construyendo soluciones, no.3, septiembre 2014

CONSTRUYENDO soluciones

Dosificacion para obras de poco volumen de concreto. Ing. Gilberto J. Velazco ....................... 1

Análisis de decisión multicriterio para la priorización de las variables de una inversión inmobiliaria. 1ra. Parte. Ing. Francisco D'Amico ........................ 5

ÍNDICE

EDITADO POR

Publicación mensual gratuita

Gerente General Lic. Liliana Pagliuca

Coordinación Técnica Ing. Arnaldo Gutierrez

Coordinación General Ing. Miguel Angel Alvarez

Diseño y Diagramación Diseño Guayaba Digital

Colaboradores Ing. Gilberto J. VelazcoIng. Francisco D'Amico

N° 03 Septiembre 2014Deposito legal: ppi201203DC44 PUBLICACIÓN MENSUAL GRATUITA DE PAG MÁRKETING SOLUCIONES C.A.

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Arena: una parteAgregado grueso: una parte o una parte y un poco másCemento: media parteAgua: suficiente para hacer la mezcla trabajable pero no aguada, que tenga buena viscosidad o cohesión del mortero

La arena puede ser natural o de trituración. El agregado grueso puede ser piedra picada, grava, canto rodado picado o canto rodado natural, limpio, sin terrones. El cemento debe ser usado en medidas de volumen precisas como sacos enteros; como excepción podría utilizarse medios sacos. Los detalles de las proporciones se señalan en la tabla 1.

DOSIFICACION PARA OBRAS DE POCO VOLUMEN DE CONCRETOIng. Gilberto J. Velazco, M. Sc. University of Illinois, Ingeniero Civil UCV, Ex-Jefe del Dpto. Inspección de Concreto y Laboratorio Civil de Central Hidroeléctrica Tocoma. Caracas-Venezuela

El pequeño volumen de concreto a ser colocado en algunas obras, no justifica realizar ensayos de laboratorio ni procedimientos laboriosos para calcular la dosificación de una mezcla de concreto; un criterio semejante también aplica cuando la pieza o elemento de concreto no tiene importancia estructural. En estos casos pueden emplearse tablas o recetas preestablecidas para estimar las proporciones de mezcla iniciales que, luego, serán ajustadas en función de los resultados obtenidos. A continuación se presentan dos (2) de estas opciones.

1. Receta simplePara volúmenes muy pequeños de concreto y que ameriten poco control, puede utilizarse la siguiente receta, expresada en volumen:

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solamente aquellas piedras y arenas que se vean balanceadas en sus diferentes tamaños de granos, sin exceso o ausencia de alguno de ellos; es lo que se ha llamado una “granulometría continua”. Para tomar en cuenta el tamaño máximo se usará, en la tabla 2, la línea

2. Receta ampliadaEn la tabla 2 se dan las proporciones de mezcla tomando en consideración las características más importantes de los agregados como son la granulometría y el tamaño máximo. En cuanto a la granulometría habrá que usar

TABLA 1DOSIFICACIÓN DE LA MEZCLA, RECETA ÚNICA PARA UNOS 130 LITROS DE CONCRETO CON RESISTENCIA CERCANA A 180 kgf/cm²

Cemento

1 sacode 65 a 80 litros

(volumen aparente)

AguaArena Piedra o grava

de 80 a 95 litros (volumen aparente)

la necesaria; con buenos materiales suele llevar

de 25 a 30 litros

Se obtiene 130 litros de concreto, aproximadamente. La resistencia a compresión esperada es cercana a 180 kgf/cm², referida a probetas cilíndricas normalizadas, ensayadas a los 28 días. Si se emplea agregados de buena calidad y la mezcla se hace cuidadosamente, suele obtenerse resistencias sensiblemente superiores a los 180 kgf/cm² señalados, pero también la situación contraria es posible.

CONSTRUYENDO SOLUCIONES • N° 03 Septiembre 20142

12,7(1/2”)

ABC

560665760

Tamaño máximo

del agregado

mm (pulgadas)3Sacos/ m

(aproximado)Mezcla

3kg/mFinos (arena)

3kg/m

TABLA 2DOSIFICACIÓN DE LA MEZCLA, RECETA AMPLIADA

Gruesos (piedra picada 3o canto rodado) kg/m

Dosis de cemento Pesos de agregados

25,4(1”)

ABC

360350340

330320310

8,508,258,00

7,757,507,25

119511201030

915840750

91910201213

50,8(2”)

ABC

295285275

7,006,756,50

900835745

102011051215

horizontal correspondiente al tamaño máximo que se vaya a emplear y, para cada uno, se ofrecen tres opciones:

1. Se entra en la tabla con el dato del tamaño máximo que va a utilizarse; la mezcla recomendada es la señalada como B. Allí se indica los pesos a emplear de cemento, arena y piedra.

2. El agua se añadirá en la cantidad necesaria para obtener una adecuada consistencia o trabajabilidad, que permita la colocación en los moldes o encofrados. Un exceso de agua disminuye la resistencia y la durabilidad del concreto y favorece su segregación. En este punto, la experiencia del personal de obra es importante porque, los menos conocedores, suelen

tener tendencia a añadir agua hasta lograr mezclas demasiado fluidas.

3. Si esa mezcla B resulta muy arenosa, o si de antemano se aprecia que la arena es muy fina, el diseño adecuado será el C. En caso contrario, si la mezcla resulta pedregosa o si la arena se ve gruesa, el diseño será el A.

Con estas mezclas de la Tabla 2 puede esperarse resistencias a la compresión a los 28 días, en probetas normativas, de unos 220 kgf/cm². Si los agregados son de buena calidad, están limpios y tienen una buena granulometría y la mezcla se hace cuidadosamente, la resistencia puede ser más alta. Con poco control y agregados deficientes suele suceder lo contrario.

Dosificación por volumenEn el caso de tener disponible el diseño de mezcla expresado en peso (en realidad masa) pero no se cuenta con balanzas para su preparación, esa dosificación debe ser expresada en volumen.La precisión es menor por lo que siempre es preferible pesar los componentes.

Dosis de cemento:El contenido de cemento (Cv) se expresa en sacos, sabiendo que un saco pesa 42,5 kg. La única fracción permitida es la de medio (1/2) saco.

3Cv = C / 42,5 (sacos/m )

Dosis de agregados:El volumen aparente de cada agregado se calcula dividiendo su peso entre el correspondiente peso unitario. El valor así calculado corresponde al volumen (aparente) que el agregado ocupa en el aire, en un camión o una pila de acopio.

Gv = Gp / PUdónde:

Gv = volumen aparente del agregadoGp = peso del agregadoPU = peso unitario del agregado

3CONSTRUYENDO SOLUCIONES • N° 03 Septiembre 2014

Propiedad

3Peso unitario suelto (kg/litro o t/m )

ArenaGruesos

1,4 a 1,5 1,5 a 1,6

3Peso unitario compacto (kg/litro o t/m ) 1,5 a 1,7 1,6 a 1,9

TABLA 3VALORES USUALES DE LAS RELACIONES PESO/VOLUMEN DE LOS AGREGADOS NO LIVIANOS

La dosificación por volumen solo es recomendable en obras de pequeña importancia, por el peligro de su alta variabilidad. La carretilla y la pala son medidas muy imprecisas pues varían de acuerdo con la robustez del operario o a su estado de fatiga, o de ánimo. Las unidades de medida deben llenarse a capacidad constante, enrasadas sin “barrigas” o “camellones”. Puede usarse: a) cuñetes; b) gaveras de madera con fondo, o sin fondo; c) latas. Siempre un solo instrumento para cada obra.

La gavera o cajón de madera, con asas o agarraderas, es la más adecuada porque puede ser fabricada con el tamaño deseado. Una medida recomendable es aquella que tenga un volumen equivalente al contenido aparente de un saco de cemento, que es un pie cúbico o 28 litros. Una gavera con medidas internas de 30 x 30 x 30 cm tendrá esa capacidad;llena con piedra o arena seca, pesará unos 50 kilogramos y podrá ser levantada entre dos personas. Otra equivalente, menos honda, es 36 x 30 x 25 cm, de medidas internas.

Para evitar el tener que levantar el cajón lleno y voltearlo, pueden ser fabricadas sin fondo, sólo para medir el material, sin transportarlo. Se llena la gavera, se levanta y el material medido queda en sitio. Esta operación debe realizarse sobre una plataforma plana no absorbente.

Otra opción es el cuñete, de 19 litros, o la lata, de unos 18 litros de capacidad efectiva. El volumen aparente de un saco de cemento equivale, entonces, a 1,5 cuñetes o 1,5 latas.

Una carretilla se llena con unos 3 cuñetes de piedra o de arena; y un cuñete con unas 4 paladas. Como ya se mencionó anteriormente, las mediciones con palas y carretillas son muy variables y dispersas.

En el caso del cemento se recomienda el empleo de sacos enteros y, sólo como excepción temporal, el uso de mitades. En algunos países, los fabricantes de cemento

comercializan un tipo de saco que es la mitad exacta del normal.

Es recomendable, además, incorporar el agua mediante el uso de cuñetes o de latas indeformables y marcadas internamente con una señal que fije su capacidad, que es de unos 18 o 19 litros. Las pequeñas variaciones que produce este procedimiento deben ser detectadas visualmente durante el proceso de mezclado, por un personal experimentado quien podrá ajustar el contenido en función de la trabajabilidad “percibida”.

MezcladoLa mezcla debe ser preparada en una zona de la obra con fácil acceso a los componentes (cemento, agregados, agua) y cerca de la zona de vaciados. La mezcla puede ser preparada con mezcladoras sencillas y de relativa poca capacidad.

Orden de llenadoPara el llenado de los equipos de mezclado existen varios criterios, dependiendo de la capacidad y del tipo de mezcla. En ningún caso se debe introducir primero el cemento, solo o con el agua. De hacerlo así, se perdería una gran parte, que saldría como polvareda o podría formarse una pasta adherida al tambor y las paletas, que no pasaría a formar parte de la mezcla.

Lo aconsejable es iniciar la jornada con una mezcla especial, de piedra con algo de agua, que sirva para raspar el interior del tambor, lavarlo y quitarle posibles pegotes viejos adheridos. Las cargas sucesivas, ya de trabajo, deben incorporar, primero, parte de la piedra con parte del agua, luego los materiales finos (arena y cemento) añadiendo algo más de agua, en la cual se debe incorporar los aditivos líquidos químicos si los hay y, por último, el resto de la piedra y del agua. Se recomienda que el primer terceo lleve un 10% más de arena y cemento, para contrarrestar el inevitable depósito de mortero sobre paletas y paredes de la mezcladora.


