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CONGRESO INTERNACIONAL DE VALUACIÓN

XLV CONVENCIÓN NACIONAL DE VALUACIÓN

“NACIONES UNIDAS POR EL VALOR”

Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A. C.

Appraisal Institute de Estados Unidos de Norteamérica

“ANÁLISIS Y PERSPECTIVA DEL VALOR COMERCIAL PARA INMUEBLES QUE INCORPORAN ELEMENTOS DE DESARROLLO SUSTENTABLE”.

PONENTE: MAESTRO MARIO RAFAEL MARQUÉS TAPIA

INGENIERO CIVIL CON ESPECIALIDAD Y MAESTRÍA EN VALUACIÓN

MIEMBRO DEL COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CÓRDOBA

Y ORIZABA, A. C.

BENITO JUÁREZ, QUINTANA ROO; NOVIEMBRE DEL 2009.

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ÍNDICE

Portada . . . . . . 1 Índice . . . . . . 2 Introducción . . . . . . 3 Antecedentes . . . . . . 4 Desarrollo sostenible, perdurable o sustentable . . . . . . 5 Marco normativo del desarrollo sustentable en México . . . . . . 7 Diferentes elementos que incorporan sustentabilidad . . . . . . 8 Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables . . . . . . 11 Antecedentes sobre valuación de inmuebles sustentables . . . . . . 12 Nuevos elementos de evaluación de sustentabilidad . . . . . . 12 Enfoque de Costos . . . . . . 15 Enfoque de ingresos . . . . . . 21 Enfoque de Mercado . . . . . . 24 Reflexiones finales . . . . . . 25 Conclusión . . . . . . 25 Bibliografía . . . . . . 26

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INTRODUCCIÓN

Uno de los aspectos que mayor relevancia ha adquirido en la actualidad, es la conciencia por la conservación del medio ambiente y los diversos aspectos relacionados con la contribución que como individuos podemos realizar para su preservación. Ante este escenario, el mercado inmobiliario no ha sido la excepción y ha reaccionado de diferentes maneras a nivel global, distinguiendo ligeras diferencias en las acciones implementadas con esta finalidad, en función del uso al que se destinan los inmuebles: habitacional o comercial. Después de haber realizado una serie de trabajos de Valuación respecto a diversos inmuebles que incorporan elementos de desarrollo sustentable, en los que se han adquirido interesantes experiencias con relación a las múltiples expectativas, en la mayoría de ocasiones erróneas, que las diferentes partes interesadas expresan con referencia a este insipiente tema que en realidad se encuentra apenas al inicio de su implementación en nuestro país. Se consideró interesante realizar este trabajo, que busca establecer las bases de análisis y perspectivas del valor comercial para inmuebles que incorporan estos elementos en su construcción, haciendo una reflexión respecto al marco jurídico y normativo en el que se fundamenta y planteando su análisis por los enfoques de costo, ingreso y mercado; para finalmente emitir una opinión bien respaldada respecto al valor comercial de un inmueble que incorpora elementos de sustentabilidad en su diseño y construcción.

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ANTECEDENTES

Uno de los aspectos que mayor relevancia ha adquirido en la actualidad, es la conciencia por la conservación del medio ambiente y los diversos aspectos que podemos aportar para su preservación; ante este escenario, el mercado inmobiliario no ha sido la excepción. Actualmente existen políticas gubernamentales claras como el Plan Nacional de Desarrollo, que conjuntamente con el Programa Nacional de Vivienda 2008-2012, buscan orientar los proyectos de construcción Hacia un Desarrollo Habitacional en un contexto ordenado, racional y sustentable de los asentamientos humanos. Así mismo, se han encaminado en este sentido las Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda denominado “Esta es tu casa”, que establecen requisitos claros para acceder al financiamiento de vivienda y que fomentan el desarrollo habitacional sustentable. Es necesario considerar los diferentes aspectos que pueden hacer que una vivienda se clasifique como sustentable, y que van desde simples aplicaciones de proyecto arquitectónico o diseño bioclimático, hasta la instalación de elementos que favorezcan alguno de los siguientes cuatro ejes principales:

� La eficiencia energética � La conservación del agua � La conservación de los recursos y gestión de residuos � Calidad del aire interior y condiciones de comodidad y confort

Es indispensable desarrollar sistemas de evaluación apropiados para nuestro país, o adecuar los existentes en otras latitudes, de tal forma que permitan calificar el nivel de “sustentabilidad” de una vivienda o un fraccionamiento con base en sus características particulares y la eficiencia de los elementos en ellos incorporados. De tal forma que sirvan como referencia para analizar y comparar de manera adecuada diferentes proyectos, estableciendo diferencias cuantitativas que nos permitan evaluar los ahorros en consumo de energía o agua, así como la comodidad de la vivienda para sus usuarios. Todas estas condiciones tienen que estar forzosamente vinculadas con los aspectos del entorno, para poderlos integrar de manera adecuada a la infraestructura, industria y comercio cercanos, así como al equipamiento social, de salud, educativo y de esparcimiento. En nuestro país, estos núcleos o polos integrales han sido denominados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). En este nivel del proceso, es necesario contar con procedimientos de certificación que permitan emitir una clasificación, respecto al nivel de sustentabilidad de cada inmueble. Estos esquemas contribuirán a evaluar la correlación existente entre estos elementos y su incidencia en el Valor Comercial, incluyendo un análisis de

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costos por su inclusión, y estableciendo rangos de fluctuación por estos conceptos, mismos que no necesariamente permitirán llegar a conclusiones sobre el valor comercial de las viviendas sustentables, pues no existe una garantía referente al reconocimiento de estos sobre costos por parte del mercado potencial de posibles compradores. En nuestro país, se ha fomentado el desarrollo de este tipo de inmuebles principalmente en dos aspectos, el primero a través de la aplicación de subsidios en la adquisición de viviendas que incorporan “ecotecnologías” o bien incrementando la capacidad de crédito de los derechohabientes que optan por adquirir este tipo de inmuebles. También es importante tomar en cuenta los ingresos, evaluando el ahorro generado por la incorporación de estas instalaciones en las viviendas, ya que la mayoría impactan directamente en el gasto de los inquilinos, y no así en el de los propietarios. Es por eso que el resultado de esta eventual plusvalización es indirecto, y deberían manifestarse a través de un incremento en la renta de mercado que se recibe por este tipo de inmuebles, para que entonces, a través de una técnica de análisis de valor de flujos descontados a valor presente, se impacte al Valor Comercial de dichos inmuebles. Como antecedente, en otros países como Estados Unidos de Norteamérica, los ahorros que se generan por la incorporación de este tipo de elementos oscilan entre el 5 y el 15 % y repercuten en incrementos de entre 10 y 20 veces el monto de dichos ahorros, adicionados al valor de los inmuebles que no los incorporan. Finalmente se debe realizar un análisis comparativo de los inmuebles “sustentables” con otros que no incorporen estos elementos, cuantificando sus diferencias y emitiendo opiniones bien fundamentadas. Es importante resaltar que en un mercado maduro, la falta de estos elementos puede resultar en una obsolescencia para el inmueble, pues los costos de operación o mantenimiento, o la imposibilidad de acceder a un programa oficial de subsidios podrían generar deméritos en el valor o sobre-costos de operación en los inmuebles que no los incorporan.

DESARROLLO SOSTENIBLE, PERDURABLE O SUSTENTABLE.

El objetivo general de este estudio, es analizar la incidencia que genera la implementación de elementos de desarrollo sustentable en el valor comercial de los inmuebles, especialmente enfocándonos en las perspectivas que se presentan en el mercado, al incorporarlas en edificaciones de diferentes usos y características.

El término desarrollo sostenible, perdurable o sustentable se aplica al desarrollo socio-económico y fue formalizado por primera vez en el documento conocido como Informe Brundtland (1987), fruto de los trabajos de la Comisión Mundial de Medio Ambiente y Desarrollo de Naciones Unidas, creada en el seno de la Asamblea de las Naciones Unidas en 1983.

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Dicha definición se asumiría en el Principio 3º de la Declaración de Río (1992) describiendo al Desarrollo Sustentable con la siguiente premisa:

“Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades.”

“El pensar y actuar bajo la concepción del desarrollo sustentable implica lograr la evolución de la economía en búsqueda de la justicia social del presente sin comprometer los recursos naturales, de manera tal que las generaciones futuras tengan igual o mayores oportunidades para lograr una sociedad mejor, en un mundo más digno de vivirse.”

El ámbito del desarrollo sustentable puede dividirse conceptualmente en tres partes: ambiental o ecológico, económico y social. Se considera el aspecto social por la relación entre el bienestar social con el medio ambiente y la bonanza económica. El triple resultado es un conjunto de indicadores de desempeño de una organización en las tres áreas.

Esquema de los tres pilares del desarrollo sustentable.

Ante esta situación, se plantea la posibilidad de mejorar la tecnología y la organización social de forma que el medio ambiente pueda recuperarse al mismo ritmo que es afectado por la actividad humana.

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MARCO NORMATIVO DEL DESARROLLO SUSTENTABLE EN MÉXICO Si bien se pretende analizar diferentes tipos de inmuebles, es evidente que en nuestro país se han implementado diferentes disposiciones relacionadas con aspectos de sustentabilidad, especialmente en materia de vivienda. Por lo que partiremos del ámbito local para revisar las condiciones que al respecto prevalecen en nuestro México. El Plan Nacional de Desarrollo publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de mayo del año 2007, establece como objetivo en materia de política de vivienda, el de ampliar el acceso al financiamiento para vivienda de los segmentos de la población más desfavorecidos, así como para emprender proyectos de construcción en un contexto de desarrollo ordenado, racional y sustentable de los asentamientos humanos. En concordancia con estos preceptos, el Programa Nacional de Vivienda 2008-2012: Hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de 2008, prevé en su objetivo número cuatro, consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población de menores ingresos, preferentemente a la que se encuentra en situación de pobreza, acceder al financiamiento de vivienda y que fomente el desarrollo habitacional sustentable. De manera que durante el ejercicio fiscal 2009, en la ejecución de dicho Programa, los subsidios federales para adquisición de vivienda nueva que se otorguen a través del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu casa”, deberán privilegiar las soluciones habitacionales que cuenten con parámetros de sustentabilidad, en concordancia con lo establecido en el Título Sexto de la Ley de vivienda, y en especial lo dispuesto en su artículo 73, de tal forma que se han emitido diferentes ordenamientos y reglas de operación de estos programas, encontrándose vigente a la fecha, las publicadas el 7 de agosto de 2009 en el Diario Oficial de la Federación, mediante el Acuerdo por el que se modifican las Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu casa”. Estos programas han sido implementados a través de los diferentes Organismos Nacionales de Vivienda, existiendo a la fecha un sinnúmero de soluciones que ofrecen a la derechohabiencia de los diferentes Institutos de Vivienda, como el INFONAVIT o el FOVISSSTE soluciones arquitectónicas y constructivas que incorporan diversos elementos de Desarrollo Sustentable, que en el argot popular se han identificado como “Paquetes Ecotecnológicos” o “Ecotecnologías” sin embargo, es evidente que los elementos hasta ahora incorporados en este tipo de proyectos, deben ser considerados sólo como el inicio de un programa de mayor alcance, que permitirá realmente la oferta de desarrollos habitacionales, que incorporen elementos de sustentabilidad en sus tres áreas: ambiental, económica y social. Pues en apariencia estos proyectos han limitado su aplicación a aspectos ambientales que concebidos de manera aislada, seguramente no conseguirán los objetivos planteados en los Programas gubernamentales ya mencionados, que de manera integral buscan

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procurar el Desarrollo Humano Sustentable y garantizar la Sustentabilidad Ambiental, sin dejar de lado los aspectos económicos correlacionados. A continuación se presentan los criterios de clasificación de las diferentes Regiones Bioclimáticas de acuerdo con el Programa de subsidios “Esta es tu casa”, con base en los cuales se establecen los elementos de sustentabilidad que se deben incorporar.

