century 21 asesores internacionales n°4 octubre 2016
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Edición N° 4 | OCTUBRE 2016
Florida el estado que más atrae compradores
¡Feliz tercer aniversario! Alcanzar 3 años de vida como organización no parece mucho pero si nos detenemos a re�exionar el desarrollo y los cambios que han ocurrido en este período sí podemos hablar de un trayecto importante. Century 21 Asesores Internacionales ha experimentado grandes transformaciones.
En 3 años hemos madurado como empresa al servicio del público venezolano, nuestro equipo ha crecido y hemos acumulado experiencia.
Los servicios que prestamos se han ampliado y eso nos ha convertido en un equipo élite de profesionales internacionales que da una asesoría completa para poder hacer una inversión en el extranjero conociendo a detalle todas las partes de ese camino para así conseguir resultados de éxito.
Contamos actualmente con distintos departamentos que atienden sus necesidades: un departamento de Trámite de Visas para Estados Unidos cuya tasa de éxito es de casi 100%; un grupo de investigadoras del mercado inmobiliario internacional con dominio de los proyectos que se desarrollan en La Florida, Nueva York, Madrid, Aruba, República Dominicana, etcétera; un equipo de trámites de Créditos Hipotecarios; un equipo especializado en invertir en proyectos de Crowdfunding; aliados expertos en compra y desarrollo de franquicias en el exterior; y más.
Analizamos para usted cada inmueble y proyecto para maximizar sus ganancias, y hacemos eso en Venezuela, con el nombre de la marca inmobiliaria más conocida del país y del mundo. ¿Nuestra visión? Tener clientes de por vida que nos recomienden a otros por el excelente trato recibido y por la asesoría integral que brindamos. Con la sensibilidad de los venezolanos entendemos que lo más importante para usted siempre será la seguridad de su patrimonio y eso es lo que nos diferencia: consideramos que su éxito es el nuestro y por eso nuestro foco estará siempre en guiarlo a las oportunidades que más se adapten a lo que usted necesite.
Este número
Este es el cuarto número de la Revista de Century 21 Asesores Internacionales, y contamos con interesantes artículos que explican situaciones del mercado inmobiliario en La Florida, sobre el cálculo de la tasa de capitalización para un inmueble, entrevistas a personalidades de la marca Century 21 en Venezuela y más. ¡Esperamos que lo disfruten tanto como nosotros disfrutamos prepararlo!
Nenetta Gonzalo FeaugasDirectora
Víctor Álvarez Riccio, Coordinador Editorial Jhonattan Dentale, Diseñador Gráfico
2 3
Editorial
Flatiron en Brickell: lujosa redefinición de la vida en Miami
La Florida es el estado que más atrae a compradores inmobiliarios internacionales
Rafael Valdez: El número de operaciones concretadas por Century 21 aumentó 10% en 2016
¡Tipos de visas para ingresar a Estados Unidos!
¿Cómo entender la tasa de capitalización y la adquisición de propiedades con retorno?
Claudia García: Ventas de franquiciasCentury 21 se mantuvieron en medio de las adversidades
Servicios
03
04
06
08
10
12
14
16
[email protected]ón: Calle Mohedano con Avenida Tamanaco, Edif. Torre Atlantic, Piso Pb, Urb. El Rosal,Caracas, Venezuela.
Century 21 Asesores Internacionales
ÍNDICE
Nennetta GonzaloDIRECTOR CENTURY 21Asesores Internacionales
EDITORIAL
¡Feliz tercer aniversario! Alcanzar 3 años de vida como organización no parece mucho pero si nos detenemos a re�exionar el desarrollo y los cambios que han ocurrido en este período sí podemos hablar de un trayecto importante. Century 21 Asesores Internacionales ha experimentado grandes transformaciones.
En 3 años hemos madurado como empresa al servicio del público venezolano, nuestro equipo ha crecido y hemos acumulado experiencia.
Los servicios que prestamos se han ampliado y eso nos ha convertido en un equipo élite de profesionales internacionales que da una asesoría completa para poder hacer una inversión en el extranjero conociendo a detalle todas las partes de ese camino para así conseguir resultados de éxito.
Contamos actualmente con distintos departamentos que atienden sus necesidades: un departamento de Trámite de Visas para Estados Unidos cuya tasa de éxito es de casi 100%; un grupo de investigadoras del mercado inmobiliario internacional con dominio de los proyectos que se desarrollan en La Florida, Nueva York, Madrid, Aruba, República Dominicana, etcétera; un equipo de trámites de Créditos Hipotecarios; un equipo especializado en invertir en proyectos de Crowdfunding; aliados expertos en compra y desarrollo de franquicias en el exterior; y más.
Analizamos para usted cada inmueble y proyecto para maximizar sus ganancias, y hacemos eso en Venezuela, con el nombre de la marca inmobiliaria más conocida del país y del mundo. ¿Nuestra visión? Tener clientes de por vida que nos recomienden a otros por el excelente trato recibido y por la asesoría integral que brindamos. Con la sensibilidad de los venezolanos entendemos que lo más importante para usted siempre será la seguridad de su patrimonio y eso es lo que nos diferencia: consideramos que su éxito es el nuestro y por eso nuestro foco estará siempre en guiarlo a las oportunidades que más se adapten a lo que usted necesite.
Este número
Este es el cuarto número de la Revista de Century 21 Asesores Internacionales, y contamos con interesantes artículos que explican situaciones del mercado inmobiliario en La Florida, sobre el cálculo de la tasa de capitalización para un inmueble, entrevistas a personalidades de la marca Century 21 en Venezuela y más. ¡Esperamos que lo disfruten tanto como nosotros disfrutamos prepararlo!
Nenetta Gonzalo FeaugasDirectora
Víctor Álvarez Riccio, Coordinador Editorial Jhonattan Dentale, Diseñador Gráfico
2 3
Editorial
Flatiron en Brickell: lujosa redefinición de la vida en Miami
La Florida es el estado que más atrae a compradores inmobiliarios internacionales
Rafael Valdez: El número de operaciones concretadas por Century 21 aumentó 10% en 2016
¡Tipos de visas para ingresar a Estados Unidos!
¿Cómo entender la tasa de capitalización y la adquisición de propiedades con retorno?
Claudia García: Ventas de franquiciasCentury 21 se mantuvieron en medio de las adversidades
Servicios
03
04
06
08
10
12
14
16
[email protected]ón: Calle Mohedano con Avenida Tamanaco, Edif. Torre Atlantic, Piso Pb, Urb. El Rosal,Caracas, Venezuela.
Century 21 Asesores Internacionales
ÍNDICE
Nennetta GonzaloDIRECTOR CENTURY 21Asesores Internacionales
EDITORIAL
4 5
La promesa del lujo¿Alguna vez usted ha soñado con vivir en su casa como si fuese un hotel? Esa es la visión que los
creadores de Flatiron plasman en su creación: ofrecer un servicio cinco estrellas y esparcimiento de élite a los propietarios.
A disposición de los habitantes del condominio está, por ejemplo, el Spa Sky, en el piso sesenta y cuatro. Localizado en la terraza, el spa cuenta con un circuito de hidroterapia con vapor, sauna, salas de relajación y tratamiento. Con solo reservar las sesiones, los propietarios pueden recibir estimulantes masajes, faciales, y tratamientos para el cabello y la piel.
Además de esto, los habitantes tienen a su disposición un gimnasio en la azotea con vistas panorámicas de Miami. Los equipos del centro de entrenamiento son de última generación y además el gimnasio tiene consultores de nutrición y entrenadores para que los esfuerzos de los residentes contribuyan al fortalecimiento de su salud.
Junto al gimnasio y el spa, también se encuentran una lujosa piscina para practicar natación y un área de jardín para tomar el sol y descansar mientras se observa el horizonte.
Los residentes con toda seguridad también pasarán muchas de sus horas libres en el Club Flatiron, localizado en los pisos diecisiete y dieciocho. Primero, el club cuenta con el Cine Flatiron, con cómodas butacas y excelente acústica. El sistema de proyección es de alta calidad e incorpora controles inalámbricos para manejar la proyección que se esté realizando y regular la temperatura del teatro.
Luego, las damas y caballeros propietarios seguramente encontrarán placer al compartir en el salón de billar y consumo de tabaco, un espacio íntimo para socializar y pasar horas con los amigos.
Conserjería personalEl personal de conserjería en Flatiron está disponible los siete días de la semana para atender a
los residentes. Ellos están preparados para asistir a los propietarios en temas de transporte, limpieza y mantenimiento del hogar, tratamientos en el spa, tintorería, reservas en restaurantes, apoyo técnico, paseo y peluquería de mascotas y más.
Además de la atención personalizada y constante, el edi�cio Flatiron está equipado totalmente con tecnología “inteligente” para mayor comodidad de sus residentes. Un ejemplo es el Enlace de Flatiron, una aplicación digital que permite a la persona acceder y gestionar su uso de los espacios comunes del edi�cio en conjunto con sus vecinos. Se cuenta, por supuesto, con un servicio de internet de alta velocidad en cada apartamento y red privada de wi-� para todos los espacios de la torre.
Éxito en el mercadoSegún la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75
millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayoría de Miami) pero también se ha reconocido la presencia de compradores de países como Venezuela, México, Argentina e Italia. ¿Quieres más información? ¡Contáctanos! [email protected]
El vecindario más popular de Miami está celebrando la construcción de un nuevo icono de la arquitectura. El edi�cio Flatiron, en el sector de Brickell, es un oasis urbano desarrollado por Ugo Colombo y diseñado por Luis Revuelta. El edi�cio de sesenta y cuatro pisos es una torre de cristal que se alza sobre el per�l urbano con sus persuasivas curvas, y brinda impactantes vistas de la bahía y de la ciudad.
Los promotores de este magní�co proyecto aseguran que los compradores vivirán dentro de una obra de arte: "Dentro de este elegante rascacielos, el arquitecto de interiores italiano Massimo Iosa Ghini combina impecables paredes de vidrio y líneas curvadas para crear un sentido de movimiento que da la bienvenida a los residentes a su llegada con calidez, luz y preciosas piedras".
Flatiron en Brickell: lujosa redefiniciónde la vida en MiamiVíctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
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La promesa del lujo¿Alguna vez usted ha soñado con vivir en su casa como si fuese un hotel? Esa es la visión que los
creadores de Flatiron plasman en su creación: ofrecer un servicio cinco estrellas y esparcimiento de élite a los propietarios.
A disposición de los habitantes del condominio está, por ejemplo, el Spa Sky, en el piso sesenta y cuatro. Localizado en la terraza, el spa cuenta con un circuito de hidroterapia con vapor, sauna, salas de relajación y tratamiento. Con solo reservar las sesiones, los propietarios pueden recibir estimulantes masajes, faciales, y tratamientos para el cabello y la piel.
Además de esto, los habitantes tienen a su disposición un gimnasio en la azotea con vistas panorámicas de Miami. Los equipos del centro de entrenamiento son de última generación y además el gimnasio tiene consultores de nutrición y entrenadores para que los esfuerzos de los residentes contribuyan al fortalecimiento de su salud.
Junto al gimnasio y el spa, también se encuentran una lujosa piscina para practicar natación y un área de jardín para tomar el sol y descansar mientras se observa el horizonte.
Los residentes con toda seguridad también pasarán muchas de sus horas libres en el Club Flatiron, localizado en los pisos diecisiete y dieciocho. Primero, el club cuenta con el Cine Flatiron, con cómodas butacas y excelente acústica. El sistema de proyección es de alta calidad e incorpora controles inalámbricos para manejar la proyección que se esté realizando y regular la temperatura del teatro.
Luego, las damas y caballeros propietarios seguramente encontrarán placer al compartir en el salón de billar y consumo de tabaco, un espacio íntimo para socializar y pasar horas con los amigos.
Conserjería personalEl personal de conserjería en Flatiron está disponible los siete días de la semana para atender a
los residentes. Ellos están preparados para asistir a los propietarios en temas de transporte, limpieza y mantenimiento del hogar, tratamientos en el spa, tintorería, reservas en restaurantes, apoyo técnico, paseo y peluquería de mascotas y más.
Además de la atención personalizada y constante, el edi�cio Flatiron está equipado totalmente con tecnología “inteligente” para mayor comodidad de sus residentes. Un ejemplo es el Enlace de Flatiron, una aplicación digital que permite a la persona acceder y gestionar su uso de los espacios comunes del edi�cio en conjunto con sus vecinos. Se cuenta, por supuesto, con un servicio de internet de alta velocidad en cada apartamento y red privada de wi-� para todos los espacios de la torre.
Éxito en el mercadoSegún la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75
millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayoría de Miami) pero también se ha reconocido la presencia de compradores de países como Venezuela, México, Argentina e Italia. ¿Quieres más información? ¡Contáctanos! [email protected]
El vecindario más popular de Miami está celebrando la construcción de un nuevo icono de la arquitectura. El edi�cio Flatiron, en el sector de Brickell, es un oasis urbano desarrollado por Ugo Colombo y diseñado por Luis Revuelta. El edi�cio de sesenta y cuatro pisos es una torre de cristal que se alza sobre el per�l urbano con sus persuasivas curvas, y brinda impactantes vistas de la bahía y de la ciudad.
Los promotores de este magní�co proyecto aseguran que los compradores vivirán dentro de una obra de arte: "Dentro de este elegante rascacielos, el arquitecto de interiores italiano Massimo Iosa Ghini combina impecables paredes de vidrio y líneas curvadas para crear un sentido de movimiento que da la bienvenida a los residentes a su llegada con calidez, luz y preciosas piedras".
Flatiron en Brickell: lujosa redefiniciónde la vida en MiamiVíctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
inmuebles residenciales a clientes foráneos, mientras que los no residentes negociaron el 59% restante. Asimismo, la información aportada por la organización inmobiliaria indica que los compradores internacionales adquirieron casas cuyo valor promedio se estimó en 477.462 dólares.
La presencia de Venezuela se vio disminuida en este periodo: el 1,7% de las ventas fue a clientes criollos. En el estudio anterior (2014-2015), fue venezolano el 2% de las ventas totales.
"Factores económicos, políticos, sociales y personales afectan la decisión del individuo de comprar propiedad estadounidense. Entre abril de 2015 y marzo de 2016 los compradores internacionales enfrentaron condiciones económicas adversas que hicieron que la adquisición de bienes raíces en Estados Unidos fuese menos viable. El crecimiento económico disminuyó en China y Canadá mientras que en la región de América Latina y el Caribe la economía se contrajo. Menor crecimiento, debido a la desaceleración de China, redujo la demanda global de petróleo que, junto a una fuerte producción de crudo, colapsó los precios del barril. Las economías de países productores de petróleo como Canadá, México, Brasil, Venezuela y Rusia, de donde provienen muchos compradores internacionales, se vieron impactadas negativamente”, aclara el informe de la Asociación Nacional de Realtors. Los precios crecen
Según una publicación del mes de agosto de Miamire (asociación local de Realtors de Miami), se determinó que por décimo octavo mes consecutivo los precios de los inmuebles residenciales en Miami crecieron debido a un inventario reducido.
"La mediana de los precios de las casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade creció a 295 mil dólares en el segundo trimestre, un aumento de 8,6% con respecto a los 271 mil dólares en el mismo periodo del año anterior. La mediana del precio para condominios creció 5,5% de un año a otro, lo que signi�có que los precio variaron de 203 mil dólares a 215 mil", relata el sitio web de Miamire.
Mark Sadek, presidente de la junta directiva de la Asociación de Realtors de Miami, expresó: "El aumento de los precios en Miami está relacionado con la alta demanda por las propiedades locales, especialmente en el mercado medio. Debido al cálido clima, el estilo de vida, lo multicultural de nuestra sociedad, y muchos atributos positivos, siempre habrá demanda por nuestros bienes inmuebles tanto de compradores domésticos como de internacionales".
6 7
Una investigación de la Asociación Nacional de Realtors de Estados Unidos comprobó lo que el boca a boca ha sugerido insistentemente en los mercados mundiales: La Florida es uno de los sitios más atractivos para comprar inmuebles en Estados Unidos, si es que no es el lugar más cotizado.
La investigación del gremio de corredores inmobiliarios en ese país determinó que compradores extranjeros adquirieron 214.885 propiedades residenciales en Estados Unidos entre los meses de abril de 2015 y marzo de 2016, lo que representó, en ventas, la suma de 102.6 millardos de dólares.
De la cantidad total de dólares que extranjeros invirtieron en el mercado inmobiliario residencial estadounidense, 27.3 millardos fueron aportados por
clientes de China, quienes estuvieron seguidos por compradores de Canadá (8.9 millardos), India (6.1 millardos), Reino Unido (5.5 millardos) y México (4.8). Estas cinco naciones representaron 51,3% del total de la inversión estudiada.
El estado de La Florida acumuló 22% de las transacciones internacionales investigadas, seguido de California (15%), Texas (10%), Arizona (4%) y Nueva York (4%). Por otro lado, dentro del estado de La Florida, la mayoría de los clientes internacionales (36%) provino de América Latina y el Caribe.
El reporte de la Asociación Nacional de Realtors asegura que los compradores extranjeros inmigrantes (quienes tienen visa de algún tipo o residencia permanente) participaron en 41% de las transacciones de venta de
La Florida es el estado que más atrae a compradores inmobiliarios internacionalesVíctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
inmuebles residenciales a clientes foráneos, mientras que los no residentes negociaron el 59% restante. Asimismo, la información aportada por la organización inmobiliaria indica que los compradores internacionales adquirieron casas cuyo valor promedio se estimó en 477.462 dólares.