Tiempo de mezcladoEl tiempo de mezclado debe ser el necesario para que la masa se homogeneice totalmente. Por lo general, los

tiempos de mezclado eficientes oscilan entre 1,5 minutos para equipos con capacidad menor a un metro cúbico, hasta dos o tres minutos en mezcladoras grandes.

Bibliografía

Porrero J., Ramos C., Grases J., Velazco G. Manual del Concreto Estructural. Cuarta edición, Fondo Editorial Sidetur, Caracas, Febrero 2012.

Geymayr, G. Todo lo Esencial del Concreto en su Bolsillo – Elaboración, Protección, Reparación. Segunda Edición, Valencia, Venezuela,1985

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ANÁLISIS DE DECISIÓN MULTICRITERIO PARA LA PRIORIZACIÓN DE LAS VARIABLES DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA - 1ra. Parte

Ing. Francisco D'Amico, Ingeniero Civil (UNIMET 200), Magister en Administración de Empresas (UNIMET 2005), Especialista en Proyectos de Ingeniería (UPV 2009).Caracas-Venezuela


Resumen

El presente estudio se desarrolló sobre las variables que intervienen en la ejecución de una inversión inmobiliaria en el mercado venezolano, para determinar su jerarquización por importancia a través de un análisis de decisión multicriterio.Para un proyecto de inversión inmobiliaria se analizaron diversos aspectos tales como, la estructura de la empresa que va a realizar el proyecto; el terreno donde se va a construir; la definición de los factores financieros, técnicos y humanos que intervienen, el análisis formal del estudio de mercado, de factibilidad, la evaluación económica; la construcción del inmueble; la definición de los procesos que desempeña la gerencia de administración y finanzas, la estimación de los flujos de caja, análisis de riesgo, análisis de sensibilidad, análisis de escenarios, las ventas y, finalmente, la evaluación posterior y mantenimiento del proyecto inmobiliario.Para la priorización de las variables que intervienen en la inversión inmobiliaria se definió un modelo en red que agrupa alternativas y criterios,estableciéndose las relaciones entre ambos, para luego con la ayuda de un grupo de expertos en el área, asignar los valores correspondientes a cada relación por importancia e influencia. El modelo en red fue analizado por la metodología AHP y ANP. Los resultados obtenidos permiten a los promotores inmobiliarios conocer las etapas del desarrollo del proyecto en las cuales deben disminuir las posibilidades de errores o fallas, minimizar costos, y prestar la mayor atención, ya que son las más determinantes para el rendimiento de su inversión.

1. Introducción

1.1 GeneralidadesLos proyectos inmobiliarios están muy influenciados por el conocimiento del mercado y la constante definición de oportunidades y necesidades, en ellos se manejan un amplio rango de actividades tales como: diseño, construcción, promoción, financiamiento y administración de proyectos orientados al mercado residencial, comercial, de servicios, industrial, turístico, entre otros.

El desarrollo inmobiliario es una idea que se hace realidad en el momento en que los compradores e inquilinos adquieren los locales y viviendas que el promotor ha construido. Terrenos, mano de obra, capital, gerencia y promoción, mercadeo y financiamiento, son elementos que normalmente se requieren para convertir esta idea en realidad. Una clasificación por grado de importancia de las variables que intervienen en una inversión inmobiliaria, a través de un análisis multicriterio, permitirá determinar cuáles son las etapas críticas del proceso, las cuales impactan directamente en el éxito y la rentabilidad del proyecto. Al conocerse ésta jerarquización por importancia, entre las variables de una inversión inmobiliaria, se podrán orientar los recursos y prioridades hacia la disminución de

la probabilidad de fallas o errores en dichas etapas,para así evitar pérdidas en la utilidad esperada del negocio. Igualmente es posible aumentar el control y la proyección de los resultados de la inversión, pudiéndose de esta forma crear una planificación más real y menos susceptible a imprevistos. Las decisiones que influyen en la demanda inmobiliaria involucran a los gastos que se generarán a lo largo de la inversión y a los ingresos que se esperan recibir. En el caso del presente estudio, la inversión es de tipo inmobiliaria, donde la planificación de las ventas de los inmuebles construidos y los costos incurridos durante la construcción de los mismos, son de vital importancia al momento de que un inversionista desee determinar el rendimiento de su inversión, así como el financiamiento que se requiere para el mismo.

1.2 Planteamiento del problema y justificación

La definición de un modelo de inversión es simple, sin embargo, en Venezuela esta definición cada día se hace más compleja por la escasez de recursos y el costo del dinero en el tiempo.

