concentradora fibra hotelera deutsche bank méxico, s.a ......distribución de efectivo. el comité...

一

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596

FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO EMISOR

FIHO12

Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO F/1596.

Dirección Fiduciario: Torre Virreyes, Pedregal 24 – Piso 20, Col. Molino del Rey. C. P. 11040. Del. Miguel Hidalgo. Ciudad de México.

Dirección del Fideicomitente: Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México.

REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL

MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2018.

Tipo: Certificados bursátiles fiduciarios no amortizables conocidos como certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios o (“CBFIs”), emitidos de conformidad con un fideicomiso de los conocidos como fideicomisos de inversión en bienes raíces (“FIBRAS”).

Serie: Única.

Clave de Pizarra: FIHO 12.

CBFIs emitidos: 833’947,220 CBFIs emitidos, sin expresión de valor nominal.

CBFIs en circulación: 794’453,946 CBFIs en circulación, sin expresión de valor nominal.

CBFIs en tesorería: A la fecha del presente Reporte Anual, existen 15’606,304 CBFIs en tesorería, de los cuales 8’733,372 corresponden a CBFIs adquiridos a través del fondo de recompra durante el periodo que comprende del 29 de Diciembre de 2017 al 31 de Diciembre de 2018 y 6’872,932 CBFIs corresponden a CBFIs objeto de la sobreasignación internacional de la segunda emisión subsecuente que no fueron suscritos pero si emitidos y mantenidos en la tesorería del Fideicomiso.

Garantías: Los CBFIs no contarán con garantía real o personal alguna.

Datos de Registro: Los CBFIs se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores bajo el número 2679-1.81-2012-005.

Derechos que confieren a los Tenedores: Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la Ley del Mercado de Valores (“LMV”), el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir

二

el Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (“LISR”).

Periodicidad y forma de amortización de los CBFIs: Los CBFIs no son amortizables

Lugar y Forma de Pago: Todos los pagos en efectivo que deban realizarse a los Tenedores de los CBFIs se harán en Pesos mediante transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V., ubicado en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

Fuente de Distribuciones: Las Distribuciones de Efectivo que deban entregarse al amparo de los CBFIs se harán exclusivamente con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso también estará disponible para realizar el pago de gastos, honorarios e indemnizaciones del Fideicomiso.

Rendimiento y procedimiento de cálculo: A efecto de cumplir con las disposiciones que regulan a las FIBRAS, es nuestra intención llevar a cabo la distribución de cuando menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del resultado fiscal del Fideicomiso, siempre y cuando el Comité Técnico del Fideicomiso apruebe dicha distribución y los estados financieros del Fideicomiso en que están basadas. Nuestros CBFIs no tienen rendimiento mínimo garantizado. El resultado fiscal del Fideicomiso se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 13 de la LISR.

Periodicidad y forma de pago de rendimientos: El Comité Técnico ha adoptado la política de decretar Distribuciones de Efectivo en forma trimestral y tiene la facultad de modificar dicha política.

Plazo y fecha de vencimiento: Los CBFI’s emitidos por el Fideicomiso no son amortizables y por lo mismo no están sujetos a un plazo o fecha de vencimiento.

Denominación del Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)

Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. (“Indeval”).

Número de Fideicomiso y datos relativos al contrato de Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, constituido en fecha 31 de julio de 2012, modificado el 28 de noviembre de 2012 y el 24 de diciembre de 2014.

Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 (“FibraHotel”), constituido el 31 de julio de 2012.

Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente Adherente: Cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo.

Fideicomitente Adherente Relevante: significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes, en la medida en que, directa o indirectamente, cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes. Quienes tienen derecho a readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados.

Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto a la Aportación Inicial.

Administrador: Fibra Hotelera, S.C.

三

Asesor: Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Características relevantes de los bienes fideicomitidos: A la fecha del presente Reporte Anual, el Patrimonio Fideicomitido está constituido por 86 Hoteles, de los cuales 85 Hoteles están en operación y uno en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 12,555 habitaciones.

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el periodo 2018 con un endeudamiento de Ps. $3,516 millones y con un total de activos de Ps. $17,108 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 20.6%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de deuda debe ser mayor a 1.0x. Al 31 de diciembre de 2018, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.53x.

Obligación de pago de principal e intereses: Al 31 de diciembre de 2018, el calendario de amortizaciones de capital de la deuda es el siguiente:

Año 2019: Ps. $413.5 millones (11.8%) Año 2020: Ps. $281.1 millones (8.0%) Año 2021: Ps. $376.7 millones (10.7%) Año 2022: Ps. $736.8 millones (21.0%) Años 2023 y adelante: Ps. $1,707.8 millones (48.6%)

Régimen Fiscal Aplicable: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compra venta de estos instrumentos es el previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR, lo cual habrá de ser confirmado por la autoridad fiscal, mediante el Oficio SAT.

LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO NACIONAL DE VALORES NO IMPLICA CERTIFICACIÓN SOBRE LA BONDAD DE LOS VALORES, LA SOLVENCIA DEL EMISOR O SOBRE LA EXACTITUD O VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL REPORTE ANUAL, NI CONVALIDA LOS ACTOS QUE, EN SU CASO, HUBIEREN SIDO REALIZADOS EN CONTRAVENCIÓN DE LAS LEYES.

I

INFORMACIÓN REQUERIDA SECCIÓN DEL REPORTE ANUAL Pág.

1) INFORMACIÓN GENERAL

a) Glosario de términos y definiciones Glosario de Términos y Definiciones. 1

b) Resumen ejecutivo Resumen Ejecutivo. 11

Descripción de FibraHotel 11

Historia de FibraHotel. 11

Portafolio Actual de FibraHotel. 14

Inversión en Fibra Hotelera, S.C. 16

Información Financiera de FibraHotel. 17

Eventos Relevantes. 19

Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

21

Participantes Relevantes. 22

Cumplimiento del Plan de Negocios. 24

Políticas de Emisión y Conflicto de Interés. 25

c) Factores de riesgo Factores de Riesgo. 25

d) Otros valores emitidos por elfideicomiso

Otros Valores Emitidos por FibraHotel. 31

e) Cambios significativos a los derechosde valores inscritos en el Registro

No aplica. --

f) Destino de los fondos Destino de los Fondos. 31

g) Documentos de carácter público Documentos de Carácter Público. 32

Asamblea de Tenedores. 32

2) EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL

a) Historia y desarrollo del fideicomiso Historia y Desarrollo de FibraHotel. 34

b) Descripción del negocio Descripción del Negocio Hotelero. 36

i) Actividad principal

ii) Canales de distribución

Actividad Principal de FibraHotel.

No aplica.

36

--

iii) Patentes, licencias, marcas y otroscontratos

No aplica. --

iv) Principales clientes No aplica. --

v) Ley aplicable y situación tributaria Ley Aplicable y Situación Tributaria. 39

vi) Recursos humanos Recursos Humanos. 39

II

vii) Desempeño Ambiental No aplica. --

viii) Información de mercado Información de Mercado 40

ix) Estructura corporativa Estructura Corporativa de FibraHotel. 50

x) Procesos judiciales, administrativoso arbitrales

Procesos judiciales, Administrativos o Arbitrales.

51

xi) Derechos que confieren losCertificados Bursátiles Fiduciarios

Derechos que confieren los CBFIs 51

xii) Distribuciones Distribuciones. 51

c) Descripción de los activos queconforman el patrimonio delFideicomiso

Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido.

53

i) Inmuebles propiedad delFideicomiso

Inmuebles Propiedad de FibraHotel. 54

ii) Adquisiciones inmobiliarias y/odesarrollos inmobiliarios (Distintos a la Cartera de aportación inicial), incluyendo fecha de adquisición o inicio de desarrollo

Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).

54

iii) Evolución de los activos delfideicomiso, incluyendo ingresos, porcentajes de área rentada, vencimientos de los contratos de arrendamiento, avance de los inmuebles en desarrollo, etc.

Evolución del Patrimonio Fideicomitido. 57

iv) Desempeño de los activos delfideicomiso, incluyendo los principales índices de la industria inmobiliaria

Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. 60

v) Cumplimiento del plan de negocios,calendario de inversiones y, en su caso, desinversiones

Cumplimiento del Plan de Negocios. 62

vi) Valuación de los activos delFideicomiso

No aplica. --

vii) Informe de deudores relevantes No aplica. --

d) Contratos y acuerdos relevantes. Contratos y Acuerdos Relevantes. 63

i) Términos y condiciones del contratode fideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

63

ii) Cláusulas relevantes del contrato defideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

63

iii) Términos y condiciones del contrato El Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato

III

de administración, asesoría o cualquier otro que se considere relevante

de Administración y Contratos de Servicios. 68

iv) Términos y condiciones delfideicomiso de control

El Fideicomiso de Control. 70

v) Convenios de adquisición deinmuebles

No aplica. --

Otros Acuerdos 71

vi) Contratos de arrendamientos Los Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contratos de Obra.

71

vii) Incumplimientos de contratosrelevantes

No aplica. --

e) Principales tenedores y administradores Principales Tenedores y Administradores. 72

i) Principales tenedores Principales Tenedores. 72

ii) Administradores Administrador.

Asesor

Compañías de Servicio

72

73

73

iii) Comité técnico Comité Técnico. 73

iv) Comité de prácticas societarias Comité de Prácticas Societarias. 75

v) Comité de auditoría Comité de Auditoría. 76

vi) Comité de nominaciones Comité de Nominaciones. 76

Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo.

77

f) Comisiones, costos y gastos deladministrador, asesor y/o cualquier otrotercero que reciban pago por parte delfideicomiso

Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

79

g) Operaciones con partes relacionadas yconflictos de interés

Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

80

h) Auditores externos Auditores Externos 81

i) Otros terceros obligados con elfideicomiso o los tenedores

No aplica. --

j) Mercado de capitales Mercado de Capitales. 81

i) Estructura del fideicomiso yprincipales tenedores

Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

82

ii) Comportamiento de los certificadosbursátiles fiduciarios inmobiliarios en el mercado de valores

Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

83

iii) Formador de mercado No aplica. --

IV

3) EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del negocio Descripción del Negocio de la Fideicomitente. 84

i) Actividad principal Actividad Principal de la Fideicomitente. 84

ii) Recursos humanos No aplica. --

iii) Estructura corporativa No aplica. --

iv) Proceso judiciales, administrativoso arbitrales

Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales de la Fideicomitente.

84

b) Administradores y accionistas Administradores y Accionistas de la Fideicomitente.

85

4) INFORMACIÓN FINANCIERA

a) Comentarios y análisis de laadministración sobre los resultados deoperación

Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación.

85

i) Indicadores Clave del DesempeñoOperativo.

85

ii) Principales Factores que Afectan losResultados de Operación.

86

iii) Políticas Contables.

iv) Juicios Contables críticos y fuentesclave para la estimación deincertidumbres

88

96

v) Políticas de Inversión y Políticas conRespecto a ciertas Actividades.

98

b) Resultados de la Operación. Información Financiera Seleccionada. 103

i) Situación Financiera, Liquidez yRecursos de Capital.

Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

103

ii) Control Interno. Control Interno. 104

c) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada. 105

i) Balance y resultados delfideicomiso

Balance y Resultados. 106

ii) Origen y aplicación de los recursos Origen y Aplicación de los Recursos. 108

iii) Movimiento en las cuentas para elmanejo de efectivo.

Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. 114

iv) Índices y razones financieras. No aplica. --

V

d) Información FinancieraSeleccionada 2018

e) Fondos y Cuentas delFideicomiso

f) Informes de CreditosRelevantes

g) Estimaciones, Provisiones oReservas Contables Críticas.

Información Financiera seleccionada 2018

Fondos y Cuentas del Fideicomiso

Informe de Créditos Relevantes

Estimaciones, Provisiones o Reservas Contables Críticas.

119

131

134

137

) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA FIDEICOMITENTE

a) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada deFibraHotel.

138

b) Comentarios y análisis de laadministración sobre los resultados deoperación y situación financiera de lafideicomitente.

No aplica. --

i) Resultados de la operación No aplica. --

ii) Situación financiera, liquidez yrecursos de capital

No aplica. --

6) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA

a) Información financiera seleccionada Información financiera seleccionada 139

b) Comentarios y análisis de laadministración sobre los resultados deoperación y situación financiera de lafideicomitente.

Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de operación y situación financiera de la fideicomitente.

140

7) PERSONAS RESPONSABLES

a) El administrador El administrador 143

b) El Fiduciario

c) El Representante Común

d) El auditor

El Fiduciario

El Representante Común

El auditor

144

145

146

8) ANEXOS

a) Estados financieros dictaminados Estados Financieros Dictaminados. 147

b) Información adicional Cartas de Auditores. 147

A

ÍNDICE

1. INFORMACIÓN GENERAL ............................................................................................. 1

a) Glosario de Términos y Definiciones. ................................................................................. 1

b) Resumen Ejecutivo. ........................................................................................................... 11

i) Descripción de FibraHotel. .................................................................................. 11

ii) Historia de FibraHotel. ......................................................................................... 11

iii) Portafolio Actual de FibraHotel. .......................................................................... 14

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. ......................................................................... 17

v) Información Financiera de FibraHotel. ................................................................ 17

vi) Eventos Relevantes. ............................................................................................. 19

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales............................................... 20

viii) Participantes Relevantes. ...................................................................................... 20

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 24

x) Políticas de Emisión. ............................................................................................ 24

c) Factores de Riesgo. ......................................................................................................... ..25

d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel. ............................................................................ 31

e) Cambios a los derechos de Valores en el Registro (No Aplica) ...........................................

f) Destino de los Fondos. ...................................................................................................... 31

g) Documentos de Carácter Público. ..................................................................................... 32

h) Asamblea de Tenedores. ................................................................................................... 32

2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL. ................................................................................ 34

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel. ................................................................................. 34

b) Descripción del Negocio Hotelero. ................................................................................... 36

i) Actividad Principal del Fideicomiso. ................................................................... 36

ii) Canales de Distribución (No Aplica) ......................................................................

iii) Patentes, Licencias, Marcas y otros contratos (No Aplica) .....................................

iv) Principales Clientes (No Aplica) .............................................................................

v) Ley Aplicable y Situación Tributaria. ................................................................. 39

vi) Recursos Humanos. ............................................................................................. 39

vii) Desempeño Ambiental (No Aplica) ........................................................................

viii) Información de Mercado. .................................................................................... 40

ix) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. ............................................ 48

B

x) Estructura Corporativa de FibraHotel. ................................................................. 50

xi) Derechos que confieren los CBFIs. ................................................................... 51

xii) Distribuciones. ..................................................................................................... 51

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido. ......................... 53

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel . ................................................................... 54

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (PortafolioActual). ................................................................................................................. 55

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido. ............................................................ 57

iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. .......................................................... 57

iv) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 59

d) Contratos y Acuerdos Relevantes. .................................................................................... 60

i) Términos y Condiciones del contrato del Fideicomiso. ....................................... 60

ii) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes. .............................................. 60

iii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración ylos Contratos de Servicios. ................................................................................... 65

iv) El Fideicomiso de Control.................................................................................... 67

v) Otros Acuerdos. .................................................................................................... 68

vi) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato deObra. ..................................................................................................................... 71

e) Principales Tenedores y Administradores. ........................................................................ 72

i) Principales Tenedores. ......................................................................................... 72

ii) Administrador. ..................................................................................................... 72

iii) Asesor. .................................................................................................................. 73

iv) Compañías de Servicios. ...................................................................................... 73

v) Comité Técnico. ................................................................................................... 73

vi) Comité de Prácticas Societarias. .......................................................................... 75

vii) Comité de Auditoría. ............................................................................................ 76

viii) Comité de Nominaciones. .................................................................................... 76

Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo. ...................................................................................................... 77

f) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor. .......................................... 79

g) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés. ......................................... 80

h) Auditores Externos. ........................................................................................................... 81

i) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores (No Aplica) ............................

j) Mercado de Capitales. ....................................................................................................... 81

i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores. .............................................. 82

C

ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores. .................................. 83

iii) Formador de Mercado (No Aplica) ..........................................................................

3. EL FIDEICOMITENTE .................................................................................................... 84

a) Descripción del Negocio. .................................................................................................. 84

i) Actividad Principal del Fideicomitente. ............................................................... 84

ii) Recursos Humanos. ..................................................................................................

i) Estructura Corporativa. ............................................................................................

ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales delFideicomitente. ............... 84

b) Administradores y Accionistas del Fideicomitente. .......................................................... 85

4. INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................................................................... 85

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de laOperación. ......................................................................................................................... 85

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. ..................................................... 85

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación. .......................... 86

iii) Políticas Contables. .............................................................................................. 88

iv) Juicios Contables críticos y fuentes clave para la estimación deincertidumbres. ..................................................................................................... 96

v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.. ............... 98

b) Información Financiera Seleccionada. ............................................................................ 103

i) Balance y Resultados. ........................................................................................ 106

ii) Origen y Aplicación de Recursos. ...................................................................... 108

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. ......................................................... 114

iv) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas. ................................... 118

c) Información Financiera Seleccionada 2017 .................................................................... 130

d) Fondos y Cuentas del Fideicomiso ................................................................................. 133

e) Informe de Créditos Relevantes . .................................................................................... 134

f) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas. ................................................. 137

5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE. ........................................ 138

6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA. ................ 139

7. PERSONAS RESPONSABLES. .................................................................................... 143

a) El Administrador. ............................................................................................................ 143

b) El Fiduciario. ................................................................................................................... 144

c) El Representante Común. ................................................................................................ 145

d) El Auditor Externo. ......................................................................................................... 146

8. ANEXOS ......................................................................................................................... 147

D

a) Estados Financieros Dictaminados. ................................................................................. 147

b) Cartas de Auditores Externos. ......................................................................................... 147

1

1. INFORMACIÓN GENERAL

i) Glosario de Términos y Definiciones.

Los términos y definiciones que se relacionan a continuación se utilizan en el Contrato de Fideicomiso, en el Título de los CBFIs, en el presente Reporte Anual y tendrán los siguientes significados (que serán igualmente aplicados al singular y al plural de dichos términos):

Términos Definiciones

Administrador Significa Fibra Hotelera, S.C. o la sociedad civil que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso, en el entendido de que el Fiduciario del Fideicomiso, detentará y controlará como socio al menos el 99.99% (noventa y nueve punto noventa y nueve por ciento) de los derechos sociales y corporativos del Administrador, incluyendo la facultad de designar a su órgano de administración, y cuyo objeto social es la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y de sus propiedades y Hoteles, actividades que deberá de llevar a cabo conforme a los términos del Contrato de Administración que celebre con el Fiduciario.

ADR Significa tarifa diaria promedio, o ADR (Average Daily Rate por sus siglas en inglés).

Asamblea de Tenedores

Significa la Asamblea de Tenedores en términos de la LMV y de la LGTOC.

Asesor Significa Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. o la sociedad anónima que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso y cuyo objeto social es la prestación al Fideicomiso de los Servicios de Asesoría en Planeación conforme a los términos del Contrato de Asesoría y Planeación.

Asesor Contable y Fiscal

Significa, de conformidad con la Cláusula Vigésima Sexta del Fideicomiso, el despacho designado por el Comité Técnico, a ser contratado por el Fiduciario para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones fiscales y contables derivadas del Fideicomiso, que es y será un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio a nivel internacional con oficinas en México.

Auditor Externo Significa Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, u otro auditor externo contratado en términos del Fideicomiso; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e independiente del Administrador, del Fideicomitente, de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y del Fiduciario.

Bienes Inmuebles Significa conjuntamente los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, los Bienes Inmuebles Adquiridos y cualesquier otros Bienes Inmuebles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones edificadas en proximidad a los mismos que generen Ingresos por Servicios e Ingresos por Arrendamiento

2


en Ingresos por Servicios, que adquiera el Fiduciario para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles Adquiridos

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio de Adquisición incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto Neto de la Colocación según el mismo se modifique de tiempo en tiempo.

Bienes Inmuebles Aportados

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio Inicial incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles Aportados Adicionales

Significa los Bienes Inmuebles (así como, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que podrán ser aportados por los Propietarios Adicionales, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

BMV Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs

Significa los Certificados Bursátiles Fiduciarios a ser emitidos por el Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la LMV, la Circular Única de Emisoras, la LGTOC y otras disposiciones legales aplicables, a ser inscritos en el RNV y listados en la BMV.

CNBV Significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Colocación Significa la colocación entre el público inversionista de CBFIs emitidos conforme a una emisión.

Comité de Auditoría

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección 9.2.1 del Fideicomiso.

Comité de Prácticas


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Comité de Nominaciones


Comité Técnico Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección 9.1, del Fideicomiso.

Compañías de Servicios

Significa conjuntamente ciertas empresas, cada una de las cuales es responsable por proveer al Administrador el personal operativo necesario para operar los Hoteles en el Portafolio Actual.

Contrato de Administración

Significa el contrato que es y será celebrado por el Fiduciario y el Administrador a efecto de que el Administrador proporcione los Servicios de Administración y en su caso, conforme a las modificaciones autorizadas por el Comité Técnico y acordadas con el Administrador.

Contratos de Obra

Significa los contratos de obra celebrados por FibraHotel para la construcción y desarrollo de Hoteles.

Contrato de Arrendamiento

Significa todos aquéllos contratos de Hotelería o servicios de Hotelería relativos a los Hoteles, así como los contratos de Hotelería sobre los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) que formen parte del Patrimonio Fideicomitido, y en su caso contratos de arrendamiento de los componentes comerciales.

Contrato de Asesoría y Planeación

Significa el contrato celebrado por el Fiduciario y el Asesor a efecto de que este último proporcione los Servicios de Asesoría en Planeación, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

Contratos de Operación Hotelera

Significa los contratos de operación Hotelera sobre los Bienes Inmuebles que formen parte del Patrimonio Fideicomitido.

Contratos de Servicios

Significa, conjuntamente, el Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración, los Contratos de Obra y los contratos de servicios con las Compañías de Servicios.

Convenio de Adhesión

Significa el convenio por medio del cual los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales, aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según corresponda a cada uno de ellos. Los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales se adherirán al Fideicomiso y adquirirán en consecuencia el carácter de Fideicomitentes Adherentes.

Derecho de Preferencia

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados, de los Bienes Inmuebles Adquiridos y, en su caso y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de: (i) enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.

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Derecho de Reversión

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados y, en su caso, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.

Derechos de Arrendamiento

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en el derecho al cobro y los ingresos derivados de los Contratos de Arrendamiento.

Derechos de Operación

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme a lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en todos aquellos derechos derivados de los Contratos de Operación Hotelera.

Desinversión Tiene el significado que se indica en el inciso (xiv), sub inciso A de la sección 9.1.24 de la Cláusula Novena del Fideicomiso.

Día Significa con mayúscula o con minúscula, día natural.

Día Hábil Significa cualquier día que no sea sábado o domingo y en el cual las instituciones de crédito en México abran al público, de acuerdo con el calendario que al efecto publica la CNBV.

Distribución Significa los recursos derivados de las Inversiones en Bienes Inmuebles que sean provenientes del Resultado Fiscal del Fideicomiso que serán entregadas a los Tenedores en los plazos y montos que determine el Comité Técnico; en el entendido de que para que el Comité Técnico pueda acordar un monto de Distribución diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes.

Distribución de Efectivo

Significa la Distribución junto con cualquier otra cantidad que el Comité Técnico determine y sea entregada a los Tenedores en términos del Fideicomiso.

Documentos de Emisión

Significa el Fideicomiso, el Título, el Reporte Anual, el Contrato de Colocación y demás documentación accesoria y sus respectivos anexos (tal y como cada uno de ellos sea modificado de tiempo en tiempo), por medio de los cuales se instrumente la Emisión y en su caso, los documentos, convenios y acuerdos necesarios a efecto de realizar una Colocación en el extranjero y cualesquiera otros documentos aprobados al efecto por el Comité Técnico, para futuras Emisiones.

Dólares Significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.

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DSCR Significa la razón de cobertura de servicio de deuda que se define como la utilidad operativa del Fideicomiso en un período determinado, entre la suma de capital e intereses correspondientes al mismo período de referencia de los financiamientos contratados.

Emisión Inicial o Primera Emisión

Significa la primera oferta pública de CBFIs realizada el 30 de noviembre de 2012 de manera global como parte de las Operaciones Iniciales, misma que fue autorizada por la CNBV bajo la matrícula 2679-1.81-2012-005 bajo la clave de pizarra FIHO12.

Emisión Significa cada emisión de CBFIs que realice el Fiduciario, en cada Fecha de Emisión, de conformidad con lo establecido en el Fideicomiso y al amparo de lo previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR.

EMISNET Significa el Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores a cargo de la BMV.

Eventos Relevantes Tiene el significado atribuido a eventos relevantes por la LMV.

Familia Galante Significa todos y/o cualquiera de los señores Roberto Galante Totah, Alberto Galante Zaga, Simón Galante Zaga, Baluz Zaga Charua, Nelly Fortune Galante Zaga, Sofía Galante Zaga y Fredel Galante Zaga.

Familia Zaga Significa todos y/o cualquiera de los señores Eduardo Zaga Cojab, Salomón Zaga Cojab y Mayer Zaga Bucay.

Familias Relevantes

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de la Familia Galante y la Familia Zaga, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación.

FIBRAS Significa los fideicomisos de inversión en bienes raíces de conformidad con lo dispuesto en los artículos 187 y 188 de la LISR.

Fideicomisarios en Primer Lugar

Significa los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en Tercer Lugar

Significa el Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial.

Fideicomiso o FibraHotel

Significa el Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, de fecha 31 de julio de 2012, así como todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

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Fideicomiso de Control

Significa el contrato de fideicomiso celebrado por los Propietarios y, en su caso, los Fideicomitentes Adherentes, a cuyo patrimonio aportarón todos los CBFIs que hayan recibido como contraprestación por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según corresponda, al Patrimonio del Fideicomiso, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

Fideicomitente Significa Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente Adherente

Significa cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo.

Fideicomitente Adherente Relevante

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes conforme se define dicho término en el Fideicomiso, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% (tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fiduciario o Emisor

Significa Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso FibraHotel, o sus sucesores, cesionarios, o quien sea designado subsecuentemente como fiduciario de conformidad con el Fideicomiso.

Grupo GDI

Significa una organización dedicada a financiar, desarrollar, construir, arrendar y administrar activos inmobiliarios en los segmentos Hotelero, comercial, de oficinas y residencial, la cual es la aportante del Portafolio de Aportación al Fideicomiso.

Hotel Significa cualquier inmueble destinado a brindar servicios de hospedaje o bien, cualquier inmueble que forme parte de un proyecto a ser desarrollado en relación con la industria del hospedaje.

Índice de cobertura de servicio de la deuda

Significa la razón financiera calculada de conformidad con la metodología establecida en el Anexo AA de la Circular Única de Emisoras aplicables a los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios.

Información Financiera

Significa los estados financieros auditados y dictaminados del Fideicomiso correspondientes al ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017.

Indeval Significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.

Ingresos por Arrendamiento

Significa los ingresos obtenidos por el otorgamiento del uso o goce de los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) derivados de los Contratos de Arrendamiento, conforme las disposiciones legales aplicables.

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Ingresos por Servicios

Significa los ingresos obtenidos por la operación de los Hoteles, excluyendo los Ingresos por Arrendamiento.

Inversiones en Bienes Inmuebles

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio Fideicomitido en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con parte del Producto Neto de las Colocaciones o de cualquier otra forma.

Inversiones Permitidas

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio Fideicomitido de conformidad con la Ley Aplicable y que sean autorizadas para las FIBRAS.

ISR Significa el impuesto previsto por la LISR.

ISR Diferido Significa el ISR a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo 188 de la LISR.

IVA Significa el impuesto previsto por la LIVA.

Ley Aplicable Significa las leyes, reglamentos, decretos, circulares y demás ordenamientos jurídicos de carácter federal, estatal y/o municipal vigentes en México.

LGTOC Significa la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

LIC Significa la Ley de Instituciones de Crédito.

Liquidador Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Vigésimo Tercera, sección 23.3 inciso (i) del Fideicomiso.

LISR Significa la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

LIVA Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

LMV Significa la Ley del Mercado de Valores.

LTV Significa la razón financiera calculada como el monto del saldo insoluto de la deuda, entre la estimación del valor no depreciado o de aquél otro valor que determine el Comité Técnico Comité Técnico, en relación con el Patrimonio Fideicomitido (Loan To Value).

México Significa los Estados Unidos Mexicanos.

Miembro Independiente

Significa cualquier persona que cumpla con los requisitos del artículo 24, segundo párrafo y 26 de la LMV y cuya independencia deberá de calificarse respecto de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, Propietarios, Propietarios Adicionales, el Fiduciario y el Administrador.

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Oferta Pública Inicial u Oferta Inicial

Significa la Oferta Pública Inicial que se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 en la Bolsa Mexicana de Valores

Ofertas Subsecuentes

Significan las Ofertas Subsecuentes de CBFIs que se llevaron a cabo el 30 de mayo de 2013 y el 14 de septiembre de 2017 en la Bolsa Mexicana de Valores

Oficio SAT Significa el oficio número 900-03-01-2012-50788 de fecha 23 de noviembre de 2012, expedido por el Administrador de Normatividad Internacional “1” del Servicio de Administración Tributaria, mediante el cual se confirma que (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 224 de la LISR (según se define más adelante), siempre y cuando no incumpla los requisitos establecidos en el artículo 223 de la LISR y en la regla I.3.20.2.5. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2013; y (ii) que no se pagará el impuesto al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso; y (iii) que no se pagará el impuesto empresarial a tasa única sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso.

Operador u Operadoras

Significa conjuntamente Grupo Posadas y Grupo Real Turismo y Marriott International como operadores de los Hoteles, así como aquellas empresas que tengan el carácter de Operadora bajo los Contratos de Operación Hotelera.

Operaciones Iniciales

Significa conjuntamente la Oferta Pública Inicial y Global de CBFIs que se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 por hasta 223’611,110 CBFIs y la adquisición del Portafolio de Adquisición Inicial, conforme fue descrito en el Prospecto Inicial, en virtud del cual se consolida el Portafolio Actual.

Patrimonio Fideicomitido

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Cuarta del Fideicomiso.

Período Mínimo de Inversión

Significa el término de 4 años a que se refiere la fracción IV del artículo 188 de la LISR o la que en su caso se establezca por la Ley Aplicable.

Personas Indemnizadas

Tiene el significado atribuido a dicho término en la Cláusula Vigésima, sección 20.14 del Fideicomiso.

Partes Relacionadas

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la LMV.

Pesos o Ps.

Plan Todo Incluido

Significa la moneda de curso legal en México.

Significa el modelo de negocio de un resort en el que por el pago de una tarifa se tiene derecho a recibir un servicio de hospedaje que incluye

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alimentos y bebidas, actividades recreativas y deportivas, plan de entretenimiento, impuestos y propinas, así como algunos otros servicios accesorios, pero que excluyen servicios de spa, telefonía, lavandería y venta de ciertos alimentos y bebidas especiales.

Portafolio Actual Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición y de los Hoteles adquiridos adicionalmente que actualmente son propiedad del Fideicomiso a la fecha del presente Reporte Anual.

Producto Neto de la Colocación

Significa los recursos derivados de la Oferta Pública Inicial y/o de la Ofertas Subsecuentes de CBFIs, menos los Gastos de Emisión respectivos.

Propietarios Significa los Fideicomitentes Adherentes que aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.4 del Fideicomiso.

Propietarios Adicionales

Significa los Fideicomitentes Adherentes que, en su caso, aporten al Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.5., del Fideicomiso.

Reporte Anual Significa el presente Reporte Anual.

Representante Común

Significa CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple), quién es y será el representante común de los Tenedores de los CBFIs, o quien sea nombrado subsecuentemente como representante común de los Tenedores.

Resort Es el segmento del mercado hotelero en México integrado por hoteles de Servicio Completo, ubicados en destindos turísticos clave con gran conectividad y flujo de visitantes nacionales e internacionales, incluyendo hoteles que operan bajo la modalidad de Todo Incluido y Plan Europeo, con servicios y actividades recreativas que buscan proporcionar a los clientes una agradable experiencia de vacaciones, así como instalaciones para acoger grandes eventos. Dado que los Resorts atienden a viajeros internacionales, y en menor medida a viajeros domésticos, generan principalmente ingresos denominados en Dólares.

Resultado Fiscal

Significa el resultado de restar a la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio fiscal concluido el 31 de diciembre de 2018 determinados las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores pendientes de amortizar.

RevPAR

Significa los ingresos por habitación disponible, o RevPAR (Revenue Per Available Room por sus siglas en inglés).

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RNV Significa el Registro Nacional de Valores.

Servicios de Administración

Significa la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y del Patrimonio Fideicomitido, que se llevará a cabo por el Administrador conforme al Contrato de Administración, que comprenden la realización de todas las actividades, el ejercicio de todos los derechos y el cumplimiento de todas las obligaciones previstas por el Fideicomiso a cargo del Administrador, incluyendo, sin limitar (i) las obligaciones a su cargo conforme a los Contratos de Operación Hotelera, así como hacer valer todos los derechos bajo dichos contratos; (ii) la negociación de los Contratos de Operación Hotelera, (iii) el análisis del mercado tendiente a la adquisición de Bienes Inmuebles, la negociación de los acuerdos y financiamientos necesarios para realizar las adquisiciones de Bienes Inmuebles; (iv) la interacción y supervisión con los Operadoras de Hoteles; (v) la celebración de aquéllos contratos necesarios para la operación de los Hoteles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, el contrato de prestación de servicios que es y será celebrado entre el Administrador y la empresa que llevará a cabo la contratación de los empleados de los Hoteles; (vi) la cobranza y facturación de los Ingresos por Servicios; (vii) los servicios de promoción, publicidad y “marketing”, entre otros, relacionados con el componente comercial de los Bienes Inmuebles; (viii) la remodelación, construcción y mejora de Bienes Inmuebles, en coordinación con los Operadoras, según se requiera; y (ix) las demás previstas conforme al Contrato de Administración.

Servicios de Asesoría en Planeación

Significa las actividades a ser realizadas por el Asesor, conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, consistentes en otorgar al Fideicomiso toda la asesoría especializada requerida por el mismo en relación con la planeación, estrategia y ejecución de las decisiones trascendentales del Fideicomiso, particularmente las relativas a la ubicación, selección, revisión, adquisición, construcción, acondicionamiento y venta de Bienes Inmuebles, así como la selección de los Operadoras y, en general, la planeación financiera y estratégica del Patrimonio Fideicomitido así como la relación con inversionistas.

Tenedores Significa los Tenedores de uno o más de los CBFIs.

Título Significa el documento o título que documenta la Emisión.

Valor Promedio Significa el valor que resulte de multiplicar el número total de CBFIs emitidos por el Fideicomiso a la fecha en la que se lleve a cabo el cálculo respectivo, por el precio promedio de los CBFIs correspondiente a los 30 (treinta) Días Hábiles anteriores a la fecha en que se lleve a cabo dicho cálculo.

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ii) Resumen Ejecutivo.

A continuación, se incluye un resumen ejecutivo que se deberá leer en conjunto con la información que se detallada más adelante, así como con los estados financieros que aparecen adjuntos como anexos del presente Reporte Anual.

o Descripción de FibraHotel.

FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y poseer Hoteles en México.

Se trata de la primera FIBRA enfocada en la industria Hotelera que cotiza en la BMV, la mejor

posicionada, así como una de las propietarias de portafolio de Hoteles más grande de México y uno de los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria Hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos, ajustados a riesgos, para los

Tenedores de los CBFIs mediante Distribuciones de Efectivo, la cuales se derivan del Resultado Fiscal de cada periodo, según lo determine el Comité Técnico, así como la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y operación eficaz de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, el cual estará operado por diversas compañías independientes operadoras de Hoteles con un reconocido prestigio.

o Historia de FibraHotel.

El 31 de julio de 2012 se constituyó el fideicomiso FibraHotel. Desde el momento de su

constitución, año con año FibraHotel ha venido incrementando su portafolio de Hoteles. A continuación, se presenta una cronología que muestra la evolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido FibraHotel a lo largo de su historia:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.

Al finalizar el año 2012, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la

siguiente manera: 18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación. Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el

“Portafolio de Aportación en Desarrollo”). 2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a:

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La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas. La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros. La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo. La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en

el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones). Al finalizar el año 2013, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la

siguiente manera: 39 Hoteles (5,547 habitaciones) se encontraban en operación. Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.

Durante el año 2014, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación. La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo1. La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un

Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de estancia prolongada (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones para algunos Hoteles (siete habitaciones).

Al finalizar el año 2014, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

56 Hoteles (7,656 habitaciones) se encontraban en operación. 13 Hoteles (1,741 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo. Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.


La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación. La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo. La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la

cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).


siguiente manera: 62 Hoteles (8,507 habitaciones) se encontraban en operación. 18 Hoteles (2,466 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

1 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

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5. Año 2016.

Durante el año 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a: La adquisición de dos Hotel (397 habitaciones) en operación. La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuye de 7 cuartos por ajustes en número de cuartos en hoteles en desarrollo.


75 Hoteles (10,422 habitaciones) se encontraban en operación. 10 Hoteles (1,601 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

6. Año 2017.

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,505 millones.

Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2017: Abrió cinco Hoteles (683 habitaciones). Adquirió el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo con 168 habitaciones.

Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,216 habitaciones, de los cuales: 81 Hoteles (11,273 habitaciones) se encuentran en operación. 5 Hoteles (943 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

7. Año 2018.

Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2018, FibraHotel: Abrió el Hotel Courtyard by Marriott Toreo (146 habitaciones). Adquirió el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún con 507 habitaciones. Abrió el hotel Fiesta Americana México Satélite con 223 habitaciones. Abrió el hotel Live Aqua San Miguel de Allende con 153 habitaciones.

Al 31 de diciembre de 2018, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,555 habitaciones, de los cuales: 85 Hoteles (12,300 habitaciones) se encuentran en operación. Un Hotel (255 habitaciones) en desarrollo.

8. Año 2019.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,555 habitaciones (el “Portafolio Actual”), de los cuales:

85 Hoteles (12,300 habitaciones) se encuentran en operación. Un Hotel (255 habitaciones en desarrollo)

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad

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de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

FibraHotel continúa y continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de desarrollo y adquisiciones. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan servicio a viajeros de negocio y de placer, tanto nacionales como internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial o turística significativa y además se localizan cerca o dentro de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos, terminales de autobuses y centros turísticos, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios. La evolución del Patrimonio Fideicomitido mencionada anteriormente se puede ver reflejada en la siguiente tabla:

2012 2013 2014 2015 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Habitaciones en operación 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 12,300 Habitaciones en desarrollo 489 899 1,883 2,466 1,601 1,227 1,239 1,237 943 797 797 408 255 255 Habitaciones totales 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,039 12,051 12,217 12,216 12,723 12,721 12,555 12,555 12,555

2012 2013 2014 2015 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Hoteles en operación 18 39 56 62 75 78 78 79 81 83 83 84 85 85 Hoteles en desarrollo 4 8 14 18 10 7 7 7 5 4 4 2 1 1 Hoteles totales 22 47 70 80 85 85 85 86 86 87 87 86 86 86

Número de Cuartos al final del periodo Fecha del Informe

Número de Hoteles al final del periodo Fecha del Informe

o Portafolio Actual de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 86 Hoteles, de los cuales 85 Hoteles están en operación y cuatro en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 12,555 habitaciones.

La siguiente tabla muestra, a la fecha del presente Reporte Anual, una lista completa describiendo los Hoteles en operación en el Portafolio Actual, la cual incluye información clave, tales como la marca, el operador y el segmento de cada Hotel:

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Hotel Estado Cuartos Operador Marca Segmento

Hoteles Servicio Selecto ‐ Administrados

1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

2 Fiesta Inn Buenavista Ciudad de México 129 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

3 Fiesta Inn Ciudad del Carmen Laguna de Términos (1) Campeche 133 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

4 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

5 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

6 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

7 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

8 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

9 Fiesta Inn Durango Durango 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

10 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

11 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

12 Fiesta Inn Hermosillo Sonora 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

13 Fiesta Inn León Guanajuato 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

14 Fiesta Inn Mexicali BCN 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

15 Fiesta Inn Morelia Michoacan 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

16 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

17 Fiesta Inn Monclova Coahuila 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

18 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

19 Fiesta Inn Monterrey Valle Nuevo León 177 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

20 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

21 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

22 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

23 Fiesta Inn Perinorte (1) Estado de México 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

24 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

25 Fiesta Inn Querétaro Querétaro 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

26 Fiesta Inn Saltillo Coahuila 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

27 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosi 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

28 Fiesta Inn Tepic Nayarit 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

29 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

30 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

31 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

32 Fiesta Inn Puerto Vallarta Jalisco 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

33 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

34 Fiesta Inn Xalapa Veracruz 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

35 Real Inn Mexicali (1) BCN 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto

36 Gamma Ciudad Obregón Sonora 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

37 Gamma Guadalajara Centro (1)(2) Jalisco 197 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

38 Gamma León Guanajuato 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

39 Gamma Tijuana (1) BCN 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

40 Courtyard Toreo Estado de México 146 Marriott Intʹl Courtyard Servicio Selecto

41 Courtyard Vallejo Ciudad de México 125 Marriott Intʹl Courtyard Servicio Selecto

Sub Total 5,930

(1) Incluye componente comercial (2) Desde el 1 de julio de 2018 el hotel Real Inn Guadalajara, se convirtió en Gamma Guadalajara Centro y es operado por Grupo Posadas

16

Hotel Estado Cuartos Operador Marca Segmento

Hoteles Servicio Limitado ‐ Administrados

42 One Acapulco Costera (1) Guerrero 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

43 One Aguascalientes Sur (1) Aguascalientes 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

44 One Coatzacoalcos Forum Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

45 One Cuautitlan (1) Estado de México 156 Grupo Posadas One Servicio Limitado

46 One Cuernavaca Morelos 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado

47 One Culiacán Forum Sinaloa 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado

48 One Durango Durango 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

49 One Guadalajara Tapatío Jalísco 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

50 One Monclova Coahuila 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado

51 One Monterrey Aeropuerto (1) Nuevo León 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

52 One Puebla FINSA Puebla 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

53 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

54 One Toluca Aeropuerto Estado de México 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

55 One Ciudad de México Patriotismo Ciudad de México 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado

56 One Perisur Ciudad de México 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado

57 One Xalapa Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

58 Fairfield Inn & Suites Juriquilla Querétaro 134 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

59 Fairfield Inn Los Cabos BCS 128 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

60 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora 134 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

61 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila 139 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

62 Fairfield Inn & Suites Vallejo Ciudad de México 121 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

63 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco 134 Marriott Intʹl Fairfield Inn Servicio Limitado

Sub Total 2,792

Hoteles Servicio Completo ‐ Administrados

64 Fiesta Americana Aguascalientes (1) Aguascalientes 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

65 Fiesta Americana Hermosillo Sonora 220 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

66 Fiesta Americana Hacienda Galindo Querétaro 168 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

67 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

68 Fiesta Americana México Satélite Estado de México 223 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

69 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Nuevo León 180 Grupo Posadas Grand Fiesta Americana Servicio Completo

70 Live Aqua Monterrey Valle Nuevo León 72 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo

71 Live Aqua San Miguel de Allende Guanajuato 153 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo

72 Camino Real Puebla Puebla 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo

73 Sheraton Ambassador Monterrey Nuevo León 229 Marriott Intʹl Sheraton Servicio Completo

74 AC by Marriott Querétaro Querétaro 175 Marriott Intʹl AC by Marriott Servicio Completo

75 AC by Marriott Guadalajara Jalisco 188 Marriott Intʹl AC by Marriott Servicio Completo

76 AC by Marriott Veracruz Veracruz 164 Marriott Intʹl AC by Marriott Servicio Completo

Sub Total 2,295

Hoteles Estancia Prolongada ‐ Administrados

77 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada

78 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

79 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

80 Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fe Nuevo León 48 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

81 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

Sub Total 376

Hoteles en Arrendamiento

82 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

83 Fiesta Inn Perisur Ciudad de México 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

84 Live Aqua Playa del Carmen Quintana Roo 60 Grupo Posadas Live Aqua Boutique Servicio Completo

85 Fiesta Americana Condesa Cancún Quintana Roo 507 Grupo Posadas Fiesta Americana Resort

Sub Total 907

Total de Habitaciones en Operación al 31 de Diciembre de 2018 12,300

(1) Incluye componente comercial Para más información respecto al Portafolio Actual de FibraHotel ver la Sección 2.c)

“Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido” del presente Reporte Anual.

17

o Inversión en Fibra Hotelera, S.C.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es socio de Fibra Hotelera, S.C., en la siguiente proporción:

Socios Partes

Sociales Valor Porcentaje

FibraHotel 1 $29,999.00 99.99% Evercore Casa de Bolsa, Sociedad Anónima de Capital Variable, División Fiduciaria, como Fiduciario del Fideicomiso F/0143

1 $1.00 0.01%

Total: 2 $30,000.00 100% Fibra Hotelera, S.C., es una sociedad de nacionalidad mexicana, que fue constituida mediante

escritura pública No. 25,313 de fecha 5 de octubre de 2012, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo Caso Velázquez titular de la notaría pública No. 17 del Estado de México.

El principal objeto de Fibra Hotelera es de recibir los ingresos no relacionados con el alojamiento

del Patrimonio del Fideicomiso (alimentos y bebidas, teléfono, entre otros) así como prestar los Servicios de Administración a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos relacionados con FibraHotel.

Los resultados financieros de Fibra Hotelera se encuentran consolidados con los resultados

financieros de FibraHotel. Para mayor detalle sobre los resultados financieros consolidados de Fibra Hotelera ver la Sección

4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

o Información Financiera de FibraHotel.

El presente Reporte Anual contiene Información Financiera disponible al 31 de diciembre de 2018, así como información referente a los Hoteles y habitaciones que forman parte del Patrimonio Fideicomitido disponible a la fecha del presente Reporte Anual.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2018, FibraHotel realizó una Distribución de Efectivo de Ps. $849 millones, de los cuales Ps. $324 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $524 millones corresponden al retorno de capital.

Los resultados financieros están relacionados con los Estados Financieros que comprenden los siguientes 86 Hoteles:

85 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2018. Un hotel en desarrollo al 31 de diciembre de 2018.

Durante el año 2018, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $4,107 millones, contra Ps.

$3,436 millones para el año 2017 (incremento del 19.5%). Tratándose de los Hoteles administrados de FibraHotel, los ingresos incrementaron un 12.4%, de Ps. $3,343 millones a Ps. $3,756 millones y los costos y gastos generales totales de esos Hoteles fueron Ps. $2,664 millones contra Ps. $2,330 millones para el año 2017 (incremento del 14.3%).

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La contribución hotelera ascendió, para el año 2018, a Ps. $1,443 millones, representando 35.1% de los ingresos totales, contra Ps. $1,106 millones para el año 2017, representando 32.2% de los ingresos totales.

Trátandose de la contribución hotelera de los Hoteles administrados de FibraHotel, ascendió, para

el año 2018, a Ps. $1,092 millones, representando 29.1% de los ingresos de los Hoteles administrados de Fibrahotel, contra Ps. $1,013 millones para el año 2017, representando 30.3% de los ingresos totales

(Cifras en miles de pesos) Año 2018 % Año 2017 %

Ingresos:Total hoteles administrados 3,756,281 91.5% 3,342,755 97.3%

Hoteles administrados - Estabilizados 3,332,368 81.1% 2,694,148 78.4%Hoteles administrados - No estabilizados 423,913 10.3% 648,607 18.9%

Arrendamiento - Hoteles / Antenas / Locales 350,970 8.5% 93,240 2.7%

Ingresos totales 4,107,252 100% 3,435,995 100%

Contribución hotelera:Total hoteles administrados 1,092,139 75.7% 1,012,640 91.6%Hoteles administrados - Estabilizados 987,267 68.4% 822,336 74.4%Hoteles administrados - No estabilizados 104,872 7.3% 190,304 17.2%

Arrendamiento 350,970 24.3% 93,240 8.4%

Contribución hotelera total 1,443,110 100% 1,105,879 100%

(Cifras en miles de pesos) Año 2018 Año 2017 Var.

