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Cuaderno N° 260:Financiamiento de la vivienda en

países de América Latina

2019

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2

Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:

Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA

LATINA

CUADERNO Nº 260

Julio - Septiembre 2019

Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi

Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi

Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda

Bajada Balta 169, 4to. Piso

Lima 18, Perú

Casilla Postal Nº 18-1366

Teléfonos: (51-1) 444-6605 / 444-6611

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Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones

que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son

coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi).

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PRESENTACIÓN

En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda

(Uniapravi) presenta “Financiamiento de la vivienda en países de América Latina”.

El presente cuaderno, fue preparado por el Economista Sr. Ronald Sánchez Castro,

Secretario Técnico de Uniapravi y el Economista Sr. Julio Saldaña Narro, Asesor del Área

Técnica de Uniapravi, y analiza el contexto económico actual a nivel global, para la

región de América Latina y el Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador,

México, Panamá, Paraguay, Perú y República Dominicana. Además, se analiza la

situación actual del déficit habitacional, el contexto del financiamiento a la vivienda y

finalmente se dan unas breves conclusiones.

Uniapravi espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las

experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional y urbano de los

diversos países en la región.

Sebastián Bernabé Fernández Cortina

Presidente

El financiamiento habitacional ha tenido un importante dinamismo en los últimos

años, sin embargo, existe un significativo número de viviendas que presentan algún tipo

de déficit habitacional, lo que a su vez constituye una excelente oportunidad de

perfeccionamiento de soluciones financiaras para atender las necesidades habitacionales

demandas por las familias.

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FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA

LATINA

CUADERNO Nº 260

Julio - Septiembre 2019

1. Introducción…………………………………………………………………….5

2. Situación económica global…………………………………………………….6

2.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América

Latina y el Caribe……………………………………………………..9

2.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe….10

3. Déficit habitacional……………………………………………………………..11

4. Financiamiento de la vivienda…………………………………………………..14

4.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda…………………………...15

4.2. Créditos de vivienda / PIB…………………………………………...18

4.3. Calidad de la cartera………………………………………………….19

5. Conclusiones……………………………………………………………………20

Referencias bibliográficas………………………………………………………………..21

2.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el

Caribe…………………………………………………………....…….6

2.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe……………..8

5



Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi

Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi

1. Introducción

El presente documento describe brevemente el contexto económico actual, el déficit

habitacional y el financiamiento de vivienda en diez países de América Latina y el

Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Panamá, Paraguay,

Perú y República Dominicana, grupo que en adelante será denominado ALC-10. El

análisis se enfoca principalmente a revisar los avances económicos y en el

financiamiento de la vivienda durante los últimos 5 años (periodo 2014 al 2018).

En los países de ALC-10, el crecimiento económico y el financiamiento de

vivienda ha tenido un importante dinamismo en los últimos años, sin embargo,

existen un gran número de viviendas que presentan algún tipo de déficit

habitacional, lo que a su vez constituye una oportunidad de implementar políticas

para el desarrollo del sector habitacional.

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2. Situación económica global

La actividad económica mundial tras crecer con fuerza en el año 2017 e inicios del

año 2018, se desaceleró especialmente en el segundo semestre del año pasado, como

consecuencia de una confluencia de factores que afectaron a las principales

economías.

▪ El crecimiento en China se enfrió debido al endurecimiento de las

regulaciones, necesario para frenar la actividad de la banca paralela, así

como a una agudización de las tensiones comerciales con Estados Unidos.

▪ La economía de la zona del euro perdió más impulso de lo previsto, dado

que se debilitó la confianza de los consumidores y las empresas y que la

producción automotriz alemana se vio afectada por la adopción de nuevas

normas sobre emisiones

▪ La inversión disminuyó en Italia a medida que aumentaron los diferenciales

soberanos, y la demanda externa se contrajo, sobre todo en las economías

emergentes de Asia.

▪ En Japón, por su parte, las catástrofes naturales hicieron merma en la

actividad.

Las tensiones comerciales asestaron golpes cada vez más duros a la confianza

de las empresas, y los mercados financieros perdieron optimismo; las condiciones

financieras se tensaron en el segundo trimestre de 2018 en los mercados emergentes

vulnerables, y más adelante en las economías avanzadas, lo cual lastró la demanda

mundial.

Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2019) en el informe

Perspectivas de la economía mundial, el crecimiento mundial, que rozó un máximo

de 4.0% en el año 2017, disminuyó y se situó en 3.60% para el año 2018,

continuando esa trayectoria de contracción del crecimiento para ubicarse en 3.30%

en el año 2019, pero para el año 2020, se proyecta que el crecimiento económico

mundial sea de 3.60%.