En el caso de una inversión inmobiliaria existen factores que la afectan o influencian particularmente, estos pueden


representarse de manera agrupada bajo tres grandes criterios: Financieros, Técnicos y Humanos. Bajo estos criterios se reúnen los egresos iniciales (adquisición del terreno, inversión inicial), ingresos futuros (ventas, alquileres), el tiempo a transcurrir entre los ingresos iniciales y los ingresos futuros, la tasa de interés que refleja la incertidumbre con que los ingresos se recibirán, la ingeniería básica, conceptual y de detalle, así como el personal directivo, técnico y obrero que interviene en cada actividad. Cada una de las etapas del proceso de inversión inmobiliaria tiene características y requerimientos propios que demandarán en mayor o menor grado la participación de los criterios antes nombrados, dependiendo de la importancia de cada etapa los errores que se cometan generarán desequilibrios en los costos estimados y la consecuente reducción de la ganancia esperada, lo cual muchas veces es solventado por los inversionistas aumentando considerablemente el precio de venta final del inmueble, acción que va en detrimento de los compradores que, por los efectos inflacionarios, ven disminuido su poder adquisitivo dentro del mercado inmobiliario. Los inversionistas inmobiliarios,al realizar una clasificación por grado de importancia de las variables que intervienen en la inversión inmobiliaria, a través de un análisis multicriterio, podrán disponer de una herramienta que aumente el control y la proyección de resultados sobre su inversión, creando así una planificación real y menos sensible a imprevistos. Si se conocen las consecuencias en términos de costos y afectación de ganancia producidas por errores en las etapas más importantes que intervienen en la ejecución de un proyecto inmobiliario, se podrán aplicar los correctivos necesarios con antelación, evitando el aumento del precio final de venta del inmueble. Por ser el tema inmobiliario de interés nacional y, específicamente, el sector vivienda prioritario para la nación, el control sobre los costos asociados a inversiones en estas áreas permitirá aumentar su atractivo y producir precios de venta más accesibles.

2. Revisión bibliográfica

2.1 Proyecto de inversión inmobiliariaUn proyecto de inversión inmobiliaria implica desarrollar una idea y convertirla en realidad y toda esta transfor-

mación se logra a través de la interrelación de diversos profesionales como: arquitectos, urbanistas, ingenieros proyectistas, contratistas, proveedores, administradores y contadores; y para las actividades de venta se requieren profesionales en el área de mercadeo y ventas, abogados, agencias publicitarias y de corretajes de inmuebles, entre otras. Un inversionista para lograr realizar con éxito el proyecto inmobiliario, además de los profesionales anteriormente mencionados requiere de un modelo inmobiliario que le permita cumplir a cabalidad con una serie de pasos que lo lleve alcanzar su objetivo; este modelo inmobiliario se llama El Modelo de los Ocho Pasos, y a continuación será descrito como se presenta en el texto Real State Development: Principles and Process[1].

Este modelo contempla las siguientes etapas a seguir en un proyecto de inversión inmobiliaria:

Paso 1: Concepción de la ideaEs la búsqueda de las necesidades del mercado y la realización de pruebas rápidas de mercadeo.

Paso 2: Refinamiento de la ideaSe analiza la factibilidad física del proyecto, se contactan posibles clientes y posibles miembros del equipo.

Paso 3: FactibilidadSe realizan estudios formales de mercado, estudios de costos, valoración del proyecto y consultas preliminares por ante las autoridades.

Paso 4: Negociación del contratoSe decide sobre el diseño final basado en el estudio de mercado y la zonificación que regirá el proyecto.

Paso 5: Compromiso formalFirma del contrato del terreno, contratistas, pre-ventas, pre-alquileres, etc.

Paso 6: ConstrucciónSe controlan los costos de construcción, los programas de trabajo y los cambios de alcance.

Paso 7: Terminación y entregaContempla la adquisición del permiso de habitabilidad, la conexión de servicios, el cambio de crédito de corto a largo plazo, las protocolizaciones y mudanzas.


Paso 8: Administración de la propiedadAbarca el mantenimiento de la propiedad, los contratos de alqui ler, la administración del inmueble y la titularización. Es importante realizar una evaluación o reflexión posterior, a partir de una gerencia de la memoria de construcción, donde se reflexiona y el aprendizaje regresa al origen, este es el principio del modelo: la realimentación de procesos.

En todo proyecto de inversión inmobiliaria existen principalmente cuatro actores que intervienen de manera determinante: los promotores inmobiliarios, quienes dirigen un grupo de profesionales para desarrollar el proyecto inmobiliario; el sector público, que interviene como un agente regulador durante todo el proceso inmobiliario; el sector financiero, puede ser una fuente que proporciona los recursos necesarios para la construcción del inmueble así como para el financiamiento de los consumidores finales; y por último, el cliente o consumidor final, usuarios del inmueble que determinan el éxito del mismo. Una vez que se tiene claro quienes son los actores que intervienen y los pasos necesarios para llevar con éxito un proyecto de inversión inmobiliaria, se deben definir y analizar con detenimiento cada uno de los pasos del modelo.

Es natural el querer determinar cuál es el orden en importancia de cada unos de los pasos antes mencionados, importancia que viene dada por la participación en cada paso de los criterios financieros, técnicos y humanos, y por la contribución de cada paso a la rentabilidad final del proyecto.

