contratos para promotores y … · terminaciÓn de las obras. decimosexta. recepciÓn de la obra....

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

CONTRATOS

PARA

PROMOTORES Y

CONSTRUCTORES.

Contratos inmobiliarios

AVISO PREVIO: ESTOS MODELOS DE CONTRATO ESTÁN REDACTADOS CON FINES

DIDÁCTICOS. CUALQUIER OTRO USO DEBE SER REALIZADO CON ASISTENCIA LETRADA.

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ?

PARTE PRIMERA

Comprar suelo.

A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA COMPRA DE INMUEBLES POR EL PROMOTOR.

“Due Diligence” Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones.

1. Elementos personales.

2. Elementos reales.

3. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.

B. FORMULARIOS

1. Promesa de compraventa Primera. Promesa de compraventa Segunda. Naturaleza mercantil Tercera. Precio Cuarta. Compraventa Quinta. Posesión de los bienes Sexta. Modificaciones Séptima. Gastos e impuestos Novena. Fuero

2. Modelo de contrato de compra de suelo. Primera. OBJETO. Segunda. PRECIO. Tercera. FORMA DE PAGO. Cuarta. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA. Quinta. POSESIÓN. Sexta. RESOLUCIÓN. Séptima. FUERO.

3. Modelo de contrato de compraventa de solar

Modelo 1

Modelo 2 Primera. Objeto del contrato Segunda. Precio y forma de pago Tercera. Reconocimiento expreso del comprador Cuarta. Gastos e impuestos Quinta. Domicilio a efectos de notificaciones, citaciones y requerimientos Sexta. Cláusula de sumisión expresa Séptima. Cláusula de conformidad

Modelo 3. /Escritura pública Primero. Compraventa Segundo. Precio Tercero. Garantías del pago del precio

Índice



Condición resolutoria Condición suspensiva Reserva de dominio Prohibición de enajenar

Cuarto. Tradición Quinto. Compraventa de cuerpo cierto Sexto. Conformidad con el estado de la finca Séptimo. Estado de cargas y saneamiento y evicción Octavo. Gastos e impuestos

4. Modelo de Contrato de compraventa de solar con especificación de edificabilidad.

5. Modelo de Contrato privado de opción de compra Primero. Objeto Segundo. Plazo Tercero. Precio de la opción Cuarto. Precio de futura compraventa Quinto. Ejercicio de la opción Sexto. Gastos e impuestos Séptimo. Cargas y gravámenes Octavo. Incumplimiento del contrato Noveno. Divergencias o litigios Décimo. Elevación a público e inscripción en el registro de la propiedad

6. Modelo de contrato de cesión de participación indivisa de solar y derecho de vuelo. Primera. Pacto de construcción en comunidad: cesión a cambio de obra. A) PERMUTA. 1. Cesión de porción indivisa. 2. Obligación de construir. 3. Cargas y gastos. 4. Plazo. 5. División horizontal. 6. Proyecto. 7. Calidades. 8. Modificaciones. 9. Riesgos. 10. Costes, honorarios y gastos. 11. Ejecución material. B. VALORACIÓN. Segunda. Derecho de vuelo. .............................

1. Plantas a construir. 2. Cuota de elementos y gastos comunes: declaración de obra nueva y división horizontal. 3. Plazo.

Tercera. Escritura pública Cuarta. Apoderamiento. Quinta. Renuncia. Sexta. Penalizaciones. Resolución. Séptima. Gastos e impuestos. Octava. Entrega a cuenta.

7. Modelo de contrato de permuta de solar a cambio de dinero y obra futura. Primera. Permuta. Segunda. Precio. Tercera. Obra futura. Obligación de construir.



Cargas y gastos Plazo. División horizontal. Proyecto. Calidades. Modificaciones. Riesgos. Costes, honorarios y gastos. Ejecución material.

Segunda. Escritura publica Tercera. Penalizaciones. Resolución. Cuarta. Gastos e impuestos.

8. Contrato de compraventa de cosa futura de parcela de uso dotacional privado destinada a colegio.

PARTE SEGUNDA.

Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección de Obra.

A. PRECAUCIONES URBANÍSTICAS PARA LA COMPRA DE INMUEBLES.

“Due Diligence Urbanística”.

1. Primera aproximación a la información urbanística.

2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).

4. Aspectos urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.

5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos.

6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.

7. Licencias. a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios. b) Licencia de obra mayor por nueva edificación. c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios. d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios.

8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias.

9. Tasa por licencia de obras.

10. Certificación de la finalización de las obras.

11. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.

12. El aprovechamiento urbanístico. La compra de “aprovechamientos urbanísticos”.

B. FORMULARIOS.

1. Modelo de contrato para encargo de redacción del Proyecto del Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección de Obra de la urbanización y gestiones ante el Ayuntamiento, Colegios Profesionales y demás Organismos.

Primera. Objeto del encargo Segunda. Bases del contrato Tercera. Alcance de los trabajos



Cuarta. Equipo de trabajo Quinta. Precio contractual Sexta. Forma de pago Séptima. Plazo Octava. Metodología de trabajo

a) Antes del comienzo de las obras. b) A partir del comienzo de las obras.

Novena. Responsabilidad de la dirección facultativa Decimotercera. Arbitraje y tribunales Décima. Cancelación y suspensión de contrato Undécima. Fuerza mayor Duodécima. Cesión de derechos Decimotercera. Arbitraje y tribunales

PARTE TERCERA.

La edificación del solar.

A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA EDIFICACIÓN.

“Due Diligence de edificación”.

1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación.

2. Condiciones para poder edificar una parcela.

3. Condiciones de situación y forma de los edificios.

5. Control del Proyecto.

6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.

7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro.

8. Seguros de la construcción.

9. Libro del edificio

B. FORMULARIOS.

Formularios.

1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución Primera. Bloque normativo Segunda. Objeto del contrato Tercera. Naturaleza jurídica del contrato Cuarta. Documentación facilitada al arquitecto Quinta. Documentación del proyecto

A. El Proyecto Básico B. El Proyecto de Ejecución

Sexta. Honorarios profesionales y forma de pago Séptima. Plazo de cumplimiento Octava. Obligaciones del arquitecto en la redacción del proyecto Novena. Exclusiones Décima. Resolución del contrato

A. El CLIENTE B. El ARQUITECTO

Décimo primera. Responsabilidad del arquitecto



Décimo segunda. Desistimiento del cliente Décimo tercera. Cesión de los derechos de propiedad intelectual Décimo cuarta. Domicilio a efectos de notificaciones Décimo quinta. Cláusula de sumisión expresa Décimo sexta. Cláusula de conformidad

2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución.

Primera. Bloque normativo Segunda. Objeto del contrato Tercera. Naturaleza jurídica del contrato Cuarta. Documentación facilitada al arquitecto Quinta. Documentación del proyecto

El Proyecto Básico y de Ejecución Sexta. Honorarios profesionales y forma de pago Séptima. Plazo de cumplimiento Octava. Obligaciones del arquitecto en la redacción del proyecto Novena. Exclusiones Décima. Resolución del contrato


Décimo primera. Responsabilidad del arquitecto Décimo segunda. Desistimiento del cliente Décimo tercera. Cesión de los derechos de propiedad intelectual Décimo cuarta. Domicilio a efectos de notificaciones Décimo quinta. Cláusula de sumisión expresa Décimo sexta. Cláusula de conformidad

3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. Modelo a Contrato de arquitecto. Pautas básicas. Modelo b Primera. Bloque normativo Segunda. Objeto del contrato Tercera. Naturaleza jurídica del contrato Cuarta. Documentación facilitada al arquitecto Quinta. Honorarios profesionales y forma de pago Sexta. Plazo de duración de la dirección de obra Séptima. Obligaciones del arquitecto en la dirección de obra Octava. Aviso de inicio de las obras Novena. Exclusiones Décima. Resolución del contrato


Décimo primera. Responsabilidad del arquitecto Décima segunda. Desistimiento del cliente Décimo tercera. Domicilio a efectos de notificaciones Décimo cuarta. Cláusula de sumisión expresa Décimo quinta. Cláusula de conformidad Modelo c Primera. Bloque normativo Segunda. Objeto del contrato Tercera. Naturaleza jurídica del contrato Cuarta. Documentación facilitada al arquitecto en su calidad de proyectista



Quinta. Documentación del proyecto Sexta. Honorarios profesionales y forma de pago Séptima. Plazo de cumplimiento Octava. Obligaciones del arquitecto en la redacción del proyecto Novena. Obligaciones del arquitecto como director de obra Décima. Exclusiones Décimo primera. Resolución del contrato

A. EL CLIENTE B. EL ARQUITECTO

Décimo segunda. Responsabilidad del arquitecto Décimo tercera. Desistimiento del cliente Décimo cuarta. Cesión de los derechos de propiedad intelectual Décimo quinta. Domicilio a efectos de notificaciones Décimo sexta. Cláusula de sumisión expresa Décimo séptima. Cláusula de conformidad

4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra. Primera. Bloque normativo Segunda. Objeto del contrato Tercera. Naturaleza jurídica del contrato Cuarta. Documentación facilitada al arquitecto Quinta. Honorarios profesionales y forma de pago Sexta. Plazo de duración de la dirección de obra Séptima. Obligaciones del arquitecto en la dirección de la ejecución de la obra Octava. Aviso de inicio de las obras Novena. Exclusiones Décima. Resolución del contrato

A. EL CLIENTE B. EL ARQUITECTO

Décimo primera. Desistimiento del cliente Décimo segunda. Domicilio a efectos de notificaciones Décimo tercera. Cláusula de sumisión expresa Décimo cuarta. Cláusula de conformidad

5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto Recomendaciones preliminares en relación con los modelos de contratos 1. Proyecto. 2. Director de obra. 3. Director de la ejecución de la obra. 4. Ejecución de la obra.

Documentación contractual y sistema de precios. Seguridad y salud.

Preliminar. Carácter meramente instrumental de la hoja de encargo. PRIMERA. Objeto del contrato. SEGUNDA. - Aportación de datos. TERCERA. Presupuesto de ejecución de la obra. CUARTA. Honorarios profesionales. QUINTA. Devengo y pago de honorarios.

1) Precio correspondiente al Proyecto Básico 2) Precio correspondiente al Proyecto de Ejecución 3) Precio correspondiente a la Dirección de Obra

SEXTA. Viabilidad, arrendamiento de obra o resultado. SÉPTIMA. Obligaciones específicas del Arquitecto. OCTAVA. Tramitación de licencias, adaptación, subsanación de deficiencias y reformados.



NOVENA. - Dirección, dedicación, asesoramiento y Régimen de Asistencia en Obra. Acta de replanteo y recepción. DÉCIMA. - Duración del Contrato. Plazos de entrega. UNDÉCIMA. Propiedad de los Proyectos. DUODÉCIMA. Resolución del encargo. DECIMOTERCERA. Responsabilidad. DECIMOCUARTA. Normativa y fuero aplicable.

6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. PRIMERA. Encargo profesional SEGUNDA. Honorarios. TERCERA. - Obligaciones específicas del Arquitecto Técnico. CUARTA. Resolución. QUINTA. Responsabilidad. SEXTA. Normativa y fuero.

7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano". Consideraciones preliminares. Posesión y acceso a la obra. Terminación, recepción y liquidación de la obra. Primera. OBJETO DEL CONTRATO. Segunda. PRECIO. Tercera. INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS. Cuarta. DIRECCIÓN FACULTATIVA. Quinta. MODIFICACIONES AL PROYECTO Y OBRAS ADICIONALES. Sexta. SEGURIDAD Y SALUD. Séptima. ACTA DE REPLANTEO. Octava. EJECUCIÓN DE OBRAS Y PLAZO DE LAS MISMAS. Novena. LIBRO DE ÓRDENES. Décima. PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES. Undécima. MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS. Duodécima. ACCESO A LA OBRA. Decimotercera. LICENCIAS, HONORARIOS Y DEMÁS GASTOS. Decimocuarta. CERTIFICACIONES DE OBRA. Decimoquinta. TERMINACIÓN DE LAS OBRAS. Decimosexta. RECEPCIÓN DE LA OBRA. Decimoséptima. LIQUIDACIÓN DE LA OBRA. Decimoctava. RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS. Decimonovena. PENALIZACIONES. Vigésima. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Vigésima primera. CLAUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA. ANEXO DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA OBRA

8. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano". Consideraciones preliminares. Posesión y acceso a la obra. Terminación, recepción y liquidación de la obra. Primera. OBJETO DEL CONTRATO. Segunda. PRECIO. Tercera. INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS. Cuarta. DIRECCIÓN FACULTATIVA. Quinta. MODIFICACIONES AL PROYECTO Y OBRAS ADICIONALES. Sexta. SEGURIDAD Y SALUD.