Margen de contribución hotelera:Total Hoteles administrados 29.1% 30.3% (122 pp)Hoteles administrados - Estabilizados 29.6% 30.5% (90 pp)

Hoteles administrados - No estabilizados 24.7% 29.3% (460 pp)

Arrendamiento 100.0% 100.0% 0.0 pp

Margen de contribución hotelera total 35.1% 32.2% 295 pp Así mismo, durante el año 2018, se hicieron varias disposiciones de las líneas bancarias

disponibles, por un monto agregado de Ps. $210 millones, y USD. $13.0 millones. Al 31 de diciembre de 2018, el saldo insoluto total de las disposiciones alcanzaba Ps. $3,516 millones sobre un total líneas de crédito firmadas de Ps. $4,710 millones. De esas líneas de crédito cinco son de largo plazo y fueron proporcionadas por Bancomer (una línea de Ps. $1,000 millones y una de Ps. $500 millones) y por Banorte (tres líneas de Ps. $1,000 millones cada una) adicionalmente FibraHotel tiene una línea revolvente proporcionada por Sabadell de Ps. $210 millones. El remanente de esas líneas de crédito (Ps. $1,000 millones) representa una fuente comprometida de liquidez, apoyando la estructura de capital de FibraHotel.

Para mayor detalle sobre la situación financiera de FibraHotel ver la Sección 4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

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o Eventos Relevantes. Durante el año 2018 y a la fecha del presente Reporte Anual se publicaron los siguientes Eventos Relevantes relacionados con FibraHotel:

1 de febrero de 2018: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Courtyard by Marriott Toreo en

la Ciudad de Mexico. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_808201_2.pdf)

20 de febrero de 2018: FibraHotel anuncia que la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún se ha completado.

(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_811238_2.pdf)

27 de febrero de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre de 2017. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_813231_2.pdf)

27 de febrero de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda.

(http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_813232_2.pdf)

18 de abril de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2018. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_824076_2.pdf)

18 de abril de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda.

(http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_824077_2.pdf)

16 de julio de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus resultados financieros y la distribución del segundo trimestre de 2018. (https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_847247_2.pdf)

16 de julio de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_847249_2.pdf)

16 de octubre de 2018: FIHO informa la designación del aduitor respecto del ejercicio 2018, en cumplimiento al Artículo 17 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las entidades y emisoras supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores que contraten servicios de auditoría eterna de estados financieros básicos. (https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_867960_2.pdf)

22 de octubre de 2018: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles

anuncia sus resultados financieros y la distribución del tercer trimestre de 2018. (https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_869740_2.pdf)

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22 de octubre de 2018: FibraHotel (“FibraHotel”, la primera FIBRA especializada en hotelsen México infomra al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice decobertura de servicio de la deuda.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_869742_2.pdf)

13 de noviembre de 2018: FibraHotel anuncia la aperture del icónico hotel Live Aqua SanMiguel de Allende con 153 habitaciones de lujo en el centro histórico de San Miguel deAllende.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_875361_2.pdf)

22 de noviembre de 2018: Convocatoria asamblea general de tenedores de los certificadosbursátiles identificados con clave de pizarra “FIHO12”.

(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_877272_2.pdf)

26 de febrero de 2019: FibraHotel (“Fibra Hotel”), la primera FIBRA especilizada en hotelsanuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimester de 2018.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_900231_2.pdf)

26 de febrero de 2019: FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hotelsen México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice decobertura de servicio de la deuda.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_900231_2.pdf)

22 de marzo de 2019: FibraHotel informa sobre el cambio de política contable en cuanto a lavaluación de propiedades de inversion.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_907201_2.pdf)

22 de abril de 2019: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA la primera FIBRAespecializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel deendeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_913854_2.pdf)

22 de abril de 2019: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hotelesanuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2019.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_913856_2.pdf)

22 de abril de 2019: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA la primera FIBRAespecializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel deendeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda.(https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_913860_2.pdf)

o Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, promovimos un juicio de amparo en defensa del predio en donde se encuentran ubicados los Hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (i) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (ii) la concesión que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. El 1 de agosto de 2018 se dictó la sentencia de amparo favorablemente a nuestros intereses, en donde se otorgó el amparo y protección de la justicia de la unión a DEUTSCHE BANK MÉXICO, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE,

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DIVISIÓN FIDUCIARIA, actuando como fiduciaria del fideicomiso F/1596, resolviendo que se abstenga de considerar como “terrenos ganados al mar” dichos predios; no obstante se ha promovido un recurso de inconformidad contra la resolución del 16 de noviembre de 2018 que tuvo por cumplida la ejecutoria de amparo, toda vez que consideramos que la ejecución de la sentencia no cubre los extremos de la protección otorgada por la sentencia

A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral

adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen

juicios, litigios, controversias o procedimientos administrativos o arbitrales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

o Participantes Relevantes.

1. Fideicomitente. Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones. Los accionistas de esta sociedad son el Sr. Simón Galante Zaga y el Sr. Alberto Galante Zaga.

Para más información sobre el Fideicomitente ver la Sección 3 “EL FIDEICOMITENTE” del

presente Reporte Anual. 2. Administrador: FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el

Administrador, constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 28 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación). Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los Hoteles.

Para más información sobre el Administrador ver la Sección 2.e.ii) “Administrador” del presente

Reporte Anual. 3. Otros terceros obligados con FibraHotel o los Tenedores. A la fecha del presente Reporte

Anual no existen otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores de los valores tales como avales, garantes, contrapartes en operaciones financieras derivadas o de cobertura, apoyos crediticios, entre otros.

4. Directivos. El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas: Simón Galante Zaga: es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de

FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro fundador y Director

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Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Administración de Empresas del IPADE.

Eduardo López Garcia: es el Director General (Chief Executive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis Hoteles. Eduardo López García negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces, y con Grupo Posadas para desarrollar Hoteles adicionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de Hoteles.

Edouard Boudrant: es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas de la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

Guillermo Bravo Escobosa: es el Director de Inversiones (Chief Investment Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica en J.P. Morgan en Nueva York, asi como mas de 6 años de experiencia en el desarrollo, adquisicion y administración de Hoteles.

Lorena García Núñez: es la Directora Jurídica del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario.

José Luis Jacome Herrera: es Director de Operaciones de hoteles de Resort del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una Licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Cuenta con una maestría en Administración de Empresas en alta dirección (MBA-MEDEX) en el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas (IPADE), en conjunto con un Diploma de Value Investing por Columbia University, Nueva York. Su experiencia profesional incluye más de 12 años en la operación de hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

Isaac Aguilar: es Director de Operaciónes de hoteles de Servicio Limitado y Selecto del administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en administración de empresas especializado en hotelería por la Escuela Panamericana de Hoteleria. Cuenta con diversos

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seminarios de finanzas, marketing y operación hotelera. Su experiencia profesional incluye más de 14 años trabajando en diferentes cadenas hoteleras como IHG y Posadas, ocupando diferentes puestos desde ejecutivo de ventas hasta Director comercial, Director de Ventas y Gerente de Ventas. Ingresó a FibraHotel en 2015 como subdirector de operaciones.

El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 28 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación).

5. Asesor: FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de

C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libros de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Para más información sobre el Asesor ver la Sección 2.e.iii) “Asesor” del presente Reporte Anual.

6. Compañías de Servicios: Las Compañías de Servicios son responsables de proporcionar a

FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo en algunos casos al personal del comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

Para más información sobre las Compañías de Servicios ver la Sección 2.e.iv) “Compañías de

Servicio” del presente Reporte Anual.

o Portafolio de Aportación en Desarrollo

A la fecha, FibraHotel tiene un hotel en etapa de desarrollo más otros proyectos por ser anunciados. El hotel anunciado representa 255 cuartos y una inversión total de Ps. $650 millones de pesos del cual al 31 de diciembre de 2018 se habían invertido Ps. $185 millones de pesos. El hotel en desarrollo es de servicio completo y está ubicado en un proyecto de usos mixtos. Adicionalmente, FibraHotel tiene ciertas reservas de tierra con un costo histórico de Ps. $238 millones de pesos. En total al 31 de diciembre de 2018 FibraHotel tenía invertido Ps. $423 millones en desarrollos.

Fecha Numero de

Hotel Estadoesperada de

terminación

cuartos en

construcción Total*

Invertido a

diciembre 31 2018 Remanente

1 Fiesta Americana Viaducto (VIA 515) CDMX Q4 2019 255 650 185 465

Otros Proyectos Varios 238

Total 255 650 423 465

Inversion de FibraHotel (Ps. $ millones)

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o Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2018, FibraHotel realizo las siguientes inversiones: La adquisición de un Hotel en operación. La apertura de 3 Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

En total, durante el año 2018, FibraHotel incrementó su portafolio en un 5.0% en cuanto a

número de Hoteles en operación y en un 9.1% en cuanto al número de cuartos en operación y la inversión ascendió a aproximadamente Ps. $4,161 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual,

constituido por 86 Hoteles. Políticas de Emisión y Conflictos de Interés.

1. Políticas de Emisión. FibraHotel no cuenta con una política de emisión con condiciones

determinadas. La política de emisión se basa en las necesidades económicas de FibraHotel conforme se incrementa su Patrimonio Fideicomitido. Asimismo, la política de emisión se determina tomando en cuenta el hecho de que las condiciones del mercado, en un momento determinado, permitan una emisión.

Con fecha 1º de septiembre de 2017, la Asamblea General de Tenedores de CBFIs aprobó la

creación de un programa de emisor recurrente de colocación y oferta pública de CBFIs, hasta por un monto total autorizado de Ps. $10,000 millones. El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,600 millones (antes de operaciones de estabilización). Por lo tanto, dentro del programa de emisor recurrente, FibrHotel tiene la posibilidad de colocar hasta Ps. $5,400 millones.

La determinación para realizar una nueva emisión de CBFIs debe ser aprobada por el Comité

Técnico y por la Asamblea de Tenedores.

2. Políticas de Conflictos de Interés. Conforme al Contrato de Fideicomiso, el Comité Técnico es responsable de aprobar las políticas con respecto a partes relacionadas. Se requiere el voto afirmativo de una mayoría de los miembros del Comité Técnico, así como de la mayoría de los miembros independientes del mismo antes de celebrarse cualquier contrato, operación o relación importante con una parte relacionada, incluyendo el Administrador, el Fideicomitente, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, los miembros del Comité Técnico cualquier otra persona o parte que pueda tener un conflicto de interés.

FibraHotel está sujeta a conflictos de interés derivados de la relación con el Asesor, el Administrador y las Compañías de Servicios, así como sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, y celebran operaciones con partes relacionadas. FibraHotel no puede garantizar que sus políticas efectivamente eliminarán la influencia de dichos conflictos. Si no logran hacerlo, podrían tomarse decisiones que pueden no reflejar plenamente los intereses de todos los Tenedores de los CBFIs.

Para más información sobre operaciones con partes relacionadas ver la Sección 2.h)

“Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés” del presente Reporte Anual.

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iii) Factores de Riesgo. Los siguientes son los principales factores de riesgo que consideramos pueden influir y afectar de

forma adversa y significativa el desempeño, rentabilidad y resultados de operación, por lo que deben ser tomados en consideración por el público inversionista.

Los factores de riesgo mencionados son enunciativos y no limitativos, toda vez que podrían

existir otros riesgos que podrían llegar a afectar sus resultados. Asimismo, es importante que el público inversionista considere que los factores de riesgo descritos en la presente sección no son los únicos que existen, pues pudieran existir otros: (i) que a la fecha del presente Reporte Anual no sean relevantes y que posteriormente pudieran convertirse en relevantes; (ii) a la fecha del presente Reporte Anual no sean conocidos; o (iii) que en un futuro pudieran ser relevantes y en la fecha del presente Reporte Anual sean inexistentes. Cualquiera de los riesgos que se describen a continuación, de materializarse, pudieran afectar de forma adversa y significativa la liquidez, operaciones o condición financiera del Fideicomiso o del Administrador, y, en consecuencia, el Patrimonio Fideicomitido disponible para ser distribuido a los Tenedores.

La inversión en los CBFIs implica riesgos. Se deben considerar cuidadosamente los siguientes

factores de riesgo además de otra información contenida en este Reporte Anual antes de adquirir CBFIs. El acontecimiento de cualquiera de los siguientes riesgos podría hacer que pierda toda su inversión o parte de ella.

Los factores de riesgo se detallan a continuación por categoría: 1. Riesgos Relacionados con las Operaciones.

Todos nuestros activos y operaciones están ubicados en México. Por lo tanto, estamos sujetos a

riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para la industria inmobiliaria en México.

La competencia de otros Hoteles en los mercados en los que operamos podría afectar adversamente los niveles de ocupación y/o las ADRs, lo cual podría representar un efecto adverso importante para nosotros.

Dependemos de fuentes externas de capital para financiar necesidades de capital futuras, y si enfrentamos dificultades para obtener capital, es posible que no seamos capaces de realizar adquisiciones futuras necesarias para hacer crecer nuestro negocio, terminar proyectos de desarrollo o redesarrollo, o cumplir otras obligaciones.

Estamos sujetos a riesgos de negocio, financieros y de operación inherentes a la industria de la hospitalidad, lo cual podría disminuir nuestros ingresos y limitar nuestras oportunidades de crecimiento y nuestro desempeño se encuentra sujeto a riesgos asociados con la industria inmobiliaria en general.

Podemos adquirir inmuebles afectados por gravámenes, como una hipoteca u otras formas de deuda, y podríamos adquirir nuevas deudas o refinanciar deudas existentes al adquirir estos inmuebles.

Nuestros convenios financieros futuros probablemente contendrán, disposiciones restrictivas con respecto a nuestras operaciones, incluyendo obligaciones que podrían ser más restrictivas

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que nuestra Política de Apalancamiento, lo que podría afectar nuestras políticas de distribución y operación, así como nuestra capacidad para obtener financiamiento adicional.

Nuestras obligaciones de pago de financiamientos presentes o futuros, así como nuestra capacidad para refinanciar nuestra deuda existente, en caso de ser necesario, podrían afectar adversamente nuestros resultados operativos generales y nuestra capacidad para hacer Distribuciones y el precio de mercado de nuestros CBFIs.

Podríamos no ser capaces de controlar nuestros costos de operación o nuestros gastos podrían permanecer constantes o aumentar, aún cuando nuestros ingresos no aumenten, afectando adversamente nuestros resultados operativos.

Estamos obligados a efectuar depósitos a una cuenta de gastos de capital y podemos vernos obligados a hacer gastos de capital significativos para mejorar nuestros Hoteles para cumplir con nuestros Contratos de Operación Hotelera y arrendamientos y conservar y atraer huéspedes, produciendo una disminución en los ingresos de operación y reduciendo el efectivo disponible para efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Si no podemos vender, enajenar o refinanciar uno o más de nuestros inmuebles en el futuro, podríamos no alcanzar nuestros objetivos de inversión y nuestros negocios pueden verse adversamente afectados.

El cumplimiento con las leyes, reglamentos y disposiciones aplicables a nuestros Hoteles, incluyendo requerimientos de permisos, licencias, zonificación y ambientales, puede afectar adversamente nuestra capacidad de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro, resultar en costos o demoras significativas y afectar adversamente nuestra estrategia de crecimiento.

Como resultado de ser un fideicomiso con valores registrados en el RNV, estamos sujetos a requerimientos de presentación de informes financieros y otros requisitos para los cuales nuestros sistemas, procedimientos y controles financieros y contables pueden no ser suficientes.

Podemos ser incapaces de continuar llevando a cabo adquisiciones adicionales que harían crecer nuestros negocios y, aún si consumamos las adquisiciones, podríamos no llegar a integrar y operar exitosamente los inmuebles adquiridos.

Podríamos no ser capaces de ampliar exitosamente nuestro negocio a nuevos mercados y segmentos, lo cual podría afectar adversamente el rendimiento de nuestras inversiones inmobiliarias en esos mercados.

Nuestra capacidad de enajenar nuestros Hoteles es limitada, incluyendo por derechos preferentes, y estas limitaciones podrían reducir el valor de cualquier inmueble vendido, perjudicar nuestra liquidez o flexibilidad operativa si las ventas de dichos inmuebles son necesarias para generar capital o por otro motivo.

No podemos garantizar nuestra capacidad para efectuar distribuciones en el futuro. Podemos vernos obligados a utilizar créditos o fondos provenientes de otras fuentes para hacer distribuciones, lo que puede tener un impacto adverso en nuestras operaciones y no estamos obligados a efectuar distribuciones utilizando recursos que no forman parte de nuestro patrimonio.

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Para efectos de las leyes mexicanas, somos un fideicomiso de emisión, no de garantía, y la

recuperación de una inversión en nuestros CBFIs está sujeta a que recibamos suficientes fondos de las inversiones en nuestros inmuebles.

Las coinversiones que pudiéramos hacer podrían resultar afectadas adversamente por nuestra falta de autoridad para tomar decisiones independientes, por nuestra confianza en la situación financiera de nuestros socios en participación y por disputas entre nosotros y nuestros socios en participación.

Nuestros Contratos de Operación Hotelera pueden limitar nuestra flexibilidad.

La aplicación inicial de nuevas NIIF puede originar impactos materiales en nuestros procesos internos.

2. Riesgos Relacionados con las Inversiones en la Industria Hotelera.

Cambios en los patrones de viaje de los huéspedes debido a la llegada de modelos de negocio disruptivos y competidores no tradicionales, podría afectar adversamente nuestras tasas de ocupación e ingresos.

Los riesgos de operar Hoteles conforme a contratos de administración hotelera y de arrendamiento, que pueden darse por terminados o no renovarse, pueden impactar nuestra capacidad de efectuar Distribuciones de Efectivo a los Tenedores de nuestros CBFIs.

Estamos sujetos a varios riesgos operativos comunes a la industria hotelera, lo cual puede afectar adversamente nuestra capacidad de efectuar distribuciones a los Tenedores de nuestros CBFIs.

La naturaleza cíclica de la industria hotelera puede causar fluctuaciones en nuestro desempeño operativo.

Enfrentamos los retos de la industria hotelera en México (competencia, seguridad, eventos naturales…), lo cual puede limitar nuestra rentabilidad y rendimiento a los Tenedores de nuestros CBFIs sobre su inversión.

La necesidad de viajes de negocios y, por lo tanto, la demanda de habitaciones en nuestros Hoteles puede resultar adversamente afectada de manera importante por el aumento del uso de la tecnología relacionada con los negocios.

3. Riesgos Relacionados con la deuda y el nivel de apalancamiento.

Estamos sujetos a un límite máximo de los pasivos que se pretendan asumir en relación con los activos totales del Fideicomiso, el cual, en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre reportado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 5 de la Circular Única de Emisoras. Asimismo, tenemos la obligación de cumplir con un índice de cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso. Dicho índice de cobertura no podrá ser

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menor a 1.0, de conformidad con lo dispuesto en artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 4.2 de la Circular Única de Emisoras. En todo caso, el nivel de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda deberán ser calculados de conformidad con lo previsto en el anexo AA de la Circular Única de Emisoras y revelado en términos del artículo 35 Bis 1 de dicha circular.

Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda es menor a 1.0, no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento o una disminución en el cálculo del índice de cobertura de servicio de la deuda registrado antes de la citada operación de refinanciamiento.

En caso de que excedamos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda sea menor a 1.0, nuestro Administrador estará obligado a presentar a la Asamblea de Tenedores un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Asimismo, en caso de materializarse este factor de riesgo, podrían desencadenarse otros factores de riesgo tales como la imposibilidad de continuar con nuestro desarrollo y crecimiento por falta de recursos, lo que podría afectar negativamente nuestro desempeño y la entrega de Distribuciones a nuestros Tenedores.

Con motivo de lo anterior, el Emisor declara que el Fiduciario, el Fideicomitente o el Administrador, según corresponda, deberán ajustarse al nivel de apalancamiento calculado conforme a lo anterior, así como que cumplirá con el mencionado índice de cobertura del servicio de la deuda descrito.

4. Riesgos Relacionados con la Relación con el Asesor y las Compañías de Servicios.

Dependemos de nuestro Asesor y de nuestro personal clave para tener éxito, y podemos no encontrar un remplazo adecuado para ellos si el Contrato de Asesoría y Planeación queda sin efectos, o si nuestro personal clave en nuestro Asesor renuncia o de otra manera deja de estar disponible para nosotros.

Existen conflictos de interés en nuestra relación con nuestro Asesor y las Compañías de Servicios y sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, lo cual podría resultar en decisiones que no sean convenientes para los intereses de los Tenedores de nuestros CBFIs.

Puede ser difícil y costoso terminar el Contrato de Asesoría y Planeación.

5. Riesgos Relacionados con la Organización y Estructura.

El régimen fiscal aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando y fue modificado recientemente; no puede garantizarse que las leyes y reglamentos referentes a las FIBRAS y cualquier interpretación de las mismas, no cambiarán de tal manera que nos afecte adversamente.

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Podemos exigir de manera menos estricta el cumplimiento de los contratos conforme a los cuales adquirimos nuestro Portafolio Inicial, el Contrato de Obra, el Contrato de Asesoría y Planeación, y los Contratos de Servicios debido a conflictos de interés con ciertos miembros de nuestro Comité Técnico.

Las consecuencias fiscales para los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles que integran nuestro Portafolio de Aportación Inicial, así como cualquier propiedad que nos pueda ser aportada en el futuro, ante la venta de dichos inmuebles pueden hacer que sus intereses difieran de los intereses de los otros Tenedores de nuestros CBFIs.

Ciertos miembros del equipo directivo de nuestro Asesor y de nuestro Administrador y las Compañías de Servicios tienen intereses de negocios e inversiones externas, lo que potencialmente podría distraer su tiempo y atención de nosotros.

Los Sres. Albert Galante Saadia, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab, Roberto Galante Totah, y Simón Galante Zaga, tienen influencia significativa sobre nuestros asuntos y podrían ejercer dicha influencia de una manera que no sea conveniente para los intereses de los otros Tenedores de nuestros CBFIs.

La capacidad de los Fideicomitentes Adherentes de vender sus CBFIs y la especulación sobre estas posibles ventas puede afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs.

Nuestro Comité Técnico puede cambiar ciertas de nuestras políticas del fideicomiso sin la aprobación de los Tenedores de nuestros CBFIs. 6. Riesgos Relacionados con los Mercados de Valores y la Titularidad de los CBFIs.

La cantidad de CBFIs disponible para venta futura podría afectar adversamente el precio de

mercado de nuestros CBFIs, y las ventas futuras de nuestros CBFIs podrían diluir a los Tenedores existentes de nuestros CBFIs.

Las ofertas futuras de valores que tengan un nivel preferente a nuestros CBFIs pueden limitar nuestra flexibilidad operativa y financiera y pueden afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs, y diluir su valor.

Los aumentos en tasas de interés pueden dar lugar a una disminución del valor de nuestros

CBFIs. El precio de mercado de nuestros CBFIs podría resultar adversamente afectado por nuestro

nivel de Distribuciones de Efectivo. 7. Riesgos Relacionados con México.

Las condiciones económicas, políticas y sociales pueden afectar adversamente nuestros negocios. Las elecciones presidenciales mexicanas se llevaron a cabo el 1 de julio de 2018, lo que resultó en un cambio en la administración. Durante su campaña, Andrés Manuel López Obrador expresó, entre otras cosas, su deseo de modificar y/o dar por terminadas ciertas reformas estructurales. No puede haber seguridad en las predicciones de cómo se llevará a cabo la nueva administración; cualquier medida adoptada por la nueva administración podría tener resultados inciertos e impactos sobre el futuro desempeño del Fideicomiso. El alcance de dicho

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impacto no puede ser predicho con exactitud. No existe garantía de que la estabilidad relativa del actual ambiente político mexicano continúe en el futuro.

Los problemas de inseguridad en México pueden resultar en advertencias y restricciones de viaje desde los Estados Unidos afectando el flujo de turistas y viajeros de negocios a nuestros Hoteles.

El gobierno mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, influencia significativa sobre la economía mexicana. Los cambios en las políticas gubernamentales mexicanas podrían afectar negativamente los resultados de nuestras operaciones y nuestra situación financiera.

No podemos predecir el impacto que el cambio en las condiciones climáticas, así como las respuestas legales, regulatorias y sociales a las mismas, podrían tener en nuestro negocio.

Las condiciones económicas adversas en México pueden afectar negativamente nuestra situación financiera y resultados de operación. En el pasado, la economía mexicana ha experimentado devaluaciones del MXN, importantes incrementos de inflación y tasas de interés domésticas, así como inestabilidad en otros indicadores económicos, por lo que no puede haber ninguna garantía acerca de la estabilidad de la economía. De llegarse a presentar los eventos antes descritos, el desempeño financiero del Fideicomiso podría verse afectado, toda vez que el Fideicomiso no tiene control sobre dichos eventos.

Las fluctuaciones en el valor del Peso contra el Dólar pueden tener un efecto adverso sobre nuestra situación financiera y resultados de operación.

La inflación en México, junto con medidas gubernamentales para el control de la inflación, puede tener un efecto adverso en nuestras inversiones.

Las medidas adoptadas por el gobierno podrían tener un efecto significativo en las entidades del sector privado en general, así como en la situación de los mercados y en la rentabilidad de los valores emitidos por sociedades mexicanas, incluyendo el valor de los Certificados .

México ha experimentado un periodo de aumento en la actividad delictiva, lo cual podría afectar nuestras operaciones.

El Administrador no puede garantizar que los eventos políticos en México no tendrán un efecto adverso en el desempeño financiero del Fideicomiso.

Los desarrollos en otros países podrían afectar adversamente la economía mexicana, el valor de nuestros CBFIs y nuestros resultados de operación.

Las políticas internacionales del gobierno federal de los Estados Unidos podrían resultar cambios en la política exterior estadounidense, lo que podría afectar las importaciones y exportaciones entre México y Estados Unidos y la inversión extranjera en México.

Un aumento en las tasas de interés en México y los Estados Unidos podría impactar adversamente la economía mexicana.

Las altas tasas de interés en México podrían aumentar nuestros costos financieros.

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Estamos sujetos a distintas normas contables y declaración de información en comparación con empresas de otros países.

Puede ser difícil hacer valer acciones de responsabilidad civil en contra de nosotros, los

miembros de nuestro Comité Técnico, nuestro Asesor, las Compañías de Servicios o sus respectivos funcionarios.

La incertidumbre relacionada con las siguientes elecciones presidenciales de 2018 podría afectar negativamente los mercados de capitales y tener un impacto en el precio de nuestros CBFIs. 8. Riesgos Relacionados con con el entorno macroeconómicas.

Los inmuebles que adquiramos pueden estar sujetos al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.

Podemos estar sujetos a cambios fiscales legislativos o reglamentarios que podrían afectarnos o afectar el valor de nuestros CBFIs

iv) Otros Valores Emitidos por FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel no cuenta con otros valores, distintos a los CBFIs, listados o inscritos en México o en el extranjero.

v) Cambios Significativos a los derechos de valores inscritos en el Registro (No aplica)

vi) Destino de los Fondos. Derivado de la Oferta Subsecuente (Follow-on) de fecha 14 de septiembre de 2017, consistente

en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, se obtuvieron Ps. $4,505 millones. El destino de los recursos que se obtuvieron por concepto de esa Oferta Subsecuente son los siguientes i) adquisición de un Hotel de cinco estrellas, del segmento Resort, localizado en Cancún, Quintana Roo, con 507 habitaciones operando bajo el plan Todo Incluido, ii) pagar gastos relacionados con la adquisición, iii) amortización de deuda, iv) desarrollo de Hoteles, y v) usos corporativos generales. Ademas de los recursos de las ofertas de CBFIs, FibraHotel tiene acceso a financiamientos bancarios gracias a seis líneas de crédito, que se desglosan así: dos a largo plazo con BBVA Bancomer por Ps. $1,000 millones y Ps. $500 millones, tres a largo plazo con Banorte de Ps. $1,000 millones cada una y una revolvente con Sabadell de Ps. $210 millones.

A finales del año 2018, los recursos disponibles de FibraHotel son los siguientes:

Efectivo y equivalentes de efectivo: Ps. $481 millones. Líneas de crédito disponibles no dispuestas: Ps. $1,000 millones.

En los próximos años, dichos recursos disponibles serán principalmente utilizados para

adquisición de Hoteles, y el desarrollo de proyectos hoteleros.

vii) Documentos de Carácter Público.

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Los inversionistas que así lo deseen podrán consultar los documentos de carácter público que han sido entregados a la CNBV y a la BMV como parte de la solicitud de inscripción de los CBFIs en el RNV y de su listado ante la BMV. Esta información se encuentra a disposición del público en el Centro de Información de la BMV, el cual se encuentra ubicado en el Centro Bursátil, Paseo de la Reforma número 255, Colonia Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México, así como en la página de Internet de la BMV en www.bmv.com.mx o en la página de Internet de la CNBV en www.cnbv.gob.mx.

Cualquier Tenedor que compruebe su calidad de Tenedor, con un estado de cuenta con

antigüedad no mayor a 60 (sesenta) Días, emitido por una institución financiera, podrá solicitar al Representante Común copia de cualquier información que éste haya recibido conforme al Fideicomiso, para lo cual deberá dirigirse a las oficinas corporativas del Representante Común ubicadas en CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple, Cordillera de los Andes No. 265, Piso 2, Lomas de Chapultepec. 11000, Ciudad de México, Tel. (52) 55 5063 3978, atención de Mónica Jiménez Labora ([email protected]).

viii) Asambleas de Tenedores.

Durante el periodo de 12 meses contados desde el 1º de enero de 2018 al 31 de diciembre de 2018, se celebraron las siguientes Asamblea de Tenedores de nuestros CBFIs:

- Con fecha 24 de abril de 2018, se celebró una Asamblea General de Tenedores de CBFIs, en la que se

aprobaron los siguientes acuerdos: (i) ratificación y nombramiento de los señores Albert Galante Saadia, Alberto Galante Zaga, Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián, Felipe de Yturbe Bernal, Jaime Zabludowsky Kuper, Jorge Sandor Valner Watstein, Manuel Zepeda Payeras, Mayer Zaga Bucay, Pablo de la Peza Berríos, Roberto Galante Totah y Simón Galante Zaga como Miembros Propietarios del Comité Técnico del Fideicomiso y el nombramiento de los señores Eduardo Lopez Garcia y Eduardo Zaga Cojab como Miembros Suplentes del Comité Técnico del Fideicomiso; y (ii) aprobación de los estados financieros auditados relativos al ejercicio fiscal 2017, previa aprobación del Comité Técnico del Fideicomiso.

- Con fecha 5 de diciembre de 2018, se celebró una Asamblea General de Tenedores de CBFIs, en la que se aprobó el Fondo de Recompra para el año fiscal 2019 y el monto máximo del Fondo equivalente al 5% de los CBFIs en circulación.

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2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL.

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel.

El 28 de noviembre de 2012, mediante escritura pública No. 25,637, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo Caso Velázquez, titular de la notaría pública no. 17 del Estado de México, se constituyó FibraHotel como un fideicomiso mexicano cuya finalidad es desarrollar, adquirir y poseer Hoteles en México. Es la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV. Se trata de la mejor posicionada, de la propietaria del portafolio de Hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

FibraHotel opera bajo el régimen fiscal aplicable a una FIBRA, de conformidad con los artículos

187 y 188 de LISR a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2013. La LISR requiere que una FIBRA distribuya en efectivo, anualmente al menos 95% de su Resultado Fiscal. El Resultado Fiscal se calcula restando a los ingresos totales las deducciones permitidas por ley. De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones, y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de auditoría.

Las oficinas de FibraHotel se encuentran ubicadas en Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca,

Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México, y su teléfono es (+52) 55 5292 8050. A continuación, se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel

hasta la fecha del presente Reporte Anual:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.


siguiente manera: 18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación. Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el

“Portafolio de Aportación en Desarrollo”).

2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a: La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas. La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros. La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo. La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en

el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).

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siguiente manera: 39 Hoteles (5,547 habitaciones) se encontraban en operación. Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.


La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación. La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo2. La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un

Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de estancia prolongada (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones para algunos Hoteles (siete habitaciones).


56 Hoteles (7,656 habitaciones) se encontraban en operación. 13 Hoteles (1,741 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo. Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.


La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación. La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo. La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la

cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).


62 Hoteles (8,507 habitaciones) se encontraban en operación. 18 Hoteles (2,466 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

5. Año 2016.

Durante el año 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a:

La adquisición de dos Hoteles (397 habitaciones) en operación. La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

2 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo (Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

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Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuye de 7 cuartos por ajustes en número de cuartos en hoteles en desarrollo.


siguiente manera: 75 Hoteles (10,422 habitaciones) se encontraban en operación. 10 Hoteles (1,601 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

6. Año 2017.

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente

(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,505 millones.

Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2017:

Abrió cinco Hoteles (683 habitaciones). Adquirió el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo con 168 habitaciones.

Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,216 habitaciones, de los cuales:

81 Hoteles (11,273 habitaciones) se encuentran en operación. 5 Hoteles (943 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

7. Año 2018.

Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2018, FibraHotel: Abrió el Hotel Courtyard by Marriott Toreo (146 habitaciones). Adquirió el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún (507 habitaciones). Abrió el hotel Fiesta Americana México Satélite (223 habitaciones). Abrió el hotel Live Aqua San Miguel de Allende (153 habitaciones).

Al 31 de diciembre de 2018, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,555 habitaciones, de los cuales:

85 Hoteles (12,300 habitaciones) se encuentran en operación. Un Hotel (255 habitaciones) en desarrollo.

8. Año 2019.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,555 habitaciones (el “Portafolio Actual”), de los cuales:

85 Hoteles (12,300 habitaciones) se encuentran en operación. Un Hotel (255 habitaciones en desarrollo)

b) Descripción del Negocio Hotelero.

i) Actividad Principal del Fideicomiso.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de los CBFIs, principalmente a través de Distribuciones de Efectivo del Resultado Fscal,

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según determine su Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y el manejo eficaz de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, operados por diversas compañías hoteleras independientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de Hoteles, y no operador, lo que le permite tener una arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponda a sus Hoteles.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas

Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional.

El tipo de Hoteles que integra el Portafolio Actual y en los que se pretende invertir conforme crezca el negocio con el tiempo se describen detalladamente a continuación:

1. Servicio Limitado: Los Hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de Hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 22 hoteles de servicio limitado en

operación, que representan 2,792 cuartos (aproximadamente 22.7% del total de habitaciones en operación), 16 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca “One Hotels” y seis por Marriott International bajo la marca “Fairfield Inn & Suites by Marriott”.

2. Servicio Selecto: Los Hoteles de servicio selecto brindan ciertos servicios adicionales a los Hoteles de servicio limitado, los cuales incluyen la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 43 hoteles de servicio selecto en

operación, que representan 6,270 habitaciones (aproximadamente 51.0% del total de habitaciones en operación), 40 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marcas “Fiesta Inn” y “Gamma de Fiesta Inn”, así como uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Real Inn” y dos por Marriott International bajo la marca “Courtyard by Marriott”.

3. Servicio Completo: Los Hoteles de servicio completo cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales y servicios adicionales relacionados con Hoteles de servicio completo: spas, servicio a habitaciones en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 14 hoteles de servicio completo en

operación, que representan 2,355 habitaciones (aproximadamente 19.1% del total de habitaciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real”, nueve operados por Grupo Posadas bajo las marcas “Fiesta Americana”, “Grand Fiesta Americana” y “Live Aqua”, cuatro operados por Marriott International bajo las marcas “AC by Marriott” y “Sheraton”.

4. Estancia Prolongada: Los Hoteles de estancia prolongada se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un

37

espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos Hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa para el uso de los huéspedes y áreas públicas para esparcimiento, no cuentan con restaurante.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con cinco hoteles de estancia

prolongada en operación, que representan 376 habitaciones (aproximadamente 3.1% del total de habitaciones en operación), cuatro operados por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Inn Lofts” y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real Hotel & Suites”.

5. Resort: Es el segmento del mercado hotelero en México integrado por hoteles de Servicio

Completo, ubicados en destindos turísticos clave con gran conectividad y flujo de visitantes nacionales e internacionales, incluyendo hoteles que operan bajo la modalidad de Todo Incluido y Plan Europeo, con servicios y actividades recreativas que buscan proporcionar a los clientes una agradable experiencia de vacaciones, así como instalaciones para acoger grandes eventos. Dado que los Resorts atienden a viajeros internacionales, y en menor medida a viajeros domésticos, generan principalmente ingresos denominados en Dólares.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con un hotel de Resort en operación

(Fiesta Americana Condesa Cancún), que representa 507 habitaciones (aproximadamente 4.1% del total de habitaciones en operación), este hotel todo incluido es operado por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Americana”.

Los Hoteles del Portafolio Actual de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Reporte Anual, los Hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas. Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas. Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas. Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas. Fiesta Americana (servicio completo y resort) de Grupo Posadas. Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas. Live Aqua (servicio completo y resort) de Grupo Posadas. Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas. Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo. Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo. Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo. Fairfield Inn & Suites (servicio limitado) de Marriott International. Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International. AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International. Sheraton (servicio completo) de Marriott International.

38

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles % de número

de Hoteles Número de

habitaciones % de número

de hab. One Hotels 16 18.8% 2,002 16.3% Fiesta Inn + Gamma 40 44.5% 5,841 47.5% Fiesta Inn Lofts 4 4.7% 255 2.1% Fiesta Americana 7 8.2% 1,668 13.6% Live Aqua 3 3.5% 285 2.3%

Grupo Posadas 70 82.4% 10,051 81.7%

Real Inn 1 1.2% 158 1.3% Camino Real 1 1.2% 153 1.2% Camino Real Suites 1 1.2% 121 1.0%

Grupo Real Turismo 3 3.6% 784 3.5%

Marriott International 12 14.1% 1,683 14.8% Otras operadora 12 14.1% 1,683 14.8% Total FibraHotel 85 100.0% 12,300 100.0%

ii) Canales de distribución (No aplica). iii) Patentes, licencias, marcas y otros contratos. (No aplica) iv) Principales clientes. (No aplica)

v) Ley Aplicable y Situación Tributaria.

Estamos constituidos como un fideicomiso mexicano y llevamos a cabo nuestras actividades para

calificar como una FIBRA para efectos fiscales conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR. Para calificar como FIBRA para efectos fiscales, es necesario que distribuyamos anualmente cuando menos el 95% de nuestro Resultado Fiscal en efectivo y cuando menos el 70% del patrimonio debe estar invertidos en bienes raíces detentados para arrendamiento entre otros requisitos. Conforme a una resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de octubre de 2012, los ingresos relacionados con el hospedaje se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS aplicable a esta operación. Los servicios adicionales vinculados con el alojamiento (alimentos y bebida, teléfonos, otros ingresos, entre otros) no se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS

Asimismo, conforme a la regulación aplicable a las FIBRAS: (i) el máximo nivel de

apalancamiento no pueder exceder del 50%; y (ii) el índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.

vi) Recursos Humanos.

FibraHotel no tiene empleados de ninguna clase ni relación laboral alguna con los empleados de

las Compañías de Servicios. FibraHotel depende de las Compañías de Servicios para proveer al Administrador de recursos humanos suficientes para la operación de nuestros Hoteles, en algunos casos, excluyendo al personal del Comité Ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor,

39

Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración hotelera respectiva), en cada caso sujeto a nuestra supervisión y vigilancia.

Al 31 de diciembre de 2018, las Compañías de Servicios tienen un aproximado de 4,700 empleados. De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, cada una de las Compañías de Servicios tiene derecho a recibir una contraprestación mensual equivalente al 5% de la nómina que administra cada una de ellas para cubrir sus gastos operativos. FibraHotel, por medio de sus Hoteles, reembolsa a las Compañías de Servicios los montos que les paguen a sus empleados por concepto de salarios y prestaciones. Cada una de las Compañías de Servicios contratarán para nuestro beneficio los empleados para cada uno de los Hoteles de acuerdo a las instrucciones de la Operadora correspondiente.

vii) Desempeño ambiental (No aplica).

viii) Información de Mercado.

A. La Industria Hotelera en México y Oportunidades de Mercado

(i) Situación Económica de México México es la segunda economía más grande de Latinoamérica y la 15ª economía más grande del mundo, con un PIB de 1,223 millones de dólares en el 2018.

Fuente: Base de datos de los Indicadores de Desarrollo Mundial, Banco Mundial

20,494

13,407

4,9724,000

2,829 2,775 2,717 2,072 1,868 1,711 1,631 1,619 1,426 1,418 1,223

Est

ados

Uni

dos

Chi

na

Japó

n

Ale

man

ia

Rei

no U

nido

Fran

cia

Indi

a

Ital

ia

Bra

sil

Can

adá

Rep

. Kor

ea

Rus

ia

Esp

aña

Aus

tral

ia

Méx

ico

Las 15 naciones más ricas por PIB(Millones de dólares)

(i) Balanza Turística El saldo de la balanza turística, que se obtiene a partir de la diferencia entre los ingresos y egresos de la cuenta de viajeros internacionales, en donde el saldo acumulado de enero a diciembre de 2018 fue de 11,209.3 millones de dólares y representó un incremento de 6.8% con respecto al 2017.

(ii) Turismo en México

México es uno de los destinos turísticos más importantes en el mundo y en los últimos años, su industria turística ha crecido significativamente. Ocupa el 6º lugar en la lista de patrimonio mundial de la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura y su gastronomía ha sido declarada patrimonio de la humanidad.

40

Millones de

Turistas

Aumento '18

'17 '18 '18

1 1 93.6 8%

3 2 81.9 1%

2 3 80.1 4%

4 4 62.1 2%

5 5 61.2 5%

7 6 46.1 23%

6 7 41.4 6%

RankingPaís

Fuente Datatur

2.3

0.5

2.4

3.5

2.3

2.7

0.7

1.9

3.0

3.8

6.7 7.06.6

4.9

2.7

1.9

4.33.6

1.5

2.1

1.5

2.1

3.3

1t 2

013

2t 2

013

3t 2

013

4t 2

013

1t 2

014

2t 2

014

3t 2

014

4t 2

014

1t 2

015

2t 2

015

3t 2

015

4t 2

015

1t 2

016

2t 2

016

3t 2

016

4t 2

016

1t 2

017

2t 2

017

3t 2

017

4t 2

017

1t 2

018

2t 2

018

3t 2

018

PIB Nacional Variación % Anual PIB Turístico Variación % Anual

Fuente: Datatur

9%

91%

Turismo Otros

La Organización Mundial de Turismo, prevé un crecimiento que llegue a 1,800 millones de viajeros para 2030. Se proyecta que para ese mismo año la tasa de crecimiento anual en arribos internacionales en mercados emergentes sea de 4.4%, el doble de lo proyectado para las economías más desarrolladas. En 2015, la región de América registró el incremento más fuerte en número de viajeros, con una tasa estimada de 6%. Dicha estadística se ha registrado primordialmente en Norteamérica, dentro de la cual México ha logrado un crecimiento a doble dígito. También la OMT estima que el turismo mundial seguirá su ritmo de expansión en 2019, aunque a una tasa más moderada entre 3% y 4%.

En el caso de México, de acuerdo con el modelo econométrico del CAIT se anticipa un crecimiento de un 3.5% tanto en el rubro de llegadas de turistas internacionales, como el de los ingresos por visitantes internacionales.

El turismo es un factor muy importante dentro de la economía del país, siendo el 9% del PIB de México. Representa 3.8 millones de empleos, es decir el 8.4% del empleo total. Las siguientes gráficas muestran la industria del turismo como porcentaje del PIB de México:

Actualmente la actividad turística mexicana enfrenta un patrón de desaceleración, lo que en una industria cíclica no representa un comportamiento inusual. El Panorama de la Actividad Turística de México menciona que dicha tendencia de desaceleración obedece principalmente el tema de inseguridad magnificada por el Travel Advisory del gobierno de Estados Unidos. En el 2018 México está registrado como el séptimo país más visitado del mundo, con 41.4 millones de turistas.

La siguiente tabla presenta el ranking global de países por número de llegadas de turistas internacionales entre 2017 y 2018.

,

Fuente: Organización Mundial de Turismo

41

Unidad Política de migración SEGOB

59%

12%

3%3%3%

21% Estados Unidos

Canadá

Reino Unido

Colombia

Argentina

Otros

30.5

10.3 9.4 8.7 7.8

17.2

16.4

4.0 3.4 3.0

Ciudad de México Cancún Guadalajara Monterrey Tijuana

Pasajeros totales por Aeropuerto(millones)

Pasajeros domésticos Pasajeros Internacionales

A pesar de que Estados Unidos sigue siendo el principal mercado de viajeros a México, en el año 2018 disminuyó su ritmo de crecimiento al registrar un incremento de 1.7% con la llegada de más de 10.7 millones de turistas, enfrentando una reducción en la participación porcentual del mercado de 60.9% a 59.2%, posicionándose como el segundo destino de viajes aéreos de los estadounidenses después de Europa con una pérdida de participación de 0.6 puntos. Canadá, es el segundo mercado significativo para México registrando un incremento de 10.7% al reportarse cerca de 2.2 millones de turistas, su participación porcentual creció de 11.3% a 11.9%. Reino Unido se ubicó como el tercer mercado de turismo del país, registrando 556,827 turistas con una participación porcentual del 3% seguido de Colombia y Argentina. La siguiente gráfica clasifica a los turistas internacionales por nacionalidad:

El transporte aéreo en los últimos años ha tenido un buen desempeño. En el 2018 de acuerdo con los reportes de la Asociación de Transporte Aéreo Internacional, se destaca un aumento de 6.8% en el movimiento total medido en ingresos por pasajero por kilómetro, 6.3% en el tráfico internacional y 7% en los mercados domésticos. Según datos de Datatur, 105.7 millones de turistas nacionales e internacionales llegaron por vía aérea a México en 2018:

México se ha beneficiado del aumento de los ingresos en moneda extranjera en consecuencia del aumento de llegadas de turistas internacionales. En el 2018, el ingreso de divisas por el gasto de los

Fuente: Cifras de la Dirección General de Aeronáutica Civil SCT

42

Fuente: Balance de Pagos, Banco de México

12.714.1

16.217.7

19.6

22.5

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Ingreso de divisas producto del gasto efectuado por los visitantes internacionales en méxico (mdd).

visitantes internacionales que viajaron al país registró un incremento de 5.5% al registrar 22.5 mdd. La siguiente gráfica demuestra el crecimiento en las llegadas y gastos de turistas internacionales a México:

En cuanto al turismo doméstico, el comportamiento de los residentes del país que viajan dentro de México continuó creciendo de acuerdo con los datos de Datatur sobre los flujos que pernoctan en cuartos de hotel en los principales centros turísticos del País (destinos con más de 1,000 habitaciones), en el 2018 se reportaron 65.8 millones de llegadas mostrando un incremento de 3.8%.

(iii) Industria de Alojamiento en México

México cuenta con el sector de hotelería más desarrollado en América Latina, no sólo por el inventario de habitaciones de hotel, sino también por los altos niveles de turismo de los últimos cuatro años, una amplia distribución entre destinos turísticos y de negocios, y el creciente mercado de negocios, el cual seguirá aumentando junto con el resto de la economía nacional. De acuerdo al Sistema Nacional de la Información Estadística del Sector Turismo de México (Datatur) de la Secretaría de Turismo (Sectur), la oferta hotelera total del país en 2018 consistió en 20,038 hoteles con un total de 794,581 habitaciones. Este dato incluye todo tipo de propiedades. Utilizando la misma fuente en hoteles de cuatro y cinco estrellas, de acuerdo a la designación empleada por Sectur, son 2,796 hoteles, de acuerdo a un análisis de Global Hospitality Services (HVS).

Fuente: Datatur

50,000 53,000 56,000 60,000 64,000 66,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Llegadas de turistas residentes a cuartos de hotel(miles)

43

El mercado mexicano se caracteriza por un porcentaje relativamente bajo de hoteles de marca, incluyendo marcas internacionales, nacionales y regionales. En la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, las tres principales ciudades del país, la representación de hoteles de marca es relativamente alta. En una muestra amplia de otros centros urbanos e industriales, los hoteles de marca abarcan 50% del inventario de cuartos, aunque estas cifras varían por plaza. México ha sido desde hace mucho un país receptivo a marcas internacionales en distintos sectores de la economía, incluyendo la industria hotelera. Las marcas internacionales y locales, logran atraer y servir de manera eficaz a una importante base de visitantes. Sus sistemas internos de reservaciones y ventas son complementados por dinámicos sistemas de distribución compuestos por mayoristas y buscadores de información en línea.

Hoteles de negocios con gran demanda regional: La constante expansión de la industria automotriz, que ha venido creciendo a lo largo del tiempo, es un motor importante en ciertas regiones del país, y de manera particular en la zona centro, desde Puebla a Aguascalientes, pasando por el DF, Toluca, León, Guadalajara y San Luis Potosí. Adicionalmente, el desarrollo de la industria aeroespacial, con particular impacto en Querétaro, da fortaleza adicional a la zona centro del país. Por ello en los últimos años se ha incrementado de manera considerable el inventario de hoteles de servicios selectos y limitados, con marcas mexicanas e internacionales. Si bien las ocupaciones pueden variar por mercado y por temporada, existe un fuerte incremento en oferta que ha ido acompañando por la creciente demanda en la región.