La presencia de Venezuela se vio disminuida en este periodo: el 1,7% de las ventas fue a clientes criollos. En el estudio anterior (2014-2015), fue venezolano el 2% de las ventas totales.
"Factores económicos, políticos, sociales y personales afectan la decisión del individuo de comprar propiedad estadounidense. Entre abril de 2015 y marzo de 2016 los compradores internacionales enfrentaron condiciones económicas adversas que hicieron que la adquisición de bienes raíces en Estados Unidos fuese menos viable. El crecimiento económico disminuyó en China y Canadá mientras que en la región de América Latina y el Caribe la economía se contrajo. Menor crecimiento, debido a la desaceleración de China, redujo la demanda global de petróleo que, junto a una fuerte producción de crudo, colapsó los precios del barril. Las economías de países productores de petróleo como Canadá, México, Brasil, Venezuela y Rusia, de donde provienen muchos compradores internacionales, se vieron impactadas negativamente”, aclara el informe de la Asociación Nacional de Realtors. Los precios crecen
Según una publicación del mes de agosto de Miamire (asociación local de Realtors de Miami), se determinó que por décimo octavo mes consecutivo los precios de los inmuebles residenciales en Miami crecieron debido a un inventario reducido.
"La mediana de los precios de las casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade creció a 295 mil dólares en el segundo trimestre, un aumento de 8,6% con respecto a los 271 mil dólares en el mismo periodo del año anterior. La mediana del precio para condominios creció 5,5% de un año a otro, lo que signi�có que los precio variaron de 203 mil dólares a 215 mil", relata el sitio web de Miamire.
Mark Sadek, presidente de la junta directiva de la Asociación de Realtors de Miami, expresó: "El aumento de los precios en Miami está relacionado con la alta demanda por las propiedades locales, especialmente en el mercado medio. Debido al cálido clima, el estilo de vida, lo multicultural de nuestra sociedad, y muchos atributos positivos, siempre habrá demanda por nuestros bienes inmuebles tanto de compradores domésticos como de internacionales".
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Una investigación de la Asociación Nacional de Realtors de Estados Unidos comprobó lo que el boca a boca ha sugerido insistentemente en los mercados mundiales: La Florida es uno de los sitios más atractivos para comprar inmuebles en Estados Unidos, si es que no es el lugar más cotizado.
La investigación del gremio de corredores inmobiliarios en ese país determinó que compradores extranjeros adquirieron 214.885 propiedades residenciales en Estados Unidos entre los meses de abril de 2015 y marzo de 2016, lo que representó, en ventas, la suma de 102.6 millardos de dólares.
De la cantidad total de dólares que extranjeros invirtieron en el mercado inmobiliario residencial estadounidense, 27.3 millardos fueron aportados por
clientes de China, quienes estuvieron seguidos por compradores de Canadá (8.9 millardos), India (6.1 millardos), Reino Unido (5.5 millardos) y México (4.8). Estas cinco naciones representaron 51,3% del total de la inversión estudiada.
El estado de La Florida acumuló 22% de las transacciones internacionales investigadas, seguido de California (15%), Texas (10%), Arizona (4%) y Nueva York (4%). Por otro lado, dentro del estado de La Florida, la mayoría de los clientes internacionales (36%) provino de América Latina y el Caribe.
El reporte de la Asociación Nacional de Realtors asegura que los compradores extranjeros inmigrantes (quienes tienen visa de algún tipo o residencia permanente) participaron en 41% de las transacciones de venta de
La Florida es el estado que más atrae a compradores inmobiliarios internacionalesVíctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
El Director Regional de Century 21 Venezuela, Rafael Valdez, tiene con�anza en que la inversión que realiza la franquicia en capacitación, tecnología y publicidad ayudará aun más a fortalecer la marca que, actualmente, es la más conocida por la población venezolana dentro del sector inmobiliario.
¿Cómo han sido los resultados de las oficinas de Century 21 en Venezuela durante el primer semestre de 2016?
Hablamos de excelentes resultados por dos aspectos: nuestras o�cinas lograron un aumento de facturación de 300% en el primer semestre de 2016 si lo comparamos con el mismo período del año anterior, y aunque muchos podrían decir que eso se debe exclusivamente a la in�ación, existe otro dato que permite una interpretación distinta, y es que también hubo un incremento de 10% en las operaciones realizadas. Estos dos datos nos dicen que las o�cinas están activas y aumentan sus negocios.
¿Cómo se explica este desempeño para C21 en Venezuela considerando que la economía nacional cada vez es más precaria, algo que manifiestan los más importantes actores sociales?
La situación del país está tocando todos los sectores y el inmobiliario no es diferente. Nosotros tenemos obstáculos particulares porque existen regulaciones que limitan actividades en la parte de los alquileres y de las viviendas primarias, y todo eso disminuye las oportunidades de ventas de los asesores inmobiliarios. Nosotros apostamos a una estrategia de riesgo porque en un momento así cualquier otra organización disminuiría sus costos y operaría de forma reducida para proteger el dinero, pero decidimos en Century 21 invertir más en la capacitación del personal e introducir nuevos elementos para enfrentar la crisis.
8 9
¿De qué nuevos elementos estamos hablando?
Hicimos esfuerzos importantes en traer excelentes capacitadores �nancieros a la institución para que nuestros asesores no solo estuviesen preparados para satisfacer una necesidad inmobiliaria, sino para que pudieran ofrecer a los clientes una posibilidad de proteger su dinero. Por otra parte, invertimos en el desarrollo de nuestras plataformas tecnológicas. El tiempo vale dinero, especialmente en Venezuela, y teníamos que hacer lo necesario para que un cliente pudiese sentirse satisfecho y no perdiese dinero por demoras que la tecnología podía reducir. Próximamente tendremos un nuevo sistema de listado múltiple para impulsar más las ventas.
Según la información que maneja, ¿los buenos resultados en operaciones inmobiliarias solo corresponden a C21 u otras empresas y profesionales han tenido también crecimiento?
No te puedo hablar de los resultados de las otras empresas porque esas son cifras que maneja cada una de las organizaciones, sin embargo, sí te puedo hablar de que de�nitivamente la situación ha impactado en algunas de ellas de forma negativa, hasta el punto de que se han retirado del mercado.
Hay autoridades que aseguran que el mercado inmobiliario venezolano está afectado por una abundante oferta y que cada vez ocurren menos operaciones, ¿es eso cierto?
Es cierto, tenemos una gran oferta por las personas que desean emigrar pero también por las necesidades comunes de miles de venezolanos que deben vender sus inmuebles para alcanzar distintas metas. A pesar de esta abundante oferta, hemos mantenido en nuestras listas una cantidad importante de posibles compradores y eso ha contribuido a concretar operaciones en un mercado
complejo. Tal vez en el futuro, si la oferta excede demasiado a la demanda de posibles compradores, el mercado se deprima, pero eso también dependerá de la respuesta que asumamos frente a esas situaciones.
En medio de la compleja situación económica, ¿qué líneas de acción han determinado desde la casa matriz para continuar la senda positiva?
Somos una empresa de servicios, no podemos dejar de estar al servicio de nuestros clientes en estas circunstancias, la crisis que está viviendo Venezuela hace que el cliente necesite tener a un asesor inmobiliario en el cual pueda con�ar. Con�amos en nuestros asesores y en el conocimiento que poseen para seguir brindando un servicio de altísima calidad. La estrategia que tenemos es seguir apoyándolos en todo y estimularlos para que no abandonen su labor que no solo es lucrativa sino también importante para la sociedad venezolana.
¿Cuál es el riesgo más grande que puede afectar el desempeño de Century 21 Venezuela en los siguientes meses?
El riesgo más importante es que la situación económica impacte negativamente en la fe de nuestros agentes y que piensen que no vale la pena hacer frente a las adversidades. Debemos preservar la actitud de los asesores inmobiliarios para que continúen con�ando en sí mismos, en su trabajo, en su profesionalismo, y que tengan la certeza de que pueden seguir adelante prestando un servicio de excelente calidad.
Rafael Valdez: El número de operaciones concretadas por Century 21 aumentó 10% en 2016
El Director Regional de Century 21 Venezuela, Rafael Valdez, tiene con�anza en que la inversión que realiza la franquicia en capacitación, tecnología y publicidad ayudará aun más a fortalecer la marca que, actualmente, es la más conocida por la población venezolana dentro del sector inmobiliario.
¿Cómo han sido los resultados de las oficinas de Century 21 en Venezuela durante el primer semestre de 2016?
Hablamos de excelentes resultados por dos aspectos: nuestras o�cinas lograron un aumento de facturación de 300% en el primer semestre de 2016 si lo comparamos con el mismo período del año anterior, y aunque muchos podrían decir que eso se debe exclusivamente a la in�ación, existe otro dato que permite una interpretación distinta, y es que también hubo un incremento de 10% en las operaciones realizadas. Estos dos datos nos dicen que las o�cinas están activas y aumentan sus negocios.
