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I
Carátula
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ESCUELA DE CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN
DEL TITULO DE: CONTADOR PÚBLICO AUTORIZADO
TEMA:
"APLICACIÓN DEL COSO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
INMOBILIARIA AZUAY S.A., GUAYAQUIL".
AUTORES:
GIANELLA HERAS MAZZILLI
KAREN GALLARDO SÁNCHEZ
TUTOR:
CPA CARLOS CÓRDOVA HERRERA, MAE
GUAYAQUIL – ECUADOR
DICIEMBRE-2016
II
Repositorio nacional en ciencias y tecnología
Ficha de registro de tesis
Título: "Aplicación del COSO en la propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A.,
Guayaquil".
AUTOR/ES:
Gianella Heras Mazzilli
Karen Gallardo Sánchez
TUTOR: CPA CARLOS CÓRDOVA HERRRERA MAE
REVISORES:
Institución: Universidad de
Guayaquil
Facultad: Ciencias Administrativas
Carrera: Contaduría Pública Autorizada
FECHA DE PUBLICACIÓN: MES, AÑO N° De Págs.: 126
Área Temática: Contable / administración
Palabras Claves: Edificio, aplicación, propiedad, inquilinos, inmobiliarias.
RESUMEN: El edificio de la Inmobiliaria ha prestado a sus inquilinos tanto para vivienda como para locales
comerciales; oficinas, ópticas, almacenes de ropa, zapaterías, entre otros. La ubicación que este bien horizontal tiene le
ha permitido ser una de la inmobiliarias más conocidas de la ciudad de Guayaquil; dicha ubicación permite a sus clientes
disponer de la mayor parte comercial de la ciudad. Frente al mercado central de Guayaquil y a pocos metros de la tan
conocida “bahía”; no tan lejos del Malecón 2000, sigue siendo uno de los lugares más requeridos para el alquiler de
departamentos. Sin embargo, la situación de la compañía no es la mejor, la mala administración, el mal manejo de los
recursos de la compañía, deudas pendientes, suites desocupadas, entre otros. Se pretende crear un plan de aplicación de
control interno bajo el modelo de COSO I y II, para el correcto funcionamiento de la administración y así corregir los
factores que están siendo causa de malos movimientos en la compañía; lo que consideramos nos permitirá conocer las
muchas posibilidades de salvar la liquidez de la compañía, así como permitir una mejor rentabilidad para la compañía y
por ende a los accionistas. La compañía cuenta actualmente con una nueva administración; que se están preocupando
por mejorar la rentabilidad de la compañía, así como atacar los factores que han desmejorado la administración y los
procesos dentro de la compañía. Resolver los actuales problemas económicos que están vigentes, así como las deudas
que se arrastran desde hace algunos años.
N° DE REGISTRO(en base de datos): N° DE CLASIFICACIÓN: Nº
DIRECCIÓN URL (tesis en la web):
ADJUNTO PDF SI
NO
Contacto con autoras:
Karen Gallardo S.
Gianella Heras Mazzilli
Teléfono:
0999951443
0999151487
E-mail:
Contacto de la institución Nombre: Ab. Mariana Zuñiga
Teléfono: 2282187
X
III
Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
Certificado de tutor
Habiendo sido nombrado yo, CPA Carlos Córdova Herrera MAE, como tutor de tesis de
grado como requisito para optar por título de Contador Público Autorizado presentado por los
egresados: Gianella Heras Mazzilli con CI. # 0930011226 y Karen Gallardo Sánchez con
CI. # 0940392608, cuyo tema es:
"Aplicación del coso, en la propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A., Guayaquil"
Certifico que: he revisado y aprobado en todas sus partes, encontrándose acto para su
sustentación.
CPA Carlos Córdova Herrera MAE
Tutor
IV
Renuncia a los derechos de autor
Por medio de la presente certifico que los contenidos desarrollados en esta tesis son de
absoluta propiedad y responsabilidad de la estudiante Gianella Heras Mazzilli con CI. #
0930011226 y Karen Gallardo Sánchez con CI. # 0940392608, cuyo tema es:
"Aplicación del coso, en la propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A., Guayaquil"
Derechos que renunciamos a favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso
como a bien tenga.