La expansión del sector hotelero de negocios, exhibe un marcado con la presencia de hoteles de marca, tanto en los nacionales como internacionales. En gran medida los hoteles abiertos en los últimos años, así como la gran mayoría del inventario en desarrollo, llevan ya el sello de una marca hotelera, con lo cual se siguen estándares de desarrollo y de servicio, y se implementan sistemas de reservaciones y ventas. En algunas plazas, se introducen hoteles de servicios completos, pero la mayor parte del inventario nuevo se destina a los sectores de servicios selectos y limitados.

Hoteles vacacionales: México cuenta con un sector de hotelería vacacional robusto con una historia de varias décadas. El mercado mexicano está muy bien posicionado para atraer a viajeros internacionales en distintos puntos del país y que ofrece un abanico amplio de productos.

Hasta finales de 2018, el mercado de hotelería vacacional ha visto un repunte en tasas de ocupación y tarifas promedio. Esto debido a que se han lanzado proyectos de desarrollo de perfiles distintos, con inversiones significativas en varios destinos del país. Esta se realiza tanto en proyectos de lujo como en hoteles tradicionales bajo la modalidad Plan Europeo y Todo Incluido (este modelo ha crecido en 15 años hasta llegar a representar hasta el 70% del inventario en los principales destinos del país).

Uno de los motores principales del sector turismo del país reside en Cancún-Riviera Maya, que cuenta con el mayor inventario de cuartos, seguido por Los Cabos y Puerto Vallarta. A lo largo de los últimos años, ha habido un cambio en la composición de la oferta hotelera, pues el inventario tradicional de hoteles Plan Europeo ha sido también complementado por propiedades operadas bajo el modelo Todo

Hoteles Cuartos Hoteles Cuartos Hoteles Cuartos Hoteles CuartosMéxico/ Guadalajara/Monterrey 491 64,469 30% 39% 20% 25% 51% 35%

Otras ciudades Industriales 1,584 134,209 17% 27% 18% 26% 65% 48%

Áreas de Resorts 721 146,943 34% 57% 13% 18% 63% 25%

Total 2796 345621 24% 42% 17% 22% 59% 36%

Fuente: HVS

% Marcas IndependientesCiudad

No. de Habitaciones % Marcas Internacionales % Marcas Nacionales

44

Incluido. Las compañías operadoras de hoteles Todo Incluido ofrecen productos enfocados en familias en ciertos lugares, mientras que en otros se enfocan en recibir solo adultos. No obstante, el crecimiento del concepto Todo Incluido, los hoteles Plan Europeo mantienen su relevancia ofreciendo experiencias posicionadas y asociadas con cadenas hoteleras conocidas de manera global. Las principales cadenas internacionales ofrecen programas de lealtad a millones de participantes. De acuerdo con las cifras del Sistema Datatur de la Secretaría de Turismo, el número de cuartos disponibles promedio ascendió a 316,788, que representa un incremento del 23%, es decir 7,078 cuartos más que en el 2017. Siendo la Riviera maya una parte importante del incremento al reportar 5,107 habitaciones. En cuanto a la oferta hubo un incremento de 0.9 puntos porcentuales obteniendo un porcentaje de ocupación de 65.3%. A continuación, se muestra una gráfica de los destinos con los mejores y pores registros en su porcentaje de ocupación promedio durante el 2018:

Ocupación Hotelera en destinos con más de 5,000 habitaciones:

Datatur:Toma como referencia 25 destinos

58.2% 58.7% 60.5% 62.8% 63.9% 65.4% 66.3%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Evolución de la oferta hotelera y de la ocupación

Cuartos Dispon Cuartos Ocupados % ocupación

Fuente: Datatour

79.7%

76.2%

74.6%

71.9%

71.1%

Riviera Maya

Riviera Nayarit

Cancún

Puerto Vallarta

Monterrey

Ocupación

45

La siguiente tabla muestra la llegada de turistas residentes y no residentes a la República Mexicana, en donde se observa cuales son los centros turísticos mas frecuentes de acuerdo al origen de los turistas: Mexicanos: Extranjeros:

(iv) Oportunidades de Mercado Relevantes para FibraHotel Consideramos que estamos sólidamente posicionados como vehículo de inversión para ofrecer a

los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de valor. Creemos que el mercado hotelero en México ofrece oportunidades interesantes tanto para nuestro Fideicomiso como para nuestros Tenedores por las siguientes razones:

Alternativa de inversión en el sector hotelero Somos uno de los propietarios del portafolio de Hoteles más grandes en México y uno de

los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica. Existe un número limitado de jugadores independientes en esta industria en México siendo pocos los que son empresas que cotizan en mercados públicos: el mercado cuenta con pocas alternativas de inversión en la industria hotelera y consideramos ser la Fibra enfocada en la industria hotelera mejor posicionada en la BMV.

Crecimiento sostenible

Posición Centro Turístico 20181 Ciudad de México 9.42 Acapulco 6.43 Guadalajara 3.34 Veracruz 2.75 Puebla 2.56 Cancún 2.57 Monterrey 2.38 Mazatlán 1.89 León 1.710 Puerto Vallarta 1.4

Total 34.0

Fuente: Datatur

Posición Centro Turístico 20181 Cancún 6.02 Riviera Maya 4.63 Ciudad de México 2.24 Los Cabos 1.65 Mazatlán 0.96 Puerto Vallarta 0.77 Riviera Nayarit 0.68 Guadalajara 0.59 Cozumel 0.510 Monterrey 0.5

Total 18.1

Fuente: Datatur

Destino No. de Habitaciones Ocupac.2018

Riviera Maya 43,573 79.7%

Cancún 34,999 74.6%

Los Cabos 16,566 68.9%

Puerto Vallarta 12,483 71.9%

Riviera Nayarit 12,211 76.2%

Puebla 9,312 62.4%

Querétaro 7,438 62.6%

Mérida 6,852 60.6%

San Luis Potosí 5,537 64.1%

Aguascalientes 5,268 61.3%

Fuente: Datatur

46

Dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial, con altos niveles de inversión extranjera directa, así como sólidos fundamentales de largo plazo del sector turismo, como factores para impulsar la industria hotelera urbana y de turismo en México.

Penetración hotelera en México per cápita es baja en comparación con otros mercados maduros.

Alta fragmentación del mercado hotelero en México con pocos vehículos para participar activamente en su consolidación.

Gran plataforma hotelera establecida y probada mediante una sólida trayectoria y

potencial de crecimiento con un portafolio de Hoteles de alta calidad, manejo de múltiples marcas y geográficamente diversificado siendo difícil de replicar.

Oportunidad y experiencia para adquirir Hoteles sin marca o deficientemente administrados, así como para renovarlos y reposicionarlos.

Interés de expansión en México y diversificación de sectores hoteleros por parte de muchos de los grandes operadores hoteleros tanto mexicanos como internacionales en asociación con inversionistas locales (estrategia de Asset Light), y voluntad de vender parte de sus activos inmobiliarios propios.

Extraordinario crecimiento del portafolio bajo un modelo de operación eficiente. A partir

de nuestras transacciones de formación y a la fecha del presente informe anual, nuestro portafolio creció de 21 a 86 Hoteles que integran nuestro Portafolio Actual y de 2,321 a 12,555 habitaciones.

ix) Estructura Corporativa de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual la estructura corporativa de FibraHotel es la siguiente:

48

x) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, FibraHotel promovió un juicio de amparo en defensa del predio en donde se encuentran ubicados los hoteles identificados como “Fiesta Inn Ciudad del Carmen” y “Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (a) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (b) la concesión que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. Durante el desarrollo del juicio de amparo se solicitó la suspensión definitiva de los actos reclamados, la cual fue otorgada favorablemente, con el efecto de que FibraHotel tendrá la posesión de los terrenos donde su ubica el hotel durante toda la tramitación del proceso. Seguido el juicio, se emitió sentencia en la que se sobreseyó el asunto ya que en consideración de la autoridad no se demostró que FibraHotel tuviera alguna aplicación en su contra del Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Plazas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar, además de considerar que FibraHotel no acreditó interés jurídico respecto al inmueble cuya posesión reclama. Inconformes con lo anterior, se interpuso recurso de revisión, mismo que se encuentra en trámite. A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento. Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen juicios o procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

xi) Derechos que confieren los CBFIs.

Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la LMV,

el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir al Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la LISR.

xii) Distribuciones.

En enero de 2019, FibraHotel anunció la cancelación de 32’620,342 CBFIs, adquiridos por el

fondo de recompra entre el 29 de diciembre de 2017 y el 13 de diciembre de 2018.

A la fecha del presente reporte, FibraHotel tiene 785’720,574 CBFIs con derechos económicos. Estos son el resultado de 794’453,946 CBFIs en circulación (remanentes después de la cancelación), menos 8’733,372 CBFIs fueron adquiridos dentro del programa de Fondo de Recompra a la fecha.

49

De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas distribuciones; y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de Auditoría. Cualquier distribución distinta al 95% del Resultado Fiscal requiere la aprobación de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

De conformidad con nuestro Fideicomiso, las condiciones de entrega de las Distribuciones de Efectivo, son determinadas por nuestro Comité Técnico, el cual podrá considerar, entre otros factores, los siguientes:

Resultados de operación. Nivel de flujos de efectivo retenidos. Términos y condiciones de cualquier financiamiento; Cualquier requerimiento relacionado con

el servicio de la deuda. Requerimientos de gastos de capital y mantenimiento para nuestros Hoteles. Resultado Fiscal. Requerimientos de distribución anual conforme a las disposiciones relativas a las FIBRAs de la

LISR. Gastos operativos. Otros factores que considere relevantes incluyendo el monto de distribuciones efectuadas por

sociedades similares.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2018, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó Distribuciones de Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $849 millones, de los cuales Ps. $324 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $524 millones corresponden al retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Distribución Total 240.6 234.9 167.2 206.0 848.7

Resultado Fiscal 124.9 120.5 78.9 - 324.2 Retorno de Capital 115.8 114.4 88.3 206.0 524.4

Número de CBFIs (millones) Totales 827.1 827.1 827.1 827.1 827.1 Con derechos económicos 815.6 809.5 805.9 785.7 785.7

Distribución por CBFI $0.2950 $0.2901 $0.2074 $0.2622 $1.0547

Resultado Fiscal $0.1531 $0.1489 $0.0979 - $0.3998 Retorno de Capital $0.1419 $0.1413 $0.1096 $0.2622 $0.6549

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos.

Para el ejercicio 2017, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $668 millones, representando Ps.

$1.0523 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI entre 2017 y 2018 fue de 0.2%.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité Técnico no ha determinado una nueva política de distribución, por lo tanto, la política de distribución aplicable establece que las Distribuciones se efectuarán trimestralmente conforme a la totalidad del flujo de operación ajustado.

El flujo de operación ajustado se define de la siguiente manera:

50

(+) Flujo de operación, correspondiento a la utilidad neta más la depreciación. (-) Reserva de CAPEX => FibraHotel reserva mensualmente un porcentaje del ingreso de los

Hoteles administrados para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad. (+) Ajuste no Operativos => se trata principalmente de gastos que no se pueden capitalizar

(honorarios relativos con adquisiciones, ISAI, notario, entre otras) y que no se fondean con el flujo de operación de los Hoteles, sino con los recursos de las emisiones de capital y de financiamiento por medio deuda.

La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Número total de CBFIs 833.9 833.9 833.9 833.9 Número total de CBFIs en Tesoreria fondo de recompra

11.4 17.5 21.1 41.4

Otros CBFIs en Tesoreria sin derechos economicos

6.9 6.9 6.9 6.9

CBFIs con derechos económicos 815.6 809.5 805.9 785.7 Cifras en millones de CBFIs.

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido.

El Contrato de Fideicomiso establece que los activos iniciales están integrados, entre otros, por:

(i) el Portafolio Inicial (el Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición), así como los derechos en los arrendamientos, y servicios de Hotelería y Hotelería con respecto a los Inmuebles en el Portafolio de Adquisición y el Portafolio de Aportación, (ii) los derechos con respecto a todos los contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del Fideicomiso FibraHotel, incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los derechos sobre los servicios de Hotelería y Hotelería sobre los Inmuebles en el Portafolio de Adquisición y en el Portafolio de Aportación, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial, (v) el producto neto de ofertas futuras, y (vi) cualesquier derechos y/o montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier título legal.

Actualmente los activos de FibraHotel se componen por (i) el Portafolio Actual, (ii) los derechos con respecto a todos los contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del Fideicomiso FibraHotel, incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los derechos sobre los servicios de Hotelería y Hotelería sobre los inmuebles que constituyen el Portafolio Actual, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial y de las Ofertas Subsecuentes incluyendo los rendimientos de las mismas, (v) el producto neto de ofertas futuras, y (vi) cualesquier derechos y/o montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier título legal.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 86 Hoteles, de los cuales 85 Hoteles están en operación y cuatro en desarrollo, por lo cual en conjunto representan 12,555 habitaciones.

Para mayor información sobre la adquisición de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido ver la Sección 2.c.ii) “Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo” del presente Reporte Anual.

51

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Pública Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones. Gracias a esa oferta, FibraHotel pudo realizar las siguientes actividades: i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Portafolio Inicial. Una vez esas transacciones efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos.

Al momento de la Oferta Pública Inicial el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

Portafolio de Aportación: 21 Hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo).

Portafolio de Adquisición: 13 Hoteles que se compraron a Grupo Posadas.

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes de la Oferta Pública Inicial estaban comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos.

Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: 56 Hoteles en operación 14 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2014, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $2,640

millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2014. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 49% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 48% en cuanto al número de cuartos totales.


Durante el año 2015, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $2,460 millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2015. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 14% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 15% en cuanto al número de cuartos totales.

Durante el cuarto trimestre del año 2015, FibraHotel tenía totalmente invertido los recursos

obtenidos de las ofertas de CBFIs de 2012 y 2013, como resultado del esfuerzo de inversión, tanto en Hoteles en operación como en Hoteles en desarrollo. A partir de esa fecha, FibraHotel empezó a disponer de las líneas de crédito disponibles.

52


Durante el año 2016, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $1,655 millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en lavariación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2016. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 6% en cuanto a número de Hoteles totales y en un 10% en cuanto al número de cuartos totales, contra el año 2015

Al 31 de diciembre de 2017, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

81 Hoteles en operación 5 hoteles en desarrollo

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente

(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,505 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento incluyendo la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancun.

Durante el año 2017, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $922

millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2017. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 8.2% en cuanto a número de Hoteles en operación y en un 8.0% en cuanto al número de cuartos en operación, contra el cierre del año 2016.

Al 31 de diciembre de 2018, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

85 Hoteles en operación 1 hoteles en desarrollo

Durante el año 2018, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $4,160

millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2017. De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 5.0% en cuanto a número de Hoteles en operación y en un 9.1% en cuanto al número de cuartos en operación, contra el cierre del año 2017.

53

Con base en lo anterior, el siguiente mapa muestra la repartición del Portafolio Actual de FibraHotel a la fecha del presente Reporte Anual:

54

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

Las siguientes tablas y las siguientes gráficas muestran la evolución que ha tenido el portafolio de FibraHotel entre el cuarto trimestre de 2012 y la fecha del presente Reporte Anual:

Número de Cuartos al final del periodo

SERVICIO SELECTO ‐ ADMINISTRADOS

Fecha de

Adquisición

2012 2013 2014 2015 2016 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018

T4 2018 /

Fecha del

Informe

% de

cuartos

1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1.0%

2 Fiesta Inn Buenavista 21/11/2017 129 129 129 129 129 1.0%

3 Fiesta Inn Ciudad del Carmen 1 25/11/2015 133 133 133 133 133 133 133 1.1%

4 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 166 166 166 166 1.3%

5 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/2014 123 141 141 141 141 141 141 141 1.1%

6 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 152 152 152 152 1.2%

7 * Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/2014 155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%

8 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 146 146 146 146 146 146 146 146 1.2%

9 * Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.1%

10 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 1.2%

11 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 158 1.3%

12 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%

13 * Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 160 160 160 160 1.3%

14 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 150 150 150 150 1.2%

15 * Fiesta Inn Morelia 2 01/03/2013 155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%

16 * Fiesta Inn Los Mochis 05/12/2016 125 125 125 125 125 125 1.0%

17 * Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 121 121 121 121 1.0%

18 * Fiesta Inn Monterrey la Fé 21/01/2013 161 161 161 161 161 161 161 161 161 1.3%

19 * Fiesta Inn Monterrey Valle 01/08/2016 177 177 177 177 177 177 1.4%

20 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%

21 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.0%

22 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 145 145 145 145 145 145 1.2%

23 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 127 127 127 127 127 127 127 1.0%

24 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 123 123 123 123 123 123 1.0%

25 Fiesta Inn Puerto Vallarta 30/01/2017 144 144 144 144 144 1.2%

26 * Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 175 175 175 175 1.4%

27 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 149 149 149 149 1.2%

28 * Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 140 1.1%

29 * Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 139 139 139 139 1.1%

30 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 131 131 131 131 131 1.1%

31 * Fiesta Inn Torreón 18/12/2012 146 146 146 146 146 146 146 146 146 146 1.2%

32 * Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1.2%

33 * Fiesta Inn Villahermosa 02/12/2015 159 159 159 159 159 159 159 1.3%

34 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%

35 * Real Inn Mexicali 01/08/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 158 1.3%

36 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/2014 135 135 135 135 135 135 135 135 1.1%

37 * Gamma Guadalajara Centro 3 01/07/2013 197 197 197 197 197 197 197 197 197 1.6%

38 * Gamma León (Fussion 5) 22/05/2014 159 159 159 159 159 159 159 159 1.3%

39 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 140 1.1%

40 Courtyard Vallejo 01/03/2017 125 125 125 125 125 1.0%

41 Courtyard Toreo 01/02/2017 146 146 146 146 1.2%

Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,386 5,784 5,930 5,930 5,930 5,930 48.2%

SERVICIO LIMITADO ‐ ADMINISTRADOS

42 * One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

43 * One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

44 * One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

45 * One Cuernavaca 15/12/2014 125 125 125 125 125 125 125 125 1.0%

46 * One Cuautitlan 17/11/2016 156 156 156 156 156 156 1.3%

47 * One Durango 29/02/2016 126 126 126 126 126 126 1.0%

48 * One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%

49 * One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

50 * One Xalapa 27/03/2014 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

51 * One Monclova 01/11/2014 66 66 66 66 66 66 66 66 0.5%

52 * One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

53 * One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

54 * One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

55 * One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%

56 * One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 132 132 132 132 1.1%

57 * One Perisur 16/07/2015 144 144 144 144 144 144 144 1.2%

58 * Fairfield Inn & Suites Juriquilla 28/01/2016 134 134 134 134 134 134 1.1%

59 * Fairfield Inn Los Cabos 20/06/2014 128 128 128 128 128 128 128 128 1.0%

60 * Fairfield Inn & Suites Nogales 08/11/2016 134 134 134 134 134 134 1.1%

61 * Fairfield Inn & Suites Saltillo 31/03/2015 139 139 139 139 139 139 139 1.1%

62 Fairfield Inn & Suites Vallejo 01/03/2017 121 121 121 121 121 1.0%

63 * Fairfield Inn & Suites Villahermosa 09/12/2015 134 134 134 134 134 134 134 1.1%

Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,671 2,792 2,792 2,792 2,792 2,792 22.7%

55

Número de Cuartos al final del periodo

SERVICIO COMPLETO ‐ ADMINISTRADOS

Fecha de

Adquisición

2012 2013 2014 2015 2016 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018

T4 2018 /

Fecha del

Informe

% de

cuartos

64 * Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/2014 192 192 192 192 192 192 192 192 1.6%

65 * Fiesta Americana Hermosillo 01/05/2016 220 220 220 220 220 220 1.8%

66 Fiesta Americana Hacienda Galindo 03/07/2017 168 168 168 168 168 1.4%

67 * Fiesta Americana Pabellón M 31/03/2016 178 178 178 178 178 178 1.4%

68 Fiesta Americana Satélite 4 24/09/2018 223 223 1.8%

69 * Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 13/06/2016 180 180 180 180 180 180 1.5%

70 * Live Aqua Monterrey Valle 13/06/2016 74 74 74 72 72 72 0.6%

71 Live Aqua San Miguel de Allende 5 11/09/2018 153 1.2%

72 * Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 153 153 153 153 1.2%

73 * Sheraton Ambassador 18/11/2014 229 229 229 229 229 229 229 229 1.9%

74 * AC By Marriott Querétaro 21/03/2016 175 175 175 175 175 175 1.4%

75 * AC By Marriott Guadalajara 01/06/2016 188 188 188 188 188 188 1.5%

76 AC by Marriott Veracruz 13/11/2017 164 164 164 164 164 1.3%

Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,921 1,921 1,919 2,142 2,295 18.7%

ESTANCIA PROLONGADA ‐ ADMINISTRADOS

77 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 121 121 121 121 121 121 121 121 1.0%

78 * Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/2015 120 120 120 120 120 120 120 1.0%

79 * Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/2014 37 37 37 37 37 37 37 37 0.3%

80 * Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fé 19/07/2016 48 48 48 48 48 48 0.4%

81 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/2014 50 50 50 50 50 50 50 50 0.4%

Subtotal ‐ ‐ 208 328 376 376 376 376 376 376 3.1%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO

82 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 128 128 128 128 1.0%

83 * Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 212 212 212 212 1.7%

84 * Fiesta Americana Condesa Cancún 01/01/2018 507 507 507 507 4.1%

85 * Live Aqua Boutique Playa del Carmen 19/11/2014 60 60 60 60 60 60 60 60 0.5%

Subtotal 340 340 400 400 400 400 907 907 907 907 7.4%

TOTAL HABITACIONES EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 100.0%

TOTAL HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 81 83 83 84 85

DESARROLLO APERTURA

86 Fiesta Americana Viaducto (VIA 515) 2019 269 255 255 255 255 255 255 2.1%

Other (expansions, opened hotels, etc.) 489 899 1,883 2,197 1,346 543 542 542 153

DESARROLLO TOTAL 489 899 1,883 2,466 1,601 798 797 797 408 255 2.1%

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,071 12,723 12,721 12,555 12,555

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 86 87 87 86 86

Número de hoteles /cuartos al final del periodo

% de cuartos

* 2018 Portafolio Estabilizado (75 hoteles en operación ‐ estabilizados) ‐ Incluye FA Condesa Cancún HOTELES EN OPERACIÓN 98.0%1 El primero de enero de 2018, Courtyard Ciudad del Carmen, se convirtió en Fiesta Inn y es operado por Grupo Posadas HOTELES EN DESARROLLO 2.0%2 El primero de Marzo de 2018 Real Inn Morelia, se convirtió en Fiesta Inn Morelia y es operado por Grupo Posadas3El primero de Julio de 2018 Real Inn Guadalajara, se convirtió en Gamma Guadalajara y es operado por Grupo Posadas

4 El 24 de Septiembre de 2018 FibraHotel abrió el hotel Fiesta Americana México Satélite operado por Grupo Posadas5El 9 de Noviembre de 2018 FibraHotel abrió el hotel Live Aqua Urban Resort San Miguel de Allende operado por Grupo Posadas

Evolución del número de Hoteles

Hoteles en operación / en desarrollo

Evolución del número de habitaciones

Habitaciones en operación / en desarrollo

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La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles % de número de

Hoteles Número de

habitaciones % de número de

hab. One Hotels 16 18.8% 2,002 16.3% Fiesta Inn + 40 44.5% 5,841 47.5% Fiesta Inn Lofts 4 4.7% 255 2.1% Fiesta Americana 7 8.2% 1,668 13.6% Live Aqua 3 3.5% 285 2.3%

Grupo Posadas 70 82.4% 10,051 81.7%

Real Inn 1 1.2% 158 1.3% Camino Real 1 1.2% 153 1.2% Camino Real 1 1.2% 121 1.0%

Grupo Real 3 3.6% 784 3.5%

Marriott 12 14.1% 1,683 14.8% Otras operadora 12 14.1% 1,683 14.8% Total FibraHotel 85 100.0% 12,300 100.0%

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2018, aproximadamente 74.0% de los ingresos

de FibraHotel a esa fecha, derivaron de la renta de habitaciones.

La siguiente tabla muestra el origen de los ingresos trimestrales por concepto:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018 Ingresos Totales 1,009 1,042 981.1 1,075 4,107

Habitaciones 715.7 769.3 747.7 806.7 3,039 Alimentos y Bebidas 160.0 174.3 166.1 189.0 689.4 Arrendamiento 129.4 88.8 61.8 70.5 350.4 Otros 3.5 9.9 5.5 9.1 27.9

Ingresos – Hoteles Admin. 879.2 953.4 919.3 1,004 3,756 % de ingresos totales 87.2% 91.5% 93.7% 93.4% 91.5% # de Hoteles en operación 83 83 84 85 85

# de Hoteles administrados 79 79 80 81 81 # de Hoteles arrendados 4 4 4 4 4

Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del número de Hoteles.

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La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2018, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingresos por renta de habitaciones (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

Año 2018Cuartos

Dispo.

Cuartos

Ocup.Ocup.

Ingreso

Cuartos Ps. $

Millones

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre 1 983,315 614,728 62.5% 716$ 1,164$ 728$

Trimestre 2 917,296 598,679 65.3% 769$ 1,285$ 839$

Trimestre 3 1,015,125 656,639 64.7% 748$ 1,139$ 737$

Trimestre 4 1,043,259 665,257 63.8% 807$ 1,213$ 773$

Total 3,958,995 2,535,303 64.0% 3,040$ 1,199$ 768$

iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido.

Al 31 de diciembre de 2018, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (84 Hoteles) reportaron lo siguiente:

Tasa de ocupación de 64.0% Tarifa promedio de Ps. $1,188. Tarifa efectiva de Ps. $761.

Al 31 de diciembre de 2017, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (81

Hoteles) reportaron lo siguiente: Tasa de ocupación de 64.3% Tarifa promedio de Ps. $1,112. Tarifa efectiva de Ps. $715.

. Gracias a las aperturas de nuevos hoteles y al buen desempeño de los hoteles esstabilizados,

entre el año 2017 y el año 2018, FibraHotel está generando un mayor ingreso por cuarto, reflejado en el incremento en tarifa efectiva.

Las siguientes gráficas muestran los indicadores operativos de los 74 Hoteles estabilizados en

operación de FibraHotel por trimestre y anual entre el año 2017 y el año 2018:

Ocupación 3.9 pp Ocupación -0.6 pp Ocupación -1.5 pp Ocupación -0.6 pp Ocupación 0.3 ppTarifa Promedio +3.0% Tarifa Promedio +6.5% Tarifa Promedio +6.4% Tarifa Promedio +5.9% Tarifa Promedio +5.5%

Tarifa Efectiva +9.6% Tarifa Efectiva +5.5% Tarifa Efectiva +4.1% Tarifa Efectiva +4.9% Tarifa Efectiva +6.0%

Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Año

$1,128 $1,161

$682 $747

60.5%

64.4%

T1 2017 T1 2018

$1,114 $1,186

$746 $787 67.0% 66.3%

T2 2017 T2 2018

$1,060 $1,129

$719 $748

67.8% 66.3%

T3 2017 T3 2018

$1,122 $1,189

$752 $789 67.0% 66.4%

T4 2017 T4 2018

$1,105 $1,166

$725 $768 65.6%

65.9%

AÑO 2017 AÑO 2018

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La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 74 Hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2016, 2017 y 2018:

Total de Hoteles Estabilizados (74)* Portafolio Total (84)*

Año 2016 Año 2017 Año 2018 Año 2018

Segmento Ocup. ADR RevPAR ADR RevPAR Ocup. Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR

Servicio Limitado 58.9% 805$ 475$ 62.6% $ 868 543$ 64.0% 910$ 582$ 63.5% 947$ 601$

Servicio Selecto 69.2% 1,012$ 700$ 69.2% $ 1,071 741$ 67.7% 1,112$ 752$ 66.5% 1,123$ 747$

Servicio Completo 50.7% 1,424$ 722$ 59.1% $ 1,673 989$ 64.3% 1,808$ 1,162$ 58.4% 1,792$ 1,047$

Estancia Prolongada 52.3% 999$ 523$ 61.7% 1,007$ 621$ 59.2% 1,001$ 593$ 59.2% 1,001$ 593$

Total 63.4% 1,011$ 641$ 65.6% 1,105$ 725$ 65.9% 1,166$ 768$ 64.0% 1,188$ 761$

Contra año anterior 221 bp 9.3% 13.1% 28 bp 5.5% 6.0%

*No incluye Fiesta Americana Condesa Cancún La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región3 para los 74 Hoteles

estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2016, 2017 y 2018:

Total de Hoteles Estabilizados (74)* Portafolio Total (84)*

Region Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPAR

Bajío 62.0% 1,073$ 665$ 70.1% 1,159$ 813$ 71.9% 1,228$ 883$ 68.8% 1,278$ 879$

Noreste 60.0% 1,119$ 671$ 65.5% 1,312$ 858$ 69.5% 1,434$ 996$ 69.5% 1,434$ 996$

Noroeste 63.2% 936$ 592$ 62.1% 1,012$ 629$ 64.0% 1,070$ 684$ 64.0% 1,070$ 684$

Oeste 67.1% 943$ 633$ 67.3% 1,096$ 737$ 63.2% 1,135$ 717$ 64.0% 1,168$ 747$

Sur 60.8% 922$ 561$ 63.5% 953$ 605$ 60.7% 953$ 579$ 57.8% 966$ 559$

CDMX 73.2% 1,113$ 815$ 68.9% 1,141$ 786$ 67.2% 1,180$ 794$ 62.1% 1,246$ 773$

Total 63.4% 1,011$ 641$ 65.6% 1,105$ 725$ 65.9% 1,166$ 768$ 64.0% 1,188$ 761$

Contra año anterior 221 bp 9.3% 13.1% 28 bp 5.5% 6.0%

*No incluye Fiesta Americana Condesa Cancún

Año 2016 Año 2017 Año 2018 Año 2018

Asimismo, durante el año 2018 FibraHotel generó:

Ingresos totales de Ps. $4,107 millones. Una Contribución Hotelera Total de Ps. 1,443 millones. Una Utilidad Neta de Operación o Net Operating Income (“NOI” por sus siglas en

inglés) de Ps. $1,383 millones. Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operation (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $948 millones. Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operation (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $849 millones.

3 Bajío corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Querétaro, San Luis Potosí y León. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Sinaloa, Durango, Chihuahuay Sonora. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco, Michoacán, Nayarit. Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Guerrero, Veracruz, Morelos, Puebla, Campeche, Oaxaca, Tabasco y Quintana Roo. CDMX se refiere a la Ciudad de México y al Estado de México.

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Lo anterior puede verse reflejado en la siguiente tabla:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Ingresos Totales 1,009 1,042 981.1 1,075 4,107

Ingresos - Hoteles adm. 879.2 953.4 919.3 1,004 3,756 % de los ingresos totales 87.2 91.5 93.7 93.4 91.5

Contribución Hotelera Total 382.8 379.2 319.8 361.3 1,443 Margen 38.0% 36.4% 32.6% 33.6% 35.1%

Contrib. – Hoteles adm. 253.5 290.2 258.0 290.4 1,092 Margen 28.8% 30.4% 28.1% 28.9% 29.1%

Net Operating Income 368.2 364.1 304.4 346.8 1,383 Margen 36.5% 34.9% 31.0% 32.2% 33.7%

EBITDA 313.9 310.3 251.4 279.7 1,155 Margen 31.1% 29.8% 25.6% 26.0% 28.1%

Utilidad neta integral cons. 175.4 175.8 88.1 175.4 614.7 Margen 17.4% 16.9% 9.0% 16.3% 15.0%

Flujo de efectivo operativo 275.9 281.1 195.0 196.4 948.5 FFO / CBFI con derechos eco. 0.3384 0.3473 0.2420 0.2499 1.1775

Flujo de efectivo oper. ajustado 240.7 234.9 167.3 206.5 849.4 AFFO / CBFI con derechos eco. 0.2951 0.2902 0.2076 0.2628 1.0557

Distribución 240.6 234.9 167.2 206.0 848.7 Distrib. / CBFI con derechos eco 0.2950 0.3478 0.1728 0.2874 1.0523

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFI que está en Pesos.

Para mayor información relacionada con el flujo de efectivo de FibraHotel ver la Sección 4.a.iii) “Flujo Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

v) Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2018, FibraHotel cumplió con el plan de negocio y ha procedido con las siguientes inversiones:

La adquisición de un Hotel en operación. La apertura de 3 Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

En total, durante el año 2018, FibraHotel incrementó su portafolio en un 5.0% en cuanto a

número de Hoteles en operación y en un 9.1% en cuanto al número de cuartos en operación y la inversión ascendió a aproximadamente Ps. $4,161 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual,

constituido por 86 Hoteles y al 31 de diciembre de 2018 tenía una situación de tesorería de Ps. $485 millones, incluyendo el IVA acreditable, y líneas de crédito disponibles por Ps. $1,000 millones.

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vi) Valuación de los activos del Fideicomiso (No aplica).

vii) Informe de deudores relevantes (No aplica).

d) Contratos y Acuerdos Relevantes.

i) Terminos y condiciones del contrato de Fideicomiso

FibraHotel se constituyó como un fideicomiso conforme a las leyes de México el 31 de julio de 2012, mismo que fue modificado (i) el 28 de noviembre de 2012, (ii) 24 de diciembre de 2014, (iii) 9 de junio de 2017 y (iv) el 13 de diciembre de 2017. Una copia del Contrato de Fideicomiso, junto con cada uno de sus conevnios modificatorios con todos sus anexos, ha sido registrada ante CNBV y la BMV y está disponible para consulta en la BMV.

ii) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

Las cláusulas más significativas del Contrato de Fideicomiso son las siguientes

TERCERA. PARTES DEL FIDEICOMISO.

3.1. Partes del Fideicomiso. Son partes del Fideicomiso las siguientes:

a. Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

b. Fideicomitentes Adherentes: Cada uno de los Fideicomitentes Adherentes.

c. Fiduciario: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria.

d. Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs, representados por el Representante Común, respecto de los derechos que se les atribuyen conforme a los términos del presente Fideicomiso y los CBFIs.

e. Fideicomisarios en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes en cuanto a los Derechos de Reversión.

f. Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial.

g. El Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)

CUARTA. PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.

4.1 Bienes que integran el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso se integra de la siguiente manera:

a. Con la Aportación Inicial;

b. Con los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y los Bienes Inmuebles Adquiridos;

c. Con la aportación de los Derechos de Arrendamiento;

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d. Con la aportación de los Derechos de Operación;

e. Con los Recursos Derivados de la Emisión;

f. Con las cantidades derivadas de los ingresos par Arrendamiento;

(…)

QUINTA. FINES.

5.1 Fines del Fideicomiso. El fin principal del Fideicomiso consiste en la adquisición y/o construcción de Bienes Inmuebles para ser destinados al hospedaje; la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los Contratos de Arrendamiento; recibir financiamiento para esos fines con garantía sobre los Bienes Inmuebles; así como otorgar financiamiento a terceros con garantía inmobiliaria. (…)

SEXTA. EMISIÓN DE CBFIS.

Emisión de CBFIs

6.1 Emisión de CBFIs. El Fiduciario emitirá los CBFIs de tiempo en tiempo, de conformidad con los artículos 63, 64 y demás aplicables de la LMV, en los términos y condiciones establecidos en este Fideicomiso, de conformidad con las instrucciones de la Asamblea de Tenedores, en términos de la Sección 8.1 (xviii) del presente Fideicomiso. Para tales efectos el Fiduciario deberá obtener la inscripción de dichos CBFIs en el RNV, completar su listado en la BMV, obtener la autorización de la CNBV para llevar a cabo la oferta pública y/o privada de los mismos y en su caso, obtener cualesquier otras autorizaciones gubernamentales que se requieran.

6.2 Tenedores. Los Tenedores, en virtud de la adquisición de los CBFIs, estarán sujetos a lo previsto en este Fideicomiso y en los CBFIs correspondientes y aceptan de manera expresa que: (i) no tienen ni tendrán derecho preferente, para la adquisición de los CBFIs que emita el Fiduciario en el futuro conforme a este Fideicomiso; y (ii) el Fiduciario es el único propietario de los Bienes Inmuebles y los CBFIs únicamente otorgan el derecho a los frutos, rendimientos y en su caso al producto de la venta de los Bienes Inmuebles, de conformidad con lo previsto por el presente Fideicomiso. (…) 6.3 Representante Común. El Representante Común tendrá, además de las obligaciones y facultades que le corresponden conforme a la legislación y reglamentación aplicables, las obligaciones y facultades que se establecen en la Cláusula Séptima del presente Fideicomiso y aquellas descritas en los CBFIs. (…) 6.5 Requisitos de los CBFIs. Los CBFIs emitidos por el Fiduciario en virtud de cada Emisión serán considerados parte de la misma Emisión y por consecuencia tendrían los mismos términos y condiciones. Los términos específicos se establecerán en los títulos que representen los CBFIs. En todo caso, los CBFIs que emita el Fiduciario deberán cumplir con los términos establecidos en las disposiciones legales aplicables, incluyendo sin limitación los siguientes:

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a. Antes de que los CBFIs sean emitidos y colocados, el Fiduciario deberá obtener todas las autorizaciones de la CNBV necesarias, así como la autorización de la BMV para el listado de los mismos.

b. Los CBFIs se denominarán en Pesos.

c. Los CBFIs no serán amortizables.

d. Los CBFIs no otorgan derecho alguno sobre los Bienes Inmuebles a sus Tenedores.

e. Ni el Fiduciario (excepto con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso según se prevé específicamente en este Fideicomiso), ni el Fideicomitente, ni el Fideicomitente Adherente, ni el Administrador, ni el Asesor, ni el Representante Común, ni los Intermediaries Colocadores, estarán obligados en lo personal a hacer el pago de cualquier cantidad debida conforme al presente Fideicomiso En caso que el Patrimonio del Fideicomiso no genere los recursos necesarios para realizar la entrega de Distribuciones de Efectivo a los Tenedores, no habrá obligación del Fiduciario, del Fideicomitente, del Fideicomitente Adherente, del Administrador, del Asesor, del Representante Común ni los Intermediaries Colocadores, de realizar dicha entrega, por lo que ninguno de ellos estará obligado a hacer uso de su propio patrimonio para cubrir dichos pagos.

f. Todas las Distribuciones de Efectivo a los Tenedores se llevarán a cabo por medio de transferencia electrónica a través de Indeval, ubicada en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

g. Se regirán e interpretarán de conformidad con la Legislación Aplicable.

(…)

OCTAVA. ASAMBLEA DE TENEDORES.

8.1 La Asamblea de Tenedores representará al conjunto de los Tenedores y será el órgano máximo de decisión con respecto al Fideicomiso. Los Tenedores podrán reunirse en Asamblea de Tenedores conforme a lo descrito a continuación:

(i) Las Asamblea de Tenedores se regirán por la LGTOC (…).

(ii) Los Tenedores se reunirán cada vez que sean convocados por el Representante Común (…) por lo menos un vez al año (…).

(iii) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, podrán solicitar al Representante Común que convoque a una Asamblea de Tenedores (…).

(iv) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o más de los CBFIs en circulación, tendrán el derecho en Asamblea de Tenedores a que se aplace por 3 (tres) días (…).

(…)

(xvii) En todo caso la Asamblea de Tenedores se deberá reunir para resolver las inversiones o adquisiciones a que se refiere la sección 11.2, inciso (iii) de la Cláusula Décima Primera del presente Fideicomiso.

(xviii) Salvo por lo dispuesto en la Cláusula Novena, Sección 9.1.24, inciso (i), la Asamblea de Tenedores deberá de reunirse para aprobar cualquier Emisión de CBFIs y su Colocación entre el

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público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero.

(…)

DÉCIMA. ADMINISTRADOR Y EMPRESAS DE SERVICIOS.

Designación del Administrador.

10.1 Posteriormente a la fecha de celebración de este Fideicomiso, se designará al Administrador, quien deberá aceptar su encargo y convenir en el Contrato de Administración el cumplir con la obligaciones a su cargo establecidas en el presente Fideicomiso, incluyendo sin limitación alguna, la búsqueda de oportunidades para que el Fideicomiso realice inversiones en Bienes Inmuebles y, en su caso, adquiera los Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, de conformidad con el presente Fideicomiso (…).

10.2 El Fiduciario celebrará con el Administrador el Contrato de Administración respectivo conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

10.3 A menos que se especifique lo contrario en este Fideicomiso, el Fiduciario deberá actuar exclusivamente de conformidad con las instrucciones del Administrador (…).

(…)

El Asesor.

10.10 A más tardar en la Fecha de Emisión el Fiduciario celebrará el Contrato de Asesoría en Planeación con el Asesor conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

DÉCIMA PRIMERA. INVERSIONES EN BIENES INMUEBLES.

11.1 Criterios de Elegibilidad. A efecto de realizar Inversiones en Bienes Inmuebles, los Bienes Inmuebles deberán cumplir en todo caso con los Criterios de Elegibilidad y condiciones siguientes:

a. Ser inmuebles destinados al arrendamiento y/u hospedaje.

b. Estar localizados dentro del territorio nacional.

c. Que el Administrador presente un informe de las razones de negocio para la adquisición de la propiedad por parte del Fiduciario.

d. Que cuenten con un dictamen favorable (due diligence) llevado a cabo por abogados, contadores, arquitectos y aquellos especialistas que sean requeridos conforme a las características propias del inmueble (incluyendo dictamen favorable sobre el cumplimiento de la Legislación Aplicable para efectos ambientales).

e. Que cuenten con seguros requeridos par el sector hotelero

f. Que se cuente con el avalúo realizado por un tercero independiente que soporte que el precio de adquisición propuesto sea de mercado.

g. Cuando el Bien Inmueble a ser adquirido pertenezca a algún Fideicomitente Adherente Relevante o cualesquiera Personas Relacionadas, se deberá contar adicionalmente con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(…)

64

11.2 Procedimiento. Las Inversiones en Bienes Inmuebles se realizarán conforme a lo siguiente:

(…)

Posteriormente a la primera Emisión:

(i) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico. Todas las Inversiones en Bienes Inmuebles con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, serán instruidas por el Comité Técnico al Fiduciario. Si a pesar de ser válidamente adoptadas las decisiones del Comité Técnico, las mimas no cuentan con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes, dicha situación deberá ser revelada por el Fiduciario al público inversionista a través de la BMV, sin que afecte la validez de la resolución.

Lo previsto en el párrafo anterior no será aplicable cuando las Inversiones en Bienes Inmuebles se ubiquen en al menos uno de los supuestos a que se refieren los incisos (ii) y (iii) siguientes,

(ii) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico con mayoría calificada. Siempre y cuando se trate de (x) Inversiones en Bienes Inmuebles en las cuales algún Fideicomitente Adherente Relevante o Persona Relacionada sea propietario de parte o la totalidad del Bien Inmueble que se pretenda invertir; (y) co-inversiones; o (z) inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 5% (cinco por ciento) del Valor Promedio, con independiencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un período de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la inversión sólo podrá efecturarse sí es aprobada por la mayoría de los miembros del Comité Técnico y además se cuenta con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(iii) Adquisiciones por instrucción de la Asamblea de Tenedores. Siempre y cuando se trate de inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 20% (veinte por ciento) del Valor Promedio, con independencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la Asamblea de Tenedores tendrá la facultad exclusiva de autorizar dichas inversiones y adquisiciones.

DÉCIMA CUARTA. DISTRIBUCIONES.

14.1 Distribuciones. Los Tenedores de los CBFIs tendrán derecho a recibir las Distribuciones y/o Distribuciones en Efectivo conforme a lo previsto por el presente Fideicomiso, por lo que una vez que se apruebe la distribución correspondiente por parte del Comité Técnico, este deberá instruir al Fiduciario que efectúe el pago a los Tenedores.

(…)

14.3 Entrega de Distribuciones de Efectivo. Las entregas de Distribuciones de Efectivo se realizarán a prorrata entre todos los Tenedores en proporción a la tenencia de los CBFIs que correspondan a cada Tenedor a través del Indeval.

14.4 Periodicidad. Las Distribuciones de Efectivo se efectuarán de manera trimestral durante el primer ejercicio fiscal siempre y cuando existan recursos disponibles al efecto conforme a la operación y manejo de las cuentas, ingresos, inversiones y egresos. Para los ejercicios posteriores, la política de distribución será determinada par el Comité Técnico, en el entendido de que, si al término del primer ejercicio fiscal el Comité Técnico no ha determinado una nueva política de distribución, se entenderá que la política de distribución aplicable al ejercicio fiscal anterior seguirá vigente.

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(…)

DÉCIMA SÉPTIMA. AUDITOR EXTERNO.

17.1 Contratación del Auditor Externo. El Fiduciario única y exclusivamente con dicho carácter, debe a celebrar un contrato de prestación de servicios o documento similar con el Auditor Externo o aquel le instruya el Comité Técnico, en el que se establezcan los términos de los servicios del Auditor Externo. Lo anterior, dentro de los 30 (treinta) Días Hábiles siguientes a la primera Fecha de Emisión, o antes si así lo determina el Comité Técnico. El Comité Técnico tendrá la facultad de designar a los Auditores Externos en cualquier momento que sea necesario, conveniente u obligatorio de conformidad con la Legislación Aplicable y el presente Fideicomiso.

(…)

VIGÉSIMA SEGUNDA. DERECHO DE REVERSIÓN.

22.1 Derecho de Reversión. Los Fideicomitentes Adherentes de que se trate, sólo podrán ejercer el Derecho de Reversión conforme al presente Fideicomiso en caso de que el Fiduciario haya sido instruido por el Comité Técnico o la Asamblea de Tenedores, para que proceda a la enajenación del Bien Inmueble Aportado de que se trate.

VIGÉSIMA TERCERA. VIGENCIA, EXTINCIÓN Y POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

23.1 Vigencia. El presente Fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines (…).

(…)

iii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los

Contratos de Servicios.

FibraHotel tiene celebrado un Fideicomiso de Control, un Contrato de Asesoría y Planeación con el Asesor y un Contrato de Administración con el Administrador, de igual forma el Administrador ha celebrado Contratos de Servicios con las Compañías de Servicios, cada uno conforme se describe a continuación. El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de Servicios se celebraron en español, se rigen conforme a las leyes mexicanas y están sujetos a la jurisdicción de los tribunales competentes en la Ciudad de México.

Contrato de Asesoría y Planeación. Conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor es el responsable, entre otras cosas, de brindar asesoría y orientación tanto a FibraHotel como al Administrador sobre la planeación estratégica y financiera a largo plazo, ayudando en la implementación de las principales decisiones, apoyando en la relación con los inversionistas y proporcionando oportunidades de inversión en la industria Hotelera.

De conformidad con los términos del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al 1.00% del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. El Asesor no recibe comisión por adquisición sobre los activos adquiridos, comisión por desarrollo o ningún otro tipo de comisión.

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El Contrato de Asesoría y Planeación terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2019 y posteriormente se renovará automáticamente por períodos de un año, salvo que se dé por terminado anteriormente como se describe a continuación.

Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, el Asesor podrá ser destituido: (i) por causa justificada, o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación. Si el Asesor es destituido sin causa justificada por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación en o antes de la terminación de la vigencia del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tendrá derecho al pago de una indemnización por remoción.

Al 31 de diciembre de 2017, el 15.15% de los CBFIs en circulación son propiedad de un Fideicomiso de Control controlado por un Comité Técnico integrado por cuatro miembros. Cuatro de los miembros del Comité Técnico, incluyendo los Sres. Simón Galante Zaga, Alberto Galante Zaga, Eduardo Zaga Cojab y Roberto Galante Totah, tienen una participación en el Asesor y, mientras que el Fideicomiso de Control posea el 15% o más de los CBFIs en circulación, podrán hacer que el Fideicomiso de Control impida la remoción del Asesor, excepto por “causa”.

Contrato de Administración. El Administrador es responsable, actuando por medio de sus oficiales y empleados, en principio, entre otras cosas, de la administración del día a día del negocio de FibraHotel, el mantenimiento de sus inmuebles y Hoteles, obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa de oportunidades de adquisición y desarrollo potenciales, de supervisar proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, supervisar servicios públicos, encargarse de cuestiones de seguros, y de negociar contratos de administración Hotelera relacionados con los Hoteles en representación de FibraHotel y acordar los términos para la celebración de los mismos.