2.2 Estudios relacionadosEl modelo base que representa el punto de partida para este estudio es el Modelo de los Ocho Pasos para la Inversión Inmobiliaria [1] como fue descrito anteriormente. No obstante otros autores han trabajado el tema de la inversión inmobiliaria estudiando las diferentes variables que intervienen para minimizar el riesgo y maximizar la ganancia. Por ejemplo, un modelo simplificado de opciones de inversión jerarquizadas según su factibilidad permite aumentar la posibilidad de éxito del negocio [3]. El cómo los factores financieros afectan a la inversión inmobiliaria ha sido abordado por medio de un análisis de la liquidez y la evolución de los precios en el mercado inmobiliario mediante la integración de la teoría de

cartera con los modelos que describen el proceso de transacción de bienes raíces [4]. El atractivo de las inversiones inmobiliarias ha sido validado mediante la participación que este tipo de negocio tiene dentro de la cartera de inversiones de muchas instituciones, por encima de bonos y acciones [5].

3. Modelo de decisión

Para la definición del modelo de decisión se han establecido alternativas y criterios. En total el modelo cuenta con 7 alternativas:

A1 Análisis de la empresa A2 Terreno A3 Anteproyecto A4 Formulación y evaluación del proyecto A5 Construcción A6 Ventas A7 Evaluación posterior y mantenimiento

Las alternativas corresponden a las variables presentes en el Modelo de los Ocho Pasos de la Inversión Inmobiliaria [1] adaptado con base en las características y necesidades propias del mercado venezolano [2].

Los criterios corresponden a los factores típicos que influencian e interactúan con este tipo de proyectos de inversión. Se definen 3 criterios que contienen a su vez sub-criterios, a saber:

C1 Financieros C1.1 Requerimientos de capital C1.2 Flujo de caja C1.3 Costos C1.4 Ingresos C2 Técnicos C2.1 Estudios preliminares C2.2 Diseños C2.3 Maquinarias y equipos C2.4 Control de calidad C3 Humanos C3.1 Personal obrero C3.2 Personal técnico C3.3 Directivos y gerentes

3.1 Definición de alternativasA1 Análisis de la empresa:Al realizar un proyecto de inversión inmobiliaria se debe contar con una infraestructura organizativa adecuada


dentro de la empresa para poder alcanzar el éxito en el logro de los objetivos del proyecto. Para ello es importante definir claramente las funciones de cada departamento

que conforma la organización. En el organigrama de la Figura 1 se plantea una estructura organizativa que sirve como referencia para las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios.

Figura 1. Organigrama típico de una empresa constructora.

Además, la empresa debe poseer una clara visión de los objetivos y metas que se quieren alcanzar para cada proyecto de inversión inmobiliaria a desarrollar. Es por esto que debe realizar un estudio preliminar donde se analicen de manera muy general las variables más importantes del proyecto como lo son: las tendencias del mercado, su localización, la capacidad de la organización para afrontar las exigencias del proyecto, y algunos indicadores económicos-financieros básicos que permitan evaluar la inversión.

Las variables anteriormente mencionadas son necesarias para tomar la decisión de continuar con el proyecto de inversión inmobiliaria. Si los resultados obtenidos en el análisis preliminar son positivos se procederá entonces al estudio de factibilidad del proyecto.

A2 Terreno:Una vez tomada la decisión de seguir con el proyecto se debe localizar un terreno que cumpla con los requerimientos de

diseño. En este sentido es necesario realizar una inspección del lugar, donde se puedan observar ciertos aspectos que son determinantes para su adaptación al proyecto. También se debe analizar la información geotécnica ya que ésta define las condiciones del suelo del terreno.

Durante el proceso de selección del terreno se deben tomar en consideración el análisis del entorno, la selección del lugar de ubicación del inmueble, el análisis y elección del terreno que mejor se adapte al mercado meta para el proyecto a desarrollar, la revisión de las variables urbanas del terreno, y el análisis de las condiciones de pago.

A3 Anteproyecto:En el anteproyecto se definen los factores financieros y técnicos que intervienen en el proyecto de inversión que se va a ejecutar, pasando primeramente por la evaluación que determina el impacto económico que tendrá esta inversión para la organización, comparando los ingresos y


los egresos que el proyecto genere, así como también la asignación de los recursos para llevarlo a cabo.

En el anteproyecto se plantean las directrices del estudio de mercado, de factibilidad y económico. También se definen los diseños de arquitectura, estructura, instalaciones mecánicas, sanitarias y eléctricas, así como el presupuesto preliminar del proyecto.

A4 Formulación y evaluación del proyecto:En esta etapa se deben analizar en detalle el estudio de mercado, donde se evalúan las características del terreno, se determinan los tipos, cantidades y áreas de los elementos a comercializar, se evalúan las diferentes alternativas de comercialización, la incidencia económica, se analiza el mercado competitivo, se evalúa la oferta y la demanda de los proyectos inmobiliarios, se proyectan las ventas y se analizan las diversas opciones de promoción. Dentro de este proceso también se encuentra el estudio de factibilidad, el cual se refiere a la viabilidad del proyecto, donde se toman en consideración los factores de diseño, los recursos financieros necesarios y de la capacidad de la organización para lograr el éxito del proyecto.Uno de los más delicados estudios se refiere al económico, ya que éste representa uno de los factores más determinantes en el proyecto de inversión inmobiliaria. Este estudio consiste en analizar de manera sistemática la información de carácter económico que proporcionan los anteriores estudios, para de esta forma elaborar cuadros analíticos que sirvan de base para la evaluación económica. El estudio económico está regido principalmente por la determinación de los costos totales y de la inversión inicial, los cuales se basan en la estimación de los costos de construcción a través del presupuesto de obra, para de esta forma obtener la base para proyectar los flujos de caja. Estos flujos de caja mostrarán las entradas y salidas de dinero durante la ejecución del proyecto.

Para finalizar esta etapa, se encuentra la evaluación económica, la cual permite decidir la implantación o no del proyecto. Dentro de esta evaluación se analizan todos los costos en que se incurrirá en la construcción, tomando en cuenta la inversión necesaria para llevar a cabo el proyecto, así como la determinación del capital de trabajo. Además de las variables anteriormente señaladas es necesario analizar el cambio de valor del dinero en el tiempo, la tasa interna de retorno y los demás indicadores económicos que permiten tener un conocimiento más real de la inversión, para de esta

forma facilitar la toma de decisiones y arrojar datos más específicos sobre la rentabilidad de la inversión, tiempo de retorno de la misma y de la determinación del riesgo. En esta evaluación económica se debe determinar el esquema financiero más conveniente para el proyecto. También se debe realizar el estudio de los diferentes escenarios, (base, pesimista y optimista), para determinar los indicadores económicos – financieros que permitirán evaluar el proyecto.

A5 Construcción:Una vez analizadas las variables anteriormente expuestas, se debe estudiar con mucha atención las etapas que intervienen en la construcción del proyecto inmobiliario. Entre estas se encuentran: El proyecto: comprende todas las especificaciones indicadas en los planos, memorias descriptivas, fotografías del lugar, modelo de evaluación derivado del estudio de mercado, el presupuesto y proyección de costos, cronogramas y el listado del personal con el que cuenta el proyecto. El éxito del proyecto depende de la clara definición de los alcances que se encuentran incluidos en esta etapa y, por supuesto, de la coordinación entre promotores, ingenieros, arquitectos y los contratistas. También es de vital importancia realizar en esta etapa una confirmación de que el proyecto es factible y hacer un repaso de los riesgos con el respaldo de unas apropiadas técnicas de control del riesgo. El permiso: la permisería de todo proyecto inmobiliario debe ser estudiada y analizada cuidadosamente para que el diseño del proyecto cumpla con todas las normativas municipales y no se tenga que modificar el planteamiento original. La procura: comprende la compra de los materiales y equipos necesarios para la construcción del proyecto. Es necesario tener un control formal sobre este departamento en la organización, ya que éste representa un elemento crítico en los costos de construcción, porque un despilfarro o desorden en la compra de los insumos para la obra recae negativamente en el costo estimado para el proyecto, lo cual compromete el normal desempeño de las demás actividades contempladas en el presupuesto de construcción y, por ende, el éxito del proyecto. Cuando se habla de procura, la mayoría de los promotores entienden que ésta representa un elemento crítico en sus costos, y es por ello que desde el momento de la estimación


de los costos de construcción se realizan alianzas o compromisos con los proveedores de los insumos, para de esta manera poder garantizar los precios dados desde el momento de la elaboración del presupuesto hasta el momento de la construcción de la obra. Gerencia de Mercadeo y Ventas: dentro de la Gerencia de Mercadeo se encuentran implícitas las actividades de estudio de mercado con el fin de determinar el comportamiento de los precios, las preferencias del consumidor con respecto a los atributos y acabados de los inmuebles, las urbanizaciones más solicitadas (más cotizadas), la definicióndel plan de ventas y la estrategia de comercialización. La recopilación de datos se logra a través de empresas especializadas en esta área o también en un estudio de mercado realizado propiamente para el proyecto en cuestión. Gerencia de Administración y Finanzas: la Gerencia de Administración y Finanzas debe evaluar los procesos que implican la decisión de invertir en el proyecto, de manera de optimizar los recursos y lograr el adecuado desarrollo del mismo.Para ello es necesario analizar diferentes metodologías de evaluación económica para determinar cuál es la más adecuada para el proyecto de inversión inmobiliaria. La evaluación financiera del proyecto de inversión puede dividirse en cinco etapas básicas: estimación de los flujos de fondos, valuación del proyecto, análisis de riesgo, análisis de sensibilidad y análisis de escenarios.

A6 Ventas:Al momento de plantear la estrategia de venta del proyecto de inversión se deben tener en consideración varios escenarios, donde se incluyan financiamiento propio o a través de un préstamo bancario o una combinación de estos dos. Los financiamientos están asociados y en algunos casos determinan las modalidades de venta, como pueden ser las ventas al finalizar la construcción o la pre-venta del inmueble cuando los flujos de caja demuestren la necesidad de ingresos de capital, que pueden hacerse efectivos a través de la pre-venta y cobro de cuotas en los plazos que se determinen previamente.

A7 Evaluación posterior y mantenimiento:Uno de los procesos más importantes del proyecto inmobiliario es la evaluación posterior de todas las etapas que forman el modelo, y este proceso se logra a través de la retroalimentación de las mismas. Esta retroalimentación

permite nutrir al modelo de las diferentes variables que afectan los pasos del modelo inmobiliario y a su vez permite que éste se perfeccione.

La evaluación posterior se apoya en un plan de manteni-miento diseñado para cuidar el resultado final del proyecto inmobiliario; así como el seguimiento de las actividades de post-venta.

3.2 Definición de criterios

C1 Financieros:Este criterio agrupa a los factores que influyen en la utilidad del proyecto de inversión inmobiliaria, y a los que cuantifican las necesidades de capital y sus movimientos a lo largo del desarrollo del proyecto. Cuando un inversionista está pensando en emprender un nuevo proyecto debe tener muy presente los tres elementos que determinan el éxito de una inversión, como lo son la estructura del plan de ventas, la velocidad de absorción del inmueble y la planificación o estimación de los costos que generan la inversión, para de esta forma poder determinar con un poco más de precisión la utilidad neta de la inversión. En el caso del presente estudio, la inversión es de tipo inmobiliaria donde la planificación de las ventas de los inmuebles construidos y los costos incurridos durante la construcción de los mismos, son de vital importancia al momento de que un inversionista desee determinar el rendimiento de su inversión; así como el financiamiento que se requiere para el mismo. Dentro de este criterio se definen los siguientes sub-criterios los cuales caracterizan adecuadamente a la función finanzas para la inversión inmobiliaria.

C1.1 Requerimientos de capital:Determinar la cantidad de capital de trabajo que se requiere para realizar una inversión y manejarla es siempre esencial. Al comprender los ciclos por los cuales la inversión pasa y asignar cifras a ellos, es posible elaborar una estimación realista de la cantidad de capital de trabajo de que se debiera disponer. Y cuando un negocio está experimentando dificultades financieras, un análisis de estos ciclos y el impacto que tienen en el flujo de caja y otros recursos permite tomar las acciones necesarias para dar vuelta a la situación. El capital de trabajo incluye inventarios, cuentas por cobrar y pagar, así el ciclo del capital de trabajo comprende el


período desde el momento en que se contraen los compromisos hasta que se recibe el pago del cliente. El ciclo del capital de trabajo puede ser distinto que el ciclo de conversión en efectivo, ya que se puede comprar bienes y servicios a crédito; ciertos gastos como sueldos y suministros se devengan durante el período; y se puede vender otorgando condiciones de crédito a los clientes. Por tanto, el ciclo de conversión en efectivo es el período desde el pago de las cuentas por pagar hasta la colección de las cuentas por cobrar. Constituye el tiempo en que el efectivo está invertido en el ciclo y no está disponible para otros propósitos. A lo largo del proceso, siguen agregándose costos incrementales, los cuales tendrán que financiarse con capital de trabajo hasta que se recibe el pago del cliente y el ciclo se completa. Por ejemplo, al comienzo delaetapa de construcción los costos están en los materiales. Cuando comienza la construcción, se agregan los costos de mano de obra, insumos y gastos indirectos. Y las ventas de los inmuebles a los clientes pueden contraer costos de comisiones u otros gastos de venta. Así , los requerimientos de capital de trabajo se aumentan mientras avanza el ciclo del negocio. Parte de los requerimientos de capital pueden obtenerse a través del financiamiento. Cuando se está analizando el tema del financiamiento se debe tener presente que se debe seleccionar la mejor forma, ya sean financistas o inversionistas.

C1.2 Flujo de caja:El valor creado por un proyecto de inversión es determinado por la generación de flujos de caja netos después de impuestos (free cash flows). No se incluyen en el análisis todos aquellos flujos de caja que no sufren alteración por la puesta en marcha del proyecto. Esta metodología se denomina de presupuestos parciales. Los flujos de caja libre no incorporan flujos de fondos relacionados con el financiamiento del proyecto como intereses y dividendos, sino únicamente aquellos flujos vinculados a la decisión de inversión. El efecto del financiamiento seleccionado para el proyecto será incorporado en la tasa de costo de capital de la empresa. Es importante destacar que deben utilizarse valores esperados de los flujos de caja. El valor esperado se obtiene a partir de la sumatoria de cada uno de los

posibles valores de un flujo de caja, multiplicado por su respectiva probabilidad de ocurrencia. La tasa de costo de oportunidad del capital de la empresa es la tasa de descuento utilizada para actualizar los flujos de caja generados por el proyecto durante su vida útil. Esta tasa indica el rendimiento que la empresa puede esperar para inversiones alternativas de riesgo similar. En el caso de que se evalúen proyectos con riesgo diferentes al riesgo promedio de la empresa, deben calcularse tasas de costo de oportunidad propias para cada proyecto. La tasa de costo de oportunidad del capital de la empresa utilizada para descontar los flujos de caja libre incorpora el efecto del financiamiento seleccionado para el proyecto. Esta tasa toma el nombre de Costo Promedio Ponderado del Capital (Weighted AverageCost of Capital, WACC) [6]. Los flujos de caja para un proyecto de inversión inmobiliaria son utilizados para determinar problemas de liquidez,el ser rentable no significa necesariamente poseer liquidez,una compañía puede tener problemas de efectivo, aun siendo rentable,por lo tanto permite anticipar los saldos en dinero. También se emplean para analizar la viabilidad de la inversión, los flujos de caja son la base de cálculo del valor actual neto y de la tasa interna de retorno. Y finalmente para medir la rentabilidad o crecimiento del negocio cuando se entienda que las normas contables no representan adecuadamente la realidad económica.

