¿cómo contrataste? ¿opción y no tienes el...

¿Cómo contrataste?

¿Exclusiva con todas las Ventajas para ti?

¿Opción y no tienes el Control?

Ya tengo la Exclusiva - Arq. Salvador A. Vázquez Bader

LAS DOS PREMISAS QUE SE DEBEN CUMPLIR PARA TENER ÉXITO EN BIENES RAÍCES:

P RO M O C I Ó N Y P R EC I O


“Hay que hacer un anuncio atractivo. un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. uno con vídeo casero, un 64,4% más y con vídeo profesional, un 423,5% más. Un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más, los recursos gráficos son vitales. “



Un alto porcentaje de compradores de casas comienzan su búsqueda en

línea, los beneficios de una propiedad deben reflejarse en las

fotografías en internet. Este medio se está convirtiendo en la mejor

manera de impresionar compradores potenciales inmediatamente.

Según estudios recientes, los compradores o arrendatarios clasificaron

a las fotos como la característica principal utilizada para buscar un

nuevo hogar o departamento.

Los Anuncios de bienes raíces en línea con malas fotos — o peor,

ninguna foto — pueden hacer a los compradores a pasar por alto la

propiedad.


Fotos que Venden Inmuebles

Internet ha revolucionado la manera en la que se venden inmuebles en la

actualidad. Las cámaras digitales se han convertido en una herramienta

indispensable para los agentes inmobiliarios.

Las fotografías digitales constituyen una manera eficaz y muy efectiva para

mostrar inmuebles en la red, y no es ningún secreto que cuanto mejores

sean las imágenes que muestra online, más consultas generará.


Antes de Fotografiar…

• Ya no es indispensable invertir en una cámara costosa. Una cámara del

teléfono celular con una adecuada resolución es lo suficientemente

buena para obtener fotos de calidad, un equipo costoso no es una

necesidad tampoco. Cualquier cámara digital – o celular hoy en día- con

cinco megapixels o más producirá buenas fotos.


Elije los mejores ángulos y composiciones.

Fotografia desde una esquina o desde el umbral de la puerta para

incluir la mayor cantidad del espacio como sea posible. Esto

proporciona contexto y hace que el cuarto parezca más espacioso que una

foto desde adentro.

Al fotografiar el exterior colocarse en un ángulo en vez de

hacerlo de frente, permitiendo que los compradores vean la profundidad

del edificio o casa.

Evita tomar fotos de postes o cables o automóviles ya que estos

desmerecen la fotografía.


No hagas ver el Inmueble como algo que no es.

Muestra lo sobresaliente de la casa y que sea vea lo mejor posible, no

se trata de engañar a los clientes.

Por ejemplo, una foto tomada con un gran angular puede hacer que un

cuarto parezca más grande de lo que realmente es.

Los compradores se decepcionarán y hasta se molestarán al darse

cuenta que los espacios aparentemente enormes, son realmente

pequeños.


Toma muchas fotos – al menos 30 -, las cámaras digitales dan la

libertad de tomar las fotos que deseamos y verlas al momento, así que

experimenta con muchos ángulos y ajustes de la cámara.

Revisa las fotos más tarde y elije las que muestran mejor el Inmueble.

Retoca tus fotos. Después de optar por las mejores fotos, posiblemente

haya que corregir algunas tomas demasiado oscuras o que contengan

elementos que estorben. Herramientas de retoque de fotografías que se

pueden encontrar en línea como Picasa o Microsoft Picture son fáciles de

utilizar y permiten desde pequeños retoques, ajustar brillo y contraste, hasta

correjir los colores y recortar lo que no deseamos.


¿Cómo crear anuncios inmobiliarios convincentes?

¿Qué puede hacerse para mejorar nuestros anuncios actuales sin gastar

más?

Cuesta exactamente lo mismo crear material publicitario convincente que

elaborar anuncios inmobiliarios mediocres.

¿Qué debe incluirse y qué dejar fuera?