¿Cómo se explica este desempeño para C21 en Venezuela considerando que la economía nacional cada vez es más precaria, algo que manifiestan los más importantes actores sociales?
La situación del país está tocando todos los sectores y el inmobiliario no es diferente. Nosotros tenemos obstáculos particulares porque existen regulaciones que limitan actividades en la parte de los alquileres y de las viviendas primarias, y todo eso disminuye las oportunidades de ventas de los asesores inmobiliarios. Nosotros apostamos a una estrategia de riesgo porque en un momento así cualquier otra organización disminuiría sus costos y operaría de forma reducida para proteger el dinero, pero decidimos en Century 21 invertir más en la capacitación del personal e introducir nuevos elementos para enfrentar la crisis.
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¿De qué nuevos elementos estamos hablando?
Hicimos esfuerzos importantes en traer excelentes capacitadores �nancieros a la institución para que nuestros asesores no solo estuviesen preparados para satisfacer una necesidad inmobiliaria, sino para que pudieran ofrecer a los clientes una posibilidad de proteger su dinero. Por otra parte, invertimos en el desarrollo de nuestras plataformas tecnológicas. El tiempo vale dinero, especialmente en Venezuela, y teníamos que hacer lo necesario para que un cliente pudiese sentirse satisfecho y no perdiese dinero por demoras que la tecnología podía reducir. Próximamente tendremos un nuevo sistema de listado múltiple para impulsar más las ventas.
Según la información que maneja, ¿los buenos resultados en operaciones inmobiliarias solo corresponden a C21 u otras empresas y profesionales han tenido también crecimiento?
No te puedo hablar de los resultados de las otras empresas porque esas son cifras que maneja cada una de las organizaciones, sin embargo, sí te puedo hablar de que de�nitivamente la situación ha impactado en algunas de ellas de forma negativa, hasta el punto de que se han retirado del mercado.
Hay autoridades que aseguran que el mercado inmobiliario venezolano está afectado por una abundante oferta y que cada vez ocurren menos operaciones, ¿es eso cierto?
Es cierto, tenemos una gran oferta por las personas que desean emigrar pero también por las necesidades comunes de miles de venezolanos que deben vender sus inmuebles para alcanzar distintas metas. A pesar de esta abundante oferta, hemos mantenido en nuestras listas una cantidad importante de posibles compradores y eso ha contribuido a concretar operaciones en un mercado
complejo. Tal vez en el futuro, si la oferta excede demasiado a la demanda de posibles compradores, el mercado se deprima, pero eso también dependerá de la respuesta que asumamos frente a esas situaciones.
En medio de la compleja situación económica, ¿qué líneas de acción han determinado desde la casa matriz para continuar la senda positiva?
Somos una empresa de servicios, no podemos dejar de estar al servicio de nuestros clientes en estas circunstancias, la crisis que está viviendo Venezuela hace que el cliente necesite tener a un asesor inmobiliario en el cual pueda con�ar. Con�amos en nuestros asesores y en el conocimiento que poseen para seguir brindando un servicio de altísima calidad. La estrategia que tenemos es seguir apoyándolos en todo y estimularlos para que no abandonen su labor que no solo es lucrativa sino también importante para la sociedad venezolana.
¿Cuál es el riesgo más grande que puede afectar el desempeño de Century 21 Venezuela en los siguientes meses?
El riesgo más importante es que la situación económica impacte negativamente en la fe de nuestros agentes y que piensen que no vale la pena hacer frente a las adversidades. Debemos preservar la actitud de los asesores inmobiliarios para que continúen con�ando en sí mismos, en su trabajo, en su profesionalismo, y que tengan la certeza de que pueden seguir adelante prestando un servicio de excelente calidad.
Rafael Valdez: El número de operaciones concretadas por Century 21 aumentó 10% en 2016
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¡Tipos de visas para ingresar a Estados Unidos!Víctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
¿Piensa usted emigrar a los Estados Unidos de Norteamérica (EEUU) desde Venezuela? Bueno, no está solo: estadísticas de la Asociación Nacional de Realtors de EEUU revelan que los venezolanos están entre los más interesados en inmigrar y que, por lo tanto, los capitales criollos se han destacado por su presencia en el mercado inmobiliario de ese país.
Una cosa es, por supuesto, tener un capital mínimo para invertir, saber hacerlo, y luego administrar esa propiedad, y otra es poder gozarla en territorio estadounidense gracias a una visa que otorgue el gobierno norteamericano.
La obtención de una visa siempre ha sido tema de preocupación para los latinoamericanos que desean emigrar al vecino del norte, y sobre todo lo es hoy en día cuando el tema ha sido tan polémico durante la campaña electoral presidencial de EEUU. Visto esto, se refuerza la recomendación de los expertos: es siempre mejor emigrar cumpliendo todos los requisitos de ley que hacerlo por otra vía, pues esto último representa un riesgo para el proyecto de cualquier persona.
Los tipos de visas
Primero, se debe conocer que existen dos tipos fundamentales de visas para viajar a EEUU: las visas de no inmigrante, y las visas de inmigrante.
Revisemos el primer tipo. Las visas de no inmigrante pueden ser útiles para diplomáticos y o�ciales de gobiernos extranjeros (A-1, A-2), empleados domésticos de un portador de visa A-1 (A-3), representantes de medios informativos extranjeros (I), estudiantes (M), atletas y artistas del entretenimiento (P), etcétera. Como puede observarse, estas son visas más restringidas y que permiten el acceso a personas según sus profesiones, ocupaciones y/o méritos.
Entre las visas de no inmigrante, destacan las turísticas (B1 y B2), la profesional (H1B), las estudiantiles (F1 y M1) y las de traslado de un ejecutivo internacional (L1).
La B1 es utilizada por viajeros para hacer negocios y la B2 es la típica para pasear y vacacionar. Debe aclararse que cada consulado o embajada de los EEUU tiene la potestad de decidir a quiénes entregan estas visas. Asimismo, debe desaconsejarse la intención de viajar a EEUU con una de estas visas y estudiar o trabajar, porque eso representa una violación a las leyes migratorias y condena a la persona a ser deportada en un futuro y a perder el privilegio de recibir nuevamente una visa en cualquier momento.
La otra visa de no inmigrante que puede resultar de interés es la H1B, la profesional. Esta no puede solicitarla la persona, sino que una empresa estadounidense debe pedirla para que un profesional cali�cado de otro país pueda prestar sus servicios en EEUU por el tiempo que dure la visa. Es esperable que no todas las personas puedan ser candidatas a recibir este bene�cio: el profesional debe tener un título universitario equivalente a 4 años de estudios superiores o tener 12 años de experiencia profesional comprobable. La H1B puede durar 3 años y ser prorrogada por 3 más, sin embargo, si el empleador cierra o se rompe la relación laboral, el bene�ciario de la visa será noti�cado prontamente de su salida del país.
Las visas F1 y M1 son populares entre los jóvenes, porque son las que entregan especí�camente para realizar estudios en EEUU. Actualmente, este tipo de visas se otorgan a través de severísimos controles que incluyen la con�rmación de que el estudiante fue aceptado en un centro de formación en Estados Unidos, hasta el seguimiento de la asistencia del estudiante a dicho centro durante su estadía. La diferencia fundamental entre la F1 y la M1 es que la primera
es para personas que aspiran a formarse en universidades o college, y la otra es para centros de capacitación técnica, con cursos más cortos. Es común también que muchas personas soliciten la visa F1 para estudiar inglés en un sitio de enseñanza de idiomas, si es el caso de que no se maneja inglés plenamente, ya que eso impediría que la persona fuese aceptada en otro instituto.
Las visas de inmigrante, lo que muchos aspiran
La visa de residente es un documento que otorga un o�cial consular de EEUU que le permitirá ser admitido como residente legal permanente. Esa decisión, al �nal, solo podrá ser tomada por un inspector de inmigración de Aduanas y Protección Fronteriza luego de considerar particularmente el caso del solicitante. Si es aceptada la petición, la persona goza del bene�cio de vivir y viajar en EEUU de forma permanente y recibirá una tarjeta de residencia (la popular Green Card).
En Venezuela, la mayoría de los solicitantes obtienen su visa de residencia a través del lazo directo con algún familiar estadounidense, según información de la embajada de EEUU en Venezuela.
El primer paso para la obtención de una visa de residencia permanente es que el peticionario (el familiar residente) llene y entregue el Formulario I-130 (Petición para Familiar Extranjero) al Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) del Departamento de Seguridad Nacional. Debe hacerse notar que según ciertas condiciones del solicitante, el trámite puede durar algunos meses o llegar hasta 10 o más años. Tienen mayor preferencia los hijos de ciudadanos norteamericanos, seguidos por los cónyuges de residentes permanentes.
Evaluar sus posibilidades
Este breve explicación de algunas de las visas más solicitadas para emigrar a EEUU desde Venezuela no agota el tema sino que debe despertar la duda y curiosidad de la persona que aspira a dar este paso. ¿Cali�co yo para ser residente en EEUU? ¿Cómo afecta esto mis aspiraciones de invertir en este país? ¿Qué otras vías me quedan? En estos casos, la asesoría integral es lo indicado y necesario para garantizar el éxito de cualquier proyecto y aspiración.
El Dato
La embajada de Estados Unidos en Caracas anunció que no aceptará Billetes de una denominación menor a Bs. 100 para el pago de servicios de visa o ciudadanía.
A partir del lunes 26 de septiembre de 2016, la embajada únicamente acepta pagos para servicios consulares de la siguiente manera: bolívares en efectivo (únicamente billetes de Bs. 100 son aceptados), dólares en efectivo, tarjeta de crédito emitida por un banco de los Estados Unidos.
La embajada recomienda tomar en cuenta que no acepta transferencias ni pagos con tarjetas de crédito/débito en bolívares.
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¡Tipos de visas para ingresar a Estados Unidos!Víctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
¿Piensa usted emigrar a los Estados Unidos de Norteamérica (EEUU) desde Venezuela? Bueno, no está solo: estadísticas de la Asociación Nacional de Realtors de EEUU revelan que los venezolanos están entre los más interesados en inmigrar y que, por lo tanto, los capitales criollos se han destacado por su presencia en el mercado inmobiliario de ese país.
Una cosa es, por supuesto, tener un capital mínimo para invertir, saber hacerlo, y luego administrar esa propiedad, y otra es poder gozarla en territorio estadounidense gracias a una visa que otorgue el gobierno norteamericano.
La obtención de una visa siempre ha sido tema de preocupación para los latinoamericanos que desean emigrar al vecino del norte, y sobre todo lo es hoy en día cuando el tema ha sido tan polémico durante la campaña electoral presidencial de EEUU. Visto esto, se refuerza la recomendación de los expertos: es siempre mejor emigrar cumpliendo todos los requisitos de ley que hacerlo por otra vía, pues esto último representa un riesgo para el proyecto de cualquier persona.
Los tipos de visas
Primero, se debe conocer que existen dos tipos fundamentales de visas para viajar a EEUU: las visas de no inmigrante, y las visas de inmigrante.
Revisemos el primer tipo. Las visas de no inmigrante pueden ser útiles para diplomáticos y o�ciales de gobiernos extranjeros (A-1, A-2), empleados domésticos de un portador de visa A-1 (A-3), representantes de medios informativos extranjeros (I), estudiantes (M), atletas y artistas del entretenimiento (P), etcétera. Como puede observarse, estas son visas más restringidas y que permiten el acceso a personas según sus profesiones, ocupaciones y/o méritos.
Entre las visas de no inmigrante, destacan las turísticas (B1 y B2), la profesional (H1B), las estudiantiles (F1 y M1) y las de traslado de un ejecutivo internacional (L1).
La B1 es utilizada por viajeros para hacer negocios y la B2 es la típica para pasear y vacacionar. Debe aclararse que cada consulado o embajada de los EEUU tiene la potestad de decidir a quiénes entregan estas visas. Asimismo, debe desaconsejarse la intención de viajar a EEUU con una de estas visas y estudiar o trabajar, porque eso representa una violación a las leyes migratorias y condena a la persona a ser deportada en un futuro y a perder el privilegio de recibir nuevamente una visa en cualquier momento.
La otra visa de no inmigrante que puede resultar de interés es la H1B, la profesional. Esta no puede solicitarla la persona, sino que una empresa estadounidense debe pedirla para que un profesional cali�cado de otro país pueda prestar sus servicios en EEUU por el tiempo que dure la visa. Es esperable que no todas las personas puedan ser candidatas a recibir este bene�cio: el profesional debe tener un título universitario equivalente a 4 años de estudios superiores o tener 12 años de experiencia profesional comprobable. La H1B puede durar 3 años y ser prorrogada por 3 más, sin embargo, si el empleador cierra o se rompe la relación laboral, el bene�ciario de la visa será noti�cado prontamente de su salida del país.
Las visas F1 y M1 son populares entre los jóvenes, porque son las que entregan especí�camente para realizar estudios en EEUU. Actualmente, este tipo de visas se otorgan a través de severísimos controles que incluyen la con�rmación de que el estudiante fue aceptado en un centro de formación en Estados Unidos, hasta el seguimiento de la asistencia del estudiante a dicho centro durante su estadía. La diferencia fundamental entre la F1 y la M1 es que la primera
es para personas que aspiran a formarse en universidades o college, y la otra es para centros de capacitación técnica, con cursos más cortos. Es común también que muchas personas soliciten la visa F1 para estudiar inglés en un sitio de enseñanza de idiomas, si es el caso de que no se maneja inglés plenamente, ya que eso impediría que la persona fuese aceptada en otro instituto.
Las visas de inmigrante, lo que muchos aspiran
La visa de residente es un documento que otorga un o�cial consular de EEUU que le permitirá ser admitido como residente legal permanente. Esa decisión, al �nal, solo podrá ser tomada por un inspector de inmigración de Aduanas y Protección Fronteriza luego de considerar particularmente el caso del solicitante. Si es aceptada la petición, la persona goza del bene�cio de vivir y viajar en EEUU de forma permanente y recibirá una tarjeta de residencia (la popular Green Card).
En Venezuela, la mayoría de los solicitantes obtienen su visa de residencia a través del lazo directo con algún familiar estadounidense, según información de la embajada de EEUU en Venezuela.
El primer paso para la obtención de una visa de residencia permanente es que el peticionario (el familiar residente) llene y entregue el Formulario I-130 (Petición para Familiar Extranjero) al Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) del Departamento de Seguridad Nacional. Debe hacerse notar que según ciertas condiciones del solicitante, el trámite puede durar algunos meses o llegar hasta 10 o más años. Tienen mayor preferencia los hijos de ciudadanos norteamericanos, seguidos por los cónyuges de residentes permanentes.
Evaluar sus posibilidades
Este breve explicación de algunas de las visas más solicitadas para emigrar a EEUU desde Venezuela no agota el tema sino que debe despertar la duda y curiosidad de la persona que aspira a dar este paso. ¿Cali�co yo para ser residente en EEUU? ¿Cómo afecta esto mis aspiraciones de invertir en este país? ¿Qué otras vías me quedan? En estos casos, la asesoría integral es lo indicado y necesario para garantizar el éxito de cualquier proyecto y aspiración.
El Dato
La embajada de Estados Unidos en Caracas anunció que no aceptará Billetes de una denominación menor a Bs. 100 para el pago de servicios de visa o ciudadanía.
A partir del lunes 26 de septiembre de 2016, la embajada únicamente acepta pagos para servicios consulares de la siguiente manera: bolívares en efectivo (únicamente billetes de Bs. 100 son aceptados), dólares en efectivo, tarjeta de crédito emitida por un banco de los Estados Unidos.
La embajada recomienda tomar en cuenta que no acepta transferencias ni pagos con tarjetas de crédito/débito en bolívares.
¿Existen riesgos?La administración de la relación con el inquilino puede signi�car un reto si no se conoce la forma de hacerlo y, en esa
circunstancia, conviene contratar un servicio de administración. En este segundo punto también será difícil encontrar un administrador que desee cuidar tanto de la propiedad como lo haría el dueño y, por ello, siempre existirá la necesidad de supervisión por parte del contratante.
Es recomendable, en medio de todo, mantener una reserva de capital para cualquier adversidad. Parece sencillo el pretender vivir con una renta �ja mensual y que eso resuelva ciertos problemas de caja, sin embargo, en el momento en que ocurra una cesación del pago o haga falta una reparación estructural, el propietario que no esté preparado podría verse afectado más de lo esperado e incluso salir del negocio.
Cuando se calculan las tasas de capitalización, los riesgos anteriores deben ser tomados en cuenta. Algunos opinan que si la tasa de capitalización es superior al promedio quizá exista un mayor riesgo de que el inquilino entre en cesación de pagos eventualmente, y eso se re�ere, sobre todo, a los inquilinos comerciales o productivos. En general, debe hacerse una valoración integral del mercado local y sus tendencias, del contrato del inquilino y su relación con el propietario anterior, de sus actividades, del estado del inmueble y de su precio en el mercado, etcétera.
La tasa de capitalización (Capitalization rate en inglés) es una medida utilizada en el mercado inmobiliario para comparar diferentes inversiones en bienes raíces. Existen distintas aproximaciones para calcular la tasa de capitalización, sin embargo, suele calcularse dividiendo las ganancias netas producidas por la propiedad y el costo de la misma en el momento.