Gianella Heras Mazzilli Karen Gallardo Sánchez
V
Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
Certificado del sistema antiplagio
Para fines académicos, certifico que el trabajo de titulación: "Aplicación del coso, en la
propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A., Guayaquil" perteneciente a las egresadas:
Gianella Heras Mazzilli y Karen Gallardo Sánchez, tienen un nivel de coincidencias y
referencias 5 % según informe del Sistema de antiplagio URKUND.
CPA Carlos Córdova Herrera MAE
TUTOR
VI
Dedicatorias
A: Dios y a mi madre, quienes han estado en mi camino y me han brindado su apoyo; y
a la persona más importante de mi vida, mi padre que desde el cielo me abraza y guía
siempre.
Karen Gallardo Sánchez.
A: Dios, por permitirme llegar a este momento tan especial de mi vida. A mis hijas, a mi
familia, por gran apoyo incondicional y por supuesto a mi padre, sin él nada de esto fuera
posible ya que siempre me protege.
Gianella Heras Mazzilli.
VII
Agradecimientos
A: Dios, a mi tutor CPA Carlos Córdova, por guiarme en este trabajo y al Ing. Víctor
Carrillo por su apoyo incondicional. A mi madre por ser mi compañera durante toda mi
vida y mi padre que siempre quiso verme como una profesional.
Karen Gallardo Sánchez.
A: Mi padre por sus consejos, que aún guardo en mi corazón; a mi madre por ser mi
consejera y amiga ; a mis hermanos por su cariño y sobre todo a mis dos pilares, mis hijas
Victoria y Gianella, esto es por ustedes.
Gianella Heras Mazzilli
VIII
Universidad de Guayaquil
Facultad de ciencias administrativas
Escuela de contaduría Pública Autorizada
Tesis presentada como requisito para optar por el título de
Contador Público Autorizado
Tema: "Aplicación del coso, en la propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A.,
Guayaquil"
Autoras: Karen Gallardo Sánchez
Gianella Heras Mazzilli
Tutor: CPA Carlos Córdova Herrera MAE
Resumen
El edificio de la Inmobiliaria ha prestado a sus inquilinos tanto para vivienda como para
locales comerciales; oficinas, ópticas, almacenes de ropa, zapaterías, entre otros. La ubicación
que este bien horizontal tiene le ha permitido ser una de la inmobiliarias más conocidas de la
ciudad de Guayaquil; dicha ubicación permite a sus clientes disponer de la mayor parte
comercial de la ciudad. Frente al mercado central de Guayaquil y a pocos metros de la tan
conocida “bahía”; no tan lejos del Malecón 2000, sigue siendo uno de los lugares más
requeridos para el alquiler de departamentos. Sin embargo, la situación de la compañía no es
la mejor, la mala administración, el mal manejo de los recursos de la compañía, deudas
pendientes, suites desocupadas, entre otros. Se pretende crear un plan de aplicación de control
interno bajo el modelo de coso I y II, para el correcto funcionamiento de la administración y
así corregir los factores que están siendo causa de malos movimientos en la compañía; lo que
consideramos nos permitirá conocer las muchas posibilidades de salvar la liquidez de la
compañía, así como permitir una mejor rentabilidad para la compañía y por ende a los
accionistas. La compañía cuenta actualmente con una nueva administración; que se están
preocupando por mejorar la rentabilidad de la compañía, así como atacar los factores que han
desmejorado la administración y los procesos dentro de la compañía. Resolver los actuales
problemas económicos que están vigentes, así como las deudas que se arrastran desde hace
algunos años.
Palabras claves: Edificio, aplicación, propiedad, inquilinos, inmobiliarias.