C1.3 Costos:La planificación de los costos permite definir la curva de inversión del proyecto inmobiliario, ya que esta planificación determina los costos necesarios para vender los inmuebles en cuestión. Cuando se habla de planificación de costos, se deben tener presentes los costos generados por el desarrollo del anteproyecto, el proyecto, la construcción, la infraestruc-tura y la promoción de las ventas. Entre los costos del anteproyecto se encuentran los costos generados por la investigación de mercado y por el estudio de factibilidad financiera, además del desarrollo de las ideas preliminares de los profesionales que intervienen en un proyecto inmobiliario como son: arquitectos, ingenieros estructurales, sanitarios, mecánicos y geotécnicos. También se analiza el costo del terreno donde se va desarrollar el inmueble.


Una vez aprobado el anteproyecto por el inversionista encargado de llevar a cabo el proyecto, se procede a desarrollarlo completamente. Entre estas actividades se encuentra adquirir el terreno, el estudio geotécnico, la definición de la arquitectura del inmueble, los planos estructurales, de instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas, y la elaboración del presupuesto de la obra. También incluye los gastos que generan la permisería del proyecto. Cuando el proyecto se encuentre bien definido se procederá a construir el inmueble. Dentro de esta actividad se encuentra la procura de los materiales y equipos necesarios, la gerencia de la construcción y el desarrollo de todas las actividades que harán realidad el inmueble. La mayoría de los costos estimados de mercadeo, préstamos, impuestos inmobiliarios y los costos administrativos se pueden basar en muchos de los casos a través de experiencias pasadas por medio de una proyección de tendencias futuras. Y los costos estimados de financiamiento se pueden estimar en base a una combinación del tiempo proyectado de construcción y las tasas de interés proyectadas. La consolidación de una buena infraestructura de venta, garantizará el éxito del proyecto, ya que para que el plan de ventas diseñado anteriormente alcance sus objetivos requiere de recursos necesarios como lo son la formación de un excelente grupos de vendedores y es de vital importancia contar con una oficina de venta donde se podrán realizar las actividades necesarias para lograr la venta del inmueble. Es importante considerar los costos que implica tener en funcionamiento una infraestructura de venta como la descrita anteriormente. Realmente, la forma de estimar estos costos de ventas es bastante compleja, debido a las actividades que involucran el mercadeo y las ventas; pero con la estimación de los costos que representa la construcción de una caseta de ventas en el sitio, la publicidad impresa en diarios de circulación nacional, revistas especializadas, publicidad en diversos medios de comunicación como radio, televisión e Internet, exposiciones inmobiliarias, instalación de puestos en lugares estratégicos para la comercialización del inmueble, se realiza un buen estimado. En conclusión, entre los costos que deben ser considerados para realizar la estimación de los costos de un proyecto de inversión inmobiliaria, están: los costos del terreno, del diseño y de la ingeniería básica y de detalle, los costos directos de la construcción del inmueble, los costos de

permisería, los costos de financiamiento como las comisiones y la tasa de interés del préstamo, los costos de mercadeo (promoción, publicidad y comisiones de venta), costos legales, costos administrativos y los gastos de contingencias. Es de esta manera, a través del Plan de Ventas y de la Planificación de los Costos que se podrá determinar la Utilidad Neta del proyecto, y esto se logra a través de la construcción de un flujo de caja que representa realmente los Ingresos (Plan de Ventas) y los Egresos (Planificación de los Costos) del proyecto de inversión inmobiliaria.

C1.4 Ingresos:El ingreso bruto de la inversión se obtiene de las ventas, las cuales representan el factor determinante del éxito de una inversión inmobiliaria. Durante esta etapa es de vital importancia tener una visión clara y amplia de mercadeo, que involucre una investigación, un análisis y un planteamiento de las futuras ventas. Es importante que durante el análisis se tomen en cuenta las características propias del inmueble y las necesidades del mercado. Cuando hablamos de ventas implícitamente estamos incluyendo a los profesionales de mercadeo y de ventas, quienes son los que tienen contacto directo con el usuario final y quienes logran conseguir el objetivo de toda inversión inmobiliaria que es, vender el inmueble. Es por ello que estos profesionales deben se integrales y tener conocimientos de finanzas, mercadeo, producción, gerencia y algunos conocimientos sobre el proceso constructivo de los inmuebles. Con tales conocimientos estos profesionales podrán ser capaces de presentar alternativas más acordes con las necesidades y capacidades financieras de los clientes, de esta forma se determina si los consumidores están en condiciones de afrontar sin mayores inconvenientes el compromiso que adquieren con el promotor inmobiliario. El plan de ventas permite determinar los tiempos de recepción de capital, dependiendo de las características del mercado y de las condiciones macroeconómicas del país. También ayuda a determinar junto con los costos, cuál es el tamaño de la inversión inicial, que es la que tiene que asumir o aportar el inversionista o promotor inmobiliario. Cuando se habla de ingresos se debe tener muy presente el análisis de varios escenarios (pesimistas, neutrales y optimistas) y es importante establecer metas de pre-ventas muy claras y realistas, para que de esta forma los planes de venta reflejen realmente los ingresos de capital necesarios para culminar el proyecto inmobiliario.

construyendo soluciones, no.3, septiembre 2014

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