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C O N F E R E N C I S T A
L I C D A . J U D I T H G U A D A L U P E M A Z A C A L D E R Ó N
Conferencia. La aplicación del Accesorio al Contrato de Compraventa, denominado Pacto de
Retroventa.
OBJETIVO GENERAL
Conocer y desarrollar temas sustantivos relacionados con el derecho Civil en materia de retroventa, a fin de considerarlos y emplearlos como herramienta en el fortalecimiento de la práctica judicial.
OBJETIVOS ESPECIFICOS
Explicar y analizar críticamente la figura de la retroventa, exponer cómo se estructura dicha figura, vinculándola a aspectos problemáticos y prácticos más frecuentes.
Reconocer las causas por las cuales una retroventa se vuelve ineficaz. Proporcionar aspectos doctrinarios de la retroventa, así como sus
relaciones con nuestra legislación y criterios jurisprudenciales sobre casos específicos que se vinculan a la práctica judicial.
DEFINICIONES
Álvaro Pérez Vives “ contrato en el que el vendedor se reserva el derecho de recobrar la cosa vendida restituyendo al
comprador el precio, o la suma estipulada en la convención”
César Gómez Estrada “el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare, o en su defecto lo que le haya costado la compra”.
Marcos García Pérez “ Convención incluida en un contrato de compraventa, como el que tiene lugar cuando el vendedor se
reserva el derecho de recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y el cumplimiento de lo que se hubiese pactado especialmente”
Puig Peña “ Aquella cláusula establecida en el Contrato de Compraventa por cuya virtud el vendedor se reserva el
derecho de recuperar la cosa vendida, cumpliendo con los requisitos legales y convencionales establecidos al efecto”.
Vidal Rivera Sabatés “ Convenio establecido con ocasión de la compraventa a favor del vendedor y que permite a éste,
durante un determinado tiempo, ejercitar el derecho de recuperación de la cosa enajenada frente al comprador o ulterior poseedor que traiga su derecho de éste último, mediante la devolución del precio de venta y otros desembolsos legítimos”.
DEFINICION
Nace a la vida jurídica cuando es celebrado un contrato de compraventa, siendo incorporado mediante una cláusula que se inserta dentro del mismo contrato, estipulándose la posibilidad para el vendedor de recuperar el bien, previo al cumplimiento de las obligaciones convenidas, consistentes en el precio, que puede ser mayor del que pagó el comprador para adquirir el bien y cuando la cosa objeto de la retroventa produzca frutos.
Derecho que posee el vendedor establecido en el contrato de compraventa.
Reserva la facultad de recuperar la cosa vendida.
Obligándose a devolver el precio al comprador así como las prestaciones que se hubieran pactado entre los contratantes
Pacto de retroventa:
El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra
Quiero mi casita
de regreso
Requisitos de Constitución del Pacto de Retroventa
Pacto de RETROVENTA
TRADICION
COSA MUEBLE INMUEBLE
PLAZO PRECIO
CONTRATO DE
COMPRAVENTA
TRADICION
Objeto del contrato de compraventa la transferencia de la propiedad y se trasmite por la tradición, que jurídicamente equivale a una transferencia.
Refiere la transferencia jurídica de la posesión del derecho con el fin de hacer propietario al que adquiere, más que a la materialidad del bien, objeto del contrato.
Tradición
Recordemos que las obligaciones pueden estar sujetas a modalidades como :
Dentro de las cuales se encuentran las condiciones, que se verifican cuando se realiza una compraventa con pacto de retroventa, la doctrina casi unánimemente asigna calidad de condición resolutoria a la retroventa, pero al efectuarse la tradición se hace pura y simple y lo que está pendiente de resolución es el contrato, no la tradición.
PLAZO
MODO CONDICION
Teorías que explican la naturaleza jurídica del
Pacto de Retroventa
Compraventa
Art. 1597 Código Civil. Contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero.