CLASIFICACIÓN REGIONES BIOCLIMÁTICAS CONSIDERADAS EN EL PROGRAMA DE SUBSIDIOS “ESTA ES TU CASA” 2009

REGIÓN BIOCLIMÁTICA CLAVE Nº. SEMIFRÍO SECO SFS 1

SEMI FRÍO SFS 2 SEMIFRÍO HÚMEDO SFH 3 TEMPLADO SECO TS 4

TEMPLADO TS 5 TEMPLADO HÚMEDO TH 6

CÁLIDO SECO CS 7 CÁLIDO SECO EXTREMOSO CSE 8 CÁLIDO SEMIHÚMEDO CSH 9 CÁLIDO HÚMEDO CH 10

DIFERENTES ELEMENTOS QUE INCORPORAN SUSTENTABILIDAD

Es necesario ante todo enfocarnos en los diferentes aspectos que pueden hacer que una vivienda se clasifique como sustentable, y que van desde simples aplicaciones de proyecto arquitectónico o diseño bioclimático, como puede ser la adecuada orientación de la construcción de tal forma que las áreas de iluminación orientadas al sur puedan estar sombreados de manera natural o artificial al menos en un 90 % de su superficie al mediodía del 21 de junio, y sin sombra al mediodía del 21 de diciembre, hasta instalación de elementos que favorezcan alguno de los siguientes cuatro ejes principales:

� La eficiencia energética: o Uso de fuentes alternas de energía, como paneles solares,

generadores eólicos, u otras fuentes conocidas, o Uso de equipos y accesorios de alta eficiencia energética,

lámparas, sistemas de climatización, calefacción o cualquier electrodoméstico certificado,

o Calentadores Solares y accesorios similares certificados, etc.

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� La conservación y reutilización del agua: o Uso de elementos ahorradores de flujo certificados, o Uso de agua reciclada o previamente tratada, o Gestión de aguas residuales (grises), o Paisajismo de bajo mantenimiento, o Manejo de Aguas Pluviales, etc.

� La conservación de los recursos y Gestión de Residuos: o Uso de materiales reciclados, o Construcción con materiales sustentables certificados, o Construcción en fraccionamientos certificados como sustentables, o Gestión y manejo de residuos de construcción y basura, o Preservación del terreno de los efectos de la erosión, o Preservación general de espacios abiertos, o Uso de infraestructura existente, o Uso de transporte alternativo, etc.

Reabastecimiento mantos freáticos: Preservación de la erosión del suelo:

� Calidad del aire interior y condiciones de comodidad y confort: o Buena calidad del aire interior, o Incrementar las superficies reflectivas para evitar la absorción de

calor en las construcciones, o Buenas condiciones de aislamiento, o Eliminación de hongos y humedad interior, o Ventanas de alto aislamiento térmico y lumínico, etc.

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Se ha puesto énfasis especial en utilizar la palabra “certificado” en muchos de los elementos descritos en el listado anterior, por lo que es importante mencionar que a nivel nacional e internacional ya existen antecedentes respecto a códigos o lineamientos de certificación en la mayoría de casos enunciados, y en algunos otros, como la calificación del proyecto y condiciones de la vivienda y los fraccionamientos habitacionales, se requiere desarrollar sistemas de evaluación apropiados para nuestro país, o adecuar los existentes en otros países, de tal forma que permitan calificar el nivel de “sustentabilidad” de una vivienda o un fraccionamiento con base en sus características particulares y la eficiencia de los elementos en ellos incorporados. De tal forma que sirvan como referencia para analizar y comparar de manera adecuada diferentes proyectos, estableciendo diferencias cuantitativas que nos permitan evaluar los ahorros en consumo de energía o agua, así como la comodidad de la vivienda para sus usuarios. Pues estos elementos servirán indiscutiblemente como base para la elaboración de un avalúo. ELEMENTOS DE DISEÑO SUSTENTABLE QUE REQUIERE EL PROGRAMA

ESTA ES TU CASA DE ACUERDO CON LA REGIÓN BIOCLIMÁTICA

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DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES.

Además de los elementos de diseño y construcción que se incorporen a estos inmuebles, todas sus características de proyecto y desarrollo se fundamentan en condiciones que tienen que estar forzosamente vinculadas con los aspectos del entorno, para poderlos integrar de manera adecuada a la Infraestructura, Industria y Comercio cercanos, así como al Equipamiento social, de salud, educativo y de esparcimiento. Generando núcleos o polos integrales de desarrollo, que en nuestro país han sido denominados “DUIS” ó Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables y que actualmente están siendo promovidos vigorosamente por dependencias gubernamentales y por los dos principales organismos nacionales de vivienda (ONAVI’s), que se definen como áreas de desarrollo integralmente planeadas, que por su gran extensión:

• Contribuyen al ordenamiento territorial de los Estados y Municipios. • Facilitan la provisión eficiente de servicios públicos. • Contribuyen al crecimiento económico de la región. • Resultan de la participación de los actores públicos, privados y sociales. • Se integran al centro urbano existente (no se desarrollan de manera

desarticulada o como “ciudades dormitorio”). • Ayudan a reducir los daños al medio ambiente.

Para llevar a buen término este programa se requiere establecer Políticas Públicas que permitan al Estado Mexicano apoyar la puesta en marcha de DUIS, donde la edificación de vivienda vaya de la mano con:

1. Mayor y mejor vivienda para la población desatendida. 2. Infraestructura urbana eficiente y sustentable. 3. Industria y comercio para la generación de empleo. 4. Estrategias integrales de movilidad y accesibilidad (motorizada y no

motorizada). 5. Equipamiento social, de salud, educativo y esparcimiento. 6. Amplio sentido de articulación territorial. 7. Protección al medio ambiente y un aprovechamiento racional de los

recursos naturales.

Los aspectos en los que las diferentes dependencias del gobierno federal participan son los siguientes:

• SEDESOL: Proporciona asistencia técnica en materia de transporte, residuos sólidos, regulación de Desarrollo Urbano a nivel Nacional. (Densidades, usos mixtos, lineamientos y normas urbanas).

• SEMARNAT: Provee la definición de criterios de sustentabilidad ambiental.

• SENER: Procura el suministro y uso eficiente de energía eléctrica. • BANOBRAS: Aporta los recursos para el financiamiento o garantías para

infraestructura y servicios públicos. • SHF: Diseña los esquemas financieros que fondean cada una de las

capas de los DUIS.

