Definición

Código Civil Federal Artículo 2248

Contrato de compraventa aquel por el que uno de los contratantes llamado vendedor se obliga a entregar a otra persona llamada comprador la propiedad de una cosa o de un derecho, y este, a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Importancia

1. El más importante de los contratos.2. Sirve para la circulación de los bienes.3. Instrumento para el cambio de los bien por dinero.4. Ocupa una posición relevante en la actividad empresarial.

Clasificación

1. Típico.2. Principal.3. Formal o bien consensual.4. De tracto instantáneo o sucesivo.5. Bilateral.6. Oneroso.7. Conmutativo o aleatorio

TIPOS

1. Mercantiles.

2. Civiles.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

DISPOSICIONES GENERALES

Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

1. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

2. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en la fracción anterior.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA

Elementos

personales

Vendedor

1) Entregar la cosa.

2) Evicción y saneamiento.

Comprador

1) Pagar una cosa a cambio de un precio.

2) Obligación de recibir la

cosa.

Elementos reales

Cosa Precio

OBJETO DE LA COMPRAVENTA

El bien objeto de la compraventa debe ser propiedad del vendedor. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

La venta de un bien ajeno es nula.

En el supuesto previsto en el párrafo anterior, ¨son aplicables las siguientes disposiciones:

I.- El vendedor, sea o no de buena fe, deberá indemnizar al comprador de los daños y perjuicios que resulten de la nulidad del contrato;

II.- Si el comprador sabía que el bien era ajeno. no podrá exigir la restitución del precio ni la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado;

III.- El vendedor de mala fe, después que haya entregado el bien, no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitución del bien vendido;

IV.- La nulidad de la venta de un bien ajeno no perjudica los derechos que la ley concede al segundo o ulterior adquirente de buena fe;

V.- Si el vendedor adquiere por cualquier título legítimo la propiedad del bien vendido. antes de sufrir evicción el comprador, la venta producirá todos sus efectos;

VI.- La venta del bien ajeno surtirá todos sus efectos, si el propietario de la misma ratifica el contrato en forma expresa.

PARTES DE LA COMPRAVENTA

Pueden comprar y vender las personas que pueden contratar, salvo las excepciones establecidas por la ley.

Los cónyuges no pueden celebrar entre sí, el contrato de compraventa, si el régimen económico de su matrimonio es el de sociedad conyugal.

No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

I.- Los mandatarios;

II.- Los tutores y curadores;

III.- Los albaceas;

IV.- Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

V.- Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia; y

VI.- Los empleados públicos.

VENDEDOR

El vendedor está obligado:

I.- A conservar y custodiar el bien vendido con la diligencia propia de un buen padre de familia, mientras no lo entregue;

II.- A entregar al comprador el bien vendido; y

III.- A otorgar al comprador los documentos legalmente necesarios, para acreditar la adquisición del bien objeto del contrato.

Los gastos de entrega del bien vendido son de cuenta del vendedor, y los de su transporte, a cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

El vendedor no está obligado a entregar el bien vendido:

I.- Si el comprador no ha pagado el precio o no se señaló en el contrato un plazo para el pago;

II.- Aunque en el contrato se haya establecido un plazo para el pago del precio, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, a no ser que dé fianza de pagar en el plazo convenido.

El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato.

Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos por el bien vendido desde que se perfeccionó la venta, y los rendimientos, accesiones y títulos del mismo bien.

Cuando el bien se vendiere por número, peso o medida, con expresión de estas circunstancias, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato si en la entrega hubiere falta que no supla el vendedor, o exceso que no pueda separarse sin perjuicio del bien.

Si el comprador quiere sostener el contrato, puede elegir la reducción del precio en proporción a la falta, debiendo aumentarlo en proporción al exceso.

Si en la venta de un inmueble se han designado los Linderos, el vendedor está obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda aunque haya exceso en las medidas expresadas en el contrato.

La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

El vendedor, a quien el comprador no haya pagado el precio, tiene:

I.- El derecho de preferencia para obtener el pago del precio;

II.- El derecho de retención para no entregar el bien;

III.- El derecho a demandar la rescisión del contrato, de acuerdo con las disposiciones de este Código.

Si el comprador se constituyó en mora de recibir, se aplicarán las siguientes disposiciones:

I.- El vendedor quedará liberado del cuidado ordinario del bien y solamente será responsable de dolo o de culpa grave; y

II.- Abonará al vendedor los gastos de conservación del bien vendido.

COMPRADOR

El comprador está obligado:

I.- A pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma convenidos o como se dispone en esta sección, si nada se pactó al respecto;

II.- A recibir el bien.

Si no se fijó lugar para el pago, éste se hará en el lugar en que se entregue el bien.

Si no se fijó fecha para el pago, se sobreentiende que la venta es de contado.

Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de otra persona.