Asimismo, el Administrador supervisa a las Operadoras y es responsable de ciertos servicios no

relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, internet y servicios similares, por los cuales factura a los huéspedes de manera independiente y los ingresos obtenidos por dichos servicios están sujetos al pago de impuestos. De conformidad con los términos del Contrato de Administración, el Administrador paga sus propios gastos, incluyendo gastos operativos asociados con servicios de Hotelería no relacionados con el hospedaje, su parte proporcional de los gastos generales y cualquier gasto por impuestos, de sus ingresos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador se distribuye periódicamente a FibraHotel y éste es responsable por cualquier déficit entre los ingresos y gastos del Administrador.

El Contrato de Administración terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2019 y será renovado automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se dé por terminado anticipadamente.

Contratos de Servicios. Las Compañías de Servicios son responsables de proveer al Administrador el personal de operación necesario para operar el negocio Hotelero, excluyendo al personal del comité ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración Hotelera respectiva), el cual es y será suministrado directamente por la empresa de administración Hotelera correspondiente, en cada caso sujeto a la supervisión y vigilancia de FibraHotel.

De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, las Compañías de Servicios

reciben una contraprestación mensual de 5% sobre el valor de la nómina total que administran con el fin de reintegrarle los montos que eroguen en virtud de los salarios que paguen a sus empleados que atiendan a los Hoteles.

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FibraHotel puede dar por terminados los Contratos de Servicios en cualquier momento sin causa alguna. Los Contratos de Servicios tienen un término inicial de cinco años y serán renovados automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se den por terminados anticipadamente.

Las Compañías de Servicios que durante el año 2018 e incluso a la fecha del presente Reporte

Anual prestan servicios al FibraHotel son las siguientes: Administración de Personal Profesional FH, S. de R.L. de C.V. Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R.L. de C.V. Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R.L. de C.V. Administradora Mexicana de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Alterturismo, S. de R.L. de C.V. Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R.L. de C.V. Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R.L. de C.V. Compañía Operadora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R.L. de C.V. Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R.L. de C.V. Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R.L. de C.V. Prestación de Servicios en el Manejo de Nomina FH, S. de R.L. de C.V. RH Compañía Desarrolladora, S. de R.L. de C.V. Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R.L. de C.V. Solución en Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V. Soluciones y Administración Estratégica S. de R.L. de C.V.

iv) El Fideicomiso de Control. El Fideicomiso de Control, es un fideicomiso irrevocable de administración por virtud del cual,

los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron todos los CBFIs que recibieron a cambio de los Hoteles que integran el Portafolio de Aportación al Fideicomiso de Control regido por ley mexicana y redactada en idioma español.

Los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron, y el Fiduciario del Fideicomiso de Control adquirió, la titularidad y el título de propiedad sobre los CBFIs emitidos de conformidad con el contrato de Fideicomiso de Control y todos los contratos relacionados con el Fideicomiso de Control. El Fiduciario administra la cuenta de corretaje conforme a las instrucciones del Comité Técnico del Fideicomiso de Control y ejerce los derechos patrimoniales y corporativos que le corresponden como tenedor de los CBFIs, también considerando las instrucciones que emita el Comité Técnico del Fideicomiso de Control. Asimismo, cuando sea procedente el Fiduciario transmitirá los CBFIs correspondientes a los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados, depositándolos en la cuenta de corretaje.

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El Fideicomiso de Control está controlado por su Comité Técnico, que a la fecha del presente Reporte Anual está integrado por los siguientes miembros:

Miembro Suplente Simón Galante Zaga Lucy Galante Rophie

Roberto Galante Totah Claudia Lorena García Nuñez Alberto Galante Zaga Ma. Dolores Domínguez Vázquez

Mayer Zaga Bucay Eduardo Zaga Cojab

v) Convenios de adquisición y otros Acuerdos.

No tenemos ningún acuerdo que revelar

vi) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contratos de Obra

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel ha celebrado 82 Contratos de Operación

Hotelera (de los cuales 80 corresponden hoteles en operación y dos a hoteles en desarrollo) y cuatro Contratos de Arrendamiento respecto de propiedades que pertenecen al Portafolio Actual.

En cada uno de los Hoteles bajo Contrato de Operación Hotelera, la operadora correspondiente es responsable, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del Hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar, para el beneficio de FibraHotel, a los empleados para cada uno de sus Hoteles.

FibraHotel no tiene empleados relacionados con la operación rutinaria de los Hoteles.

Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservaciones que incluye software, desarrollado por cada una de las operadoras, cada operada administra un call center que incluye al Hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora.

Al 31 de diciembre de 2018, los plazos de vigencia de los Contratos de Operación Hotelera varían

entre 15 meses y 33 años.

De acuerdo con los Contratos de Operación Hotelera, FibraHotel paga a las Operadoras tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos, así como una cuota fija establecida en cada uno de dichos contratos.

vii) Incumplimiento de contratos relevantes (No aplica).

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e) Principales Tenedores y Administradores.

i) Principales Tenedores.

La siguiente tabla establece cierta información con relación a aquellas personas y empresas que tienen una participación económica en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs

en circulación.Fideicomiso de

Control 125´270,515 15.15%

Los miembros de nuestro Comité Técnico, ciertos miembros de las Familias Relevantes y

funcionarios de nuestro Asesor y nuestro Administrador detentan algunos de sus CBFIs directa e indirectamente a través del fideicomiso de control y a través del mercado secundario.

Con la intención de aumentar su influencia en FibraHotel, los señores Simón Galante Zaga,

Roberto Galante Totah y Alberto Galante Zaga, miembros de nuestro Comité Técnico de FibraHotel, han incrementado su tenencia de CBFIs, a través de varias operaciones en los últimos años.

ii) Administrador. FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue

constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los Hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los Hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura fiscal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit entre los gastos e ingresos del Administrador.

El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 31 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación).

La función de contabilidad es externalizada con Conectum, un centro de servicio compartido, que tiene más de 10 años de experiencia en la industria hotelera.

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o Asesor.

FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., y por el Asesor. El Asesor fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

o Compañías de Servicios.

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

iii) Comité Técnico.

Constitución. Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, la administración de los

negocios de FibraHotel está encomendada al Comité Técnico, que podrá tener hasta 21 miembros propietarios. El Contrato de Fideicomiso permite a un miembro suplente suplir a cada miembro titular electo si el titular no puede asistir a una reunión del Comité Técnico. El Comité Técnico se elige o ratifica cada año en la asamblea anual de los Tenedores de los CBFIs.

A la presente fecha el Comité Técnico está integrado por las siguientes personas:

Nombre Cargo

Albert Galante Saadia Miembro Propietario Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián Miembro Propietario Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Jorge Sandor Valner Watstein Miembro Propietario

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Mayer Zaga Bucay Miembro Propietario

Pablo de la Peza Berríos Miembro Propietario Independiente Roberto Galante Totah Miembro Propietario Simón Galante Zaga Miembro Propietario

Las particularidades del Comité Técnico se explican con mayor detalle a continuación. A la fecha del presente informe anual el Comité Técnico esta conformado en un 100% por

miembros del sexo masculino.

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Independencia de sus miembros. Conforme a las Leyes Aplicables, el 25% de los miembros

propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes deben ser miembros independientes. Una persona no puede ser un miembro independiente si dicha persona es:

Un consejero o empleado de FibraHotel, del Asesor, de la Compañía de Servicios o del Administrador, o una empresa que forme parte de sus respectivos grupos empresariales.

Cualquier persona que tenga influencia significativa o poder de mando sobre FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

Un accionista que forme parte de un grupo de personas que tengan control sobre FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

En ciertos casos, un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor, acreedor, socio, abogado o empleado de una empresa que también sea un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor o acreedor de FibraHotel, del Asesor, de las Compañías de Servicios y del Administrador.

Cualquier auditor externo de FibraHotel o del Asesor, de las Compañías de Servicios, o del Administrador, que haya ocupado dicho cargo durante los 12 meses anteriores.

Cualquier persona que tenga una relación familiar, consanguínea, por afinidad o civil hasta el cuarto grado o por afinidad hasta el cuarto grado y también los cónyuges o la concubina o concubinario, de cualquier persona mencionada anteriormente.

Elección del Comité Técnico. Cualquier tenedor o grupo de Tenedores de los CBFIs en circulación tiene derecho a nombrar a un miembro titular (y a su respectivo suplente) del Comité Técnico por cada 10% de los CBFIs. Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen derecho de designar, a través del Fideicomiso de Control que han establecido y mientras el Fideicomiso de Control tenga el 15% o más de los CBFIs en circulación, a un número de miembros del Comité Técnico (y sus respectivos suplentes) equivalente a cuando menos la mitad del número total de los miembros del Comité Técnico en ese momento, más un miembro adicional (garantizando efectivamente que, durante ese tiempo, los Fideicomitentes Adherentes podrán designar a la mayoría de los miembros del Comité Técnico).

Destitución de los Miembros. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico

y sus respectivos suplentes generalmente sólo puede ser revocada por los Tenedores que originalmente los nombraron. Dichos miembros propietarios pueden revocar en cualquier momento la designación notificando al Fiduciario de conformidad con los procedimientos anteriormente descritos. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes puede ser revocada por los Tenedores de los CBFIs distintos a los Tenedores que originalmente los nombraron únicamente en una Asamblea de Tenedores en la cual se revoque la designación de todos los miembros del Comité Técnico, en cuyo caso, las personas sustituidas no podrán ser nombradas durante los 12 meses siguientes a su revocación.

La muerte, incapacidad o renuncia de un miembro del Comité Técnico resultará en la revocación

automática e inmediata de la participación de dicha persona en el Comité Técnico, y los Tenedores que originalmente nombraron a dicho miembro designarán a un nuevo miembro dentro de los 5 días siguientes o de lo contrario, se considerará que han renunciado a su derecho a designar a un nuevo miembro del Comité Técnico hasta que efectúen la designación correspondiente, considerando que cualquier movimiento que se efectué deberá pasar por la aprobación de la Asamblea de Tenedores.

Sesiones del Comité Técnico y Votación. El Comité Técnico debe reunirse periódicamente de

conformidad con el calendario que se apruebe en la primera sesión de cada año, y de manera especial

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cuando sea necesario para el cumplimiento adecuado de sus funciones, previa solicitud de uno de sus miembros propietarios a los otros miembros propietarios del Comité Técnico.

Cada miembro del Comité Técnico tiene derecho a un voto. Las resoluciones del Comité Técnico

se adoptan por mayoría de votos de los miembros presentes, salvo por aquéllos casos en los que el fideicomiso requiera el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

Remuneración. Con excepción de los miembros independientes, el nombramiento de miembros

del Comité Técnico es honorífico y no da derecho a recibir una contraprestación de cualquier naturaleza por el desempeño del cargo, sin embargo, al momento en que se acuerde su designación o ratificación, se puede acordar una remuneración por el ejercicio de su encargo en efectivo o en especie, mediante Asamblea de Tenedores.

Los miembros independientes tienen derecho a una remuneración anual por desempeñar tal cargo

no superior a USD $30,000.00, cantidad que el Comité Técnico puede aumentar o reducir. Si el Comité Técnico determina aumentar o reducir la remuneración de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 50%, la resolución debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores. Cualquier resolución posterior adoptada por el Comité Técnico que aumente o reduzca la remuneración anual de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de más del 25% debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores.

Facultades. Para más información sobre las facultades del Comité Técnico ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

iv) Comité de Prácticas Societarias.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Prácticas. El Comité de Prácticas adopta sus resoluciones por mayoría de votos. Cada uno de los miembros del Comité de Prácticas es un miembro independiente. El Comité de Prácticas adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Prácticas es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) proporcionar

opiniones al Comité Técnico con relación a las operaciones en las que el Comité de Prácticas está involucrado con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, (ii) proporcionar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que participa el Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones, (iii) hacer recomendaciones al Comité Técnico sobre los informes que debe solicitar al Asesor o al Fiduciario para cumplir con sus funciones, (iv) asesorar al Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso, (v) presentar al Comité Técnico estudios de mercado relacionados con los sectores a los que pertenecen los activos y bienes de FibraHotel, y hacer las recomendaciones que correspondan, y (vi) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Todos los miembros del Comité de Prácticas son miembros independientes. A la fecha del

presente Reporte Anual, el Comité de Prácticas está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente

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Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Prácticas ver la tabla que se encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

v) Comité de Auditoría.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Auditoría. De conformidad con los requisitos de la Ley Aplicable, cada uno de los tres miembros del Comité de Auditoría es miembro independiente. El Comité de Auditoría adopta las resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Auditoría es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) evaluar a los

auditores externos y analizar sus informes, (ii) analizar los estados financieros y discutirlos con el personal correspondiente, y con base en ello, determinar si es factible recomendar su aprobación al Comité Técnico, (iii) informar al Comité Técnico de su punto de vista en cuanto a los controles internos y sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada, (iv) solicitar y obtener opiniones de expertos independientes, (v) investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y contables o con los controles internos o sistema de auditoría interna, (vi) informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante que detecte y proponer medidas de corrección, (vii) convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos a la orden del día según considere necesario, (viii) verificar el cumplimiento por el Asesor y el Fiduciario con resoluciones de los Tenedores y del Comité Técnico, (ix) verificar la implementación de mecanismos de control interno y su cumplimiento con la Ley Aplicable, (x) requerir al Asesor, al Fiduciario o sus respectivos funcionarios o empleados involucrados en su administración y operación, elaborar informes que describan la preparación de estados financieros, y (xi) celebrar reuniones periódicas con los funcionarios relevantes del Asesor, del Administrador y del Fiduciario.

Todos los miembros del Comité de Auditoría son miembros independientes. A la fecha del

presente Reporte Anual, el Comité de Auditoría está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Auditoría ver la tabla que se encuentra

en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

vi) Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones se integra por cinco miembros del Comité Técnico, tres de los

cuales son miembros independientes, determinados por el propio Comité Técnico. Los dos miembros restantes son miembros designados por los Fideicomitentes Adherentes. La Asamblea de Tenedores puede, a su discreción, aceptar o rechazar las recomendaciones del Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) buscar,

analizar y evaluar candidatos para elección o nombramiento como miembros independientes del Comité

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Técnico; (ii) proponer a la Asamblea de Tenedores que pueden ser miembros independientes del Comité Técnico, o en su caso, miembros suplentes de dichos miembros independientes y cuando sea procedente, proponer a la Asamblea de Tenedores a miembros independientes quienes, en la opinión del comité, deban sustituirse; (iii) monitorear y evaluar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés; y (iv) considerar la opinión del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

El Comité de Nominaciones sustenta sus nominaciones de miembros independientes del Comité Técnico certificando la independencia, experiencia y prestigio profesional de los candidatos, y también considerando que estas personas puedan cumplir sus funciones de libre de conflictos de interés, y sin estar sujetos a intereses personales, patrimoniales o económicos que puedan presentar conflictos con los intereses de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité de Nominaciones está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente Simón Galante Zaga Miembro Propietario

Para más información sobre las facultades del Comité de Nominaciones ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno Corporativo del presente Reporte Anual.

o Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno

Corporativo.

A continuación, se muestra una tabla con las principales facultades y obligaciones de los principales órganos que conformas el gobierno corporativo de FibraHotel:


Designar al presidente del Comité Técnico. Elegir a la mayoría de los miembros del Comité Técnico, siempre y cuando

tenga 15% (quince por ciento) o más de los CBFIs en circulación. Fiduciario Adquirir, mantener y disponer de los derechos y activos que constituyen el

Fideicomiso. Emitir CBFIs, conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico y/o

la Asamblea de Tenedores de CBFIs. Realizar, administrar y mantener inversiones elegibles. Conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico llevar a cabo todos

los actos y celebrar todos los contratos y documentos necesarios para cumplir con los fines del fideicomiso.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Elegir miembros del Comité Técnico, por cada 10% de CBFIs en circulación detentados.

Destituir y nombrar al Representante Común. Otorgar una prórroga al Fiduciario. Dar el Contrato de Asesoría y Planeación por terminados sin “causa”.

Aprobar la emisión de CBFIs.

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Aprobar operaciones inmobiliarias que representen 20% o más de los activos.

Modificar ciertas disposiciones del Contrato de Fideicomiso. Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV de la CNBV y su cotización

en la BMV. Liquidar el Patrimonio Fideicomitido. Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV. Dar por terminado el Contrato de Fideicomiso.

Comité Técnico

Administración de los negocios de FibraHotel. Aprobar modificaciones a los requisitos de elegibilidad. Aprobar políticas con respecto a y autorizar la celebración de contratos,

operaciones y relaciones importantes con partes relacionadas. Aprobar operaciones inmobiliarias que representen hasta 19.99% de los

activos. Designar al asesor fiscal y contable. Aprobar políticas de apalancamiento (después del primer ejercicio fiscal)

propuestas por el Administrador. Analizar y aprobar operaciones fuera de los requisitos de elegibilidad. Designar abogados, asesores fiscales y contables y dar instrucciones al

Fiduciario para contratarlos. Designar y destituir al auditor externo, con la recomendación del Comité de

Auditoría. Aprobar controles internos y reglas de auditoría interna, con la previa

opinión del Comité de Auditoría. Establecer políticas contables con la previa opinión del Comité de Auditoría. Aprobar estados financieros, con la previa opinión del Comité de Auditoría,

para considerarlos en las Asambleas de Tenedores. Establecer y modificar políticas de inversión. Establecer políticas de disposición. Establecer políticas de distribución. Aprobar distribuciones de más del 95% de ingresos gravables. Designar a los miembros del Comité de Auditoría, del Comité de Prácticas y

del Comité de Nominaciones. Designar al secretario del Comité Técnico. Evaluar el cumplimiento por el Administrador con el Contrato de

Fideicomiso y el Contrato de Administración. Designar y destituir a un asesor sustituto con causa, con la opinión del

Comité de Prácticas. Aprobar Tenedores (o grupo de éstos) del 9% o más de los CBFIs en

circulación. Aprobar venta de inmuebles en relación con el ejercicio de Derechos de

Preferencia y el Derecho de Reversión. Dar instrucciones al Fiduciario para revelar ciertos eventos legales

mencionados en la LMV, incluyendo todos los contratos cuyo objeto sea contrario a una opinión del Comité de Auditoría o el Comité de Prácticas.

Designar al liquidador al ocurrir eventos que causen la terminación del Fideicomiso.

Resolver los términos de la Colocación y oferta de CBFIs entre el público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México y/o en el extranjero, cuya emisión haya sido previamente aprobada por la Asamblea de Tenedores.

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Comité de auditoría

Evaluar a los auditores externos y analizar sus Reportes. Analizar los estados financieros del fideicomiso y discutirlos con el personal

correspondiente, y recomendar su aprobación al Comité Técnico. Informar al Comité Técnico su opinión sobre los controles internos y el

sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada. Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes. Investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y

contables o con los controles internos o el sistema de auditoría interna. Informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante y

proponer medidas correctivas. Convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos al

orden del día según considere necesario. Verificar el cumplimiento por el Asesor, el Administrador y el Fiduciario de

las resoluciones de Tenedores y del Comité Técnico. Verificar la implementación de mecanismos de control interno y su

cumplimiento con la Ley Aplicable. Comité de prácticas

Dar opiniones al Comité Técnico sobre las operaciones en las que esté involucrado el Comité de Prácticas con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes de Grupo GDI.

Dar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que el Comité Técnico esté involucrado en el cumplimiento con sus funciones.

Hacer recomendaciones sobre los Reportes que el Comité Técnico debe solicitar al Administrador o Fiduciario.

Asesorar al Comité Técnico en el desempeño de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso.

Presentar al Comité Técnico estudios de mercado relativos a los sectores a los que pertenecen los activos y bienes, y hacer las recomendaciones que correspondan.

Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes. Comité de Nominaciones

Buscar, analizar, evaluar y proponer candidatos para elegir o nombrar como miembros independientes del Comité Técnico.

Proponer a la Asamblea de Tenedores de CBFIs personas quienes, en la opinión del comité y con base en la satisfacción de los requerimientos de independencia conforme a la LMV, pueden formar parte del Comité Técnico como miembros independientes.

Monitorear y revisar todos los asuntos relacionados con la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés.

Considerar las opiniones del Comité de Auditoría sobre la destitución de miembros del Comité Técnico.

f) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017, FibraHotel ha pagado comisiones bajo

el Contrato de Administración y el Contrato de Asesoría en Planeación. Por un lado, el Administrador tiene derecho a recibir como comisión simbólica una cantidad

mensual equivalente a Ps. $10,000.00 más el IVA correspondiente. El Administrador cubre sus propios gastos, incluyendo gastos operativos y la parte proporcional de sus gastos generales e impuestos que deriven de sus ingresos. Cualquier ingreso excedente del Administrador será distribuido periódicamente

77

al Fideicomiso y a su vez, el Fideicomiso será responsable por cualquier déficit que resulte entre los gastos e ingresos del Administrador.

Por otro lado, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al

1.00% (uno por ciento) del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. En relación con el periodo que concluyó:

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $104.7 millones.

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $100.0 millones

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2018, el Asesor recibió una comisión equivalente a Ps. $140.3 millones

g) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

A la fecha del presente Reporte Anual, el importe de las operaciones con partes relacionadas fue

el siguiente:

AÑO 2018 2017 2016

Administradora Fibra Hotelera Honorario de administración

Ps. $140.3 millones Ps. $100.0 millones Ps. $104.7 millones

Grupo A Servicios administrativos

Ps. $98.7 millones Ps. $86.5 millones Ps. $51.6 millones

FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1.00% sobre el valor en libros de los activos sin depreciar, neto de deuda.

FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la precepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los conceptos anteriores.

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y

Administración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V.

Las operaciones antes mencionadas, se encuentran documentadas a través de contratos con

vigencia de 5 años, renovables. Para más información sobre los contratos ver la Sección 2.d) “Contratos y Acuerdos Relevantes” del presente Reporte Anual.

A la fecha del presente Reporte Anual, no se tienen saldos por cobrar con partes relacionadas.

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h) Auditores Externos.

A la fecha del presente Reporte Anual no se han llevado a cabo cambios en los Auditores Externos. Los Auditores Externos son Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

i) Otros terceros obligados con el Fideicomiso o los tenedores (No aplica).

j) Mercado de Capitales. La información respecto al mercado de valores ha sido preparada con base en los materiales

obtenidos de las fuentes públicas, incluyendo la CNBV, la BMV, el Banco de México y publicaciones de los participantes en el mercado.

79

i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

A la fecha del presente Reporte Anual, la estructura de FibraHotel es la siguiente:

80

La siguiente tabla muestra cierta información con respecto a personas y entidades que tienen un interés económico en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs detentados

Porcentaje de tenencia de CBFIs en circulación.


125’270,515 15.15%

Para más información sobre los principales Tenederos ver la Sección 2.e) “Principales Tenedores

y Administradores” del presente Reporte Anual.

ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

No es posible predecir la liquidez de la BMV, si el volumen de transacciones de los CBFIs en el mercado cae por debajo de ciertos niveles, los CBFIs podrían quedar fuera de cotización o salir del registro en el mercado.

La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entre el 1 de enero de 2017 y la fecha del presente Reporte Anual (fuente: Bloomberg):

‐

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

$8.00

$10.00

$12.00

$14.00

$16.00

$18.00

$20.00

ene 2017

feb 2017

mar 2017

abr 2017

may 2017

jun 2017

jul 2

017

ago 2017

sep 201

7

oct 2017

nov 2017

dic 2017

ene 2018

feb 2018

mar 2018

abr 2018

may 2018

jun 2018

jul 2

018

ago 2018

sep 201

8

oct 2018

nov 2018

dic 2018

ene 2019

feb 2019

mar 2019

abr 2019

Volumen FIHO Precio FIHO IPC Índice FIBRAS

*El volumen está expresado en millones.

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Pesos Nominales

Maximo Minimo Cierre

Promedio de Volumen Diario

(CBFIs)

VWAP

(promedio)

2013 $27.06 $18.46 $20.90 1,163,261 $22.64

2014 $24.50 $19.28 $22.96 645,514 $22.31

2015 $22.96 $13.80 $15.68 590,970 $18.18

2016 $17.01 $12.90 $14.03 1,023,886 $14.50

2017 $15.88 $11.47 $11.65 584,803 $13.88

1T 2018 $11.93 $10.08 $11.43 877,356 $11.04

2T 2018 $12.18 $10.67 $11.53 502,870 $11.57

3T 2018 $12.90 $11.55 $12.33 759,469 $12.12

4T 2018 $12.15 $9.03 $9.97 719,916 $10.04

2018 $12.90 $9.03 $9.97 712,452 $11.28

1T 2019 $10.81 $9.49 $9.49 1,378,200 $10.11

CBFIs con clave de cotización FIHO12

iii) Formador de mercado (No aplica).

3. EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del Negocio.

i) Actividad Principal del Fideicomitente.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012, mediante escritura pública número 24,842, otorgada ante la fe del Lic. Alfredo Caso Velázquez, notario público número 17 de la Ciudad de México, con el fin de constituir FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones, ni cuenta con recursos humanos.

Conforme a sus estatutos sociales, el objeto social del Fideicomitente es, entre otros:

Comprar, vender, desarrollar, directamente o mediante un fideicomiso, toda clase de inmuebles, incluyendo sin limitar, desarrollos turísticos, Hoteles, sistemas de tiempo compartido, etc.

Prestación de forma directa o indirecta de servicios de operación, asistencia técnica y mantenimiento a personas y empresas, mexicanas y extranjeras.

Construcción de bienes inmuebles. Adquisición y disposición de todo tipo de acciones o participaciones en toda clase de

empresas, así como la participación en contratos de fideicomiso.

ii) Recursos Humanos (No aplica).

iii) Estructura Corporativa (No aplica).

iv) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales del Fideicomitente.

El 10 de agosto de 2015, promovimos un juicio de amparo en defensa del predio en donde se encuentran ubicados los Hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (i) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (ii) la concesión que la Secretaría

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de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. El 1 de agosto de 2018 se dictó la sentencia de amparo favorablemente a nuestros intereses, en donde se otorgó el amparo y protección de la justicia de la unión a DEUTSCHE BANK MÉXICO, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, DIVISIÓN FIDUCIARIA, actuando como fiduciaria del fideicomiso F/1596, resolviendo que se abstenga de considerar como “terrenos ganados al mar” dichos predios; no obstante se ha promovido un recurso de inconformidad contra la resolución del 16 de noviembre de 2018 que tuvo por cumplida la ejecutoria de amparo, toda vez que consideramos que la ejecución de la sentencia no cubre los extremos de la protección otorgada por la sentencia

A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral

adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen

juicios, litigios, controversias o procedimientos administrativos o arbitrales adicionales que puedan tener un impacto significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los referidos anteriormente.

b) Administradores y Accionistas del Fideicomitente.

A la fecha del presente Reporte Anual, el capital social del Fideicomitente asciende a la cantidad

de Ps $50,000.00 y se encuentra distribuido de la siguiente manera:

Accionista Número de Acciones

Valor

Simón Galante Zaga 25,000 $25,000.00 Alberto Galante Zaga 25,000 $25,000.00

Total: 50,000 $50,000.00 Asimismo, a la fecha del presente Reporte Anual el consejo de administración y la vigilancia del

Fideicomitente se encuentra integrado por:

Nombre Cargo Simón Galante Zaga Presidente Alberto Galante Zaga Secretario

Roberto Galante Totah Tesorero

Nombre Cargo Hugo Sandoval Uribe Comisario

83

4. INFORMACIÓN FINANCIERA.

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación. La siguiente sección debe leerse en conjunto con la Sección 4.b) “Información Financiera

Seleccionada” del presente Reporte Anual y los Estados Financieros Auditados. Las cifras del Reporte Anual de FibraHotel difieren en algunos rubros con respecto a los

Estados Financieros auditados, sin que estas diferencias representen un riesgo en la interpretación de los usuarios de información.

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. FibraHotel usa una variedad de indicadores para evaluar el desempeño operativo y financiero

del negocio hotelero. Estos indicadores clave incluyen información financiera, como ingresos; costos y gastos; utilidad operativa, entre otros. Además, FibraHotel utiliza otra información que puede no ser de naturaleza financiera, incluyendo información estadística y datos comparativos. FibraHotel utiliza esta información para medir el desempeño operativo de los Hoteles individualmente, grupos de Hoteles y / o el negocio como un todo. También usa estos indicadores para evaluar los Hoteles del portafolio y potenciales adquisiciones para determinar la contribución de cada Hotel al flujo de efectivo y su potencial de ofrecer atractivos rendimientos totales a largo plazo. Estos indicadores clave son:

Ocupación. La tasa de ocupación representa el número total de habitaciones de Hotel rentadas en

un período determinado, dividido por el número total de habitaciones disponibles en el mismo período. La ocupación mide la utilización de la capacidad disponible de los Hoteles. FibraHotel usa la ocupación para medir la demanda en un Hotel o en un grupo de Hoteles en un período determinado.

ADR. El ADR (Average Daily Rate por sus siglas en inglés o Tarifa Promedio) representa el total

de los ingresos por renta de habitaciones (excluyendo alimentos, bebidas y otros servicios no relacionados con las habitaciones) dividido por el número total de habitaciones rentadas en un período determinado. El ADR mide el precio promedio por habitación alcanzado por un determinado Hotel y la tendencia del ADR proporciona información útil sobre el entorno de precios y la naturaleza de la base de huéspedes de un Hotel o de un grupo de Hoteles. FibraHotel utiliza el ADR para evaluar los niveles de precios que sus Hoteles son capaces de generar, dado que los cambios en las tarifas tienen mayor impacto en los márgenes operativos y rentabilidad que cambios en la ocupación.

RevPAR. El RevPAR (Revenue Per Available Room por sus siglas en inglés o Tarifa Efectiva) es

el producto entre el ADR y la tasa de ocupación. El RevPAR incluye únicamente los ingresos por renta de habitaciones excluyendo ingresos relacionados con alimentos y bebidas y otros servicios que se puede generar en los Hoteles como servicios de teléfono, lavandería y servicio de estacionamiento (valet parking), entre otros. FibraHotel utiliza el RevPAR para evaluar la tarifa con respecto al total de habitaciones disponibles.

Cabe señalar que los cambios en el RevPAR generados por cambios en la tasa de ocupación

tienen diferentes impactos en el desempeño financiero que los cambios generados principalmente por cambios en el ADR.

Dado el apalancamiento operativo, un aumento en la tasa de ocupación en un Hotel implicaría

costos variables adicionales de operación (incluyendo los servicios de limpieza, suministros de las habitaciones y otros servicios) y también podría resultar en un aumento en otros ingresos y gastos

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operativos. Los cambios en el ADR suelen tener un mayor impacto en los márgenes operativos y en la rentabilidad, dado que no tienen efecto substancial en los costos variables de operación.

La ocupación, el ADR y el RevPAR son medidas usadas comúnmente dentro de la industria

hotelera para evaluar el desempeño operativo de los Hoteles. El RevPAR es una estadística importante para monitorear el desempeño operativo a nivel individual de un Hotel y a nivel comparativo con otros Hoteles similares. FibraHotel evalúa el desempeño del RevPAR de cada Hotel en términos absolutos para períodos anteriores, así como desde la perspectiva regional y desde la perspectiva de todo el negocio con respecto a los presupuestos y niveles históricos.

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación.

Los principales factores que afectan los resultados de operación incluyen la demanda agregada

por habitaciones en comparación con la oferta de habitaciones disponibles, así como la habilidad de las compañías operadoras con las que tenemos contratos de operación para comercializar el Hotel al mismo tiempo que para controlar los gastos a través de sus sistemas de control.

Demanda. La demanda por servicios de hotelería, especialmente por viajeros de negocios, por lo

general fluctúa con la actividad de la economía en general. En los años pasados en México el nivel de demanda por servicios de hotelería ha sido negativamente impactado por temas de crisis económica, financiera, sanitaria y temas de seguridad, pero también ha sido positivamente impactado por el dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial y manufacturera.

Oferta. La oferta de servicios de hotelería depende mayoritariamente de la penetración de Hoteles para viajeros de negocio y del desarrollo de nuevos Hoteles. El desarrollo de nuevos Hoteles es impulsado principalmente por la voluntad de los grupos hoteleros de expandirse en una región determinada; los costos de construcción; las barreras de entrada, como por ejemplo la ubicación del desarrollo; la disponibilidad de financiamiento y el desempeño de los Hoteles existentes.

FibraHotel espera que el desempeño de la tasa de ocupación, ADR, y RevPAR se verán

impulsados por factores macroeconómicos como el crecimiento del empleo regional y local; el ingreso personal y las ganancias corporativas; las tasas de ocupación de oficinas y las decisiones de reubicación de negocios; la actividad aeroportuaria; de negocios en general y de viajes de placer; la construcción de nuevos Hoteles y las estrategias de precios, así como las de los competidores. Además, el desempeño del ADR, ocupación y RevPAR dependen de la continuidad del éxito de las empresas de administración hotelera con las que se tiene contratos de operación y arrendamiento.

Ingresos. La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de

Hoteles. Al 31 de diciembre de 2018, FibraHotel cuenta con cuatro Hoteles bajo contrato de arrendamiento: Fiesta Americana Condesa Cancún, Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a algunos Hoteles del Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey entre otros.

En concreto, los ingresos se componen de:

Ingresos por habitaciones. La tasa de ocupación y el ADR son los principales determinantes de los ingresos por habitaciones. Los ingresos por habitaciones representan la mayor parte de los ingresos totales. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2018, los ingresos por habitaciones de FibraHotel representaron 74.0% de los ingresos totales.

85

Ingresos por alimentos y bebidas. La tasa de ocupación y el tipo de huésped, así como el segmento del Hotel (los Hoteles de servicio limitado generalmente cuentan con una selección limitada de servicios de alimentos y bebidas) son los principales determinantes de los ingresos por alimentos y bebidas (por ejemplo, un grupo de negocios suele generar más ingreso por alimentos y bebidas a través de eventos en comparación de los viajeros de negocios pasajeros, los cuales, pueden o no utilizar las instalaciones para alimentos y bebidas). Para el año terminado el 31 de diciembre de 2018, los ingresos por alimentos y bebidas de FibraHotel representaron 16.8% de los ingresos totales.

Ingresos por arrendamientos. Los ingresos por arrendamientos incluyen las rentas que se reciben de los arrendatarios en el caso de Hoteles que se han dado en arrendamiento a compañías Operadoras hoteleras, incluyendo el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún. Ingresos por arrendamientos también incluyen, entre otros, los ingresos por arrendamiento de locales comercial en One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey entre otros e ingresos por rentas de antenas telefónicas en algunos Hoteles. Los principales factores detrás de la evolución de los ingresos por arrendamiento son la ocupación en los componentes comerciales, los incrementos estipulados en los contratos de arrendamiento con respecto a la porción fija de la renta, así como el nivel de ventas de los arrendatarios, que pueden detonar la porción variable de la renta. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2018, los ingresos por arrendamientos de FibraHotel representaron 8.5% de los ingresos totales.

Otros ingresos. La ocupación y la naturaleza de la propiedad son los principales determinantes de otros ingresos, tales como teléfono, estacionamiento, renta de salones y otros servicios al huésped. Algunos Hoteles, debido al limitado enfoque de los servicios ofrecidos y al tamaño, o limitaciones de espacio, pueden no tener instalaciones que generen otros ingresos. Los ingresos por arrendamiento incluyen los ingresos por arrendamiento de cualquier componente comercial en Hoteles que no están bajo contrato de arrendamiento. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2018, los otros ingresos de FibraHotel representaron 1% de los ingresos totales.

Costos y gastos. A continuación, se presentan los componentes de los costos y gastos de los Hoteles:

Costo y gastos de habitaciones. Estos costos incluyen los salarios e impuestos sobre la nómina de los empleados de limpieza, sistemas de reservación, suministros de cuartos, lavado de blancos y costos de la recepción. Al igual que los ingresos por habitaciones, la ocupación es el principal determinante de los costos por cuartos. Estos costos pueden aumentar de acuerdo con aumentos de sueldos y salarios, así como con el nivel de servicio y las amenidades que se ofrecen.

Costo y gastos de alimentos y bebidas. Estos costos incluyen principalmente el suministro de alimentos, bebidas y los costos laborales asociados. La ocupación y el tipo de huéspedes que se hospeda en el Hotel (por ejemplo, los eventos con servicio de comida generalmente son más rentables que el restaurante, el bar u otras instalaciones para alimentos y bebidas) son los principales determinantes del costo de alimentos y bebidas.

Costos administrativos y gastos generales. Estos gastos incluyen principalmente, a nivel de los Hoteles, honorarios y gastos reembolsables a las compañías operadoras, gastos de administración, publicidad y promoción, mantenimiento menor y energéticos. A

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nivel de la inmobiliaria, incluyen principalmente los sueldos del equipo de FibraHotel y los gastos corporativos (renta de la oficina, viáticos, honorarios diversos, entre otros).

Otros gastos de operación. Esos gastos incluyen los gastos inmobiliarios como el impuesto predial y los seguros.

iii) Políticas Contables.

Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes:

1. Declaración de cumplimiento.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs

emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

2. Bases de medición.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

a. Costo histórico.

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

b. Valor razonable.

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría

por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea directa o indirectamente,

Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

87

3. Bases de consolidación.

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel: Tiene poder sobre la inversión Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con

dicha entidad, y Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en

la que invierte FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican

que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente. La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja

de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control. Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel. Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la

consolidación.

Entidad Participación 2018, 2017 y 2016

Actividad

Fibra

Hotelera, S. C.

99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de

personal y operación y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además, el honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

4. Combinación de negocios.

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La

contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se

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calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se

reconocen a valor razonable. El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el

monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

5. Instrumentos financieros.

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos. Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

6. Activos financieros.

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor

razonable con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

Préstamos y cuentas por cobrar Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que

no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

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Deterioro de activos financieros Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través

de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada fecha de reporte sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como

disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte; Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal; Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades

financieras. Baja de activos financieros FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos

contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y

la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

7. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido.

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas

de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes

inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

8. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de

adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

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Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada

año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva. Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2018, 2017 y

2016 son: % Edificio – acabados 10 Edificio – mejoras 10 Edificio – instalaciones 7 Edificio – obra civil 1 Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

9. Deterioro del Valor de los Activos Tangibles.

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a

fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor

de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor

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presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor

que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o

unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

10. Impuestos a la utilidad.

FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto

Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR.

11. Provisiones.

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita)

como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

12. Arrendamientos.

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento

transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos

FibraHotel como arrendador El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

13. Moneda extranjera.

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

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14. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio.

Clasificación como deuda o patrimonio Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como

patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual. Instrumentos de patrimonio Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en

los activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a

través de resultados o como otros pasivos financieros. Otros pasivos financieros Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan

subsecuentemente al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva. Baja de pasivos financieros FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se

cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

15. Instrumentos financieros derivados.

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad

en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread, collar y cap de tasa de interés. Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el

contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

16. Contabilidad de coberturas.

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo. Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para

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compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta.

17. Reconocimiento de ingresos. FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

a. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios hoteleros.

b. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos

operativos se describe en el punto 12 anterior.

18. Clasificación de costos y gastos.

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

19. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento.

20. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016.

iv) Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la

Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las

estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

1. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

a. Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o

un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular, considera los siguientes criterios:

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i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos,

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los

servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para

administrar la propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y

pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos.

b. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo) Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una

propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del

hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para

que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles

aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y, por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en los estados financieros se

contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel. c. Clasificación de arrendamientos

Como se explica en el punto 12 de Políticas Contables, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

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2. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones a. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada

periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

b. Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha

habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

c. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la

determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Notas de los estados financieros.

v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.

A continuación, se presenta una descripción de las políticas de inversión, disposición,

financiamiento y otras políticas seguidas por FibraHotel. Estas políticas han sido determinadas por el Comité Técnico y, en general, podrán ser modificadas o reformadas de tiempo en tiempo por el Comité Técnico sin el voto de los Tenedores de los CBFIs.

1. Políticas de Inversión.

Inversión en Inmuebles. El objetivo es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de los CBFIs a largo plazo a través de distribuciones estables del Resultado Fiscal, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel lograr este objetivo integrando selectivamente un portafolio diversificado de Hoteles de alta calidad, bien ubicado y rentable en México. El Portafolio Actual está actualmente integrado por 85 Hoteles.

FibraHotel planea aumentar el tamaño de su Portafolio Actual y hacer crecer su negocio con el

tiempo adquiriendo y desarrollando Hoteles con un enfoque en un flujo de efectivo actual atractivo o

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que tengan el potencial de generar un flujo de efectivo atractivo a través de actividades de desarrollo y redesarrollo, y el potencial para una valoración de capital a largo plazo. De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, cualquier Hotel que FibraHotel adquiera deberá satisfacer ciertos requisitos de elegibilidad conforme a lo siguiente:

El inmueble debe estar destinado para arrendamiento y/o hospedaje. El Hotel debe estar ubicado en México. Los abogados, arquitectos y otros especialistas, deberán presentar una opinión de

auditoría previa favorable sobre el Hotel, dependiendo de las características del Hotel (incluyendo una opinión de auditoría previa favorable con relación a asuntos ambientales).

El Administrador deberá elaborar un informe de las razones comerciales de la adquisición.

Un tercero independiente deberá elaborar un informe de mercado que respalde el precio propuesto de la adquisición.

El Hotel debe contar con un seguro vigente de conformidad con los estándares de la industria en el momento de la adquisición.

Si el Hotel es propiedad de una parte relacionada, cualquiera de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes o cualquier mayoría de los miembros del Comité Técnico y una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico deberá aprobar la adquisición.

El Comité Técnico podrá modificar o renunciar a estos requisitos de elegibilidad de, tiempo en tiempo, con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

Sujeto a los requisitos de elegibilidad anteriormente descritos, conforme crezca el negocio,

FibraHotel podrá aumentar la diversificación actual en términos de ubicaciones, tamaño y mercado de Hoteles y no existe un límite en cuanto al monto o porcentaje de los activos que podrán invertirse en un Hotel en particular o en un área geográfica en México. FibraHotel pretende adquirir y conservar tanto los Hoteles del Portafolio Actual como nuevos Hoteles, como inversión a largo plazo. También puede desarrollar, re-desarrollar, expandir y mejorar los Hoteles, incluyendo los Hoteles que forman parte del Portafolio Actual. Pretende operar el negocio, incluyendo participar en actividades de inversión, desarrollo y re-desarrollo a futuro, de una manera que se pueda conservar el estatus como una FIBRA para efectos del impuesto sobre la renta federal en México.

El Comité Técnico debe aprobar cualquier adquisición de inmuebles que represente hasta el

19.99% de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la primera operación), con base en el Valor Promedio. Cualquier adquisición de un Hotel que represente el 20% o más de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la primera operación), con base en el Valor Promedio, debe ser aprobada por los Tenedores que representen la mayoría de los CBFIs en circulación. De conformidad con las políticas sobre conflictos de interés, las adquisiciones a o coinversiones con partes relacionadas, incluyendo los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes también requerirán el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico y el voto afirmativo de la mayoría de los miembros del Comité Técnico. Las inversiones que no cumplan o no podrían cumplir con los requisitos de elegibilidad podrán ser aprobadas por el Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes.

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Sujeto a las políticas sobre conflictos de intereses que se describen a continuación, FibraHotel podrá adquirir Hoteles de o vender Hoteles a, partes relacionadas, incluyendo miembros del Comité Técnico, funcionarios del Asesor, y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes. Conforme FibraHotel desarrolle sus negocios, la relación con Grupo GDI brindará acceso a su amplia gama de posibles adquisiciones. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras el fideicomiso de control tenga cuando menos el 15% los CBFIs en circulación, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes acordaron otorgar un derecho de preferencia para comprar cualquier oportunidad de inversión futura en Hoteles proporcionada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requisitos de elegibilidad de inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso.

También FibraHotel puede participar con terceros en la titularidad de Hoteles, a través de

coinversiones, asociaciones u otros tipos de co-titularidad. Estos tipos de inversiones podrán permitir adquirir una participación en activos más grandes sin restringir la diversificación indebidamente, y por lo tanto darán mayor flexibilidad para estructurar el portafolio. FibraHotel podrá co-invertir con los Fideicomitentes Adherentes Relevantes en cualquier Hotel, siempre y cuando la titularidad en dicho Hotel sea cuando menos del 50%. Cualquier coinversión de este tipo se llevará a cabo con la aprobación del Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico, la cual, si se aprueba, determinará los términos y condiciones de dicha coinversión (incluyendo disposiciones sobre terminación y resolución de controversias).

FibraHotel podrá adquirir Hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y

podrá incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquiera Hoteles sujeto al cumplimiento con las políticas de apalancamiento como se describe a continuación en la Sección 4.c.iv.3) “Políticas de Apalancamiento” del presente Reporte Anual. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

2. Política de Desinversión.

De conformidad con el Fideicomiso, el Comité Técnico es responsable de establecer las políticas de desinversión con respecto de los Bienes Inmuebles. En principio las políticas de desinversión son las siguientes:

El Fiduciario puede implementar la disposición de cualquier activo o bien propiedad del

Fidecomiso que: (i) haya sufrido o esté sufriendo un impacto negativo en su valor o en generar ingresos que impacte el valor de los activos de manera significativa, (ii) deje de ser compatible con los objetivos estratégicos, (iii) su mayor uso sea otro que no esté destinado a la industrial de la hotelería, (iv) cuyo valor será maximizado por dicha disposición, y (v) otras razones importantes establecidas por el Administrador.

El Fiduciario puede ejecutar la venta de un activo o bien raíz del Fideicomiso que represente

hasta el 19.99% del Patrimonio del Fideicomiso (en una sola operación o una serie de operaciones relacionadas que pueden considerarse una sola operación dentro de un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de la fecha de la primera operación), basado en el Valor Promedio, con la sola aprobación previa del Comité Técnico. Cuando las desinversiones que se pretendan efectuar cuyo valor sea igual o mayor al 5% pero menor al 20% del Valor Promedio se deberá obtener también la mayoría de votos de los miembros independientes del Comité Técnico.

La venta de bienes raíces representando el 20% o más de los activos (en una sola operación o

unas series de operaciones relacionadas que puedan considerarse una operación dentro de un periodo de

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12 meses contados a partir de la primera operación), basados en el Valor Promedio, requiere la aprobación de los Tenedores que represente la mayoría de los CBFIs en circulación.

Por cada venta de Hoteles propuesta para ocurrir previo a un periodo estatuario de 4 años bajo

el artículo 188 de la LISR, se deben de cumplir las siguientes condiciones: (i) el Administrador debe presentar una solicitud al Comité Técnico para llevar a cabo dicha venta, (ii) complimiento con la política de disposición aplicable a los Hoteles, (iii) debe obtenerse la mayoría de votos de los miembros del Comité Técnico , y (iv) debe obtenerse la mayoría de votos de los Miembros Independientes del Comité Técnico. Una vez que estas condiciones fueron cumplidas, el Comité Técnico determinará los precios y condiciones de la venta con la opinión previa del Comité de Prácticas. El precio y condiciones de venta, se notificará al Fiduciario, los Fideicomitentes Adherentes de Grupo GDI y, si el Hotel fuere aportado, a los que lo aportaron, para efectos de otorgar derecho de reversión a dichos personas, cuyo derecho deberá ejercitarse dentro de los 15 (quince) Días Hábiles siguientes al aviso.

Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes

Adherentes Relevantes tienen un derecho preferente con relación a todos los Hoteles mientras que el Fideicomiso de Control sea tenedor de al menos 15% (quince por ciento) de los CBFIs. Conforme a este derecho, en caso de que FibraHotel decida vender cualquiera de los inmuebles, estas personas, conjuntamente a través de un Representante Común, tienen un derecho preferente para comprarnos dicho inmueble. Asimismo, conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras que los Fideicomitentes Adherentes que hayan aportado los inmuebles del Portafolio de Aportación posean cualesquier CBFIs emitidos a los mismos en las operaciones de aportación, tendrán derechos de reversión (equivalentes al derecho de recomprar el inmueble), únicamente con relación a los inmuebles que hayan aportado. Conforme a estos derechos, en caso de que FibraHotel decida vender un inmueble del Portafolio de Aportación o ante la terminación del Contrato de Fideicomiso, los Fideicomitentes Adherentes respectivos que lo hayan aportado tendrán el derecho de volver a adquirir dicho inmueble de FibraHotel en su totalidad. Si los titulares de estos derechos de preferencia y reversión ejercen sus derechos de adquirir o readquirir un inmueble de FibraHotel, dicha operación estará sujeta a la previa aprobación del Comité Técnico, incluyendo la aprobación de cuando menos una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico. Si FibraHotel decide o esta obligada a vender cualquiera de los inmuebles, el derecho de reversión de Fideicomitentes Adherentes relevantes y los derechos de preferencia otorgados a los Fideicomitentes Adherentes Relevantes como se describió anteriormente podrían reducir el valor del inmueble vendido.

Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, incluyendo ciertos miembros del Comité Técnico

y funcionarios del Administrador y del Asesor, pueden ser influenciados en cuanto a la conveniencia de una disposición propuesta por las consecuencias fiscales para ellos de conformidad con la Ley Aplicable, que resulten en la enajenación de cierta propiedad.

3. Política de Apalancamiento. La Asamblea de Tenedores debe aprobar nuestras políticas de apalancamiento conforme a las cuales se contraten financiamientos, así como cualquier modificación a éstas. La política de apalancamiento debe guiarse en todo momento, al menos, por los siguientes principios: El monto total de los financiamientos (créditos de cualquier especie) o demás pasivos del Fideicomiso que se pretendan asumir con cargo al Patrimonio del Fideicomiso en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) de nuestros activos totales, medido al cierre del último trimestre reportado. En caso de que los pasivos a cargo del Fideicomiso excedan el límite máximo señalado anteriormente no se podrán asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto se ajuste al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de

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refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento del Fideicomiso y el Comité Técnico documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento registrado antes de la citada operación de refinanciamiento. Asimismo, en caso de que los pasivos a cargo del Fideicomiso excedan el límite máximo señalado en el párrafo anterior, el Administrador deberá presentar al Comité Técnico un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite, mismo que deberá ser aprobado por la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico y posteriormente propuesto a la Asamblea de Tenedores en un plazo no mayor a 20 Días Hábiles contados desde la fecha en que se dé a conocer el exceso a dicho límite. En todo caso, el plan correctivo deberá contemplar lo señalado en el párrafo anterior. El Fideicomiso deberá mantener en todo momento un Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda de al menos 1.0 al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento, mismo que deberá calcularse de conformidad con lo previsto en el Anexo AA de la Circular Única de Emisoras. En caso de que el Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda sea menor a 1.0, no se podrán asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento del Fideicomiso y el Comité Técnico documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar una disminución en el cálculo del Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda registrado antes de la citada operación de refinanciamiento. En el evento de que el Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda a que se refiere este inciso sea menor a 1.0, será aplicable lo dispuesto en el último párrafo del numeral (a)(i) anterior. Adicional a lo establecido en los incisos (a) y (b) anteriores, el Fideicomiso se rige por una política interna que le obliga a a mantener un LTV máximo de 40% (cuarenta por ciento) y un DSCR (Utilidad Operativa/Servicio de la Deuda) mínimo de 1.20x.

4. Políticas Respecto a Determinadas Actividades.

Sujeto a ciertas formalidades requeridas de conformidad con la Ley Aplicable, incluyendo la obtención de cualquier autorización gubernamental, FibraHotel tendrá autoridad para ofrecer nuevos CBFIs a cambio de propiedades y de recomprar o de otro modo adquirir los CBFIs en el mercado de valores o de cualquier otra manera y FibraHotel podrá realizar dichas actividades en el futuro. Excepto en relación con las Operaciones Iniciales, FibraHotel no ha emitido CBFIs ni otros valores a cambio de propiedades o con cualquier otro fin, y actualmente se encuentra operando un fondo de recompra de CBFIs.

FibraHotel no ha financiado, ni gestionado la distribución o venta de valores de otros emisores y

no tiene la intención de hacerlo. En todo momento, FibraHotel tiene la intención de realizar inversiones con el fin de calificar como FIBRA para efectos fiscales, a menos que debido a circunstancias o a cambios en las normas y reglamentos fiscales aplicables, el Comité Técnico determine que calificar como FIBRA, ya no es lo más conveniente para FibraHotel. FibraHotel no ha otorgado préstamos a terceros, aunque en el futuro podrá hacerlo limitado a fines de negocios.

FibraHotel pretende poner a disposición de los Tenedores los estados financieros anuales

auditados e informes anuales.

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b) Resultados de la Operación (Información Financiera Seleccionada)

i. Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

1. Liquidez y Recursos de Capital.

Al 31 de diciembre de 2018 el nivel de endeudamiento de FibraHotel era del 20.6%, al 31 de diciembre de 2017 el nivel de endeudamiento de FibraHotel era del 18.4% y al 31 de diciembre de 2016 el nivel de endeudamiento de FibraHotel era del 21.7%

Los requerimientos de liquidez a corto plazo consisten principalmente en pagos por gastos operativos y otros gastos directamente relacionados con los Hoteles, incluyendo entre ellos, pero no limitado a:

Capital de trabajo. Comisiones y gastos pagaderos bajo el Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato de

Servicios y Contrato de Administración. Comisiones pagaderas bajo los Contratos de Operación Hotelera. Distribuciones en Efectivo futuras esperadas a ser pagadas a los Tenedores para calificar

como una FIBRA.

FibraHotel tiene la intención de satisfacer los requerimientos de liquidez a corto plazo a través del efectivo neto generado por las operaciones, saldo actual en caja y, de ser necesario, líneas de crédito. FibraHotel considera que las operaciones generarán los flujos de efectivo para cubrir costos y gastos operativos y financiar las distribuciones de efectivo a los Tenedores.

Los requerimientos de liquidez a largo plazo consisten principalmente en los costos de adquirir

propiedades adicionales, proyectos de desarrollo, remodelaciones, ampliaciones y otros gastos de capital que tienen que hacerse periódicamente con respecto a los Hoteles y al servicio de cualquier financiamiento futuro. FibraHotel tiene la intención de satisfacer las necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluyendo el flujo de las operaciones, ofertas adicionales de capital o colocación de deuda, en línea con su política de apalancamiento. FibraHotel espera que cualquier deuda en que pueda incurrir, contenga las cláusulas restrictivas habituales, que pueden limitar la capacidad, sin el previo consentimiento del acreedor, de incurrir en deudas adicionales, disponer o gravar las propiedades.

Sin embargo, existen ciertos factores que podrían tener un efecto adverso material sobre la

capacidad para acceder a las fuentes de capital antes descritas, incluyendo la situación actual de los mercados de capital y deuda, el nivel de apalancamiento, la base no gravada de activos, restricciones sobre apalancamiento impuestas por los acreedores, condiciones generales de mercado para las FIBRA, el desempeño operativo y liquidez, así como la percepción del mercado acerca de FibraHotel. El éxito de la estrategia de negocio depende, en gran medida, de la habilidad para acceder a estas diferentes fuentes de capital.

Los Hoteles requerirán gastos de capital recurrentes y renovaciones para mantenerse

competitivos. En adición a lo anterior, FibraHotel asumirá los costos de desarrollo relacionados con la construcción y desarrollo de los Hoteles por desarrollar del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

101

Adicionalmente, las adquisiciones, redesarrollos, remodelaciones y expansiones requerirán gastos

significativos de capital. Puede ser que FibraHotel no sea capaz de fondear dichos gastos de capital únicamente con el flujo operativo, debido a que se debe de distribuir el por lo menos el 95% del resultado fiscal, para calificar y mantener la calificación como FIBRA. Así, la capacidad para fondear gastos de capital, adquisiciones, redesarrollo, remodelaciones y expansiones a través de ganancias acumuladas de ejercicios anteriores es muy limitada. Por lo tanto, FibraHotel espera depender en gran medida de la disponibilidad de deuda o capital para estos propósitos. Si FibraHotel no es capaz de obtener el capital necesario en términos favorables, la condición financiera, liquidez, resultados de operación y perspectivas podrían ser material y adversamente afectados.

Para mayor información sobre el flujo de efectivo de FibraHotel y su posición de liquidez ver la

Sección 4.b.iii) “Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

ii. Control Interno.

FibraHotel cuenta con un Comité de Auditoría que desempeña las actividades en materia de auditoría que establece la LMV, así como aquellas actividades en materia de prácticas societarias que establece dicha ley. El Comité de Auditoría está conformado por los cuatro miembros independientes del Comité Técnico.

Asimismo, la Compañía cuenta con un Comité de Prácticas Societarias que desempeña las

actividades en materia de prácticas societarias que establece la LMV, salvo por las actividades en dicho sentido que el Consejo de Administración le otorgue al Comité de Auditoría o a otros Comités que cumplan con los requisitos y obligaciones que disponga la LMV. El Comité de Prácticas Societarias está conformado por los cuatro miembros independientes del Comité Técnico.

La ejecución de los trabajos de auditoría interna de la Compañía está delegada a la Dirección de

Contraloria del Asesor de FibraHotel. La Dirección de Contraloria del Asesor establece anualmente su programa de auditoría interna, cuyos avances y hallazgos son expuestos trimestralmente al Asesor, a FibraHotel y al Comité de Auditoría de Fibrahotel. No obstante, la Dirección de Contraloria del Asesor interviene en la elaboración de auditorías no programadas a petición de la Dirección General, de la Dirección o de cualquier otro órgano de FibraHotel. Cabe mencionar que el resultado final de cada auditoria no concluye con la emisión del reporte de revisión, sino que se continúa dando seguimiento a aquellos puntos que deban aclararse y/o corregirse.

Adicionalmente, la gran mayoría de los Hoteles de FibraHotel (78 de 82) se encuentran bajo un

contrato de administración hotelera. En este esquema de operación, los operadores (Grupo Posadas, Grupo Real Turismo y Marriott International) son responsables de la operación de los Hoteles, de los procesos internos (comercialización, facturación, cobranza, pagos a proveedores, entre otros), y por lo tanto es de su responsabilidad establecer su propio control interno y verificar que los procesos establecidos se cumplen de manera satisfactoria. Verificar el control interno y los procesos de los operadores forma parte de las tareas que lleva a cabo la Dirección de Contraloria del Asesor de FibraHotel, quien formando sinergias con los operadores contribuye en la detección de áreas de oportunidad en los procesos hoteleros.

c) Información Financiera Seleccionada - Introducción

Este Reporte Anual incluye los estados financieros consolidados auditados y notas respectivas al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016 (los “Estados Financieros Auditados”).

102

Los Estados Financieros Auditados han sido preparados de acuerdo con la Normas

Internacionales de Información Financiera (“IFRS”, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”, por sus siglas en inglés).

Los Estados Financieros Auditados, así como toda la información financiera contenida en el presente Reporte Anual, están denominados en pesos mexicanos salvo que se indique lo contrario.

Los Estados Financieros Auditados fueron preparados por el auditor externo, Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Por tema de presentación algunos rubros contables de los estados financieros presentados en esa sección pueden diferir de los Estados Financieros Auditados sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

103

i) Balance y Resultados – Ejercicio 2018

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que comprenden 85 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2018:

81 Hoteles bajo contrato de operación. Cuatro Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2018, al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016.

(Cifras en miles de pesos) Año 2018 Año 2017 Año 2016

Ingresos:Arrendamiento de habitaciones 3,039,513 2,687,525 2,057,257Alimentos y bebidas 689,369 621,345 468,397Arrendamiento 350,443 92,919 79,832Otros ingresos 27,926 34,207 29,519

Ingresos totales 4,107,252 3,435,995 2,635,004

Gastos y costos generales:Gastos de habitaciones 629,464 542,136 402,675Costos y gastos de alimentos y bebidas 429,008 379,294 285,812Costos y gastos administrativos 1,605,670 1,408,685 1,103,083

Total costos y gastos generales 2,664,142 2,330,115 1,791,571

Contribución hotelera 1,443,110 1,105,879 843,433

Gastos inmobiliarios 59,698 43,311 33,910Gastos administrativos de FibraHotel 150,927 106,813 48,530Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* 16,612 - - Comisión de Asesoría 60,522 54,060 104,673

Depreciación 419,037 354,678 289,443Deterioro sobre el Valor de los Activos* 41,890 - -

Utilidad en operación 694,425 547,018 366,877

Gastos extraordinarios, neto 71,619 34,457 106,931

Utilidad en operación ajustada 622,806 512,561 259,946

Otros ingresos, neto 1,901 10,053 3,918Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversió 143,795 16,194 10,725Resultado integral de financiamiento (151,510) (66,331) (40,700)

Utilidad antes de impuestos 616,992 472,477 233,890

Impuestos 2,282 5,316 1,787

Utilidad neta integral consolidada 614,710 467,162 232,102

104

Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2018, el 31 de diciembre de 2017 y el 31 de diciembre de 2016


Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 481,404 4,727,981 448,828 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 267,717 320,837 242,685 Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - - Pagos anticipados 17,594 23,499 16,627 Impuestos por recuperar, principalmente IVA 43,988 28,217 228,709 Total del activo circulante 810,703 5,100,534 936,850

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 11,819,715 10,499,088 9,433,656 Propiedades de Inversion* 3,948,227 770,595 751,159 Propiedades en desarrollo 423,299 975,996 1,396,600 Instrumentos financieros derivados 99,969 114,652 120,887 Depositos en garantía 3,579 3,096 2,380 Impuesto diferido 2,981 3,055 3,298 Total del activo no circulante 16,297,770 12,366,482 11,707,979

Total del Activo 17,108,473 17,467,016 12,644,829

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:Deuda 413,525 115,544 98,288 Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 490,975 485,840 348,107 Impuestos por pagar y otros 12,504 9,564 6,868 Total del pasivo circulante 917,005 610,948 453,263

Deuda a largo plazo 3,102,409 3,050,362 2,598,743

Patrimonio de los fideicomitentes:Aportaciones de los Fideicomitentes 11,701,675 12,669,153 8,737,635 Resultados acumulados 1,387,384 1,136,553 855,189 Total del patrimonio de los fideicomitentes 13,089,059 13,805,706 9,592,824

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 17,108,473 17,467,016 12,644,829

105

La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2018 por trimestre. Este resumen

deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el presente Reporte Anual.

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Ingresos Totales 1,008.6 1,042.3 981.1 1,075.3 4,107.3

Ingresos - Hoteles adm. 715.7 769.3 747.7 806.7 3,039.5 % de los ingresos totales 87.2% 91.5% 93.7% 93.4% 91.5%

Contribución Hotelera Total 382.8 379.2 319.8 361.3 1,443.1 Margen 38.0% 36.4% 32.6% 33.6% 35.1%

Contrib. – Hoteles adm. 253.5 290.2 258.0 290.4 1,092.1 Margen 28.8% 30.4% 28.1% 28.9% 29.1%

Net Operating Income 368.2 364.1 304.4 346.8 1,383.4 Margen 36.5% 34.9% 31.0% 32.2% 33.7%

EBITDA 313.9 310.3 251.4 279.7 1,155.4 Margen 31.1% 29.8% 25.6% 26.0% 28.1%




Distribución 240.6 234.9 167.2 206.0 848.7 Distrib. / CBFI con derechos eco 0.2950 0.2901 0.2074 0.2622 1.0547 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos.

ii) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2018

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de diciembre de 2018, FibraHotel cuenta con cuatro Hoteles bajo contrato de arrendamiento. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey, entre otros.


Ingresos por habitaciones. Ingresos por alimentos y bebidas. Ingresos por arrendamientos. Otros ingresos.

106

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes: Costo y gastos de habitaciones. Costo y gastos de alimentos y bebidas. Costos administrativos y gastos generales. Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en arrendamiento, entre otros).

Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones inversionistas, entre otros).

Fee de asesoría. Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales

Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual. 1. Ingresos Totales.


$3,436 millones para el año 2017 (incremento del 19.5%).

Ps. $3,040 millones de ingresos por renta de habitaciones (74.0% de los ingresos totales), en incremento de 13.1%.

Ps. $689 millones de ingresos por alimentos y bebidas (16.8% de los ingresos totales), en incremento de 10.9%.

Ps. $350 millones de ingresos por arrendamiento de (i) cuatro hoteles y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 8.5% de los ingresos totales), en incremento de 277%. Este incremento se debe principalmente a la incorporación del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún bajo esquema de arrendamiento.

Ps. $27.9 millones (1.0% de los ingresos totales) de otros ingresos, en decremento de 18.4%.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 12.4%, de Ps. $3,342 millones a Ps. $3,756 millones, debido a los siguientes factores:

El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+6.0% para los 74 Hoteles estabilizados).

La apertura de tres Hoteles del Portafolio de Desarrollo. La estabilización de los Hoteles que abrieron durante el año 2017 y 2018.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2018, los ingresos totales han venido creciendo ya

que, a lo largo del año 2018, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual: FibraHotel inicio el año con 81 Hoteles en operación. Enero 2018: Adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún. Febrero 2018: Apertura del hotel Courtyard by Marriott Toreo. Septiembre 2018: Apertura del hotel Fiesta Americana México Satélite. Noviembre 2018: Apertura del hotel Live Aqua San Miguel de Allende.

107

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Ingresos Totales 1,008.6 1,042.3 981.1 1,075.3 4,107.3

Habitaciones 715.7 769.3 747.7 806.7 3,039.5 Alimentos y Bebidas 160.0 174.3 166.1 189.0 689.4 Arrendamiento 129.4 88.8 61.8 70.5 350.4 Otros 3.5 9.9 5.5 9.1 27.9

Ingresos – Hoteles Admin. 879.2 953.4 919.3 1,004.4 3,756.3 % de ingresos totales 87.2% 91.5% 93.7% 93.4% 91.5% # de Hoteles en operación 83 83 84 85 85


* Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del número de Hoteles.

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2018, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

Año 2018Cuartos

Dispo.

Cuartos

Ocup.Ocup.

Ingreso

Cuartos Ps. $

Millones

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre 1 983,315 614,728 62.5% 716$ 1,164$ 728$

Trimestre 2 917,296 598,679 65.3% 769$ 1,285$ 839$

Trimestre 3 1,015,125 656,639 64.7% 748$ 1,139$ 737$

Trimestre 4 1,043,259 665,257 63.8% 807$ 1,213$ 773$

Total 3,958,995 2,535,303 64.0% 3,040$ 1,199$ 768$

2. Costos y Gastos Generales Totales. Durante el año 2018, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $2,664 millones contra Ps. $2,330 millones para el año 2017: Ps. $1,606 millones de costos y gastos indirectos (60.3% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las compañías operadoras de Hoteles.

Ps. $629 millones de gastos de habitaciones (23.6% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

Ps. $429 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.1% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

108

3. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2018, a Ps. $1,443 millones, representando

35.1% de los ingresos totales, contra Ps. $1,106 millones para el año 2017, representando 32.2% de los ingresos totales:

Ps. $1,092 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 29.1%), contra Ps. $1,013 millones en 2017 (margen del 30.3%).

Ps. $351 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $93.2 millones en 2017.

La siguiente tabla muestra el detalle de la evolución de los ingresos y de la contribución hotelera

entre el año 2017 y el año 2018:


Ingresos:Total hoteles administrados 3,756,281 91.5% 3,342,755 97.3%

Hoteles administrados - Estabilizados 3,332,368 81.1% 2,694,148 78.4%Hoteles administrados - No estabilizados 423,913 10.3% 648,607 18.9%



Contribución hotelera:Total hoteles administrados 1,092,139 75.7% 1,012,640 91.6%Hoteles administrados - Estabilizados 987,267 68.4% 822,336 74.4%Hoteles administrados - No estabilizados 104,872 7.3% 190,304 17.2%

Arrendamiento 350,970 24.3% 93,240 8.4%

Contribución hotelera total 1,443,110 100% 1,105,879 100%


Margen de contribución hotelera:Total Hoteles administrados 29.1% 30.3% (122 pp)Hoteles administrados - Estabilizados 29.6% 30.5% (90 pp)

Hoteles administrados - No estabilizados 24.7% 29.3% (460 pp)


Margen de contribución hotelera total 35.1% 32.2% 295 pp

109

La siguiente tabla y la siguiente grafica muestran la evolución de los ingresos y de la contribución de los hoteles administrados no estabilizados durante el año 2018:

Ps. $ miles T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 FY 2018

Total de hoteles administrados no estabilizados 8 8 9 10 10

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 89,729 103,813 104,103 134,860 432,505 % de los ingresos de los hoteles administrados 8.9% 10.0% 10.6% 12.5% 10.5%

Contrib. hoteles admin. no estabilizados 23,464 31,125 27,664 28,776 111,029 Margen 26.1% 30.0% 26.6% 21.3% 25.7%% de la contribución de los hoteles administrados 6.1% 8.2% 7.3% 7.6% 8.0%

$63.2

$89.7$103.8 $104.1

$134.9

$14.3 $23.5$31.1 $27.7 $28.8

22.6%

26.1%30.0%

26.6%

21.3%

T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

Ingresos Contribución Margen

Se puede apreciar la tendencia de aceleración de la generación de ingresos y de la contribución, así mismo con un fuerte incremento en el margen de contribución, el cual fue de 25.7% para todo el año, esto se debe principalmente a las aperturas de dos hoteles en los últimos trimestres del año, lo que frena un poco el crecimiento del Ramp-Up.

4. Utilidad de Operación. Los otros gastos operativos de Ps. $749 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $59.7 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $60.5 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $151 millones), de la depreciación del periodo (Ps. $419 millones), del gasto por deterioro sobre el valor de los activos4 (Ps. $41.9 millones, sin impacto en el flujo) y del Plan de Compensación a empleados con CBFI´s (Ps. $16.6 millones, sin impacto en el flujo). Para 2017 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $559 millones, el incremento (+34.0%) se

4 FibraHotel evalúa al final de cada periodo sobre el que se informa si existen indicios de deterioro en sus propiedades hoteleras tal y como lo marca la Norma Internacional de Información Financiera (“IAS 36”, por sus siglas en inglés). Con base en dicho análisis, FibraHotel concluyó que en tres de sus hoteles: Fairfield Villahermosa, Fiesta Inn Ciudad del Carmen y Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen, existen indicios de deterioro por lo que determinó el valor razonable de dichas propiedades al 31 de diciembre de 2018. Con base en dicho análisis, se determinaron 2 propiedades hoteleras (Fiesta Inn Ciudad del Carmen y Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen) donde el valor razonable estuvo por debajo del valor en libros, por lo tanto, se registraron deterioros en dichos hoteles; la principal razón de la disminución del valor de estos hoteles se debe al cambio en la situación económica de la zona del Golfo de México desde sus aperturas. Al 31 de diciembre de 2018, el valor contable depreciado de esos hoteles era de Ps. $148 millones para el Fiesta Inn y Ps. $131 millones para el Fiesta Inn Lofts. El análisis de deterioro determinó que el valor razonable de esos hoteles a la fecha era de Ps. $117 millones para el Fiesta Inn y Ps. $120 millones para el Fiesta Inn Lofts. Por lo tanto, al 31 de diciembre de 2018 se registró en el estado de resultados un gasto contable por “Deterioro de Propiedad, Mobiliario y Equipo de Hotel” de Ps. $42 millones.

110

explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios) ya que los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios) incrementan en una menor proporción que la contribución hotelera total, así como la incorporación del Plan de Compensación a empleados con CBFI´s, medida aprobada por la asamblea de tenedores en abril de 2017.

La utilidad de operación ascendió a Ps. $694 millones, representando 18.2% de los ingresos totales, contra Ps. $547 millones (15.9% de los ingresos totales) en 2017.

5. Utilidad de Operación Ajustada.

Durante el año 2018, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $71.6 millones, los cuales corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2017, esos gastos ascendieron a Ps. $34.5 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $623 millones contra Ps. $499 millones en 2017.

6. Otros Ingresos y Ajuste al Valor Razonable. Al 31 de diciembre de 2018 los otros ingresos ascendieron a Ps. $1.9 millones contra Ps. $10.0

millones en 2017. Estos otros ingresos corresponden a la actualización de las devoluciones de IVA.

Al 31 de diciembre de 2018 los hoteles en arrendamiento (Fiesta Americana Condesa Cancún, Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen), están registrados bajo la norma IAS 40 Propiedad de Inversión y el ajuste al valor razonable al 31 de diciembre de 2018 contra el valor razonable al 31 de diciembre de 2017 representó un impacto positivo de Ps. $144 millones. Al 31 de diciembre de 2017 el impacto positivo era de Ps. $16.2 millones contra el valor razonable al 31 de diciembre de 20165.

7. Resultado Integral de Financiamiento. FibraHotel cerró el año 2018 con una posición de deuda neta de Ps. $3,035 millones (la deuda

total fue de Ps. $3,516 millones) contra Ps. ($1,562) millones millones al 31 de diciembre de 2017 (la deuda total era de Ps. $3,166 millones).

Durante el año, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $312

millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada proyecto específico. Durante el año 2018, aproximadamente el 35% de la deuda ha sido relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps. $110 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

8. Utilidad Neta Consolidada.

5 Para mayor información sobre este ajuste, referirse a los Estados Financieros Dictaminados al 31 de diciembre de 2018

111

Después de impuestos de Ps. $2.3 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, etc.), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $615 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 76.48 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2018). Para 2017, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $438 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 67.77 centavos por CBFI. El incremento en la utilidad neta consolidada 14.5% contra 2017 se debe principalmente al incremento de hoteles en operación y de los ingresos de los mismos, así como a mejores resultados de los hoteles abiertos durante 2017 y 2018.La siguiente tabla muestra un resumen de la utilidad neta por CFBI:

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Utilidad Neta Consolidada 175.4 175.8 88.1 175.4 614.7

Número de CBFIs (millones)

Con derechos económicos 815.6 809.5 805.9 785.7 Resultado por CBFI $0.2150 $0.2172 $0.1093 $0.2232 $0.7648

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos *Durante el año 2018 FibraHotel adquirió el 5% de los CBFI´s en circulación a través del fondo de recompra aprobado para este periodo.

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. – Ejercicio 2018

1. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas. Durante 2018, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps.

$1,195 millones contra Ps. $1,103 millones en 2017. Excluyendo las actividades relacionadas con las actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $1,262 millones contra Ps. $940 millones en 2017.

2. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante 2018, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $4,067 millones):

(Ps. $3,033 millones) respecto a las propiedades de inversión (principalmente adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún).

(Ps. $752 millones) respecto al portafolio en desarrollo (sin contabilizar los intereses capitalizados).

(Ps. $391 millones) con respecto al CAPEX de mantenimiento y remodelaciones de hoteles.

Ps. $110 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

Durante 2017, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $799 millones):


112

(Ps. $136 millones) con respecto al CAPEX de mantenimiento. (Ps. $79.4 millones) con respecto a las remodelaciones de hoteles. Ps. $1.4 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.). Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

3. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.

Durante el año 2018, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento negativo por (Ps. $1,375 millones):

Ps. $341 millones con respecto a los recursos de las líneas de crédito. o Ps. $457 millones con respecto a las disposiciones de las líneas de crédito o (Ps. $116 millones) con respecto a los pagos de amortizaciones de las líneas de

crédito. (Ps. $876 millones) con respecto a las distribuciones:

o (Ps. $234 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2017. o (Ps. $241 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2018. o (Ps. $235 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2018. o (Ps. $167 millones) con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2018.

(Ps. $439 millones) con respecto a los CBFI´s adquiridos por el fondo de recompra. (Ps. $297 millones) con respecto a los intereses en resultados y otros gastos financieros

pagados (Ps. $103 millones) con respecto a los intereses capitalizados pagados. (Ps. $0.7 millones) con respecto a la adquisición de coberturas para la deuda.

Durante el año 2017, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de

financiamiento por Ps. $3,976 millones: La emisión de CBFI´s neto de gastos de emisión de Ps. $4,339 millones. Ps. $469 millones con respecto a los recursos de las líneas de crédito.

o Ps. $700 millones con respecto a las disposiciones de las líneas de crédito o (Ps. $231 millones) con respecto a los pagos de amortizaciones de las líneas de



(Ps. $160 millones) con respecto a los intereses en resultados y otros gastos financieros pagados (sobre un total de Ps. $186 millones para el año 2017)

(Ps. $80.2 millones) con respecto a los intereses capitalizados pagados (sobre un total de intereses capitalizados de Ps. $80.2 millones para el año 2017)

(Ps. $1.6 millones) con respecto a la adquisición de coberturas para la deuda.

4. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado.

Durante el año 2018, FibraHotel generó: Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $948 millones, contra Ps. $806 millones en 2017, un incremento de 17.7 por ciento. Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $849 millones contra Ps. $669 millones en 2017, un incremento de 27.0 por ciento.

113

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Utilidad neta consolidada 175.4 175.8 88.1 175.4 614.7 Depreciación 100.6 105.3 106.9 106.3 419.0

Otras cuentas sin impacto en flujo - - - (85.3) (85.3)

FFO 276.0 281.1 195.0 196.4 948.5

Reserva de CapEx (48.5) (51.8) (49.7) (54.2) (204.1)

Ajustes no operativos 13.2 5.6 22.0 64.3 105.1

AFFO 240.7 234.9 167.3 206.5 849.4

Número de CBFI En circulación 827.1 827.1 827.1 827.1 827.1

Con derechos económicos* 815.6 809.5 805.9 785.7 785.7

/ CBFI con derechos econ.

FFO $0.3384 $0.3473 $0.2420 $0.2499 $1.1775

AFFO $0.2951 $0.2902 $0.2076 $0.2628 $1.0557 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos *Durante el año 2018 FibraHotel adquirió el 5% de los CBFI´s en circulación a través del fondo de recompra aprobado para este periodo, mismos que desde el momento de su compra dejaron de tener derechos económicos. 5. Posición de Liquidez.

FibraHotel cerró el año 2018: Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $481 millones contra Ps.

$4,728 millones al 31 de diciembre de 2017. Una position de deuda total de Ps. $3,516 millones contra Ps. $3,165 millones al 31 de

diciembre de 2017. La posición de deuda neta es de (Ps. $3,035 millones). Aproximadamente Ps. $1,000 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

Las tablas siguientes presenta el detalle de la posición de efectivo y de deuda de FibraHotel:

Año 2017 Año 2018 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 4,727.9 481.4 Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Operación 272.8 186.3 Capital de trabajo

Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 98.6 127.1 Reserva de CAPEX

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 4,356.5 168.0 Dispo. para inversión

Posición de efectivo sin efectivo restringido 4,629.3 354.3

Cifras en millones de pesos

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Año 2018 Moneda Tasa de intéres Vencimiento

BBVA Bancomer 1 151.7 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27 BBVA Bancomer 1 104.3 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27

BBVA Bancomer 1 130.0 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27

BBVA Bancomer 1 172.9 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27 BBVA Bancomer 1 295.8 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27

Banorte 1 946.4 MXN TIIE 91d + 200bps oct-24

Banorte 2 996.4 MXN TIIE 91d + 130bps* jul-26 BBVA Bancomer 2 252.9 MXN TIIE 28d + 160bps jun-20

BBVA Bancomer 2 255.5 USD LIBOR 91d + 180bps jun-22

Sabadell (Revolvente) 210.0 MXN TIIE 28d + 150bps jun-19

Total 3,165.9


* En Julio de 2020, el margen incrementa a 250bps. ** Equivalente en pesos a USD $13.0 millones a un T.C al 31 de diciembre de Ps.$19.6566

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda:

Años Amortizaciónes %

2019 413.5 11.8%

2020 281.1 8.0%

2021 376.7 10.7% 2022 736.8 21.0%

2023 y adelante 1,707.8 48.6%

Total 3,515.9 100.0%

Al 31 de diciembre de 2018, y de acurdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado

varios instrumentos financieros destinados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE. En este sentido el 100% de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las siguientes características:

Tasa de Interes

Moneda Importe Tipo Piso Strike Límite

BBVA Bancomer 1 TIIE 28d MXN 558.9 Cap Spread 5.0% 9.0%

BBVA Bancomer 1 TIIE 28d MXN 295.8 Cap Spread 5.0% 7.0% Banorte 1 TIIE 91d MXN 946.4 Collar 4.5% 6.0%

BBVA Bancomer 2 TIIE 28d MXN 252.9 Cap 8.0% Banorte 2 TIIE 91d MXN 996.4 Collar 7.3% 10% BBVA Bancomer 2 LIBOR 91d USD 13.0 Cap 4.0% Total 3,515.9

Cifras en mill MXN

115

5. Regulación Aplicable a las FIBRAS. Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para

medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs. Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2018 con un endeudamiento de Ps.

$3,516 millones y con un total de activos de Ps. $17,108 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 20.6%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles para los seis próximos trimestres. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de 2018, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de 1.06x, 1.43x, 1.78x y 1.53x, respectivamente.

6. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2018, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $203 millones contra Ps. $172 millones al 31 de diciembre de 2017.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $166 millones. Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la

oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel invirtió Ps. $138 millones en gastos de capital de remodelación de los siguientes hoteles:

o Fiesta Americana Condesa Cancún: remodelación de áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. $120 millones, Ps. $60.0 millones están a cargo de FibraHotel, de los cuales Ps. $38.5 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2018.

o Fiesta Americana Hacienda Galindo: remodelación de (i) habitaciones y (ii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. $166 millones, de los cuales Ps. $155 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2018.

7. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2018, FibraHotel aprobó Distribuciones de Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $849 millones, de los cuales Ps. $324 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $524 millones corresponden al retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

116

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018


Resultado Fiscal 124.9 120.5 78.9 - 324.2 Retorno de Capital 115.7 114.4 88.3 206.0 524.4

Número de CBFIs (millones) Totales 827.1 827.1 827.1 827.1 827.1 Con derechos económicos* 815.6 809.5 805.9 785.7 785.7


Resultado Fiscal $0.1531 $0.1489 $0.0979 $- $0.3998 Retorno de Capital $0.1419 $0.1413 $0.1096 $0.2622 $0.6549

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos. *Durante el año 2018 FibraHotel adquirió el 5% de los CBFI´s en circulación a través del fondo de recompra aprobado para este periodo, mismos que desde el momento de su compra dejaron de tener derechos económicos.

Para el ejercicio 2017, FibraHotel realizó Distribuciones de Efectivo por un total de Ps. $668 millones, representando Ps. $1.0523 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2017 y 2018, fue de 0.2 % por ciento.

iv) Índices y Razones Financieras (No aplica).

d) Información Financiera Seleccionada – Ejercicio 2017

v) Balance y Resultados – Ejercicio 2017

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que comprenden 81 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2017:

78 Hoteles bajo contrato de operación. Tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016.

117


Ingresos:Arrendamiento de habitaciones 2,687,525 2,057,257 1,541,320Alimentos y bebidas 621,345 468,397 367,524Arrendamiento 92,919 79,832 76,121Otros ingresos 34,207 29,519 22,974

Ingresos totales 3,435,995 2,635,004 2,007,939

Gastos y costos generales:Gastos de habitaciones 542,136 402,675 288,706Costos y gastos de alimentos y bebidas 379,294 285,812 215,278Costos y gastos administrativos 1,408,685 1,103,083 833,780

Total costos y gastos generales 2,330,115 1,791,571 1,337,765

Contribución hotelera 1,105,879 843,433 670,174

Gastos inmobiliarios 43,311 33,910 28,991Gastos administrativos de FibraHotel 106,813 48,530 39,361Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* - - - Comisión de Asesoría 54,060 104,673 103,378

Depreciación 354,678 289,443 213,782Deterioro sobre el Valor de los Activos* - - -

Utilidad en operación 547,018 366,877 284,663

Gastos extraordinarios, neto 34,457 106,931 77,688

Utilidad en operación ajustada 512,561 259,946 206,975

Otros ingresos, neto 10,053 3,918 2,726Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversió 16,194 10,725 - Resultado integral de financiamiento (66,331) (40,700) 29,759

Utilidad antes de impuestos 472,477 233,890 239,460

Impuestos 5,316 1,787 2,884

Utilidad neta integral consolidada 467,162 232,102 236,576*Partidas sin impacto en Flujo de Efectivo

118

Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2017 contra el 31 de diciembre de 2016.


Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 4,727,981 448,828 376,824 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 320,837 242,685 207,911 Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - 3,190 Pagos anticipados 23,499 16,627 5,787 Impuestos por recuperar, principalmente IVA 28,217 228,709 288,544 Total del activo circulante 5,100,534 936,850 882,257

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 10,499,088 9,433,656 7,535,661 Propiedades en desarrollo 770,595 751,159 2,310,688 Propiedades de Inversion* 975,996 1,396,600 - Instrumentos financieros derivados 114,652 120,887 11,441 Depositos en garantía 3,096 2,380 1,812 Impuesto diferido 3,055 3,298 4,054 Total del activo no circulante 12,366,482 11,707,979 9,863,656

Total del Activo 17,467,016 12,644,829 10,745,913

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:Deuda 115,544 98,288 7,849 Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 485,840 348,107 313,667 Impuestos por pagar y otros 9,564 6,868 8,375 Total del pasivo circulante 610,948 453,263 329,890

Deuda a largo plazo 3,050,362 2,598,743 844,618

Patrimonio de los fideicomitentes:Aportaciones de los Fideicomitentes 12,669,153 8,737,635 9,160,093 Resultados acumulados 1,136,553 855,189 411,311 Total del patrimonio de los fideicomitentes 13,805,706 9,592,824 9,571,404

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 17,467,016 12,644,829 10,745,913

*Corresponde a FA Condesa Cancún, Live Aqua Playa del Carmen, FI Perisur y FI Cuautitlán

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La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2017 por trimestre. Este resumen deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el presente Reporte Anual.

T1 2017 T2 2017 T3 2017* T4 2017 AÑO 2017

Ingresos Totales 756.9 865.5 878.2 935.4 3,436.0

Ingresos - Hoteles adm. 731.0 842.5 857.1 912.2 3,342.8 % de los ingresos totales 96.6% 97.3% 97.6% 97.5% 97.3%

Contribución Hotelera Total 237.5 301.8 270.0 296.5 1,105.9 Margen 31.4% 34.9% 30.7% 31.7% 32.2%

Contrib. – Hoteles adm. 211.6 278.8 249.0 273.2 1,012.6 Margen 28.9% 33.1% 29.1% 29.9% 30.3%

Net Operating Income 227.1 291.3 258.1 286.0 1,062.6 Margen 30.0% 33.7% 29.4% 30.6% 30.9%

EBITDA 186.1 251.0 217.5 247.1 901.7 Margen 24.6% 29.0% 24.8% 26.4% 26.2%




Distribución 120.8 171.9 142.0 233.6 668.3 Distrib. / CBFI con derechos eco 0.2445 0.3478 0.1728 0.2874 1.0523 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos. *Durante el tercer trimestre de 2017, el número total de CBFIs en circulación incremento de 499 millones a 827 millones, lo que tuvó un efecto dilutivo sobre la distribución por CBFI.

vi) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2017

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel cuenta con tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento. Una porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey, entre otros.


Ingresos por habitaciones. Ingresos por alimentos y bebidas. Ingresos por arrendamientos. Otros ingresos.

120

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes: Costo y gastos de habitaciones. Costo y gastos de alimentos y bebidas. Costos administrativos y gastos generales. Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en arrendamiento, entre otros).

Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones inversionistas, entre otros).

Fee de asesoría. Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales

Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual. 9. Ingresos Totales.


$2,635 millones para el año 2016 (incremento del 30.4%).

Ps. $2,687 millones de ingresos por renta de habitaciones (78.2% de los ingresos totales), en incremento de 30.6%.

Ps. $621 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.1% de los ingresos totales), en incremento de 32.7%.

Ps. $92.9 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles y (ii) locales comerciales / antenas (en conjunto, 2.7% de los ingresos totales), en incremento de 16.4%.

Ps. $34.2 millones (1.0% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de 15.9%.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 30.8%, de Ps. $2,555 millones a Ps. $3,342 millones, debido a los siguientes factores:

El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+8.3% para los 64 Hoteles estabilizados).

La adquisición de un nuevo Hotel en operación durante el año. La apertura de cinco Hoteles del Portafolio de Desarrollo. La estabilización de los Hoteles que abrieron durante el año 2016 y 2017.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2017, los ingresos totales han venido creciendo ya

que, a lo largo del año 2017, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual: FibraHotel inicio el año con 75 Hoteles. Enero 2017: apertura del hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta Marzo 2017: aperturas de los hoteles Farfield Inn & Suites Vallejo y Courtyard Vallejo. Julio 2017: adquisición del hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo Noviembre 2017: aperturas de los hoteles AC by Marriot Veracruz y Fiesta Inn

Buenavista

121

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 AÑO 2017

Ingresos Totales 756.9 865.5 878.2 935.4 3,436.0

Habitaciones 601.8 682.6 683.6 719.5 2,687.5 Alimentos y Bebidas 127.6 151.7 166.6 175.4 621.3 Arrendamiento 25.9 22.8 21.0 23.2 92.9 Otros 1.5 8.4 7.0 17.3 34.2

Ingresos – Hoteles Admin. 731.0 842.5 857.1 912.2 3,342.8 % de ingresos totales 96.6% 97.3% 97.6% 97.5% 97.3% # de Hoteles en operación 78 78 79 81 81 75 75 76 78 78


* Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del número de Hoteles.

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en administración por los cuatro trimestres del año 2017, considerando únicamente los Hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles arrendados):

Año 2017Cuartos Dispo.

Cuartos Ocup.

Ocup. Ingreso Cuartos Ps. $ Millones

Tarifa promedio

Tarifa efectiva

Trimestre 1 918,390 541,327 58.9% 601.8$ 1,112$ 655$ Trimestre 2 947,492 618,254 65.3% 682.6$ 1,104$ 720$ Trimestre 3 973,360 647,479 66.5% 683.6$ 1,056$ 702$ Trimestre 4 982,333 642,741 65.4% 719.5$ 1,119$ 732$

Total 3,821,575 2,449,801 64.1% 2,687.5$ 1,097$ 703$

10. Costos y Gastos Generales Totales. Durante el año 2017, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $2,330 millones contra Ps. $1,792 millones para el año 2016: Ps. $1,409 millones de costos y gastos indirectos (60.5% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las compañías operadoras de Hoteles.

Ps. $542 millones de gastos de habitaciones (23.3% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

Ps. $379 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.3% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

122

11. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2017, a Ps. $1,106 millones, representando 32.2% de los ingresos totales, contra Ps. $843.4 millones para el año 2016, representando 32.0% de los ingresos totales:

Ps. $1,013 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 30.3%), contra Ps. $764 millones en 2016 (margen del 29.9%).

Ps. $93.2 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $79.5 millones en 2016.

La siguiente tabla muestra el detalle de la evolución de los ingresos y de la contribución hotelera

entre el año 2016 y el año 2017:


Ingresos:Total hoteles administrados 3,342,755 97.3% 2,555,196 97.0%Hoteles administrados - Estabilizados 2,694,148 78.4% 2,362,022 89.6%Hoteles administrados - No estabilizados 648,607 18.9% 193,174 7.3%



Contribución hotelera:Total hoteles administrados 1,012,640 91.6% 763,899 90.6%Hoteles administrados - Estabilizados 822,336 74.4% 722,704 85.7%Hoteles administrados - No estabilizados 190,304 17.2% 41,195 4.9%

Arrendamiento 93,239 8.4% 79,534 9.4%

Contribución hotelera total 1,105,879 100% 843,433 100%


Margen de contribución hotelera:Total Hoteles administrados 30.3% 29.9% 39.8 ppHoteles administrados - Estabilizados 30.5% 30.6% (7 pp)

Hoteles administrados - No estabilizados 29.3% 21.3% 801.5 pp


Margen de contribución hotelera total 32.2% 32.0% 17.6 pp A lo largo del año 2017, el portafolio en periodo de estabilización ha incrementado en números

de hoteles gracias a las aperturas de hoteles nuevos, y también ha tenido una tendencia favorable de su generación de flujo y de sus márgenes, el margen de contribución hotelera pasando de 27.3% en el primer trimestre a 30.6% durante el cuarto trimestre (margen de contribución anual: 29.3%).

La siguiente tabla y la siguiente grafica muestran la evolución de los ingresos y de la

contribución de los hoteles administrados no estabilizados durante el año 2017:

123

Ps. $ miles T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 FY 2017

Total de hoteles administrados no estabilizados 14 14 15 17 17

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 126,979 153,376 164,493 203,760 648,607 % de los ingresos de los hoteles administrados 17.4% 18.2% 19.2% 22.3% 23.4%

Contrib. hoteles admin. no estabilizados 34,645 46,833 46,371 62,354 190,204 Margen 27.3% 30.5% 28.2% 30.6% 29.3%% de la contribución de los hoteles administrados 16.4% 16.8% 18.6% 22.8% 23.0%

$127.0$153.4

$164.5

$203.8

$34.6 $46.8 $46.4$62.4

27.3%

30.5%

28.2%

30.6%

T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

Ingresos Contribución Margen

Se puede apreciar la tendencia de aceleración de la generación de ingresos y de la contribución, así mismo con un fuerte incremento en el margen de contribución, el cual fue de 29.3% para todo el año, pero alcanzó 30.6% durante el último trimestre del año. Esa fuerte aceleración, se debe en gran parte a los cinco hoteles de servicio completo que se abrieron entre marzo y junio de 2016 (AC Querétaro, Fiesta Americana Pabellón M, AC Guadalajara, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle). De hecho, durante el cuarto trimestre de 2017 esos cinco hoteles tuvieron en conjunto una tasa de ocupación del 65.4%, una tarifa promedio de Ps. $1,990, una tarifa efectiva de Ps. $1,302 y aportaron Ps. $36.3 millones a la contribución hotelera. Los resultados son cada vez mejores, el margen está alcanzando 29.3%.

12. Utilidad de Operación. Los otros gastos operativos de Ps. $559 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $43.3 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $5.1 millones), de la comisión por asesoría (Ps. $107 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $355 millones). Para 2016 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $477 millones, el incremento (+17.3%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios) ya que los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios) incrementan en una menor proporción que la contribución hotelera total.

La utilidad de operación ascendió a Ps. $547 millones, representando 15.9% de los ingresos

totales, contra Ps. $367 millones (13.9% de los ingresos totales) en 2016.

124

13. Utilidad de Operación Ajustada.

Durante el año 2017, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $34.5 millones, los cuales corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2016, esos gastos ascendieron a Ps. $107 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $513 millones contra Ps. $260 millones en 2016.

14. Otros Ingresos y Ajuste al Valor Razonable. Al 31 de diciembre de 2017 los otros ingresos ascendieron a Ps. $10.0 millones contra Ps. $2.9

millones en 2016. Estos otros ingresos corresponden a la actualización de las devoluciones de IVA.

Al 31 de diciembre de 2017 los hoteles en arrendamiento (Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen), están registrados bajo la norma IAS 40 Propiedad de Inversión y el ajuste al valor razonable al 31 de diciembre de 2017 contra el valor razonable al 31 de diciembre de 2016 representó un impacto positivo de Ps. $16.2 millones. Al 31 de diciembre de 2016 el impacto positivo era de Ps. $10.1 millones contra el valor razonable al 31 de diciembre de 2015.

15. Resultado Integral de Financiamiento. FibraHotel cerró el año con una posición de deuda neta de Ps. ($1,562) millones (la deuda total

fue de Ps. $3,166 millones) contra Ps. $2,248 millones millones al 31 de diciembre de 2016 (la deuda total era de Ps. $2,697 millones).

Durante el año, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $279.3

millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada proyecto específico. Durante el año 2016, aproximadamente el 32% de la deuda ha sido relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps. $80.2 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

16. Utilidad Neta Consolidada.

Después de impuestos de Ps. $5.3 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, etc.), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $438 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 53.25 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2017). Para 2016, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $214 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 43.27 centavos por CBFI. El incremento en la utilidad neta consolidada (105% contra 2016) se debe principalmente al incremento de hoteles en operación y de los ingresos de los mismos, así como a mejores resultados de los hoteles abiertos durante 2016 y 2017.

125

La siguiente tabla muestra un resumen de la utilidad neta por CFBI:

T1 2017 T2 2017 T3 2017* T4 2017 AÑO 2017

Utilidad Neta Consolidada 58.9 110.3 89.6 178.9 437.7

Número de CBFIs (millones)

Con derechos económicos 494.3 494.3 821.9 812.6 812.6

Resultado por CBFI $0.1192 $0.2231 $0.1090 $0.2176 $0.5325

Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos *Durante el tercer trimestre de 2017, el número total de CBFIs en circulación incremento de 499 millones a 827 millones, lo que tuvó un efecto dilutivo sobre la distribución por CBFI.

vii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. – Ejercicio 2017

8. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas. Durante 2017, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps.

$1,103 millones contra Ps. $577 millones en 2016. Excluyendo las actividades relacionadas con las actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $940 millones contra Ps. $631 millones.

9. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante 2017, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo por (Ps. $799 millones):


(Ps. $136 millones) con respecto al CAPEX de mantenimiento. (Ps. $79.4 millones) con respecto a las remodelaciones de hoteles. Ps. $1.4 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.). Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo

por (Ps. $1,736 millones): (Ps. $1,261 millones) respecto al portafolio en desarrollo. (Ps. $245 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2016. (Ps. $149 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles. (Ps. $94 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento. Ps. $2.1 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.). Ps. $11.2 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

10. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.