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• INFONAVIT y FOVISSSTE: Dentro de su programa de Crédito, destinan recursos para la adquisición de viviendas.

• CONAVI participa con subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad para desarrollos habitacionales.

ANTECEDENTES SOBRE VALUACIÓN DE INMUEBLES SUSTENTABLES Centrándonos en el tema principal de este trabajo, y con base en los antecedentes expuestos anteriormente, iniciaremos nuestro análisis respecto a los efectos que la incorporación de elementos de desarrollo sustentable genera en el valor comercial de los inmuebles, especialmente enfocándonos en las perspectivas que se presentan en el mercado, al incorporarlos en edificaciones destinadas a uso habitacional, a través de una metodología acorde a las Normas y Principios de Valuación generalmente aceptados a nivel mundial, de acuerdo con los que existen tres métodos o enfoques de valuación que nos permiten concluir el Valor comercial de un inmueble: costo, ingreso y mercado. Por lo que en este contexto, resulta evidente que nuestros análisis deberían centrarse en estos tres enfoques. Ya se mencionó anteriormente que será necesario que se desarrollen en nuestro país procedimientos expertos de certificación de tercera parte que permitan evaluar y emitir una clasificación, respecto al nivel de sustentabilidad que cada inmueble presenta, para que sirva como base de análisis a los Valuadores Profesionales, pues de otra manera este tipo de análisis podrían ser sumamente heterogéneo y a veces hasta subjetivo. Por lo que sería recomendable la elaboración de una matriz homogénea que permita identificar y calificar los diferentes elementos de desarrollo sustentable incorporados a un inmueble, y las características de cada proyecto individual, comparándolas para efectos de medición y certificación contra un patrón general que incluya los elementos de sustentabilidad que pueden incorporarse a un proyecto en nuestro país, haciendo énfasis en los ahorro o beneficios que cada uno de ellos genera. Estos esquemas permitirán evaluar la correlación existente entre los elementos de sustentabilidad incorporados a los inmuebles y su incidencia en el Valor Comercial conclusivo.

NUEVOS ELEMENTOS DE EVALUACIÓN DE SUSTENTABILIDAD

Adicionalmente se está promoviendo la incorporación de nuevos elementos a los formatos de avalúos en algunos organismos de vivienda y la Asociación Nacional de Unidades de Valuación, A.C. (ANUVAC), de tal forma que se puedan evaluar conjuntamente con algunas características de proyecto especiales para personas con discapacidad y de conectividad “digital”. Algunos de estos elementos son:

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Sustentabilidad

Conjunto Ecológico

� Ubicación, densificación del suelo, verticalidad y servicios

� Integralidad y proximidad a la mancha urbana

� Conectividad y movilidad de los servicios de transporte

� Donación de equipamiento y servicios

� Infraestructura

� Uso de suelo

� Mezcla usos de suelo (habitacional y comercial)

� Uso habitacional plurifamiliar

� Densidad habitacional

� Diseño Urbano bioclimático para ahorro de energía

� Uso Eficiente de Agua

� Disponibilidad de agua potable en el conjunto

� Suministro de agua en la vivienda

� Sistema de descarga de agua residual

� Planta de tratamiento de aguas residuales

� Sistema de reuso del agua residual tratada

� Red de atarjeas

� Tratamiento y reutililización de aguas jabonosas

� Punto de vertido

� Captación y conducción de agua pluvial

� Uso Eficiente de Energía

� Sistemas de ahorro de energía eléctrica (luminarias)

� Captación de energía

� Red de gas natural

� Manejo adecuado de residuos sólidos

� Infraestructura para la separación de basura

� Área contenedor para elaboración de composta

� Áreas verdes

� Equipamiento de áreas verdes

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� Vivienda Ecológica Sustentable

� Elementos constructivos

� Lámparas compactas fluorescentes

� Llaves ahorradoras de agua

� Regadera con Obturador

� Calentador Solar de agua

� Aislamiento en techo y aire acondicionado eficiente

� Calentador de gas

� Sistema dual en sanitarios

� Diseño bioclimático

� Ventilación natural

� Sistema de descarga de calor

� Protección solar en las ventanas

� Orientación adecuada

� Aislamiento

Post-Venta

� Pláticas de orientación

� Manual de mantenimiento del inmueble

� Manual (es) de de mantenimiento de las tecnologías incorporadas

� Manual (es) uso eficiente de agua

� Garantías de elementos sustentables

� Plan de manejo de residuos sólidos

� Gestión ante municipio

� Capacitación

� Plano de crecimiento de la vivienda

� Red de agua purificada

�

Vivienda con accesoria

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ENFOQUE DE COSTOS El primer enfoque que se analiza con la finalidad de estimar el impacto generado por la incorporación de elementos de sustentabilidad es el de costos, mismo que se reduce al análisis del incremento por la inclusión de este tipo de elementos, estableciendo rangos de fluctuación por estos conceptos, mismos que no necesariamente permitirán llegar a conclusiones sobre el valor comercial de las viviendas sustentables, pues no existe una garantía referente al reconocimiento de estos sobre costos por parte del mercado potencial de posibles compradores. Como ya se mencionó, el programa de subsidios “Esta es tu casa” 2009 contempla 10 regiones bioclimáticas, en los que es posible desarrollar tres paquetes ecotecnológicos, vinculados a la región y al precio de la vivienda.

CLASIFICACIÓN DE PAQUETES SEGÚN ZONA BIOCLIMÁTICA

PRECIO DE VENTA O VALOR AVALÚO DE LA VIVIENDA

VSM= veces el salario mínimo mensual del DF

HASTA 148 VSM SUP. A 148 VSM

ZONA BIOCLIMÁTICAS 1 A 6 PAQUETE 1 PAQUETE 1 ZONA BIOCLIMÁTICAS 7 A 10 PAQUETE 2 PAQUETE 3

1 VSM = $ 1,665.92 = 125.00 U.S. Dólares A continuación se presentan algunos resultados obtenidos sobre inmuebles de interés social, en las tres alternativas probables:

COSTO DE PAQUETES DE ECOTECNOLOGÍAS CONSIDERADAS EQUIPOS DE TECNOLOGÍAS

ECOLÓGICAS PAQUETE

1 PAQUETE

2 PAQUETE

3 REGADERA CON OBTURADOR 150.00 150.00 150.00

LLAVES AHORRADORAS DE AGUA 147.81 147.81 147.81 SANITARIOS CON CONSUMO

MENOR A 5 LTS 220.00 220.00 220.00

CALENTADOR DE GAS 1,869.00 1,869.00 1,869.00 CALENTADOR SOLAR DE AGUA 9,688.54 - -

LÁMPARAS COMPACTAS FLUORESCENTES

220.00 220.00 220.00

AISLANTE TÉRMICO EN TECHO - 2,000.00 2,000.00 AIRE ACONDICIONADO EFICIENTE - - 7,585.00 * CONTENEDOR DE RESIDUOS ORGÁNICOS E INORGÁNICOS

- - -

* SERVICIO DE POST VENTA - - -

TOTAL

12,295.35

4,606.81

12,191.81 * Aplican en el costo de urbanización. Fuente: infonavit.org.mx

En la siguiente tabla se estiman los precios y superficies de construcción promedio para las diferentes clasificaciones de vivienda de interés social y el impacto en su costo unitario y monto porcentual referente al valor de mercado del mismo tipo de inmuebles.

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ANÁLISIS DE IMPACTO EN EL COSTO DE LAS VIVIENDAS CON ECOTECNOLOGÍAS CLASIFICACIÓN DE

VIVIENDA ZONA

BIOCLIMÁTICA SUP. m2.

PRECIO ESTIMADO

DIF. EN V.R.N. $/ m2.

DIF. EN % DE

INVERSIÓN VIVIENDA ECONÓMICA 1 A 6 33 195,000 372.59 6.31% VIVIENDA ECONÓMICA 7 A 10 33 195,000 139.60 2.36% VIVIENDA ECONÓMICA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO

CONAVI

1 A 6 36 213,000 341.54 5.77%

VIVIENDA ECONÓMICA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO

CONAVI

7 A 10 36 213,000 127.97 2.16%

VIVIENDA TRADICIONAL BAJOS INGRESOS

1 A 6 40 235,000 307.38 5.23%

VIVIENDA TRADICIONAL BAJOS INGRESOS

7 A 10 40 235,000 115.17 1.96%

VIVIENDA HASTA 148 SM 1 A 6 42 246,000 292.75 5% VIVIENDA HASTA 148 SM 7 A 10 42 246,000 109.69 1.87% VIVIENDA EN EL LÍMITE DE

SUBSIDIO CONAVI 1 A 6 45 263,000 273.23 4.68%

VIVIENDA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO CONAVI

7 A 10 45 263,000 270.93 4.64%

VIVIENDA TRADICIONAL 1 A 6 52 300,000 236.45 4.10% VIVIENDA TRADICIONAL 7 A 10 52 300,000 234.46 4.06%

Resultados que pueden resumirse de la siguiente manera:

ZONA, PAQUETE DE ECOTECNOLOGÍAS APLICABLE Y RANGO DE PRECIO DE LA VIVIENDA

DIF. EN V.R.N. $/ m2.

DIF. EN % DE PRECIO DE VENTA

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 1 A 6 PAQUETE 1 HASTA 118 SM

357.06 6.04%


300.07 5.12%

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 1 A 6 PAQUETE 1 ENTRE 148 Y 158 SM

282.99 4.84%

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 1 A 6 PAQUETE 1 MAYOR A 158 SM

236.45 4.10%


133.78 2.26%


112.43 1.92%

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 7 A 10 PAQUETE 3 ENTRE 148 Y 158 SM

270.93 4.64%

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 7 A 10 PAQUETE 3 MAYOR A 158 SM

252.69 4.35%

Y de manera más concisa, se resume en los promedios plasmados en la siguiente tabla:

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Estos rangos de variación se pueden resumir en la siguiente tabla, en la que se sugiere una diferencia porcentual redondeada que se ubica en la media de dicho rango.

PROPUESTA DE AJUSTE A LOS VALORES COMERCIALES EN AVALÚOS POR EL ENFOQUE

DE COSTOS, DEBIDO A LA INCLUSIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS EN VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL Y ECONÓMICA (MENORES A 60 m2. O $ 350,000)

ZONA Y PAQUETE DE ECOTECNOLOGÍAS APLICABLE

INCR. MÍNIMO EN V.R.N. $/ m2.

INCR. MÁXIMO EN

V.R.N. $/ m2.

% VALOR UNITARIO (PRECIO DE VENTA)

INCREMENTOS ZONA 1 A 6 PAQUETE 1

250 350 5%


100 150 2.50%


200 300 5%

CONCLUSIÓN: SE RECOMIENDA INCREMENTAR DIRECTAMENTE EL V.R.N. DE LOS TIPOS CONSTRUCTIVOS IDENTIFICADOS CON RELACIÓN AL DE LA VIVIENDA SIN ECOTECNOLOGÍAS. A SU VEZ, SE RECOMIENDA APLICAR UN FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR CALIDAD O ECOTECNOLOGÍAS DE 1.025 Ó BIEN 1.050 respecto a las viviendas que no las incorporan, SIEMPRE Y CUANDO EL MERCADO RECONOZCA LA INCLUSIÓN DE ESTOS ELEMENTOS EN EL PRECIO DE VENTA DE LA VIVIENDA.

ZONA Y PAQUETE DE ECOTECNOLOGÍAS APLICABLE

V.R.N. $/ m2.

