CONTRATO DE COMPRA VENTA

DEFINICION

Es un contrato traslativo de dominio. Es el contrato por virtud del cual una parte llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

CARACTERISTICAS

TRASLATIVO DE DOMINIO. Porque al momento de la compraventa se obliga a transferir la propiedad al comprador.

PRINCIPAL. Porque no depende de ningún otro contrato.

BILATERAL. Engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

ONEROSO. Confiere provechos y gravámenes recíprocos.

CONMUTATIVO. Las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

ELEMENTOS ESENCIALES DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los elementos esenciales de todo contrato son el consentimiento y el objeto; la falta de alguno de estos elementos trae como consecuencia la inexistencia del contrato.

CONSENTIMIENTO. Acuerdo de dos o más voluntades para producir efectos de derecho. En la compraventa es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto transmitir el dominio de una cosa o de un derecho a cambio de un precio cierto y en dinero.

OBJETO. Puede ser directo o indirecto. El objeto directo en la compraventa consiste en transmitir el dominio de una cosa o de un derecho, y de pagar un precio cierto y en dinero. El indirecto respecto al contrato, y el directo respecto a la obligación, están constituidos por la cosa y el precio, respectivamente.

LA COSA. Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas y derechos que reúnan los requisitos: los bienes muebles, los bienes inmuebles, los derechos reales.

EL PRECIO. Debe ser cierto y en dinero; este último es la cantidad en numerario que el comprador entrega o se obliga a entregar a cambio de lo que compra. No es necesario que la totalidad del mismo sea en dinero, ya que se puede pagar parte del valor en numerario y parte en otra cosa, basta que la cantidad del

primero sea igual o exceda el valor de la cosa dada en cambio para que la operación se considere como compraventa.

ELEMENTOS DE VALIDEZ DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Solo tiene interés mencionar la capacidad de las partes y las formalidades, ya que en relación con los vicios de la voluntad siguen aplicándose las reglas generales de todos los actos jurídicos.

CAPACIDAD. Ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales.

FORMA. Consensual para bienes muebles y formal para inmuebles: debe ser por escrito, firmado y debe estar inscrito en el registro público de la propiedad.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Por ser un contrato bilateral, origina obligaciones para ambas partes.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

a) TRANSFERIR EL DOMINIO DE LA COSA. Evitando con esto la venta de cosa ajena.

b) CONSERVAR LA COSA O CUSTODIARLA ENTRETANTO SE ENTREGA. Exigiendole cierta diligencia en la conservación de la misma, so pena de incurrir en responsabilidad.

c) ENTREGAR LA COSA. Es el hecho de que el vendedor le ponga a disposición del comprador de una manera real, jurídica o virtual.

d) GARANTIZAR UNA POSESIÓN ÚTIL. Consiste en que el vendedor responda de las perturbaciones que sufra el comprador, debidas a hechos materiales o actor jurídicos que haya realizado con anterioridad al momento o con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa.

e) GARANTIZAR UNA POSESIÓN PACIFICA, ES DECIR, RESPONDER A LOS ACTOS JURÍDICOS DE TERCEROS QUE AFECTEN LA POSESIÓN.

f) RESPONDER A LA EVICCIÓN. Se presenta cuando el adquirente es privado en todo o en parte de la cosa, en virtud de una sentencia que cause ejecutoria y que reconozca un derecho de tercero anterior a la adquisición.

g) PAGAR POR MITAD LOS GASTOS DE ESCRITURAS Y REGISTRO. Salvo convenio en contrario.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

a) PAGAR EL PRECIO.

b) PAGAR INTERESES. Solo si así se hubiere convenido, si la cosa vendida produce fruto o renta, si se ha constituido en mora.

c) PAGAR POR MITAD LOS GASTOS DE ESCRITURA Y REGISTRO.

d) DE CARÁCTER DISCUTIBLE, RECIBIR LA COSA.

ESPECIES (MODALIDADES).

VENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADAS PERSONAS.

Consiste en incluir en el contrato de compraventa una clausula en la que se estipula que la cosa no debe ser vendida por el comprador, a su vez, a determinada persona.

VENTA CON PACTO DE PREFERENCIA.

En una clausula del contrato se estipula que, en caso de que el comprador valla a vender la cosa objeto del contrato, el vendedor gozará del derecho de preferencia, en igual de condiciones a cualquier otro comprador.

La ley concede el plazo de tres días, si la cosa fuere mueble, y de diez días si fuere inmueble, para que el vendedor haga valer su derecho; comenzaran a contar los plazos a partir del momento en que el comprador le hubiere hecho saber su oferta.

El vendedor que goza del derecho de preferencia no puede cederlo, ni pasarlo a sus herederos.

Si la cosa se vendiere, y con ello se viola el derecho de preferencia, la venta será válida, pero el enajenante responderá de los daños y perjuicios.

VENTA DE COSA FUTURA.

Se presenta en aquellos casos en que el comprador toma para sí el riesgo de que la cosa objeto del contrato no llegue a existir por tratarse de una cosa futura.

VENTA EN ABONOS.

Consiste en que una persona llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa; y otra llamada comprador se obliga a pagar por esa transmisión un precio, el cual se cubrirá en partidas periódicas.

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

El vendedor se reserva la propiedad de la cosa objeto del contrato, hasta que el comprador pague totalmente su precio.

De lo anterior se deduce que si el comprador no cumple con esa condición, no se transfiere la propiedad de la cosa.

COMPRAVENTA A VISTAS.

Se presenta esta modalidad respecto de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, y el contrato no se perfecciona sino hasta que no se gusten, pesen o midan los objetos vendidos.

CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE MEXICO

CAPITULO IDISPOSICIONES GENERALESElementos de la compraventa

Artículo 7.532.- Hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien o de un derecho, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero.

Convenio sobre el precio

Artículo 7.535.- Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corra en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Precio fijado por tercero

Artículo 7.536.- Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

Precio convencional

Artículo 7.538.- El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Forma de pagar el precio

Artículo 7.539.- El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado.

Gastos de escritura y registro

Artículo 7.546.- El comprador pagará los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Venta de un bien por una vez

Artículo 7.547.- El propietario de un bien no puede venderlo más de una vez; si contraviene esto, independientemente de la responsabilidad penal en que pueda incurrir, se observará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Prevalencia de venta de un mueble

Artículo 7.548.- Si el bien vendido fuere mueble, prevalecerá la primera venta; si no fuere posible verificar la prioridad, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión del bien.

Prevalencia de venta de un inmueble

Artículo 7.549.- Si el bien vendido fuere inmueble, prevalecerá la primera venta; si no fuere posible verificar la prioridad, prevalecerá la que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.

CAPITULO II

DE LA MATERIA DE LA COMPRAVENTA

Legitimación para vender

Artículo 7.552.- Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad; en caso contrario se estará a lo dispuesto en este capítulo, independientemente de la responsabilidad penal.

Venta de bien ajeno

Artículo 7.553.- La venta de bien ajeno es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público de la Propiedad para los adquirentes de buena fe.

Revalidación de la compraventa de bien ajeno

Artículo 7.554.- El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad del bien vendido.

Venta de bienes o derechos litigiosos

Artículo 7.555.- La venta de bienes o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse el bien en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando, además sujeto a las penas respectivas.

CAPITULO III

DE LOS QUE PUEDEN VENDER Y COMPRAR

Incapacidad para comprar

Artículo 7.557.- Los magistrados, jueces, agentes del ministerio público, defensores de oficio, abogados, procuradores y peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco pueden ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

Bienes que los hijos menores pueden vender a sus padres

Artículo 7.559.- Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes adquiridos por su trabajo.

Incapacidades de peritos y promotores para comprar

Artículo 7.561.- Los peritos y promotores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Compraventa nula

Artículo 7.562.- Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este capítulo, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona.

CAPITULO IV

DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Obligaciones del vendedor

Artículo 7.563.- El vendedor está obligado a:

I. Otorgar al comprador los documentos legalmente necesarios para acreditar el traslado de dominio;

II. Entregar al comprador el bien vendido;

III. Garantizar las calidades del bien;

IV. Responder de la evicción.

CAPITULO V

DE LA ENTREGA DEL BIEN VENDIDO

Entrega real, jurídica y virtual

Artículo 7.564.- La entrega puede ser real, jurídica y virtual.

La real consiste en la entrega material del bien vendido, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

La jurídica cuando, aún sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por el comprador.

Desde el momento en que el comprador acepte que el bien vendido quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de él, y el vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Gastos de entrega

Artículo 7.565.- Los gastos de la entrega del bien vendido son a cargo del vendedor, y los de su transporte o traslación, por cuenta del comprador, salvo convenio en contrario.

Vendedor no obligado a entregar el bien

Artículo 7.566.- El vendedor no está obligado a entregar el bien vendido, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Estado en que se debe entregar el bien

Artículo 7.568.- El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se hallaba al celebrarse el contrato.

Lugar de entrega del bien vendido

Artículo 7.571.- La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido; a falta de ello, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

CAPITULO VI

DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Principal obligación del comprador

Artículo 7.573.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma convenidos.

Pago del precio en lugar de entrega del bien

Artículo 7.574.- Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien.

Pago de intereses por el comprador

Artículo 7.576.- El comprador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los casos siguientes:

I. Si así se hubiere convenido;

II. Si se ha constituido en mora y el vendedor acepta el pago.

CAPITULO VII

DE ALGUNAS MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Pacto de no vender a determinada persona

Artículo 7.582.- Puede pactarse que el bien comprado no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

CAPITULO VII

DE LA FORMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Formalidad de la compraventa

Artículo 7.598.- El contrato de compraventa requiere para su validez la forma escrita.

Formalidad de la compraventa de muebles

Artículo 7.599.- Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable y su valor excede de tres mil veces el salario mínimo vigente en el lugar de celebración del contrato, podrá ratificarse el contrato ante Fedatario Público.

Formalidad de la compra de inmuebles

Artículo 7.600.- Si se trata de bienes inmuebles, la venta debe otorgarse en escritura pública.

Responsabilidad de terceros por la falta de forma

Artículo 7.601.- Las personas que asesoren para no dar forma legal a la compraventa de inmuebles, serán responsables de los daños y perjuicios que ocasionen a los contratantes, independientemente de la responsabilidad penal en que incurran. De igual manera son responsables los desarrolladores, constructores o lotificadores.

Los Fedatarios Públicos asesorarán gratuitamente a los interesados en este tipo de operaciones.

CAPITULO IX

DE LAS VENTAS JUDICIALES

Reglas para la venta judicial

Artículo 7.602.- Las ventas en remate judicial, además de las reglas específicas de la ley procesal, se regirán por las disposiciones de este título, en cuanto a la sustancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresen en este capítulo.

Transmisión de la propiedad sin gravamen

Artículo 7.603.- Las ventas judiciales tratándose de bienes inmuebles o bienes muebles de los inscribibles en el Registro Público de la Propiedad pasarán al comprador libre de todo gravamen, a menos de que exista estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el Juez ordenará realizar la cancelación o cancelaciones respectivas.