http://www.slideshare.net/Y0L1M4R/contrato-de-compra-venta-torres-yolimar

En primer lugar tenemos, que la opción de compraventa puede ser unilateral o bilateral, por lo que cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado, siendo un fallo mero declarativo.

Lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a conceder el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada. Igual acontece con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.

Por otra parte la Sala TSJ (2014) señaló que el contrato de opción aunque es firme, puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato posterior ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato ulterior, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

según consienta una o ambas partes, respectivamente. Respecto a la promesa bilateral, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, ha sostenido: “(…) Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Por lo tanto, desde la doctrina se ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.

Asimismo, abordándolo desde el plano legal y jurídico, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Existe un principio que establece "in claris non fit interpretatio", es decir, que el contrato por el cual las partes se han obligado voluntariamente no es susceptible de interpretación cuando sus términos son claros y precisos.

Por otro lado, cabe citar el criterio manejado por la doctrina mayoritaria en Venezuela respecto a las llamadas “promesa bilaterales”, siendo éste el caso frente al cual nos encontramos. El Dr. Aguilar Gorrondona, en su obra titulada “Contratos y Garantías”, Derecho Civil IV, sostiene lo siguiente: “(…) en el caso de promesa bilateral donde hay mas que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo (…).” allí, finalmente, los contratos de opción de compraventa, contienen cláusulas que las partes consienten, por ser convenios bilaterales, se hacen mutuas promesas donde se obligan, pero ellos no representan contratos definitivos.

De modo que, al momento de ejercerse la opción de compraventa, se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, de modo que se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos del ofrecimiento del bien inmueble, es su venta, pero el convenio primario otorgado donde se conviene sobre el bien a ser vendido, precio y tiempo de duración, no representa un acuerdo definitivo, pues ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. La promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias.

Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una promesa bilateral de compraventa, al analizar las cláusulas del mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa. Finalmente, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa.