l e s , en l a s

p l a n t a s b a j a s de un ed i f i c i o de

u so r e s i d enc i a l pue de re sp ond er

a c r i t e r ios c ome rc i a l e s o b i en , a

l a f i j a c i ón p or Or denanza s

Mun i c i p a l e s de u nos m ín i mos de

p re s enc i a co mer c i a l .

En cua l qu i e r a d e e s t a s t i po log i a s

y , en e l m ome nt o i n i c i a l , de

de s c ono c im ien to de l d i s eñ o f i n a l

de l p ro yec to , cuan do s e p r evea

l a ex i s ten c i a de l o s m i sm os , s e

puede t o mar co mo r e l a c i ón

s uper f i c i e ú t i l / c ons t ru i da e l

v a lor de 0 , 80



Autores Anton io C aparrós Na v arro .

I n g en i e ro de Cam inos .

L i cenc i a do e n C ienc i a s

Empr es a r i a l e s . L i cenc i a d o en

D erecho . 4 2 a ñ os de e xper i enc i a

en e l s e c to r I nm ob i l i a r i o

(CALP I SA , Te l e f ón i c a ,

GESMAD I SA ) . Amp l i a

exper i enc i a do cen te ( EO I ,

Un i v .Co mi l l a s , …) en t ema s

i nm ob i l i a r i os

Juan Fern ández C aparrós .

I n g en i e ro de Cam inos .

F unc iona r io en exc ede nc i a . 3 2

a ños de e xper i enc i a en l os

s e c to re s I n f or má t i co ,

I nmob i l i a r i o y en l a

Admin i s t r a c i ón de l E s t a do .

D i rec t or de Pra y de Ges t i ón y

de I n ve r s ion e s Urbana s Reun i da s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “ E l Aná l i s i s de

V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S

P R A C T I C O S D E L P R O M O T O R

Y G E S T O R I NM O B I L I A R I O “

So f twa r e de Aná l i s i s d e

V i a b i l i da d e con óm ic o -

f i n a nc i e r a : Ges t i nm o ,

I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,

I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de

Pra y de Ges t i ón , SL

E l l i b ro “Manu al d e

Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” ,

7 ª ed . de l C o l e g i o d e

I n g en i e ro de Cam inos ,

Cana l e s y Puer t os








PRÓXIMOS CUADERNOS CON TEMAS RELACIONADOS.

Nº 11.- DISCUSIÓN Y FIJACIÓN DEL PROGRAMA DE UN EDIFICIO

Nº 33.- CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE VIVIENDAS DE

PROTECCIÓN PUBLICA

Nº 36.- ESTABLECIMIENTO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL DE UN EDIFICIO Y DE UN COMPLEJO

INMOBILIARIO

Nº 53.- TRATAMIENTO DE ANEJOS A LA VIVIENDA

Nº 58.- NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN

PUBLICA.

S INOPSIS

Los conc eptos , en sus dos m oda l id ades re a l es , d e super f ic i e

cons t ru ida y super f ic i e ú t i l de cua l qu ier e lem ento de un ed i f ic io

son fundam enta les p ara e l Prom oto r y G es tor inmob i l i ar i o tant o

en sus aspectos d e an á l i s i s d e v i ab i l idad econ ómi co f inanc i era

como en l a c omerc ia l iz ac i ón de sus p roductos .

Pero la re a l id ad ge ométr i ca d e l concept o , ap l ic ado a l a

ed i f ic ac i ón , se ve d is tor s ion ada por normat i v as leg a les que ob l ig an

a co mputar las sup er f ic ies de c i er tos e lem entos c ons t ruct i vos d e

una form a con venc i ona l a l e j ada d e es a rea l idad .

El ement os ta l es c omo t er raz as , t ended eros y p orches s e

computan s igu iend o l as ordenanz as mun ic ipa les o l as normas sobr e

hab it ab i l idad qu e con v ien e con oc er y que, en e l t ext o de l Cuad erno

se exp l ican con det a l l e .

As í m ismo en l as norm at i vas aut onómic as s obre los Reg l ament os

de V iv i endas d e Pr otecc i ón Púb l i ca se emp l ea un cr i t er i o d is t in to

a l ge ométr ico re a l par a c a l cu l ar l a super f ic ie ú t i l de l as v i v iend as

y dem ás ane jos , que es e l pará metr o que d ef ine e l prec io má xi mo

de v enta de l os m ismos , asp ectos es tos que s e ana l i zan con d eta l le

en ap l i cac ión d e l a norm at iv a prop ia de cad a C omun idad Autón om a

CU

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