Durante el año 2017, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $3,976 millones:

126

La emisión de CBFI´s neto de gastos de emisión de Ps. $4,339 millones. Ps. $469 millones con respecto a los recursos de las líneas de crédito.

o Ps. $700 millones con respecto a las disposiciones de las líneas de crédito o (Ps. $231 millones) con respecto a los pagos de amortizaciones de las líneas de



(Ps. $160 millones) con respecto a los intereses en resultados y otros gastos financieros pagados (sobre un total de Ps. $186 millones para el año 2017)


(Ps. $1.6 millones) con respecto a la adquisición de coberturas para la deuda. Durante el año 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de

financiamiento por Ps. $1,231 millones: Ps. $1,845 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de

crédito que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2016. (Ps. $470 millones) con respecto a las distribuciones:



(Ps. $46.3 millones) con respecto a la adquisición de coberturas para la deuda. (Ps. $39.5 millones) con respecto a los intereses en resultados y otros gastos financieros

pagados.

11. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado.

Durante el año 2017, FibraHotel generó: Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $806 millones, contra Ps. $511 millones en 2016, un incremento de 57.7 por ciento. Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $669 millones contra Ps. $494 millones en 2016, un incremento de 35.4 por ciento.

127

T1 2017 T2 2017 T3 2017* T4 2017 AÑO 2017

Utilidad neta consolidada 58.9 110.3 89.7 178.9 437.7Depreciación 87.7 92.3 93.5 94.5 367.9

FFO 146.6 202.6 183.1 273.3 805.6

Reserva de CapEx (38.9) (44.3) (43.1) (46.6) (172.9)

Ajustes no operativos 13.1 13.7 2.1 6.9 35.8

AFFO 120.9 172.0 142.1 233.7 668.6

Número de CBFI

En circulación 499.4 499.4 827.1 827.1 827.1

Con derechos económicos. 494.3 494.3 821.9 812.7 812.7

/ CBFI con derechos econ. FFO $0.2966 $0.4099 $0.2228 $0.3363 $1.2656

AFFO $0.2445 $0.3479 $0.1729 $0.2875 $1.0528 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos *Durante el tercer trimestre de 2017, el número total de CBFIs en circulación incremento de 499 millones a 827 millones, lo que tuvó un efecto dilutivo sobre la distribución por CBFI. 5. Posición de Liquidez.

FibraHotel cerró el año 2017: Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps.

$4,756 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $28 millones). Excluyendo el IVA acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $4,728 millones contra Ps. $448 millones al 31 de diciembre de 2016.

Una position de deuda total de Ps. $3,165 millones contra Ps. $2697 millones al 31 de diciembre de 2016. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de (Ps. $1,590 millones).

Aproximadamente Ps. $457 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

Las tablas siguientes presenta el detalle de la posición de efectivo y de deuda de FibraHotel:

Año 2016 Año 2017 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 448.8 4,727.9 Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Operación 207.7 272.8 Capital de trabajo

Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 26.3 98.6 Reserva de CAPEX

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 184.8 4,356.5 Dispo. para inversión

Posición de efectivo sin efectivo restringido 392.5 4,629.3


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Año 2017 Moneda Tasa de intéres Vencimiento

BBVA Bancomer 1 166.2 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27 BBVA Bancomer 1 114.3 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27

BBVA Bancomer 1 142.5 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27

BBVA Bancomer 1 189.2 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27 BBVA Bancomer 1 323.1 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27

Banorte 1 977.6 MXN TIIE 91d + 200bps oct-24

Banorte 2 1,000.0 MXN TIIE 91d + 130bps* jul-26 BBVA Bancomer 2 252.9 MXN TIIE 28d + 160bps jun-20

Total 3,165.9


* En Julio de 2018, el margen incrementa a 200bps y en Julio de 2020, incrementa a 250bps.

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda:

Años Amortizaciónes %

2018 115.5 3.6%

2019 203.5 6.4%

2020 244.4 7.7% 2021 356.8 11.3%

2022 y adelante 2,245.6 70.9%

Total 3,165.9 100.0%

Al 31 de diciembre de 2017, y de acurdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado

varios instrumentos financieros destinados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE. En este sentido el 68.4% de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las siguientes características:

Importe Tipo Piso Strike Límite

BBVA Bancomer 1 612.2 Cap Spread 5.0% 9.0%

BBVA Bancomer 1 323.1 323.1 Cap Spread 5.0% 7.0% Banorte 1 977.6 977.6 Collar 4.5% 6.0% BBVA Bancomer 2 252.9 252.9 Cap 8.0%

No cubierto 1,000 1,000.0 Total 3,166


12. Regulación Aplicable a las FIBRAS. Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para

medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.

129

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2016 con un endeudamiento de Ps. $3,166 millones y con un total de activos de Ps. $17,222 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 18.3%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles para los seis próximos trimestres. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de 2017, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de 1.1x, 1.8x, 2.5x y 1.5x, respectivamente.

13. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2017, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $172 millones contra Ps. $56.3 millones al 31 de diciembre de 2016.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $136 millones. Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la

oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel invirtió Ps. $79.5 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo:

o Fiesta Americana Hacienda Galindo: remodelación de (i) habitaciones y (ii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. $130 millones, de los cuales Ps. $68 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2017.

14. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017, FibraHotel aprobó Distribuciones de

Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $668 millones, de los cuales Ps. $214 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $453 millones corresponden al retorno de capital, y se detalla en la siguiente tabla:

T1 2017 T2 2017 T3 2017* T4 2017 AÑO 2017


Resultado Fiscal 57.2 81.4 39.4 40.9 218.8 Retorno de Capital 63.6 90.5 102.6 192.7 449.5

Número de CBFIs (millones) Totales 499.4 499.4 827.1 827.1 827.1 Con derechos económicos 494.3 494.3 821.9 812.7 812.7


Resultado Fiscal $0.1157 $0.1647 $0.0479 $0.0503 $0.3785 Retorno de Capital $0.1287 $0.1831 $0.1249 $0.2371 $0.6738

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Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos. *Durante el tercer trimestre de 2017, el número total de CBFIs en circulación incremento de 499 millones a 827 millones, lo que tuvó un efecto dilutivo sobre la distribución por CBFI. Para el ejercicio 2016, FibraHotel realizó Distribuciones de Efectivo por un total de Ps. $503 millones, representando Ps. $1.0491 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2016 y 2017, fue de 3.4 % por ciento.

e) Fondos y Cuentas del Fideicomiso El Fideicomiso FibraHotel cuenta con diversos fondos y cuentas para hacer frente a sus obligaciones y cumplir con sus fines. A continuación, se listan las cuentas y fondos del Fideicomiso FibraHotel, conforme las mismas son incluidas en el Contrato de Fideicomiso.

1. Cuentas destinadas a la inversión en inmuebles. Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a la inversión en

inmuebles. Los fondos provienen mayoritariamente de la Oferta Pública Inicial y de la Oferta Subsecuente para la adquisición, de desarrollo y la remodelación de inmuebles, pero también de la reserva de CAPEX para para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad.

Cuenta Concentradora. En esta cuenta se depositaron la totalidad de los Recursos Derivados de la Emisión de los CBFIs.

Fondo de Gastos de Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora se registran los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de Emisión.

Fondo de Impuestos por Inversión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos, derechos y otros de naturaleza fiscal, que se generen por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, la adquisición y/o enajenación de Bienes Inmuebles, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación.

Fondo de Inversión en Bienes Inmuebles. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora, se depositan los recursos que el Comité Técnico determine mediante una instrucción por escrito, para llevar a cabo la adquisición de los Bienes Inmuebles Adquiridos.

2. Cuentas destinadas a la operación de FibraHotel. Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a los costos y gastos de

FibraHotel. Los fondos provienen mayoritariamente de los ingresos de los hoteles (renta de cuartos, alimentos y bebidas), pero también de algunos contratos de arrendamiento (hoteles, locales comerciales, antenas telefónicas…). El remanente de esas cuentas se distribuye trimestralmente a los tenedores, conforme a la política de distribución de FibraHotel.

Cuenta General. Se trata de una cuenta bancaria cuyo beneficiario es el Fiduciario, en la cual se depositan la totalidad de los recursos remanentes de la Cuenta Concentradora, una vez que se hayan aplicado los recursos conforme lo determine el Comité Técnico con apego al Contrato de Fideicomiso.

Cuentas de Operación Hotelera. En subcuentas de la Cuenta General, por cada uno de los Bienes Inmuebles, según corresponda, se depositan los recursos que se encuentre obligado a mantener FibraHotel de conformidad con el Contrato de Operación Hotelera que corresponda a cada Hotel.

131

Fondo de Gastos de Mantenimiento de la Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de Mantenimiento de la Emisión.

Fondo de Mantenimiento. En tanto FibraHotel no haya sido celebrado un Contrato de Operación Hotelera en relación con un Hotel, se depositarán los recursos necesarios para el mantenimiento del Hotel correspondiente conforme a las instrucciones del Comité Técnico, recursos que serán entregados mensualmente al Administrador para los efectos conducentes.

Fondo de Contribuciones Fiscales. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos, derechos y otros de naturaleza fiscal, que le sean notificados por el Administrador, distintos de los previstos en el numeral 12.3 del Contrato de Fideicomiso.

Fondo de Rembolso de Capital. En esta subcuenta de la Cuenta General, en la cual se depositan los Rembolsos de Capital que, en su caso, se hayan pagado a los Tenedores conforme a las instrucciones del Comité Técnico.

Fondo de Remanentes. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan las cantidades que se encuentren líquidas en la Cuenta General.

Cuenta de Gastos de Operación. En esta cuenta bancaria cuyo beneficiario sea el Fiduciario, se depositan, con cargo a la Cuenta General, los recursos necesarios para cubrir los Gastos de Operación que le sean notificados por escrito al Fiduciario por el Administrador y que no hayan sido cubiertos con cargo a cualquiera de las subcuentas de la Cuenta General.

El Fiduciario debe otorgar los poderes suficientes al Administrador a efecto de que éste tenga firma en dicha Cuenta de Gastos de Operación y así disponer de los recursos para realizar dichos pagos. Lo anterior, en el entendido que el Fiduciario podrá revocar estos poderes (sin necesidad de instrucción ulterior) en caso que el Administrador haga uso de los recursos en forma distinta a la prevista y permitida en este Fideicomiso.

Cuenta de Distribuciones de Efectivo. En esta cuenta bancaria se depositan con cargo a la Cuenta General los recursos que integrarán las Distribuciones de Efectivo.

Los recursos disponibles en esta cuenta se distribuyen a los Tenedores conforme lo previsto por el Fideicomiso.

Cuenta de Rentas. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por Arrendamiento.

Los recursos depositados en la Cuenta de Rentas deben de depositarse íntegramente en la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo instruya el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga, conforme a las instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los montos y conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de que los recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

Cuenta de Servicios. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por Servicios recibidos por conducto del Administrador.

Los recursos depositados en la Cuenta de Servicios deben de depositarse íntegramente en la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo instruya el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga, conforme a las instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los montos y conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de que los recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

132

Cuentas Adicionales. El Fiduciario, a propuesta del Administrador y previa aprobación del Comité Técnico, debe abrir y mantener cualesquiera otras cuentas y/o subcuentas necesarias para la adecuada operación y funcionamiento del Fideicomiso FibraHotel.

La siguiente tabla detalla la información relativa a los fondos disponibles en las diferentes cuentas

de FibraHotel al 31 de diciembre de los años 2016, 2017 y 2018:

2018 2017 2016

Fondos destinados a Inversión 168.0 4,356.5 241.1 Operación y distribución 313.4 371.4 207.7

TOTAL 481.4 4,629.3 448.8 *Cifras en millones de Pesos.

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f) Informe de Créditos Relevantes. A la fecha del presente informe anual, FibraHotel se encuentra al corriente con todos los pagos de principal y de intereses de todas sus líneas de crédito.

Crédito Banorte Noviembre 2014. El 12 de noviembre de 2014, FibraHotel firmó un contrato para una primera línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 24 meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.

Conforme a dichos contratos las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las

causas de vencimiento anticipado:

Obligaciones de Hacer

Entregar estados financieros anuales dictaminados. Entregar estados financieros internos. Informar cualquier evento que pudiera afectar la situación financiera del

negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado. Cumplir con el ordenamiento ecológico. En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador

inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplir con el indicador.

Asegurar con una institución de seguros las hipotecas. Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de

FibraHotel. Contratar las coberturas de tasa de interés cuando la disposición del crédito

sea a tasa variable. Mantener el monto del fondo de reserva, por el equivalente a 2 meses de

pago de capital más intereses. Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso. Mantener su calificación como FIBRA. Si se realiza cualquier otro pago anticipado de pasivo, realizar un pago

anticipado al crédito. Mantener un índice de Apalancamiento menor o igual al 40%. Mantener un índice de Cobertura de Servicio de Deuda mayor a 1.20x.

Obligaciones de No Hacer

Permitir que más del 10% del patrimonio del Fideicomiso sea objeto de transmisión, liquidación o reversión, salvo autorización por escrito del Banco.

Hacer o permitir cualquier cambio al giro de los negocios o terminación de los mismos.

Otorgar préstamos y/o garantías a terceros o empresas filiales que pudieran ocasionar un Efecto Material Adverso.

Gravar, hipotecar, fideicomitir, ceder o pignorar los activos otorgados en garantía.

Causas de Vencimiento Anticipado

Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente. En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato. Procedimiento de concurso mercantil. Cese o cambio de actividad empresarial. Utilización de los recursos para fines distitnos a los establecidos. Emisión de CBFIs o valor bursátil sin la notificación previa al Banco o no

134

realiza los pagos anticipados obligatorios con los recursos de dicha emisión. Crédito Banorte Julio 2016. El 19 de julio de 2016, FibraHotel firmó un contrato para una

segunda línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 24 meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.





negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado. Mantener su calificación como FIBRA. Asegurar con una institución de seguros las hipotecas. Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de

FibraHotel. Conservar y mantener en vigor todos los permisos, licencias, autorizaciones

que sean necesarios para la operación del negocio de FibraHotel. Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso. Contratar las coberturas de tasa de interés cuando las disposiciones del

crédito sean en tasa variable, a más tardar 18 meses posterior a la fecha de firma del contrato

En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplir con el indicador.

Mantener un índice de Apalancamiento menor o igual al 40% Mantener un índice de Cobertura de Servicio de Deuda mayor a 1.20x




Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran afectar las obligaciones de pago.




Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente. En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato. Procedimiento de concurso mercantil. Cese o cambio de actividad empresarial. Utilización de los recursos para fines distitnos a los establecidos. Emisión de CBFIs o valor bursátil sin la notificación previa al Banco o no

realiza los pagos anticipados obligatorios con los recursos de dicha emisión. Si se cancelan los contratos de operación respecto de los Hoteles que

135

constituyan la garantía. Por alguna causa de las establecidas en el artículo 301 de la LGTOC.

Crédito marzo 2015. El 13 de marzo de 2015, FibraHotel renovó con con BBVA Bancomer, S.A. de C.V., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer el contrato del crédito de Ps. $1,000 millones celebrado el 17 de febrero de 2014. Esta línea de crédito tiene un periodo de disposición de 12 meses, una vigencia de 12 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 12 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición de Hoteles, construidos o para desarrollo.

Conforme a dicho contrato las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las causas de vencimiento anticipado:


Cumplir materialmente todas las Leyes Aplicables. Entregar estados financieros anuales dictaminados. Entregar estados financieros internos. Cumplir con el ordenamiento ecológico, la preservación, restauracióny

mejoramiento ambiental. En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador

inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplircon el indicador.

Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso. Certificado de no existencia de causas de vencimiento anticipado. Informar cualquier evento que pudiera ser causa de vencimiento anticipado. Informar sobre cualquier acción, procedimiento o demanda en el que

FibraHotel sea parte. Proporcionar información de la situación financiera material de FibraHotel. Informar cualquier supuesto incumplimiento a las obligaciones del contrato. Conservar y mantener su plena existencia jurídica. Obtener y mantener los seguros necesarios. Proporcionar el Reporte Anual. Cumplir con el Contrato de Fideicomiso. Mantener los libros de contabilidad. Permitir la inspección. Ser titular de uno o varios instrumentos derivados. Mantener una relación Pasivo Total a Patrimonio del Fideicomiso no mayor

de 1.0x. Mantener un índice de liquidez con una relación activo circulante a pasivo

corto plazo no menor a 1.2x. Mantener un índice de cobertura de deuda no inferior a 1.3x. Mantener un indicador de Deuda Neta vs. EBITDA no mayor a 3.5x. Mantener en buen estado los bienes. Entregar un avalúo de los bienes hipotecados si sufren cambios en su valor. Entregar un reporte trimestral.


Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieranafectar las obligaciones de pago.

Otorgar préstamos y/o garantías a terceros o empresas filiales que pudieranafectar el pago del principal.

Gravar, hipotecar, fideicomitir, ceder o pignorar los activos otorgados en

136

garantía.


No pagarse puntual e íntegramente alguna amortización de capital vencida o los intereses devengados, o comisiones o gastos en relación al crédito.

Incumplimienta a cualquiera de las obligaciones del contrato, incluyendo sin limitar las obligaciones de haver y de no hacer estipuladas en el contrato de crédito con el Banco.

Cancelación de los contratos de operación respecto a los hoteles que constituyan a garantía hipotecaria.

Crédito Banorte junio 2018. El 29 de junio de 2018, FibraHotel firmó un contrato para una

segunda línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 24 meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.





negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado. Mantener su calificación como FIBRA. Asegurar con una institución de seguros las hipotecas. Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de

FibraHotel. Conservar y mantener en vigor todos los permisos, licencias, autorizaciones

que sean necesarios para la operación del negocio de FibraHotel. Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso. Contratar las coberturas de tasa de interés cuando las disposiciones del

crédito sean en tasa variable, a más tardar 18 meses posterior a la fecha de firma del contrato

En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplir con el indicador.

Mantener un índice de Apalancamiento menor o igual al 40% Mantener un índice de Cobertura de Servicio de Deuda mayor a 1.20x




Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran afectar las obligaciones de pago.



Causas de Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente.

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Vencimiento Anticipado

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato. Procedimiento de concurso mercantil. Cese o cambio de actividad empresarial. Utilización de los recursos para fines distitnos a los establecidos. Emisión de CBFIs o valor bursátil sin la notificación previa al Banco o no

realiza los pagos anticipados obligatorios con los recursos de dicha emisión. Si se cancelan los contratos de operación respecto de los Hoteles que

constituyan la garantía. Por alguna causa de las establecidas en el artículo 301 de la LGTOC.

La contratación de estas líneas de crédito, por un total de Ps. $4,710 millones, da flexibilidad a

FibraHotel para poder llevar a cabo sus planes de crecimiento manteniendo una política de apalancamiento muy conservadora. Al 31 de diciembre de 2018, el importe no dispuesto de esas líneas de crédito asciende a Ps. $1,000 millones. Actualmente, FibraHotel está en proceso de finalizar la contratación de financiamientos bancarios adicionales.

g) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas.

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo

estado físico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política interna a FibraHotel es de reservar un 5% de los ingresos totales de los Hoteles en administración para realizar gastos de capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los Operadores Hoteleros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que se ejecuta a lo largo del año. Al 31 de diciembre de 2018, la reserva de mantenimiento disponible se eleva a Ps. $204 millones.

138

5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE.

a) Información Financiera Seleccionada.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17 de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones.

b) Comentarios y Análisis de la administración sobre los resultados de operación y situación

financiera de la fideicomitente (No aplica). i) Resultado de la operación (No aplica). ii) Situación financiera, liquidez y recursos de capital (No aplica).

139

6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros del administrador del Fideicomiso F/1596, Fibra Hotelera, S.C.:

a) Información Financiera Seleccionada


Ingresos totales 734,671 665,383 505,298

Total costos y gastos generales 675,240 601,903 457,364

Contribución hotelera 59,431 63,480 47,934

Gastos administrativos del administrador 60,786 55,938 51,223

Depreciación 413 321 272

Utilidad en operación (1,768) 7,221 (3,562)

Gastos extraordinarios, neto 319 (0) (113)

Utilidad en operación ajustada (2,087) 7,221 (3,449)

Otros ingresos, neto 0 0 0Resultado integral de financiamiento (1,385) (1,504) (1,043)

Utilidad antes de impuestos (3,472) 5,717 (4,492)

Impuestos 2,282 5,316 1,787

Utilidad neta integral consolidada (5,754) 401 (6,279)

140

FIBRA HOTELERAEstado consolidado de posición financieraAl 31 de Diciembre de 2018(Cifras en miles de pesos)

ActivosAño 2018 Año 2017 Año 2016

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 67,000 62,535 39,476 Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 66,353 73,290 53,904 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 7,431 9,419 6,153 Impuestos por recuperar 3,393 223 5,117 Pagos anticipados 4,095 2,015- 604 Total del activo circulante 148,274 143,452 105,253

Activo no circulante:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 1,677 927 926 Depositos en garantía 70 17 17 Impuesto diferido 2,981 3,055 3,298 Total del activo no circulante 4,729 3,998 4,240

Total del Activo 153,002 147,451 109,493

Pasivos y Patrimonio

Pasivo circulante:Cuentas por pagar a proveedores 90,836 47,819 68,247 Cuentas por pagar a partes relacionadas 75,415 108,164 44,673 Impuestos por pagar y otros 1,691 655 6,162 Total del pasivo circulante 167,943 156,638 119,082

PatrimonioAportaciones 30 30 30 Resultados acumulados 14,971- 9,217- (9,619)Total del patrimonio (14,941) (9,187) (9,589)

Total del pasivo y patrimonio 153,002 147,451 109,493

b) Comentarios y Análisis de la administración sobre los resultados de operación

Dentro de la estructura de FibraHotel, el Administrador, FibraHotelera S.C., además de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel, también es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares. Esos ingresos, consolidados en los ingresos de FibraHotel y relacionados con la operación de los Hoteles representan la casi totalidad de los ingresos del Administrador, el cual generó ingresos totales de:

Ps. $505 millones en 2016 (19.2% de los ingresos totales de FibraHotel), contra el año 2015, el crecimiento ha sido del 27.2%.



141

El fuerte crecimiento tanto durante el año 2017 como durante el año 2018 se debe al crecimiento en número de Hoteles administrados (sin incluir los hoteles arrendados que no generan ingresos para FibraHotelera S.C.) durante este periodo 72 Hoteles al 31 de diciembre de 2016 (12 Hoteles adicionales), 78 Hoteles al 31 de diciembre de 2017 (6 Hoteles adicionales) y 81 Hoteles al 31 de diciembre de 2018 (3 Hoteles adicionales). Después de costos y gastos relacionados con los servicios no relacionados con la renta de habitaciones, FibraHotelera S.C. generó una contribución hotelera de:

Ps. $47.9 millones en 2016 representando un margen del 9.5% (5.7% de la contribución hotelera total de FibraHotel).



Siendo FibraHotelera S.C. el Administrador de FibraHotel, también es responsable por los gastos administrativos relacionados con la administración del día a día de FibraHotel (sueldos del equipo del Administrador, viáticos, gastos de relación inversionistas, diversos gastos corporativos…) Esos gastos ascendieron a:

Ps. $51.2 millones en 2016 representando 10.1% de los ingresos, contra el año 2015, el crecimiento ha sido del 18.5%.



El incremento en gastos administrativos se debe principalmente al incremento del personal del equipo de Administrador, el cual se ha robustecido para acompañar el crecimiento de la parte operativa y de la parte desarrollo de FibraHotel, lo cual implica incremento tanto en nómina como en viáticos. Después de gastos administrativos y de la depreciación, FibraHotelera S.C. generó una utilidad en operación de:

(Ps. $3.6 millones) en 2016. Ps. $7.2 millones en 2017. (Ps. $1.8 millones) en 2018.

Después de otros gastos extraordinarios, del resultado financiero y de los impuestos, FibraHotelera S.C. generó una utilidad neta de:

(Ps. $6.3 millones) en 2016. Ps. $0.4 millones en 2017. (Ps. $5.8 millones) en 2018.

La situación de efectivo y equivalente de efectivo fue de y Ps. $67.0 millones al 31 de diciembre de 2018, contra Ps. $62.5 millones al 31 de diciembre de 2017 y Ps. $39.5 millones al 31 de diciembre de 2016.

142

El total del patrimonio de los socios (FibraHotelera S.C. es controlada por el Fideicomiso al 99.99%) fue de (Ps. $14.9 millones) al 31 de diciembre de 2018 contra (Ps. $9.2 millones) al 31 de diciembre de 2017 y (Ps. $9.6 millones) al 31 de diciembre de 2016.

Al Comité de Auditoría del

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución

de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Estimados Señores:

Los suscritos manifestamos, bajo protesta de decir verdad, que los estados financieros del Fideicomiso

Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) (el

“Fideicomiso Emisor”) al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016 y por los años que terminaron en esas

fechas, contenidos en el Anexo “Estados Financieros Consolidados (Dictaminados)” del presente reporte

anual, fueron dictaminados con fecha 8 de abril de 2019, de acuerdo con las Normas Internacionales de

Auditoría (“ISAs” por sus siglas en inglés).

Asimismo, manifestamos que hemos leído el presente reporte anual y, basado en su lectura y dentro del

alcance del trabajo de auditoría realizado, no tenemos conocimiento de errores relevantes o inconsistencias

en la información que se incluye y cuya fuente provenga de los estados financieros dictaminados, señalados

en el párrafo anterior, ni de información que haya sido omitida o falseada en este reporte anual, o que el

mismo contenga información que pudiera inducir a error a los inversionistas.

No obstante, los suscritos no fuimos contratados para realizar, y no realizamos, procedimientos adicionales

con el objeto de expresar una opinión respecto de la otra información contenida en el reporte anual que no

provenga de los estados financieros dictaminados.

Atentamente

______________________________________ ______________________________________

C.P.C. Miguel Ángel del Barrio Burgos C.P.C. Alexis Hernández Almanza

Representante Legal Auditor Externo

Socio de Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Socio de Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.

Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

8 de abril de 2019

Al Presidente del Comité de Auditoría del


de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

En los términos del artículo 39 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las Emisoras

supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (la “Comisión”) que contraten servicios de

auditoría externa de estados financieros básicos publicadas en el Diario Oficial de la Federación (“DOF”) del

26 de abril de 2018 y sus modificaciones posteriores (las “Disposiciones”) y del artículo 84 Bis de las

Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y otros participantes del mercado de

valores publicadas en el DOF del 19 de marzo de 2003 y sus modificaciones posteriores (la “Circular Única de

Emisoras”), en nuestro carácter de auditor externo de los estados financieros consolidados por el año que

terminó el 31 de diciembre de 2018 del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A.

Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria), manifestamos lo siguiente:

I. Que expresamos nuestro consentimiento para que el Fideicomiso Emisor incluya en el reporte anual, el

Informe de Auditoría Externa que al efecto emitimos.

II. Manifestamos que la información financiera comprendida en el reporte anual coincide con la

información financiera auditada.

Atentamente,

______________________________________

C.P.C. Alexis Hernández Almanza

Auditor Externo

Socio de Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.

Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

* * * * *

147

8. ANEXOS

Los anexos del presente Reporte Anual forman parte integrante del mismo.

a) Estados Financieros Dictaminados.

b) Cartas de Auditores Externos.

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank

México, S. A. Institución de Banca

Múltiple, División Fiduciaria)

Artículo 37 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las entidades y emisoras supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores al 31 de diciembre de 2018

Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C.

Paseo de la Reforma 505 Colonia Cuauhtémoc

06500 México, D. F.

México

Tel: +52 (55) 5080 6000 www.deloitte.com/mx

En los términos del artículo 37 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las entidades y emisoras

supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores ( la “Comisión”) que contraten servicios de

auditoría externa de Estados Financieros Básicos (las “Disposiciones”), en nuestro carácter de auditores

externos de los estados financieros consolidados por el año que terminó el 31 de diciembre de 2018 de

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División

Fiduciaria), declaramos lo siguiente:

I. El que suscribe declaro que cumplo con los requisitos señalados en los artículos 4 y 5 de las

disposiciones, según lo manifiesto en el Documento de Declaración anexo, así como que soy contador

público titulado (o licenciado en contaduría pública) con título expedido por la Secretaria de Educación

Pública, con certificado emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A. C. número 15185

expedido el 4 de febrero de 2018. Asimismo, cuento con Número de Registro en la Administración

General de Auditoría Fiscal Federal del SAT 18626 expedido el 15 de febrero de 2017. Por otra parte,

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. (el “Despacho”) cuenta con número de registro en la AGAFF del

SAT 7433.

II. Declaramos que desde la fecha en que se prestan los servicios de auditoría externa, durante el

desarrollo de la auditoría externa y hasta la emisión de nuestro Informe de Auditoría Externa de fecha

8 de abril de 2018, así como de las fechas de los comunicados y opiniones requeridos conforme a lo

señalado en el artículo 15 de las Disposiciones, cumplimos con los requisitos a que se refieren los

artículos 4 y 5 de las Disposiciones, así como que el Despacho se ajusta a lo previsto en los artículos

6, 9 y 10, en relación con el artículo 14 de las Disposiciones.

III. Declaramos que el Despacho cuenta con evidencia documental de la implementación del sistema de

control de calidad a que se refiere el artículo 9 de las Disposiciones y participa en un programa de

evaluación de calidad que se ajusta a los requisitos que se contemplan en el artículo 12 de las

Disposiciones.

Informo que tengo 3 años como auditor externo independiente y he realizado la auditoría de Estados

Financieros Básicos Consolidados de Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A.

Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y que Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. ha prestado

durante 7 años los servicios de auditoría externa a Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank

México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria).

Mediante este documento, manifiesto mi consentimiento expreso para proporcionar a la Comisión la

información que esa nos requiera a fin de verificar el cumplimiento de los requisitos mencionados.

Asimismo, nos obligamos a conservar la información que ampare el cumplimento de los requisitos

mencionados en este manifiesto, físicamente o través de imágenes en formato digital, en medio ópticos o

magnéticos, por un plazo mínimo de cinco años contados a partir de que se concluya la auditoría de Estados

Financieros Básicos Consolidados de Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A.

Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria).

Atentamente


8 de abril de 2019

Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal

única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro.

http://www.deloitte.com/mx/conozcanos

2

Anexo

Declaración del Auditor Externo Independiente a la Emisora En los términos de los artículos 4 y 5 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las Entidades y Emisoras supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores que contraten servicios de auditoría externa de estados financieros básicos (las “Disposiciones”), en mi carácter de auditor externo de los estados financieros al 31 de diciembre de 2018 y por el periodo que terminó en esa fecha del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria), manifiesto lo siguiente:

Soy Socio del Despacho Galaz, Yamazaki, Ruiz, Urquiza S.C. (El “Despacho”), desde el año 2016.

Cuento con el registro vigente expedido por la Administración General de Auditoría Fiscal Federal del Servicio de Administración Tributaria (AGAFF) número 18626 expedido el 15 de febrero de 2017 y con la certificación como contador público emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A. C. con número 15185, expedida el 4 de febrero de 2018.

Cuento con la experiencia profesional necesaria para desarrollar labores de auditoría externa en los términos de la fracción III del Artículo 4 de las Disposiciones.

Soy independiente en términos del Artículo 6, Capítulo II de las Disposiciones.

No estoy suspendido ni expulsado de mis derechos como miembro de la asociación profesional a la

que pertenezco.

No he sido ni estoy condenado por sentencia irrevocable por delito patrimonial o doloso que haya ameritado pena corporal.

No estoy inhabilitado para ejercer el comercio o para desempeñar un empleo, cargo o comisión en el servicio público o en el sistema financiero mexicano, así como no he sido declarado en quiebra o concurso mercantil sin que haya sido rehabilitado.

No tengo antecedentes de suspensión o cancelación de alguna certificación o registro que se requiera

para fungir como Auditor Externo Independiente, por causas imputables a mí y que hayan tenido su origen en conductas dolosas o de mala fe.

No he sido ni he tenido ofrecimiento para ser consejero o directivo de la Emisora o de su controladora, subsidiarias, asociadas, entidades con las que realicen acuerdos con control conjunto o personas morales que pertenezcan al mismo Grupo Empresarial o Consorcio.

No tengo litigio alguno pendiente con la Emisora o en su caso, con su controladora, subsidiarias, asociadas, entidades con las que realicen acuerdos con control conjunto o personas morales que pertenezcan al mismo Grupo Empresarial o Consorcio.

Que el Despacho cuenta con evidencia documental de la implementación del sistema de control de

calidad a que se refiere el artículo 9 de las Disposiciones y participa en un programa de evaluación de calidad que se ajusta a los requisitos que se contemplan en el artículo 12 de las Disposiciones. En el Anexo B se incluye manifestación firmada por el Director General del Despacho, dirigida a la Comisión Técnica de Calidad del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C., sobre el cumplimento con lo dispuesto en la Norma Internacional de Control de Calidad 1. Manifiesto asimismo, que se ha asignado un socio de revisión de la calidad del compromiso (EQCR) en los términos de la Norma Internacional de Control de Calidad 1 y la Norma Internacional de Auditoría (NIA 220). De conformidad con los artículos 9 y 10 de las Disposiciones.

3

En el Despacho contamos con una política actualizada para el archivo de papeles de trabajo de

auditoría.

Yo y el equipo del compromiso cumplimos con las normas profesionales y los requisitos de calidad

aplicables y contamos con la capacidad técnica para el desarrollo del trabajo al que hacen referencia

las disposiciones aplicables.

El contenido del Informe de Auditoría Externa y de otros comunicados y opiniones señalados en el

artículo 15 de las Disposiciones, son responsabilidad del Despacho.

En el supuesto que se identifiquen amenazas a la independencia o incumplimiento a las normas

establecidas en los códigos de ética a que hace referencia la fracción X del artículo 6 de las

Disposiciones, éstas se documentaran en los papeles de trabajo de la auditoría.

No tengo impedimento para participar en labores de auditoría externa para esta Emisora respecto a

los años de servicio permitidos.

No tengo inversiones en acciones o títulos de deuda emitidos por la Emisora. Asimismo, he obtenido

confirmación de los socios involucrados en la auditoría y del equipo de auditoría, que ni ellos ni sus

cónyuges, concubinas, concubinarios o dependientes económicos mantienen inversiones en acciones o

títulos de deuda emitidos por la Emisora.

Atentamente


8 de abril de 2019

* * * * * *

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A.

Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Comunicado de observaciones Art.15 FHotel diciembre del 2018

Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C.

Paseo de la Reforma 505 Colonia Cuauhtémoc

06500 México, D. F.

México

Tel: +52 (55) 5080 6000 www.deloitte.com/mx

8 de abril de 2019 Edouard Boudrant

Director Finanzas

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de

Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Santa Fe No. 481, Piso 7

Col. Cruz Manca

Del. Cuajimalpa de Morelos

Ciudad de México C.P. 05349

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596

(Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (la “Emisora”)

por el año que terminó el 31 de diciembre de 2018, estamos emitiendo este comunicado de observaciones

en los términos que establece la NIA 265 “Comunicación de las deficiencias en el control interno a los

responsables del gobierno y a la dirección de la entidad” y en cumplimiento con el artículo 15 Fracción I de

las Disposiciones de carácter general aplicables a las Emisoras supervisadas por la Comisión Nacional

Bancaria y de Valores que contraten servicios de auditoría externa de estados financieros básicos (las

“Disposiciones”).

Los asuntos tratados aquí fueron considerados durante nuestra auditoría y no modifican nuestra opinión de

auditoría fechada el 8 de abril de 2019 sobre dichos estados financieros consolidados. En ese sentido

informamos a ustedes:

1. El propósito de la auditoría fue que el Auditor Externo Independiente que suscribe expresara una

opinión sobre los estados financieros;

2. La auditoría tuvo en cuenta el control interno relevante para la preparación de los estados financieros

con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría adecuados a las circunstancias, y no con la

finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno; 3. Las cuestiones sobre las que informamos se limitan a las deficiencias que hemos identificado durante

la realización de la auditoría y sobre las que hemos llegado a la conclusión de que tienen importancia

suficiente para merecer ser comunicadas a los responsables del gobierno de la entidad.

Conforme a la NIA 265 mencionada, el objetivo del auditor es comunicar adecuadamente a los responsables

del gobierno de la entidad y a la dirección las deficiencias en el control interno identificadas durante la

realización de la auditoría y que, según el juicio profesional del auditor, tengan la importancia suficiente para

merecer la atención de ambos.

En el Apéndice A incluimos definiciones de términos incluidos en la NIA 265 mencionada.

Como resultado de nuestros procedimientos, hemos identificado e incluido en el Apéndice B las deficiencias

significativas relativas a las observaciones correspondientes a nuestra evaluación del control interno, la

ejecución de procedimientos sustantivos, y la evaluación de otros asuntos.

Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal

única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro.

http://www.deloitte.com/mx/conozcanos

2

Asimismo, hemos incluido en el Apéndice C, otras deficiencias en el control interno que hemos identificado.

Este comunicado es únicamente para la información y uso de la Administración del Fideicomiso Irrevocable

No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria, del

Comité de Auditoría, del Comité Técnico, y de otros dentro de la organización y no pretende ser y no debe

ser utilizado por ninguna otra parte distinta a las especificadas.

Las respuestas de la Administración a las observaciones, no forman parte de nuestra auditoría por lo que no

tomamos responsabilidad sobre ellas.

Estamos a sus órdenes para cualquier aclaración o ampliación sobe el contenido de este informe.

Atentamente,

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.

Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited


Ciudad de México

* * * * *

3

Apéndice A

Asuntos Relacionados con el Control Interno Sobre el Reporte Financiero

Sección I- Definiciones Los siguientes términos tienen el significado que se indica:

a. Deficiencia en el control interno. Existe una deficiencia en el control interno cuando:

i. Un control está diseñado, se implementa u opera de forma que no sirve para prevenir, o

detectar y corregir incorrecciones en los estados financieros oportunamente; o

ii. No existe un control necesario para prevenir, o detectar y corregir, oportunamente,

incorrecciones en los estados financieros.

b. Deficiencia significativa en el control interno: deficiencia o conjunto de deficiencias en el control

interno que, según el juicio profesional del auditor, tiene la importancia suficiente para merecer la

atención de los responsables del gobierno de la entidad.

* * * * * *

4

Apéndice B

Nombre del anexo Documento

Art 15 - Apéndice B Art 15 - Apéndice

B.pptx

5

Apéndice C

Nombre del anexo Documento

Art 15 - Apéndice C Art 15 - Apéndice

C.pptx

Fideicomiso Irrevocable No.

F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2018, 2017, 2016 y 1 de enero 2016 (reformulados), e Informe de los

auditores independientes del 8 de abril de 2019

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2018, y 2017, 2016 y 1 de enero de 2016

(reformulados) Contenido Página

Informe de los auditores independientes 1 Estados consolidados de posición financiera 6 Estados consolidados de utilidad integral 8 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios 9 Estados consolidados de flujos de efectivo 10 Notas a los estados financieros consolidados 12

6


de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2018, y 2017, 2016 y 1 de enero de 2016 (Reformulados)

(En miles de pesos)

Activos Notas 2018

2017

(Reformulado)

2016

(Reformulado)

1 de enero de

2016

(Reformulado)

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido 5 $ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825

Cuentas por cobrar a clientes y

otras cuentas por cobrar 6 267,717 320,837 242,685 207,912

Cuentas por cobrar a partes

relacionadas - - - 3,190

Impuestos por recuperar,

principalmente Impuesto al Valor

Agregado 17,594 28,217 228,709 288,545

Pagos anticipados 43,988 23,499 16,627 5,788

Total del activo circulante 810,703 5,100,534 936,850 882,260

Activo a largo plazo:

Propiedades, mobiliario y equipo

de hotel – Neto 7 11,819,715 10,499,088 9,433,656 7,223,214

Propiedades en desarrollo 8 423,299 975,996 1,396,600 2,310,689

Propiedades de inversión 9 3,948,227 770,595 751,159 509,027

Depósitos en garantía 3,579 3,096 2,380 1,813

Impuestos a la utilidad diferidos 12 2,981 3,055 3,298 4,055

Instrumentos financieros derivados 13f 99,969 114,652 120,887 11,441

Total del activo a largo

plazo 16,297,770 12,366,482 11,707,980 10,060,239

Total activos $ 17,108,473 $ 17,467,016 $ 12,644,830 $ 10,942,499

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:

Porción circulante de la deuda a

largo plazo 11 $ 413,525 $ 115,544 $ 98,288 $ 7,849

Cuentas por pagar a proveedores y

gastos acumulados 10 490,974 485,840 348,107 316,936

Impuestos por pagar 12,504 9,564 6,868 5,110

Total del pasivo circulante 917,003 610,948 453,263 329,895

Pasivo a largo plazo:

Deuda 11 3,102,409 3,050,362 2,598,743 844,619

Total pasivos 4,019,412 3,661,310 3,052,006 1,174,514

(Continúa)

7

Notas 2018

2017

(Reformulado)

2016

(Reformulado)

1 de enero de

2016

(Reformulado)

Patrimonio de los fideicomisarios:

Aportación de los fideicomisarios 15 11,701,675 12,669,151 8,737,636 9,160,109

Patrimonio no exhibido - - - (15)

Reserva de pagos basados en

acciones 15f 16,612 - - -

Resultados acumulados 1,333,984 1,084,375 795,146 610,963

Otros resultados integrales

acumulados -Valuación de

instrumentos financieros

derivados 13f 36,790 52,180 60,042 (3,072)

Total del patrimonio de los

fideicomisarios 13,089,061 13,805,706 9,592,824 9,767,985

Total pasivos y patrimonio de los

fideicomisarios $ 17,108,473 $ 17,467,016 $ 12,644,830 $ 10,942,499

(Concluye)

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

8

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca

Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados consolidados de utilidad integral Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2018, y 2017 y 2016 (Reformulados)

(En miles de pesos)

Notas 2018

2017

(Reformulado)

2016

(Reformulado)

Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 3,039,513 $ 2,687,525 $ 2,057,257 Alimentos y bebidas 689,369 621,345 468,397 Arrendamiento de inmuebles 350,443 92,919 79,832 Otros 27,926 34,207 29,519

Total de ingresos 4,107,251 3,435,996 2,635,005 Costos de:

Habitaciones 629,464 542,136 402,676 Alimentos y bebidas 429,064 379,294 285,813 Costos indirectos 1,605,614 1,408,685 1,103,084

Total de costos 2,664,142 2,330,115 1,791,573

Utilidad bruta (contribución hotelera) 1,443,109 1,105,881 843,432

Gastos inmobiliarios 76,310 43,311 41,587 Gastos corporativos 283,068 195,330 252,458 Depreciación 7 419,015 354,678 289,443 Deterioro de propiedades hoteleras 7 41,890 - - Otros ingresos (1,882) (10,053) (3,913) Ajuste al valor razonable de propiedades

de inversión 1b (143,795) (16,194) (10,725)

Utilidad de operación 768,503 538,809 274,582

Costos (ingresos) financieros: Ingresos por intereses (110,159) (121,827) (11,173) Gastos por intereses 234,521 186,311 40,282 Otros gastos financieros 11,021 5,040 13,948 Resultado cambiario, neto 16,128 (3,193) (2,364)

Total de costos (ingresos) financieros 151,511 66,331 40,693

Utilidad antes de impuestos a la

utilidad 616,992 472,478 233,889 Impuestos a la utilidad 12 2,282 5,316 1,787

Utilidad neta consolidada del año 614,710 467,162 232,102 Otros resultados integrales, que se

reclasificarán a resultados: (Pérdida) utilidad en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés (15,390) (7,862) 63,114

Utilidad neta integral consolidada del año $ 599,320 $ 459,300 $ 295,216

Utilidad neta por CBFIs con derechos

económicos (pesos), básica y diluida $ 0.7601 $ 0.7914 $ 0.4696

Utilidad neta por CBFIs en circulación

(pesos), básica y diluida $ 0.7371 $ 0.7819 $ 0.4648

Promedio ponderado de CBFIs en

circulación con derechos económicos 808,683,842 590,330,985 494,273,561

Promedio ponderado de CBFIs emitidos 833,947,220 597,473,995 499,401,766


9

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2018, y 2017 y 2016 (Reformulados)

(En miles de pesos)

Número de

CBFIs

Aportación de los

fideicomisarios

Patrimonio no

exhibido

Resultados

acumulados

Reserva de pagos

basados en certificados

Otros resultados

integrales acumulados

- Valuación de

instrumentos

financieros derivados

Total del patrimonio

de los fideicomisarios

Saldos al 1 de enero de 2016, previamente

reportado 499,401,766 $ 9,160,109 $ (15) $ 414,383 $ - $ (3,072) $ 9,571,405

Reformulación por cambio en política contable - - - 196,580 - - 196,580

Saldos al 1 de enero de 2016, reformulados 499,401,766 9,160,109 (15) 610,963 - (3,072) 9,767,985

Pago de patrimonio no exhibido - - 15 - - - 15

Distribución a tenedores - (422,473) - (47,919) - - (470,392)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 232,102 - 63,114 295,216

Saldos al 31 de diciembre de 2016, reformulados 499,401,766 8,737,636 - 795,146 - 60,042 9,592,824

Colocación de certificados bursátiles 334,545,454 4,505,497 - - - - 4,505,497

Gastos de emisión - (166,759) - - - - (166,759)


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 467,162 - (7,862) 459,300

Saldos al 31 de diciembre de 2017, reformulados 833,947,220 12,669,151 - 1,084,375 - 52,180 13,805,706

Recompra de certificados - (439,046) - - - - (439,046)

Reconocimiento de pagos basados en

certificados - - - - 16,612 - 16,612

Cancelación de certificados por intercambio de

activos - (17,315) - - - - (17,315)


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 614,710 - (15,390) 599,320

Saldos al 31 de diciembre de 2018 833,947,220 $ 11,701,675 $ - $ 1,333,984 $ 16,612 $ 36,790 $ 13,089,061


10



Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2018, y 2017 y 2016 (Reformulados)

(En miles de pesos)

2018 2017

(Reformulado)

2016

(reformulado)

Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 614,710 $ 467,162 $ 232,102

Ajustes por:

Impuestos a la utilidad reconocidos en

resultados 2,282 5,316 1,787

(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y

equipo de hotel 35 (1,381) (1,793)

Ajuste al valor razonable de propiedades de

inversión (143,795) (16,194) (10,725)

Depreciación 419,015 354,678 289,443

Deterioro de propiedades hoteleras 41,890 - -

Ingresos por intereses (110,159) (121,827) (11,173)

Gastos por intereses 234,521 186,311 40,282

Costo de pagos basados en certificados 16,612 - -

Fluctuación no realizada 8,705 - -

Otros gastos financieros 11,021 5,040 13,948

1,094,837 879,105 553,871

Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas

por cobrar 53,120 (78,152) (34,773)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - 3,190

Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 10,623 200,492 63,061

Pagos anticipados (20,489) (6,872) (10,839)

Depósitos en garantía (483) (716) (567)

Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 57,230 111,232 5,785

Otros impuestos por pagar 5,977 (695) 1,758

Impuestos a la utilidad pagados (5,245) (1,682) (4,243)

Flujo neto de efectivo generado en

actividades de operación 1,195,570 1,102,712 577,243

Flujos de efectivo de actividades de inversión:

Adquisiciones de activos - - (244,826)

Adquisión de propiedad de inversión (3,033,837) (3,242) (231,407)

Adquisiciones de propiedades, mobiliario y

equipo de hotel (390,978) (212,991) (11,859)

Venta de mobiliario y equipo de hotel - 1,381 2,098

Inversión en desarrollo de proyectos (752,370) (706,266) (1,261,461)

Intereses cobrados 110,159 121,827 11,173

Flujo neto de efectivo utilizado en

actividades de inversión (4,067,026) (799,291) (1,736,282)

(Continua)

11

2018

2017

(Reformulado)

2016

(Reformulado)

Flujos de efectivo por actividades de

financiamiento:

Efectivo recibido en emisión de certificados

bursátiles - 4,505,497 -

Costos por emisión de certificados bursátiles - (166,759) -

Préstamos obtenidos 456,831 699,867 1,844,562

Pago de préstamos (115,508) (230,991) -

Pago de prima de instrumento financiero

derivado (707) (1,627) (46,332)

Intereses pagados capitalizados (102,837) (80,154) (57,255)

Intereses pagados (286,617) (159,906) (25,592)

Distribución a tenedores (876,216) (585,156) (470,392)

Recompra de certificados (439,046) - -

Otros gastos financieros pagados (11,021) (5,040) (13,948)

Flujo neto de efectivo generado en

actividades de financiamiento (1,375,121) 3,975,731 1,231,043

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido:

(Disminución) aumento neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo

restringido (4,246,577) 4,279,152 72,004


restringido al inicio del período 4,727,981 448,829 376,825


restringido al final del período (incluye efectivo

restringido por $122,289, $4,455,181 y

$241,103 al 31 de diciembre de 2018, 2017 y

2016, respectivamente) $ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

(Concluye)


12



Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos relevantes

Actividades -

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple,

División Fiduciaria) (“Fideicomiso”) y Subsidiaria (en su conjunto “FibraHotel”) se estableció como un

fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V.,

(el "Fideicomitente") y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el

"Fiduciario"). FibraHotel se estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles

para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos

y de estancia prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del

portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton

Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by Marriott

Fiesta Americana Live Aqua Boutique AC Hotels by Marriott

Fiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by Marriott

Gamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con

Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte

relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del

valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo al 31 de diciembre de 2018, 2017 y

2016 tiene contratos para la operación hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real

Turismo, S. A. de C. V. (“Real Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”), y al

31 de diciembre de 2016 tenía contrato con Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”)

(en conjunto las “Operadoras”). Estos contratos establecen un honorario que FibraHotel paga a los

operadores, basado en la utilidad bruta de los hoteles entre otros. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados

contratos de arrendamiento (FibraHotel como arrendador) con Posadas que corresponde a rentas fijas y, en su

caso, rentas variables.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las

obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones

laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los

servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

El Fideicomiso, como un Fideicomiso de Inversiones en Bienes Raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada

como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”). Por

lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del Fideicomiso se atribuyen a los titulares de

sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") y el Fideicomiso no está sujeto a ISR en

México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de ISR,

que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal

neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, el Fideicomiso obtuvo resolución de la

Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite

operar bajo esta jurisdicción.