Por ejemplo, si un edi�cio cuesta $1 millón y produce en un año $100 mil luego de restar los costos �jos y variables, entonces se realiza una división de 100.000/1.000.000 y la tasa de capitalización es de 0,1, que llevado a porcentaje es 10%. Esto signi�ca que 10% del costo de la propiedad fue cubierto luego de un año de ganancias obtenidas.
Es importante que cuando se realiza la operación de capitalización del inmueble, se use el precio actual del inmueble en el mercado, debido a que se está considerando la ganancia que se recibe en el momento presente manteniendo la propiedad lo cual sirve para valorar si conviene conservarla o venderla.
Las Income ProducingProperties
Una income producing property o inversión con retorno es una propiedad cuyo principal valor reside en que tiene una interesante tasa de capitalización, pero, ¿por qué esta propiedad genera retorno? Usualmente son inmuebles en subasta, que luego de un proceso de remozamiento y liberación de cualquier gravamen, son vendidos o alquilados para producir ganancias a sus dueños. Parece como el sueño de todo inversionista, pero solo funciona si se escoge de forma adecuada la propiedad y se sabe administrar efectivamente la relación con inquilinos de calidad. Este tipo de negocios puede realizarse con apartamentos residenciales, pequeños comercios y depósitos, y es una forma efectiva de incrementar la riqueza del propietario. El bene�cio es todavía mayor si el inversionista logra asegurar �nanciamiento mensual que es cubierto por la renta pagada por el inquilino e, incluso así, recibir un excedente.
¿Es preferible adquirir un inmueble listo para usar u otro que requiera ciertas reparaciones? Aunque depende de cada caso, el inmueble que necesita algo de trabajo suele ser adquirible por un monto menor al comienzo y puede reportar, luego de los arreglos, mejores tasas de capitalización que otras propiedades.
Empresas aliadas de Century 21 Asesores Internacionales se dedican, en Estados Unidos, a localizar viviendas y otras propiedades en condiciones que requieran mínimos arreglos para su completo funcionamiento. Según la experiencia de estas empresas del ramo, es posible que una vivienda esté lista para vender o alquilar 36 días después de la adquisición. En todo este proceso se tiene, además, la certeza de que se está seleccionando una propiedad entre las mejores opciones del mercado porque ha sido investigada y clasi�cada.
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Cómo entender la tasa de capitalización y la adquisición de propiedades con retorno¿
¿
Un ejemploSe puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 baño, en el estado de La Florida. El precio de venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de $1.100. Para utilizar la fórmula de la tasa de capitalización, se debe considerar los pagos mensuales a la asociación de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos gastos suman $385. Se valora también el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad produciría un ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
¿Cómo se obtiene la tasa de capitalización anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500, lo que resulta en una tasa de 7,17%.
¿Es esto un buen negocio? Sí, definitivamente, pero estará condicionado a cómo el adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cómo sepa responder a las incertidumbres y cambios del mercado de bienes raíces.
Víctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016
¿Existen riesgos?La administración de la relación con el inquilino puede signi�car un reto si no se conoce la forma de hacerlo y, en esa
circunstancia, conviene contratar un servicio de administración. En este segundo punto también será difícil encontrar un administrador que desee cuidar tanto de la propiedad como lo haría el dueño y, por ello, siempre existirá la necesidad de supervisión por parte del contratante.
Es recomendable, en medio de todo, mantener una reserva de capital para cualquier adversidad. Parece sencillo el pretender vivir con una renta �ja mensual y que eso resuelva ciertos problemas de caja, sin embargo, en el momento en que ocurra una cesación del pago o haga falta una reparación estructural, el propietario que no esté preparado podría verse afectado más de lo esperado e incluso salir del negocio.
Cuando se calculan las tasas de capitalización, los riesgos anteriores deben ser tomados en cuenta. Algunos opinan que si la tasa de capitalización es superior al promedio quizá exista un mayor riesgo de que el inquilino entre en cesación de pagos eventualmente, y eso se re�ere, sobre todo, a los inquilinos comerciales o productivos. En general, debe hacerse una valoración integral del mercado local y sus tendencias, del contrato del inquilino y su relación con el propietario anterior, de sus actividades, del estado del inmueble y de su precio en el mercado, etcétera.
La tasa de capitalización (Capitalization rate en inglés) es una medida utilizada en el mercado inmobiliario para comparar diferentes inversiones en bienes raíces. Existen distintas aproximaciones para calcular la tasa de capitalización, sin embargo, suele calcularse dividiendo las ganancias netas producidas por la propiedad y el costo de la misma en el momento.
Por ejemplo, si un edi�cio cuesta $1 millón y produce en un año $100 mil luego de restar los costos �jos y variables, entonces se realiza una división de 100.000/1.000.000 y la tasa de capitalización es de 0,1, que llevado a porcentaje es 10%. Esto signi�ca que 10% del costo de la propiedad fue cubierto luego de un año de ganancias obtenidas.
Es importante que cuando se realiza la operación de capitalización del inmueble, se use el precio actual del inmueble en el mercado, debido a que se está considerando la ganancia que se recibe en el momento presente manteniendo la propiedad lo cual sirve para valorar si conviene conservarla o venderla.
Las Income ProducingProperties
Una income producing property o inversión con retorno es una propiedad cuyo principal valor reside en que tiene una interesante tasa de capitalización, pero, ¿por qué esta propiedad genera retorno? Usualmente son inmuebles en subasta, que luego de un proceso de remozamiento y liberación de cualquier gravamen, son vendidos o alquilados para producir ganancias a sus dueños. Parece como el sueño de todo inversionista, pero solo funciona si se escoge de forma adecuada la propiedad y se sabe administrar efectivamente la relación con inquilinos de calidad. Este tipo de negocios puede realizarse con apartamentos residenciales, pequeños comercios y depósitos, y es una forma efectiva de incrementar la riqueza del propietario. El bene�cio es todavía mayor si el inversionista logra asegurar �nanciamiento mensual que es cubierto por la renta pagada por el inquilino e, incluso así, recibir un excedente.
¿Es preferible adquirir un inmueble listo para usar u otro que requiera ciertas reparaciones? Aunque depende de cada caso, el inmueble que necesita algo de trabajo suele ser adquirible por un monto menor al comienzo y puede reportar, luego de los arreglos, mejores tasas de capitalización que otras propiedades.
Empresas aliadas de Century 21 Asesores Internacionales se dedican, en Estados Unidos, a localizar viviendas y otras propiedades en condiciones que requieran mínimos arreglos para su completo funcionamiento. Según la experiencia de estas empresas del ramo, es posible que una vivienda esté lista para vender o alquilar 36 días después de la adquisición. En todo este proceso se tiene, además, la certeza de que se está seleccionando una propiedad entre las mejores opciones del mercado porque ha sido investigada y clasi�cada.
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Cómo entender la tasa de capitalización y la adquisición de propiedades con retorno¿
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Un ejemploSe puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 baño, en el estado de La Florida. El precio de venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de $1.100. Para utilizar la fórmula de la tasa de capitalización, se debe considerar los pagos mensuales a la asociación de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos gastos suman $385. Se valora también el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad produciría un ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
¿Cómo se obtiene la tasa de capitalización anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500, lo que resulta en una tasa de 7,17%.
¿Es esto un buen negocio? Sí, definitivamente, pero estará condicionado a cómo el adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cómo sepa responder a las incertidumbres y cambios del mercado de bienes raíces.
Víctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016
Claudia García, gerente de ventas de franquicias de Century 21 Venezuela, a�rmó que en los primeros 8 meses de 2016 la venta de o�cinas de Century 21 en el país se mantuvo en los mismos niveles que el año anterior, lo que interpretó como el fortalecimiento de la marca a pesar de las condiciones adversas de la economía nacional.
¿Cuántas franquicias de Century 21 se vendieron en 2016? ¿Cómo se compara ese resultado con el año anterior?
Prácticamente tenemos una situación similar. Desde el 1 de enero de 2016 hasta el cierre de agosto vendimos 15 franquicias, y el año pasado, en ese mismo período, vendimos 14. Esto lo hemos conseguido en 2016 pese a una situación política de incertidumbre, a la crisis económica más aguda y complicada. Tenemos que señalar, además, que la franquicia se ha revalorizado en 300%.
¿En qué partes del país se realizaron las ventas de 2016?
Zulia fue el estado que más compró: ahí vendimos 5 o�cinas nuevas. Caracas quedó de segunda, con 4. El resto se repartió en distintas ciudades del interior del país.
¿Por qué en ciudades que tienen tantas oficinas establecidas de Century 21 como Caracas o Maracaibo todavía quedan personas dispuestas a abrir nuevas franquicias?
Porque todavía hay un porcentaje muy alto de propietarios que comercializan directamente sus inmuebles, a esos nosotros los llamamos tratos directos, y ese es el mercado al cual apuntan las nuevas o�cinas de Century 21: intervenir en los negocios donde no hay intermediación de un asesor inmobiliario. Cuando Century 21 se estableció en el país, la estadística nos señalaba que 90% de las negociaciones inmobiliarias se hacían sin participación de un agente de bienes raíces, y solo 10% de las transacciones se efectuaban con el apoyo de un asesor. En estos momentos podemos hablar de que 60% de las transacciones todavía se hacen sin intermediación experta, y ese es el mercado que se persigue, para hacerles entender a esos propietarios los bene�cios de un asesor en la promoción, el avalúo, los trámites legales y la negociación.
¿Se hizo un esfuerzo muy grande para mantener los niveles de ventas en 2016?
Siempre mantenemos el nivel de calidad de servicio a los potenciales compradores y nuevos franquiciados, sin
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Claudia García: Ventas de franquiciasCentury 21 se mantuvieron en medio de las adversidadesVíctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016
embargo, pienso que nuestra marca está tan posicionada y es tan exitosa que no hay que hacer mayor esfuerzo por atraer compradores, la marca lo dice todo: los nuevos compradores ven nuestro crecimiento con la incorporación de nuevas o�cinas de Century 21 en las calles y eso sin duda los pone a pensar en que se trata de un negocio rentable, con interesantes bene�cios.
¿Qué servicios reciben los franquiciados?
Existe una sinergia entre las o�cinas de Century 21 que hace que los nuevos franquiciados se enamoren del concepto. Todas las o�cinas manejan la misma estructura y conceptos similares y eso facilita que hagamos negocios entre nosotros. Pero esencialmente el franquiciado descubre con nosotros la posibilidad de tener su propio negocio, de invertir en Venezuela con una inicial relativamente baja y con retornos rápidos. El paquete de la franquicia incluye capacitación a nivel gerencial y a nivel de asesores, apoyo en la adecuación del local, un kit de arranque con papelería y atuendos de carrera, los artes para sus logos y todo lo relacionado con la operación del Sistema CENTURY 21.
Ante la incertidumbre económica en Venezuela que muchos expertos denuncian, ¿algunas oficinas ya existentes temen no renovar?
Más bien los franquiciados activos están averiguando para abrir su segunda, tercera o cuarta o�cina. En el mercado de Caracas es un poco más difícil, la negociación es más dura, pero tengo 20 años trabajando en el sector inmobiliario y te con�eso que nunca he conocido un momento en que no se hable que el sector inmobiliario está en crisis. ¡Siempre ha habido crisis! Pero en cualquier situación la población vende, compra y alquila inmuebles, lo que varías son las razones, los precios bajan, luego suben, y es una dinámica constante. En el argot inmobiliario o estamos en un mercado de “compradores” o estamos en un mercado de “vendedores”, y los ciclos pasan y se repiten.
¿Qué plan de comunicaciones preparas para el último trimestre del año en lo que se refiere a la venta de franquicias?
En el último trimestre vamos a volver a promocionarnos vía televisión por cable para llegar a más potenciales franquiciados dentro de Venezuela. El mensaje clave es que nos diferenciamos de otras opciones de inversión por la capacitación que brindamos a nuestros gerentes y asesores, la tecnología de punta desarrollada por nosotros y para nosotros, y por eso somos los mejores.
Éxito en el mercado
Según la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75 millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayoría de Miami) pero también se ha reconocido la presencia de compradores de países como Venezuela, México, Argentina e Italia.
¿Quieres más información?
¡Contáctanos! [email protected]
1. Century 21 Habitad Puerto Ordaz 2. Century 21 El Recreo Bienes Raíces, Caracas 3. Century 21 Titanium, Valencia 4. Century 21 Inmobiliaria La California, Caracas 5. Century 21 InverPropiedad, Caracas 6. Century 21 Inmobiliaria Oeste, Caracas 7. Century 21 Orta Poleo, Caracas 8. Century 21 Bellas Artes, Zulia 9. Century 21 Unión Inmobiliaria, Caracas
Un ejemploSe puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 baño, en el estado de La Florida. El precio de venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de $1.100. Para utilizar la fórmula de la tasa de capitalización, se debe considerar los pagos mensuales a la asociación de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos gastos suman $385. Se valora también el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad produciría un ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
¿Cómo se obtiene la tasa de capitalización anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500, lo que resulta en una tasa de 7,17%.
¿Es esto un buen negocio? Sí, definitivamente, pero estará condicionado a cómo el adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cómo sepa responder a las incertidumbres y cambios del mercado de bienes raíces.
Claudia García, gerente de ventas de franquicias de Century 21 Venezuela, a�rmó que en los primeros 8 meses de 2016 la venta de o�cinas de Century 21 en el país se mantuvo en los mismos niveles que el año anterior, lo que interpretó como el fortalecimiento de la marca a pesar de las condiciones adversas de la economía nacional.
¿Cuántas franquicias de Century 21 se vendieron en 2016? ¿Cómo se compara ese resultado con el año anterior?
Prácticamente tenemos una situación similar. Desde el 1 de enero de 2016 hasta el cierre de agosto vendimos 15 franquicias, y el año pasado, en ese mismo período, vendimos 14. Esto lo hemos conseguido en 2016 pese a una situación política de incertidumbre, a la crisis económica más aguda y complicada. Tenemos que señalar, además, que la franquicia se ha revalorizado en 300%.
¿En qué partes del país se realizaron las ventas de 2016?
Zulia fue el estado que más compró: ahí vendimos 5 o�cinas nuevas. Caracas quedó de segunda, con 4. El resto se repartió en distintas ciudades del interior del país.
¿Por qué en ciudades que tienen tantas oficinas establecidas de Century 21 como Caracas o Maracaibo todavía quedan personas dispuestas a abrir nuevas franquicias?
Porque todavía hay un porcentaje muy alto de propietarios que comercializan directamente sus inmuebles, a esos nosotros los llamamos tratos directos, y ese es el mercado al cual apuntan las nuevas o�cinas de Century 21: intervenir en los negocios donde no hay intermediación de un asesor inmobiliario. Cuando Century 21 se estableció en el país, la estadística nos señalaba que 90% de las negociaciones inmobiliarias se hacían sin participación de un agente de bienes raíces, y solo 10% de las transacciones se efectuaban con el apoyo de un asesor. En estos momentos podemos hablar de que 60% de las transacciones todavía se hacen sin intermediación experta, y ese es el mercado que se persigue, para hacerles entender a esos propietarios los bene�cios de un asesor en la promoción, el avalúo, los trámites legales y la negociación.
¿Se hizo un esfuerzo muy grande para mantener los niveles de ventas en 2016?
Siempre mantenemos el nivel de calidad de servicio a los potenciales compradores y nuevos franquiciados, sin
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Claudia García: Ventas de franquiciasCentury 21 se mantuvieron en medio de las adversidadesVíctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016
embargo, pienso que nuestra marca está tan posicionada y es tan exitosa que no hay que hacer mayor esfuerzo por atraer compradores, la marca lo dice todo: los nuevos compradores ven nuestro crecimiento con la incorporación de nuevas o�cinas de Century 21 en las calles y eso sin duda los pone a pensar en que se trata de un negocio rentable, con interesantes bene�cios.
¿Qué servicios reciben los franquiciados?
Existe una sinergia entre las o�cinas de Century 21 que hace que los nuevos franquiciados se enamoren del concepto. Todas las o�cinas manejan la misma estructura y conceptos similares y eso facilita que hagamos negocios entre nosotros. Pero esencialmente el franquiciado descubre con nosotros la posibilidad de tener su propio negocio, de invertir en Venezuela con una inicial relativamente baja y con retornos rápidos. El paquete de la franquicia incluye capacitación a nivel gerencial y a nivel de asesores, apoyo en la adecuación del local, un kit de arranque con papelería y atuendos de carrera, los artes para sus logos y todo lo relacionado con la operación del Sistema CENTURY 21.
Ante la incertidumbre económica en Venezuela que muchos expertos denuncian, ¿algunas oficinas ya existentes temen no renovar?
Más bien los franquiciados activos están averiguando para abrir su segunda, tercera o cuarta o�cina. En el mercado de Caracas es un poco más difícil, la negociación es más dura, pero tengo 20 años trabajando en el sector inmobiliario y te con�eso que nunca he conocido un momento en que no se hable que el sector inmobiliario está en crisis. ¡Siempre ha habido crisis! Pero en cualquier situación la población vende, compra y alquila inmuebles, lo que varías son las razones, los precios bajan, luego suben, y es una dinámica constante. En el argot inmobiliario o estamos en un mercado de “compradores” o estamos en un mercado de “vendedores”, y los ciclos pasan y se repiten.
¿Qué plan de comunicaciones preparas para el último trimestre del año en lo que se refiere a la venta de franquicias?