% PRECIO DE VENTA

PROMEDIO INCREMENTOS ZONA 1 A 6 PAQUETE 1

294.14 5.02%


123.11 2.09%


261.81 4.49%

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A continuación se presentan algunos resultados obtenidos sobre inmuebles de calidad media - económica, en los tres paquetes posibles para cada prototipo: DIFERENCIA EN EL COSTO DE IMPLEMENTACIÓN DE DIVERSAS ECOTECNOLOGÍAS

MODELO DE LA VIVIENDA CANARIO TORDO GOLONDRINA PRECIO DE VENTA 396,000 444,000 496,000

SUPERFICIE VENDIBLE (m2) 73 82 89 EQUIPOS DE TECNOLOGÍAS

ECOLÓGICAS PROTOTIPO 1 PROTOTIPO 2 PROTOTIPO 3

REGADERA AHORRADORA 55.08 55.08 110.15 AHORRADOR DE AGUA

P/FREGADERO 30.02 30.02 30.02

SISTEMA DÚO DE WC 308.20 308.20 462.30 CALENTADOR DE PASO DE 5LTS 683.85 - - CALENTADOR DE PASO DE 6LTS - 732.71 - CALENTADOR DE PASO DE 9LTS - - 858.49

CALENTADOR SOLAR PARA 2 BAÑOS 9,200 9,200 9,200 PREP. HIDRÁULICA CALENTADOR

SOLAR 419 419 419

FOCOS AHORRADORES DE ENERGÍA 241.41 422.46 543.17 IMPERMEABILIZANTE 341 341 341

CHIMENEAS DE CALOR - 494.50 494.50 VIDRIO TINTEX 495.34 495.34 495.34

TEJA - 4,410 4,410 RECIRCULACIÓN DE AGUA TRATADA

PARA W.C. 3,072 3,072 3,072

PAVIMENTO DE CONCRETO 2,658.19 2,658.19 2,658.19 TOTAL 17,504.09 22,638.50 23,094.16

DIFERENCIAL EN COSTO POR m2. 239.78 276.08 259.48 DIFERENCIA PORCENTUAL RESPECTO

AL VALOR DE LA VIVIENDA 4.42% 5.10% 4.66%

Fuente: BRACSA de México, S.A. de C.V. (Ing. Steven A. Sorsby).

ANÁLISIS DEL IMPACTO DE IMPLEMENTACIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS DEL PAQUETE 1.

EQUIPOS DE TECNOLOGÍAS ECOLÓGICAS

PROTOTIPO 1 PROTOTIPO 2 PROTOTIPO 3


P/FREGADERO 30.02 30.02 30.02


CALENTADOR SOLAR PARA 2 BAÑOS 9,200 9,200 9,200 PREP. HIDRÁULICA CALENTADOR

SOLAR 419.00 419.00 419.00

FOCOS AHORRADORES DE ENERGÍA 241.41 422.46 543.17 TOTAL 10,937.56 11,167.47 11,623.13



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ANÁLISIS DEL IMPACTO DE IMPLEMENTACIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS DEL PAQUETE 2.

EQUIPOS DE TECNOLOGÍAS ECOLÓGICAS

PROTOTIPO 1 PROTOTIPO 2 PROTOTIPO 3


P/FREGADERO 30.02 30.02 30.02




TEJA - 4,410 4,410 TOTAL 2,154.90 7,289.31 7,744.97



ANÁLISIS DEL IMPACTO DE IMPLEMENTACIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS DEL PAQUETE 3. EQUIPOS DE TECNOLOGÍAS

ECOLÓGICAS PROTOTIPO 1 PROTOTIPO 2 PROTOTIPO 3


P/FREGADERO 30.02 30.02 30.02




TEJA - 4,410 4,410 AIRE ACONDICIONADO EFICIENTE 7,585 7,585 7,585

TOTAL 9,739.90 14,874.31 15,329.97 DIFERENCIAL EN COSTO POR m2. 133.42 181.39 172.25

DIFERENCIA PORCENTUAL RESPECTO AL VALOR DE LA VIVIENDA

2.46% 3.35% 3.09%

Con estos resultados se puede tabular la información obtenida de la siguiente forma:

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PROPUESTA DE AJUSTE A LOS VALORES COMERCIALES EN AVALÚOS DE VIVIENDAS DE CALIDAD MEDIA - ECONÓMICA CON ECOTECNOLOGÍAS

(DE 60 A 100 m2. Ó DE $ 350,000 A $ 500,000) ZONA Y PAQUETE DE ECOTECNOLOGÍAS

APLICABLE

INCR. PROMEDIO EN

V.R.N. $/ m2.

INCR. MÍNIMO EN

V.R.N. $/ m2.

INCR. MÁXIMO EN V.R.N. $/ m2.

% VALOR UNITARIO (PRECIO DE VENTA)


138.87

125

150

2.50%


68.48

25

100

1.25%


162.35

125

175

2.50%

CONCLUSIÓN: SE RECOMIENDA INCREMENTAR DIRECTAMENTE EL V.R.N. DE LOS TIPOS CONSTRUCTIVOS IDENTIFICADOS CON RELACIÓN AL DE LA VIVIENDA SIN ECOTECNOLOGÍAS. A SU VEZ, SE RECOMIENDA APLICAR UN FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR CALIDAD O ECOTECNOLOGÍAS DE 1.0125 Ó BIEN 1.025 respecto a las viviendas que no las incorporan, SIEMPRE Y CUANDO EL MERCADO RECONOZCA LA INCLUSIÓN DE ESTOS ELEMENTOS EN EL PRECIO DE VENTA DE LA VIVIENDA. ES EVIDENTE QUE POR TRATARSE DE VIVIENDAS DE MAYORES DIMENSIONES Y PRECIO, EL IMPACTO DE LA IMPLEMENTACIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS EN LAS VIVIENDAS ES MENOS REPRESENTATIVO QUE EN VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL.

Los análisis desarrollados en esta metodología, permiten identificar variaciones en el costo de inmuebles sustentables que oscilan entre el 1 y el 10 % del costo de inmuebles similares que no los incluyen, tomando en cuenta elementos no considerados en el programa de subsidios “Esta es tu casa”. Antes de pasar al resto de enfoques de valuación, es conveniente analizar las ventajas que se pueden obtener al adquirir, construir o remodelar una vivienda que incorpora elementos sustentables, pues aunque ya se mencionó que probablemente el costo de las mismas sea superior. En algunos países existen, además de los ahorros generados por la operación y bajo costo de mantenimiento de los inmuebles, diversos incentivos fiscales como los llamados “bonos de carbono” o subsidios por el uso de fuentes alternas de energía, además de descuentos en el impuesto predial, el impuesto sobre la renta y diversas obligaciones fiscales, así como en la tasa de interés hipotecaria, entre otros. En nuestro país, se ha favorecido a este tipo de inmuebles principalmente en dos aspectos, el primero a través de la aplicación de subsidios en la adquisición de viviendas que incorporan “ecotecnologías” o bien incrementando la capacidad de crédito de los derechohabientes que optan por adquirir este tipo de inmuebles.

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ENFOQUE DE INGRESOS El segundo enfoque que se analiza es el de ingresos, mismo que se reduce la evaluación el ahorro generado por la incorporación de estas instalaciones en los inmuebles, en este caso particular, se realiza el análisis para las viviendas que califican para obtener el subsidio en el programa “Esta es tu casa”, ya que la mayoría impactan directamente en el gasto de los inquilinos, y no así en el de los propietarios. Es por eso que el resultado de esta eventual plusvalización es indirecto, y debe manifestarse a través de un incremento en la renta de mercado que se recibe por este tipo de inmuebles, para que entonces a través de una técnica de análisis de valor de flujos descontados a valor presente, se impacte al Valor Comercial de dichos inmuebles. Hasta le fecha, no se ha podido evaluar esta situación en el mercado debido a lo reciente de la implementación del programa en nuestro país, sin embargo, se presenta un análisis de la posible plusvalización en función de los ahorros generados por la incorporación de dichas instalaciones. La primera recomendación es verificar que los elementos incorporados a la vivienda cumplan con las normas oficiales respectivas y que estén respaldados por los organismos especializados en la materia, como es el caso la Comisión Nacional para el Ahorro de Energía (CONAE), el Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica (FIDE) o el Instituto Nacional de Ecología (INE) sólo por citar algunos.

Los ahorros generados por la implementación de estos elementos permiten cubrir un mayor monto mensualmente para el pago de una hipoteca o para cubrir algunas otras necesidades, por lo que resulta lógico suponer que a la larga será viable que el mercado reconozca un ligero incremento en la renta del inmueble. Recurramos a la información plasmada en la siguiente tabla, que proviene de CONAVI:

Al realizar el análisis a detalle de los ahorros generados en una vivienda de interés social, deduciendo de éstos la amortización del costo generado por la instalación o adecuación de los elementos ecotecnológicos en la vivienda, se obtienen los siguientes resultados.

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CONCEPTO Calent. Solar

Calent. de paso

Ilumin. Llaves Ahorr.

Regadera Ahorr.

WC Dual Total

COSTO 9,688.54 1,869.00 220.00 147.81 150.00 220.00

12,295.35 AHORRO 175.00 80.00 22.21 16.12 17.28 17.03 327.64

VUT (meses) 120 120 3 60 60 120 69.68 AMORT. 80.74 15.58 73.33 2.46 2.50 1.83 176.44

DIFERENCIA (AHORRO - AMORTIZACIÓN) PROMEDIO MENSUAL 151.20

Tasa = TIIE + 4% anual= 10.5870% /12 = 0.8823% VUT ECOTEC 10 años $23,561.10 VUT ECOTEC 120 meses $24,193.89 COSTO VRN $12,295.35 VALOR PRESENTE ANÁLISIS ANUAL $11,265.75 VALOR PRESENTE ANÁLISIS MENSUAL $11,898.54 VP DE LOS DIFERENCIALES MENSUALES $11,164.83

VUT = Vida útil total VP = Valor Presente Con estos resultados nuevamente se obtiene alrededor de un 5 % por concepto de este diferencial (11,164.83 / 213,000 = 5.2417 %). Sin embargo, como ya se mencionó, es necesario que el mercado de arrendamientos nos permita justificar esta diferencia, pues aunque los ahorros son evidentes, son en beneficio de los inquilinos u ocupantes de la vivienda y no así de sus propietarios. También se realiza el análisis para clima cálido seco que incorpora aislantes y aire acondicionado de alta eficiencia en las viviendas de mayor precio.

CONCEPTO Aislamiento en techo

Calent. de paso


Regadera Ahorr.

WC Dual Total

COSTO 2,000.00 1,869.00 220.00 147.81 150.00 220.00 4,606.81 AHORRO - 94.00 49.68 21.56 23.12 22.78 211.14

VUT (meses) 60 120 3 60 60 120 35.70 AMORT. 33.33 15.58 73.33 2.46 2.50 1.83 129.04


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Tasa = TIIE + 4% 10.5870% 0.8823% COSTO VRN 4,606.81 VP DE LOS DIFERENCIALES MENSUALES $6,062.61

CONCEPTO Clima

eficiente Aislamiento en techo

Calent. de paso


Regadera Ahorr.

WC Dual Total

COSTO 7,585.00 2,000.00 1,869.00 220.00 147.81 150.00 220.00 12,191.81 AHORRO 204.06 - 94.00 49.68 21.56 23.12 22.78 415.20

VUT (meses) 60 60 120 3 60 60 120 47.73 AMORT. 126.42 33.33 15.58 73.33 2.46 2.50 1.83 255.46


Tasa = TIIE + 4% 10.5870% 0.8823% COSTO VRN 12,191.81 VP DE LOS DIFERENCIALES MENSUALES $11,796.02

A continuación se incluye el resumen de ahorros, calculando el porcentaje de variación en función del precio de venta.

ANÁLISIS DE IMPACTO DE LOS AHORROS EN CONSUMO DE ENERGÍA EN EL COSTO DE LAS VIVIENDAS CON ECOTECNOLOGÍAS.

CLASIFICACIÓN DE VIVIENDA ZONA SUP. PRECIO

ESTIMADO AHORRO

POR ECOTEC.

