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CÁLCULO DE LOS COEFICIENTESMULTIPLICADORES APLICABLES ALVALOR CATASTRAL PARA ESTIMAR ELVALOR REAL DE DETERMINADOSBIENES INMUEBLES URBANOS DE LOSHECHOS IMPONIBLES DEVENGADOSEN EL AÑO 2009

Sevilla, octubre de 2008

MEMORIA

ÍNDICE

1. Antecedentes ............................................................................................................... 1

2. Objeto .......................................................................................................................... 3

3. Coeficiente de referencia al mercado (RM) ................................................................. 4

4. Coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) ............................................. 5

5. Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI) ......................................... 8

6. Diferencia entre la evolución del valor catastral (CAVC) y la del mercado inmobiliario

(CVMI) ........................................................................................................................ 12

7. Cálculo de los coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) ..................... 13

7.1. Coeficientes multiplicadores del valor catastral ................................................................ 13

7.2. Comparación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) con losaplicados en el año 2008 ................................................................................................. 15

7.3. Cálculo inicial de los coeficientes multiplicadores del valor catastral .............................. 16

8. Cálculo del valor medio del municipio (ValMed) ......................................................... 19

8.1. Fichas notariales de operaciones de compraventa elevadas a escritura pública ............ 19

8.2. Estadísticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda .................................................. 21

8.3. Valor medio de referencia o de mercado utilizado en la coordinación de las Ponencias devalores totales de Catastro ............................................................................................... 21

8.4. Valor calculado aplicando los coeficientes obtenidos ...................................................... 21

8.5. Información sobre precios medios de mercado disponible en el Sistema Unificado deRecursos (SUR) ............................................................................................................... 22

9. Reajuste de coeficientes multiplicadores del valor catastral ...................................... 23

9.1. Relación entre el valor calculado y el valor medio del municipio ..................................... 23

9.2. Reajuste de los coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) obtenidos para el

año 2009 .......................................................................................................................... 26

10. Propuesta de coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) para el año 2009

y de los criterios de aplicación ................................................................................... 27

Gráficos

Gráfico nº1: Evolución del valor catastral y del índice general de precios de la

vivienda (IGPV) de España y Andalucía, en el período 1987-2008,

para un municipio cuya revisión catastral haya surtido efecto en 1987

(base 100: año 1987).




(base 100: año 1994).




(base 100: año 1998).

Gráfico nº4: Variación anual del valor catastral y del índice general del precio de la

vivienda (IGPV) de España y Andalucía, en el período 1987-2008.

de 31.

CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES MULTIPLICADORES APLICABLES AL VALOR

CATASTRAL PARA ESTIMAR EL VALOR REAL DE DETERMINADOS BIENES

INMUEBLES URBANOS, DE LOS HECHOS IMPONIBLES QUE SE DEVENGUEN EN

EL AÑO 2009, A EFECTOS DE LOS IMPUESTOS SOBRE TRANSMISIONES

PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y SOBRE SUCESIONES

Y DONACIONES.

1. ANTECEDENTES.

La Ley 10/2002, de 21 de diciembre, por la que se aprueban normas en materia

de tributos cedidos y otras medidas tributarias, administrativas y financieras (BOJA de 24

de diciembre), en su artículo 23 establece que:

“1. Para efectuar comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Sucesiones

y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la

Consejería de Economía y Hacienda podrá utilizar, indistintamente, cualquiera de los medios

previstos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria, conforme a lo dispuesto en los siguientes

apartados.

2. Cuando se utilice el medio referido en el artículo 52.1.a) de la Ley General Tributaria,

el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuyo valor catastral haya sido fijado en

1994 o años sucesivos, siempre que estén destinados a vivienda o constituyan elementos anejos

a la misma, se podrá estimar a partir del valor catastral que figure en el correspondiente registro

fiscal. A tal efecto, el valor catastral actualizado a la fecha de realización del hecho imponible se

dividirá por el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del

citado valor”.

El valor real así estimado se obtiene aplicando la siguiente fórmula:

VR = VCA / RM

Siendo:

VR: Valor real del bien inmueble.

VCA: Valor catastral actualizado.

RM: Coeficiente de referencia al mercado.

La Ley 3/2004, de 28 de diciembre, de Medidas Tributarias, Administrativas y

Financieras (BOJA de 31 de diciembre), en su artículo 7, modifica el artículo 23 de la Ley

10/2002 citado, estableciendo que:

“Cuando se utilice el medio referido en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, el

valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se podrá estimar a partir del valor

catastral que figure en el correspondiente registro fiscal. A tal efecto, al valor catastral actualizado

a la fecha de realización del hecho imponible se le aplicará un coeficiente multiplicador que tendrá

en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado

de 31.

valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de

valores.

La Consejería de Economía y Hacienda publicará anualmente los coeficientes aplicables

al valor catastral y la metodología seguida para su obtención”.

El valor real así estimado se obtiene aplicando la siguiente fórmula:

VR = VCA x CMVC

Siendo:

VR: Valor real del bien inmueble.

VCA: Valor catastral actualizado.

CMVC: Coeficiente multiplicador del valor catastral.

El coeficiente multiplicador definido en el artículo 7 de la Ley 3/2004, ya no es el

inverso del coeficiente de referencia al mercado, sino que depende de la evolución del

valor catastral, del coeficiente de referencia al mercado y de la evolución del mercado

inmobiliario.

Por otro lado, el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General

Tributaria (BOE de 18 de diciembre), en la redacción dada por el artículo quinto.seis de la

Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal (BOE

de 30 de noviembre), establece que:

“1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la

obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes

medios:

[...]

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter

fiscal.

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes

multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los

términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de

carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes.

Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como

referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos

bienes será el Catastro Inmobiliario”.

Por último el artículo 158.1 Reglamento General de las actuaciones y los

procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes

de los procedimientos de aplicación de los tributos aprobado por el Real Decreto

1065/2007, de 27 de julio, (BOE de 5 de septiembre) establece que:

de 31.

“La aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los

valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de

la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada

para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha

metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por

la Administración tributaria que los vaya a aplicar. En el ámbito de competencias del Estado la

aprobación corresponderá al Ministro de Economía y Hacienda mediante orden”.

En las Órdenes de la Consejería de Economía y Hacienda de 20 de diciembre de

2005, de 22 de diciembre de 2006 y de 22 de diciembre de 2007, por las que se

aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de

determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de los impuestos sobre transmisiones

patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, se

establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología

seguida para su obtención, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 7 de la Ley

3/2004, de 28 de diciembre, en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y

en el artículo 158.1 del Reglamento General de Gestión e Inspección.

Estas Órdenes publican los coeficientes multiplicadores del valor catastral

aplicables para los hechos imponibles devengados en los años 2006, 2007 y 2008, así

como la metodología seguida para el cálculo de los mismos.

2. OBJETO.

El presente trabajo tiene como objeto el cálculo de los coeficientes

multiplicadores aplicables al valor catastral (CMVC) en cada municipio para estimar el

valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de los hechos imponibles que se

devenguen en el año 2009.

El coeficiente multiplicador aplicable al valor catastral actualizado al año de

devengo del hecho imponible (CMVC), se obtiene como cociente entre el coeficiente de

variación del mercado inmobiliario (CVMI) desde el año de aprobación de las ponencias

hasta el año 2009, y el resultado de multiplicar el coeficiente de referencia al mercado

(RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de

aplicación de la última revisión catastral hasta el año 2009.

El coeficiente multiplicador así definido se obtiene aplicando la siguiente fórmula:

CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

Siendo:

CMVC: Coeficiente multiplicador del valor catastral para el año 2009.


de 31.

CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral entre el año de

aplicación de la última revisión catastral y el año 2009.

CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario entre el año de

aprobación de las ponencias de valores y el año 2008.

Este año al disponer de mayor información sobre las operaciones de compraventa

de bienes inmuebles que en años anteriores (fichas notariales) y con el fin de profundizar

en el análisis de los efectos de la aplicación de los coeficientes obtenidos, se han

realizado nuevos cálculos para su determinación, en concreto y para cada uno de los 770

municipios de Andalucía, se hace una comparación entre el valor real estimado medio

para 2009 (ValCalMed09) y el valor medio de mercado (ValMed) calculado en base a la

diferente información sobre valor de mercado disponible. De esta forma se ha podido

establecer la relación entre ambos así como la necesidad de modificar los obtenidos

inicialmente para conseguir una homogeneización de la carga tributaria en todos los

municipios.

3. COEFICIENTE DE REFERENCIA AL MERCADO (RM).

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 8 de marzo), en su artículo 23.2

dispone que:

“El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por

tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble

libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de

referencia al mercado para los bienes de una misma clase”.

El coeficiente de referencia al mercado o relación entre el valor catastral y el valor

de mercado (valor real) está establecida por la Orden del Ministerio de Economía y

Hacienda de 14 de octubre de 1998 (BOE de 20 de octubre), sobre aprobación del

módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores, al

disponer que la referencia al mercado se realizará de forma homogénea en las

valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana, a cuyo efecto, se

aplicará un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado

resultante de la ponencia de valores.

La aplicación del coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 requerirá que la

ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del

municipio y que haya sido aprobada con posterioridad al 27 de enero de 1993.

Para los municipios con ponencias de valores totales aprobadas con posterioridad

al 27 de enero de 1993 (municipios con revisiones catastrales que han surtido efectos en

el año 1994 y siguientes), el coeficiente de referencia al mercado (RM) es 0,5.

de 31.

El resto de municipios cuyas ponencias se han aprobado con anterioridad al 27 de

enero de 1993 (municipios con revisiones catastrales que han surtido efectos antes de

1994), no tienen fijado un coeficiente (RM) de referencia al mercado. Para estos

municipios, según lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 13

de junio de 1983, de normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las

construcciones, de aplicación en la revisión de valores catastrales de bienes de

naturaleza urbana, (BOE de 21 de junio) se deduce que la relación entre el valor catastral

y el valor de mercado es de 0,71, relación que se ha aplicado a todas las revisiones

catastrales vigentes que han sido efectivas con anterioridad a 1994. Para estos

municipios se considera un coeficiente de referencia al mercado (RM) de 0,71.

Por tanto los valores del coeficiente RM adoptados serán los siguientes:

� Municipios con revisiones catastrales que han surtido efecto en el año 1994 y

siguientes, 0,5.

� Municipios con revisiones catastrales que han surtido efecto antes del año

1994 (el resto), 0,71.

4. COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN DEL VALOR CATASTRAL (CAVC).

El valor catastral de los bienes inmuebles se modifica anualmente por la

aplicación de un coeficiente de actualización fijado en la Ley de Presupuestos Generales

del Estado, de acuerdo con lo establecido en varios preceptos legales, en concreto:

El Real Decreto-Ley 5/1997, de 9 de abril (BOE de 11 de abril), que modifica

parcialmente la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y

establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles,

dispone que:

“Las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán actualizar los valores

catastrales por aplicación de coeficientes”.

“Los valores catastrales de los bienes inmuebles situados en municipios en los que, con

posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 5/1997, de 9 abril, se aprueben Ponencias

de valores que afecten a la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana no serán

actualizados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado mediante la aplicación de

coeficientes, desde el año en que empiece a aplicarse la reducción a los inmuebles del municipio”.

La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario y, posteriormente,

el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto

Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que la deroga, disponen, en sus artículos 14 y 32,

respectivamente:

de 31.

“1. Las leyes de presupuestos generales del Estado podrán actualizar los valores

catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada clase de

inmuebles.

2. Asimismo, las leyes de presupuestos generales del Estado podrán fijar coeficientes de

actualización por grupos de municipios, que se determinarán en función de su dinámica

inmobiliaria, de acuerdo con la clasificación de los mismos que se establezca reglamentariamente.

Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados conforme al apartado 1

de este artículo”.

Por tanto, podemos distinguir tres grupos de municipios según el sistema de

actualización de su valor catastral:

� Municipios con ponencias aprobadas antes del 12 de abril de 1997 (cuyos

valores catastrales revisados entraron en vigor antes de 1998), que se

actualizan anualmente según coeficientes recogidos en las Leyes de

Presupuestos Generales del Estado.

� Municipios con ponencias aprobadas entre el 12 de abril de 1997 y el 1 de

enero de 2003 (cuyos valores catastrales revisados entraron en vigor entre

1998 y 2003, ambos inclusive), que se mantienen constantes durante un

período de diez años.

� Municipios con ponencias aprobadas a partir del 1 de enero de 2003 (cuyos

valores catastrales revisados entran en vigor en el año 2004 y siguientes), que

se actualizan anualmente según coeficientes recogidos en las Leyes de

Presupuestos Generales del Estado, pudiendo ser diferentes según tipo de

inmuebles y dinámica inmobiliaria.

El coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) entre el año de

aplicación de la revisión catastral y el año 2009, se obtiene multiplicando los coeficientes

de actualización anual del valor catastral publicados por las Leyes de Presupuestos

Generales del Estado de los ejercicios comprendidos entre esos dos años.

de 31.

Los coeficientes de actualización anual del valor catastral contemplados en las

Leyes de Presupuestos Generales del Estado se recogen en la siguiente tabla:

De A Coeficiente

1985 1986 1,050

1986 1987 1,050

1987 1988 1,030

1988 1989 1,030

1989 1990 1,050

1990 1991 1,050

1991 1992 1,050

1992 1993 1,050

1993 1994 1,035

1994 1995 1,035

1995 1996 1,035

1996 1997 1,026

1997 1998 1,021

1998 1999 1,018

1999 2000 1,020

2000 2001 1,020

2001 2002 1,020

2002 2003 1,020

2003 2004 1,020

2004 2005 1,020

2005 2006 1,020

2006 2007 1,020

2007 2008 1,020

2008 2009 1.020 (*) (*) Proyecto de Ley de Presupuestos para 2009.

de 31.

Los coeficientes de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de

aplicación de la última revisión catastral hasta el año 2009, se recogen en la siguiente

tabla:

Año de larevisióncatastral

Coeficiente deactualización

1985 2,0491

1986 1,9515

1987 1,8586

1988 1,8044

1989 1,7519

1990 1,6684

1991 1,5890

1992 1,5133

1993 1,4413

1994 1,3925

1995 1,3454

1996 1,2999

1997 1,2670

1998 1,0404

1999 1,0200

2000 1,0000

2001 1,0000

2002 1,0000

2003 1,0000

2004 1,1041

2005 1,0824

2006 1,0612

2007 1,0404

2008 1,0200

2009 1,0000

5. COEFICIENTE DE VARIACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO (CVMI).

La evolución del mercado inmobiliario se obtiene de las estadísticas realizadas

por el Ministerio de Fomento sobre el “Precio medio del metro cuadrado de las viviendas”,

que elaboraron con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias, y de las estadísticas

realizadas por el Ministerio de la Vivienda sobre “Precios de viviendas”, que se elaboran

con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias, conforme con la reglamentación

existente, de viviendas formalizadas en escritura pública y tiene como finalidad principal

estimar el precio de la vivienda.

de 31.

Dado el número de datos utilizados y su distribución geográfica son, sin duda,

los principales indicadores de la evolución del mercado inmobiliario de bienes inmuebles

urbanos. La serie histórica que se utiliza para la realización de este trabajo abarca desde

el primer trimestre de 1987 hasta el tercer trimestre de 2008.

El objetivo básico de las estadísticas realizadas por el Ministerio de Fomento es

conocer la evolución en el tiempo de la magnitud “precio medio del metro cuadrado

construido de las viviendas”, y considera que la información derivada de la actividad

tasadora de las Sociedades de Tasación es la que permite la aproximación estadística

más adecuada, tanto por razones de coste como de calidad.

La estadística de precios de vivienda tiene como principal objetivo estimar el

precio por metro cuadrado de las viviendas que son objeto de compraventa en un

determinado período de tiempo, así como su evolución trimestral y anual, a través del

cálculo de tasas trimestrales e interanuales, y utiliza la información de las tasaciones

hipotecarias que le suministra la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración

(ATASA).

El ámbito geográfico, en ambas fuentes estadísticas, es el territorio nacional.

Para obtener los coeficientes de variación del mercado inmobiliario (CVMI) entre

el año de aprobación de la ponencia de valores y el año 2007, se ha realizado lo

siguiente:

� Se parte del documento “CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES

MULTIPLICADORES APLICABLES AL VALOR CATASTRAL PARA ESTIMAR

EL VALOR REAL DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES URBANOS”,

elaborado por la Dirección General de Tributos e Inspección Tributaria de la

Junta de Andalucía, en junio de 2005, que sirvió de base para la publicación,

por la Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de 20 de diciembre de

2005, de los coeficientes multiplicadores aplicables en el año 2006.

De este documento se extraen los valores del CVMI entre el año de

aprobación de la ponencia de valores y el año 2004.

� Se calculan los CVMI correspondientes a los años 2005, 2006, 2007 y 2008 a

partir de los índices generales de precios de las viviendas calculados por el

Ministerio de la Vivienda:

- Para el año 2005 se obtiene dividiendo el valor del índice general de

precios de la vivienda del cuarto trimestre de 2005 por el del cuarto

trimestre de 2004.



trimestre de 2005.

de 31.



trimestre de 2006.

- Para el año 2008, al contar sólo con datos del tercer trimestre de 2008, se

toma el último interanual, dividiendo el valor del índice general de precios

de la vivienda del tercer trimestre de 2008 por el del tercer trimestre de

2007.

� Los valores de los CVMI, entre el año de aprobación de las ponencias de

valores y el año 2008, son el resultado de multiplicar los cinco coeficientes

anteriores.

Debido a que:

- Los datos del índice general de precios de la vivienda dan información a

los siguientes niveles: nacional, autonómico, provincial y, para los

municipios más importantes, a nivel de municipio.

- Los datos del CVMI hasta el año 2004 tienen diez valores por municipio,

según los criterios de presentación de las estadísticas por el Ministerio de

Fomento y la metodología publicada por las Órdenes anteriores (total

nacional, total Andalucía, según tamaño del municipio, según localización y

según área geográfica homogénea, diferenciando entre datos trimestrales

y anuales).

Se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

- Para el cálculo de los coeficientes según localización y área geográfica, se

aplican los índices generales de precios de la vivienda provinciales, tanto

para los datos trimestrales como anuales.

- Para el cálculo de los coeficientes según tamaño del municipio se aplican

los índices generales de precios de la vivienda provinciales, tanto para los

datos trimestrales como anuales, salvo para los principales municipios con

precios a nivel municipal, que se toman estos últimos.

- Para el cálculo de los coeficientes según total nacional y total Andalucía,

tanto trimestrales como anuales, se aplican los índices generales de

precios nacional y de Andalucía, respectivamente.

La aplicación de estas consideraciones nos permiten seguir la metodología

publicada por las Órdenes de 20 de diciembre de 2005, de 22 de diciembre de 2006 y de

20 de diciembre de 2007, calculando diez coeficientes de variación del mercado

inmobiliario para cada municipio, adaptándola a la nueva estructura de las estadísticas

realizadas por el Ministerio de la Vivienda.

de 31.

La evolución del índice general de precios de la vivienda (IGPV) de España y

Andalucía desde el año 1987 hasta el año 2008 (año base 1987), así como su variación

anual, se recogen en la siguiente tabla.

ESPAÑA ANDALUCIAAÑO Variación

anual (%)IGPV

Variaciónanual (%)

IGPV

1987 - 100,0 - 100,0

1988 25,00 125,0 15,20 115,2

1989 23,28 154,1 17,10 134,9

1990 15,64 178,2 17,49 158,5

1991 14,31 203,7 10,47 175,1

1992 -1,33 201,0 3,54 181,3

1993 -0,40 200,2 1,27 183,6

1994 0,70 201,6 0,93 185,3

1995 3,47 208,6 2,00 189,0

1996 1,87 212,5 0,48 189,9

1997 1,60 215,9 1,63 193,0

1998 4,63 225,9 1,61 196,1

1999 10,58 249,8 8,57 212,9

2000 14,49 286,0 12,73 240,0

2001 15,38 330,0 16,21 278,9

2002 16,61 384,8 18,72 331,1

2003 16,97 450,1 17,22 388,1

2004 17,40 528,4 20,59 468,0

2005 13,89 601,8 15,00 538,2

2006 10,40 664,4 11,20 598,5

2007 5,79 702,9 6,50 637,4

2008 0,36 705,4 1,58 647,5

En el Anejo 1 se recogen los coeficientes de variación del mercado inmobiliario

(CVMI) entre el año de aprobación de la ponencia de valores y el año 2004.

En el Anejo 2 se recogen las estadísticas del precio de la vivienda publicadas

por el Ministerio de la Vivienda para el período 2004-2008.

En el Anejo 3 se recogen los coeficientes de variación del mercado inmobiliario

(CVMI) entre el año de aprobación de la ponencia de valores y el año 2008.

de 31.

6. DIFERENCIA ENTRE LA EVOLUCIÓN DEL VALOR CATASTRAL (CAVC) Y LA

DEL MERCADO INMOBILIARIO (CVMI).

Como se comprueba comparando la evolución del valor catastral (CAVC) y del

precio medio de la vivienda (CVMI) de España y Andalucía, el valor real del coeficiente de

referencia al mercado RM (valor catastral/valor de mercado) disminuye en el tiempo

debido a que el aumento del precio de la vivienda es muy superior a la actualización del

valor catastral. Esta disminución es mayor en los municipios cuyas revisiones catastrales

surtieron efectos entre 1998 y 2003, para los que el valor catastral permanece constante

durante diez años, representando 128 municipios con 1.732.478 unidades urbanas, lo

que supone un 17% de los municipios y un 30% de los bienes inmuebles urbanos de

Andalucía.

Tras un breve análisis de la evolución de estos coeficientes se comprueba que el

valor real del coeficiente de referencia al mercado (RM) es inferior al 0,5 establecido por

la Orden de 14 de Octubre de 1998 para los municipios con revisiones que surtieron

efectos en el año 1994 y siguientes, y al 0,71 deducido de la Orden de 13 de junio de

1983 para el resto de municipios. Estos valores sólo son válidos en el año de aprobación

de la ponencia de valores.

A modo de ejemplo se hacen las siguientes comparaciones:

- El valor catastral entre 1987 y 2008 se ha multiplicado por 1,82, mientras que

el del precio medio de la vivienda lo ha hecho por 7,05, considerando la media

nacional, y por 6,48, considerando la media de Andalucía, lo que supone que

el coeficiente de referencia al mercado real (RMreal), de un municipio cuya

revisión surtiera efectos en 1987, se ha reducido a 0,18 y 0,20,

respectivamente.

- El valor catastral entre 1994 y 2008 se ha multiplicado por 1,37, mientras que

el del precio medio de la vivienda lo ha hecho por 3,50, tanto para la media

nacional como la media de Andalucía, lo que supone que el coeficiente de

referencia al mercado real (RMreal), de un municipio cuya revisión surtiera

efectos en 1994, se ha reducido a 0,20 en ambos casos.

