contrato con prestaciones reciprocas

CONTRATO CON PRESTACIONES RECIPROCAS

Bajo la aplicación de los artículos desde 1426 hasta el 1434

Código Civil

Barahona Ingrid

Ganto Briceño, Shirley

Laines Luna, Vanessa

Varas Ruiz, Erika

Yañez Yañez, Carlos

El presente análisis está basado en la hermenéutica de la casación pronunciándose sobre el tema específico “Resolución unilateral de Contrato de Arrendamiento”, cuyo contrato forma un tipo de contrato con prestaciones reciprocas, al igual que el contrato de compra - venta; a priori la citada casación establece también que la parte recurrente en la relación jurídica material solicitaba la devolución del embargo la parte activa hizo caso omiso a dicha notificación es por ello que decide enviar otra carta notarial la cual avisaba la resolución del contrato, sin embargo por puntos que trataremos más adelante se decide declara fundada el presente recurso de Casación.

CAS N° 4078- 2006- LIMA. Desalojo por ocupación precaria. Lima, tres de diciembre del año dos mil siete. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA, vista la causa en audiencia pública el día de la fecha y producida la votación con arreglo a ley se emite la siguiente sentencia. MATERIA DE RECURSO: Se trata

del recurso de casación, interpuesto por Ariel Arce Coloma, medianteEscrito de fojas ciento cuarenta y tres, contra la resolución emitida por la quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas ciento treinta y dos, su fecha dieciséis de mayo del dos mil seis, que Confirma la apelada que declara Fundada la demanda; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que,

LUIS ALEXIS OCHOA CHAVEZ 32

ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL

DERECHO CIVIL V - CONTRATOS

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concedido el recurso de casación, fue declarado Procedente por resolución de fecha quince de enero del dos mil siete, por la causal prevista en el inciso primero del artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, esto es, la aplicación indebida del artículo novecientos once del Código Civil, señalando que debe aplicarse el artículo mil seiscientos noventa y siete inciso primero del Código Civil, asimismo, se ha aplicado indebidamente el artículo mil trescientos setenta y uno del mismo Cuerpo Legal, merituándose la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, pero no se consideró, la suscripción posterior a la firma del contrato de adendum; refiere que al recibir las llaves del departamento y tomar posesión, tomó conocimiento del estado en que se encontraba el mismo, lo que motivó que la recurrente elaborará un informe de recepción de obra; sostiene que el dieciocho de mayo del dos mil cuatro, mediante carta notarial, propuso, a la parte actora, la devolución del dinero, para retirarse del departamento, sin embargo, como no obtuvo respuesta el primero de julio del dos mil cuatro, le dirigió otra carta notarial, que avizoraba que pretendía resolver el contrato por incumplimiento de pago de arriendos; indica que la resolución del contrato se ha producido el primero de febrero del dos mil cinco; sin embargo, no ha surtido efecto, puesto que su problema ha surgido desde la toma de posesión del bien; manifiesta que la aplicación indebida se ha dado debido a que no se han valorado los medios probatorios, contraviniendo el tercer párrafo del artículo ciento setenta y dos y el artículo doscientos cuarenta y seis del Código Procesal Civil, así como el numeral IX del Título Preliminar del Código acotado; sostiene además, que no puede pretenderse la resolución del contrato si la parte actora es la que lo incumplió; CONSIDERANDO: PRIMERO.‐ Que, el

recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la Corte Suprema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenta y cuatro del Código Procesal Civil; SEGUNDO.‐ Que, la actora interpone demanda de Desalojo contra el demandado, a fin de que desocupen el inmueble de su propiedad, ubicado en la Calle Artesanos número doscientos noventa y nueve, Departamento trescientos dos, Urbanización Las Gardenias, Distrito de Santiago de Surco en Lima; además, le pague las costas y costos; indica que por escritura de fecha veintiuno de setiembre de mil novecientos noventa y tres la recurrente adquirió la propiedad del bien antes descrito conforme consta en los Registros Públicos; mediante contrato de fecha doce de febrero del dos mil cuatro y adenda de fecha diecisiete de marzo del dos mil cuatro la recurrente entregó en arrendamiento el bien a los emplazados; este contrato vencería (cláusula décimo segundo y décima quinta) el once de febrero del dos mil cinco; sostiene, que pese a sus requerimientos (comunicación del diecinueve de mayo del dos mil cuatro) y frente al incumplimiento de los arrendatarios, en el pago de la merced conductiva pactada, la recurrente, conforme el inciso segundo del artículo mil seiscientos ochenta y uno del Código Civil y conforme a la cláusula sexta del aludido contrato, dio por resuelto el mismo; citó a los emplazados a conciliar, sin embargo, no asistieron; TERCERO.‐ Que, por Resolución número uno (fojas veintiuno) se admite a trámite la demanda y por escrito de fojas cuarenta el recurrente contesta la demanda sosteniendo que ocupa el bien desde el doce de febrero del dos mil cuatro merced al contrato de arriendo suscrito por las partes; refiere que luego de las negociaciones se concertó en seiscientos

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♦ DERECHO CIVIL V (CONTRATOS)

dólares la renta mensual la cual era adelantada; luego del primer pago, se da cuenta que el recibo no era firmado por la actora sino por la hermana de ésta; después en diciembre del dos mil dos fue a la casa de la actora para firmar el contrato, y estaba allí el cuñado de la actora quien pretendió que el recurrente suscribiera un contrato de arriendo, en donde se le había modificado los acuerdos arribados por las partes; es así que los recurrentes, ante ello, solicitaron la devolución de su dinero, a lo que se les comentó que ya se había dispuesto de él; refiere que la actora le arrendó el departamento con desperfectos en el abastecimiento de agua, lo cual ha sido constatado por la propia actora; es por ello que surgieron los problemas, dado que la casa tenía cañerías de agua de metal, las cuales son estrechas, por lo que el flujo simultaneo (primera y segunda planta) genera problemas de escasez de agua; los primeros meses ha venido cancelando el arriendo, pidiéndole a la actora que solucione su problema, obteniendo respuestas negativas; como no obtuvo respuesta, la invitó a un centro de conciliación, para solucionar el problema; por esto, el recurrente no es precario, conforme el artículo novecientos once del Código Civil; CUARTO.‐ Que, luego de haberse declarado Rebelde a la co-demandada, se cita a las partes a la audiencia y en ésta se declara Saneado el proceso, al existir una relación jurídica procesal válida. La parte emplazada no acepta la formula conciliatoria. Se fijan como puntos controvertidos: i) determinar si los demandados ocupan el predio como precarios. Se admiten los medios probatorios; QUINTO.‐ Que, el A Quo, por resolución número siete, declara Fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; Ordena que los demandados desocupen el bien; con costas y costos, sosteniendo, sintéticamente que, del análisis de la prueba constituida por

la copia certificada del Testimonio de Escritura Pública (fojas dos), cuyo efecto jurídico no ha sido desvirtuado, ha quedado demostrado el derecho de propiedad del demandante sobre el inmueble en litigio; en lo que concierne a los medios probatorios de los demandados, consistentes en el contrato de arrendamiento, depósitos bancarios, ademdum al contrato de arrendamiento, informe y cartas notariales (fojas veinticinco), estos resultan manifiestamente insuficientes para legitimar su posesión con respecto del citado inmueble; en efecto, en lo que concierne al referido contrato de arrendamiento, puede apreciarse del mismo que este fue celebrado entre las partes, pactándose en la cláusula segunda como plazo de duración un año que concluirla indefectiblemente el once de febrero del dos mil cinco; asimismo se acordó (cláusula sexta), que la falta de pago de una mensualidad y quince días, dará lugar a que el presente contrato quede automáticamente resuelto, y viéndose que la emplazada sólo ha cumplido con realizar dos pagos conforme lo señalada en su escrito de contestación de la demanda (marzo‐abril deldos mil cuatro), cuyas constancias de pago (fojas veintiocho – veintinueve), razón por la cual la demandada comunicó a los demandados mediante carta notarial de fecha veintiocho de junio del dos mil cuatro, la resolución del contrato de arrendamiento; consiguientemente, puede concluirse que a la fecha de la demanda los emplazados no tenían ningún contrato vigente que justifique su posesión; SEXTO.‐ Que, contra esta resolución, el demandado interpone su recurso de apelación y la Sala Revisora, al absolver el grado Confirmó la sentencia apelada, en todos sus extremos, sosteniendo que conforme el artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, en LOS CONTRATOS CON PRESTACIONES



RECÍPROCAS puede convenirse expresamente que el contrato se resuelve cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria, añadiéndose en su artículo mil trescientos setenta y dos, tercera parte, que por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraban al momento en que se produce la causal que la motiva, y si ello no fuera posible debe reembolsarse en dinero el valor que tenía en dicho momento; en el caso de autos, el título de posesión que tenían los demandados feneció por operar la resolución del contrato de arrendamiento; SETIMO.‐ Que, la causal de aplicación indebida de una norma de derecho material se configura cuando los magistrados de mérito emplean disposiciones jurídicas manifiestamente impertinentes a la Litis, ya sea porque las normas que no se ajustan a los hechos descritos en la demanda o en su contestación, discutidas por las partes, durante el desarrollo del proceso, por ser disposiciones derogadas; así, la doctrina procesal indica que se configura la aplicación indebida: “(…) cuando se actúa una norma impertinente a la relación fáctica establecida en el proceso (…)” (Manuel Sánchez Palacios Paiva; El Recurso de Casación – Praxis; Cultural Cuzco; junio de mil novecientos noventa y nueve; página sesenta y dos); asimismo, Francisco Velasco Gallo señala que: “(…) la aplicación indebida de la ley se presenta cuando entendida rectamente la norma de derecho en su alcance y significado, se la aplica a un caso que no es el que ella contempla(…)” (en: Revista Derecho; Pontificia Universidad Católica del Perú; número cuarenta y ocho; diciembre de mil

novecientos noventa y cuatro; página cincuenta y tres); OCTAVO.‐ Que, el artículo novecientos once del Código Civil, no puede ser aplicada indebidamente al caso de autos, toda vez que su aplicación es absolutamente imprescindible para la resolución de un conflicto, dado que la pretensión demandada es la de desalojo por ocupación precaria, esto es, una pretensión procesal en donde se discute la precariedad del demandado, respecto del bien que ocupa; por lo demás, el artículo novecientos once del Código acotado como ha señalado la doctrina nacional contiene “(…) dos supuestos: a) Ausencia de Título: Se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión, no posee título alguno, por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador; b) Título Fenecido . El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad, resolución, rescisión, revocación, retractación, etcétera. En general, el título queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien (…)” (La Posesión Precaria; Aníbal Torres Vásquez; página web); siendo esto así, del análisis efectuado por las instancias se tiene que en este caso, se ha producido la resolución contractual extrajudicial, al amparo del inciso segundo del artículo mil seiscientos ochenta y uno del Código Civil, por lo que se ha generado lo que en doctrina se conoce como la precariedad derivada, esto es, “(…) la calidad precaria derivada (sobreviniente) se da por fenecimiento del título, lo que conlleva la pérdida del derecho de posesión (posesión degenerada): Así, por ejemplo, cuando por transacción, mutuo disenso, resolución, rescisión, vencimiento del plazo, cumplimiento de la condición resolutoria, revocación, nulidad, anulabilidad u otro

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motivo se extingue el contrato en virtud del cual posee el bien el usuario, usufructuario, comodatario, acreedor anticrético, servidor de la posesión, comodatario, administrador, etcétera (…)” (Opus cit); por ende, la aplicación de la norma invocada es absolutamente imprescindible para la resolución del conflicto; NOVENO.‐ Que, por otro lado, el inciso primero del artículo mil seiscientos noventa y siete del Código Civil establece que el contrato de arrendamiento puede resolverse: Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos; DÉCIMO.‐ Que, sinembargo, la naturaleza del proceso, como ya se ha dicho, es la del desalojo por ocupación precaria, esto es, cuando el demandado ejerce la posesión sin título alguno o cuando el poseído ha fenecido; siendo que, según las instancias, en este caso, el título del demandado a fenecido con la resolución del contrato por incumplimiento de pago de arriendos, por parte del recurrente; por ende, en esta sede, no se puede revertir los efectos de la declaración antes anotada, debido a que ello implicaría la revisión de los elementos probatorios, lo cual es una labor ajena al debate casatorio, ni cambiar la naturaleza del proceso, a fin de discutir la pertinencia o no en el uso de la cláusula resolutoria; es más, la sola aplicación de la norma invocada, no cambia la situación del recurrente ni la calidad de propietario de la actora; DÉCIMO

PRIMERO.‐ Que, además, el artículo mil trescientos setenta y uno no puede haber sido aplicado indebidamente, porque las instancias no lo han considerado dentro del desarrollo y sustentación de sus considerandos, incumpliendo el presupuesto básico para la configuración de esta casual; DÉCIMO SEGUNDO.‐ Que, por último, en el caso de autos, los magistrados de mérito han valorado, en forma conjunta y razonada, todos y cada uno de los medios probatorios, ofrecidos y actuados dentro del proceso, sin embargo, dentro de su resolución, al amparo del artículo ciento noventa y siete del CódigoProcesal Civil, tiene la facultad de solo describir aquellos medios probatorios que inciden o trascienden a la sustentación de su decisión; por las razones descritas, de conformidad con el artículo trescientos noventa y siete del Código acotado; declararon: INFUNDADO el recurso de casación, interpuesto a fojas ciento cuarenta y tres por Ariel Arce Coloma, en consecuencia: NO CASARON la resolución de vista de fojas ciento treinta y dos, su fecha dieciséis de mayo del dos mil seis; CONDENARON al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por doña María Consuelo Rodríguez Hurtado con Ariel Arce Coloma y otra sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y, los devolvieron.

S.S. ROMAN SANTISTEBAN/ SOLIS ESPINOZA / PALOMINO GARCIA / MIRANDA MOLINA


COMENTARIO


La sentencia de casación bajo comentario resulta un buen pretexto para poder revisar algunos temas Civiles que aparentemente no resultan ser controversiales sin embargo consideramos que estos - en la práctica- reciben un tratamiento uniforme por parte de la judicatura; de esta manera muy brevemente se tocara al desalojo por ocupante precario – como una de las tantas pretensiones solicitadas en el ámbito procesal civil – y sus efectos, en especial, la resolución por la cual se da en el contrato citado dentro de la jurisprudencia o casación materia de análisis ya que lo que se busca es tratar de fundamental en materia civil los temas en cuanto a resolución de contratos y contratos con prestaciones reciprocas ya que son temas importantes e instituciones que se ven con frecuencia en la práctica contractual, basándonos tanto en la norma material en otras palabras el código civil en sus artículos 1426 hasta 1434 .

Ahora si mas no es cuestión del presente análisis precisar temas procesales sino limitarnos a detallar temas que no sobre salgan del ámbito civil y en la precitada casación se toman dos puntos civiles esenciales y en base a ellos nos expresaremos sin embargo es necesario resumir los hechos de la presente casación para comenzar nuestro análisis los cuales se dieron de la siguiente manera.

¨Doña María Consuelo Rodríguez Hurtado inicia el proceso de desalojo por ocupante precario contra Ariel Arce Coloma interponiendo una demanda con la pretensión ya mencionada la cual corresponde a desalojo por ocupante precario con el propósito de que se desocupe el bien inmueble que por derecho le corresponde la propiedad conforme lo indica el testimonio de escritura pública que expresa que por escritura la recurrente adquirió la propiedad del bien inmueble antes

mencionado conformo lo avala los registros públicos mediante contrato celebrado el doce de febrero del dos mil cuatro y que más adelante celebra un contrato de adenda de fecha diecisiete de marzo del dos mil cuatro entregando así en arrendamiento el bien a los emplazados y que este contrato ultimo vencería, en otras palabras hace mención de la cláusula resolutoria establecida en la cláusula numero décimo segundo y décimo quinta, el once de febrero del dos mil cinco y que en mencionada fecha requirió la devolución del bien puesto en arrendamiento sin obtener respuesta de los emplazados es por ello que conforme a la cláusula sexta del aludido contrato se dio por resuelto el mismo y cito a la parte emplazada a conciliar a la cual no asistieron admitiéndose a trámite la demanda la que dio lugar a que los emplazados contesten la demanda alegando que poseían el bien desde el doce de febrero del dos mil cuatro gracias al contrato de arriendo celebrado por las partes y que luego de las negociaciones la renta se determinó en un monto de seiscientos dólares por mes la cual era adelantada, y luego del primer pago Ariel Arce Coloma se da cuenta que el recibo no era firmada por la actora sino por su hermana es por ello que Ariel decidió el mes de diciembre del dos mil dos acudir a la casa de la actora para que esta firmara el contrato sin embargo Ariel fue recibido por el cuñado de la misma quien pretendió que el recurrente suscribiera un contrato de arriendo en donde se había modificado los acuerdos convenidos por las partes y que ante ello los recurrentes solicitan la devolución de su dinero que habían otorgado a la parte actora en el primer pago, y que además el bien otorgado contaba con imperfecciones en el abastecimiento de agua debido a que las cañerías eran de metal y que estas son estrechas y que generan tanto en la primera como en la segunda planta escases de agua

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sin embargo a pesar de ella los primeros meses los recurrentes cumplían con pagar los primeros meses de la renta habiéndole pedido también con estas la solución de tal problema recibiendo por parte de ella respuestas negativas y es debido a todo esto que se inició el problema luego de esto se invitó a conciliar como se mencionó a priori y que la actora debido a su inconcurrencia a dicha sesión es declarada rebelde luego se llamó a las partes audiencia para el saneamiento procesal y como resultado de esta se obtuvo como respuesta la existencia de una relación jurídica procesal valida, la parte emplazada no acepta la formula conciliatoria y posteriormente se fijan los puntos controvertidos teniendo así el punto numero I. determinar si los demandados ocupan el predio con la situación de precarios y en este son materia de análisis entre otros medios probatorios para nosotros los más importantes son el testimonio de escritura pública y el adendum al contrato de arrendamiento sustentando que las alegaciones ofrecidas por la parte demandada no desvirtuaba la legitima propiedad que la actora alegaba tener por medio del testimonio sino que solo invocaba la posesión que este tenía al bien puesto en arrienda y que los medios probatorios ofrecidos por la parte recurrente eran insuficientes para legitimar su posesión con respecto del citado inmueble que después como alegaron los sujetos emplazados solo pagaron dos cuotas y dejando de pagar las demás y que el contrato citado con anterioridad mencionaba que el contrato se vencía en un lapso de tiempo no mayor de un año y que este también se resolvía según el contrato cuando la parte emplazada dejara de pagar un mes y quince días en efecto de esta se les hizo llegar la carta notarial la que les comunicaba la resolución del contrato y que estas por ende no tenían un contrato con la cual justificar su

posesión. Luego debido a que la resolución emitida admitía a trámite dicha demanda interpuesta los emplazados interponen un recurso de apelación contra dicha resolución pero se llega a confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos en base al artículo mil cuatrocientos treinta del código civil menciona que en los contratos con prestaciones reciprocas puede convenirse que expresamente el contrato se resuelve cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo establecida con toda precisión y que esta resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria y que adjuntamente a esta tras el estudio del articulo mil trescientos setenta y dos que tras la resolución las partes deben de restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraban al momento en que se produce la causal que la motiva y si ello no fuera posible debe reembolsarse en dinero el valor que tenía en dicho momento; en el caso de autos, el título de posesión que tenían los demandados feneció por operar la resolución del contrato de arrendamiento por lo demás, el artículo novecientos once del Código acotado como ha señalado la doctrina nacional contiene dos supuestos: a) Ausencia de título: Se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión, no posee título alguno, por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador; b) Título fenecido. El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad, resolución, rescisión, revocación, retractación, etcétera. En general, el título queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien siendo esto así, del análisis efectuado por las instancias se



tiene que en este caso, se ha producido la resolución contractual extrajudicial, al amparo del inciso segundo del artículo mil seiscientos ochenta y uno del Código Civil, por lo que se ha generado lo que en doctrina se conoce como la precariedad derivada esto es, la calidad precaria derivada (sobreviniente) se da por fenecimiento del título, lo que conlleva la pérdida del derecho de posesión (posesión degenerada) por otro lado, el inciso primero del artículo mil seiscientos noventa y siete del Código Civil establece que el contrato de arrendamiento puede resolverse: Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos sin embargo, la naturaleza del proceso, como ya se ha dicho, es la del desalojo por ocupación precaria, esto es, cuando el demandado ejerce la posesión sin título alguno o cuando el poseído ha fenecido; siendo que, según las instancias, en este caso, el título del demandado ha fenecido con la resolución del contrato por incumplimiento de pago de arriendos, por parte del recurrente luego llegando a pronunciarnos por ultimo al presente recurso de casación la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la Republica por último, en el caso de autos, los magistrados de mérito han valorado, en forma conjunta y razonada, todos y cada uno de los medios probatorios, ofrecidos y actuados dentro del proceso, sin embargo, dentro de su resolución, al amparo del artículo ciento noventa y siete del Código Procesal Civil, tiene la facultad de solo describir aquellos medios probatorios que inciden o trascienden a la sustentación de su decisión; por las razones descritas, de conformidad con el artículo trescientos