2.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el

Caribe

La actividad económica en la región disminuyó, pasando de 1.20% en el año

2017 a 1.00% en el año 2018, pese al beneficio del entorno económica del

precio de las materias primas y la sólida actividad global. Sin embargo, se

espera que para el año 2019, esta situación cambie y que la tasa de crecimiento

se situé en 1.40%. En el año 2020, se proyecta que este aumento siga siendo

progresivo y se ubique en 2.40%, como se puede apreciar en el cuadro 1.

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Cuadro 1. Proyecciones del crecimiento del PIB en América Latina y el

Caribe

(Variación porcentual anual)

País 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Proyecciones

Antigua y Barbuda 4.70 4.00 4.80 3.60 5.30 4.00 3.30

Argentina -2.50 2.70 -1.80 2.90 -2.50 -1.20 2.20

Aruba 0.90 -0.40 0.50 2.30 1.20 0.70 0.90

Las Bahamas -0.10 1.00 -1.70 1.40 2.30 2.10 1.60

Barbados -0.20 2.20 2.30 -0.20 -0.50 -0.10 0.60

Belice 3.70 3.40 -0.60 1.40 3.00 2.50 2.10

Bolivia 5.50 4.90 4.30 4.20 4.30 4.00 3.90

Brasil 0.50 -3.50 -3.50 1.00 1.10 2.10 2.50

Chile 1.80 2.30 1.30 1.50 4.00 3.40 3.20

Colombia 4.70 3.00 2.00 1.80 2.70 3.50 3.60

Costa Rica 2.30 3.60 4.20 3.40 2.70 2.90 2.80

Dominica 4.20 -3.70 2.60 -5.40 -12.00 8.00 7.00

Ecuador 3.80 0.10 -1.20 2.40 1.10 -0.50 0.20

El Salvador 1.70 2.40 2.50 2.30 2.50 2.50 2.30

Granada 7.30 6.40 3.70 5.10 4.80 4.20 2.40

Guatemala 3.70 4.10 3.10 2.80 3.10 3.50 3.60

Guyana 3.90 3.10 3.40 2.10 3.40 3.80 29.60

Haití 2.80 1.20 1.50 1.20 1.50 1.50 1.50

Honduras 3.10 3.80 3.80 4.90 3.70 3.40 3.40

Jamaica 0.60 0.90 1.50 0.70 1.40 1.70 1.90

México 2.80 3.30 2.90 2.10 2.00 1.60 1.90

Nicaragua 4.80 4.80 4.70 4.90 -4.00 -5.00 -0.20

Panamá 5.10 5.70 5.00 5.30 3.90 6.00 5.50

Paraguay 4.90 3.10 4.30 4.80 3.70 3.50 4.00

Perú 2.40 3.30 4.00 2.50 3.99 2.70 3.00

República Dominicana 7.60 7.00 6.60 4.60 7.00 5.10 5.00

Saint Kitts y Nevis 6.10 2.10 2.30 1.20 3.00 3.50 3.50

San Vicente y las Granadinas 0.20 0.80 0.80 0.70 2.00 2.30 2.40

Santa Lucía 0.00 0.30 3.90 3.70 1.00 3.30 2.70

Suriname 0.30 -2.60 -5.10 1.90 2.00 2.20 2.50

Trinidad y Tobago -1.30 1.90 -6.50 -2.00 0.30 0.00 1.50

Uruguay 3.20 0.40 1.70 2.70 2.10 1.90 3.00

Venezuela -3.90 -6.20 -16.50 -14.00 -18.00 -25.00 -10.00

América Latina y el Caribe 1.30 0.30 -0.60 1.20 1.00 1.40 2.40

Fuente: Elaboración propia con datos del Fondo Monetario Internacional (FMI).

8



En el último periodo, la economía mundial ha ido disminuyendo,

repercutiendo en los países que conforman el grupo ALC-10, entre los años

2014 al 2018, estos países acumularían un crecimiento superior al 11.51% en

promedio. Se debe de resaltar que durante el presente estudio, Republica

Dominicana y Panamá crecieron en más de 19.90%, mientras que Costa Rica,

Paraguay y Perú estarían por encima de 13.79%.

En el caso de países como Chile, Colombia, Ecuador y México su

crecimiento económico acumulado es menor al promedio de estudio, mientras

que Brasil muestra un comportamiento acumulado negativo de 4.90%, como

se puede apreciar en el gráfico 1.

Gráfico 1. Crecimiento del PIB en ALC-10, periodo (2014-2018)

2014=100

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.

2.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe

En América Latina y el Caribe, la inflación promedio anual aumentó

constantemente, pasando de 4.90% en el año 2014 a 6.20% en el año 2018.

Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2019), proyecta que la

inflación en la región aumente a 6.50% en el año 2019 y disminuya a 5.10%

en el año 2020.

En el grupo ALC-10, la inflación promedio ha disminuido al pasar de

4.00% en el año 2014 a 2.59% en el año 2018. México es el país que registró

el nivel más alto de inflación en 4.90%, y en el caso de Ecuador, este registró

una inflación negativa de 0.22% en el año 2018, como se puede apreciar en

el gráfico 2.

9



Gráfico 2. Inflación en ALC-10, periodo (2014-2018)

(Variación porcentual anual)


2.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América

Latina y el Caribe

En América Latina y el Caribe, el PIB per cápita anual registró una caída, al

pasar de US$10,085.65 en el año 2014 a US$9,924.73 en el año 2015. Entre

los años 2016 y 2018, el PIB per cápita aumentó constantemente al pasar de

US$9,811.53 a US$10,423.91, respectivamente.

En el año 2018, el PIB per cápita promedio en los países ALC-10 fue de

US$9,560.88, y los únicos países que están por encima de este promedio

fueron Chile con US$15,923.26, Costa Rica con US$12,026.55, México con

US$9,698.08 y Panamá con US$15,575.07.

Además, se observa que al comparar los años 2017 y 2018, que el único

país en el grupo que disminuyó su PIB per cápita fue Brasil, al pasar de

US$9,880.95 a US$8,920.76, respectivamente.

En el estudio se calcula que el PIB per cápita promedio en la región

habría aumentado solo un 0.82%, lo cual representa un aumento en el poder

adquisitivo de las familias, que finalmente son los demandantes de viviendas,

como se puede apreciar en el gráfico 3.

10



Gráfico 3. PIB per cápita a precios actuales en ALC-10,

periodo (2014-2018) (en US$)


2.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe

Entre el periodo de estudio 2014-2018, en América Latina y el Caribe, las

reservas internacionales expresado en mil millones de dólares, registraron un

aumento de 0.80%, al pasar de US$859,136.97 a US$866,029,11,

respectivamente.

Durante el año 2018, las reservas internacionales expresado en mil

millones de dólares para los países de ALC-10 alcanzaron los

US$726,416.59, destacando la acumulación y el alza de reservas

internacionales en los últimos años. Países como Brasil (US$374,709.67 mil

millones de dólares) y México (US$176,390.28 mil millones de dólares) son

los países con mayores reservas internacionales, en la región y en el grupo

ALC-10. Además, se debe de descartar que el presente grupo representa el

83.88% del total de las reservas internacionales en América Latina y el

Caribe.

Durante el periodo 2014-2018, las reservas internacionales acumuladas

(incluyendo oro) y medida como porcentaje del PIB, en el grupo de ALC-10,

representa en promedio el 14.31%. Al año 2018, las reservas internacionales

acumuladas, medidas como porcentaje del PIB, representaron el 20.05% en

Brasil, 13.37% en Chile, 14.50% en Colombia, 12.48% en Costa Rica, 1.99%

en Ecuador, 14.41% en México, 3.26% en Panamá, 18.95% en Paraguay,

27.15% en Perú y 9.49% en República Dominicana, como se puede apreciar

en el gráfico 4.

11



Gráfico 4. Reservas internacionales a precios actuales en ALC-10, como

porcentaje del PIB


3. Déficit habitacional

La Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL, 2010) define al

déficit habitacional como “la brecha entre requerimientos y disponibilidad de

viviendas adecuadas en la sociedad”. El déficit habitacional se divide en

cuantitativo y cualitativo, la primera, considera la carencia de viviendas aptas para

cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas y, la

segunda, hace referencia a las deficiencias en la calidad de viviendas ya

materializadas, ya sea por su composición, espacio o servicio.

A continuación, se describirá muy brevemente la metodología y estimación del

déficit habitacional total en cada uno de los países que conforman el grupo ALC-

10.