¿Cuál de estas descripciones resulta más convincente?

Departamento moderno en segundo nivel con tres recámaras y dos baños.

Edificio de cinco pisos con elevador, jardines, cancha de tenis y alberca

comunitarios.

Departamento amplio y luminoso en edificio moderno con alberca cristalina,

jardines y canchas de tenis. Espaciosa terraza orientada al sur, perfecta

para relajarse.

La segunda descripción anima al lector a imaginarse en un entorno

amplio, iluminado, inmaculado, espacioso y relajante. Sólo después de

verse a sí mismos en el inmueble estarán interesados en saber más datos.


EL ESCUETO

LOS QUE NO NOS DICEN NADA….

Bonita casa en zona tranquila, bien ubicada….

Agradable, iluminada, buenos acabados, proyecto y conservación buenos.


EL REPE

Se trata de una casa habitación que cuenta con la siguiente distribución

arquitectónica en p.b. estacionamiento para dos o tres autos, sala-

comedor, recámara, cocina con atecomedor, baño completo y cocina en p.a.

sala- comedor con balcón, cuatro recámaras, baño cocina con

antecomedor

Casa desarrollada en dos niveles, ampilos espacios e iluminados. P.B.-Sala,

Comedor, Cocina, medio baño, estudio, cuarto de servicio y patio trasero.

P.A.- hall distribuidor, tres recamaras muy amplias, la principal con baño

completo. sala de tv.

LA CASA MAS CARA ($9’000,000 USD )EN M3 SE ANUNCIA ASI: Preciosa

casa en un lugar muy exclusivo de Roforma Lomas, se vende como terreno

3600 a 2500 dolares por metro, la casa esta en excelente estado.


Características

Metros cuadrados de terreno 172

Metros cuadrados de construcción 174

Número de recámaras 3

Número de baños 3

Número de espacios para autos Sí

Edad 50

Niveles construidos 2

Estado de conservación Regular

casa en venta en la colonia valle del tepeyac de 172 m de terreno y 174 m

de construcción cuenta con sala, comedor, cocina integral, 3 recamaras

con closet (una con pequeña terraza), 3 baños completos, cuarto de

servicio con baño completo área de lavado en primer nivel, 1 lugar de

estacionamiento cubierto. Servicio de luz. Agua, gas estacionario, cisterna,

bomba, calentador, jardín, vigilancia ya que es una calle cerrada.


EL DESCRIPTIVO que SI VENDE

Inmejorable ubicación, cerca del metro rosario. Casa tipo rustica alemán,

portón de madera barnizada, garage para 4 autos abiertos, patio con

excelente espacio, puertas y ventanas de madera, sala comedor, cocina,

escaleras de madera, cuatro recamaras, principal con baño. Sala de

televisión.

Espectacular estilo moderno, patio central, doble altura, estudio con

baño, biblioteca, sala familiar con chimenea, salón de juegos con cantina

bar, terrazas, fuentes, cascada natural, jardín, 5 recámaras con vestidor y

baño cada una, principal con sala de estar, doble vestidor y tina de

hidromasaje, gimnasio con baño completo, 2 recámaras de visitas con baño

integrado cada una.



LINDA CASA CON MUY AMPLIOS ESPACIOS. CUENTA CON 5

RECAMARAS CADA UNA CON BAÑO COMPLETO, ESPACIOSA

COCINA CON DESAYUNADOR, AMPLIO Y FERTIL JARDIN ADEMAS,

TERRAZA CON ESPECTACULAR VISTA. TIENE ACCESO POR DOS

FRENTES, UBICADA A 10 MINUTOS DE PERISUR, PERSONALICELA A

SU GUSTO

Excelente ubicación, pisos de loseta en sala comedor, en recamaras y

estudio laminado, recamara principal con closet y baño completo integrado

área de lavado, cuarto de servicio integrado con baño completo, chimenea,

cocina equipada con barra y alacena para despensa, closet de visitas y

blancos, escaleras de madera, 2 autos y estudio



Casa dentro de una cerrada, muy espaciosa, con techos altos, recien

pintada. Cuenta con todos los servicios funcionando. Ideal para

modernizar. Varias habitaciones multifuncionales, 3 cuartos de

servicio y/o bodega, area de tendido, cocina integral, 2 tinacos. Se

queda linea telefonica. Se dan facilidades de pago, se acepta infonavit y

fovisste

DATOS DE ACCESIBILIDAD, UBICACIÓN COLEGIOS,

SUPERMERCADOS, ETC.

Cerca de metrobus, a unos pasos de vias principales…


EL DESCRIPTIVO que NI CITA GENERA Y NO VENDE

Linda casa con hermosa vista al valle de México,cuenta con antecomedor,

estudio con muebles empotrados, sala de t.v., cuarto de servicio, pequeño

jardín Acabados: pisos de madera, cocina equipada, acabados externos de

adobe, 2 estacionamientos esta propiedad es surtida por pipas de agua

no corriente.


Como Profesional Inmobiliario deberás tener un amplio conocimiento

de las propiedades disponibles en el mercado. La visita preliminar a

nuevas propiedades será una práctica diaria a lo largo de tu carrera

como Asesor Inmobiliario. Comienza por aprenderte el inventario de tu

compañía.

Aprende a obtener información acerca de nuevas propiedades.

Programa la visita a propiedades cada día, de forma que hayas

visitado todos los listados actuales de la oficina.

Completa un formato de comentarios de visita por cada propiedad.


Procedimientos para mostrar propiedades

Fijar una cita para mostrar una propiedad

Uso de las llaves (solicitud)

Dejar tarjetas de presentación en la propiedad

Registro de cliente en caso de operación compartida

Reporte de visita


Guardias en oficina (¿tiempo de oportunidad o tiempo de ocio?)

Compradores y vendedores potenciales llaman a nuestras oficinas

solicitando información que han obtenido en publicaciones de

periódicos y revistas, anuncios y publicidad en Internet y

principalmente en rótulos de venta. Estas llamadas pueden ser

convertidas en negocios valiosos.

Observa un Asesor con experiencia durante su guardia.

Estudia la Entrevista Prediseñada y asimila el formato de respuesta de

llamada lo suficientemente bien como para realizar una simulación de

llamada entrante.


Pautas para la Guardia

• Previo a la guardia, deberás conocer por lo menos el 70% de las

propiedades en exclusiva de tu oficina, prepárate a dar información

de cualquier propiedad a quien te llame.

• Manténte siempre al tantode todo lo que se promueve en la zona de

tu Exclusiva.

• Ya tienes al comprador, ¡ofrecele todo lo que hay !

• Llega a la oficina con al menos media hora de anticipación.

• Estudia todos los listados y portales antes de tomar tu guardia y

prepárate para describir cualquier propiedad.

• Verifica tu correo y los avisos (altas, bajas, cambios de precio, etc.)


Utiliza el tiempo entre llamadas para trabajo relacionado al negocio :

• Prospectación

• Seguimiento

• Reportes

No vendemos inmuebles por teléfono, tu objetivo es siempre

¡ L O G R A R U N A C I TA !


Entrevista Modelo para Calificar al Comprador

Sonríe!

¡Habla Claro!

¡Haz al cliente sentirse importante!

¡Escucha!

¿Donde vió anunciado nuestro Inmuble?

¿Qué información le gustaría tener de esta propiedad?

¿Qué rango de precio trae en mente para invertir en su nueva

propiedad?


¿Qué es lo que busca en su nueva propiedad?

¿Podría sustituir algunas características que busca si la propiedad

cumple con la mayoría de sus necesidades?

¿Ha encontrado alguna propiedad que cumpla con todas sus

necesidades?. Cuénteme de ella.

Si encontráramos la propiedad ideal para usted ahora, ¿la compraría

de inmediato?

¿Le parece que nos veamos hoy a las 4: pm o prefiere a las 5: pm?

¿Qué áreas está considerando?

¿Qué es lo importante para usted del área que le interesa, qué es lo

que mas le agrada de esas áreas?


Encuentra si el Comprador cuenta con las 3 D’s

DECISIÓN

DESEO

DINERO


¿Cuándo fue la última vez que compró una propiedad?

¿Que tan pronto necesita hacer el cambio?

¿Durante cuánto tiempo ha buscado?

Le propongo nos veamos en la propiedad .... hoy a las 5 pm o prefiere

a las 6 pm

¿Consideraría en adquirir una propiedad de un valor mayor pero que

reúne todas las características que necesita?

¿Tiene actualmente su propiedad a la venta?

Entonces, ¿nos vemos hoy a las 5, o prefiere a las 6 pm. para ver su

propiedad y platicar un poco más de la promoción de la misma?


Guía para la Demostración de la Propiedad

Haz preguntas

Escucha

No exageres sobre los aspectos positivos

Prepara al Comprador sobre los puntos no favorables

Estaciónate en un lugar que favorezca a la propiedad

Sigue los protocolos: avisa al Propietario, haz una cita, entrega tu

tarjeta


Da libertad al Comprador de descubrir la propiedad.

Permite que el Comprador tome su tiempo no lo presiones, que el

Comprador te dirija a las áreas que él quiere ver.

Ofrece abrir closets, (si es posible) gabinetes y que aprecien texturas.

No converses demasiado, contesta todas las dudas del Comprador.

Describe las características no obvias de la propiedad.

Abstente de dar tu opinión, en caso de que te la pidan, contesta algo

similar a la siguiente frase; “Mi opinión no es tan importante como la

suya, como se siente usted respecto a...........”


Pon atención a señales que indiquen interés de compra y valóralas.

En caso de que la propiedad le interese al Comprador, haz preguntas

tales como: “¿Quedarían bien sus muebles en este espacio?”

Evita discusiones, nunca defiendas la propiedad.

Si el Comprador muestra un gran interés en la propiedad, pregúntale si

le gustaría adquirirla, si por el contrario su interés es muy pobre,

pregunte si desea que vean otra opción.


Presentación y Negociación de la Propuesta de

Compra

Negociación justa

Vigilar todo el proceso de compraventa (contratos)

El papel que juega el Asesor que representa al Comprador y el papel del

Asesor que representa al Propietario

Operaciones compartidas con otras compañías

¿Cómo manejar la contraoferta?

¿Cómo se manejarán ofrecimientos múltiples (mismo día) obtenidos por

diferentes asesores?

¿Cómo hacer el cierre y cuales son los pasos a seguir (contratos, etc.)?


Muchas operaciones inmobiliarias no llegan a un final exitoso por el factor

‘negociación’.

Un mal manejo de la estrategia, o la falta de ella, puede provocar un mal

resultado.

Saber negociar es elemental en toda transacción de mercado.

No se le otorgan un nivel profesional a esta etapa.

Es parte fundamental en el éxito de un negocio inmobiliario.

La negociación es un proceso que busca lograr acuerdos entre dos o más

partes, permitiendo que cada una obtenga un beneficio: Yo recibo algo a cambio

de ceder algo o parte de ese algo’.


Punto intermedio de beneficio común, que genera un ambiente de acuerdo.

Cada negociación es diferente, pero los elementos básicos no cambian.

Proceso que prioriza el protagonismo, la consideración de los intereses, y la

generación de opciones de las partes en un marco de confidencialidad.

Los intereses de ambas partes queden satisfechos.

Una negociación debe planificarse.

Considerar no sólo los propios objetivos, sino también los de la otra parte.

Una vez clarificado los intereses de cada parte, se determinará sobre qué

aspectos se estará dispuesto a ceder y cuánto.