noventa y siete del Código acotado; declararon: INFUNDADO el recurso de casación, interpuesto a fojas ciento cuarenta y tres por Ariel Arce Coloma, en consecuencia: NO CASARON la resolución de vista de fojas ciento treinta y dos, su fecha dieciséis de mayo del dos mil seis; CONDENARON al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por doña Maria Consuelo Rodríguez Hurtado con Ariel Arce Coloma y otra sobre Desalojo por Ocupación Precaria.A continuación se pasara a desarrollar temas que se encuentran mencionados explicados y sustentados jurídicamente en la presente sentencia de casación bajo comentario la cual coadyuvara a la concreta opinión de los autores respecto al sentido del fallo emitido por la Corte Suprema

1. ”Artículo 911.-Posesion PrecariaLa posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”

I. EL CONCEPTO DEL OCUPANTE PRECARIO SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL NACIONAL CON RESPECTO AL CUARTO PLENO CASATORIO CIVIL

Si bien la casación anteriormente analizada y comentada menciona en bastas y exactas palabras a la condición que desempeña el ocupante precario nosotros solo tenemos la función de profundizar necesariamente cuando, como, dónde, y porqué un sujeto se acondiciona a la situación jurídica de precario al preciso momento de estar poseyendo un,

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”Artículo 911.-Posesion Precaria, La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”


porque erróneamente se piensa que uno es precario cuando un sujeto posee un bien que no es suyo pues intervenimos en esta expresión diciendo que NO ES CIERTO ello debido a que basándonos en un importante y de obligatoria observancia como lo es un pleno casatorio civil hace mención a dicho sujeto precario y nos menciona el presupuesto que debe contener este para convertirse en uno .Y debido que el código Civil contiene parte de la definición que constituye la ocupación precaria definiéndola tanto en el artículo 9111de este código sustantivo del cual se puede extraer que el precario es aquel que ejerce la posesión sin título o cuando el que tenía ha fenecido y sin embargo encontramos que la presente legislación no determina el momento en que este sujeto expresamente adquiere la condición jurídica de precario es por ellos que consideramos menester argumentar y mencionar al IV pleno casatorio civil que se pronuncia sobre la calidad de un sujeto que no contenga ni título o el que haya tenido este fenecido .

“Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”. En cuanto a la segunda regla, nos parece muy importante que se haya precisado el concepto de título. Recordemos que en los procesos de desalojo por ocupación precaria existe una inversión de la carga de la probatoria. Al demandante le

basta con alegar que el demandado carece de título. Será el emplazado quien deberá acreditar que cuenta con un título posesorio. Otra precisión es que en el proceso de desalojo por ocupación precaria no se discute el derecho de propiedad, sino el derecho a poseer. Obviamente el proceso sumarísimo por ocupación precaria no es el escenario adecuado para definir cuál de las partes tiene el mejor derecho de propiedad o el mejor derecho a la posesión. Ello deberá hacerse en una vía procedimental más lata, como lo tiene establecido la jurisprudencia5. “Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por ‘restitución’ del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente de si es que es propietario o no”. Con respecto a la tercera regla, nos parece acertada la interpretación del término “restitución” entendida como entrega de la posesión. No eran pocos los casos en los que los demandados alegaban que no estaban obligados a restituir el inmueble sublitis al demandante por la sencilla razón de que este nunca se los había entregado. Dicha discusión queda zanjada y ahora el propietario o quien tenga derecho a la posesión podrá interponer la demanda de desalojo por ocupación precaria, a fin de que se le restituya o devuelva la posesión del inmueble sublitis.“Establecer, conforme al artículo 586 del Có- digo Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esta situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su



derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció”.Completando la regla anterior, en la cuarta regla se precisa la legitimación para obrar activa y pasiva. En el primer caso se reproduce lo expresado en el artículo 586 del Código Procesal Civil y en el segundo caso, se comprende a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.Completando la regla anterior, en la cuarta regla se precisa la legitimación para obrar activa y pasiva. En el primer caso se reproduce lo expresado en el artículo 586 del Código Procesal Civil y en el segundo caso, se comprende a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.En los siguientes casos se considera como posesión precaria: 1. Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 14296 y 14307 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia”. 2. Será caso de título de posesión fenecido cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil11, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad

del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil 12, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Bajo esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título”. 3. Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil13, solo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia –sobre nulidad manifiesta del negocio jurídico y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta”. 4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil” 15. 5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”. 6. La mera alegación del demandado en el sentido de haber adquirido el bien por

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usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble”.