Séptima. ACTA DE REPLANTEO. Octava. EJECUCIÓN DE OBRAS Y PLAZO DE LAS MISMAS. Novena. LIBRO DE ÓRDENES. Décima. PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES. Undécima. MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS. Duodécima. ACCESO A LA OBRA. Decimotercera. LICENCIAS, HONORARIOS Y DEMAS GASTOS. Decimocuarta. CERTIFICACIONES DE OBRA. Decimoquinta. TERMINACIÓN DE LAS OBRAS. Decimosexta. RECEPCIÓN DE LA OBRA. Decimoséptima. LIQUIDACIÓN DE LA OBRA. Decimoctava. RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS. Decimonovena. PENALIZACIONES. Vigésima. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Vigésima primera. CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA. ANEXO DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA OBRA

9. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra. Primera. OBJETO DEL CONTRATO. Segunda. PRECIO. Tercera. INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS, Cuarta. DIRECCIÓN FACULTATIVA. Quinta. MODIFICACIONES AL PROYECTO Y TRABAJOS ADICIONALES. Sexta. SEGURIDAD Y SALUD. Séptima. EJECUCIÓN DE TRABAJOS Y PLAZO DE LOS MISMOS. Octava. LIBRO DE ORDENES. Novena. PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES. Décima. MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS. Undécima. CERTIFICACIONES DE OBRA. Duodécima. TERMINACIÓN DE LOS TRABAJOS. Decimotercera. RECEPCIÓN DE LA OBRA. Decimocuarta. LIQUIDACIÓN DE LA OBRA. Decimoquinta. RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS. Decimosexta. PENALIZACIONES. Decimoséptima. RESOLUCION DEL CONTRATO. Decimoctava. CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA.

10. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra con contratista principal. Primera. OBJETO DEL CONTRATO. Segunda. PRECIO. Tercera. INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS. Cuarta. DIRECCIÓN FACULTATIVA, Quinta. MODIFICACIONES AL PROYECTO Y OBRAS ADICIONALES. Sexta. SEGURIDAD Y SALUD. Séptima. ACTA DE REPLANTEO 0 DE COMIENZO DE LAS OBRAS. Octava. EJECUCIÓN DE OBRAS Y PLAZO DE LAS MISMAS. Novena. LIBRO DE ÓRDENES. Décima. PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES. Undécima. MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS. Duodécima. ACCESO A LA OBRA. Decimotercera. LICENCIAS, HONORARIOS Y DEMÁS GASTOS. Decimocuarta. CERTIFICACIONES DE OBRA. Decimoquinta. TERMINACIÓN DE LAS OBRAS.



Decimosexta. RECEPCIÓN DE LA OBRA. Decimoséptima. LIQUIDACIÓN DE LA OBRA. Decimoctava. RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS. Decimonovena. PENALIZACIONES. Vigésima. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Vigésima primera. CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA. ANEXO DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA OBRA

11. Modelo de subcontrata para ejecutar capítulo o unidad de obra. PRIMERA. CONSENTIMIENTO. SEGUNDA. PRECIO Y FORMA DE PAGO. TERCERA. PLAZO. CUARTA.CONCEPTOS INCLUIDOS EN EL PRECIO. QUINTA.ENCARGADO DE OBRA. SEXTA. RESPONSABILIDAD Y COBERTURA. SÉPTIMA. RESOLUCIÓN POR LA CONTRATA. OCTAVA. RESOLUCIÓN POR LA SUBCONTRATA. NOVENA. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS.

12. Acta de replanteo e inicio de obra Modelo a. Modelo b. Modelo c. Modelo d

13. Modelo de comunicación del constructor al promotor de finalización de la obra.

14. Acta de recepción de obra Modelo a (Edificio terminado) Modelo b Modelo c

15. Modelo de acta de recepción parcial de obra.

16. Modelo de acta de recepción de obra sin reservas.

17. Modelo de acta de recepción de obra con reservas Modelo a (edificio terminado) Modelo b Modelo c

18. Modelo de acta de subsanación de defectos Modelo a Modelo b

19. Acta de promotor rechazando la obra.

20. Notificación por la Dirección Facultativa puesta a disposición del Promotor de la obra concluida

21. Acta de manifestaciones con coincidencia de Promotor y Constructor.

22. Certificado de liquidación económica final de obra

23. Liquidación final de obra ejecutada. Modelo a Modelo b

24. Certificado final de obra



Modelo a. Modelo b.

25. Acta de recepción de edificio terminado

26. Certificado final de adecuación de instalaciones.

27. Relación de agentes de la edificación.

28. Actuaciones ante la paralización de obras. a. Medidas a adoptar por el Arquitecto. b. Actas de Paralización de Obra (con y sin contratistas). c. Acta de paralización de obra por abandono del contratista.

29. Acta de aprobación del plan de seguridad y salud en el trabajo por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

30. Informe del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra para la aprobación por la administración del plan de seguridad y salud en el trabajo.

PARTE CUARTA.

Venta de vivienda.

A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA VENTA DE VIVIENDA POR EL PROMOTOR.

1. Reforma de las cantidades entregadas a cuenta por la Ley 20/2015. a Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas. Requisitos de las garantías. Información contractual. Ejecución de la garantía. Cancelación de la garantía. Publicidad de la promoción de viviendas. Infracciones y sanciones. Desarrollo reglamentario. b. Requisitos que deben cumplir las pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.

c. Cambios en la situación del consumidor de vivienda.

2. Las reclamaciones por defectos en la vivienda.

3. Información al consumidor. El Documento Informativo Abreviado (DIA).

4. Contrato de arras.

B. FORMULARIOS.

1. Contrato de arras.

Modelo 1. Arras penitenciales. MANIFIESTAN PRIMERO. Finca objeto de este contrato SEGUNDO. Cargas TERCERO. Arrendatarios u ocupantes ESTIPULACIONES PRIMERO. SEGUNDO. TERCERO.



CUARTO. QUINTO. SEXTO. SÉPTIMO.

Modelo 2. Arras penitenciales.

Modelo 3. Arras confirmatorias y encargo sin exclusiva.

Modelo 4. Arras confirmatorias con exclusiva.

Modelo 5. Arras penitenciales con exclusiva.

Modelo 6. Arras penitenciales sin exclusiva.

Modelo 7. Arras penitenciales sin existir licencia de obras.

2. Documento de control previo de firma de compraventa inmobiliaria

3. Contrato de Compraventa de inmueble futuro y ajeno PRIMERO. OBJETO DE LA COMPRAVENTA. SEGUNDO. PLAZO DE CONSTRUCCIÓN. TERCERO. PRECIO. CUARTO. CONDICIONES DE PAGO DEL PRECIO. QUINTO. CONDICIONES DE LA ENTREGA. SEXTO. DE LA ADQUISICIÓN PREVIA DEL SOLAR POR LA VENDEDORA. SÉPTIMO. APODERAMIENTO, OCTAVO. SALDO Y FINIQUITO. NOVENO. CARGAS. DÉCIMO. OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. UNDÉCIMO. ANEXOS.

4. Revisión de cláusulas estandarizadas.

5. Precauciones generales para el contrato de compra de inmuebles sobre plano.

6. Modelo de Contrato de compraventa de vivienda en construcción sin la existencia de préstamo hipotecarlo para la construcción.

PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO SEGUNDA. PRECIO Y FORMA DE PAGO TERCERA. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) CUARTA. CLÁUSULA RESOLUTORIA QUINTA. RESERVA DE DOMINIO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER SEXTA. ENTREGA DE LOS INMUEBLES SÉPTIMA. AUTORIZACIONES DEL COMPRADOR A LA VENDEDORA OCTAVA. GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO NOVENA. PÓLIZA DE SEGURO DÉCIMA. ESCRITURA PÚBLICA DÉCIMO PRIMERA. LIBRO DEL EDIFICIO DÉCIMO SEGUNDA. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN AL PRESENTE CONTRATO DÉCIMO TERCERA. GASTOS E IMPUESTOS DÉCIMO CUARTA. DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES, CITACIONES Y REQUERIMIENTOS DÉCIMO QUINTA. CLÁUSULA DE CONFORMIDAD

7. Modelo de contrato de compraventa de vivienda en construcción con previsión de préstamo hipotecario para la construcción.

PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO



SEGUNDA. PRECIO Y FORMA DE PAGO TERCERA. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) CUARTA. CLÁUSULA RESOLUTORIA QUINTA. RESERVA DE DOMINIO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER SEXTA. ENTREGA DE LOS INMUEBLES SÉPTIMA. RESERVA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN OCTAVA. AUTORIZACIONES DEL COMPRADOR A LA VENDEDORA NOVENA. GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO DÉCIMA. PÓLIZA DE SEGURO DÉCIMO PRIMERA. ESCRITURA PÚBLICA DÉCIMO SEGUNDA. LIBRO DEL EDIFICIO DÉCIMO TERCERA. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN AL PRESENTE CONTRATO DÉCIMO CUARTA. GASTOS E IMPUESTOS DÉCIMO QUINTA. DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES, CITACIONES Y REQUERIMIENTOS DÉCIMO SEXTA. CLÁUSULA DE CONFORMIDAD

8. Contrato de compraventa de vivienda en construcción. Modelo 1 Modelo 2 PRIMERA. Objeto de la compraventa. SEGUNDA. Precio de la compraventa. TERCERA. Préstamo con garantías hipotecarias. CUARTA. Entrega de la finca. QUINTA. Garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, SEXTA. Las obras de edificación y sus posibles modificaciones. SÉPTIMA. Firma de la escritura pública de compraventa. OCTAVA. Autorizaciones del COMPRADOR al VENDEDOR. NOVENA. Incumplimiento de las partes. DÉCIMA. Protección al comprador-consumidor. DECIMOPRIMERA. Gastos o impuestos. DUODÉCIMA. Domicilio legal del COMPRADOR. DECIMOTERCERA. Subsanación de efectos. DECIMOCUARTA. Prohibición de arrendar, trasmitir, ceder o disponer de la finca. DECIMOQUINTA. Jurisdicción y competencia.

9. Modelo de contrato de compraventa de vivienda terminada con préstamo hipotecario para la construcción

PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO SEGUNDA. PRECIO Y FORMA DE PAGO TERCERA. REPERCUSIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) CUARTA. CLÁUSULA RESOLUTORIA QUINTA. RESERVA DE DOMINIO Y PROHIBICIÓN DE DISPONER SEXTA. ENTREGA DE LOS INMUEBLES SÉPTIMA. AUTORIZACIONES OCTAVA. GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO NOVENA. PÓLIZA DE SEGURO DÉCIMA. ESCRITURA PÚBLICA DÉCIMO PRIMERA. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN AL PRESENTE CONTRATO DÉCIMO SEGUNDA. GASTOS E IMPUESTOS DÉCIMO TERCERA. DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES, CITACIONES Y REQUERIMIENTOS DÉCIMO CUARTA. CLÁUSULA DE CONFORMIDAD

10. Modelo de contrato de compraventa de vivienda antes o durante la construcción.

11. Modelo de contrato privado de compraventa



Modelo 1 Modelo 2 Condiciones generales del contrato de compraventa PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO. SEGUNDA. PRECIO

2.1. Precio y repercusión del IVA 2.2. Modificaciones del precio con causa en la modificación de los tipos impositivos del IVA

TERCERA. FORMA DE PAGO 3.1. Forma de pago 3.2. Pago de la cantidad pendiente a la entrega de llaves 3.3. No obtención de la financiación prevista 3.4. Pago del resto del precio

CUARTA. SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUSCRITO POR LA PARTE VENDEDORA 4.1. Contenido y alcance de la subrogación 4.2. Constitución y modificaciones de la hipoteca constituida 4.3. Repercusión de gastos por no subrogación o demora 4.4. Seguro de incendios

QUINTA. PROYECTO DE OBRA Y MODIFICACIONES. 5.1. Consulta del proyecto de obra 5.2. Modificaciones del proyecto de obra 5.3. Derecho de resolución 5.4. Modificaciones propuestas por el comprado

SEXTA. ENTREGA. 6.1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública 6.2. Resolución 6.3. Prórroga

SÉPTIMA. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OCTAVA. IMPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS NOVENA. GASTOS QUE ASUME LA PARTE COMPRADORA DESDE LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA DÉCIMA. TRIBUTOS Y OTROS GASTOS UNDÉCIMA. SUBSANACIÓN DE DEFECTOS DUODÉCIMA. FUERO ANEXO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DOCUMENTACIÓN SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACIÓN DOCUMENTACIÓN SOBRE LA CONSTRUCCIÓN INSTRUCCIONES COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS INFORMACIÓN JURÍDICA INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA INFORMACIÓN SOBRE EL PAGO DE TRIBUTOS Modelo 3

12. Modelo de Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano.

Modelo 1 PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO SEGUNDA. PRECIO Y FORMA DE PAGO TERCERA. ENTREGA DE LA VIVIENDA CUARTA. ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA QUINTO. ESTATUTOS DE COMUNIDAD Y CUOTA DE PARTICIÓN SEXTA. GASTOS E IMPUESTOS SÉPTIMA. DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES, CITACIONES, Y REQUERIMIENTOS