El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I.- Si así se hubiere convenido;

II.- Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta; y

III.- Si se hubiere constituido en mora.

El comprador debe recibir el bien en la fecha convenida y, a falta de convenio, luego que el vendedor se lo entregue.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión.

La compraventa de inmuebles y la adquisición a título oneroso de derechos reales sobre inmuebles, si el adquirente no cumple las obligaciones que le correspondan, se rigen en cuanto a su rescisión, por las siguientes disposiciones:

I.- La rescisión formada en el pacto comisorio tácito, sólo surte efectos entre los contratantes.

II.- Para que la rescisión surta efectos contra tercero de buena fe, el pacto comisorio debe ser expreso y reunir las condiciones establecidas en el artículo 1564 del Código Civil para el Estado de Puebla..

III.- Para que el comprador incurra en mora respecto al pago del precio, además del vencimiento del plazo, se requiere que el vendedor interpele al comprador.

IV.- La rescisión por incumplimiento en el pago del precio no procede, cuando este Código así lo disponga.

Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente y que no pueda registrarse su venta, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta disposición se refiere.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Puede pactarse que el bien comprado no lo venda el comprador a una o más personas determinadas.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

En la compraventa de inmuebles o de bienes muebles susceptibles de identificarse, puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado, siendo aplicables las siguientes disposiciones:

I.- Si se rescinde la venta el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho:

II.- El vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien:

III.- El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó:

IV.- El comprador que no haya pagado el precio, no puede enajenar el bien objeto de compraventa con reserva de dominio, pero si puede transmitir a otro u otras personas los derechos que le confiera esa compraventa. Por su parte el vendedor no puede enajenar el bien vendido con reserva de propiedad, mientras no se venza el plazo o plazos pactados para pagar el precio.

Art. 2181 del Código Civil paras el Estado de Puebla, menciona.- La compraventa a plazos de una casa habitación o de un terreno para construir ésta, y para habitar esa casa por el comprador, sean o no vendidos por un fraccionador, se rige por las siguientes disposiciones:

I.- Podrá otorgarse en documento privado, que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad, previa ratificación ante Notario:

II.- El contrato se elevará a escritura pública cuando se acabe de pagar el precio y, en todo caso, cuando el comprador lo solicite;

III.- Se hará constar en los antecedentes del contrato, los datos relativos de los títulos de propiedad con arreglo a los cuales adquirió el vendedor, así como su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

IV.- Si el título de propiedad del vendedor no estuviere inscrito, debe éste, bajo su responsabilidad, obtener la inscripción;

V.- En el documento mencionado en la fracción I en comento, se relacionarán los actos que importen gravámenes o limitaciones al dominio y sus inscripciones en dicho Registro;

VI.- La inscripción a que se refiere la fracción I se hará a solicitud de cualquiera de las partes, y surtirá efectos contra tercero desde la fecha del contrato, si se gestiona dentro de los noventa días siguientes a la misma fecha;

VII.- Los intereses que se pacten no podrán ser superiores a los intereses de los prestamos con hipoteca que celebran las Sociedades Nacionales de Crédito;

VIII.- Se entenderá, sin necesidad de cláusula expresa, que el comprador no podrá enajenar el inmueble adquirido, hasta que haya pagado totalmente el precio;

IX.- El vendedor podrá demandar el cumplimiento del contrato; pero no la rescisión del mismo;

X.- En el juicio mediante el cual el vendedor exija el cumplimiento del contrato al comprador, éste puede pagar su deuda hasta antes de que cause estado el auto de fincamiento del remate;

XI.- Los gastos y honorarios que cause la escrituración del contrato, el registro correspondiente, y el del documento privado a que se refiere la fracción I, serán cubiertos por mitad entre los contratantes.

XII.- Si la escritura definitiva se otorga al terminar de pagarse el precio, el último diez por ciento del mismo, podrá retenerlo el comprador, para entregarlo al vendedor, en el momento de su otorgamiento y en presencia del Notario;

XIII.- No es lícito el convenio por el cual las partes estipulan que por concepto de alquiler, o renta, y por indemnización debida al deterioro, el comprador perderá lo que hubiere dado a cuenta del precio y tal convenio se tendrá por no puesto y no surtirá ningún efecto;

XIV.- No es lícito en estos contratos pactar cláusula penal en contra del comprador;

XV.- Las disposiciones de este artículo no pueden renunciarse;

XVI.- El texto de este artículo se transcribirá en los antecedentes del contrato, con caracteres tipográficos idénticos al clausulado del mismo;

XVII.- Si el inmueble adquirido conforme a ese artículo se destina a patrimonio familiar, se aplicará lo dispuesto en el artículo 796.

FORMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La venta de un inmueble cualquiera que sea el valor de éste, se otorgará en escritura pública.

Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario