1

LA COMPRA D’UN HABITATGE

DE SEGONA MÀ

Autor : Roman Roselló Cisneros (Agència Catalana del Consum)

26è curs d’Assistents Tècnics en Consum

Octubre 2016

2

Índex 1. Introducció ..................................................................................................................... 3

2. Avantatges i inconvenients ....................................................................................... 4

3. Pressupost ..................................................................................................................... 4

4. Recerca d’un habitatge ............................................................................................... 5

5. Publicitat ......................................................................................................................... 6

6. Oferta ............................................................................................................................... 7

7. Examen de l’habitatge ................................................................................................. 8

8. Preu .................................................................................................................................. 9

9. Formes de pagament ................................................................................................. 10

10. Despeses addicionals ............................................................................................... 10

11. Comprovacions prèvies a la compra de l’habitatge ......................................... 11

12. Reserva de l’habitatge .............................................................................................. 13

13. Arres .............................................................................................................................. 13

14. Lloguer amb opció de compra ................................................................................ 13

15. Préstec hipotecari ...................................................................................................... 14

15.1 Elements ........................................................................................................... 14

15.2 Condicions ....................................................................................................... 15

15.3 Tipus .................................................................................................................. 16

15.4 Oferta vinculant .............................................................................................. 17

16. Contracte de compravenda ..................................................................................... 17

16.1 Forma ................................................................................................................ 17

16.2 Contingut .......................................................................................................... 17

16.3 Formalització ................................................................................................... 18

16.4 Documentació que s’ha de lliurar al comprador ................................... 19

16.5 Clàusules abusives ....................................................................................... 20

17. Tràmits posteriors a la compra de l’habitatge .................................................... 21

18. Garantia ......................................................................................................................... 22

19. Reclamació ................................................................................................................... 23

19.1 Via extrajudicial .............................................................................................. 23

19.2 Via judicial ........................................................................................................ 24

20. Evolució de compra d’habitatges .......................................................................... 24

21. Recomanacions .......................................................................................................... 25

22. Conclusions ................................................................................................................. 25

23. Legislació i webgrafia utilitzada ............................................................................. 26

3

1. Introducció La compra d'un habitatge és un dels actes de consum més importants que duen a terme les persones consumidores al llarg de la seva vida. És una decisió molt important no només per la quantitat econòmica que implica sinó també perquè en la majoria dels casos representa una inversió a llarg termini que condicionarà l’economia personal o familiar durant molt temps. Comprar un habitatge requereix escollir la zona en la qual es vol viure, el tipus d’habitatge (pis, casa, àtic, loft, etc.), el tamany de l’habitatge, les característiques de l’immoble, etc. El dret a l’habitatge és un dels drets fonamentals de la persona que està recollit a l’article 47 de la Constitució espanyola de 1978, que estableix el dret a un habitatge digne i adequat i també està recollit a l’article 26 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya de 2006, que estableix el dret a l’accés a un habitatge digne per a aquelles persones que no disposen de recursos suficients. Quan es decideix comprar un habitatge hi ha dues opcions : l’habitatge d’obra nova i l’habitatge de segona mà. Habitatge de segona mà és aquell habitatge construït que ha tingut com a titular a una persona anterior diferent del promotor a diferència de l’habitatge d’obra nova que no ha tingut a cap titular anterior al marge del mateix promotor. Aquest treball, que s’ha realitzat dins del 26è curs d’Assistents Tècnics en Consum, convocat per l’Agència Catalana del Consum, estudia la compra d’un habitatge de segona mà a Catalunya que, davant de l’actual crisi econòmica en la qual estem immersos, suposa en els últims anys la gran majoria de les operacions de compravenda que es realitzen en el mercat immobiliari a Catalunya i també a Espanya. L’objectiu d’aquest treball és conèixer els diferents passos que s’han de realitzar en la compra d’un habitatge de segona mà a Catalunya, saber tots els tràmits que s’han de fer des del principi fins al final de tot el procés de compra i aportar algunes recomanacions que siguin realment útils en aquest procés. El treball s’estructura en diferents parts, que van des del procés inicial de recerca i examen de l’habitatge de segona mà, un cop decidit un pressupost orientatiu, fins al procés final de la firma del contracte de compravenda i els tràmits posteriors a la compra de l’habitatge que s’han de realitzar, indicant alguns aspectes importants com la garantia, les possibles vies de reclamació, l’evolució de compra d’habitatges en els últims anys i per últim diverses recomanacions que es consideren importants i les conclusions finals.

4

2. Avantatges i inconvenients

Els principals avantatges en la compra d’un habitatge de segona mà són els següents :

• El preu, que és més assequible, respecte a l’habitatge d’obra nova, i és sens dubte el principal avantatge de l’habitatge de segona mà.

• Major marge de negociació, ja que es pot negociar entre particulars, la qual cosa no es pot fer en els habitatges d’obra nova.

• Es poden trobar millor localitzacions i un tamany més gran entre els habitatges de segona mà, ja que sol haver més oferta que en el cas dels habitatges d’obra nova.

Els principals inconvenients en la compra d’un habitatge de segona mà són els següents :

• Necessiten més manteniment i a la llarga poden donar més problemes que els habitatges nous.

• Habitualment necessiten alguna reforma i, fins i tot, la majoria dels immobles de segona mà que estan per entrar a viure acostumen a requerir d’una inversió mínima per tal d’adequar-los totalment per poder viure.

• No tenen la mateixa eficiència energètica que els habitatges nous, ja que la llei obliga a aquests habitatges a complir amb uns estàndards mínims a diferència dels habitatges de segona mà.

• La seva garantia és inferior a la que tenen els habitatges nous.

3. Pressupost El pressupost és un dels factors més importants a l’hora d’adquirir un habitatge. Abans de fer la recerca d’un habitatge és important establir un pressupost orientatiu que tingui en compte els nostres ingressos i les nostres possibilitats econòmiques actuals i futures. És important que la compra de l’habitatge sigui tan reflexiva com sigui possible i, per tant, es faci sota criteris de consum responsable. En la majoria de casos, la compra d’un habitatge es realitza amb la contractació d’un préstec hipotecari que suposa el pagament d’una quantitat mensual durant un nombre determinat d’anys.

Com a consumidors, un dels principals problemes amb els quals ens podem trobar és el sobreendeutament i és molt important assegurar-nos que podrem pagar la quota resultant del préstec hipotecari, ja que si s’opta per un préstec d’interés variable la quota estarà subjecta a fluctuacions al llarg dels anys de duració d’aquest préstec.

5

Si la compra de l’habitatge es realitza amb la contractació d’un préstec hipotecari, és recomanable que la quantitat mensual que s’ha de destinar a la compra de l’habitatge no superi la tercera part dels ingressos nets mensuals.

S’han de tenir en compte també les despeses addicionals de la compra de l’habitatge que acostumen a ser aproximadament un 12 % del preu de compra. Dintre d’aquestes despeses es troben : la taxació, els impostos, les despeses de notaria, les despeses de gestoria, les despeses del Registre de la Propietat, etc. 4. Recerca d’un habitatge

Abans de començar la recerca d’un habitatge hem de decidir quina és la zona on volem viure.

Per escollir la zona hem de tenir en compte alguns factors importants com :

• Preu mitjà de la zona.

• Accés i mitjans de transport més pròxims al lloc de treball. Això pot suposar un estalvi de temps i de diners important.

• Serveis sanitaris.

• Botigues i centres d’oci.

• Col·legis, instituts i llars d’infants, si tenim nens.

• Situació d’aparcament.

• Plans urbanístics o construcció d’obres públiques que poden beneficiar o perjudicar a l’habitatge i al seu entorn. Aquesta informació es pot trobar a l’ajuntament.

Un cop tenim un pressupost aproximat i hem decidit la zona on volem viure podem començar la recerca de l’habitatge que volem comprar.

6

La recerca de l’habitatge es pot fer per diferents mitjans :

• Llegint revistes especialitzades en oferta immobiliària o suplements immobiliaris de diaris.

• A través d’anuncis o cartells penjats als balcons dels edificis, fent una prospecció en una determinada zona.

• Entrant a portals immobiliaris d’internet.

• A través d’una agència immobiliària o d’un administrador de finques.

• A través de les xarxes socials o personalment, fent saber als coneguts, amics i familiars que s’està interessat en la compra d’un habitatge.

5. Publicitat

Tots els agents que intervenen en l’edificació i rehabilitació d’habitatges i la prestació de serveis immobiliaris per a la transmissió, l’arrendament i la cessió d’habitatges, com els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques, s’han d’acollir a la prohibició de publicitat il·lícita segons el que disposa l’article 58 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge. D’acord amb aquest mateix article, les característiques essencials que ha de tenir la publicitat són :

• Prohibició de publicitat no veraç.

• No pot ocultar dades fonamentals.

• No pot induir als destinataris a cap error amb repercussions econòmiques.

• El comprador pot exigir posteriorment, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissió, les dades, les característiques i les condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis, les instal·lacions, l’adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges que s’inclouen en l’oferta, la promoció i la publicitat.

• No es pot comercialitzar ni publicitar immobles per compte d’altre sense tenir prèviament la nota d’encàrrec corresponent.

7

El contingut mínim que ha d’incloure la publicitat, d’acord amb l’article 59 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge, és el següent :

• La localització de l’habitatge.

• L’estat de l’habitatge ofert, i si ja està acabat, en fase de construcció o només projectat, en cas que sigui d’obra nova.

• El número i la data de caducitat de la llicència d’obres, per a la primera transmissió d’habitatges en edifics acabats o en obres.

• La superfície útil i la superfície construïda, en habitatges de nova construcció. Si hi hagués annexos, la superfície dels mateixos ha de fer-se constar de manera diferenciada.

• El número de referència del registre d’homologació, el distintiu col·legial i el número de col·legiat de l’agent, si escau.

• El responsable de la comercialització de la promoció, amb l’adreça i el telèfon de contacte, en cas d’obra nova.

La publicitat també ha d’incloure l’etiqueta d’eficiència energètica segons l’article 12.2 del Reial decret 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprova el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis, que estableix que s’inclourà en tota oferta, promoció i publicitat per a la venda o arrendament d’un edifici o habitatge. A l’article 61 del Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries i també a l’article 123-7 de la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, s’estableix el carácter contractual de la publicitat. La publicitat que s’inclogui a l’oferta o promoció d’un habitatge serà exigible encara que no figuri posteriorment en el contracte. En cas de contradicció entre l’oferta publicitària i les clàusules del contracte de compravenda prevaldrà el que sigui més beneficiós per al comprador. 6. Oferta D’acord amb l’article 123-7 de la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, l’oferta, la promoció i la publicitat dels béns o serveis s’ha d’ajustar a la seva naturalesa, característiques, utilitat o finalitat i a les condicions jurídiques o econòmiques de la contractació. Les persones consumidores poden exigir el contingut de l’oferta, promoció o publicitat, les prestacions pròpies de cada bé o servei, les condicions jurídiques o econòmiques i les garanties ofertes, encara que no figurin expressament en el contracte o en el document o comprovant rebut i s’han de tenir en compte en la determinació del principi de conformitat amb el contracte. No obstant això, si el contracte conté clàusules més beneficioses per a la persona consumidora, aquestes han de prevaler sobre el contingut de l’oferta, promoció o publicitat.

D’acord amb l’article 60 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge, la documentació mínima que ha de rebre per escrit la persona interessada a adquirir un habitatge abans d’avançar cap quantitat a compte del preu final és la següent :

8

• Identificació de l’agent que intervé.

• Identificació de l’habitatge, amb la superfície útil i la dels annexos.

• Referència de la inscripció registral.

• Preu total, amb la indicació dels impostos i altres despeses que corresponen al comprador.

• Terminis d’inici de les obres i de lliurament de l’habitatge en cas d’habitatges en projecte o construcció.

• Indicació del règim de protecció i del pla d’habitatge en el cas d’un habitatge amb protecció oficial.

Aquesta documentació anterior s’ha d’ampliar, quan la quantitat a lliurar a compte de la compra de l’habitatge superi l’1 % del preu, amb la documentació següent :

• Descripció de les característiques essencials de l’habitatge.

• Antiguitat de l’edifici, els serveis i les instal·lacions i l’estat d’ocupació de l’habitatge, en el cas de segona transmissió i posteriors.

• Identificació registral de la finca, amb la referència de càrregues, gravàmens i afectacions de qualsevol tipus i la quota de participació en el títol de propietat, si procedeix.

• Import de les quotes i les derrames comunitàries, i de les despeses comunitàries pendents de pagament, en el cas de la segona transmissió i posteriors d’habitatges en règim de propietat horitzontal.

• Condicions econòmiques i financeres de la transmissió, especialment forma i terminis de pagament, indicant si s’exigeix o no una entrada inicial, i els interessos que s’acreditin i forma d’aplicar-los.