OCTAVA. CLÁUSULA DE CONFORMIDAD Modelo 2 EXPONEN PRIMERO. INMUEBLE. SEGUNDO. GASTOS COMUNITARIOS, TERCERO. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES. CUARTO. ACUERDO ENTRE PARTES. CLÁUSULAS PRIMERA. COMPRAVENTA DEL INMUEBLE. SEGUNDA. PRECIO. TERCERA. FORMA DE PAGO. CUARTA. CARGAS, OCUPANTES Y GRAVÁMENES. QUINTA. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. SEXTA. IBI Y CATASTRO INMOBILIARIO. SÉPTIMA.GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRAVENTA. OCTAVA. PENALIZACIÓN POR INCUMPLIMIENTO. NOVENA. COMPETENCIA Y JURISDICCIÓN. Modelo 3 ESTIPULACIONES I. Compraventa II. Precio III. Escritura de compraventa

13. Modelo de contrato de cesión de un contrato privado de compraventa. PRIMERA. Objeto del contrato. SEGUNDA. Precio de la cesión. Gastos e impuestos derivados de la misma. TERCERA. Forma de pago del precio de la cesión. CUARTA. Aceptación de las condiciones del contrato privado de compraventa. QUINTA. Autorización, del PROPIETARIO, para la cesión del contrato. SEXTA. Competencia y jurisdicción.

14. Modelo de contrato privado de compraventa de finca urbana con precio alzado pagado al contado adquiriendo para la sociedad de gananciales.

ANTECEDENTES I. FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO. II. ESTADO DE CARGAS III. SITUACIÓN ARRENDATICIA E S T I P U L A C I O N E S PRIMERA. COMPRAVENTA. SEGUNDA. PRECIO DE VENTA . TERCERA. OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE VENTA Y TRANSMISION DE LA FINCA. CUARTA. GASTOS. QUINTA. CARGAS NO APARENTES. SEXTA. IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES. SÉPTIMA. CLÁUSULA PENAL.

15. Escritura de compraventa de vivienda. A)Comparecencia.– B)Exposición.– a) Finca objeto de esta escritura.– C)Estipulaciones.– a) Compraventa.– b)Gastos.– D)Otorgamiento y autorización.– 1. Reservas y advertencias legales.–



2. Lectura.– 3. Consentimiento.– 4. Firma.– 5. Autorización.–

16. Escritura de compraventa de vivienda en cooperativa.

PARTE QUINTA

El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).

1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).

2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).

3. El contrato forward purchase en el derecho español. a. Concepto del contrato de forward purchase. b. Características del contrato de forward purchase. c. Fases de una operación de forward purchase o compra a plazo. d. Tipología del contrato de forward purchase. e. Fiscalidad del contrato de forward purchase.

4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).

5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding). a. Concepto del forward funding. b. Características del contrato de forward funding. c. Elementos del contrato de forward funding. d. Modalidades del contrato de forward funding. e. Naturaleza jurídica del contrato de forward funding. f. Riesgos que asume el comprador del contrato de forward funding. g. Fiscalidad del contrato de forward funding.

TALLER DE TRABAJO

Venta de inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor.

1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción. b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación. c. Determinación del precio y los plazos de pago. d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra). e. Garantías de ocupación del inmueble.

2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.

3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio. a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido. b. El inversor financia al promotor inmobiliario. c. Entrega del inmueble y pago.

4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.

5. Clases de contratos forward. a. Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega). b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).



c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.



¿QUÉ APRENDERÁ?

Precauciones en la redacción de contratos inmobiliarios.

Contratos inmobiliarios de compra de suelo.

Encargo de redacción del Proyecto del Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección

de Obra de la urbanización y gestiones ante el Ayuntamiento, Colegios Profesionales y

demás Organismos.

Contratos de la construcción. Edificación del solar.

Contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el

de ejecución.

Contrato entre promotor y arquitecto.

Contratos inmobiliarios de venta.

Contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).



PARTE PRIMERA

Comprar suelo.

A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA COMPRA DE INMUEBLES POR EL PROMOTOR.

“Due Diligence” Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones.

1. Elementos personales.

contratos para promotores y … · terminaciÓn de las obras. decimosexta. recepciÓn de la obra....

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