DIF. EN % (PRECIO DE VENTA)

VIVIENDA ECONÓMICA 1 A 6 33.00 195,000.00 $11,164.83 5.73% VIVIENDA ECONÓMICA 7 A 10 33.00 195,000.00 $6,062.61 3.11%

VIVIENDA ECONÓMICA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO CONAVI

1 A 6 36.00 213,000.00 $11,164.83 5.24%

VIVIENDA ECONÓMICA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO CONAVI

7 A 10 36.00 213,000.00 $6,062.61 2.85%

VIVIENDA TRADICIONAL BAJOS INGRESOS 1 A 6 40.00 235,000.00 $11,164.83 4.75% VIVIENDA TRADICIONAL BAJOS INGRESOS 7 A 10 40.00 235,000.00 $6,062.61 2.58%

VIVIENDA HASTA 148 SM 1 A 6 42.00 246,000.00 $11,164.83 4.54% VIVIENDA HASTA 148 SM 7 A 10 42.00 246,000.00 $6,062.61 2.46%

VIVIENDA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO CONAVI 1 A 6 45.00 263,000.00 $11,164.83 4.25% VIVIENDA EN EL LÍMITE DE SUBSIDIO CONAVI 7 A 10 45.00 263,000.00 $11,796.02 4.49%

VIVIENDA TRADICIONAL 1 A 6 52.00 300,000.00 $11,164.83 3.72% VIVIENDA TRADICIONAL 7 A 10 52.00 300,000.00 $11,796.02 3.93%

Se aprecia de manera general en este concentrado que estos resultados son muy similares a los obtenidos en el enfoque de costos en lo referente a los porcentajes de diferencia en el precio de venta.

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ENFOQUE DE MERCADO Finalmente se debe realizar un estudio por el método de comparación o de mercado, pues para que estos elementos reflejen sus efectos será necesario realizar diversos análisis de comparación pareada directa con inmuebles similares o con otros que no incorporen estos elementos, que definan la aplicación de diferentes factores de premio que el mercado reconozca a las viviendas sustentables, para que a través de ellos, o de estadísticas al respecto, permitan reconocer su impacto en su Valor, generado por la percepción del mercado acerca de las ventajas y beneficios obtenidos al adquirir inmuebles que incorporan elementos de sustentabilidad. En otros mercados más maduros, se han identificado diferencias de valor comercial para inmuebles que incorporan elementos de sustentabilidad, de entre el 2 y el 7 % con relación a los que no los incluyen. Es importante resaltar que en un mercado maduro, la falta de estos elementos de diseño sustentable, puede constituirse en una obsolescencia para el inmueble, pues los costos de operación o mantenimiento, o la imposibilidad de acceder a un programa oficial de subsidios podrían generar deméritos en el valor o sobre-costos de operación en los inmuebles que no incorporan estas instalaciones, en lugar de plusvalizar a los que si los tienen; por lo que resultaría interesante mostrar algunos cálculos, que por las limitaciones de tiempo se reservarán para ampliarse durante la exposición en el Congreso. A continuación se resumen los factores y porcentajes que se han encontrado en el mercado por la instalación e incorporación de ecotecnologías en viviendas de interés social en nuestro país:

PROPUESTA DE AJUSTE A LOS VALORES COMERCIALES EN AVALÚOS POR EL ENFOQUE DE MERCADO, DEBIDO A LA INCLUSIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS EN

VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL Y ECONÓMICA (MENORES A 60 m2. O $ 350,000) ZONA Y PAQUETE DE

ECOTECNOLOGÍAS APLICABLE % VALOR UNITARIO (PRECIO DE VENTA)


5%


2.50%


5%

CONCLUSIÓN: SE RECOMIENDA APLICAR UN FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR CALIDAD O ECOTECNOLOGÍAS DE 1.025 Ó BIEN 1.050 SIEMPRE Y CUANDO EL MERCADO RECONOZCA LA INCLUSIÓN DE ESTOS ELEMENTOS EN EL PRECIO DE VENTA DE LA VIVIENDA.

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PROPUESTA DE AJUSTE A LOS VALORES COMERCIALES EN AVALÚOS POR EL ENFOQUE DE MERCADO, DEBIDO A LA INCLUSIÓN DE ECOTECNOLOGÍAS EN VIVIENDAS DE CALIDAD MEDIA - ECONÓMICA CON ECOTECNOLOGÍAS (DE

60.00 A 100.00 m2. Ó DE $ 350,000.00 A $ 500,000.00) ZONA Y PAQUETE DE ECOTECNOLOGÍAS

APLICABLE % VALOR UNITARIO (ENF.

MERCADO) INCREMENTOS ZONA 1 A 6

PAQUETE 1

2.50%


1.25%


2.50%

CONCLUSIÓN: SE RECOMIENDA APLICAR UN FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR CALIDAD O ECOTECNOLOGÍAS DE 1.0125 Ó BIEN 1.0250 SIEMPRE Y CUANDO EL MERCADO RECONOZCA LA INCLUSIÓN DE ESTOS ELEMENTOS EN EL PRECIO DE VENTA DE LA VIVIENDA.

REFLEXIONES FINALES

Después de realizar los análisis por los tres enfoques referidos: costo, ingreso y mercado, se deben contrastar los valores calculados por cada uno de ellos, y emitir una opinión respaldada por los diferentes elementos de análisis ya mencionados, respecto al Valor Comercial de un inmueble que incorpora elementos de Desarrollo Sustentable. Así mismo, por encontrarse realmente en fase de inicio la realización de este tipo de proyectos en nuestro país, será importante emitir como conclusión una opinión referente a las perspectivas que se presentarán a corto, mediano y largo plazo, con relación a la asignación y conclusión de este tipo de viviendas y observar su comportamiento en el mercado secundario. Es importante mencionar, que el método de homologación propuesto en este trabajo es sumamente consistente, y la eficiencia de los resultados obtenidos dependerá de la observación precisa del mercado. Es recomendable también eliminar durante este proceso de análisis, los valores extremos encontrados (conocidos en estadística como picos y colas) y concluir con un promedio ponderado de los valores intermedios en base a los criterios adecuados de ponderación.

CONCLUSIÓN Las diferentes técnicas de cuantificación propuestas para la valuación de inmuebles urbanos que incorporan elementos de desarrollo sustentable sugieren que el rango de variación en el valor comercial no sobrepasa un 10 %, e incluso permitan analizar de forma consistente el comportamiento del mercado en este sector inmobiliario. Por lo que se recomienda dar seguimiento a estos análisis en diferentes regiones y prototipos inmobiliarios, con la finalidad de verificar si los factores y rangos propuestos son los adecuados.

Por este motivo se sugiere la aplicación del método propuesto, para valuar inmuebles sustentables, dedicando el tiempo necesario, a calcular, con base en el mercado, el ingreso y el costo las diferencias aplicables, para que después de conciliar estos valores se pueda emitir una conclusión adecuada.

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B I B L I O G R A F Í A

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