BILATERAL
CONSENSUAL
ONEROSO CONMUTATIVO
PRINCIPAL
La compraventa en relación con el pacto de retroventa
En qué momento debe pactarse el derecho de
retracto? En el momento de la perfección del contrato de compraventa,
al mismo tiempo de celebrarse la compraventa, cuando las partes convienen en la cosa y el precio.
Si se estipulara posteriormente, no habría reserva del
derecho de recuperar la cosa por parte del vendedor, sino promesa a éste hecha por el comprador de que se la vendería, constituyéndose una promesa de venta y no una retroventa.
Este requisito demuestra la esencia de la retroventa, ya que necesariamente debe incorporarse expresamente en el contrato de compraventa como una cláusula accesoria.
La compraventa en relación con el pacto de retroventa
LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA APLICABLE AL PACTO DE RETROVENTA
LEGISLACION NACIONAL
CODIGO CIVIL
LEY CONTRA LA USURA
CODIGO TRIBUTARIO
LEY DE BANCOS
LEY DE EXPROPIACION
LEY DE BANCOS COOPERATIVOS
DEL PACTO DE RETROVENTA
CODIGO CIVIL. Art. 809.- El usufructo se extingue también: Por la muerte del usufructuario, salvo que se haya constituido por tiempo fijo y a título oneroso; Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una cosa que se ha comprado con pacto
de retrovendendo, y se verifica la retroventa;
DEL PACTO DE RETROVENTA Art. 1679.- Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al
comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra. Art. 1680.- El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1361 y 1362. Art. 1681.- El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales. Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho
sin su consentimiento. Art. 1682.- El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse. Art. 1683.- El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha
del contrato. Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes
raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada, sino después de la próxima percepción de frutos.
LEY DE EXPROPIACIÓN
Art. 29.- En la enajenación por causa de utilidad pública y en el caso de retroventa de cosa expropiada, no se causará alcabala* ni se devengarán costas entre las partes en los procedimientos judiciales, y se actuará en papel común.
_____________________________________ Alcabala: El Art. 31 de la LEY DEL IMPUESTO SOBRE TRANSFERENCIA DE BIENES RAICES,
derogó en todas sus partes la Ley de Impuesto de Alcabala, emitida por Decreto Legislativo de fecha 24 de julio de 1928, publicado en el Diario Oficial Nº 200, de fecha 1º de septiembre de 1928 y sus reformas posteriores.
CODIGO TRIBUTARIO
Información y Obligación de Notarios y Jueces
Artículo 122.- …Todo Notario está en la obligación de enviar a la Administración Tributaria un informe por medios magnéticos o electrónicos con los requisitos y especificaciones técnicas que ésta disponga para tal efecto, toda vez que ante sus oficios hayan comparecido al otorgamiento de instrumentos que contengan compraventa, permuta, constitución de garantías, mutuos, donaciones, cesiones de derechos o cualquier acto o contrato con pacto de retroventa. Los Notarios, deberán proporcionar dicho informe al término de cada ejercicio fiscal, en los formularios que proporcione la Administración Tributaria. (14)
LEY DE BANCOS
Tipos de Operaciones
Art. 51.- Los bancos podrán efectuar las siguientes operaciones en moneda nacional o extrajera:
J) Adquirir, ceder, celebrar contratos con pacto de retroventa y transferir a cualquier título efectos de comercio, títulos valores y otros instrumentos representativos de obligaciones de sociedades, excepto acciones de éstas cuando no fueren de las permitidas por el artículo 190 de esta Ley; así como realizar similares operaciones con títulos valores emitidos o garantizados por el Estado o emitidos por el Banco Central y participar en el mercado secundario de hipotecas;
LEY DE BANCOS COOPERATIVOS Y SOCIEDADES DE AHORRO Y CREDITO.
Operaciones
Art. 34.- Los bancos cooperativos podrán efectuar las siguientes operaciones en moneda nacional y extranjera:
n) Adquirir, ceder, celebrar contratos con pacto de retroventa y transferir a cualquier título efectos de comercio, títulos valores y otros instrumentos representativos de obligaciones de sociedades, excepto acciones de éstas cuando no fueren de las permitidas por el artículo 116 de esta Ley, así como realizar similares operaciones con títulos valores emitidos o garantizados por el Estado o emitidos por el Banco Central y participar en el mercado secundario de hipotecas.
o) Transferir a cualquier título créditos de su cartera, así como adquirir créditos, siempre y cuando dichas operaciones no se efectuaren con pacto de retroventa, el cual en caso de pactarse será nulo y de ningún valor.
LEY CONTRA LA USURA.
PRESUNCIÓN LEGAL
Art. 4.- Para efectos de esta Ley, se presumirá legalmente que existe un préstamo encubierto, en toda venta de inmuebles o muebles en la cual se establece pacto de retroventa cuando concurra cualquiera de las circunstancias siguientes:
a) Cuando el comprador no haya entrado en posesión del inmueble vendido.
b) Cuando el vendedor pague intereses al comprador por el precio de la venta, sin importar la denominación que se dé a este pago.
c) Cuando el precio de la venta estipulado en el contrato sea inferior al valor del mercado del inmueble o al último valor de transferencia
Teoría de la Simulación y su relación con el
Pacto de Retroventa
DEFINICION
CARACTERISTICAS GRADOS
Tiene lugar cuando bajo un tipo de negocio jurídico normal, se oculta otro.
simulación
ABSOLUTA
RELATIVA
cuando el negocio simulado es contrario
a la existencia misma del negocio
cuando el negocio existe pero corresponde a otro tipo.
SIMULACION NEGOCIAL
SIMULACION NEGOCIAL
La simulación
posee tres características
que la distinguen
Incongruencia intencional
entre la voluntad declarada
y la realmente querida.
Existe un acuerdo
simulatorio entre las partes
o entre el declarante y el
destinatario de esa
declaración, en el caso
de negocios
unilaterales.
Existe un objetivo de
engaño hacia los terceros
o extraños al acto.
Cuando la simulación es absoluta, el negocio jurídico es inexistente, no existe para el derecho. Es el caso de los contratos ficticios que tienen por fin distraer bienes del patrimonio, para evitar la acción de acreedores, es decir se realiza fraude en contra de los acreedores, por disminución de activos o aumento de pasivos.
SIMULACION NEGOCIAL
SIMULACION RELATIVA
En la simulación relativa, el negocio jurídico creado por las partes es distinto del que en realidad quieren realizar, donde existe un negocio simulado, que es el que se realiza para defraudar la ley, y un negocio disimulado, que es el que realmente están realizando las partes.
Dentro de la simulación relativa se sitúa el caso de
interposición ficticia de persona jurídica.
En la práctica existe una gran relación y puntos de coincidencia entre la simulación, el abuso de derecho y el fraude de ley, no así en la teoría, donde deben separarse, ya que existen diferencias objetivas entre estas figuras.
Frente a la simulación, la reacción jurídica será mostrar la verdadera realidad jurídica. En cambio en el fraude a la ley, esta reacción buscará anular la realidad jurídica que se intenta crear.
SIMULACION Y FRAUDE DE LEY
SIMULACION Y FRAUDE DE LEY
En otras palabras, en la simulación hay un negocio ficticio que tiene como fin ocultar la realidad, mientras que en el fraude a la ley, los actos son reales, pero realizados en orden a obtener un resultado que burle una ley imperativa o prohibitiva.
Como vemos se trata de dos situaciones muy diferentes, la simulación muestra una apariencia que oculta la realidad, el fraude a la ley muestra un negocio jurídico real y deseado por las partes, pero con fines elusivos de la ley soslayada.
GUATEMALA
Existe regulación legal específica: Los artículos 1257, 1264 y 1265 del Código Civil, expresan: Es
anulable el negocio jurídico cuando la declaración de voluntad emane de error, de dolo, de simulación o de violencia. La nulidad no puede pedirla o demandarla la parte que hubiere causado el vicio.
JURISPRUDENCIA: RECURSO DE CASACIÓN No. 83-2005 : Guatemala, ocho de
junio de dos mil seis.
VIOLACIÓN DE LEY A. De conformidad con el artículo 1251 del Código civil, el negocio jurídico
para que sea válido requiere, entre otros, que el consentimiento del sujeto que declara su voluntad no adolezca de vicio.
B. Incurre en violación de ley, el tribunal que al dictar sentencia no aplica el artículo 1301 del Código Civil, para declarar la nulidad absoluta de un negocio jurídico en el que no concurre uno de los requisitos esenciales par su existencia, como lo es el consentimiento no adolezca de vicio.
Costa Rica
No existe regulación legal específica.
Veamos ahora algunas sentencias de la jurisprudencia costarricense, en el que la figura ha tenido abundante desarrollo jurisprudencial.
año hora y fecha máxima
1990 Sala primera
N° 311 /de las 15
horas 30 minutos
del 31 de octubre
II Definición de simulación. IIII Prueba y clasificación.Prueba
indirecta a través de indicios es cosustancial a la
naturaleza de la simulación debe aplicar técnica
presuncional. IV Prueba presuncional. VI Prueba de la
simulación cosustancial a la prueba de indicios
Sala primera
N° 93/de las 15 horas
30 minutos del 31
de octubre
Diferencia de acción paulinana con acción de simulación
Sala primera. N 174/ 14:40 Hrs. Del
15 de junio 1990
II- Ya se trate de una compraventa o de una donación, el motivo
de nulidad reclamada es nulidad relativa; esta no se
declara de oficio y prescribe a los cuatro años, plazo que ya
estaba ventajosamente vencido cuando se presentó la
demanda, todo conforma al art. 41, 836 inc.3, 838 y 841 CC.
Opuesta la prescripción por el accionado, era de obligación
declararla como en efecto lo fue, lo que impide todo análisis
y resolución de fondo.
1991 Sala primera
N°30 /de las 14 horas
40 minutos del 20
de marzo
VI -Las partes utilizan una técnica ocultatoria engañosa,
bastante depurada que provoca dificultades engañosas
para la simulación. Debe aplicarse técnica presuncional,
existe un indicio muy fuerte de simulación tratándose de
parientes
Sala primera.
41 /de las 14
horas 40
minutos del 3
de abril
Traspaso por donación a sus hijos antes de una demanda de
divorcio. Diferencia entre simulación y reserva mental:
mientras la reserva mental reconoce como actor a un solo
individuo que esconde sus propósitos, la simulación exige
la coincidencia en el propósito simulador de las partes que
conciertan el negocio y los engañados son los terceros de
buena fe // Alusión a simulación absoluta y relativa //
tribunal sostiene :El traspaso de copropiedad de bienes al
tener la parte actora la otra mitad del derecho, no existe
fraude y no procede anular, la sola circunstancia del
traspaso antes de la demanda no es prueba, el podía
disponer de los bienes si no se había declarado disuelto el
vínculo // Sala sostiene: procede anular, prueba resulta del
propio documento , tempus coyuntural
Sala primera
199 / de las 14
horas 50’ minutos del 8
de noviembre
IV definición de simulación, VI- En Costa Rica la acción de
simulación es una acción basada en los Arts. 835 Inc. I,
973 CC en relación con 627 y 1007, por ausencia absoluta
de los requisitos indispensables para la existencia de los
actos.
1992 Sala primera
N° 4 / de las 15
horas del 10
de enero,
Definición, elementos indispensables para la validez de las
obligaciones, regulación indirecta
Sala primera
172 /de las 15
horas 10
minutos del
23 de
diciembre
Diferencia de acción paulinana con acción de simulación
AÑO FECHA MAXIMA :
1998 64-98 / de las 14.55 del
10 de junio 1998.
MAXIMA : Debe tenerse presente dada la naturaleza propia de
la figura de la simulación donde las personas procuran una
apariencia real de sus actuaciones sin dejar rastro de
engaño solo a través de indicios es posible llegar a
detectar su existencia
1999 Sala
primera
000002-F-99/ de las 14:15
Hrs del 6 de enero
1999
VIII Padre que traspasó bienes a su hijo para evitar remate.
Los codemandados no pueden alegar que les favorece los
efectos de la publicidad y seguridad registral, aduciendo
que realizaron el traspaso sin que mediara anotación del
embargo en el registro, pues dicha negociación la llevaron
a cabo con pleno conocimiento y actuaron de mala fe,
sabiendo que los inmuebles estaban afectos al embargo
practicado. Finalmente la declaratoria de nulidad
encuentra fundamento en la existencia de la simulación, la
cual se ha tenido por bien acreditada de modo que no
resulta de recibo el recurso cuando en el se arguye que
como el demandante adujo la existencia de dolo la
pretensión debió ser de daños y perjuicios y no de nulidad
2000 Sala
primera
798/de las 16 horas 20
min del 25 oct 2000
Un contrato simulado es la excepción a la regla de que el
contrato debe ser ley entre las partes // Demandados
simularon un contrato de donación para sustraer el
inmueble de un posible remate con el cual la actora podía
hacerse pago de la obligación incumplida por parte del
coaccionado...quien el propio día de notificado de la acción
ejecutiva entablada en su contra, procedió a traspasar
mediante contrato de donación, a su propia hija, la
codemandada, circunstancias estas que constituyen
indicios de tal gravedad, que permiten concluir acerca de
una acción fraudulenta por parte de los demandados.
2001 Sala
primera
N 99-000115-
181-CI
RES:
000087-F-
01
24/ene/20
01
Máxima: Elementos de la simulación : a) disconformidad intencional o consciente entre
voluntad y declaración; b) acuerdo simulatorio; c) propósito de engaño a terceros y
d) causa simulandi, entendiendo por tal el fin, motivo o propósito que determina a
las partes simulantes a dar apariencia a un negocio jurídico inexistente; constituye
el por qué del engaño o propósito mediato de la simulación, ya que el inmediato es el
engaño a terceros; la causa simulandi constituye el móvil o motivo del traspaso
simulado, y permite valorar o calificar la simulación de lícita o ilícita. Menos se
identifica en todo este negocio jurídico la causa simulandi porque no se evidencia la
existencia de un cierto fin, motivo o propósito determinante en las partes para dar la
apariencia de un negocio jurídico inexistente. No se encuentra un engaño mediato
entre las partes ni inmediato en relación con el Hospicio, y en todo faltaría el móvil o
motivo del traspaso, quizá visto así por los representantes de la actora, pero no por
los juzgadores de instancia ni por esta Sala. En materia contractual, como en todo
acto humano, las personas deben partir de la buena fe contractual, mientras no se
pruebe lo contrario, porque el Ser Humano por esencia debe ser bueno, y el
ordenamiento jurídico así debe verlo, lo contrario constituiría una negación misma a
la cultura moderna, a la buena fe negocial, a los principios inspiradores del
ordenamiento jurídico, y por ello un precedente contrario de esta Sala si no existen
elementos suficientes para declarar la simulación y la consecuente nulidad podría
traer confusión entre los mismos ciudadanos
Tribunal
Superior
Civil
199-01(350-
02)/14:35
hrs del 25
de mayo
de 2001
Simulación relativa// Reducir el precio de la compraventa con el objeto de reducir la
carga fiscal de la transacción, pero sin que el negocio real y efectivamente
materializado respondiera a esa nota, sino al originalmente convenido. Al suscitarse
el incumplimiento por parte del adquirente, se debe dar la posibilidad jurídica al
actor, de atacar la validez del segmento simulado del contrato// la parte simulante
puede válidamente demandar la nulidad del acuerdo viciado, siempre y cuando no
procure obtener un beneficio ilegítimo en provecho suyo o de un tercero // No es
necesario para el actor alegar de una manera expresa la impugnación de un
determinado negocio por medio de una acción de simulación , resultando suficiente
que los hechos de la demanda y de la petitoria se desprenda tal patología jurídica
(rel ss 55-85 de la Sala Primera)
El Salvador
No existe regulación legal específica.