En el último trimestre vamos a volver a promocionarnos vía televisión por cable para llegar a más potenciales franquiciados dentro de Venezuela. El mensaje clave es que nos diferenciamos de otras opciones de inversión por la capacitación que brindamos a nuestros gerentes y asesores, la tecnología de punta desarrollada por nosotros y para nosotros, y por eso somos los mejores.
Éxito en el mercado
Según la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75 millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayoría de Miami) pero también se ha reconocido la presencia de compradores de países como Venezuela, México, Argentina e Italia.
¿Quieres más información?
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1. Century 21 Habitad Puerto Ordaz 2. Century 21 El Recreo Bienes Raíces, Caracas 3. Century 21 Titanium, Valencia 4. Century 21 Inmobiliaria La California, Caracas 5. Century 21 InverPropiedad, Caracas 6. Century 21 Inmobiliaria Oeste, Caracas 7. Century 21 Orta Poleo, Caracas 8. Century 21 Bellas Artes, Zulia 9. Century 21 Unión Inmobiliaria, Caracas
Un ejemploSe puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 baño, en el estado de La Florida. El precio de venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de $1.100. Para utilizar la fórmula de la tasa de capitalización, se debe considerar los pagos mensuales a la asociación de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos gastos suman $385. Se valora también el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad produciría un ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
¿Cómo se obtiene la tasa de capitalización anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500, lo que resulta en una tasa de 7,17%.
¿Es esto un buen negocio? Sí, definitivamente, pero estará condicionado a cómo el adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cómo sepa responder a las incertidumbres y cambios del mercado de bienes raíces.
¿Qué hacemos?
Century 21 Asesores Internacionales se especializa en brindar asesoríaintegral inmobiliaria a venezolanos que desean expandir sus inversiones a distintas latitudes del mundo. Nos enmarcamos en la tendencia de economías globalizadas y complejas, en las que se abren oportunidades en los diferentes mercados y el conocimiento es, por lo tanto, más necesario.
Incorporamos la reputación basada en la honestidad, transparencia, confianza y trato personal a un esquema de alta eficiencia en el manejo de su inversión en el exterior. Contamos con la preparación para guiarle en todos los aspectos relacionados con la selección del inmueble ideal de acuerdo a sus necesidades, así como acompañarlo en todas las etapas del proceso de adquisición. Nuestra identidad Valores Servicios
• Investigación de mercado • Temas financieros y tributarios• Aseguramiento de la propiedad• Asuntos migratorios• Asuntos legales• Financiamiento • Asesoramiento gratuito
• Transparencia• Compromiso• Trabajo en equipo • Eficiencia• Enfoque al cliente
Visión: Ser la mejor opción inmobiliaria superando las expectativas de nuestros clientes para generar relaciones de por vida
Misión: Desarrollar para nuestros clientes soluciones inmobiliarias trascendentes, con un enfoque en la excelencia
¿Qué hacemos?
Century 21 Asesores Internacionales se especializa en brindar asesoríaintegral inmobiliaria a venezolanos que desean expandir sus inversiones a distintas latitudes del mundo. Nos enmarcamos en la tendencia de economías globalizadas y complejas, en las que se abren oportunidades en los diferentes mercados y el conocimiento es, por lo tanto, más necesario.
Incorporamos la reputación basada en la honestidad, transparencia, confianza y trato personal a un esquema de alta eficiencia en el manejo de su inversión en el exterior. Contamos con la preparación para guiarle en todos los aspectos relacionados con la selección del inmueble ideal de acuerdo a sus necesidades, así como acompañarlo en todas las etapas del proceso de adquisición. Nuestra identidad Valores Servicios
• Investigación de mercado • Temas financieros y tributarios• Aseguramiento de la propiedad• Asuntos migratorios• Asuntos legales• Financiamiento • Asesoramiento gratuito
• Transparencia• Compromiso• Trabajo en equipo • Eficiencia• Enfoque al cliente
Visión: Ser la mejor opción inmobiliaria superando las expectativas de nuestros clientes para generar relaciones de por vida
Misión: Desarrollar para nuestros clientes soluciones inmobiliarias trascendentes, con un enfoque en la excelencia
El mercado ha demostrado que los espacios de co-working son las o�cinas del futuro, especialmente en ciudades altamente densas como Nueva York. Ante la creciente demanda por este tipo de soluciones se desarrolla The Assemblage / Park Avenue South. El proyecto requiere US$53 millones de inversión directa que se recauda a través de crowdfunding y queremos contarle que desde que se presentó el proyectoal mercado, ya se ha asegurado casi US$15 millones.
Participe ya de esta oportunidad y sea dueño del espacio de co-working que revolucionará el mercado, ofreciendo una novedosa propuesta dirigida a emprendedores y a aquellos que están cambiando el mundo con sus ideas. Obtenga excelentes retornos y goce de la solidez de invertir en un inmueble comercial en la capital del mundo.
The Assemblage, proyecto de Crowdfunding en atractiva zona de Nueva York
Park Central, Landmark, Isles at Oasis son desarrollos de una de las más reconocidas empresas de la construcción de residencias en Estados Unidos, Lennar. Todas ellas están en el corazón de Miami, y por su localización permiten a sus visitantes disfrutar de los mejores centros comerciales, excelentes restaurantes, magní�cos espacios de arte y cultura, así como de servicios educativos y espacios públicos para el desarrollo y crecimiento de cualquier familia.
Los desarrollos de Lennar cuentan, por lo general, con canchas deportivas, casa club para la diversión de adultos, gimnasio, laguna y parque para pasear, parque infantil,
piscina adornada por un bello entorno natural, y más comodidades que harán sentir a cualquier propietario como si viviese en un hotel de lujo.
En esta oportunidad única, los compradores de propiedades de Lennar tienen la posibilidad recibir como bene�cios realizar sus transacciones con cero gastos de registro así como mejoras en sus inmuebles (upgrades) como nuevos pisos o topes de cocina. Estas ventajas solo las obtienen los compradores guiados por Century 21 Asesores Internacionales desde Venezuela hasta el 30 de noviembre.
Adquiere tu propiedaden Miami con beneficios
a la hora de comprar
Estos son los detalles más relevantes de la inversión:
• Rentabilidad y estabilidad: retornos estimados de 12% a 16% antes de impuestos. Es decir, por cada US$ 100.000 invertidos se estima que se generen entre US$ 150.000 y US$ 170.000, contemplando el capital invertido.
• Periodo de inversión: entre 3 y 4 años. • Desarrollo innovador: espacios de coworking, un
concepto que se ha bene�ciado de la transformación del uso del espacio laboral.
• Ubicación estratégica: localizado en Park Avenue, entre
las calles 24 y 25 en medio de NoMad, barrio en auge por ser hogar de diferentes compañías de tecnología, diseñadores y grandes restaurantes.
El mercado ha demostrado que los espacios de co-working son las o�cinas del futuro, especialmente en ciudades altamente densas como Nueva York. Ante la creciente demanda por este tipo de soluciones se desarrolla The Assemblage / Park Avenue South. El proyecto requiere US$53 millones de inversión directa que se recauda a través de crowdfunding y queremos contarle que desde que se presentó el proyectoal mercado, ya se ha asegurado casi US$15 millones.
Participe ya de esta oportunidad y sea dueño del espacio de co-working que revolucionará el mercado, ofreciendo una novedosa propuesta dirigida a emprendedores y a aquellos que están cambiando el mundo con sus ideas. Obtenga excelentes retornos y goce de la solidez de invertir en un inmueble comercial en la capital del mundo.
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Los desarrollos de Lennar cuentan, por lo general, con canchas deportivas, casa club para la diversión de adultos, gimnasio, laguna y parque para pasear, parque infantil,
piscina adornada por un bello entorno natural, y más comodidades que harán sentir a cualquier propietario como si viviese en un hotel de lujo.
En esta oportunidad única, los compradores de propiedades de Lennar tienen la posibilidad recibir como bene�cios realizar sus transacciones con cero gastos de registro así como mejoras en sus inmuebles (upgrades) como nuevos pisos o topes de cocina. Estas ventajas solo las obtienen los compradores guiados por Century 21 Asesores Internacionales desde Venezuela hasta el 30 de noviembre.
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• Rentabilidad y estabilidad: retornos estimados de 12% a 16% antes de impuestos. Es decir, por cada US$ 100.000 invertidos se estima que se generen entre US$ 150.000 y US$ 170.000, contemplando el capital invertido.
• Periodo de inversión: entre 3 y 4 años. • Desarrollo innovador: espacios de coworking, un
concepto que se ha bene�ciado de la transformación del uso del espacio laboral.
• Ubicación estratégica: localizado en Park Avenue, entre
las calles 24 y 25 en medio de NoMad, barrio en auge por ser hogar de diferentes compañías de tecnología, diseñadores y grandes restaurantes.
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