• En habitatges en projecte o construcció, informació sobre la llicència d’obres i, si les obres han acabat, una còpia de la llicència de primera ocupació.

• Si l’habitatge és de protecció oficial, indicació de la data de la qualificació provisional o definitiva i els drets i deures, amb les limitacions per als compradors i usuaris de l’habitatge.

Es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l’habitatge la continguda en la cèdula d’habitabilitat o en la qualificació definitiva, si es tracta d’un habitatge amb protecció oficial. 7. Examen de l’habitatge

Amb la visita de l’habitatge es pot comprovar que l’habitatge ofertat coincideix amb la realitat.

La primera visita ens aporta informació rellevant de l’habitatge. És aconsellable no prendre una decisió impulsiva, fer una segona visita a l'habitatge o quantes siguin necessàries. La compra és una decisió suficientment important com per prendre’s tot el temps que sigui necessari.

En l’examen de les característiques físiques de l’habitatge s’han de tenir en compte els aspectes següents:

9

• Espai i distribució general : nombre d’habitacions i de banys, finestres exteriors

en les habitacions, passadissos, rebedors, armaris de paret, trasters i altres espais d’emmagatzematge.

• Orientació : si és exterior es rep normalment més llum natural però si és interior és sovint més tranquil i silenciós.

• Qualitat de la construcció i acabats.

• Estat de conservació, amb especial atenció a possibles esquerdes o humitats.

• Instal·lació d’aigua : verificar les aixetes i el sistema d’aigua calenta.

• Instal·lació de gas : si és gas natural, gas ciutat o butà.

• Electricitat : comprovar els endolls per a electrodomèstics, calefacció i aire condicionat i assegurar-se que tenen presa de terra.

• Calefacció : si hi ha i de quin tipus

• Aire condicionat : si hi ha o no.

• Portes i finestres : que proporcionin llum, ventilació, visibilitat i aïllament tèrmic i acústic per a tenir una certa comoditat i per a l’estalvi d’energia.

8. Preu

És un factor fonamental en la compra de l’habitatge. Per valorar si el preu és adequat a més de veure l’habitatge és important conèixer quin és el preu mitjà de la zona i d’altres habitatges de característiques similars.

En general, quanta més oferta hagi més facilitat per negociar el preu tindrà el comprador. En canvi, si hi ha una major demanda que oferta el comprador haurà d’ajustar-se a l’oferta existent sense moltes possibilitats de negociar una baixada del preu.

10

9. Formes de pagament

Les formes de pagament de la compra de l’habitatge són les següents :

1) Pagament al comptat Mitjançant un xec certificat o a través d’una transferencia bancària.

2) Préstec hipotecari És l’opció més habitual. Aquest préstec habitualment cobreix un 80 % del valor de taxació de l’habitatge i els tipus d’interès aplicats dependran de cada entitat bancària i de cada cas en concret.

3) Subrogar-se en el préstec hipotecari concertat El comprador pot subrogar-se en el préstec hipotecari del venedor, modificant els titulars. És freqüent per a habitatges nous, quan el promotor té un préstec, o de segona mà, subrogant-se en el préstec dels anteriors propietaris.

4) Preu ajornat El preu de l’habitatge o part d’ell s’abona després de l’escriptura pública de compravenda i el venedor pot sol·licitar l’abonament d’interessos al comprador per les quantitats ajornades i també pot sol·licitar garanties de pagament.

10. Despeses addicionals

En la compra de l’habitatge, a més del preu que s’ha de pagar al venedor, hi ha una sèrie de despeses addicionals o afegides que s’han de tenir en compte i que suposen una despesa important per al comprador. Aquestes despeses addicionals són les següents :

a) El notari Els honoraris del notari es corresponen amb l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda de l’habitatge. El més habitual és que el comprador assumeixi aquestes despeses.

b) El Registre de la Propietat S’han d’abonar les despeses per la inscripció de la compra de l’habitatge en el Registre de la Propietat.

c) Els impostos En la compra d’un habitatge de segona mà no s’ha de pagar l’IVA, que es paga només en el habitatges nous, sinó que el que s’ha de pagar és l’impost de transmissions patrimonials, que varia a cada comunitat autònoma i que a Catalunya és actualment, amb carácter general, un 10 % i si es tracta d’un habitatge de protecció oficial és del 7 %. Aquest percentatge es redueix al 5 % a les famílies nombroses, a les persones menors de 32 anys i a les persones minusvàlides sempre que en aquests tres casos es compri un habitatge habitual i no se superin uns determinats ingressos en l’última declaració de l’IRPF. El termini per fer el pagament d’aquest impost és d’un mes a partir de la data del contracte de compra de l’habitatge.

L’impost d’actes jurídics documentats només s’ha de pagar si la compra de l’habitatge de segona mà es realitza a través d’un préstec hipotecari i actualment a Catalunya és de l’1,5 % i als habitatges de protecció oficial és del 0,1 %.

11

d) La gestoria

Tramita la liquidació dels impostos i realitza altres tràmits per les escriptures formalitzades de compravenda. Els honoraris de cada gestoria són lliures de forma que cadascuna decideix les seves tarifes i honoraris.

Si no es precisa de finançament per a la compra de l’habitatge i es disposa de temps es poden evitar les despeses de gestoria portant la mateixa persona consumidora els documents directament a hisenda i al Registre de la Propietat.

e) Despeses d’alta o canvi de titular dels subminis traments S’han de tenir en compte les despeses per donar d’alta o fer el canvi de titular dels serveis d’aigua, llum, gas, etc.

f) Altres despeses vinculades al préstec hipotecari En el cas que se sol·liciti, per al finançament de l’habitatge, un préstec hipotecari, hi ha altres despeses vinculades al préstec tals com : taxació de l’habitatge, comissions d’obertura del préstec, assegurança de la llar, assegurança de vida, honoraris de notaria de l’escriptura del préstec, inscripció en el Registre de la Propietat del préstec, impost d’actes jurídics documentats per a la constitució del préstec, honoraris de gestoria per tramitació de documents, etc.

11. Comprovacions prèvies a la compra de l’habitat ge

Després de l’examen de l’habitatge i un cop s’ha decidit que es vol realitzar la compra hi ha una sèrie de comprovacions prèvies que s’aconsella realitzar abans de la compra de l’habitatge que són les següents :

1) Comprovació de la situació de l’habitatge en ter mes urbanístics S’ha de demanar informació a l’ajuntament de si hi ha algun plà urbanístic pendent que pugui afectar a l’habitatge que volem comprar o al seu entorn.