Se asemeja al régimen de nulidades absolutas.
Las consideraciones jurisprudenciales se hacen sobre todo en materia laboral y constitucional.
JURISPRUDENCIA
4.1. Concepto de retroventa 1. “Según, el diccionario de Ciencias jurídicas Políticas y sociales, de Manuel Osorio, Pág. 527,
el pacto de retroventa llamado también de retrovendendo, de retraer o, abreviadamente, de retro. Consiste en conceder al vendedor, la facultad de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución. La venta con esa cláusula se reputa hecha bajo condición resolutoria; dicho contrato se encuentra regulado en nuestro Código civil en el Art. 1679, el cual establece: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, en defecto de esta estipulación, lo que haya constado en la compra." A su vez, el inc. 1° del Art. 1683 C.C., reza: "El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato. "Esta Sala considera pertinente aclarar al recurrente, que por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recuperar o recomprar la cosa vendida, pero tal facultad no es limitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años. Art. 1683 inc.1° C.C"«
Referencia 121-2011-4. Sentencia emitida por la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de
Occidente, Santa Ana, a las doce horas y treinta minutos del día catorce de septiembre de dos mil once. La cual puede ser consultada en http://jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/D/1/2010-2019/2011/09/92974.PDF
Referencia 110-2003, sentencia emitida por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia
2. “Esta Sala considera pertinente aclarar al recurrente, que por medio del contrato de compraventa con pacto de retroventa, el vendedor "se reserva la facultad" de recuperar o recomprar la cosa vendida; pero tal facultad no es ilimitada sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato o en su defecto en el plazo de cuatro años Art. 1683 Inc. 1° C. C.- En ese sentido, para que el ahora occiso señor Andrés Guerra Leiva hubiera podido ejercitar la acción de retroventa del inmueble objeto del proceso de mérito, debió haber dado el aviso anticipado a que se refiere el inciso 2° del Art.1683 C. C. al comprador señor Pedro Mártir Reyes Peña; y asimismo, haber cancelado a éste el precio estipulado antes del seis de mayo de mil novecientos noventa y dos, plazo en el cual caducó la acción de retroventa a favor del mencionado señor Guerra Leiva.”
Condición resolutoria y pacto de retroventa 1 “Por otra parte, y en puridad de derecho, a juicio de esta
Sala, el pacto de retroventa envuelve una verdadera condición resolutoria expresa, en virtud de la cual, el comprador únicamente adquiere un "dominio eventual" del bien vendido, a consecuencia de la tradición que puede haberse efectuado, el cual desaparece al cumplirse la condición potestativa que depende de la voluntad del vendedor y de la restitución de la cantidad respectiva, produciéndose en consecuencia, la resolución del contrato. No significa, pues, una recompra ó una nueva venta, con sus consecuencias jurídicas, sino, la devolución del bien sobre que recayó el negocio, al vendedor, quien en virtud de la retroventa nunca dejó de ser dueño.”