Invocar sistemáticamente la objetividad, y practicar una gestión equitativa

basada en lograr el acuerdo con los beneficios para cada parte involucrada.

No debe tomar posiciones sesgadas.

El Objetivo tiene que ser alcanzar los precios de mercado y ejecutar operaciones

de la mejor forma, en el menor tiempo posible.

El Negociador debe tener un conocimiento del mercado en que se está

transando la propiedad, para que sea moderador en la toma de decisiones o la

proposición de estas.

La confianza es uno de los pilares en toda negociación y ella se basa en la

calificación de sus actores.

Los apuros se notan siempre, y generan bajas de precio en forma automática. La

idea de toda negociación es alcanzar el objetivo de las partes, hasta donde

estén dispuestas a ceder.


QUALITY Inmobiliaria “Tu Nombre o Razon Social” “Tu Direccion” México, C.P.. Tel.

Estimados Señores: En su carácter de mediadores titulares y/o socios de la Bolsa Inmobiliaria de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de la Ciudad de México, A. C., les solicito que hagan llegar la presente Oferta de compra al propietario del Inmueble que a continuación señalo, para que conozca los términos y condiciones de mi ofrecimiento, mismos que son los siguientes: Respecto de______________________________________________________________________ ubicado en: Calle: __________________________________________ No. exterior: _____________ No. interior: ________ Colonia: ________________________________________ Delegación: ________________________________ Ciudad: ________________________ Estado: _________________________________ C. P.: _____________ y que tiene las siguientes instalaciones especiales y/o muebles: ______________________________________ __________________________________________________________________________________________ ofrezco a su legítimo propietario celebrar Contrato Privado de Compraventa, fijándose en el mismo como precio del Inmueble la cantidad de $ __________________ (** _______________________________________ ____________________________ ***), misma que pagaría en la forma que a continuación indico: En el caso de esta Oferta fuera aceptada, a la firma del Contrato Privado de Compraventa entregaría al propietario del Inmueble la cantidad de $ _______________ (*** ____________________________________ __________________________________________ ***), y estaría en posibilidad de firmarlo en sus oficinas el día _________________________________________. ALTERNATIVA # 1

El saldo restante para completar el precio total ofrecido lo pagaría simultáneamente a la firma de la Escritura de Compraventa ante Notario Público dentro de un plazo que no excedería de ____________ (________________________) días naturales contados a partir de la firma del Contrato Privado de Compraventa. ALTERNATIVA # 2 El saldo restante para completar el precio total ofrecido lo pagaría mediante un Crédito Hipotecario que: TENGO AUTORIZADO ( ) ESTOY TRAMITANDO ( ) TRAMITARE ( ) Y estoy conforme en que la promoción del Inmueble no sea suspendida hasta que yo tenga y presente la autorización por parte de la Institución Bancaria. ALTERNATIVA # 3 EL saldo restante del precio total ofrecido, lo pagaría de la siguiente forma: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

El precio ofrecido considera que la operación de compraventa se pactará “ad-corpus”, es decir, que la(s) superficie(s) del predio y/o construcciones no será(n) motivo de ajuste del precio en sentido alguno, y que el Inmueble me será entregado en el estado de conservación en que actualmente se encuentra.

Al momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante Notario, el Propietario deberá entregarme el Inmueble desocupado, sin ningún adeudo, gravamen o limitación de dominio.

Los impuestos, gastos y honorarios derivados de la Escrituración correrán por mi cuenta, debiendo pagar el Propietario el Impuesto Sobre la Renta que origine la compraventa, así como los honorarios por mediación que se devenguen.

Esta Oferta tendrá una vigencia de _____ (______________________) días naturales contados a partir de esta fecha, lapso en el cual, Ustedes me deberán comunicar por cualquier medio la resolución del Propietario y si ésta es positiva celebraré el Contrato Privado de Compraventa.

OFERTA Y MANIFESTACIÓN DE INTENCIÓN DE COMPRA INMOBILIARIA

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