- El valor catastral entre 1998 y 2008, para un municipio cuya revisión catastral

surtió efectos en 1998, se ha multiplicado por 1,02, mientras que el del precio

medio de la vivienda se ha multiplicado por 3,12, considerando la media

nacional, y por 3,31, considerando la media de Andalucía, lo que supone que

el coeficiente de referencia al mercado real (RMreal) se ha reducido a 0,16 y

0,15, respectivamente.

- El incremento medio anual del valor catastral en el período entre 1987-2008 es

del 2,9%, mientras que el del precio medio de la vivienda es del 10,0%,

de 31.

considerando la media nacional, y del 9,5%, considerando la media de

Andalucía, generándose unos desfases medios anuales del 7,1% y 6,6%,

respectivamente.




Andalucía, generándose unos desfases medios anuales del 7,2% y 7,3%,

respectivamente.




Andalucía, generándose unos desfases medios anuales del 12,0% y 12,6%

respectivamente.

En el gráfico nº1 se representa la evolución del valor catastral y del índice

general de precios de la vivienda de España y Andalucía, en el período 1987-2008, para

un municipio cuya revisión catastral haya surtido efecto en 1987 (base 100: año 1987).







En el gráfico nº4 se representa la variación anual del valor catastral y del índice

general de precios de la vivienda de España y Andalucía, en el período 1987-2008.

7. CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES MULTIPLICADORES DEL VALOR

CATASTRAL (CMVC).

7.1. Coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC)

Los coeficientes multiplicadores del valor catastral aplicables en el año 2009,

utilizando la metodología publicada por la Orden de la Consejería de Economía y

Hacienda de 20 de diciembre de 2007 en su Anexo I y adaptando las fechas para

referirlas al año 2008, se calculan aplicando la siguiente fórmula:

CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

de 31.

Siendo:

CMVC: Coeficiente multiplicador del valor catastral para el año 2009.


CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral entre el año de

aplicación de la última revisión catastral y el año 2009.

CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario entre el año de

aprobación de la ponencia de valores y el año 2008.

De esta forma se calculan para cada municipio un total de diez coeficientes

multiplicadores del valor catastral.

En el Anejo 4 se recogen los valores máximo, medio y mínimo de los

coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) obtenidos para cada municipio.

Los intervalos de valor mínimo del CMVC obtenidos, agrupados según el año de

aplicación de la última revisión catastral, se muestran en la siguiente tabla:

CMVCAño deaplicación dela RevisiónCatastral

Mínimo Medio Máximo

1986 4,23 4,34 4,44

1988 5,01 5,01 5,01

1989 4,03 4,07 4,23

1990 3,53 3,56 3,56

1994 4,01 4,65 4,95

1995 4,30 4,71 5,07

1996 4,09 4,69 5,15

1997 4,14 4,67 5,20

1998 4,98 5,66 6,23

1999 5,15 5,64 6,08

2000 4,56 5,17 5,61

2001 3,43 4,67 4,90

2002 3,63 4,14 4,24

2003 3,14 3,50 3,64

2004 2,54 2,79 2,82

2005 2,08 2,42 2,45

2006 1,95 2,20 2,22

2007 1,98 2,04 2,05

2008 1,76 1,96 1,97

2009 2,00 2,00 2,00

de 31.

7.2. Comparación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral

(CMVC) con los aplicados en el año 2008.

Con el fin de poder estimar la incidencia en el valor comprobado y en el valor

mínimo a declarar de los coeficientes deducidos para 2009, se realiza un breve análisis

comparativo con los aplicados en el año 2008, publicados por Orden de la Consejería de

Economía y Hacienda de 20 de diciembre de 2007. Para ello utilizamos el valor mínimo y

medio de los obtenidos para cada municipio (CMVC mínimo y medio, respectivamente) y

calculamos el incremento respecto del aplicado en 2008.

En el Anejo 5 se recoge la comparación de los valores mínimo y medio de los

coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC) obtenidos para cada municipio

con el aplicado en el año 2008.

Se ha considerado el efecto de la subida del valor catastral para el año 2009 que

resulta del 2% y de la variación del valor catastral en aquellos municipios cuya revisión

surtirá efecto en el ejercicio 2009.

En el cuadro siguiente se muestran los datos del número de municipios y

unidades urbanas que representan, agrupados según el intervalo de incremento de valor

medio que se produciría aplicando los valores mínimo y medio de los coeficientes

multiplicadores obtenidos.

Con coeficientes mínimos Con coeficientes medios

Municipios Unidades urbanas Municipios Unidades urbanasPorcentaje deVariación

Núm. % Número % Núm. % Número %

Var. < 0 22 2,9 211.395 3,7 6 0,8 7.029 0,1

0 ≤ Var. < 20 366 47,5 1.419.121 24,8 292 37,9 984.125 17,2

20 ≤ Var. < 40 252 32,7 2.356.708 41,2 214 27,8 1.770.818 31,0

40 ≤ Var. < 60 65 8,4 1.317.945 23,1 160 20,8 1.824.015 31,9

60 ≤ Var. < 80 33 4,3 341.081 6,0 52 6,7 813.383 14,3

80 ≤ Var. < 100 9 1,2 41.642 0,7 23 3,0 288.522 5,0

Var. ≥ 100 23 3,0 27.089 0,5 23 3,0 27.089 0,5

Total 770 100,0 5.714.981 100,0 770 100,0 5.714.981 100,0

Del análisis de estos datos podemos obtener las siguientes conclusiones:

1.- El incremento medio del valor estimado que resultaría de la aplicación de los

coeficientes obtenidos, como dato global de Andalucía, es:

� Del 27,2%, considerando los coeficientes mínimos, y del 34,3%, considerando

los coeficientes medios, calculándolo como la media aritmética de los

incrementos de cada municipio.

de 31.

� Del 31,8%, considerando coeficientes mínimos, y del 41,9%, considerando

coeficientes medios, calculándolo como la media ponderada de los

incrementos de cada municipio, ponderando con las unidades urbanas de

cada municipio en el año 2008.

2.- Respecto del incremento medio de valor comprobado que se produciría en

cada municipio, se puede resumir:

Tomando coeficientes mínimos:

� El 91,5% de los municipios tendrían incrementos inferiores al 60%, que

representan el 92,8% de las unidades urbanas. De estos el 50,4% tendrían

incrementos inferiores al 20%, representando el 28,5% de las unidades

urbanas. Asumiendo una proporcionalidad entre las unidades urbanas y las

transmisiones, el 0,5% de las transmisiones verían más que duplicado su valor

estimado.

Tomando coeficientes medios:

� El 87,3% de los municipios tendrían incrementos inferiores al 60%, que

representan el 80,25% de las unidades urbanas. De estos el 38,7% tendrían

incrementos inferiores al 20%, representando el 17,34% de las unidades

urbanas. Asumiendo la misma proporcionalidad, el 0,5% de las transmisiones

verían más que duplicado su valor estimado.

7.3. Cálculo inicial de los coeficientes multiplicadores del valor catastral.

Para el cálculo inicial de los coeficientes multiplicadores del valor catastral, se

han seguido los mismos criterios aplicados para la obtención de los coeficientes

publicados por las Órdenes de 20 de diciembre de 2005, de 22 de diciembre de 2006 y

de 20 de diciembre de 2007, que aprobaron y publicaron los coeficientes para 2006, 2007

y 2008 respectivamente, en concreto:

� Limitar el incremento máximo del valor del coeficiente multiplicador en un

municipio respecto del año anterior, salvo cuando sea debido a la revisión de

los valores catastrales, al porcentaje resultante de sumar los siguientes

valores:

- El 10% para corregir progresivamente el desfase inicial arrastrado desde la

implantación de los coeficientes en el año 2005.

- La variación del mercado inmobiliario del último año, para lo que se

considera el menor valor de los obtenidos por las estadísticas del

Ministerio de la Vivienda (Anejo 2).

de 31.

� Hacer una implantación progresiva en cinco tramos en los municipios cuya

revisión catastral se ha producido en los últimos años, para amortiguar el

efecto del incremento del valor catastral. Se propone que sea la siguiente:

Año revisión 2009 2008 2007 2006 2005

Coeficiente 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4

� A partir de este año se aplicaría el primer criterio, salvo para los municipios

revisados con efectos del 2004 que se limita al 50% el incremento máximo,

para escalonar el paso entre ambos criterios.

� A su vez no podrá superar:

- El valor mínimo de los calculados.

- El 85% del valor medio de los calculados.

En el Anejo 7 se recoge el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC)

para cada municipio y su comparativa con el aplicado en el año 2008.

El número de municipios y de unidades urbanas que representan agrupados

según el valor del coeficiente es el siguiente:

Municipios Unidades urbanasCMVCpropuesto Número % Número %

1,50 1 0,1 62.701 1,1

1,60 82 10,6 642.967 11,3

1,70 92 11,9 522.611 9,1

1,80 91 11,8 277.918 4,9

1,90 41 5,3 213.530 3,7

2,00 54 7,0 186.004 3,3

2,10 7 0,9 60.003 1,0

2,20 40 5,2 98.627 1,7

2,30 11 1,4 118.908 2,1

2,40 5 0,6 45.909 0,8

2,50 28 3,6 136.709 2,4

2,70 1 0,1 14.629 0,3

2,90 21 2,7 113.226 2,0

3,00 2 0,3 48.444 0,8

3,10 2 0,3 82.004 1,4

3,20 1 0,1 15.174 0,3

de 31.

3,30 54 7,0 107.772 1,9

3,40 22 2,9 160.044 2,8

3,50 2 0,3 94.142 1,6

3,60 4 0,5 80.270 1,4

3,70 8 1,0 515.533 9,0

3,80 198 25,7 1.944.544 34,0

3,90 1 0,1 5.762 0,1

4,20 1 0,1 5.435 0,1

4,70 1 0,1 162.115 2,8

Totales 770 100,0 5.714.981 100,0

Los datos del número de municipios y unidades urbanas que representan,

agrupados según el intervalo de incremento de valor medio estimado que se produce con

estos coeficientes (para obtener el incremento en cada municipio se halla la media

ponderada de los incrementos de cada uso ponderando con las unidades urbanas), se

recogen en el siguiente cuadro:

Municipios Unidades urbanasPorcentaje de Variación

Núm. % Número %

Var. < -10% 16 2,1 48.862 0,9

-10 ≤ Var. < 0% 134 17,4 689.818 12,1

0 ≤ Var. < 10% 417 54,2 3.409.440 59,7

10 ≤ Var. < 20% 161 20,9 1.466.654 25,7

20 ≤ Var. 42 5,5 100.207 1,8

Total 770 100,0 5.714.981 100,0

De los datos anteriores podemos obtener las siguientes conclusiones:

1.- El incremento medio del valor estimado que resulta de la aplicación de los

coeficientes obtenidos, como dato global de Andalucía, es del 8,4%, calculándolo como

media aritmética de los incrementos de cada municipio, y del 7,1%, calculándolo como la

media ponderada de los incrementos de cada municipio, ponderando con las unidades

urbanas de cada municipio en el año 2008 (datos catastrales cargados en SUR).

2.- Respecto de la variación media de valor comprobado que se produciría en

cada municipio, destacar que el 28,5% de los municipios tienen variaciones, positivas y

negativas, superiores al 10%, que representan el 28,4% de las unidades urbanas.

de 31.

3.- En estas variaciones ya están reflejados los efectos de las revisiones

catastrales que surtirán efecto en 2009 y la subida anual del valor catastral publicado por

la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

8. CÁLCULO DEL VALOR MEDIO DEL MUNICIPIO (ValMed)

Con el fin de profundizar en el análisis de los efectos de la aplicación de los

coeficientes multiplicadores del valor catastral obtenidos de acuerdo con los apartados

anteriores y gracias a la amplia información de operaciones de compraventa y de valores

de mercado disponible, se han realizado cálculos adicionales para su determinación, en

concreto, se ha obtenido un valor medio para cada uno de los 770 municipios de

Andalucía, a partir de las siguientes fuentes de información:

a) Fichas notariales de operaciones de compraventa elevadas a escritura pública.

b) Estadísticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda.

c) Valor medio de referencia o de mercado utilizado en la coordinación de las

ponencias de valores totales de Catastro.

d) Valor calculado aplicando de los coeficientes obtenidos.

e) Información sobre precios medios de mercado disponible en el Sistema Unificado

de Recursos (SUR).

8.1. Fichas notariales de operaciones de compraventa elevadas a escritura

pública.

Se ha calculado un valor medio a partir de los datos de las operaciones de

compraventa elevadas a escritura pública de las que se han recibido ficha notarial en

cumplimiento de la Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de 22 de marzo de

2007, por la que se regula la ficha resumen de los elementos básicos de las escrituras

notariales a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.

Se han utilizado un total de 99.215 operaciones de compraventa de viviendas

elevadas a escritura pública en el período comprendido entre los meses de abril de 2007

y septiembre de 2008. No se han aplicado coeficientes de actualización.

Se ha calculado el valor declarado unitario, en euros por metro cuadrado, de cada

ficha notarial.

No se han utilizado los valores inferiores a 50 €/m², al considerar que son debidos

a errores en la cumplimentación de las fichas.

de 31.

Se ha calculado la media y la desviación típica de los datos disponibles en cada

municipio.

Se han desechado los valores que exceden de la media en más de dos veces la

desviación típica, con el fin de eliminar los datos extremos. En la práctica esta acotación

ha supuesto la eliminación de los superiores.

El número real de fichas notariales que se han utilizado para el cálculo del valor

medio, una vez eliminados los valores extremos, es de 92.596 que representan el 93,3%

del total.

Con estas fichas se ha calculado de nuevo el valor medio de las operaciones en el

municipio. Se ha obtenido para 754 de los 770 municipios de Andalucía, si bien para 70 el

número de muestras es inferior a 5.

Con el fin de disponer de datos en todos los municipios se ha obtenido también un

valor medio por grupos de municipios según su tamaño, es decir, según el número de

bienes inmuebles urbanos que tienen.

Los grupos realizados, el intervalo de bienes que delimitan cada grupo así como el

número de municipios y bienes inmuebles incluidos en cada grupo, son los siguientes:

Grupo Intervalo Municipios Bienes

1 < 500 102 34.267

2 501 – 1.000 120 88.121

3 1.001 – 5.000 370 859.610

4 5.001 – 10.000 69 487.497

5 10.001 – 20.000 60 828.491

6 20.001 – 50.000 26 748.734

7 50.001 – 100.000 16 1.063.240

8 100.001 – 500.000 7 1.605.021

9 > 500.000 0 0

Los cálculos se han hecho tanto a nivel provincial como de Andalucía,

diferenciando, a su vez, por la situación del municipio, en costero o no. En esta

diferenciación sólo se ha considerado su colindancia con el mar y no la influencia por la

cercanía al mismo.

De este modo salen cuatro valores posibles para cada municipio:

- Dato provincial sin diferenciación por localización.

- Dato provincial diferenciando por localización.

- Dato de Andalucía sin diferenciar por localización.

- Dato de Andalucía diferenciando por localización.

de 31.

El valor asignado a cada municipio es el del grupo en el que se encuentra

encuadrado. De los cuatro valores posibles se ha tomado el menor.