12

2) Comprovació en el Registre de la Propietat de la titularitat i de possibles drets i càrregues de l’habitatge

S’ha de comprovar el titular actual que consta a l’habitatge que volem comprar, si l’habitatge està gravat amb alguna hipoteca o amb algún altre dret (anotacions d’embargament, condicions resolutòries, dret d’usdefruit, arrendaments, opcions de compra, etc.) i que l’habitatge estigui lliure de càrregues (impostos, taxes, censos, embargaments judicials, etc.).

És important comprovar tota aquesta informació registral abans de lliurar cap quantitat o firmar cap contracte de compravenda. La informació pot ser sol·licitada en qualsevol dels Registres de la Propietat d’Espanya, presentant una sol·licitud personalment, per fax, per correu ordinari o per correu electrònic i també a través de la pàgina web del Col·legi de Registradors, www.registradores.org.

La informació registral es pot obtenir en forma de nota simple informativa que inclourà les circumstàncies essencials de la descripció, domini i càrregues de l’habitatge o a través d’una certificació de domini i càrregues que pot tenir un contingut més ampli que la nota simple.

Si l’habitatge està gravat amb una hipoteca en la qual el comprador no vol subrogar-se o té qualsevol altre càrrega, el venedor ha de cancel·lar-la econòmicament i registralment abans de la firma de la compravenda.

Si l’habitatge està arrendat, el comprador ha de tenir en compte :

• Que l’arrendament continuarà durant el temps pactat malgrat el canvi de titularitat.

• Que l’arrendatari pot exercir els drets de tempteig i retracte, podent quedar-se amb la propietat de l’habitatge pagant al venedor el mateix preu pactat amb el comprador.

3) Comprovació de que l’habitatge està al corrent d els pagaments a la

comunitat de propietaris

Si l’habitatge que es vol comprar forma part d’una comunitat de propietaris, s’ha de sol·licitar un certificat a l’administrador de la finca o comunitat de propietaris que acrediti estar al corrent dels pagaments.

El notari ha de consignar que s’aporta aquest certificat, evitant així que els propietaris morosos puguin vendre sense cancel·lar aquests deutes.

L’actual propietari respon, en el cas que haguessin quotes pendents de pagament per part del venedor, de les quotes no pagades durant l’any en curs i les dels 4 anys immediatament anteriors a la data de compra de l’habitatge d’acord amb l’article 553-5 de la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals (propietat horitzontal).

És aconsellable informar-se de si hi ha prevista alguna derrama per despeses extraordinàries o si hi ha alguna obra o rehabilitació que suposi despeses futures i tenir en compte les despeses mensuals de la comunitat que s’han d’abonar.

13

4) Verificació d’estar al corrent del pagament de l ’Impost sobre béns immobles (IBI) S’ha de demanar al venedor l’ultim rebut pagat o demanar aquesta informació a l’ajuntament corresponent.

5) Comprovació del pagament dels últims rebuts de s ubministraments

S’ha de comprovar que s’hagi realitzat el pagament dels últims rebuts de l’aigua, llum, gas, etc. de l’habitatge que es vol comprar.

12. Reserva de l’habitatge Quan el comprador i el propietari han arribat a un acord del preu, terminis i condicions, es pot fer la reserva de l’habitatge. La reserva és un document previ a les arres, on es determina quin preu s'ha pactat, quin temps es dóna per fer les arres, i es confirma que l'immoble estarà lliure de càrregues per a la data de l’escriptura. Aquesta reserva bloqueja la comercialització fins a les arres, que normalment es realitzen en un termini màxim de 15 dies, però no implica un compromís total del propietari. 13. Arres Les arres és un document privat previ a la compravenda d’un habitatge, que suposa un compromís de venda en un determinat termini, en el qual el comprador paga una quantitat de diners en concepte de reserva de l’habitatge. Normalment es pacten les arres penitencials que permeten resoldre el compromís de manera que, si el propietari al final no vol vendre, s'aplica l'article 1454 del Codi Civil espanyol, on s'especifica que el propietari ha de retornar al comprador el doble de la quantitat aportada. Si per contra, el comprador finalment no compra, perd tota la quantitat aportada que acostuma a ser normalment un 10% del preu de compra. Les arres es poden realitzar després de la reserva, o directament si el comprador disposa immediatament del 10% del preu total i s’acostumen a fer abans del contracte de compravenda.

14. Lloguer amb opció de compra És un tipus de contracte entre dues parts, arrendador i arrendatari, mitjançant el qual es fixa un preu de lloguer amb una opció de compra de l’habitatge, podent exercir l’arrendatari aquesta opció o no. En aquest tipus de contracte es descompta del preu pactat de compra de l’habitatge les quantitats satisfetes pel lloguer, segons el que hagin acordat les dues parts, podent descomptar-se totes les quantitats o una part d’aquestes. Si el futur comprador no pot escripturar la compra en la data pactada o deixa de pagar el preu del lloguer, perd totes les quantitats aportades fins a aquell moment.

14

15. Préstec hipotecari Normalment, la compra d’un habitatge comporta la recerca d’una entitat financera que ens faciliti els diners necessaris per poder fer la compra. El finançament del preu de l’habitatge es pot realitzar a través d’un préstec hipotecari que és un acord entre el sol·licitant del préstec i una entitat de crèdit, pel qual l’entitat de crèdit presta uns diners a canvi de cobrar uns interessos, prenent l’habitatge com a garantia del pagament del préstec. 15.1 Elements Els elements bàsics d’un préstec hipotecari són :

a) Import És la quantitat del préstec. L’entitat financera acostuma a facilitar com a màxim el 80 % del valor de taxació de l’immoble.

b) Termini És el temps de duració del préstec. Un termini curt implica quotes més elevades i un termini més llarg fa que les quotes siguin més assequibles.

c) Amortització És el pagament del capital pendent. Al principi del préstec es paguen més interessos i s’amortitza menys capital i al final del préstec s’amortitza més capital i es paguen menys interessos.

d) Interessos És la quantitat addicional que es paga per la quantitat de diners que l’entitat de crèdit presta. Són proporcionals a la quantitat de capital prestat i al temps d’amortització pactat.

e) Quota És l’import que es compromet a pagar periòdicament qui contracte un préstec hipotecari a l’entitat financera que l’hi ha concedit. Normalment, és mensual. La quota inclou el pagament dels interessos i l’amortització del capital. Variarà en funció de que el termini augmenti o es redueixi, de forma que a major termini menor serà la quota que es pagarà. La quota mensual depèn de 3 factors : l’import del préstec, el tipus d’interès i el termini.

f) Índex de referència És un índex objectiu, que mensualment elabora el Banc d’Espanya i que, a més de publicar-se en el BOE (Butlletí Oficial de l’Estat), es publica en gairebé tots els diaris d’informació nacional. Aquest indicador és el que s’aplica al préstec hipotecari a tipus variable en el moment de revisar i actualitzar el tipus d’interès. L’índex de referència més utilitzat és l’Euríbor al qual se li afegeix el marge o diferencial que és la quantitat que les entitats financeres sumen a l’índex de referència que s’ha pres com a base.

15

g) Revisió del tipus d’interès En els préstecs variables, el més freqüent és revisar el tipus d’interès una vegada a l’any, encara que també es pot revisar cada 6 mesos. A partir d’aquest moment i fins a la nova revisió, el tipus d’interès del préstec será el que resulti d’afegir el diferencial a l’últim índex de referència disponible que normalment sol ser el del mes passat o l’immediatament anterior.

h) Comissions En el moment de negociar amb l’entitat de crèdit les condicions del préstec hipotecari s’ha de tenir en compte les possibles comissions existents per diferents conceptes com la comissió d’obertura que s’estableix per constituir el préstec i que será un tant per cent del capital que s’ha demanat. També és important la comissió d’amortització anticipada que s’estableix per l’amortització anticipada del capital per reduir l’import del préstec i que será un tant per cent de la quantitat de capital que s’amortitzi.

15.2 Condicions Les condicions del prèstec hipotecari són negociables i segons la solvència que es pugui demostrar es tindrà més o menys marge per poder exigir unes millors condicions. Generalment, les entitats de crèdit ofereixen millors condicions si el préstec hipotecari és per a la compra de la residència habitual que en el cas de que sigui per a la compra d’una segona residència. Legalment, només és obligatori contractar una assegurança de danys que cobreixi l’habitatge en el cas de contractar un préstec hipotecari per al seu pagament, sense ser obligatori contractar cap altra assegurança o cap altre producte vinculat al préstec. És freqüent que l’entitat bancària amb la qual es vol contractar un préstec hipotecari condicioni la contractació de productes vinculats al préstec per poder oferir unes millors condicions. Les clàusules sòl fixen un mínim a pagar en les quotes mensuals del préstec hipotecari encara que el tipus de referència acordat estigui per sota. En principi no són il·legals, excepte que siguin abusives o que les entitats financeres no hagin informat amb la deguda transparència als seus clients. La persona consumidora que sol·licita el préstec hipotecari té dret a escollir el notari i l’entitat de crèdit amb la qual es contracta el préstec no es pot oposar. Els notaris, a més de donar fe a contractes i documents, tenen un servei d’assessorament gratuït per aconsellar al ciutadà, abans que aquest dugui a terme l’acció consultada. A més d’això, la llei dóna dret a examinar l’escriptura 3 dies abans de la seva firma i el notari ha de respondre a qualsevol pregunta sobre el seu contingut.

16

15.3 Tipus Els préstecs hipotecaris poden ser :

a) A tipus fix En aquest es mantindrà el mateix tipus d’interès, i per tant, la quota será invariable al llarg de tota la duració del préstec. Solen tenir un termini més ajustat de durada i la comissió per amortització o cancel·lació anticipada és major. Té els avantatges de conèixer en tot moment la quantitat que es va a pagar, la qual cosa permet una millor planificació económica, i que les pujades dels tipus d’interès en el mercat no afectaran a la quantitat a pagar pel préstec. Té els inconvenients que no es pot beneficiar de les baixades del tipus d’interès, que les comissions de cancel·lació solen ser superiors a les del tipus variable i que els terminis màxims d’amortització són limitats, exigint una forta capacitat de pagament.

b) A tipus variable És aquell en el qual el tipus d’interès varia en el temps, no és fix sinó que està subjecte a les fluctuacions del mercat, raó per la qual està sotmès a revisions periòdiques, normalment cada any o cada 6 mesos. Permet beneficiar-se de les baixades dels tipus d’interès encara que també està exposat a les pujades. Té els avantatges que el tipus d’interès s’adaptarà a l’evolució del preu del diner en el mercat, que les comissions són sensiblement inferiors a les dels préstecs a tipus fix i que l’adequació dels tipus d’interès a l’evolució del mercat permet a les entitats financeres oferir terminis d’amortització superiors a les del tipus fix. Té com a gran desavantatge que està subjecte a les oscil·lacions del mercat i, per tant, la quota a pagar variarà cada vegada que canviï el tipus d’interès. c) A tipus mixt És aquell en el qual els primers anys el tipus d’interès és mantindrà fix i després es convertirà en variable. Té els avantatges i els inconvenients dels préstecs hipotecaris a tipus fix durant els primers anys i després té els avantatges i els inconvenients dels préstecs hipotecaris a tipus variable.

17

15.4 Oferta vinculant Un cop el client s’ha decidit per un determinat préstec hipotecari, pot demanar una oferta vinculant. Abans d’aquesta oferta vinculant és necessari fer la taxació de l’immoble i que l’entitat financera comprovi la capacitat financera de la persona sol·licitant del préstec. Una vegada l’entitat financera ha decidit concedir el préstec hipotecari ha de fer una oferta per escrit, especificant totes les seves condicions financeres. L’oferta és vinculant per a l’entitat financera durant el termini que s’estableixi que no pot ser inferior a 10 dies des que es lliuri l’oferta a la persona sol·licitant del préstec hipotecari. 16. Contracte de compravenda El contracte de compravenda és el document que estableix els drets i obligacions, tant del comprador com del venedor.

La firma del contracte de compravenda suposa la prestació formal del consentiment i, amb això, el lliurament de l’habitatge per part del venedor i el pagament del preu per part del comprador.

16.1 Forma El contracte ha d’estar redactat de manera clara i senzilla, sense referència o remissió a textos o documents que no es facilitin de manera prèvia o simultània a la formalització del contracte. 16.2 Contingut El contracte de compravenda ha de tenir el següent contingut :

• Identificació de les parts compradora i venedora. • Descripció de l’habitatge que es ven i els annexos (garatge, traster, etc.). • Superfície útil de l’habitatge. • Zones comunitàries. • Estatuts de la comunitat de propietaris, si n’hi ha. • Preu i modalitat de pagament. • Impostos aplicables (en habitatges de segona mà, l’impost de transmissions

patrimonials que ha de pagar el comprador i l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua que ha de pagar el venedor).

• Condicions de compravenda de l’habitatge. • Penalitzacions aplicables a les dues parts en cas d’incompliment del contracte.

18

16.3 Formalització El contracte pot formalitzar-se en un document privat, sense intervenció d’un notari, amb la sola intervenció del venedor i del comprador sempre que la compra no es financiï amb un préstec hipotecari, ja que aquest préstec precisa en tot cas d’una escriptura pública i de la inscripció en el Registre de la Propietat. Per aquest motiu la compravenda d’habitatges generalment es formalitza en escriptura pública.

Si es realitza la compravenda en un document privat, qualsevol de les parts podrà exigir a l’altra que es procedeixi a la seva elevació a document públic, podent, en cas que l’altra part es negui, sol·licitar la intervenció judicial. S’ha de tenir en compte que per poder inscriure la compra de l’habitatge en el Registre de la Propietat serà sempre necessari l’atorgament d’escriptura pública.

La regla general és que el contracte de compravenda d’un habitatge es formalitzi en escriptura pública autoritzada per un notari que recull la voluntad de les parts i emet judici d’identitat i capacitat d’aquestes, redacta el document conforme al que s’ha pactat, ajustant-se als requisits legals, i fa a les parts els advertiments de les obligacions de cadascuna d’elles que resulten de la realització del contracte.

La intervenció del notari en el contracte de compravenda donarà autenticitat al seu contingut i aportarà seguretat jurídica.

Abans d’autoritzar l’escriptura el notari demanarà al Registre de la Propietat una nota simple que acrediti la titularitat i càrregues de la finca, que quedarà incorporada a l’escriptura, i immediatament després d’haver-se firmat, si les parts ho sol·liciten, enviarà al Registre de la Propietat una comunicació en la qual s’expressi que l’escriptura ha estat autoritzada, evitant així que, un cop realitzat el contracte, el comprador pogués quedar afectat per algun embargament o càrrega del venedor que accedís al Registre de la Propietat amb anterioritat a la compra.

19

En l’acte de l’escriptura es lliurarà una còpia de les claus de l’habitatge al comprador o es pactarà una data de sortida de les persones que estiguin vivint en l’habitatge.

Una vegada efectuada la compravenda, el notari lliura una còpia simple a cadascuna de les parts perquè puguin realitzar tots els tràmits fiscals i el pagament d'impostos. L’elecció del notari correspon al comprador de l’habitatge que és qui normalment ha de satisfer els seus honoraris. 16.4 Documentació que s’ha de lliurar al comprador

En el moment del contracte de la compravenda de l’habitatge de segona mà el propietari ha de presentar la següent documentació que ha de lliurar al comprador :

1. Cèdula d’habitabilitat Està regulada en l’article 26 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge. És un document que garanteix el compliment dels nivells mínims d’habitabilitat exigibles als habitatges i que és imprescindible per donar d’alta els serveis d’aigua, llum i gas. Caduca als 15 anys de la seva expedició i s’ha de tramitar novament quan passa aquest termini. En qualsevol transmissió, per venda, lloguer o cessió d’ús, incloses les derivades de segones i successives transmissions, s’ha d’acreditar que l’habitatge compleix les condicions de qualitat amb el lliurament o disposició de la cèdula d’habitabilitat vigent tret d’alguns supòsits especials d’exoneració que es preveuen. És recomanable que el propietari la sol·liciti quan decideix vendre l’habitatge.

2. Certificat d’aptitud Es requereix aquest certificat en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

3. Nota simple informativa actualitzada del Registr e de la Propietat Per acreditar la titularitat de l’habitatge que es ven i que no hi ha sobre aquest cap dret o càrrega.

4. Escriptura de declaració d’obra nova i divisió h oritzontal i dels estatuts, si hi ha, de la comunitat de propietaris S’ha de lliurar aquesta documentació en el cas que l’habitatge formi part d’una comunitat de propietaris.

5. Documentació necessària per contractar els serve is i els subministraments de l’habitatge S’ha de lliurar aquesta documentació per facilitar la contractació dels serveis i subministraments necessaris.

6. Certificat d’eficiència energètica Està regulat en el Reial decret 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprova el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis. És un certificat que classifica el grau d’eficiència energètica d’un habitatge i que és obligatori per a tots els habitatges que siguin venuts o llogats.

20

7. Certificat de la comunitat de propietaris que ce rtifiqui que el propietari que ven l’habitatge està al corrent de tots els pag aments S’ha d’aportar aquest certificat en els habitatges en règim de propietat horitzontal.

8. Certificat de càrregues

Si l’habitatge té un préstec hipotecari pendent, aquest préstec es cancel·la en el moment de l’escriptura de compravenda de l’habitatge descomptant la quantitat que quedi per pagar directament del preu de la compravenda. El propietari que ven l’habitatge ha de sol·licitar un certificat de l’import que queda pendent i aportar-lo.

9. Justificant d’estar al corrent de l’IBI (impost de béns immobles) L’IBI es un impost que es tributa anualment. El venedor ha d’aportar un justificant d’estar al corrent del pagament.

Les despeses que puguin derivar-se de l’obtenció de tota la documentació anterior no es poden repercutir contra la persona que compra l’habitatge, ja que aquestes despeses són a càrrec del venedor que és qui ha d’assumir-les igual que les despeses que es puguin derivar de la intervenció d’un agent immobiliari que també les assumirà el venedor. Si el notari no rep del propietari els documents originals sol·licitats o no són correctes no firmarà ni tampoc ho farà si el propietari no es presenta.

16.5 Clàusules abusives Segons l’article 82.1 del Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries, es consideren clàusules abusives totes les estipulacions no negociades individualment i totes les pràctiques no consentides expressament que, en contra de les exigències de la bona fe causin, en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts que derivin del contracte. El Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, estableix en el seu article 82.4 que, en tot cas, són clàusules abusives les següents :

• Les que vinculin el contracte a la voluntad de l’empresari.

• Les que limitin els drets de les persones consumidores i usuàries.

• Les que determinin la manca de reciprocitat en el contracte.

• Les que imposin a la persona consumidora i usuària garanties desproporcionades o li imposin indegudament la càrrega de la prova.

• Les que siguin desproporcionades en el perfeccionament i execució del contracte.

• Les que contravinguin les regles sobre competència i dret aplicable.

21

Algunes clàusules abusives en la compravenda d’un habitatge de segona mà són les següents :

• Imposició a la persona consumidora del pagament de despeses de documentació i tramitació que corresponguin al venedor com el pagament de despeses de cancel·lació de càrregues de l’habitatge que es compra o el pagament de despeses de la comunitat de propietaris anteriors a la compra de l’habitatge i la imposició a la persona consumidora de despeses per serveis no sol·licitats per aquesta.

• Imposició a la persona consumidora del pagament d’impostos que per la seva naturalesa corresponen al venedor, que és el subjecte passiu, com l’impost sobre béns immobles (IBI) o l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua).

• Imposició a la persona consumidora de subrogar-se en el préstec hipotecari del venedor o imposició de penalitzacions en cas de no voler subrogar-se.

• Imposició de penalitzacions a la persona consumidora davant determinats casos sempre que no es prevegin les mateixes penalitzacions al venedor en casos similars (manca de reciprocitat).

• Repercussió en la persona consumidora d’errades o defectes administratius o bancaris que no li siguin imputables.

• Renúncia del dret de la persona consumidora a l’elecció del fedatari públic.

• Submissió a arbitratges diferents de l’arbitratge de consum, llevat d’òrgans d’arbitratge institucionals creats per normes legals per a un sector o supòsit específic.

• Submissió expressa a un jutge o tribunal diferent del que correspongui al domicili de la persona consumidora, al lloc de compliment de l’obligació o al lloc en què es trobi l’habitatge que es compra.

• Submissió del contracte de compravenda de l’habitatge a un dret estranger.

Els serveis públics de consum tenen competències per tramitar expedients administratius sancionadors contra empreses que hagin incorporat clàusules abusives en els contractes però no poden en cap cas declarar inaplicable una clàusula abusiva atès que aquesta potestat correspon exclusivament als jutjats i tribunals. La declaració de clàusules abusives es realitza per procediment judicial i el seu efecte immediat és que són nul·les de ple dret i es tenen per no posades en el contracte. La nul·litat d’una clàusula abusiva no implica necessàriament la nul·litat del contracte que continua sent vàlid i eficaç.

17. Tràmits posteriors a la compra de l’habitatge Els tràmits que s’han de realitzar per part del comprador després de la compra de l’habitatge són els següents :

22

a) Pagament d’impostos

Després de realitzada la compra d’un habitatge de segona mà s’ha de realitzar el pagaments dels següents impostos :

• Impost sobre transmissions patrimonials.

• Impost d’actes jurídics documentats, si la compra de l’habitatge es fa a través d’un préstec hipotecari.

L’impost municipal sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua municipal, que grava la revalorització de l’habitatge des de l’última transmissió, ha de pagar-lo el venedor, tret de pacte en contra, dintre del període de 30 dies naturals a partir de la data de la compravenda.

b) Presentació de l’escritura pública de compravend a en el Registre de la Propietat Un cop que el comprador de l’habitatge ha pagat els impostos pot presentar l’escriptura de compravenda en el Registre de la Propietat per a la seva inscripció. El pagament d’aquests impostos és un requisit previ i imprescindible per poder inscriure l’habitatge en el Registre de la Propietat a nom del comprador.

c) Canvi de nom o alta en la titularitat dels submi nistraments En l’habitatge de segona mà és suficient fer el canvi de nom en la titularitat dels subministraments (aigua, llum, gas, etc.), reduint la despesa que suposa donar-se d’alta, a menys que l’anterior propietari els hagi donat de baixa o no estigui al corrent del pagament, casos en els quals s’haurà de demanar l’alta.

18. Garantia

La compra d’un habitatge té un règim de garanties diferent a la resta de productes de consum.

La garantia dels habitatges de segona mà, és de 6 mesos, a comptar des de la data de lliurament, en els quals el venedor respon per vicis ocults, d’acord amb l’article 1484 del Codi Civil espanyol.

S’ha de veure també si es disposa de la garantia inicial que estableix l’article 17 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació, per a un habitatge d’obra nova, si aquesta garantia encara no ha finalitzat, a comptar a partir de la data de recepció de l’obra nova, i en aquest cas el promotor i subsidiàriament els altres agents que intervenen en la construcció de l’edifici han de respondre dels danys següents :

• Danys per vicis o defectes d’acabament de l’obra : 1 any.

• Danys per vicis o defectes d’elements que incompleixin els requisits d’habitabilitat : 3 anys.

• Danys per vicis o defectes que afectin elements estructurals : 10 anys.

23

19. Reclamació

Davant d’algun supòsit com la presència de clàusules abusives en el contracte de compravenda de l’habitatge, falta d’informació o de lliurament de documentació, retard en el lliurament de l’habitatge, defectes en l’habitatge o altres, es pot presentar una reclamació davant la part venedora, demanant els fulls oficials de queixa/reclamació/denúncia, que han d’estar a disposició del públic. Si l’empresa o professional no tingués aquests fulls o es negués a facilitar-los es podria interposar una denúncia davant dels òrgans de consum corresponents per suposar una clara infracció en matèria de consum i en aquest cas, tenint en compte que no s’han facilitat els fulls, es podria preparar un escrit de reclamació i enviar-lo de manera fefaent a l’empresa o professional que ha realitzat la venda de l’habitatge. L’empresa o professional, un cop rebuda la reclamació, té l’obligació de respondre al més aviat possible dins del termini màxim d’un mes. 19.1 Via extrajudicial

Si no hi ha cap resposta a la reclamació en el termini d’un mes o la resposta no és satisfactòria es pot optar per la via extrajudicial de resolució de conflictes a través de la via de la mediació o de l’arbitratge, que són totalment gratuïtes, presentant a l’organisme de consum corresponent o a alguna associació de consumidors la reclamació prèvia a l’empresa a través del full oficial de queixa/reclamació/denúncia o un comprovant de la reclamació prèvia realitzada, juntament amb tota la documentació, a efectes de prova, que s’estimi oportuna. Aquestes dues vies són voluntàries per a l’empresa o professional, tret que estiguin adherits a l’arbitratge de consum.

24

19.2 Via judicial

Si l’empresa o professional que ha realitzat la venda de l’habitatge no accepta ni la via de mediació ni la d’arbitratge, sempre que no estiguin adherits a l’arbitratge de consum, només quedaria oberta la via judicial. La via judicial seria l’única possible també en el cas poc habitual que la compravenda de l’habitatge s’hagués realitzat directament entre persones particulars, sense la intervenció de cap professional o empresa (intermediari, agència immobiliària o administració de finques), ja que en aquest cas no hauria una relació de consum i, per tant, no es podria presentar per a la seva tramitació cap reclamació davant d’un òrgan públic de consum.

20. Evolució de compra d’habitatges En el següent gràfic es pot comprovar l’evolució de la compra d’habitatges a Catalunya durant els anys 2010 a 2015.