En Brasil, el déficit habitacional total considera al déficit habitacional que hace

referencia al déficit cuantitativo y en su cálculo se evalúa a las habitaciones

precarias (domicilios rústicos e improvisados), convivencia familiar (familias

convivientes y número de habitaciones), carga excesiva sobre alquiler urbano y el

aumento excesivo de los domicilios alquilados. A este se le suma, los domicilios

urbanos inadecuados o déficit cualitativo y su cálculo es determinado por la

carencia de infraestructura urbana (energía eléctrica, agua, sanitarios y baños

exclusivos), aumento excesivo de domicilios urbanos propios, ausencia de baños

exclusivos, cobertura inadecuada y el inadecuado suelo urbano. En el año 2015, el

déficit habitacional total fue de 17 millones 614 mil 009 viviendas, el déficit

cuantitativo representa 6 millones 355 mil 743 viviendas (36.08%) y el déficit

cualitativo representa 11 millones 258 mil 266 viviendas (63.92%).

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En Chile, el cálculo del déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo

y en su análisis se considera a las viviendas irrecuperables, hogares allegados y los

núcleos allegados hacinados. Asimismo, al déficit cualitativo considerando el

mejoramiento, ampliación y saneamiento de las viviendas. En el año 2017, el déficit

habitacional total fue de un 1 millón 697 mil 097 viviendas, de este total, 393 mil

613 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (23.19%) y 1 millón 303 mil 484

viviendas al déficit cualitativo (76.81%).

En Colombia, el déficit habitacional total es determinado por el déficit

cuantitativo y, su cálculo es establecido por la estructura, cohabitación (unipersonal

y dos o más personas) y el hacinamiento no mitigable de las viviendas. Además, se

le adiciona el déficit cualitativo, considerando los hogares con una a cuatro

carencias habitacionales. En el año 2005, el déficit habitacional total fue de 3

millones 828 mil 055 viviendas, de este total, 1 millón 307 mil 757 viviendas

corresponden al déficit cuantitativo (34.16%) y 2 millones 520 mil 298 viviendas

al déficit cualitativo (65.84%).

En Costa Rica, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo, y

su cálculo se da a través del resultado de la diferencia del número total de hogares

menos el número total de viviendas ocupadas. Además, en el caso del déficit

cualitativo, este considera a las viviendas en mal estado físico, las viviendas en

estado fisco regular con hacinamiento y las viviendas en estado físico bueno con

hacinamiento. En el año 2011, el déficit habitacional total fue de 197 mil 157

viviendas, el déficit cuantitativo 33 mil 517 viviendas (17.00%) y el déficit

cualitativo 163 mil 640 vivienda (83.00%).

En Ecuador, el déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo y en su

análisis considera a las viviendas irrecuperables (necesidades de reemplazo

derivadas de la existencia de viviendas que no cumplen condiciones mínimas de

calidad y/o habitabilidad). Además, se le suma el déficit cualitativo, que considera

al déficit por hacinamiento y al déficit de servicio básicos (servicio de agua,

eliminación de excretas, energía eléctrica y eliminación de basura). En el año 2013,

el déficit habitacional total fue de 2 millones 007 mil 036 vivienda, de este total,

650 mil 289 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (32.40%) y 1 millón 356

mil 747 viviendas corresponden al déficit cualitativo (67.60%).

En México, al déficit habitacional se le denomina rezago habitacional y está

integrado por los hogares en hacinamiento, viviendas construidas con materiales

deteriorados y, por último, las viviendas edificadas con materiales regulares. Para

el presente estudio al hacinamiento de vivienda y viviendas construidas con

materiales de reemplazo se les denominó viviendas que requieren ser reemplazadas

por la calidad en el material de construcción, es decir, la suma de ambos

representaría el déficit cuantitativo y, las viviendas edificadas con materiales

regulares tanto en techos como en paredes corresponderían al déficit cualitativo. Al

13



año 2016, el déficit habitacional total fue de 9 millones 224 mil 147 viviendas, de

este total, 1 millón 458 mil 162 viviendas corresponden al déficit cuantitativo

(15.81%) y 7 millones 765 mil 985 viviendas al déficit cualitativo (84.19%).

En Panamá, el déficit habitacional total es estimado por el déficit cuantitativo,

este abarca casas improvisadas, casas condenadas, locales no destinados para

habitación, pero destinado para vivienda, materiales deficientes, hogares

adicionales y núcleos adicionales que generan hacinamiento y, para el cálculo del

déficit cualitativo, se considera a las viviendas con deterioro parcial. En el año 2010,

el déficit habitacional fue de 213 mil 305 viviendas, de este resultado, 136 mil 655

viviendas corresponden al déficit cuantitativo (64.07%) y 76 mil 650 viviendas

corresponden al déficit cualitativo (35.93%).

En Paraguay, el déficit habitacional total es calculado por el déficit

cuantitativo, este en su cálculo considera a las viviendas a reemplazar-

irrecuperables, a los hogares agrupados y los núcleos agrupados hacinados

independientes. Además, se le suma el déficit cualitativo, que estima considerando

la demanda de mejoramiento, la demanda de ampliación y la demanda de

ampliación y mejoramiento. En el año 2012, el déficit habitacional total fue de 780

mil 073 viviendas, de este total, 96 mil 546 viviendas corresponden al déficit

cuantitativo (12.38%) y 683 mil 527 viviendas corresponden al déficit cualitativo

(87.62%).

En Perú, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo y, su

cálculo está integrado por el déficit tradicional (diferencia entre la cantidad total de

hogares existentes en el país y la cantidad total de viviendas particulares con

ocupantes presentes a nivel nacional) y las viviendas no adecuadas (local no

destinado para habitación humana, viviendas improvisadas no propias y viviendas

con otro tipo de infraestructura no adecuada). Además, se añade el déficit

cualitativo, que es determinado por los materiales irrecuperables en paredes, las

viviendas hacinadas y los servicios básicos deficitarios (agua, energía eléctrica y

baño o desagüe). En el año 2018, el déficit habitacional fue de 1 millón 583 mil 856

viviendas, de este resultado, 566 mil 667 viviendas corresponden al déficit

cuantitativo (35.78%) y 1 millón 017 mil 189 viviendas corresponden al déficit

cualitativo (64.22%).

En República Dominicana, el déficit habitacional total es calculado por el

déficit cuantitativo y, en se calculó se toma en cuenta el allegamiento (también

llamado arrimamiento) externo y el allegamiento interno. Además, se le suma el

déficit cualitativo, que se estima de la suma de los materiales de construcción de las

viviendas, los servicios básicos, tipo de vivienda y otros. En el año 2017, el déficit

habitacional fue de 829 mil 694 viviendas, de este total, 382 mil 733 viviendas

corresponden al déficit cuantitativo (46.13%) y 446 mil 961 viviendas corresponden

al déficit cualitativo (53.87%).

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La presentación del déficit habitacional total para los países que integran el

grupo ALC-10, se puede apreciar en el gráfico 5.

Gráfico 5. Déficit habitacional en ALC-10

(en porcentaje)

Fuente: Elaboración propia con datos de Censos Oficiales.

4. Financiamiento de la vivienda

La política habitacional implementada en los países que conforman el grupo ALC-

10, considera el financiamiento de la vivienda como un elemento fundamental para

facilitar el acceso a la vivienda principalmente en sectores vulnerables o de bajos

recursos.

El financiamiento habitacional es un mecanismo que permite facilitar el acceso

a la adquisición de una vivienda, a partir de un aporte en efectivo, producto de

diversas formas y mecanismos de ahorro (inicial o enganche), apoyo de parte del

Estado mediante subsidios a la demanda; y complementado con el crédito para

vivienda.

El crédito para vivienda e hipotecario es un instrumento financiero, que en

muchos casos es indispensable, para que las familias puedan adquirir una vivienda,

cuyas características y condiciones de tasa, plazo, LTV, y en algunos casos

subsidios, determinan la capacidad de pago necesaria para que las familias

califiquen al crédito, siendo así un instrumento importante en la política

habitacional, con el principal reto que el crédito sea accesible a sectores de bajos

recursos.

En América Latina y el Caribe, participan en el mercado de vivienda diversas

entidades privadas que ofrecen el crédito para vivienda entre ellas los bancos

múltiples, instituciones financieras y no financieras, entidades mutuales o

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asociaciones de ahorro y préstamo para vivienda, Cajas de Ahorro y Prestamos,

Cooperativas, ONGs entre otros que están debidamente supervisadas y reguladas.

Asimismo en algunos países de la Región cuentan con entidades públicas o

mixtas que brindan crédito de vivienda a las familias como el caso de Infonavit en

México, Caixa Económica Federal de Brasil, Fondo Nacional del Ahorro en

Colombia, entre otros; o participan mediante la intermediación de recursos, es decir

ofrecen fondeo a las entidades financieras privadas como el Fondo Mivivienda en

Perú, Agencia Financiera de Desarrollo de Paraguay, Banco Hipotecario de la

Vivienda de Costa Rica, entre otros; que se han convertido en principales actores e

impulsores del dinamismo del mercado de vivienda en la Región.

A continuación, se revisarán el saldo de crédito de vivienda o cartera

hipotecaria que mantienen las entidades financieras y no financieras, publicas y

privadas de los países que conforman el grupo ALC-10, asimismo se analiza la

profundización hipotecaria considerando la participación de la cartera hipotecaria

respecto del PIB; y finalmente se revisa la calidad de cartera hipotecaria a 90 días.

4.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda

En Brasil, el saldo de la cartera de crédito a la vivienda, durante el periodo de

estudio acumula una reducción de 8.97%. El saldo de la cartera de crédito

para vivienda a personas físicas expresado en mil millones de dólares, se

redujo, al pasar de US$183,449.13 en el año 2014 a US$162,121.04 en el año

2018. Cabe señalar que en Brasil el principal mecanismo utilizado para el

financiamiento de vivienda es el Crédito Inmobiliario cuyo instrumento de

garantía es la Alienación Fiduciaria, bajo el Sistema Brasilero de Ahorro y

Crédito Inmobiliario (SBPE). El Crédito Inmobiliario y la Alienación

Fiduciaria, se introdujo desde 1997 y desde entonces empezó a sustituir a la

hipoteca como instrumento de garantía de créditos para vivienda en las

principales instituciones financieras de Brasil; no obstante aún existen

algunos bancos que ofrecen la hipoteca, aunque es aunque es un número muy

reducido

En Chile, el saldo de la cartera hipotecaria total acumula un crecimiento

de 24.59%. El saldo de la cartera de crédito a la vivienda expresado en mil

millones de dólares se incrementó, al pasar de US$56 mil 384.53 millones a

US$78 mil 205.30, durante los años 2014 y 2018. En el año 2018, las cuatro

principales instituciones financieras del sistema financiero representaron el

71.80% de la cartera de crédito hipotecario y, esta cartera se encuentra

conformada por el Banco Santander-Chile (20.24%), el Banco del Estado de

Chile (19.13%), Scotiabank Chile (16.38%) y el Banco de Chile (16.05%).

16



En Colombia, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante

el periodo de estudio acumularía una reducción de 4.86%. Entre el periodo

2014 al 2018, el saldo de la cartera hipotecaria expresado en mil millones de

dólares aumentó, al pasar de US$20 mil 704.27 a US$21 mil 050.44,

respectivamente, pese a que el tipo de cambio sufrió un alza significativa de

47.65%, que puedo afectar a la economía del país.

En Costa Rica, el saldo total de la cartera destinado a vivienda acumula

un crecimiento de 31.09%. El saldo de la cartera hipotecaria expresado en mil

millones de dólares se incrementó, al pasar de US$7,547.89 en el año 2014 a

US$10,164.27 en el año 2018, reflejando el desempeño que tiene la cartera

de vivienda en el país. Se debe de destacar, que el año 2018, se caracterizó

por ser un año dinámico en el registro de la colocación de créditos de vivienda

y su crecimiento.

En Ecuador, el saldo total de la cartera hipotecaria acumula un

crecimiento de 17.52%, este saldo expresado en mil millones de dólares se

incrementó, al pasar de US$1,816.44 a US$2,140.58, durante los años 2014

y 2018. En el año 2018, las cuatro principales entidades bancarias

representaron el 81.48% de la cartera de crédito hipotecario y, esta se

encuentra conformada por el Banco Pichincha (39.96%), el Banco Pacífico

(20.94%), Produbanco (11.22%) y el Banco Guayaquil (9.36%).

En México, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante el

periodo de estudio acumula una reducción de 7.72%. Entre el periodo 2014

al 2018, el saldo total de la cartera hipotecario expresado en mil millones de

dólares se redujo, al pasar de US$127,534.18 a US$117,132.04. Además, se

debe de descarta que, entre los años 2016 y 2018, el saldo de la cartera

hipotecaria aumento constantemente, este aumento se registró en 7.88%. En

el año 2018, la banca múltiple represento el 35.61% de la cartera de vivienda,

dentro de ella, se encuentran los cuatro principales bancos privados que

representaron el 80.69% de la cartera, conformado por BBVA Bancomer

(28.42%), Banorte (18.55%), Santander (17.86%) y Scotiabank (15.86%). En

el caso de banca pública, está se encuentra conformada por el INFONAVIT

que representó el 89.76% de la cartera y por el FOVISSSTE que representó

el 10.24% de la cartera.

En Panamá, el saldo de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento

de 42.48%, durante los años 2014 y 2018, al pasar de US$11,370.51 a

US$16,984.17 (en mil millones de dólares). Se debe de destacar que este país

es el único que ha tenido el mayor un crecimiento acumulado sin

interrupciones (disminución en su cartera) en el grupo ALC-10. En el año

2018, el saldo de los créditos hipotecarios del sistema bancario nacional, se

encuentra constituido por cuarenta y cinco entidades financieras en el país,

pero son solo seis entidades financieras que representan el 66.65% de la

17



participación total del país, estas entidades son el Banco General, S.A.,

(23.37%), Banistmo S.A. (12.67%), Caja de Ahorros (9.51%), Global Bank

Corporation (7.73%) y The Bank Of Nova Scotia (6.72%)

En Paraguay, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un

crecimiento de 38.09%, durante el periodo de estudio. El saldo expresado en

millones de dólares se incrementó, al pasar de US$369.30 a US$ 529.04, entre

los años 2014 y 2018. En el año 2018, las cuatro principales entidades

bancarias representaron el 65.83% de la cartera de crédito hipotecario y, está

conformada por el Banco Itaú Paraguay S.A. (33.72%), Visión Banco

S.A.E.C.A. (13.25%), Banco Atlas S.A. (9.80%) y el Banco Continental

S.A.E.C.A. (9.06%).

En Perú, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento

de 14.34%, durante el periodo de estudio. Al pasar de US$12,023.60 en el

año 214 a US$13,777.79 en el año 2018 (en mil millones de dólares).En el

año 2018, los cuatro principales bancos privados representaron el 91.96% de

la banca múltiple, esta se encuentra conformado por el Banco de Crédito del

Perú (41.91%), Banco Continental (19.95%), Interbank (16.85%) y

Scotiabank Perú (13.25%). Por otra parte, el sector público se encuentra

representado por el Fondo Mivivienda, quien es que promueve el acceso de

la población a una vivienda adecuada y digna, enfocándose en especial a los

sectores medios y bajos.

En República Dominicana, el saldo de la cartera hipotecaria total

acumula un crecimiento de 31.43%. El saldo de la cartera de crédito a la

vivienda expresado en millones de dólares, se intensificó, al pasar de

US$2,749.09 a US$3,713.92, durante los años 2014 al 2018. La evolución

positiva de la cartera de créditos a la vivienda responde a la iniciativa de

promoción del gobierno, el cual tiene como objetivo favorecer a la población

mediante mejores condiciones crediticias e incentivos, causando así un

aumento significativo en la demanda de préstamos por parte de la población.

La evolución del crecimiento acumulado del saldo de la cartera del

crédito a la vivienda para los países que integran el grupo ALC-10,

considerando como base sobre 100 el año 2014, se puede apreciar en el

gráfico 6.

18



Gráfico 6. Saldo de financiamiento a la vivienda en ALC-10

2014=100

Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.

4.2. Créditos de vivienda / PIB

Durante el año 2018, para los casos de los países como Chile y Panamá se

estima que se posicionan con el mayor ratio de crédito a la vivienda/PIB en

el grupo, reflejando su profundización hipotecaria en 26.22% y 26.11%,

respectivamente. A estos países les siguen Costa Rica con 16.90%, México

con 9.57% y Brasil con 8.68%, a pesar del impacto sociopolítico y económico

que vienen viviendo. Para Colombia y Perú su ratio se posiciona en 6.37% y

6.20%, respectivamente, se debe de tener en cuenta, que durante los años

2014 al 2017, el ratio de Perú era superior al de Colombia, pero los últimos

acontecimientos políticos y económicos, hicieron que este resultado varié

significativamente. Por último, los países como República Dominicana,

Ecuador y Paraguay registraron un ratio de 4.57%, 1.97% y 1.30%,

respectivamente.

Se debe de destacar que tanto el sector privado como el sector público,

tienen el interés de seguir aumentando los créditos destinados a vivienda, ya

que para las entidades financieras es un importante producto en su líneas de

negocio y se les abre diversas oportunidades para diversificar y expandir sus

productos; mientras que para el sector público y como parte de la política

habitacional la expansión del crédito a la vivienda permitirá ir reduciendo las

brechas del déficit habitacional y la mayor competencia inducirá a reducir los

costos de financiamiento, plazo y LTV incidiendo positivamente en la mayor

capacidad adquisitiva de la población, lo que facilitará el acceso de más

familias al crédito hipotecario.

La presentación de la cartera hipotecaria / PIB en el grupo ALC-10, se

puede apreciar en el gráfico 7.

19



Gráfico 7. Cartera hipotecaria / PIB


4.3. Calidad de la cartera

Para los países del grupo ALC-10, se ha procedido en utilizar como único

criterio, deudores que muestran atraso en sus pagos mayores a 90 días

calendario, ubicados en la categoría deficiente. En el año 2018, en el grupo

ALC-10, el nivel de morosidad promedio es de 2.68%, y los únicos países

que están por debajo de ese promedio son Chile (2.16%), México (2.53%),

Panamá (1.64%) y Republica Dominicana (1.99%), es decir, representan

niveles de morosidad que se han mantenido por debajo del promedio. Los

países que están por encima del promedio son como Brasil (3.70%),

Colombia (3.35%), Costa Rica (2.14%), Ecuador (3.29%), Paraguay (3.04%)

y Perú (2.98%), como se puede apreciar en el gráfico 8.

Gráfico 8. Índice de Calidad de Cartera en ALC-10

(a diciembre de cada año)


20



5. Conclusiones

El crecimiento económico mundial se mantuvo estable en 2018, en un 3.1% gracias

a que la aceleración que se produjo con los cambios en las políticas fiscales en los

Estados Unidos de América contrarrestó la disminución del ritmo de crecimiento

de otras economías importantes. El panorama en América Latina y el Caribe, tuvo

una contracción significativa en su economía, al pasar de 1.20% en el año 2017 a

1.00% en el año 2018, situando a este crecimiento muy por debajo de la economía

mundial. En el caso del grupo ALC-10, este registra un crecimiento promedio de

3.22%, muy por encima del promedio regional y mundial, impactando en el

crecimiento notorio de la economía de algunos países que conforman este grupo.

La inflación en la región aumenta constantemente, en el último año, este

crecimiento fue de 6.20%, para el grupo ALC-10, la inflación promedio ha

disminuido al pasar de 2.86% en el año 2017 a 2.59% en el año 2018. El ingreso

del PIB per cápita promedio en la región aumentó de US$10 mil 197.27 en el año

2016 a US$10 mil 423.91 en el año 2017, y los únicos países del grupo ALC-10,

que se encuentran por encima de este promedio son Chile (US$15 mil 923.36),

Panamá (US$15 mil 575.07) y Costa Rica (US$12,026.55). La acumulación de las

reservas internacionales registró un aumento significativo de 0.59%, y el en grupo

ALC-10, este aumento fue de 0.04%, durante el periodo 2017 y 2018. Al año 2018,

en el grupo se acumuló un total de US$726 mil 416.59 millones, lo que representa

en promedio el 16.90% del PIB en el grupo ALC-10.

En el grupo ALC-10, el déficit habitacional total es de 37 millones 974 mil 429

viviendas, de este total el déficit cuantitativo representa 11 millones 381 mil 682

vivienda (29.97%) y el déficit cualitativo representa 26 millones 592 mil 747

viviendas (70.03%). Por otro lado, el financiamiento de la vivienda por parte del

sector privado muestra históricamente su fortalecimiento en la región, permitiendo

facilitar el acceso a la vivienda a través de los créditos hipotecarios. El saldo de la

cartera de crédito a la vivienda en el grupo ALC-10, se ha incrementado al pasar de

US$422 mil 179. 67 millones a US$448 mil 737.58 millones, representando un

crecimiento de 6.29%, durante el periodo 2017 al 2018. Además, durante el periodo

de estudio, los países como Panamá y Paraguay son los únicos países que acumulan

un crecimiento más acentuado de 42.48% y 38.09%, respectivamente. Durante el

año 2018, se estimó que Chile (26.22%) y Panamá (26.11%) se posicionen con la

ratio de crédito a la vivienda / PIB más alto del grupo, reflejando crecimiento en la

profundización del crédito hipotecario. Por último, en el grupo ALC-10, durante el

último año, el índice de morosidad del crédito hipotecario se mantiene en niveles

bajos, ubicándose en promedio en 2.68%, situando este resultado por debajo de la

gran potencia mundial como la es la Unión Europea que registra un índice de

morosidad de 5.81%, pero el grupo está por encima de otras economías avanzadas

como los Estados Unidos (1.60%) y Japón (1.50%), demostrando una fuerte

solvencia económica enfocada en una buena calidad de los créditos hipotecarios.

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cuaderno n° 260: financiamiento de la vivienda en países ...análisis se enfoca principalmente a...

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