8.2. Estadísticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda.

De las estadísticas publicadas por el Ministerio de la Vivienda se han considerado

las del precio de la vivienda libre en los municipios mayores de 25.000 habitantes para el

tercer trimestre de 2008.

Este dato está disponible para 49 municipios de Andalucía, incluidas las capitales

de provincia.

8.3. Valor medio de referencia o de mercado utilizado en la coordinación de

las ponencias de valores totales de Catastro.

Dentro del procedimiento de aprobación de las ponencias de valores totales de los

bienes inmuebles urbanos en cumplimiento de lo establecido en el Real Decreto

1020/1993, de 25 de junio, de Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores

del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes

inmuebles de naturaleza urbana (BOE de 22 de julio), se establece un precio medio de

venta o de referencia, del municipio, correspondiente a la tipología de vivienda

predominante en el mismo, que sirve de base para la obtención de los valores del módulo

básico de la construcción (MBC), del módulo básico del suelo (MBR) y del coeficiente que

recoge los de gastos y beneficios de promoción y el factor de localización.

Se ha tomado el valor medio de venta o referencia de los municipios cuyas

ponencias de valores totales se han coordinado por la Junta Técnica Territorial de

Coordinación Inmobiliaria de Andalucía desde el año 1999, referidas a la tipología

estándar (vivienda plurifamiliar en manzana cerrada de categoría 4ª) y actualizado con el

coeficiente de variación del mercado inmobiliario calculado para el municipio.

Este dato está disponible para 445 municipios coordinados entre los años 1999 y

2008.

8.4. Valor calculado aplicando los coeficientes obtenidos.

El valor calculado medio para 2009 (ValCal) en cada municipio resultante de la

aplicación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral se ha obtenido

multiplicando el valor catastral medio por metro cuadrado de 2008 (ValCatMed08) por el

coeficiente de actualización del valor catastral entre 2008 y 2009 (CAVC09) y por el

coeficiente multiplicador del valor catastral obtenido según los apartados anteriores

(CMVC09).

de 31.

La fórmula aplicada es la siguiente:

ValCal = ValCatMed08 x CAVC09 x CMVC09

Como CAVC09 se ha considerado el 2%, valor incluido en el Proyecto de Ley de

Presupuestos Generales para 2009. No obstante para los municipios cuya revisión

catastral surtirá efectos en el año 2009 se ha considerado como CAVC09 la relación entre

el valor medio catastral del año 2008 y el resultante tras la revisión, es decir, el

incremento del valor catastral medio del municipio que se producirá con la revisión

catastral.

8.5. Información sobre precios medios de mercado disponible en el Sistema

Unificado de Recursos (SUR).

Dentro de los medios de comprobación de valores utilizados por los técnicos de

valoración de la Consejería de Economía y Hacienda se incluye la valoración por precios

medios.

Estos precios medios están cargados en el Sistema Unificado de Recursos (SUR)

de la Consejería de Economía y Hacienda y, aunque no están publicados, recogen el

conocimiento de los técnicos de valoración sobre el mercado inmobiliario obtenido en

base a los expedientes tramitados y diversa información de operaciones de compraventa.

En la actualidad sólo hay tres provincias que mantengan precios medios

actualizados, Almería, Granada y Málaga, y para estas se ha calculado la media de todos

los precios existentes en cada municipio, de los distintos sectores y de las diferentes

categorías, de la tipología de viviendas, tanto plurifamiliares como unifamiliares.

El valor medio del municipio (ValMed) es el resultado de hacer la media de los

valores definidos en los apartados anteriores calculados en cada municipio. Se obtiene

aplicando la siguiente fórmula:

datosN

ValPMValCalValCCValMVValFNTaValFNValMed

º

+++++=

Siendo:

ValFN: Valor obtenido de las fichas notariales como media de los datos del

municipio.

ValFNTa: Valor mínimo de los obtenidos para cada municipio de las fichas

notariales según tamaño del mismo.

ValMV: Valor publicado por el Ministerio de la Vivienda para el tercer trimestre

de 2008 para los municipios mayores de 25.000 habitantes.

de 31.

ValCC: Valor de referencia o de mercado, referido a tipología estándar y

actualizado, en las coordinaciones de las ponencias catastrales de

valores totales.

ValCal: Valor calculado aplicando los coeficientes multiplicadores del valor

catastral.

ValPM: Valor obtenido de las tablas de precios medios de SUR.

En el cuadro siguiente se recoge el número de municipios y unidades urbanas que

representan, agrupados por el número de datos disponibles para el cálculo del valor

medio.

Nº datos Unidades urbanas Municipios

6 1.011.502 11

5 2.191.693 266

4 2.076.272 389

3 434.171 100

2 1.343 4

Total 5.714.981 770

9. REAJUSTE DE COEFICIENTES MULTIPLICADORES DEL VALOR CATASTRAL.

9.1. Relación entre el valor calculado y el valor medio del municipio.

Los valores medios por municipio varían entre los 197,6 €/m² de Carboneros

(Jaén) y los 2.226,4 €/m² de Marbella (Málaga), siendo el de Andalucía, ponderando por

el número de unidades urbanas del municipio, 1.423,6 €/m² que, comparado con el dato

publicado por el Ministerio de la vivienda para el tercer trimestre de 2008, 1.780,7 €/m² lo

sitúa al 79,9% de este último.

Los valores calculados para 2009 resultantes de la aplicación de los coeficientes

multiplicadores del valor catastral oscilan entre los 77,1 €/m² de Alcudia de Monteagud

(Almería) y los 1.954,1 €/m² de Benalmádena (Málaga), siendo el de Andalucía,

ponderando por el número de unidades urbanas del municipio, 1.060,5 €/m² que,

comparado con el medio (1.423.6 €/m²) lo sitúa en el 74,5% de este último.

La relación entre el valor calculado y el valor medio del municipio, en adelante

RCM, es un indicativo de la carga tributaria soportada en el mismo y fluctúa entre el

19,0% de Albondón (Almería), con un valor calculado de 94,3 €/m², y el 117,2% de

Génave (Jaén), con un valor calculado de 399,5 €/m², salvo para el municipio de

Carboneros (Jaén) cuyo RCM es del 169,7%. El RCM para Andalucía, como ya se ha

indicado, es del 74,5%.

de 31.

En la tabla siguiente se muestra una agrupación de municipios y unidades

urbanas por el valor del RCM:

Número deValor del RCM(%) Municipios Bienes

Entre el 10 y 20 1 520

Entre el 20 y 25 5 1.846

Entre el 25 y 35 14 6.209

Entre el 35 y 50 73 105.413

Entre el 50 y 65 198 1.547.780

Entre el 65 y 75 185 1.448.052

Entre el 75 y 85 155 1.391.616

Entre el 85 y 100 110 1.094.413

Entre el 100 y 120 28 118.680

Mayor del 120 1 452

Total 770 5.714.981

La agrupación de municipios y unidades urbanas según el porcentaje de

incremento del valor calculado aplicando los coeficientes multiplicadores del valor

catastral, respecto del año anterior, es la siguiente:

Número deVariación del valor(%) Municipios Bienes

Entre el -50 y -35 2 2.552

Entre el -35 y-25 1 878

Entre el -25 y -20 3 3.599

Entre el -20 y -10 10 41.833

Entre el -10 y 0 134 689.818

Entre el 0 y 10 417 3.409.440

Entre el 10 y 20 161 1.466.654

Entre el 20 y 25 4 16.723

Entre el 25 y 35 5 12.614

Entre el 35 y 50 6 36.857

Entre el 50 y 65 7 13.405

Entre el 65 y 75 4 4.352

Entre el 75 y 85 3 2.472

Entre el 85 y 100 2 1.647

Entre el 100 y 120 5 5.234

Mayor del 120 6 6.903

Total 770 5.714.981

de 31.

Por último, la agrupación de municipios y unidades urbanas según el incremento

absoluto del valor calculado aplicando los coeficientes multiplicadores del valor catastral,

respecto del año anterior, es la siguiente:

Número deVariación del valor(€/m²) Municipios Bienes

Entre -200 y -150 3 74.683

Entre -150 y -100 4 80.143

Entre -100 y -50 18 166.762

Entre -50 y 0 125 417.092

Entre 0 y 50 400 1.168.095

Entre 50 y 100 146 2.462.109

Entre 100 y 150 48 1.107.045

Entre 150 y 200 10 187.715

Entre 200 y 300 11 18.507

Entre 300 y 400 3 30.691

Entre 400 y 600 2 2.139

Total 770 5.714.981

A la vista de estos datos se pueden extraer, entre otras, las siguientes

conclusiones:

- El 44,2% de los municipios tienen una RCM entre el 65 y el 85%, que

representan el 49,2% de los bienes inmuebles urbanos de Andalucía.

- El 12,1% de los municipios tienen una RCM inferior al 50%, pero sólo

representan el 2,0% de los bienes inmuebles urbanos de Andalucía.

- Por el contrario, el 18,1% de los municipios tienen una RCM superior al 85%

que representan el 21,2% de los bienes inmuebles.

- El 19,5% de los municipios tienen una disminución de valor respecto del año

2008, representando el 12,9% de los bienes inmuebles.

- El 75,1% de los municipios tienen incrementos de valor respecto del año

menores al 20%, representando el 85,3% de los bienes inmuebles.

- El 5,5% de los municipios tienen incrementos de valor respecto de 2008

superiores al 20%, representando tan sólo el 1,8% de los bienes inmuebles.

de 31.

9.2. Reajuste de los coeficientes multiplicadores del valor catastral (CMVC)

obtenidos para el año 2009.

Ante la fuerte variación que hay, a nivel de municipio, en la relación entre el valor

calculado y el valor medio del municipio que, en la práctica, supone una fuerte variación

en la carga tributaria soportado por los contribuyentes según la ubicación del bien, se

considera necesario hacer un reajuste de los coeficientes obtenidos con el fin de

conseguir una mayor homogeneidad en la RCM y, por tanto, en la carga tributaria

soportada por los contribuyentes en los distintos municipios.

Con el reajuste de los coeficientes se pretenden conseguir los siguientes

objetivos:

� Homogeneizar la relación entre el valor calculado y el medio del municipio

(RCM), manteniendo el valor medio a nivel de Andalucía.

� Limitar la variación máxima de valor calculado en un solo ejercicio, al alza o a

la baja, para evitar cambios importantes en la carga tributaria, manteniendo

el valor medio a nivel de Andalucía.

� Analizar los casos puntuales donde se produzcan divergencias importantes

de los objetivos anteriores.

Para la consecución de estos objetivos se han adoptado los siguientes criterios

de ajuste:

� En cuanto al incremento de valor respecto del año anterior:

- Limitar la variación máxima del valor calculado, como consecuencia del

reajuste, en el 25%, al alza o a la baja, en aquellos municipios que

tengan una RCM entre el 50 y el 85%.

- Permitir un incremento en el valor calculado hasta del 50% cuando la

RCM, tras el reajuste, sea inferior al 50%.

- Permitir un incremento superior al 50% cuando se trate de municipios

cuya revisión catastral surtirá efectos en el año 2009 y se cumpla alguna

de las siguientes condiciones:

- Se haya reducido el coeficiente multiplicador hasta el 1,2.

- La RCM que se consiga sea inferior al 50%.

- El valor calculado sea inferior a 450 €/m².

� En cuanto a la relación entre el valor calculado y el medio del municipio

(RCM):

- Se intenta ajustar la RCM de cada municipio al 75%.

de 31.

- Se limita el valor de la RCM al intervalo comprendido entre el 50% y el

85%, salvo cuando se exceden los límites de variación máxima anual

anteriores.

En el Anejo nº 7 se recogen los coeficientes multiplicadores del valor catastral

(CMVC) anteriores y posteriores al reajuste, así como la RCM y variación de valor (en

tanto por ciento y en euros por metro cuadrado) que suponen en ambos casos.

10. PROPUESTA DE COEFICIENTES MULTIPLICADORES DEL VALOR CATASTRAL

(CMVC) PARA EL AÑO 2009 Y DE LOS CRITERIOS DE APLICACIÓN.

En el Anejo 8 se recogen los coeficientes multiplicadores del valor catastral

(CMVC) propuestos para 2009 en cada municipio y su comparativa con el aplicado en el

año 2008.

El número de municipios y de unidades urbanas que representan agrupados

según el valor del coeficiente propuesto es el siguiente:

Municipios Unidades urbanasCMVCpropuesto Número % Número %

1,10 1 0,13 903 0,02

1,20 4 0,52 5.602 0,10

1,30 17 2,21 261.439 4,57

1,40 20 2,60 160.446 2,81

1,50 18 2,34 68.074 1,19

1,60 38 4,94 331.108 5,79

1,70 34 4,42 170.326 2,98

1,80 38 4,94 507.176 8,87

1,90 76 9,87 235.378 4,12

2,00 33 4,29 141.614 2,48

2,10 26 3,38 50.240 0,88

2,20 36 4,68 103.583 1,81

2,30 20 2,60 62.905 1,10

2,40 43 5,58 105.925 1,85

2,50 14 1,82 101.110 1,77

2,60 30 3,90 75.108 1,31

2,70 7 0,91 24.170 0,42

2,80 3 0,39 6.173 0,11

2,90 18 2,34 60.801 1,06

3,00 12 1,56 56.966 1,00

de 31.

3,10 5 0,65 26.419 0,46

3,20 20 2,60 200.010 3,50

3,30 16 2,08 271.477 4,75

3,40 26 3,38 78.028 1,37

3,50 10 1,30 110.265 1,93

3,60 30 3,90 243.098 4,25

3,70 14 1,82 384.079 6,72

3,80 13 1,69 208.131 3,64

3,90 9 1,17 93.633 1,64

4,00 14 1,82 287.137 5,02

4,10 26 3,38 617.134 10,80

4,20 61 7,92 289.301 5,06

4,30 8 1,04 187.505 3,28

4,40 7 0,91 7.676 0,13

4,50 1 0,13 1.623 0,03

4,60 4 0,52 168.564 2,95

4,80 2 0,26 956 0,02

4,90 1 0,13 5.435 0,10

5,00 7 0,91 2.697 0,05

5,10 2 0,26 880 0,02

5,70 6 0,78 1.886 0,03

Total 770 100,0 5.714.981 100,0


agrupados según el intervalo de incremento de valor medio estimado que se produce con

los coeficientes propuestos, se recogen en el siguiente cuadro:

Municipios Unidades urbanasPorcentaje deVariación Núm. % Número %

Entre el -25 y -20 15 1,95 124.352 2,18

Entre el -20 y -10 49 6,36 682.851 11,95

Entre el -10 y 0 98 12,73 586.810 10,27

Entre el 0 y 10 187 24,29 1.543.086 27,00

Entre el 10 y 20 136 17,66 1.858.699 32,52

Entre el 20 y 25 234 30,39 876.735 15,34

Entre el 25 y 35 10 1,30 8.729 0,15

Entre el 35 y 50 23 2,99 16.146 0,28

Mayor del 50 18 2,33 17.573 0,31

Total 770 100,0 5.714.981 100,0

de 31.


agrupados según la relación entre el valor calculado y el medio del municipio que resulta

con los coeficientes propuestos, se recogen en el siguiente cuadro:

Municipios Unidades urbanasRelación entre valorcalculado y medio

(RCM - %) Núm. % Número %

Entre el 25 y 35 3 0,39 1.278 0,02

Entre el 35 y 50 52 6,75 36.445 0,64

Entre el 50 y 65 91 11,82 204.141 3,57

Entre el 65 y 75 249 32,34 2.731.442 47,79

Entre el 75 y 85 371 48,18 2.726.564 47,71

Entre el 85 y 100 3 0,39 14.659 0,26

Mayor del 120 1 0,13 452 0,01

Total 770 100,0 5.714.981 100,0

De los datos de los cuadros anteriores podemos obtener las siguientes

conclusiones:

� Se ha aumentado considerablemente el número de coeficientes

multiplicadores del valor catastral respecto del año anterior, pasando de 20 a

41.

� El incremento del valor calculado que resulta de la aplicación de los

coeficientes obtenidos, como dato global de Andalucía, es del 7,9%,

calculado como la media ponderada de los incrementos de cada municipio,

ponderando con las unidades urbanas de cada municipio en el año 2008

(datos catastrales cargados en SUR). Este incremento medio incluye el

efecto de las revisiones catastrales y de la subida del valor catastral para

2009.

� Respecto del incremento medio de valor comprobado que se produciría en

cada municipio, destacar que el 21,0% de los municipios tienen descensos

en el valor calculado representando el 24,4% de las unidades urbanas. Sólo

el 6,6% de los municipios tienen incrementos superiores al 50% y tan sólo

representan el 0,7% de las unidades urbanas (todos son revisados para

2009).

� La relación entre el valor calculado y el medio (RCM), a nivel de Andalucía,

se sitúa en el 73,5%, siendo el valor medio calculado de 1.046,7 €/m².

de 31.

� El 80,5% de los municipios tienen una RCM comprendida entre el 65 y el

85%, representando el 95,5% de las unidades urbanas de Andalucía. Sólo el

0,5% de los municipios tienen una RCM superior al 85% (tres de ellos del

86%) y tan sólo representan el 0,3% de las unidades urbanas.

En el Anejo 9 se recogen los gráficos provinciales de los municipios según el

valor del coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) propuestos.

En el Anejo 10 se recogen los gráficos provinciales de los municipios según el

valor calculado resultante de la aplicación del coeficiente multiplicador del valor catastral

(CMVC) propuesto.

La aplicación de coeficientes multiplicadores al valor catastral para estimar el

valor real de mercado de los bienes inmuebles urbanos se ha mostrado como un método

eficaz para:

� Facilitar al contribuyente el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, que

puede conocer fácilmente el valor de los bienes adquiridos y los criterios

aplicados por la Administración para su obtención, aumentando la seguridad

jurídica y tributaria.

� Unificar los criterios de comprobación de valores aplicados por todos los

órganos de gestión y valoración.

� Facilitar y automatizar la gestión de los expedientes, reduciendo

considerablemente la tramitación y mejorando la eficacia del proceso.

� Mejorar la recaudación de los tributos cedidos al aumentar el peso de los

ingresos por autoliquidaciones respecto de las liquidaciones complementarias.

Por ello se propone que se mantengan los mismos criterios de aplicación que se

contemplan en la Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de 22 de diciembre de

2007 que publica los coeficientes multiplicadores del valor catastral para el año 2008, en

concreto:

� De forma obligatoria, condicionada a la correspondencia de la referencia

catastral con el bien que se valora, para los bienes inmuebles de naturaleza

urbana con construcciones de las siguientes tipologías constructivas y/o uso,

excepto los bienes catalogados como de interés cultural:

- Residencial, viviendas, garajes y trasteros.

- Almacenamiento.

- Oficinas.

de 31.

- Industrial, excepto industrias fabriles.

- Comercial, excepto mercados y supermercados.

Quedan excluidos de la obligatoriedad de aplicación de los coeficientes los

suelos sin construcción (bienes sin tipología constructiva).

� De forma opcional, para el resto de bienes inmuebles (suelos y construcciones

de distintas tipologías constructivas y/o exceptuados del apartado anterior),

condicionada al cumplimiento de los siguientes puntos:

- La coincidencia de las características físicas, económicas y legales de

las bases de datos catastrales con las reales del bien.

- La aplicación por un técnico de valoración que constate esta

circunstancia.

Estos coeficientes se aplicarán en todos los municipios de Andalucía, con independencia

del año de aplicación de la última revisión de valores catastrales.

Sevilla, octubre de 2008.

Gráficos

Gráfico nº1: Evolución del valor catastral y del índice general de precios de la vivienda (IGPV) de

España y Andalucía, para un municipio revisado en 1987 (año 1987 = 100)

0,0

10

0,0

20

0,0

30

0,0

40

0,0

50

0,0

60

0,0

70

0,0

80

0,0

Porcentaje

Va

lor

Ca

tastr

al

71

,07

3,1

75

,37

9,1

83

,18

7,3

91

,79

4,9

98

,21

01

,61

04

,21

06

,41

08

,31

10

,51

12

,71

15

,01

17

,31

19

,61

22

,01

24

,41

26

,91

29

,4

IPV

-Esp

añ

a1

00

,01

25

,01

54

,11

78

,22

03

,72

01

,02

00

,22

01

,62

08

,62

12

,52

15

,92

25

,92

49

,82

86

,03

30

,03

84

,84

50

,15

28

,46

01

,86

64

,47

02

,97

05

,4

IPV

-An

da

lucía

10

0,0

11

5,2

13

4,9

15

8,5

17

5,1

18

1,3

18

3,6

18

5,3

18

9,0

18

9,9

19

3,0

19

6,1

21

2,9

24

0,0

27

8,9

33

1,1

38

8,1

46

8,0

53

8,2

59

8,5

63

7,4

64

7,5

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08



0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

400,0

Porcentaje

Valo

r C

ata

str

al

50,0

51,8

53,6

55,0

56,2

57,2

58,3

59,5

60,7

61,9

63,1

64,4

65,7

67,0

68,3

IPV

-España

100,0

103,5

105,4

107,1

112,1

123,9

141,9

163,8

191,0

223,4

262,3

298,8

329,9

349,0

350,3

IPV

-Andalu

cía

100,0

102,0

102,5

104,2

105,9

115,0

129,7

150,7

178,9

209,7

252,9

290,8

323,4

344,4

349,9

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008



0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

Porcentaje

Valor Catastral

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

51,0

IPV-España

100,0

110,6

126,6

146,1

170,4

199,3

234,0

266,5

294,2

311,3

312,4

IPV-Andalucía

100,0

108,6

122,4

142,3

168,9

198,0

238,8

274,6

305,4

325,3

330,5

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Gráfico nº4: Variación anual del valor catastral y del índice genral del precio de la vivienda (IGPV)

de España y Andalucía en el período 1987-2007

-5,0

0,0

5,0

10

,0

15

,0

20

,0

25

,0

30

,0

Porcentaje

Va

lor

Ca

tastr

al

3,0

3,0

5,0

5,0

5,0

5,0

3,5

3,5

3,5

2,6

1,8

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

IPV

-Esp

añ

a2

5,0

23

,31

5,6

14

,3-1

,3-0

,40

,73

,51

,91

,61

0,6

14

,51

5,4

16

,61

7,0

17

,41

3,9

10

,45

,80

,4

IPV

-An

da

lucía

15

,21

7,1

17

,51

0,5

3,5

1,3

0,9

2,0

0,5

1,6

8,6

12

,81

6,2

18

,71

7,2

20

,61

5,0

11

,26

,51

,6

87

-88

88

-89

89

-90

90

-91

91

-92

92

-93

93

-94

94

-95

95

-96

96

-97

98

-99

99

-00

00

-01

01

-02

02

-03

03

-04

04

-05

05

-06

06

-07

07

-08

cÁlculo de los coeficientes multiplicadores …página 3 de 31. “la aplicación del medio de...

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