Referencia 59-19CM2-201215 I, Sentencia emitida por la CÁMARA Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, San Salvador
Tal como lo establece el art. 1679 C.C., "por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida; reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra." De la mencionada disposición se desprende, que el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio de la cosa vendida; pero tal facultad no es ilimitada; sino que puede ejercitarse en el plazo estipulado por las partes en el respectivo contrato. El pacto de retroventa envuelve una verdadera condición, en virtud de la cual, el comprador únicamente adquiere un "dominio eventual" del bien vendido, a consecuencia de la tradición que puede haberse efectuado, el cual desaparece al cumplirse la condición potestativa que depende de la voluntad del vendedor y de la restitución de la cantidad respectiva, produciéndose en consecuencia, la resolución del contrato. No significa pues, una recompra o una nueva venta, con sus consecuencias jurídicas, sino, la devolución al vendedor del bien sobre el que recayó el negocio, quien en virtud de la retroventa nunca dejó de ser dueño.
Referencia INC-APEL-09-3, Sentencia emitida por la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Occidente, Santa Ana
3. “Debemos señalar que el pacto de retroventa constituye una clausula resolutoria bajo la cual se verifica la venta, dicha clausula no cambia la esencia del contrato de venta ni desnaturaliza la transferencia otorgada conforme a las disposiciones legales; únicamente confiere al vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida dentro del plazo estipulado por las partes, ya que estas están facultadas para estipular un lapso de tiempo que no podrá pasar de cuatro años, contados desde la fecha del contrato. Art. 1683 Inc. 1° C.C”
Estipulación de intereses en el pacto de retroventa
“La Cámara considera que en la Escritura Pública de Compraventa con pacto de retroventa, además de haberse realizado la venta del inmueble propiedad del señor SANTOS EDGARDO R. M., a favor del señor CARLOS ALBERTO A. C., se acordó un pacto de retroventa, estipulando intereses del cinco por ciento mensual por un periodo de doce meses, lo cual se iba a cancelar en el reembolso del precio de la venta del inmueble, si se hacía uso del derecho antes indicado.-
La estipulación de los intereses así convenidos por las partes en el pacto de retroventa no varía la naturaleza del contrato principal que es la venta del inmueble que como consta en dicho documento se perfeccionó con el pago de la venta por parte del comprador y la entrega de la cosa por parte del vendedor, el pacto de retroventa solo constituye dentro del mismo como una cláusula resolutoria, que en manera alguna pueda afectar la naturaleza del contrato de compraventa, que está escrito en forma precisa, clara e indubitable.”(…) Si se estipulan intereses en la devolución del precio, como se plantea en el caso que nos ocupa, y por lo cual asumió la parte actora, que podía entablar un proceso especial ejecutivo civil; esto no varía como ya se dijo, la naturaleza del documento base de la acción presentado, en el cual el contrato principal es la venta, lo que sucede es que únicamente impone otra obligación al vendedor con pacto de retroventa, en caso de que el vendedor desee ejercer el derecho o derechos que le confiere el ejercicio del pacto de retroventa”
Referencia INC-APEL-09-3,
Referente al inciso 2 del artículo 1683 C.C Obligación del vendedor de dar aviso al comprador de la intención de realizar
la retroventa, estableciéndose un plazo para dicho aviso, no menor de seis meses para los inmuebles y quince días para los muebles.
1. “Alega el recurrente, que la Cámara viola este inciso, en cuanto a que, debiendo requerir como requisito previo para el pronunciamiento de una sentencia, el cumplimiento del aviso anticipado que ese inciso señala, dejó que ese requisito pasare inadvertido. Al respecto, se aclara al recurrente lo siguiente: el mencionado inciso, tiene aplicación, únicamente cuando el vendedor, está dentro del plazo, ya sea contractual o el legal para pedir que se realice la retroventa, pero si este plazo ya ha vencido, el derecho de éste ha caducado, y por consiguiente no hay razón de exigir, que se dé aviso de un derecho inexistente, situación que se dio en el presente caso, y por lo tanto, no se configura la violación de ley alegada por el recurrente, en relación al inciso segundo del Artículo 1683 C.C. pues esa normativa no es aplicable al caso planteado.”
Referencia 103-2000. Sentencia emitida por la Sala de lo Civil de la
Corte Suprema De Justicia, San Salvador 25/sep/2000