13

Fibra Hotelera, S. C. es subsidiaria del Fideicomiso, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre

sus responsabilidades están la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles,

obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y

remodelaciones, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos y negociación de contratos

de administración hotelera. Fibra Hotelera, S. C. está sujeta a ISR. El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de

Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México. Integración del Portafolio de hoteles El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el

siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre

Operador 2018 2017 2016

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 66 4 61 3 58 3

Real Turismo 3 - 5 - 5 -

Marriott International 12 - 12 - 8 -

Starwoods Hotels - - - - 1 -

Total 81 4 78 3 72 3

Total de Hoteles en

operación 85 81 75

Total de

habitaciones 12,300 11,273 10,422 Al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 3, 5 y 10,

respectivamente. Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la

construcción de los hoteles que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de

diciembre de 2018, 2017 y 2016, ascienden a $423,299, $975,996 y $1,396,600, respectivamente, los cuales

se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de “Propiedades en desarrollo”. Eventos relevantes -

a. Activos adquiridos Durante 2018 y 2016, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de un hotel en cada uno de los

ejercicios; ambas adquisiciones fueron consideradas como adquisiciones de activos y no adquisición

de negocios. Con fecha 20 de febrero de 2018 se cumplieron las condiciones y requisitos para que surtiera efectos

el contrato de compra-venta del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún (HFACC); el precio de venta

total por los activos fue de $2,892,000 más gastos relacionados con dicha adquisición por $95,119,

para un total de $2,987,119. Simultáneamente entró en vigor el contrato de arrendamiento pactado a

largo plazo sobre dicho hotel con Posadas, y ambas partes acordaron darle efectos económicos a la

compra-venta y al arrendamiento desde el 1 de enero de 2018. Los siguientes son los términos del

contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes: (i) Plazo a 15 años renovables por 5 años adicionales, a partir de la fecha en que surta efectos el

contrato de compraventa.

(ii) Una renta anual total que será equivalente a una renta fija anual de US$9,500 actualizable cada

año en función del Índice de Precios al Consumidor de los Estados Unidos de América más un

componente variable en base a la ocupación y los ingresos generados por el hotel.

14

En 2017 FibraHotel no realizó adquisición de hoteles.

El valor razonable de los activos adquiridos (costo) más gastos de adquisición se presenta a

continuación:

Año Terreno Edificio

Mobiliario y equipo

de hotel y otros Total

2018 $ 1,244,126 $ 1,520,598 $ 269,113 $ 3,033,847

2016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,826

El valor razonable de los activos adquiridos en 2018 y 2016, está determinado con base al enfoque de

ingresos. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de

inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene

un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como

ingresos, costos, gastos, entre otras.

b. Cambio en política contable

El 1 de diciembre de 2012 el FibraHotel adquirió los hoteles de Fiesta Inn Cuautitlán y Fiesta Inn

Perisur, los cuales generaban ingresos por arrendamiento (renta fija y variable) y que contablemente

fueron reconocidos inicialmente a su costo de acuerdo con la IAS 40. Posterior al reconocimiento

inicial, la Administración de FibraHotel consideró valuar dichos activos bajo del modelo de costo,

basados en la opción establecida en la IAS 40. A finales del 2014 FibraHotel sumó a su portafolio de

hoteles arrendados el hotel Live Aqua Boutique Playa del Carmen entrando este mismo hotel bajo

esquema de arrendamiento a partir del año 2016. Por último, tal y como se explica en el inciso b

anterior, en febrero de 2018 la Administración de FibraHotel concretó la adquisición del HFACC,

siendo esta última una adquisición relevante para FibraHotel; dicho HFACC opera también bajo el

esquema de ingresos por arrendamiento.

Con la adquisición en 2018 del HFACC, siendo una adquisición relevante para los activos totales de

FibraHotel, la Administración consideró apropiado cambiar su política contable de valuación de las

propiedades de inversión (propiedades arrendadas) a valor razonable en lugar de continuar con costo

ya que consideró que el cambio proporciona una presentación más apropiada de los sucesos y

transacciones en los estados financieros de FibraHotel. El hecho de utilizar valor razonable para los

cuatro hoteles arrendados proporcionará información financiera más confiable y relevante a los

inversionistas, dado que los valores representarán el mejor estimado de su valor actual. Si bien, antes

de la adquisición del HFACC los activos clasificados como propiedades de inversión se valuaban bajo

el modelo de costo, éstos no se presentaban por separado en los estados financieros ya que los tres

hoteles no representaban un porcentaje representativo del total de activos adquiridos y todos los

hoteles se valuaban con el modelo de costo. Este cambio se está haciendo de acuerdo a la IAS 8,

Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores, y con base en dicha

normatividad el cambio es retrospectivo.

Con base en las circunstancias descritas, y la decisión de la Administración de FibraHotel a cambiar su

política de valuación, se reestructuraron los estados financieros con efectos retroactivos al 1 de enero

de 2016 para valuar las dos propiedades de inversión (Fiesta Inn Cuautitlán y Fiesta Inn Perisur) y con

efectos retroactivos al 31 de diciembre de 2016 para valuar la propiedad de inversión en Live Aqua

Boutique Playa del Carmen a valor razonable utilizando el método de valuación de flujos futuros

descontados. El cambio antes mencionado se realiza considerando que el valuar una propiedad de

inversión a su valor razonable proporcionará información financiera más confiable y relevante que el

modelo de costo.

Las reclasificaciones y efectos retroactivos al 1 de enero de 2016 y al 31 de diciembre de 2016 y 2017

en los estados consolidados de posición financiera y estados consolidados de utilidad integral se

muestran a continuación. Es importante señalar que no se presentan las cifras reformuladas de los

estados consolidados flujos de efectivo al 31 de diciembre de 2016 y 2017 ya que no se vieron

modificados los flujos netos de efectivo en actividades de operación, inversión ni financiamiento.

15

Estados consolidados de posición

financiera

1 de enero de 2016,

previamente

reportado

Reclasificaciones y

ajuste inicial por

cambio en política

contable

1 de enero de 2016

(reformulado)

Ajuste por cambio en política

contable:

Propiedades de inversión $ - $ 509,027 $ 509,027

Propiedades, mobiliario y

equipo de hotel - Neto 7,535,661 (312,447) 7,223,214

Resultados acumulados (414,383) (196,580) (610,963)

Estados consolidados de

posición financiera

31 de diciembre

de 2016,

previamente

reportado

Reclasificaciones

y ajuste inicial

por cambio en

política contable

Reclasificaciones

y efecto por

cambio en política

- Efecto en

resultado de 2016

31 de diciembre

de 2016

(reformulado)

Ajuste por cambio en

política contable:

Propiedades de

inversión $ - $ 509,027 $ 242,132 $ 751,159

Propiedades,

mobiliario y equipo

de hotel - Neto 9,970,023 (312,447) (223,920) 9,433,656

Resultados

acumulados (580,354) (196,580) (18,212) (795,146)

Ajuste en estados

consolidados de

utilidad integral por

cambio en política

contable

Depreciación 296,930 - (7,487) 289,443

Ajuste al valor

razonable de

propiedades de

inversión - - (10,725) (10,725)

Utilidad neta

consolidada del año 213,890 - 18,212 232,102



31 de diciembre

de 2017,

previamente

reportado

Reclasificaciones

y ajuste inicial y

2016 por cambio

en política

contable

Reclasificaciones

y efecto por

cambio en política

- Efecto en

resultado de 2017

31 de diciembre

de 2017

(reformulado)

Ajuste por cambio en

política contable:

Propiedades de

inversión $ - $ 751,159 $ 19,436 $ 770,595

Propiedades,

mobiliario y equipo

de hotel - Neto 11,025,449 (536,367) 10,006 10,499,088

Resultados

acumulados (840,141) (214,792) (29,442) (1,084,375)

16



31 de diciembre

de 2017,

previamente

reportado

Reclasificaciones

y ajuste inicial y

2016 por cambio

en política

contable

Reclasificaciones

y efecto por

cambio en política

- Efecto en

resultado de 2017

31 de diciembre

de 2017

(reformulado)

Ajuste en estados

consolidados de

utilidad integral por

cambio en política

contable

Depreciación 367,926 - (13,248) 354,678

Ajuste al valor

razonable de

propiedades de

inversión - - (16,194) (16,194)

Utilidad neta

consolidada del año 437,720 - 29,442 467,162

c. Aprobación de Fondo de Recompra

El 14 de noviembre de 2017, la Asamblea de Tenedores de FibraHotel autorizó el monto máximo para

el fondo de inversión de recompra de CBFIs, por el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de

diciembre de 2017, el cual será hasta un 5% de la totalidad de los CBFIs en circulación y durante el

periodo del 1 de enero al 31 de diciembre de 2018, la cantidad que resulte de recomprar hasta el 5% de

la totalidad de los CBFIs en circulación.

d. Aprobación de plan de compensaciones pagado en certificados

En abril de 2017, se aprobó mediante Asamblea de Tenedores el plan de incentivos a largo plazo que

se otorgará a ejecutivos que prestan servicios a través de outsourcing a FibraHotel. El tamaño del plan

aprobado es de hasta 4,994,018 CBFIs, o 1% del total de CBFIs en circulación al momento de las

autorizaciones y está sujeto al cumplimiento de ciertas variables de desempeño.

La estructura del plan propuesto es la siguiente:

Plan

Periodo

Número de CBFIs Periodo de

cumplimiento de las

condiciones

Alta dirección 2013-2016 1,679,582

20% en 2018

30% en 2019

50% en 2020

Plan 2017 2017 1,578,303 100% en 2020

Plan 2018 2018 1,736,133 100% en 2021

4,994,018

e. Colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”)

El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel terminó su tercera Oferta Pública en la Bolsa Mexicana de

Valores y una colocación privada en el mercado internacional a través de la Regla 144A y la

Regulación de la Ley de Valores de Estados Unidos de América colocando un total de 334,545,454

CBFIs a un precio de $13.75 pesos por CBFIs para llegar a un total de 833,947,220. Al 31 de

diciembre de 2017, los CBFIs con derechos económicos eran 821,946,083.

17

14 de septiembre de

2017

CBFIs emitidos 833,947,220

Menos -

CBFIs en tesorería (6,872,932)

CBFIs relacionados con el portafolio en desarrollo (5,128,205)

(12,001,137)

CBFIs con derechos económicos 821,946,083

Los recursos netos de esta colocación fueron destinados para: (i) la adquisición del hotel Fiesta

Americana Condesa Cancún, (ii) el fondeo de otras inversiones hoteleras en proceso, (iii) reducción

temporal de deuda y (iv) otros usos corporativos. Esta inversión contribuyó a la diversificación del

portafolio incluyendo una adquisición significativa en el segmento de “resorts” que contribuirá a una

mejor diversificación del portafolio de FibraHotel y a la generación de una mayor proporción de

ingresos en dólares y permitirá participar del dinámico sector turístico en México.

f. Disposición de líneas de crédito

El 23 de mayo de 2017, FibraHotel contrató una línea de crédito por $210 millones de una línea de

crédito revolvente contratada con SabCapital, S. A de C. V., SOFOMER (SabCapital) de los cuales

dispuso $145 millones, las condiciones del contrato establecen pagos de interés sobre una tasa TIIE a

28 días más 1.50 puntos porcentuales. En el mismo periodo FibraHotel liquidó la totalidad del saldo a

cargo, esto gracias a los recursos recibidos por la colocación de CFBIs.

En julio de 2017, FibraHotel contrató una línea de crédito por $500 millones, de los cuales dispuso

$252.9 millones con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA

(“BBVA Bancomer”), las condiciones del contrato son a una tasa TIIE a 28 días más 1.60 puntos

porcentuales.

Al 31 de diciembre de 2017. FibraHotel dispuso en su totalidad de las líneas de crédito contratadas

durante 2017 y 2016 con BBVA Bancomer y Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca

Múltiple, Grupo Financiero Banorte (“Banorte”) llegando al límite de sus Créditos por un total de

$3,000 millones.

El 26 de septiembre de 2018, FibraHotel dispuso de USD $13.0 millones, representando el remanente

de la línea de crédito de $500 millones con BBVA Bancomer. Las amortizaciones de dicha disposición

se realizarán en dólares y el interés se calculará sobre la tasa LIBOR 91d + 180 pbs.

El 3 de agosto y 14 de noviembre de 2018, FibraHotel contrató una línea de crédito por $100 y $110

millones, respectivamente de una línea de crédito revolvente contratada con SabCapital, S. A de C. V.,

SOFOMER (SabCapital), las condiciones del contrato establecen pagos de interés sobre una tasa TIIE

a 28 días más 1.50 puntos porcentuales.

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura

de tasa de interés respecto a las disposiciones de las líneas de crédito de BBVA Bancomer y de

Banorte. Para mayor información al respecto de esos instrumentos financieros de cobertura de tasa de

intereses referirse a la Nota 11.

18

g. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo

El 29 de abril de 2016, FibraHotel firmó un contrato de compra-venta sujeto a plazo, condiciones

suspensivas y opción de compra para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana

Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) el plazo del cumplimiento será el 31 de enero de 2020, ii)

la contraprestación será la que resulte de multiplicar 10.06 veces el EBITDA del hotel promedio de los

últimos 3 años, menos la inversión realizada a mejoras y desembolsos por arrendamientos, sujeto a un

límite inferior de $80.5 millones. Al mismo tiempo de la firma del contrato de compra venta,

FibraHotel firmó un contrato de arrendamiento a un plazo forzoso a 2020 por $10 millones, de los

cuales la arrendadora se compromete a invertir ésta cantidad en mejoras al inmueble, por otro lado,

FibraHotel se compromete bajo los mismos términos a invertir $75 millones en dicho inmueble. La

venta del inmueble será reconocida una vez que se cumplan las cláusulas antes mencionadas, al 31 de

diciembre de 2018 dichas cláusulas no se han cumplido.

h. Promesa de compra del Hotel Fiesta Hacienda Galindo

Con fecha 3 de julio de 2017, FibraHotel y Posadas celebraron un contrato de compra- venta del hotel

Fiesta Americana Hacienda Galindo. Dicho hotel cuenta con 168 cuartos de servicios completos y

convenciones. El hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo se encuentra en operación y se llevó a

cabo una remodelación del hotel en etapas y sin cerrar el hotel durante 2017. La inversión inicial en el

hotel será de $130,000. Como parte del acuerdo, esta inversión inicial se destinará a la renovación del

hotel incluyendo áreas públicas y cuartos. FibraHotel hará el pago del precio por el hotel a principios

de 2020, cuando se cumplan las condiciones a las que está sujeta la venta y se defina el precio de la

transacción con base a diez veces el EBITDA de 2019 menos la inversión de FibraHotel. Entretanto,

FibraHotel funge como arrendatario de dicho inmueble, al 31 de diciembre de 2018 dichas cláusulas

no se han cumplido.

2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Aplicación de Normas de Información de Financiamiento Internacional nuevas y revisadas

("IFRS" o "IAS") que son obligatorias para el año en curso

En el año en curso FibraHotel aplicó una serie de IFRSs nuevas y modificadas, emitidas por el Consejo

de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”) las cuales son obligatorias y entraron en vigor a

partir de los ejercicios que iniciaron en o después del 1 de enero de 2018.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

En el ejercicio en curso, FibraHotel ha aplicado la norma IFRS 9, Instrumentos Financieros (como se

revisó en julio de 2014) y los ajustes relacionados consecuencialmente a otras Normas IFRS que son

efectivas para el ejercicio que comience en o después del 1 de enero de 2018. Las disposiciones de

transición de la IFRS 9 le permiten a la entidad a no re expresar los estados financieros comparativos.

A pesar de tener la opción FibraHotel no tuvo efectos que lo llevaran a re expresar sus estados

financieros comparativos respecto a la clasificación y medición de los instrumentos financieros.

Adicionalmente, la Entidad ha adoptado los ajustes de la norma IFRS 7, Revelaciones de Instrumentos

Financieros: que fueron aplicadas a las revelaciones de 2018 y al periodo comparativo.

La Norma IFRS 9 introdujo nuevos requisitos para:

1. La clasificación y medición de los activos financieros y de los pasivos financieros,

2. Deterioro de los activos financieros, y

3. Contabilidad de Coberturas.

Los detalles de estos nuevos requisitos, así como su impacto en los estados consolidados de posición

financiera se describen a continuación:

19

FibraHotel ha adoptado la IFRS 9 de acuerdo a las disposiciones de transición contempladas en dicha

norma.

(a) Clasificación y medición de los activos financieros

La fecha de aplicación inicial es el día 1 de enero de 2018. De la misma manera, FibraHotel ha

aplicado los requisitos de la IFRS 9 a los instrumentos que siguen reconocidos al 1 de enero de

2018 y no lo ha aplicado a los instrumentos que no fueron reconocidos para el 1 de enero de

2018. Las cantidades comparativas en relación con los instrumentos que continúan siendo

reconocidos a la fecha del 1 de enero de 2018 han sido expresados apropiadamente.

Todos los activos financieros reconocidos que se encuentren al alcance de la IFRS 9 deben ser

medidos subsecuentemente a costo amortizado o valor razonable, con base en el manejo que la

FibraHotel da a los activos financieros y a los flujos de efectivo contractuales característicos de

los activos financieros.

Específicamente:

Instrumentos de deuda que mantiene FibraHotel cuyo modelo de negocio tiene el

objetivo de obtener flujos contractuales de efectivo, y que poseen flujos contractuales de

efectivo que son únicamente pagos de principal e interés sobre el monto del principal, se

miden subsecuentemente por costo amortizado;

Instrumentos de deuda que retiene FibraHotel cuyo modelo de negocio es obtener flujos

contractuales de efectivo y vender instrumentos de deuda, y que mantiene flujos

contractuales de efectivo que son únicamente pagos al principal y a los intereses del

importe de principal pendiente de amortizar, se miden subsecuentemente por valor

razonable a través de otros resultados integrales.

Cualquier otro instrumento de deuda y de inversión de capital se miden a través de valor

razonable a través de resultados.

A pesar de lo anterior, FibraHotel debe hacer la siguiente elección / designación irrevocable en

el reconocimiento inicial de un activo financiero:

FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor

razonable de una inversión de capital que no se mantiene para negociar ni la

contraprestación contingente reconocida por una adquirente en una combinación de

negocios en otro resultado integral; y

FibraHotel puede designar irrevocablemente una inversión de deuda que cumpla con el

costo amortizado o los criterios Valor razonable a través de resultados integrales

medidos en Valor razonable a través de resultados si al hacerlo elimina o reduce

significativamente una disparidad contable.

Se revisó y evaluó a los activos financieros existentes de FibraHotel a partir del 1 de enero de

2018 basado en los hechos y circunstancias que existían a esa fecha y se concluyó que la

aplicación inicial de la IFRS 9 no había generado impacto en los activos financieros de

FibraHotel en cuanto a su clasificación y medición:

Los activos financieros clasificados como mantenidos para vencimiento, préstamos y

cuentas por cobrar conforme la IAS 39 que eran medidos a costo amortizado, continúan

siendo medidos bajo costo amortizado conforme la IFRS 9 mientras se mantengan

dentro del modelo de negocio para obtener flujos contractuales de efectivo y estos flujos

de efectivo consistan únicamente en los pagos del principal e intereses sobre el monto

pendiente del principal.

20

No existieron reclasificaciones de activos financieros que hayan tenido impacto en la posición financiera de FibraHotel, ganancias o pérdidas, otros resultados integrales o total de otros resultados integrados en ese año.

(b) Clasificación y medición de pasivos financieros Un cambio significativo introducido por la IFRS 9 en la clasificación y medición de los pasivos financieros se relaciona con la contabilización de los cambios en el valor razonable de un pasivo financiero designado como valor razonable a través de resultados atribuible a los cambios en el riesgo crediticio del emisor. Específicamente, la IFRS 9 requiere que los cambios en el valor razonable del pasivo financiero atribuible a los cambios en el riesgo de crédito de ese pasivo se presenten en otros ingresos integrales, a menos que el reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo en otros ingresos integrales crearía o ampliaría una disparidad contable en resultados. Los cambios en el valor razonable atribuibles al riesgo de crédito de un pasivo financiero no se reclasifican posteriormente a utilidad o pérdida, sino que se transfieren a ganancias (déficit) acumulado cuando el pasivo financiero se da de baja. Anteriormente, según la IAS 39, la cantidad total del cambio en el valor razonable del pasivo financiero designado como valor razonable a través de resultados se presentaba en ganancia o pérdida. Con base en un análisis de los pasivos financieros de FibraHotel al 31 de diciembre del 2018 y con base en los hechos y circunstancias existentes a esa fecha, no hubo un impacto en los estados financieros de FibraHotel sobre la aplicación de los requisitos de IFRS 9 en cuanto a pasivos, debido a que el modelo de negocios de FibraHotel consiste en el pago de principal e intereses sobre el monto pendiente de pago, por lo tanto los pasivos financieros se valúan y se continuarán valuando a costo amortizado.

(c) Deterioro de activos financieros En relación con el deterioro de activos financieros, la IFRS 9 exige un modelo de pérdida crediticia esperado, a diferencia de un modelo de pérdida crediticia bajo requerido bajo la IAS 39. El modelo de perdida crediticia esperada requiere que FibraHotel contabilice perdidas crediticias esperadas y cambios en aquellas pérdidas crediticias esperadas en cada fecha de reporte para reflejar los cambios en el riesgo de crédito desde el reconocimiento inicial de los activos financieros. En otras palabras, ya no es necesario que un evento crediticio haya sucedido para que las pérdidas crediticias sean reconocidas. Específicamente, IFRS 9 requiere que FibraHotel reconozca una insolvencia para pérdidas crediticias esperadas en: (1) Inversiones en deuda medidas subsecuentemente a costo amortizado o a valor razonable

a través de otros resultados integrales, (2) Cuentas por cobrar por arrendamiento, (3) Cuentas por cobrar y activos contractuales, y (4) Contratos de garantía financiera a los cuales aplican los criterios de deterioro de la

IFRS 9. En particular, la IFRS 9 requiere que FibraHotel mida su insolvencia de un instrumento financiero por un monto igual al tiempo de vida de las pérdidas crediticias esperadas (PCE) si el riesgo crediticio en ese instrumento financiero ha aumentado significativamente desde su reconocimiento inicial, o si el instrumento financiero es comprado o ha originado deterioro crediticio de un activo financiero. De cualquier modo, si el riesgo crediticio sobre un instrumento financiero no ha aumentado significativamente desde su reconocimiento inicial /excepto por un activo financiero comprado o generado por deterioro crediticio), FibraHotel debe medir la insolvencia para ese instrumento financiero por un monto igual a 12 meses de pérdidas crediticias esperadas. IFRS 9 también exige un acercamiento simplificado para medir la insolvencia a un monto igual al tiempo de vida de las pérdidas crediticias esperadas por cuentas por cobrar, activos contractuales y cuentas por cobrar por arrendamiento en ciertas circunstancias.

21

Con base en un análisis de los activos financieros de FibraHotel al 1 de enero de 2018 y 31

diciembre del 2018 y con base en los hechos y circunstancias existentes a esa fecha, la

Administración consideró que la aplicación de la IFRS 9 no tiene un impacto significativo en la

posición financiera y desempeño de FibraHotel debido a que no existen cuentas por cobrar

relevantes al cierre de cada período por la cual se espere una pérdida su recuperación.

(d) Contabilidad General de Coberturas

Los nuevos requisitos generales de contabilidad de cobertura conservan los tres tipos de

contabilidades de cobertura. Sin embargo, se ha introducido una mayor flexibilidad en los tipos

de transacciones elegibles para la contabilidad de coberturas, específicamente ampliando los

tipos de instrumentos que califican para los instrumentos de cobertura y los tipos de

componentes de riesgo de elementos no financieros que son elegibles para la contabilidad de

coberturas. Además, la prueba de efectividad ha sido reemplazada por el principio de una

"relación económica". Tampoco se requiere una evaluación retrospectiva de la efectividad de la

cobertura. También se han introducido requisitos de revelación mejorados sobre las actividades

de gestión de riesgos de FibraHotel.

La aplicación de los requisitos de contabilidad de cobertura de la IFRS 9 no ha tenido ningún

otro impacto en los resultados y la posición financiera de FibraHotel para los años actuales y / o

anteriores.

(e) Revelaciones relacionadas con la aplicación inicial de la IFRS 9

No hubo activos financieros o pasivos financieros que FibraHotel haya designado previamente

como valor razonable a través de resultados según la IAS 39 que estuvieran sujetos a

reclasificación o que FibraHotel haya elegido para reclasificar en la aplicación de la IFRS 9. No

hubo activos financieros o pasivos financieros que la entidad haya elegido designar a valor

razonable a través de resultados en la fecha de la aplicación inicial de la IFRS 9.

Impacto de la aplicación de la IFRS 15 Ingresos de contratos con clientes

En el año en curso, FibraHotel adoptó la IFRS 15 Ingresos de contratos con clientes (modificada en

abril de 2016) que es efectiva por un período anual que comienza en o después del 1 de enero de 2018.

La IFRS 15 introdujo un enfoque de 5 pasos para el reconocimiento de ingresos. Se ha agregado

mucha más orientación normativa en la IFRS 15 para tratar con escenarios específicos. A

continuación, se describen los nuevos requisitos y su impacto en los estados financieros consolidados

de FibraHotel.

El principio básico de la IFRS 15 es que FibraHotel debe reconocer los ingresos que representen la

transferencia de bienes y servicios prometidos a los clientes por los montos que refleje las

contraprestaciones a la que FibraHotel espera tener derecho a cambio de dichos bienes o servicios.

Específicamente, la norma introduce un enfoque de cinco pasos para reconocer los ingresos:

1: Identificación del contrato o contratos con el cliente

2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato;

3: Determinar el precio de la transacción;

4: Asignar el precio de la transacción a cada obligación de desempeño;

5: Reconocer el ingreso cuando la entidad satisfaga las obligaciones de desempeño.

Conforme a la IFRS 15, una entidad reconoce el ingreso cuando se satisface la obligación, es decir

cuando el ‘control’ de los bienes o servicios subyacentes de la obligación de desempeño ha sido

transferido al cliente. Asimismo, la IFRS 15 incluye guías para hacer frente a situaciones específicas y

se incrementa la cantidad de revelaciones requeridas.

22

Además de proporcionar revelaciones más extensas para las transacciones de ingresos de FibraHotel,

la aplicación de la IFRS 15 no ha tenido un impacto significativo en la posición financiera y / o el

desempeño financiero de FibraHotel.

Impacto de la aplicación de Otras modificaciones a los estándares e interpretaciones IFRS

En el año en curso, FibraHotel ha aplicado una serie de modificaciones a las Normas e Interpretaciones

IFRS emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en

inglés) que son efectivas por un período anual que comienza en o después del 1 de enero de 2018. Su

adopción no ha tenido ningún impacto importante en las revelaciones o en los montos informados en

estos estados financieros.

IAS 40 (modificaciones) Transferencias de Propiedad de Inversión.

(i) FibraHotel ha adoptado las modificaciones a la IAS 40 Propiedad de Inversión, por primera vez

en el año en curso. Las modificaciones aclaran que una transferencia a o desde una propiedad

de inversión necesita una evaluación de si una propiedad cumple o ha dejado de cumplir la

definición de propiedad de inversión, respaldada por evidencia observable de que se ha

producido un cambio en el uso. Las modificaciones además aclaran que las situaciones

enumeradas en la IAS 40 no son exhaustivas y que un cambio en el uso es posible para las

propiedades en construcción (es decir, un cambio en el uso no se limita a las propiedades

completadas). No hubo transferencias de propiedades de inversión en los años presentados.

IFRIC 22 Transacciones en Moneda Extranjera y Consideración Avanzada La IFRIC 22 aborda cómo determinar la 'fecha de la transacción' con el propósito de determinar el tipo de cambio a utilizar en el reconocimiento inicial de un activo, gasto o ingreso, cuando la contraprestación por ese artículo se haya pagado o recibido por adelantado en una moneda extranjera

que dio como resultado el reconocimiento de un activo no monetario o un pasivo no monetario (por ejemplo, un depósito no reembolsable o un ingreso diferido) La Interpretación especifica que la fecha de la transacción es la fecha en que la entidad reconoce inicialmente el activo no monetario o el pasivo no monetario que surge del pago o recibo de la

contraprestación anticipada. Si hay varios pagos o recibos por adelantado, la Interpretación requiere que una entidad determine la fecha de la transacción para cada pago o recibo de la contraprestación anticipada.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha En la fecha de autorización de estos estados financieros consolidados, FibraHotel no ha aplicado las siguientes Normas IFRS nuevas y revisadas que se han emitido pero que aún no están vigentes: IFRS 16 Arrendamientos Modificaciones a la IFRS 9 Características de Prepago con Compensación Negativa Mejoras Anuales a los estándares IFRS para el ciclo 2015-2017 Modificaciones a la IFRS 3 Combinaciones de Negocios, IFRS

11 Arreglos Conjuntos, IAS 12 Impuestos sobre la Renta e IAS 23 Costos de por préstamos

IFRS 10 Estados Financieros Consolidados y IAS 28 (modificaciones) Venta o contribución de activos entre un inversionista y su

asociada o negocio conjunto IFRIC 23 Incertidumbre sobre el trato de los Impuestos sobre la renta La administración de FibraHotel no espera que la adopción de los Estándares mencionados anteriormente tenga un impacto importante en los estados financieros consolidados en períodos futuros, excepto como se indica a continuación:

23

IFRS 16 Arrendamientos Impacto General de la aplicación de la IFRS 16 Arrendamientos La IFRS 16 proporciona un modelo integral para la identificación de los acuerdos de arrendamiento y su tratamiento en los estados financieros tanto para arrendadores como para arrendatarios. La IFRS 16 reemplazará la guía de arrendamiento actual que incluye la IAS 17 Arrendamientos y las Interpretaciones relacionadas cuando entre en vigencia para los períodos contables que comiencen a partir del 1 de enero de 2019. La fecha de la aplicación inicial de la IFRS 16 para FibraHotel será el 1 de enero de 2019. Impacto de la nueva definición de arrendamiento FibraHotel hará uso del expediente práctico disponible en la transición a la IFRS 16 para no reevaluar

si un contrato es o contiene un arrendamiento. En consecuencia, la definición de un arrendamiento de acuerdo con la IAS 17 y la IFRIC 4 continuará aplicándose a aquellos arrendamientos registrados o modificados antes del 1 de enero de 2019. El cambio en la definición de un arrendamiento se relaciona principalmente con el concepto de control.

La IFRS 16 distingue entre arrendamientos y contratos de servicios sobre la base de si el uso de un activo identificado está controlado por el cliente. Se considera que existe control si el cliente tiene: Derecho de obtener sustancialmente todos los beneficios económicos del uso de un activo

identificado; y

Derecho a dirigir el uso de ese activo.

FibraHotel aplicará la definición de un arrendamiento y la guía establecida en la IFRS 16 a todos los contratos de arrendamiento registrados o modificados a partir del 1 de enero de 2019 (ya sea un arrendador o un arrendatario en el contrato de arrendamiento). Para la aplicación por primera vez de la IFRS 16, FibraHotel ha llevado a cabo un proyecto de implementación. El proyecto ha demostrado que

la nueva definición en la IFRS 16 no cambiará significativamente el alcance de los contratos que cumplan con la definición de un arrendamiento para FibraHotel. Impacto en la contabilidad del arrendatario Arrendamientos Operativos

La IFRS 16 cambiará la forma en que FibraHotel contabiliza los arrendamientos previamente clasificados como arrendamientos operativos según la IAS 17, que estaban fuera de balance. En la aplicación inicial de la IFRS 16, para todos los arrendamientos (excepto como se indica a continuación), FibraHotel:

a) Reconocerá los activos por derecho de uso y los pasivos por arrendamientos en el estado consolidado de posición financiera, inicialmente medidos al valor presente de los pagos futuros por arrendamientos;

b) Reconocerá la depreciación de los activos por derecho de uso y los intereses sobre los pasivos por arrendamiento en el estado consolidado de resultados;

c) Separará la cantidad total de efectivo pagado en una porción principal (presentada dentro de las

actividades de financiamiento) e intereses (presentados dentro de las actividades de operación) en el estado de flujo de efectivo consolidado.

Los incentivos por arrendamiento (por ejemplo, un período libre de renta) se reconocerán como parte

de la medición de los activos por derecho de uso y los pasivos por arrendamiento, mientras que según la IAS 17, se obtuvo el reconocimiento de un incentivo de pasivo por arrendamiento, que se amortiza como una reducción de los gastos de arrendamiento en línea recta

24

Bajo la IFRS 16, los activos por derecho de uso se someterán a pruebas de deterioro de acuerdo con la IAS 36 Deterioro del valor de los activos. Esto reemplazará el requisito anterior de reconocer una provisión para contratos de arrendamiento onerosos. Para arrendamientos de corto plazo (plazo de arrendamiento de 12 meses o menos) y arrendamientos de activos de bajo valor (como computadoras personales y mobiliario de oficina), la Entidad optará por

reconocer un gasto de arrendamiento en línea recta según lo permitido por la IFRS 16 Al 31 de diciembre de 2018, FibraHotel no estima tener un impacto significativo por la adopción de esta nueva IFRS. Arrendamientos Financieros

Las principales diferencias entre la IFRS 16 y la IAS 17 con respecto a los activos anteriormente mantenidos bajo un arrendamiento financiero son la medición de las garantías de valor residual proporcionadas por el arrendatario al arrendador. La IFRS 16 requiere que FibraHotel reconozca como parte de su pasivo por arrendamiento solo la cantidad que se espera pagar con una garantía de valor residual, en lugar de la cantidad máxima garantizada según lo requerido por la IAS 17. En la aplicación

inicial, FibraHotel presentará el equipo previamente incluido en la propiedad, la planta y el equipo dentro de la partida para los activos por derecho de uso y el pasivo por arrendamiento, presentados previamente dentro del préstamo, se presentarán en una línea separada para los pasivos por arrendamiento. Basados en el análisis de los arrendamientos financieros de FibraHotel al 31 de diciembre de 2018

sobre la base de los hechos y circunstancias existentes en esa fecha, la administración de FibraHotel ha evaluado que el impacto de este cambio no tendrá un efecto significativo en los montos reconocidos en los estados financieros consolidados de FibraHotel.

Impacto en la contabilidad del arrendador

Bajo la IFRS 16, un arrendador continúa clasificando los arrendamientos como arrendamientos

financieros u operativos y tiene en cuenta estos dos tipos de arrendamientos de manera diferente. Sin

embargo, la IFRS 16 ha cambiado y ampliado las revelaciones requeridas, en particular con respecto a

cómo un arrendador administra los riesgos que surgen de su interés residual en los activos arrendados.

Bajo la IFRS 16, un arrendador intermedio contabiliza el arrendamiento principal y el

subarrendamiento como dos contratos separados. Se requiere que el arrendador intermedio clasifique el

subarrendamiento como un arrendamiento financiero u operativo por referencia al activo por derecho

de uso que surge del arrendamiento principal (y no por referencia al activo subyacente como fue el

caso según la IAS 17).

Dadas las características de los contratos donde FibraHotel es el arrendador y considerando que no

existen contratos en subarrendamiento, no se prevén impactos en FibraHotel de esta nueva norma

desde el punto de vista de arrendador.

Modificaciones a la IFRS 9 Características de Prepago con Compensación Negativa

Las modificaciones a la IFRS 9 aclaran que, para el propósito de evaluar si una característica de

prepago cumple con la condición solo capital e intereses, la parte que ejerce la opción puede pagar o

recibir una compensación razonable por el prepago independientemente de la razón del prepago. En

otras palabras, las funciones de prepago con compensación negativa no fallan automáticamente en solo

a capital e intereses.

La modificación se aplica a los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2019,

permitiéndose la aplicación anticipada. Existen disposiciones de transición específicas que dependen

de cuándo se aplican las modificaciones por primera vez, en relación con la aplicación inicial de la

IFRS 9.

25

La administración de FibraHotel no anticipa que la aplicación de las modificaciones en el futuro tendrá

un impacto en los estados financieros consolidados de la Entidad.

Mejoras Anuales a los estándares IFRS para el ciclo 2015-2017 Modificaciones a la IFRS 3

Combinaciones de Negocios, IFRS 11 Acuerdos Conjuntos, IAS 12 Impuestos sobre la Renta e

IAS 23 Costos por préstamos

Las Mejoras Anuales incluyen modificaciones a 4 normas.

IAS 12 Impuestos sobre la renta

Las modificaciones aclaran que una entidad debe reconocer las consecuencias del impuesto a la renta

de los dividendos en resultados, otros ingresos integrales o capital según el lugar en el que la entidad

reconoció originalmente las transacciones que generaron las ganancias distribuibles. Este es el caso,

independientemente de si se aplican tasas impositivas diferentes a las ganancias distribuidas y no

distribuidas.

IAS 23 Costos por préstamos

Las modificaciones aclaran que, si algún préstamo específico permanece pendiente después de que el

activo relacionado esté listo para su uso o venta prevista, ese préstamo se convierte en parte de los

fondos que la entidad toma prestados en general al calcular la tasa de capitalización sobre préstamos

generales.

IFRS 10 Estados financieros consolidados y IAS 28 (modificaciones) Venta o contribución de activos

entre un inversor y su asociado o negocio

Las modificaciones a la IFRS 10 y la IAS 28 se refieren a situaciones en las que existe una venta o

contribución de activos entre un inversor y su asociada o negocio conjunto. Específicamente, las

modificaciones establecen que las ganancias o pérdidas resultantes de la pérdida de control de una

subsidiaria que no contiene un negocio en una transacción con una asociada o un negocio conjunto que

se contabilice utilizando el método de participación, se reconocen en la utilidad de la matriz o pérdida

solo en la medida de los intereses de los inversionistas no relacionados en esa asociada o negocio

conjunto.

La fecha de entrada en vigor de las modificaciones aún no ha sido establecida por el IASB; sin

embargo, se permite la aplicación anticipada de las enmiendas. La administración anticipa que la

aplicación de estas enmiendas puede tener un impacto en los estados financieros consolidados de la

Entidad en períodos futuros en caso de que surjan tales transacciones.

La Administración de FibraHotel no anticipa que la aplicación de las modificaciones en el futuro

tendrá un impacto en los estados financieros consolidados de FibraHotel.

IFRIC 23 Incertidumbre sobre el trato del Impuesto sobre la renta

La IFRIC 23 establece cómo determinar la posición fiscal contable cuando existe incertidumbre sobre

los tratamientos del impuesto sobre la renta. La Interpretación requiere que una entidad:

Determinar si alguna posición fiscal debe ser evaluada por separado o como una entidad; y

Evaluar si es probable que la autoridad fiscal vaya a aceptar un método fiscal de incertidumbre

o su propuesta, por una entidad en sus declaraciones de impuestos:

En caso de que si, la Entidad debe determinar su posición fiscal contable consistentemente con

el tratamiento usado o planeado para las declaraciones de impuestos.

En caso de que no, la entidad debe reflexionar el efecto de la incertidumbre al determinar su

posición fiscal contable.

26

La Interpretación es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2019.

Las entidades pueden aplicar la Interpretación con una aplicación retrospectiva completa o una

aplicación retrospectiva modificada sin tener en cuenta las comparativas de forma retrospectiva o

prospectiva.

La Administración de FibraHotel no anticipa que la aplicación de las modificaciones en el futuro

tendrá un impacto en los estados financieros consolidados FibraHotel.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs

emitidas por el IASB.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo

histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de

hotel y propiedades de inversión, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas

más adelante.

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a

cambio de bienes y servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se

pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a

la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando

directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo,

la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del

mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la

fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos

estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones

con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de

arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas

similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de

realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las

mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales

se describen de la siguiente manera:

Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1,

sea directa o indirectamente,

Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

27

c. Bases de consolidación de estados financieros

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros del Fideicomiso y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando el Fideicomiso:

• Tiene poder sobre la inversión,

• está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha

entidad, y

• tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que

invierte.

El Fideicomiso reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican

que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere al Fideicomiso, y se deja de

consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables del Fideicomiso.

Todos los saldos, operaciones y flujos de efectivo intercompañía se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación 2018,

2017 y 2016 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría

técnica, jurídica, fiscal, comercial y

administrativa relacionados con la compra-

venta, administración, arrendamiento y

subarrendamiento de toda clase de terrenos,

casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y

locales comerciales y oficinas.

Como se menciona en la Nota 1 FibraHotel no tiene empleados, sin embargo FibraHotel reevaluó si

controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y concluyó que de

acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene

la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los

rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las

entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además, el

honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado

por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario

cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es

suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las

entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con

FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación

transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma

de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por

FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital

emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los

costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme

se incurren.

28

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a

valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de

cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia

accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de

activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una

revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de

adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no

controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado

de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos

financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman

o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento

inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos

financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros

Todas las compras o ventas regulares de activos financieros se reconocen y se dan de baja en una fecha

de negociación. Las compras o ventas regulares son compras o ventas de activos financieros que

requieren la entrega de activos dentro del plazo establecido por la regulación o prácticas habituales en

el mercado.

Todos los activos financieros reconocidos se miden posteriormente en su totalidad, ya sea a costo

amortizado o valor razonable, según la clasificación de los activos financieros.

Clasificación de activos financieros

Instrumentos de deuda que cumplan con las siguientes condicionales se miden subsecuentemente a

costo amortizado:

• Si el activo financiero se mantiene en un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener activos

financieros con el objetivo de obtener flujos contractuales de efectivo; y

• Los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de

efectivo que son únicamente pagos de principal e interés sobre el monto del principal.

Instrumentos de deuda que cumplan las siguientes condiciones se miden subsecuentemente a valor

razonable a través de otros resultados integrales:

• El activo financiero es mantenido dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se cumple al

obtener flujos contractuales de efectivo y vendiendo activos financieros; y

• Los términos contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de

efectivo que son únicamente pagos de principal y del interés sobre el monto pendiente del

principal.

Por defecto, todos los otros activos financieros son medidos subsecuentemente a valor razonable a

través de resultados.

29

A pesar de lo anterior, FibraHotel puede hacer la siguiente elección /designación irrevocable en el

reconocimiento inicial de un activo financiero:

• FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor razonable

de una inversión de capital en otros resultados integrales si se cumplen ciertos criterios (ver (iii)

posterior); y

• FibraHotel podrá designar irrevocablemente un instrumento de deuda que cumpla los criterios

de costo amortizado o de valor razonable a través de otros resultados integrales si al hacerlo

elimina o reduce significativamente una asimetría contable (ver (iv) posterior).

(i) Costo Amortizado y método de interés efectivo

El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un instrumento

de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo relevante.

Para los activos financieros que no fueron comprados u originados por activos financieros con

deterioro de crédito (por ejemplo, los activos que tienen deterioro de crédito en el

reconocimiento inicial), la tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente las

entradas futuras de efectivo esperadas (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o

recibidos que forma parte integrante de la tasa de interés efectiva, los costos de transacción y

otras primas o descuentos) excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida

esperada del instrumento de deuda o, en su caso, un período más corto, al importe en libros

bruto del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. Para los activos financieros con

deterioro crediticio comprados u originados, una tasa de interés efectiva ajustada por crédito se

calcula descontando los flujos de efectivo futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias

esperadas, al costo amortizado del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial.

El costo amortizado de un activo financiero es el monto al cual el activo financiero se mide en

el reconocimiento inicial menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada

utilizando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre ese monto inicial y el

monto de vencimiento, ajustado por cualquier pérdida. El valor bruto en libros de un activo

financiero es el costo amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión

para pérdidas.

Los ingresos por interés se reconocen usando el efecto de interés efectivo para los instrumentos

de deuda medidos subsecuentemente a costo amortizado y a valor razonable a través de otros

resultados integrales. Para los activos financieros comprados u originados distintos de los

activos financieros con deterioro de crédito, los ingresos por intereses se calculan aplicando la

tasa de interés efectiva al valor en libros bruto de un activo financiero, excepto para los activos

financieros que posteriormente han sufrido deterioro de crédito (ver debajo). Para los activos

financieros que posteriormente se han deteriorado el crédito, los ingresos por intereses se

reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al costo amortizado del activo financiero. Si en

periodos de reporte posteriores el riesgo crediticio en el instrumento financiero con deterioro

crediticio mejora, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio, los ingresos

por intereses se reconocen aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto del activo

financiero.

Para los activos financieros adquiridos u originados que tengan deterioro crediticio, FibraHotel

reconoce los ingresos por intereses aplicando la tasa de interés efectiva ajustada por crédito al

costo amortizado del activo financiero a partir de su reconocimiento inicial. El cálculo no

vuelve a la base bruta, incluso si el riesgo crediticio del activo financiero mejora

posteriormente, de modo que el activo financiero ya no tiene deterioro crediticio.

30

Deterioro de activos financieros

FibraHotel reconoce pérdidas crediticias esperadas de por vida para las cuentas por cobrar

comerciales, los activos contractuales y las cuentas por cobrar por arrendamiento. Las pérdidas

crediticias esperadas en estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisión

basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de FibraHotel, ajustada por factores

que son específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación

tanto de la dirección actual como de la previsión de condiciones en la fecha de reporte,

incluyendo el valor temporal del dinero cuando sea apropiado.

Para todos los demás instrumentos financieros, FibraHotel reconoce la pérdida crediticia

esperada de por vida cuando ha habido un aumento significativo en el riesgo crediticio desde el

reconocimiento inicial. Sin embargo, si el riesgo crediticio en el instrumento financiero no ha

aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, FibraHotel mide la provisión

para pérdidas para ese instrumento financiero en una cantidad igual a la pérdida crediticia

esperada a 12 meses.

La pérdida crediticia esperada de por vida representa las pérdidas crediticias esperadas que

resultarán de todos los eventos de incumplimiento posibles durante la vida útil esperada de un

instrumento financiero. En contraste, la pérdida crediticia esperada a 12 meses representa la

parte de la pérdida esperada de por vida que se espera que resulte de los eventos

predeterminados en un instrumento financiero que sean posibles dentro de los 12 meses

posteriores a la fecha del informe.

(ii) Incremento significativo en el riesgo de crédito

Al evaluar si el riesgo de crédito en un instrumento financiero ha aumentado significativamente

desde el reconocimiento inicial, la Entidad compara el riesgo de que ocurra un incumplimiento

en el instrumento financiero en la fecha de reporte con el riesgo de un incumplimiento en el

instrumento financiero en la fecha de inicio. reconocimiento. Al realizar esta evaluación,

FibraHotel considera información tanto cuantitativa como cualitativa que sea razonable y

fundamentada, incluida la experiencia histórica y la información prospectiva que está

disponible sin costo o esfuerzo innecesario. La información prospectiva considerada incluye las

perspectivas futuras de las industrias en las que operan los deudores de la Entidad, obtenidas de

informes de expertos económicos, analistas financieros, organismos gubernamentales, grupos

de expertos pertinentes y otras organizaciones similares, así como la consideración de varias

fuentes externas de información real e información económica proyectada relacionada con las

operaciones centrales de FibraHotel.