Compraventa de viviendas en Cataluña

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2015 2014 2013 2012 2011 2010

Viviendas: Total Vivienda nueva

Vivienda usada

Fuente : Instituto Nacional de Estadística

En aquest gràfic anterior es pot veure com la compravenda d’habitatges de segona mà a Catalunya supera de molt llarg a les d’obra nova, sobretot des de l’any 2013 fins al 2015, en els quals la diferència ha anat augmentant cada any de forma molt considerable. En concret, durant l’any 2015, segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística, la quantitat total de compravendes d’habitatges a Catalunya va ser de 55.373, d’aquestes les de segona mà van ser de 46.949 i les d’obra nova van ser de 8.424, tal com queda reflectit en el gràfic anterior, de forma que la compravenda d’habitatges de segona mà va multiplicar per més de 5 vegades la d’obra nova, suposant la major diferència en tot el període 2010-2015.

25

21. Recomanacions

Algunes recomanacions importants en la compra d’un habitatge de segona mà són :

• Pactar la submissió de les parts, comprador i venedor, a un arbitratge de consum, el qual és gratuït, com a via per resoldre possibles futurs conflictes.

• Anar acompanyat d’algun professional en la visita de l’habitatge per examinar les seves característiques físiques i verificar que no presenti cap defecte.

• Guardar qualsevol publicitat de l’habitatge, ja que les seves condicions seran exigibles encara que no constin en el contracte de compravenda.

• Comprovar que la quantitat mensual que es destini a la compra de l’habitatge no superi la tercera part dels ingressos nets mensuals.

• Reservar una quantitat de diners per a l’adequació de l’habitatge.

• Assegurar l’habitatge per cobrir possibles riscos derivats de casos de força major i per danys a tercers.

• Demanar comprovants per a qualsevol quantitat lliurada a compte. • Comprovar la titularitat de l’habitatge i que no estigui gravat amb cap dret ni

tingui cap tipus de càrrega.

• Formalitzar la compra de l’habitatge mitjançant escriptura pública i realitzar la seva inscripció en el Registre de la Propietat per la seguretat jurídica que proporcionen.

• Examinar l’escriptura de compravenda i també la del préstec hipotecari en el cas que es contracti aquest préstec, abans de la data de la firma i sol·licitar al notari que ens aclareixi qualsevol dubte que puguem tenir.

• Establir en el contracte de compravenda alguna clàusula que imposi al venedor el pagament d’una quantitat econòmica per cada setmana o per cada mes que s’endarrereixi en el lliurament de l’habitatge.

• Condicionar la compra de l’habitatge a la concessió d’un préstec hipotecari en cas que es necessiti d’aquest préstec per a la seva compra.

22. Conclusions

Les principals conclusions d’aquest treball sobre la compra d’un habitatge de segona mà són les següents :

• La compra d’un habitatge és un procés bastant llarg i complicat, que requereix una sèrie de tràmits i de passos a realitzar, i és molt important disposar de la màxima informació de tot aquest procés per evitar possibles sorpreses o problemes.

• La compravenda d’habitatges de segona mà a Catalunya ha anat creixent cada vegada més respecte als habitatges d’obra nova en els últims anys, degut principalment al millor preu dels habitatges de segona mà i a la major oferta que hi ha d’aquests respecte dels habitatges d’obra nova.

• Si la compravenda d’un habitatge es realitza entre particulars, sense la presència de cap professional o agència immobiliària, no hi ha una relació de consum i, per tant, en cas de conflicte o disconformitat no es pot utilizar la via de resolució extrajudicial de conflictes (mediació o arbitratge) i s’ha d’anar directament a la via judicial.

26

23. Legislació i webgrafia utilitzada Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya. Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries. Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació. Codi Civil espanyol. Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals. Reial decret 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprova el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis. Agència Catalana del Consum. Temes de consum. Habitatge. http://consum.gencat.cat/temes_de_consum/habitatge/index.html Generalitat de Catalunya. Departament de Medi Ambient i Habitatge. Guia de l’habitatge. http://www.gencat.cat/mediamb/publicacions/monografies/guia_habitatge_2ed.pdf Jove.Cat Generalitat de Catalunya. Habitatge. Comprar. http://jovecat.gencat.cat/ca/temes/habitatge/comprar/ Diputació de Barcelona Drets de les persones consumidores davant la compra o el lloguer d’un habitatge. https://www.diba.cat/documents/479938/480051/consum-descarrega-guiahabitatge-pdf.pdf Colegio de Registradores de España. Como comprar una vivienda en España paso a paso. http://www.registradores.org/wp-content/revista/comocomprarunavivienda/ Api.Cat. Habitatge nou o de segona mà? http://noticias.api.cat/CA/habitatge-nou-o-de-segona-ma/ Unión de Créditos Inmobiliarios. Guia UCI para la compra de su vivienda : consejos previos. https://www.uci.es/consejos.asp?p1=guia&p2=buscar&pc=nada Fotocasa. Pasos a seguir para la compra de una vivienda. http://www.fotocasa.es/blog/compraventa/pasos-seguir-para-la-compra-de-una-vivienda Mundo jurídico. Vivienda de segunda mano. http://www.mundojuridico.info/vivienda-segunda-mano/

27

Abogadoscea. ¿Qué debo saber antes de comprar una casa? http://www.abogadoscea.es/blog/54-que-debo-saber-antes-de-comprar-una-casa Barcelonès Jove. Elements bàsics d’un préstec hipotecari. http://www.barcelonesjove.net/sites/default/files/filelibrary/ELEMENTS%20B%C3%80SICS%20D'UN%20PR%C3%89STEC%20HIPOTECARI.pdf Banco de España. Portal del cliente bancario. Productos bancarios. Préstamo hipotecario. http://www.bde.es/clientebanca/es/areas/Productos_Bancar/Prestamo_hipotec/Que_es_un_presta/Principales_cara/ Agència Tributària de Catalunya. Compra d’un habitatge usat. http://etributs.gencat.cat/ca/guies/com_declarar_la_compra_d_un_habitatge/compra_d_un_habitatge_usat/ Unión de consumidores de España. Los derechos del consumidor en el acceso a la vivienda : cláusulas abusivas. http://consumidores.gal/wp-content/uploads/Guia_compraventa_vivienda_UCE.pdf Instituto Nacional de Estadística. Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Compraventa de viviendas por Comunidades, Ciudades Autónomas y Provincias según régimen y estado. http://www.ine.es/dynt3/inebase/es/index.htm?padre=1017&dh=1