control de alquileres en un país con alta inflación · 2020. 9. 13. · argentina: proyecto de...

Control de alquileres en un pa��s con alta in�aci�on

Konstantin A. Kholodilin y Alejandro D. Jacobo

DIW/NRU-HSE/UNC/CICE-CIECS

13 de agosto 2019

Kholodilin y Jacobo Workshop 1 / 21

Introducci�on

En Argentina ≈8 millones de personas alquilan sus viviendas.I Los argentinos destinan un 45% del sueldo a pagar el alquiler (encuesta

de Inquilinos Agrupados).

La proporci�on de hogares inquilinos en 2017:I 17% en Argentina,I 38% en la Ciudad de Buenos Aires,I 27% en C�ordoba.


Proporci�on de hogares inquilinos por provincias, 2010

%

(0,10](10,20](20,30]

Source: Reese et al. (2014) basado sobre los datos INEC 2010

BA

CB

CTCC

CH

DF

CN

ER

FM

JY

LP

LR

MZ

MN

NQ

RN

SA

SJ

SL

SC

SF

SE

TF

TM


Proporci�on de hogares inquilinos en Argentina, 1947�2018

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

1020

3040

5060

7080

%

ArgentinaBuenos Aires


Introducci�on

Durante los �ultimos 100 a�nos � d�e�cit de viviendas:I migraci�on,I urbanizaci�on.

Consecuencia: aumentos en los precios de alquileres.

Esta situaci�on sugiere de pol��ticas de control de alquileres.

¿Es efectivo el control de alquileres durante la in�aci�on alta?

Cuando se trata de in�aci�on, Argentina es un laboratorio perfecto que

ofrece y ha ofrecido in�aci�on de todo tipo.


Pol��ticas de vivienda

Politicas de vivienda

Restriccion Fomento Otras

Control de alquileres Proteccion de desalojos

Racionamiento

Vivienda social Subsidios de vivienda

Fiscales Bancarias

Suelo urbano Normas de construccion


C�omo cuanti�car las pol��ticas respecto a los alquileres?

Variables binarias para cuanti�car tres tipos de pol��ticasI control de alquileres,I protecci�on de desalojos,I racionamiento de viviendas.

Ikjt =

{1, si hay restricci�on j de tipo k en per��odo t

0, en el caso contrario

Para cada tipo de pol��tica se calcula un ��ndice compuesto como valor

medio de las correspondientes variables binarias:

Ikt =1

Nk

Nk∑j=1

Ikjt


Pa��ses que ten��an o tienen a�un control de alquileres

Existian o existen aun

si no o se desconoce


Pa��ses que todav��a tienen control de alquileres

1.a generacion2.a generacion

no controlse desconoce


Cobertura de pa��ses

En la muestra

si no


Control de alquileres en el mundo


�Renacimiento� del control de alquileres

Catalu�na � en �areas con mercado de vivienda tenso, las

mensualidades no pueden superar el precio de referencia para el

alquiler + 10% (mayo 2019).

Berl��n � Mietendeckel: congelamiento de alquileres, los precios pueden

ser bajados (junio 2019).

Nueva York � las viviendas reguladas siguen siendo as��

independientemente del precio de alquiler y de la renta del inquilino

(junio 2019).

Par��s � observatoires des loyers �jan el alquiler m�aximo, en los

mercados de vivenda tensos el crecimiento de alquileres no puede

superar el ��ndice de precios de alquiler (julio 2019).


Argentina: Proyecto de una Ley Nacional de Alquileres

Actualizaci�on del valor de los alquileres:I ajustes semestrales al precio del alquiler basados en un ��ndice

= ��ndice de precios al consumidor+coe�ciente de variaci�on salarial2 .

Plazo m��nimo:I se extiende de 2 a 3 a�nos el plazo m��nimo de un contrato de alquiler.

Registro de contratos.


�Indices de regulaci�on del mercado de alquiler en Argentina, 1910�2017

1920 1940 1960 1980 2000 2020

00,

20,

40,

60,

81

Inte

nsid

ad d

e re

gula

cion

1920 1940 1960 1980 2000 2020

Control de alquileres

1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020

Guerras mundialesArgentinaAmerica Latinamundo

1920 1940 1960 1980 2000 2020

00,

20,

40,

60,

81

Inte

nsid

ad d

e re

gula

cion

1920 1940 1960 1980 2000 2020

Proteccion de desalojos

1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020


1920 1940 1960 1980 2000 2020

00,

20,

40,

60,

81

Inte

nsid

ad d

e re

gula

cion

1920 1940 1960 1980 2000 2020

Racionamiento de viviendas

1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020



Modelo de regresi�on

yt = α+

K∑k=1

βkxCk,t−1 +

L∑l=1

γlxRl,t−1 + εt

donde

yt � tasa de cambio del alquiler real en el per��odo t;

xCkt � k variable de control;

xRlt � l ��ndice de regulaci�on (nuestra variable de inter�es);

εt � t�ermino de error;

α, β y γ � par�ametros a estimar.


Per��odos de crisis de in�aci�on (Reinhart and Rogo�, 2010)

●

●

1920 1940 1960 1980 2000

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

●

●

1920 1940 1960 1980 2000

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0


Variables dependiente y de control, 1910�2017

1920 1940 1960 1980 2000 2020

−50

050

Crecimiento de alquileres reales

%

1920 1940 1960 1980 2000 2020

−60

−40

−20

020

Tipo de interes real

%1920 1940 1960 1980 2000 2020

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

Crecimiento de poblacion

%

1920 1940 1960 1980 2000 2020

−15

−5

05

1015

Crecimiento del PIB real per capita

%

1920 1940 1960 1980 2000 2020

−60

−20

020

4060

80

Crecimiento de permisos de construir


Resultados de la estimaci�on (M��nimos Cuadrados)

Baja in�aci�on Alta in�aci�on(1) (2) (3) (4)

Constante 0,100 −0,215 0,190 0,426(0,089) (0,166) (0,129) (0,306)

Tipo de inter�es −0,003 −0,003 −0,006∗∗ −0,006∗∗∗

(0,003) (0,003) (0,003) (0,002)

Poblaci�on −2,797 4,166 −31,070∗∗ −40,043∗∗

(3,249) (3,996) (12,667) (16,536)

PIB 0,004 0,127 0,778 0,946(0,419) (0,360) (1,026) (0,976)

Permisos de construir 0,092 0,067 −0,315∗∗ −0,329∗∗

(0,073) (0,070) (0,144) (0,142)

Control de alquiler −0,275∗ 0,450(0,151) (0,343)

Protecci�on de desalojos 0,529 −0,155(0,403) (0,572)

Racionamiento 0,148 −1,165 −1,058 −0,324(0,394) (0,984) (1,230) (1,759)

N�umero de observaciones 47 47 36 36

R2 0,191 0,268 0,229 0,243

R2 ajustado 0,070 0,137 0,069 0,054


Resultados de la estimaci�on (regresi�on cuant��lica, per��odos de baja in�aci�on)

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−0.

015

−0.

005

0.00

5

RIRate_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−30

−10

010

2030

40

DLPop_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−1

01

2

DLcgdppc_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−0.

3−

0.1

0.1

0.2

0.3

DLPermits_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−1.

0−

0.5

0.0

Rent_laws_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−1

01

23

Tenure_security_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

●

●

0.2 0.4 0.6 0.8

−8

−6

−4

−2

02

Rationing_L1

τ

Coe

ficie

ntes

est

imad

os

Intervalo de confianza

90%95%99%


Comentarios �nales

Efectos signi�cativos negativos de regulaci�on sobre alquileres:I control de alquileres yI racionamiento de viviendas.

Signi�cativos s�olo cuando:I per��odos de baja in�aci�on,I altas tasas de crecimiento del alquiler real.

Resultados son robustos respecto al m�etodo de estimaci�on.


Referencias

Reinhart, C. M. and K. S. Rogo� (2010). Growth in a time of debt. American Economic

Review 100(2), 573�78.


control de alquileres en un país con alta inflación · 2020. 9. 13. · argentina: proyecto de...

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