(iii) Definición de incumplimiento

FibraHotel considera que lo siguiente constituye un evento de incumplimiento para fines de

administración de riesgo de crédito interno, ya que la experiencia histórica indica que los

activos financieros no son recuperables cuando cumplen con cualquiera de los siguientes

criterios:

Cuando el deudor incumple los convenios financieros;

la información desarrollada internamente u obtenida de fuentes externas indica que es

improbable que el deudor pague a sus acreedores, incluida FibraHotel en su totalidad

(sin tener en cuenta ninguna garantía que tenga FibraHotel).

Independientemente del análisis anterior, FibraHotel considera que el incumplimiento ha

ocurrido cuando un activo financiero tiene más de 90 días de vencimiento, a menos que

FibraHotel tenga información razonable y confiable para demostrar que un criterio de

incumplimiento más atrasado es más apropiado.

31

(iv) Activos financieros con deterioro crediticio

Un activo financiero tiene deterioro crediticio cuando se han producido uno o más eventos que

tienen un impacto perjudicial en los flujos de efectivo futuros estimados de ese activo

financiero. La evidencia de que un activo financiero tiene deterioro crediticio incluye datos

observables sobre los siguientes eventos:

(a) dificultad financiera significativa por parte del emisor o del deudor;

(b) el incumplimiento de un contrato, como un incumplimiento o un evento vencido (ver (ii)

arriba);

(c) los prestamistas del deudor, por razones económicas o contractuales relacionadas con la

dificultad financiera del deudor, le otorgan al deudor una concesión que los prestamistas

no considerarían de otra manera;

(d) es cada vez más probable que el deudor entre en bancarrota o alguna otra reorganización

financiera; o

(e) la extinción de un Mercado funcional para el activo financiero por sus dificultades

financieras.

(v) Política de bajas

FibraHotel da de baja un activo financiero cuando hay información que indique que el deudor

se encuentra en una dificultad financiera grave y no existe una perspectiva realista de

recuperación, por ejemplo. cuando el deudor ha sido colocado en liquidación o ha entrado en un

proceso de quiebra, o en el caso de cuentas por cobrar comerciales, cuando los montos vencen a

más de dos años, lo que ocurra antes. Los activos financieros dados de baja aún pueden estar

sujetos a actividades de cumplimiento bajo los procedimientos de recuperación de FibraHotel,

teniendo en cuenta el asesoramiento legal cuando sea apropiado. Cualquier recuperación

realizada se reconoce en resultados.

Baja de activos financieros

FibraHotel da de baja un activo financiero solo cuando los derechos contractuales de los flujos

de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos

los riesgos y beneficios de la propiedad del activo a otra entidad. Si FibraHotel no transfiere ni

retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad y continúa controlando el

activo transferido, FibraHotel reconoce su interés retenido en el activo y un pasivo asociado por

los montos que deba pagar. Si FibraHotel retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios

de la propiedad de un activo financiero transferido, FibraHotel continúa reconociendo el activo

financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos.

Al darse de baja de un activo financiero medido al costo amortizado, la diferencia entre el valor

en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por cobrar se reconoce en

resultados. Además, al darse de baja de una inversión en un instrumento de deuda clasificado

como valor razonable a través de otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada

previamente acumulada en la reserva de revaluación de inversiones se reclasifica a utilidad o

pérdida. En contraste, en la baja de una inversión en un instrumento de capital que la Entidad

eligió en el reconocimiento inicial para medir en valor razonable a través de otros resultados

integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de

revaluación de inversiones no se reclasifica a utilidad o pérdida, sino que se transfiere a

utilidades (déficit) acumulado.

Pasivos financieros y capital

Clasificación como deuda o capital

Los instrumentos de deuda y de capital se clasifican como pasivos financieros o como capital

de acuerdo con el contenido de los acuerdos contractuales y las definiciones de un pasivo

financiero y un instrumento de capital.

32

Instrumentos de capital

Un instrumento de capital es cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos

de una entidad después de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de capital emitidos por

FibraHoel se reconocen a los ingresos recibidos, netos de los costos directos de emisión.

La recompra de los instrumentos de capital propios de la Entidad se reconoce y se deduce

directamente en el capital. No se reconoce ninguna ganancia o pérdida en utilidad o pérdida en

la compra, venta, emisión o cancelación de los instrumentos de capital propios de FibraHotel.

g. Pasivos Financieros

Todos los pasivos financieros se miden subsecuentemente a costo amortizado utilizando el método de

interés efectivo o en valor razonable a través de resultados.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen,

cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y

la contraprestación pagada y pagadera se reconoce en resultados.

Cuando FibraHotel intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con

términos sustancialmente diferentes, dicho intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo

financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De manera similar, FibraHotel

considera la modificación sustancial de los términos de un pasivo existente o parte de él como una

extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se asume que los

términos son sustancialmente diferentes si el valor presente descontado de los flujos de efectivo bajo

los nuevos términos, incluyendo cualquier tarifa pagada neta de cualquier tarifa recibida y descontada

utilizando la tasa efectiva original es al menos un 10% diferente de la actual descontada Valor de los

flujos de efectivo remanentes del pasivo financiero original. Si la modificación no es sustancial, la

diferencia entre: (1) el importe en libros de la responsabilidad antes de la modificación; y (2) el valor

presente de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en resultados como la

ganancia o pérdida por modificación dentro de otras ganancias y pérdidas.

h. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de

cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se

evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los

instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición de tres

meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores

gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles

cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición, al fondo

de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos

mayores y otros gastos de capital y al fondo de inversión para recompra de CBFIs.

i. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la

depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye

honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados

conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas

de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos

activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

33

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más

apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas

del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus

diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos

diferentes, desde 10 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras

metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no

tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

Los terrenos no se deprecian.

El mobiliario y equipos se presentan al costo menos la depreciación acumulada

La depreciación se reconoce para llevar a resultados el costo o la valuación de los activos, menos su

valor residual, sobre sus vidas útiles. La vida útil estimada, el valor residual y el método de

depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada

se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2018, 2017 y

2016 son:

%

Edificio acabados 10

Edificio mejoras 10

Edificio instalaciones 7

Edificio obra civil 1

Mobiliario y equipo 10

Un elemento de propiedades, planta y equipo se da de baja cuando se vende o cuando no se espere

obtener beneficios económicos futuros que deriven del uso continuo del activo. La utilidad o pérdida

que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula

como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se

reconoce en los resultados.

j. Deterioro del valor de los activos de larga duración

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin

de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si

existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la

pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un

activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que

pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución,

los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo

contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se

puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de

uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor

presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del

mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se

han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su

valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto

recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

34

Posteriormente, cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del

activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto

recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría

determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad

generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce

inmediatamente en resultados.

k. Propiedades de inversión

Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas para obtener rentas y/o plusvalías. Las

propiedades que se encuentran en construcción o desarrollo y que pretendan ser destinadas al

arrendamiento pueden calificar como propiedades de inversión.

Las propiedades de inversión adquiridas y las mejoras a locales arrendados se registran al costo de

adquisición, incluyendo los costos de transacción relacionados con la adquisición de activos. Las

propiedades de inversión adquiridas a cambio de instrumentos de capital se valúan a su valor

razonable, como se detalla más adelante. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las propiedades

de inversión se valúan a su valor razonable. Los valores razonables son determinados por la

administración de FibraHotel considerando la metodología de flujos futuros descontados y tomando en

cuenta lo siguiente:

(i) Al menos una vez en cada período de 12 meses a partir de la adquisición de las propiedades de

inversión y,

(ii) Cuando se detecta un factor que impacta en el valor de la propiedad de inversión.

Las ganancias y pérdidas del valor razonable se registran en la cuenta de “ajustes al valor razonable de

propiedades de inversión” en los estados consolidados de utilidad integra, en el período en que se

incurren.

Los costos directos iniciales de arrendamiento incurridos en la negociación de los arrendamientos se

añaden al importe en libros de las propiedades de inversión.

Cuando FibraHotel tiene una propiedad bajo arrendamiento operativo para obtener ingresos de alquiler

o para obtener plusvalías, o ambas, se clasifica y contabiliza como propiedad de inversión.

Una propiedad de inversión se da de baja a su disposición o cuando la propiedad de inversión quede

permanentemente fuera de uso y no se esperen beneficios económicos futuros de su disposición.

Cualquier ganancia o pérdida surgida al dar de baja la propiedad (calculado como la diferencia entre

los ingresos netos y el valor contable de los inmuebles de inversión) se incluye en el estado

consolidado de utilidad integral en el período en el cual la propiedad se da de baja, en su caso.

l. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, el Fideicomiso califica y pretende mantener la calificación como

FIBRA para fines del ISR, y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto

por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 12.

m. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como

resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel tenga que liquidar la obligación y puede

hacerse una estimación confiable con el importe de la obligación.

35

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los

riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los

flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor

presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

n. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren

sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los

demás arrendamientos se clasifican como operativos.

FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y

acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se

reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

FibraHotel como arrendatario

Los pagos por arrendamientos operativos se cargan a resultados empleando el método de línea

recta, durante el plazo correspondiente al arrendamiento. Las rentas contingentes se reconocen

como gastos en los periodos en los que se incurren.

o. Transacciones en moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al

tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran

en los resultados.

p. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en

tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 13 f) se incluye una

explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente a su valor razonable en la fecha en que se celebra un contrato

de derivados y posteriormente se vuelven a medir a su valor razonable en cada fecha de informe. La

ganancia o pérdida resultante se reconoce en utilidad o pérdida inmediatamente a menos que el

derivado se designe y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso el momento del

reconocimiento en utilidad o pérdida depende de la naturaleza de la relación de cobertura.

Un derivado con un valor razonable positivo se reconoce como un activo financiero, mientras que un

derivado con un valor razonable negativo se reconoce como un pasivo financiero. Los derivados no se

compensan en los estados financieros a menos que FibraHotel tenga tanto el derecho legal como la

intención de compensar. Un derivado se presenta como un activo no corriente o un pasivo no corriente

si el vencimiento restante del instrumento es más de 12 meses y no se espera realizar o liquidar dentro

de los 12 meses. Otros derivados se presentan como activos corrientes o pasivos corrientes.

q. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo.

36

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de

administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la

cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente

efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos

de efectivo de la partida cubierta.

Coberturas de flujo de efectivo

La parte efectiva de los cambios en el valor razonable de los derivados y otros instrumentos de

cobertura calificados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen en

otros resultados integrales y se acumulan en el rubro de la reserva de cobertura de flujos de efectivo,

limitada al cambio acumulado en el valor razonable del elemento cubierto desde el inicio de la

cobertura. La ganancia o pérdida relacionada con la porción inefectiva se reconoce inmediatamente en

resultados, y se incluye en el ítem de la línea "otras ganancias y pérdidas".

Las cantidades previamente reconocidas en otros resultados integrales y acumuladas en el patrimonio

se reclasifican a utilidad o pérdida en los períodos en que la partida cubierta afecta la utilidad o

pérdida, en la misma línea que la partida cubierta reconocida. Sin embargo, cuando la transacción

prevista cubierta da como resultado el reconocimiento de un activo no financiero o un pasivo no

financiero, las ganancias y pérdidas previamente reconocidas en otro resultado integral y acumuladas

en el patrimonio se eliminan del patrimonio y se incluyen en la medición inicial del costo del activo no

financiero o pasivo no financiero. Esta transferencia no afecta otros ingresos integrales. Además, si la

Entidad espera que parte o la totalidad de la pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujo de

efectivo no se recuperará en el futuro, esa cantidad se reclasificará inmediatamente a resultados.

FibraHotel interrumpe la contabilidad de coberturas solo cuando la relación de cobertura (o una parte

de la misma) deja de cumplir los criterios de calificación (después del rebalanceo, si corresponde).

Esto incluye los casos en que el instrumento de cobertura vence o se vende, se cancela o se ejerce. La

suspensión se contabiliza prospectivamente. Cualquier ganancia o pérdida reconocida en otro resultado

integral y acumulada en la reserva de cobertura de flujo de efectivo en ese momento permanece en el

patrimonio y se reclasifica a utilidad o pérdida cuando se produce la transacción prevista. Cuando ya

no se espera que ocurra una transacción de pronóstico, la ganancia o pérdida acumulada en la reserva

de cobertura de flujo de efectivo se reclasifica inmediatamente a utilidad o pérdida.

La Nota 13f incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para

propósitos de cobertura.

r. Reserva de pagos basados en certificados

Transacciones con pagos basados en certificados de FibraHotel

Las transacciones con pagos basados en certificados liquidables mediante instrumentos de capital a

ejecutivos que suministren servicios a FibraHotel, a través de un outsourcing, se valúan al valor

razonable de los instrumentos de capital a la fecha en que se otorgan. Los detalles relacionados con la

determinación del valor razonable de las transacciones con pagos basados en certificados liquidados

mediante instrumentos de capital se presentan en la Nota 15 f.

El valor razonable determinado a la fecha de otorgamiento de los pagos basados en certificados

liquidables mediante instrumentos de capital se registra como gastos sobre la base de línea recta

durante el periodo de adjudicación, con base en la estimación de FibraHotel de los instrumentos de

capital que eventualmente se adjudicarán con un incremento correspondiente en patrimonio. Al final

de cada periodo, FibraHotel revisa sus estimaciones del número de instrumentos de capital que esperan

ser adjudicados. El efecto de la revisión de los estimados originales, si hubiese, se reconoce en los

resultados del periodo de manera que el gasto acumulado refleje el estimado revisado, con el ajuste

correspondiente a la reserva de beneficios a empleados liquidables mediante instrumentos de capital.

37

Las transacciones con pagos basados en certificados liquidadas mediante instrumentos de capital con

ejecutivos que suministren servicios similares se valúan al valor razonable de los bienes o servicios

recibidos, excepto si no es posible estimar confiablemente el valor razonable de los servicios recibidos,

en cuyo caso se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital otorgados, a la fecha en que la

FibraHotel obtiene los bienes o la contraparte presta el servicio. Para la transacción de pagos basados en certificados liquidables en efectivo, se reconoce un pasivo por

los bienes o servicios adquiridos, valuados inicialmente al valor razonable del pasivo. Al final de cada

periodo de reporte, hasta que se liquide, así como en la fecha de liquidación, FibraHotel reevalúa el

valor razonable del pasivo y cualquier cambio en su valor razonable se reconoce en los resultados del

periodo.

s. Reconocimiento de ingresos FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue: i. Los ingresos por rentas de habitaciones, salones de usos múltiples y otros ingresos por

servicios, son reconocidos como una obligación de desempeño que se satisface a lo largo del

tiempo. Los pagos por la renta de habitaciones son liquidados, en la mayoría de los casos, por

los huéspedes hasta que los servicios están completos, por lo tanto, un activo es reconocido en

el periodo en que los servicios son prestados, representando el derecho de FibraHotel a

reconocer el ingreso cuando se realiza.

ii. Los ingresos relacionados con alimentos y bebidas, y otros ingresos que involucran la entrega

de un producto se realizan en los diferentes centros de consumo de los hoteles y se reconocen

cuando el control de bienes ha sido transmitido, siendo este cuando el huésped recibe sus

productos.

iii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se

describe en la Nota 3 n).

t. Clasificación de costos y gastos Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de

manera combinada por su naturaleza y función.

u. Estado de flujos de efectivo FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y

dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento.

v. Utilidad neta por CBFIs Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación

durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de

diciembre de 2018, 2017 y 2016 restando al total de CBFIs en circulación 12,001,137, y 5,128,205

CBFIs (ver Nota 15).

2018 2017 2016

CBFIs emitidos 833,947,220 833,947,220 499,401,766

Menos -

CBFIs en tesorería (48,226,646) (6,872,932) -

CBFIs relacionados con el

portafolio en desarrollo - (5,128,205) (5,128,205)

(48,226,646) (12,001,137) (5,128,205)

CBFIs con derechos económicos 785,720,574 821,946,083 494,273,561

38

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la

Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y

pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la

experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas

estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones

contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación

afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

A continuación, se presentan juicios críticos, aparte de aquellos que involucran las estimaciones,

realizados por la Administración durante la aplicación de las políticas contables de FibraHotel.

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un

portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En

particular, considera los siguientes criterios:

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos.

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios

secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza,

seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la

propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos

relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información

gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y

pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los

períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos.

Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una

propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por

FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel

mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los

huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra

Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de

inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que

una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel

transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La

posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente

haber subcontratado funciones del día a día, pero conservando una exposición significativa a las

variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

39

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y

adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el

curso normal de los negocios, y, por lo tanto, no es propiedad de inversión. Clasificación de arrendamientos Como se explica en la Nota 3 n), los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los

riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con

el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos.

FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los

acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la

propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones A continuación, se discuten los supuestos clave respecto al futuro y otras fuentes clave de

incertidumbre en las estimaciones al final del periodo. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo

la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y

su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el

estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio. Estimación para cuentas de cobro dudoso FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido

cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel

no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de

compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están

disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la

valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para

establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo. La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la

determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2018 2017 2016

Efectivo y bancos $ 359,115 $ 272,800 $ 207,726

Equivalentes de efectivo y efectivo

restringido:

Fondo para inversión en bienes

inmuebles (i) - 4,346,541 184,809

Fondo de reserva para gastos de

capital (ii) 122,289 98,640 56,294

Fondo de inversión para recompra de

CBFIs (iii) - 10,000 -

$ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

40

Efectivo restringido (i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de

desarrollo. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en

valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado

para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el

5% de los ingresos de los hoteles en operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo

restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

(iii) Consiste en el fondo de inversión para recompra de CBFIs aprobado por el Comité Técnico el 14 de

noviembre 2018 mediante Asamblea Ordinaria. Este efectivo se encuentra invertido en Fondos de

Inversión con BBVA Bancomer.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2018 2017 2016

Clientes $ 142,574 $ 146,638 $ 126,774

Agencias de viaje 73,366 87,028 70,568

Tarjetas de crédito 28,355 27,605 18,749

Otras 17,061 54,062 20,784

261,356 315,333 236,875

Rentas por cobrar a:

Posadas 6,361 5,504 5,810

$ 267,717 $ 320,837 $ 242,685

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente FibraHotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su período de facturación mensual;

las prácticas comerciales y de negociación permiten a FibraHotel mantener la mayoría de sus cuentas por

cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en

procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2018 2017 2016

60-90 días $ 6,095 $ 11,464 $ 11,768

Más de 90-120 días 13,337 31,085 30,372

Total $ 19,432 $ 42,549 $ 42,140

Antigüedad promedio (días) 54 86 84

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2018 2017 2016

Terrenos $ 1,668,744 $ 1,606,669 $ 1,458,996

Edificios 9,169,868 7,974,846 7,096,447

Mobiliario y equipo de operación del

hotel 2,504,953 2,022,408 1,628,370

13,343,565 11,603,923 10,183,813

Menos - Depreciación acumulada (1,523,850) (1,104,835) (750,157)

$ 11,819,715 $ 10,499,088 $ 9,433,656

41

Costo Terrenos Edificios

Mobiliario y

equipo de hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2016,

previamente reportados $ 1,252,162 $ 5,701,739 $ 1,078,859 $ 8,032,760

Reformulación por cambio en

política contable (65,510) (253,191) (17,405) (336,106)


reformulado 1,186,652 5,448,548 1,061,454 7,696,654

Adquisiciones 34,376 70,047 473,424 577,847

Traspasos de propiedades en

desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750

Traspaso a propiedades de

inversión (42,250) (138,281) (62,855) (243,386)

Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldos al 31 de diciembre de 2016,

reformulados 1,458,996 7,096,447 1,628,370 10,183,813

Adquisiciones - 2,527 313,315 315,842


desarrollo 147,673 875,872 80,723 1,104,268

Saldos al 31 de diciembre de 2017,

reformulados 1,606,669 7,974,846 2,022,408 11,603,923

Adquisiciones - 4,706 368,957 373,663


desarrollo 62,075 1,232,206 113,623 1,407,904

Ajuste de deterioro - (41,890) - (41,890)

Bajas - - (35) (35)

Saldos al 31 de diciembre de 2018 $ 1,668,744 $ 9,169,868 $ 2,504,953 $ 13,343,565

Depreciación acumulada Edificios

Mobiliario y equipo

de hotel Total


previamente reportado $ 258,518 $ 238,581 $ 497,099

Reformulación por cambio en política

contable (16,601) (7,058) (23,659)


reformulado 241,917 231,523 473,440

Gasto por depreciación 134,953 154,490 289,443

Traspaso a propiedades de inversión (2,562) (9,417) (11,979)

Bajas - (747) (747)

42

Depreciación acumulada Edificios

Mobiliario y equipo

de hotel Total

Saldos al 31 de diciembre de 2016 374,308 375,849 750,157


Saldos al 31 de diciembre de 2017 535,957 568,878 1,104,835


Saldos al 31 de diciembre de 2018 $ 716,295 $ 807,555 $ 1,523,850

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota 11,

cuyo valor en libros aproximado es de $6,072 millones.

FibraHotel ha identificado que las unidades generadoras de efectivos son cada uno de sus hoteles y, por tanto,

efectuó una revisión del monto recuperable de éstas, dando como resultado un desempeño bajo en tres de sus

unidades generadoras de efectivo. Esta revisión condujo al reconocimiento de una pérdida por deterioro en

dos de estos hoteles, en los segmentos de servicio selecto y estancia prolongada, por la cantidad de $41,890

que se presentó en el rubro de “Deterioro de propiedades hoteleras” dentro del estado consolidado de utilidad

integral. FibraHotel adicionalmente estimó que el valor en uso de los dos hoteles, es menor que su valor en

libros, por lo tanto, ha determinado que el valor recuperable de estos activos corresponde a $237,044 millones

al 31 de diciembre de 2018. FibraHotel utilizó el modelo de flujos de efectivo descontados considerando los

siguientes supuestos: 1) periodo de proyección de 1 años, 2) tasa de descuento del 11% anual, 3) tasa de

capitalización del 9% y 4) gastos de capitalización del 4%. No se realizó una evaluación de deterioro en 2017

ni en 2016 debido a que no hubo indicios del mismo.

8. Propiedades en desarrollo

2018 2017 2016

Proyecto Fiesta Americana Via 515 $ 185,229 $ 111,290 $ 100,871

Proyecto Cencali 125,749 117,148 108,767

Proyectos GICSA 92,885 76,454 302,559

Proyecto Live Aqua San Miguel Allende - 215,107 137,419

Proyecto Courtyard Toreo - 156,639 -

Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla - 147,149 87,756

Proyecto Courtyard Toreo - CBFIs

Restringidos - 94,872 94,872

Proyecto Fiesta Americana Veracruz - 41,805 36,838

Proyecto Courtyard y Fairfield Inn

Vallejo - - 272,227

Proyecto Fiesta Inn Los Mochis - - 141,464

Proyecto AC Veracruz - - 102,125

Otros 19,436 15,532 11,702

$ 423,299 $ 975,996 $ 1,396,600

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4

hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones

empresas afiliadas a Grupo GDI se obligaron a realizar la construcción de estos hoteles hasta ser abiertos al

público, momento en el cual los CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia

entre el valor de la aportación y el costo total de cada uno de los hoteles. Al 31 de diciembre de 2017 y 2016

los CBFIs sin derechos económicos que provienen de la aportación inicial ascienden a 5,128,205.

43

Con fecha 1 de febrero de 2018, FibraHotel anunció la apertura del hotel Courtyard Toreo by Marriott en la

Ciudad de México. Los 5,128,205 CBFIs usados como contraprestación parcial a la inversión en el hotel

generaron derechos económicos a partir del primer trimestre de 2018.

Durante 2018, FibraHotel decidió cancelar el desarrollo del hotel Fiesta Americana Veracruz debido a

cambios en las condiciones del mercado. El hotel todavía no iniciaba su construcción y FibraHotel recibió un

reembolso por la huella, por lo que únicamente se tuvieron gastos en proyecto y licencias por motivo de la

cancelación.

9. Propiedades de inversión

2018 2017 2016

Valor razonable de las propiedades de

inversión $ 3,948,227 $ 770,595 $ 751,159

Saldos al inicio del año $ 770,595 $ 751,159 $ 509,027

Adiciones 3,033,837 3,242 231,407

Ajuste al valor razonable de propiedades

de inversión 143,795 16,194 10,725

Saldos al final del año $ 3,948,227 $ 770,595 $ 751,159

Todas las propiedades de inversión de FibraHotel se conservan bajo los intereses de dominio absoluto.

El valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016 fue determinada

por FibraHotel con base en la metodología de flujos futuros descontados, el cálculo del flujo de efectivo

proyectado que FibraHotel consideró fue a 9 años. Para estimar el valor de salida de las inversiones,

FibraHotel tomó un Cap rate (10.0%) para el último año proyectado de cada una de las inversiones,

posteriormente, le quitó el costo de transacción considerado del 2.5% para todas las inversiones y finalmente,

a dicho flujo les aplicó un factor de descuento con la finalidad de traer a valor presente el valor de salida de

las inversiones. La tasa de descuento que aplicó FibraHotel fue bajo la metodología de Costo de Capital

Promedio Ponderado (“CCPP” o “WACC” por sus siglas en inglés). La jerarquía de la valuación de valor

razonable es de Nivel 3.

No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año. La estimación del valor razonable de

los inmuebles considero el mayor y mejor uso de las propiedades es su uso actual.

10. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2018 2017 2016

Proveedores $ 339,014 $ 306,622 $ 210,807

Gastos acumulados 90,985 58,873 79,258

Otras cuentas por pagar incluye

intereses por pagar de deuda por

$1,804, $53,900 y $27,407 60,975 120,345 58,042

$ 490,974 $ 485,840 $ 348,107

44

11. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2018 2017 2016

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 devenga a una tasa TIIE a 91 días más 2.00 puntos porcentuales. $ 946,364 $ 977,614 $ 1,000,000

Línea de crédito con garantía

hipotecaria a largo plazo con Banorte a una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales. 996,400 1,000,000 698,067


hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales. 854,702 935,359 998,964


hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.60 puntos porcentuales. 252,933 252,933 -


hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa LIBOR a 91 días más 1.80 puntos porcentuales. 255,535 - -

Crédito revolvente con

Sabcapital S. A. de C.V. SOFOM ER con vencimiento en junio de 2019 210,000 - -

3,515,934 3,165,906 2,697,031

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (413,525) (115,544) (98,288)

A largo plazo $ 3,102,409 $ 3,050,362 $ 2,598,743

b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2020 $ 281,148

2021 376,694

2022 736,806

2023 446,357

2024 497,781

Más de 5 años 763,623

$ 3,102,409

45

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató varios instrumentos financieros de

cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y

Banorte de acuerdo a los siguientes supuestos:

Cinco instrumentos, contratados con BBVA Bancomer, cubriendo $924.8 millones de la línea de

crédito de BBVA Bancomer con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 4.0%.

Un instrumento, contratado con Santander, cubriendo $341.1 millones de la línea de crédito de BBVA

Bancomer con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 2.0%.

Un instrumento, contratado con Banorte, cubriendo $2,000.0 millones de la primera línea de crédito de

Banorte con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 4.5%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra entre el 4.5% y el 6.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 6.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de

6.0%.

Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer y Banorte, FibraHotel tiene que cumplir con

ciertas obligaciones de hacer y no hacer. Al 31 de diciembre de 2018 las restricciones y obligaciones

de hacer y no hacer fueron cumplidas.

12. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT,

conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, el Fideicomisol debe distribuir anualmente por lo menos el

95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs del Fideicomiso.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30%.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2018 2017 2016

ISR:

Causado $ 2,208 $ 5,073 $ 1,030

Diferido 74 243 757

$ 2,282 $ 5,316 $ 1,787

b. Al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016, el principal concepto que integra el impuesto sobre la renta

diferido activo corresponde a gastos acumulados por $4,859, $3,055 y $3,298, respectivamente.

46

13. Instrumentos financieros

a. Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como empresa en funcionamiento, a

la vez que busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la

optimización del uso de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada

en comparación con 2018, 2017 y 2016.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los

objetivos de la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de

operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones

a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos

necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán

incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las

políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones

superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de

futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas

distribuciones. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre

cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2018

Deuda (i) $ 3,515,934

Activos totales $ 17,108,473

Índice de deuda neta a activos totales 20.55%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los

derivados), como se describe en las Nota 11.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de

apalancamiento no puede exceder el 40%, sin embargo, la nueva regulación aplicable a las

FIBRAS indica que no puede ser mayor al 50%.

- Índice de cobertura de deuda Al 31 de diciembre de 2018, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.53x, y las métricas para su cálculo son las siguientes: Compromisos:

- Servicio de la deuda: $894 millones. - Estimado de gastos de capital (capex de mantenimiento): $313 millones. - Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales: $465 millones.

Recursos disponibles:

- Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): $353

millones. - IVA por recuperar: $3 millones.

47

- Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo

depreciación e ingresos financieros): $1,200 millones.

- Líneas de crédito disponibles no dispuestas: $1,000 millones.

b. Categorías de instrumentos financieros

2018 2017 2016

Activos financieros:

Efectivo, equivalentes de

efectivo y efectivo restringido $ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

Cuentas por cobrar a clientes y

otras cuentas por cobrar $ 267,717 $ 320,837 $ 242,685

Instrumentos financieros

derivados $ 99,969 $ 114,652 $ 120,887

Pasivos financieros:

Costo amortizado $ 4,006,908 $ 3,651,746 $ 3,045,138

c. Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras,

resultados de operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel,

también para asegurar la capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer

cualquier futura obligación de deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la

venta o cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y

adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros

nacionales, monitorear y gestionar los riesgos financieros relacionados con las operaciones de

FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud

de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo riesgo de cambio y riesgo de

tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

d. Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de

interés. FibraHotel subscribe una variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su

exposición al riesgo cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de las tasas de interés para

mitigar el riesgo del aumento de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con

un análisis de sensibilidad.

No ha habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se

administran y valúan estos riesgos.

e. Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está

expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

48

i. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2018 2017 2016

Miles de dólares:

Activos monetarios $ 3,125 $ 6,337 $ 2,508

Pasivos monetarios 13,592 (553) (574)

Posición larga (10,467) 5,784 1,934

Equivalente en miles

pesos $ (205,746) $ 114,150 $ 39,964

ii. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la

fecha de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de

2018

31 de diciembre de

2017

31 de diciembre de

2016

8 de abril de

2019

Dólar $ 19.6566 $ 19.7354 $ 20.6640 $ 19.0805

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que

el efecto cambiario de la cuenta por cobrar que reciben por renta en dólares se

contrarresta con efecto de la deuda contratada recientemente en la misma moneda.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por dólar hacia arriba o hacia abajo y

todas las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de

FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016, tendría un

incremento/decremento de aproximadamente ($10,467), $5,784 y $1,934,

respectivamente.

f. Administración del riesgo de tasas de interés - Instrumentos financieros derivados

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas

variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de

interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alinien con las tasas de

interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más

rentables. El detalle de los instrumentos financieros es como sigue:

Instrumentos financieros derivados designados como de coberturas de tasas de interés

Contratos

vigentes

Beneficio

máximo

%

Fecha de

celebración

Fecha de

vencimiento

Valor nocional

Valor

razonable

Institución

31 de

diciembre 2018

31 de

diciembre 2018

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 7,743

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 6,843

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 9,366

Cap Spread Santander, S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 10,182

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,133 5,506

Collar Banorte, S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 56,779

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 1/ago/17 31/jul/2020 252,933 3,155

Cap Spread Banorte, S.A. 4 16/ene/18 30/jun/2023 1,000,000 287

$ 99,861

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 26/sep/18 30/sep/2021 USD 13,000 $ 108

$ 99,969

49

Considerando los instrumentos financieros derivados descritos arriba, la deuda cubierta al 31 de

diciembre de 2018 asciende al 94%. - Análisis de sensibilidad para las tasas de interés - Instrumentos financieros derivados

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las

tasas de interés de deuda final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa

variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del

periodo sobre el que se informa ha sido el pasivo vigente para todo el año. Se realizó un análisis

de sensibilidad tomando en cuenta los siguientes escenarios de tasa de interés (TIIE 28 días y

TIIE 91 días): +100 puntos base, +25 puntos base, -25 puntos base, -100 puntos base,

considerando un rango de confianza entre 95% y 99% para un horizonte temporal de 1 día, los

resultandos de estos efectos al 31 de diciembre de 2018 son como sigue:

TIIE 28 días TIIE 91 días

Escenario Impacto

Menos 100 puntos base 7.60% 7.63% (15,302)

Menos 25 puntos base 8.35% 8.38% (3,825)

Al 31/12/2018 8.60% 8.63% -

Más 25 puntos base 8.85% 8.88% 3,825

Más 100 puntos base 9.60% 9.63% 18,534 De acuerdo a los resultados que arroja el análisis de sensibilidad bajo los escenarios y según las

características y estructura de las posiciones en derivados analizadas, se concluye que los

riesgos de mercado a los que se enfrenta la posición en swaps de la entidad se encuentran

principalmente en: a) Tasa TIIE a 28 días; b) Curva TIIE-IRS y c) La correlación existente

entre los factores de riesgo. A mayor correlación mayor volatilidad del portafolio de factores de

riesgo.

g. Administración del riesgo de crédito El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales

que resulten en una pérdida financiera para FibraHotel. Prácticamente todos los ingresos de FibraHotel

se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su

rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de

los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se

verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los

arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se

declarara en quiebra. FibraHotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con

contrapartes solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta

mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago. El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar,

otras cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la

que se muestra en el estado de posición financiera.

h. Administración de riesgo de liquidez El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir

con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo

u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa

en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez

para la administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de

administración de la liquidez. Al 31 de diciembre de 2018, los pasivos circulantes exceden en

$106,300 a los activos circulantes, sin embargo, FibraHotel administra el riesgo de liquidez

manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos,

y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de

tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos respectivos.

50

La siguiente tabla detalla los vencimientos contractuales restantes de FibraHotel para sus pasivos

financieros con períodos de reembolso acordados. La tabla ha sido diseñada con base en los flujos de

efectivo proyectados no descontados de los pasivos financieros con base en la fecha en la cual

FibraHotel deberá hacer/ obtener los recursos. La tabla incluye los flujos de efectivo de intereses

proyectados tomando en cuenta la deuda al 31 de diciembre de cada año, así como los desembolsos de

capital de la deuda financiera incluidos en los estados consolidados de posición financiera. Las deudas

financieras a tasa de interés variable están sujetos a cambio, si los cambios en las tasas de interés

variable difieren de aquellos estimados de tasas de intereses determinados al final de la fecha de

reporte se presenta a valor razonable:

Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años Total

Al 31 de diciembre de 2018

Deuda $ 413,525 $ 657,842 $ 2,444,567 $ 3,515,934

Cuentas por pagar a

proveedores y gastos

acumulados 429,999 - - 429,999

Intereses variables

proyectados de la deuda,

neto del instrumento

financiero derivado 283,212 501,809 565,074 1,350,095

Total $ 1,126,736 $ 1,159,651 $ 3,009,641 $ 5,296,028


Deuda $ 103,247 $ 460,218 $ 2,602,441 $ 3,165,906

Cuentas por pagar a


acumulados 357,101 - - 357,101

Intereses variables




Total $ 718,166 $ 932,273 $ 3,340,111 $ 4,990,550


Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031

Cuentas por pagar a


acumulados 227,591 - - 227,591

Intereses variables




Total $ 520,009 $ 670,332 $ 3,012,493 $ 4,202,834

i. Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Excepto por la deuda a largo plazo, los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y

otros activos y pasivos financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos

anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de

mercados. Por lo que, Fibrahotel considera que los valores en libros de los activos y pasivos

financieros reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor

razonable. El valor razonable de la deuda a largo plazo e inversiones gubernamentales se demuestran

abajo.

51

Valor razonable de los instrumentos financieros que se valúan a valor razonable sobre una base recurrente

Activos y pasivos

financieros

Valor razonable al 31 de diciembre de Jerarquía del

valor razonable Técnicas de valuación e inputs clave 2018 2017 2016

Instrumentos financieros

derivados activos designados

como cobertura de tasas $ 99,969 $ 114,652 $ 120,887 Nivel 2

Flujos futuros de efectivo descontados, se calculan sobre

la base de las tasas de interés a plazo (a partir de las

curvas de rendimiento observables al final del periodo

de referencia) y tasas de interés contractuales,

descontados a una tasa que refleja el riesgo de crédito de

varias contrapartes.

Inversiones en valor

gubernamentales $ 122,289 $ 4,455,181 $ 241,103 Nivel 1

Valor de mercado. El valor razonable de las inversiones es

medido con precios cotizados (no ajustados) en

mercados activos de instrumentos idénticos.

Valor razonable sobre instrumentos financieros que se valúan a costo amortizado

Pasivos

financieros

2018 2017 2016 Jerarquía

del valor

razonable Técnicas de valuación e inputs clave Valor en libros Valor razonable Valor en libros Valor razonable Valor en libros Valor razonable

Deuda $ 3,515,934 $ 3,432,209 $ 3,165,906 $ 3,148,419 $ 2,697,031 $ 2,517,135 Nivel 3

Valor de mercado. El valor

razonable de la deuda es medido

en información poco observable

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y

negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el

mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos

vitalicios y bonos gubernamentales).

El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se

determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se

basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de transacciones actuales

observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En particular, el valor razonable

de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el

registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describe abajo, fue

determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas

actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando

créditos observables en entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor

razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no

ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios

cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea

directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que

incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado

(indicadores no observables).

52

14. Transacciones y saldos con partes relacionadas a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que

no son miembros de FibraHotel:

2018 2017 2016

Administradora Fibra Hotelera,

S. A. de C. V.:

Honorarios de administración $ 140,383 $ 100,045 $ 104,673

Grupo A:

Gasto:

Servicios administrativos $ 98,730 $ 86,532 $ 51,572 El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y

Administración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos,

S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de

C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la

percepción económica del personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad. La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco

años, renovables.

15. Patrimonio de los fideicomisarios Aportaciones y contribuciones- a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal al 31 de diciembre se integran como sigue:

2018 2017 2016

Aportación de patrimonio inicial $ 15 $ 15 $ 15

Emisión de CBFIs 14,348,386 14,348,386 10,009,645

Total $ 14,348,401 $ 14,348,401 $ 10,009,660

El 5 de febrero de 2016, se exhibió la totalidad del patrimonio por un monto de $15.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de

Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de

emisiones de CBFIs.

c. El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel terminó su tercera Oferta Pública en la Bolsa Mexicana de

Valores y una colocación privada en el mercado internacional a través de la Regla 144A y la

Regulación de la Ley de Valores de Estados Unidos de América colocando un total de 334,545,454

CBFIs a un precio de $13.75 pesos por CBFIs para llegar a un total de 833,947,220. Los recursos netos de esta colocación se destinaron para: (i) la adquisición del hotel Fiesta Americana

Condesa Cancún, (ii) el fondeo de otras inversiones hoteleras en proceso, (iii) reducción temporal de

deuda y (iv) otros usos corporativos. Esta inversión contribuyó a la diversificación del portafolio

incluyendo una adquisición significativa en el segmento de “resorts”, que contribuirá a una mejor

diversificación del portafolio de FibraHotel y a la generación de una mayor proporción de ingresos en

dólares y permitirá participar del dinámico sector turístico en México. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 existen 833,947,220 CBFIs en circulación, y al 31 de diciembre de

2016 ascendían a 499,401,766.

53

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado

distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de

distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal

Total

distribuciones

26 de febrero de 2018 $ 0.2874 $ 192,723 $ 40,864 $ 233,587

17 de abril de 2018 0.2953 115,716 124,875 240,591

13 de julio de 2018 0.2901 114,353 120,499 234,852

18 de octubre de 2018 0.2074

88,323 78,863 167,186

Total a diciembre de 2018 $ 511,115 $ 365,101 $ 876,216


distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal

Total

distribuciones

27 de febrero de 2017 $ 0.3045 $ 150,485 $ - $ 150,485

25 de abril de 2017 0.2443 63,602 57,174 120,776

18 de julio de 2017 0.3478 90,496 81,404 171,900

17 de octubre de 2017 0.1728 102,640 39,355 141,995

Total a diciembre de 2017 $ 407,223 $ 177,933 $ 585,156


distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal

Total

distribuciones

16 de febrero de 2016 $ 0.2380 $ 117,659 $ - $ 117,659

19 de abril de 2016 0.2003 89,757 9,224 98,981

19 de julio de 2016 0.2408 119,008 - 119,008

18 de octubre de 2016 0.2726 96,049 38,695 134,744

Total a diciembre de 2016 $ 422,473 $ 47,919 $ 470,392 La distribución por CBFIs es el resultado de dividir el importe total distribuible entre el número de

CBFIs en circulación con derechos económicos, el corte del número de CBFIs que tienen derecho a

distribución se hace al momento de publicar el aviso de distribución. La política de FibraHotel, para determinar el importe total distribuible, es distribuir aproximadamente

el 100% del Adjusted Funds Form Operations (“AFFO”). El AFFO de FibraHotel se calcula de la

siguiente manera: utilidad neta consolidada más la depreciación y amortización, menos la reserva de

CAPEX y más los ajustes no operativos. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 los CBFIs sin derechos

económicos ascendían a 12,001,137 y 5,128,205 CBFIs para 2016.

e. Recompra de Certificados - Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 Fibratel han recomprado los siguientes certificados:

2018

CBFIs en circulación 827,074,288

Monto máximo de recompra 41,353,714

Número de CBFIs adquiridos 41,353,714

Precio de adquisición promedio (Pesos) $ 10.62

Total de recompra $ 439,046

54

f. Reserva de pagos basados en certificados de FibraHotel - Plan de opción de certificados a ejecutivos que prestan servicios a FibraHotel FibraHotel cuenta con un esquema de compensación con base en certificados a terceros que prestan servicios a FibraHotel (terceros con ejecutivos de alto rango). Como se explicó en la Nota 1 a los estaos financieros consolidados, dicho plan fue autorizado por la Asamblea de Tenedores y tiene como finalidad incentivar y mantener largo plazo los ejecutivos que prestan servicios a FibraHotel. El plan aprobado fue de hasta 4’994,018 CBFIs, o 1% del total de CBFIs en circulación al momento de las autorizaciones. El otorgamiento del plan considera los siguientes factores: 1. Plan reconocimiento a la alta Dirección: otorgamiento automático 2. Plan 2017 y 2018, decisión y determinación por parte del Comité Técnico en función de las

métricas de desempeño aprobado en el Comité Técnico en abril 2018.

Las métricas de desempeño para el plan en los ejercicios recientes son: nivel del Adjusted Funds From Operations (AFFO) y CBFIs (60% del plan), desempeño vs benchmark (20% del plan) y total Shareholders Return (20% del plan). El precio promedio ponderado de los certificados determinado por FibraHotel a la fecha del ejercicio para las opciones sobre el plan correspondiente a los ejercicios 2013-2016 fue de 15.53 y para los planes 2017 y 2018 fue por 11.65 y 9.97, respectivamente. El último otorgamiento se dará en 2021. Con base en los precios determinados por FibraHotel, asícomo con el número de certificados que estiman liberar, se determinó que el valor razonable estimado total de todas las opciones será por $34,089 el cual será registrado de manera lineal a lo largo de los 5 años que dura en plan. Efecto registrado en el ejercicio 2018 ascendió a $16,612 incrementado el estado consolidado de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios.

16. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Americana Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menos de un año $ 114,000 $ 53,687 $ 4,200 De uno a 5 años 570,000 268,437 21,000

$ 684,000 $ 322,124 $ 25,200

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años. Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.

17. Información por segmentos de negocio a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son los siguientes:

55

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de

alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de

trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Servicio limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los

cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco

ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles

ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una

selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o

dos recámaras, casi siempre con una cocina y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios

que brindan estos hoteles son áreas públicas similares a un hotel de servicios selectos sin salas de reuniones.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo

(restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi

como en ciertos casos servicios adicionales como spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking,

concierge, botones y áreas públicas más extensas.

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por

segmento a informar:

2018

Servicio selecto Servicio limitado

Estancia

prolongada Servicio completo Corporativo Total

Ingresos por:

Arrendamiento de habitaciones $ 1,801,444 $ 606,003 $ 16,611 $ 615,455 $ - $ 3,039,513

Alimentos y bebidas 458,075 2,617 - 228,677 - 689,369

Arrendamiento de inmuebles 56,910 - - 263,850 29,683 350,443

Otros 4,288 10,475 360 12,803 - 27,926

2,320,717 619,095 16,971 1,120,785 29,683 4,107,251

Costos y gastos generales:

Habitaciones 355,021 141,044 5,812 127,587 - 629,464

Alimentos y bebidas 278,809 3,936 207 146,112 - 429,064

Gastos administrativos 973,326 273,758 9,773 348,757 - 1,605,614

Gastos corporativos, inmobiliarios y otros ingresos - - - - 357,496 357,496

Depreciación - - - - 419,015 419,015

Deterioro de propiedades hoteleras 31,285 - 10,605 - - 41,890

Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión (93,109) - - (50,686) (143,795)

1545,332 418,738 26,397 571,770 776,511 3,338,748

Utilidad de operación 768,503

Costos financieros, netos y otros (151,511)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 616,992

56

2017

Servicio selecto Servicio limitado Estancia


Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 1,457,670 $ 550,271 $ 85,200 $ 594,384 $ - $ 2,687,525 Alimentos y bebidas 417,756 - - 203,589 - 621,345 Arrendamiento de inmuebles 78,553 - - 14,366 - 92,919 Otros 10,638 13,713 746 9,110 - 34,207

1,964,617 563,984 85,946 821,449 - 3,435,996 Costos y gastos generales:

Habitaciones 287,828 128,830 9,112 116,366 - 542,136 Alimentos y bebidas 241,881 3,802 - 133,611 - 379,294 Gastos administrativos 812,289 249,368 9,270 337,758 - 1,408,685 Gastos corporativos, inmobiliarios y otros ingresos - - - - 228,588 228,588 Depreciación - - - - 354,678 354,678 Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión (2,209) - - (13,985) (16,194)

1,339,789 382,000 18,382 573,750 583,266 2,897,187 Utilidad de operación 538,809

Costos financieros, netos y otros (66,331) Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 472,478

2016

Servicio selecto Servicio limitado Estancia


Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 1,252,953 $ 413,211 $ 67,985 $ 323,108 $ - $ 2,057,257 Alimentos y bebidas 360,156 - - 108,241 - 468,397 Arrendamiento de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832 Otros - - - - 29,519 29,519 1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005

Costos y gastos generales: Habitaciones 234,077 93,643 11,961 62,995 - 402,676 Alimentos y bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813 Gastos administrativos 704,060 192,021 7,564 199,439 - 1,103,084 Gastos corporativos, inmobiliarios y otros ingresos - - - - 290,132 290,132 Depreciación - - - - 289,443 289,443 Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión (26,412) - - 15,687 - (10,725) 1,117,109 288,510 19,525 355,704 579,575 2,360,423

Utilidad de operación 274,582 Costos financieros, netos y otros (40,693) Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 233,889

Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2018

Servicio limitado Servicio selecto Estancia

prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,684,163 $ 6,414,829 $ 447,463 $ 3,271,989 $ 1,271 $ 11,819,715 Propiedades en desarrollo $ 13,584 $ 159,745 $ 3,671 $ 246,299 $ - $ 423,299 Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 3,515,934 $ 3,515,934

2017



Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,451,607 $ 5,792,382 $ 443,318 $ 2,810,854 $ 927 $ 10,499,088 Propiedades en desarrollo $ 14,066 $ 445,115 $ 1,464 $ 515,351 $ - $ 975,996 Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 3,165,906 $ 3,165,906

2016



Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,772,760 $ 4,926,750 $ 415,481 $ 2,317,739 $ 926 $ 9,433,656 Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $ - $ 1,396,600 Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 2,697,031 $ 2,697,031

57

(1) La deuda contratada corresponde a contratos corporativos, mismos que por su naturaleza no

pueden ser distribuidos a un segmento en específico.

18. Compromisos y contingencias

Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus

operaciones y actividades rutinarias.

19. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

El 7 de enero de 2019, FibraHotel anunció la cancelación de 32,620,342 CBFIs adquiridos por su fondo de

recompra durante el periodo comprendido entre el 29 de diciembre de 2017 al 13 de diciembre de 2018. A

esta fecha, la estructura de CBFIs de FibraHotel es la siguiente:

7 de enero de 2019

CBFIs sin derechos económicos 8,733,372 CBFIs con derechos económicos 785,720,574 CBFIs en circulación 794,453,946

20. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 8 de abril de 2019, por el

Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel,

consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación

del Comité Técnico y de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios

Inmobiliarios la cual podrá modificar los estados financieros.

* * * * * *

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