II LA RESOLUCIÓN MEDIANTE CLAUSULA EXPRESA EN EL CONTRATO VERSUS RESOLUCIÓN DE PLENO DERECHO:

Para profundizar más del tema sobre la resolución del contrato es que los autores introducen al presente trabajo citas de autores nacionales que expliquen en relación al tema, sin embargo antes de tocar el tema de la resolución es necesario introducir la definición de ineficacia del acto jurídico, ya que la resolución constituye uno de las modalidades de ineficacia del acto jurídico, debido a ello desarrollaremos sintetizadamente la ineficacia del acto jurídico, previamente definiendo el acto jurídico como aquellos sucesos o acontecimientos que necesariamente crean consecuencias jurídicas al estar regulados por una norma , ya que actos comprenden tanto la realización de una conducta humana como la expresión de la naturaleza siendo relevante para la norma jurídica , la conducta humana puesto que esta puede ser regulada y no la naturaleza, es debido a esto a que el código civil en su artículo 1401 del código civil establece como definición de esta como: la

manifestación de la voluntad que crea regula modifica o extingue relaciones jurídicas, además este artículo menciona todo los requisitos que el acto jurídico debe contener para su validez, comprendiendo entonces como la ineficacia del acto jurídico cuando no se cumpla con uno de estos requisitos que establezca el artículo 140 para la realización del acto jurídico, nos delimitaremos a tallar su definición debido a que desarrollar toda su historia sería un tramo extenso y un desvió total del tema a tratar. La ineficacia puede ser: (i) por una causa estructural (intrínseca o vinculada a la invalidez del acto jurídico) o (ii) por una causa distinta que se configura cuando el negocio ya existe y es válido (extrínseco o no vinculada a la invalidez del acto jurídico). La doctrina reconoce estos dos escenarios de ineficacia como ineficacia estructural e ineficacia funcional respectivamente, los cuales desarrollaremos a continuación.

A. Ineficacia EstructuralEn la ineficacia estructural, la imperfección se encuentra en la génesis del acto defectuoso y se vincula con la “ausencia o defecto de los elementos esenciales en el proceso de formación negocial, o mejor dicho, una cuestión de invalidez (1)”. En consecuencia, la ineficacia estructural se vincula con los supuestos de invalidez efectiva (nulidad (2)) o invalidez potencial (anulabilidad (3)).

B. Ineficacia funcional

Según Zannoni “un acto puede ser ineficaz en razón de defectos o irregularidades constitutivos, es decir, que afectan en la estructura del acto jurídico, también hay otros supuestos en los que la ineficacia sobreviene en razón de que las estipulaciones del negocio, intrínsecamente idóneos dejan de constituir para los sujetos una regulación de intereses dotada de sentido” (4).No compartimos la terminología utilizada por Zannoni dado que el término “sobreviniente” que podría entenderse que solamente comprende a supuestos posteriores a la celebración del contrato, no incluye todos los



supuestos de ineficacia funcional. Por lo que resulta más conveniente entender que este tipo de ineficacia tiene una causa exterior al negocio, es decir, no se trata de una causa vinculada a la estructura o validez del acto, sino que afecta el funcionamiento del mismo. Es así que, concordamos con Betti al denominar este tipo de ineficacia como “ineficacia

III LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL COMO SUPUESTO DE INEFICACIA FUNCIONAL

Como hemos descrito, la ineficacia puede ser funcional, lo que supone un acto jurídico válidamente celebrado, pero que se tornará ineficaz por una causa exterior al negocio.Precisamente dentro del supuesto de ineficacia funcional encontramos a la resolución contractual por incumplimiento. Por ello Roppo(6) ha señalado que “(…) la resolución afecta no el contrato, sino directamente y solo sus efectos: hace el contrato ineficaz, sin tocar la validez.En otras palabras: la invalidez atañe al contrato como acto; la resolución como relación”.

Debido a todo lo precitado con anterioridad necesariamente requerimos solo limitarnos a establecer la definición de resolución contractual debido a como establece Roppo la resolución elimina el vínculo junto con los efectos como se presentó en la presente sentencia de casación , la resolución se da debido a que el sujeto incumplió con lo establecido en el contrato agregando a ello que existía una clausula resolutoria dentro del contrato y este sujeto interesado invoco dicha cláusula es por ello que nace la cláusula de puro derecho que viene a ser aquella que implica la extinción de un vínculo contractual válido como consecuencia del incumplimiento de la atribución patrimonial a cargo de una de las partes.El incumplimiento puede ser definido como la inexistente o inexacta ejecución de la prestación debida. Este se distingue en incumplimiento total (la prestación no ha sido realizada) y cumplimiento inexacto (la

prestación es cuantitativa o cualitativamente defectuosa), debiendo incluirse, también, en este último caso, a la prestación ejecutada tardíamente (31). Así, el cumplimiento inexacto puede ser de tres clases: cumplimiento defectuoso (contraviene el principio de identidad del pago), cumplimiento parcial (contraviene el principio de integridad del pago) y cumplimiento tardío (contraviene el principio de oportunidad).Pues bien, tanto el incumplimiento total o absoluto, como el cumplimiento inexacto o incumplimiento relativo, permitirán al acreedor resolver el contrato por incumplimiento, evidentemente, siempre que este sea importante, grave o cualificado (32).La resolución por incumplimiento opera como consecuencia del ejercicio de un derecho potestativo (33) inserto en la relación contractual cuya actuación dependerá de la valoración particular del sujeto afectado por el incumplimiento (34).La resolución por incumplimiento tiene cuatro modalidades, de las cuales solo las tres primeras han sido previstas en nuestro ordenamiento jurídico: (a) la resolución judicial (artículo 1428 del CC), (b) la resolución por intimación (artículo 1429 del CC), (c) la resolución por cláusula resolutoria expresa (artículo 1430 del CC) y (d) la resolución por vencimiento del plazo esencial (35). Adicionalmente a esto pasaremos a detallar el tema por el cual contiene el presente análisis jurisprudencial como el titulo

IV PRESTACIONES RECÍPROCAS CONFORME LA CASACIÓN 4078 – 2006 EL CÓDIGO CIVIL Y AUTORES NACIONALES CITADOS

Los contratos con prestaciones recíprocas “se caracterizan por la interpendencia recíproca de las prestaciones de las partes; cada una de las cuales está prevista en relación a la otra: la justifica y está justificada”(3). La situación de reciprocidad trae aparejada determinadas consecuencias o efectos jurídicos(4), tales como: la excepción de

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contrato no cumplido, la acción resolutoria y la asignación de riesgos.Un caso típico de quebrantamiento del sinalagma funcional es el incumplimiento de una de las partes, en estos casos “el contrato es susceptible de resolución, o sea de disolución del vínculo. Porque ella incide sobre el contrato como relación, esto es sobre la situación jurídica que prosigue a la celebración, y no sobre el acto negocial en sí considerado, desempeñando la función de reequilibrar la posición económico patrimonial de los contratantes”(5).Ahora bien, dicho lo anterior se debe señalar que la resolución como remedio no solo se aplica en los contratos con prestaciones recíprocas, pudiendo también ser aplicada en los contratos plurilaterales(6), tal como lo

señala el artículo 1434 del Código Civil(7), y, sobretodo, para el estudio del artículo 1430 del Código Civil, en aquellos casos en los que no nos encontremos “técnicamente” ante una prestación, la cual implica la realización u omisión de una conducta (dar, hacer o no hacer) debido a que es posible que los contratos puedan desplegar otros efectos además que los obligacionales(8).En tal sentido, el término prestación señalado por el artículo 1430 del Código debe entenderse en un sentido amplio, es decir, como atribución patrimonial. Así Sacco señala que “(l)a referencia a las “prestaciones recíprocas” no indica, de por sí, que los efectos del contrato sean obligatorios. “Prestación” de modo genérico, indica todo sacrificio patrimonial”(9).


contrato con prestaciones reciprocas

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