IX
University of Guayaquil
Faculty of Administrative Sciences
School of accounting públic authorized
Thesis presented as a requirement to qualify for the title of
Certified Public Accountant
Topic: "Application of the COSO, in the horizontal property Inmobiliaria Azuay
S.A., Guayaquil"
Authors: Karen Gallardo Sánchez
Gianella Heras Mazzilli
Tuthor: CPA Carlos Córdova Herrera MAE
Abstract
The Real Estate building has lent to its tenants both for housing and commercial premises;
Offices, opticians, clothing stores, shoe stores, among others. The location that is well
horizontal has allowed it to be one of the most known real estate in the city of Guayaquil; this
location allows its customers to have the most commercial part of the city. Facing the central
market of Guayaquil and a few meters from the well-known "bay"; not so far from the pier
2000, remains one of the most required places for renting apartments. However, the situation
of the company is not the best, bad management, mismanagement of company resources,
outstanding debts, and unoccupied suites, among others. It is intended to create an internal
control application plan under the I and II model, for the correct functioning of the
administration and thus to correct the factors that are causing bad movements in the company;
What we consider will allow us to know the many possibilities to save the liquidity of the
company, as well as to allow a better profitability for the company and therefore to the
shareholders. The company currently has a new administration; who are worrying about
improving the profitability of the company, as well as attack the factors that have deteriorated
the administration and processes within the company. Solve the current economic problems
that are in force, as well as the debts that have dragged on for some years.
Keywords: Building, application, property, tenants, real estate.
X
Tabla de contenidos
Carátula ................................................................................................................................... I
Repositorio nacional en ciencias y tecnología ....................................................................... II
Certificado de tutor .............................................................................................................. III
Renuncia a los derechos de autor ......................................................................................... IV
Certificado del sistema antiplagio ..........................................................................................V
Dedicatorias ......................................................................................................................... VI
Agradecimientos ................................................................................................................. VII
Resumen .............................................................................................................................VIII
Abstract ................................................................................................................................ IX
Tabla de contenidos ...............................................................................................................X
Índice de tablas ................................................................................................................... XV
Índice de figuras ................................................................................................................ XVI
Índice de Apéndice .......................................................................................................... XVII
Introducción ........................................................................................................................... 1
Capítulo 1 ............................................................................................................................... 2
El problema ............................................................................................................................ 2
1.1 Las inmobiliarias a nivel mundial ................................................................................ 2
1.1.2 Franquicias de inmobiliarias en el mundo. ........................................................... 3
XI
1.2 Las inmobiliarias en el Ecuador ................................................................................... 5
1.2.1 Primeros años: 50 – 80. ......................................................................................... 5
1.2.2 Proyectos inmobiliarios particulares, banca privada. ........................................... 6
1.2.3 Impulso de la actividad inmobiliaria. ................................................................... 7
1.2.4 El precio del metro cuadrado. ............................................................................... 8
1.3 El desarrollo inmobiliario en la ciudad de Guayaquil. ................................................ 8
1.5 Formulación del problema ......................................................................................... 14
1.5.1 Sistematización del problema. ............................................................................ 14
1.6 Descripción del problema .......................................................................................... 14
1.7 Justificación ............................................................................................................... 15
1.7.1 Justificación teórica. ........................................................................................... 15
1.7.2 Justificación metodológica. ................................................................................ 15
1.7.2.1 Técnicas de la investigación. ....................................................................... 16
1.7.3 Justificación práctica. .......................................................................................... 16
1.8 Delimitación de la investigación ................................................................................ 16
1.9 Objetivos .................................................................................................................... 17
1.9.1 Objetivo general. ................................................................................................. 17
1.9.2 Objetivos específicos. ......................................................................................... 17
1.10 Hipótesis y variables ................................................................................................ 17
1.10.1 Hipótesis. .......................................................................................................... 17
XII
1.10.2 Variables. .......................................................................................................... 17
1.10.2.1 Variable independiente (antecedente). ....................................................... 17
1.10.2.2 Variable dependiente (consecuente). ......................................................... 17
1.11 Operacionalización de las variables ......................................................................... 18
Capítulo 2 ............................................................................................................................. 20
Marco referencial ................................................................................................................. 20
2.1 Antecedentes de la investigación ............................................................................... 20
2.2 Marco teórico ............................................................................................................. 23
2.2.1 Antecedentes del control interno. ....................................................................... 24
2.2.2 El control interno. ............................................................................................... 25
2.2.2.1 Elementos y principios básicos de control interno. ..................................... 26
2.2.2.2 Clasificación del control interno. ................................................................. 26
2.2.3 Importancia del control interno. .......................................................................... 27
2.2.4 Objetivos del control interno. ............................................................................. 27
2.2.5 Sistema de control interno. ................................................................................. 28
2.2.6 Modelo de COSO. ............................................................................................... 29
2.2.7 El Informe COSO I y II. ..................................................................................... 29
2.2.8 Misión del COSO. ............................................................................................... 31
2.2.8.1 Objetivos del COSO. ................................................................................... 31
2.2.9 Aplicación de la relación entre el COSO I y II. .................................................. 32
XIII
2.2.10 Proceso de aplicación de los componentes del COSO I y COSO II. ................ 32
2.2.10.1 Ambiente de control. .................................................................................. 32
2.2.10.1.1 Ambiente interno. ............................................................................... 32
2.2.10.2 Evaluación de riesgos. ............................................................................... 33
2.2.10.2.1 Identificación de riesgos. .................................................................... 33
2.2.10.3 Evaluación de riesgos. ............................................................................... 34
2.2.10.4 Respuestas a los riegos. ............................................................................. 35
2.2.10.5 Actividades de control. .............................................................................. 35
2.2.10.6 Información y comunicación. .................................................................... 36
2.2.10.7 Monitoreo. .................................................................................................. 36
2.3 Marco contextual ....................................................................................................... 37
2.4 Marco conceptual ....................................................................................................... 39
2.5 Marco legal ................................................................................................................ 45
Capítulo 3 ............................................................................................................................. 52
Marco metodológico ............................................................................................................ 52
3.1 Diseño de la investigación ......................................................................................... 52
3.2 Tipo de la investigación ............................................................................................. 52
3.2.1 Investigación explicativa. ................................................................................... 52
3.3 Población y muestra ................................................................................................... 52
3.3.1 Población. ........................................................................................................... 52
XIV
3.3.2 Muestra. .............................................................................................................. 53
3.3.2.1 Criterio muestral no probabilístico. ............................................................. 53
3.3.3 Muestra del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A. ........................................... 53
3.3.4 Tipo de muestreo. ............................................................................................... 54
3.3.5 Técnicas e instrumentos de investigación. .......................................................... 54
3.3.6 Resultados de las encuestas. ............................................................................... 55
Capítulo 4 ............................................................................................................................. 65
La propuesta ......................................................................................................................... 65
4.1 Descripción de la propuesta ....................................................................................... 65
4.2 Objetivos de la propuesta ........................................................................................... 65
4.2.1 Objetivo general. ................................................................................................. 65
4.2.2 Objetivos específicos. ......................................................................................... 65
4.3 Importancia de la propuesta ....................................................................................... 65
4.4 Evaluación de los riesgos ........................................................................................... 66
4.5 Desarrollo de manual de políticas .............................................................................. 68
4.6 Incidencia de la falta de control interno ..................................................................... 81
Conclusiones ........................................................................................................................ 83
Recomendaciones ................................................................................................................ 84
APÉNDICES ....................................................................................................................... 89
XV
Índice de tablas
Tabla 1 Operacionalización de las variables ........................................................................ 18
Tabla 2 Población ................................................................................................................ 53
Tabla 3 Muestra del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A ................................................ 53
Tabla 4 Control interno bajo el modelo coso I y coso II ..................................................... 55
Tabla 5 Aplicación del control interno bajo el modelo coso I y II ...................................... 56
Tabla 6 Implementación de un sistema de control interno administrativo .......................... 57
Tabla 7 Conoce quienes se encargan del control interno de una institución ....................... 58
Tabla 8 Normas asociadas al sistema de control interno ..................................................... 59
Tabla 9 La ética tiene que ver con el sistema de control interno ......................................... 60
Tabla 10 ¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno? ........................ 61
Tabla 11 Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores ............................... 62
Tabla 12 Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional? ........................................................................................................................ 63
Tabla 13 Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas en
el personal del edificio en la inmobiliaria S.A ..................................................................... 64
Tabla 14 Evaluación de los riesgos ...................................................................................... 66
Tabla 15 ............................................................................................................................... 82
Tabla 16 ............................................................................................................................... 82
XVI
Índice de figuras
Figura 1 Aplicación de la relación entre el COSO .............................................................. 32
Figura 2. Identificación de riesgos ....................................................................................... 33
Figura 3 Evaluación de riesgos ............................................................................................ 35
Figura 4 Información y comunicación ................................................................................. 36
Figura 5 Monitoreo .............................................................................................................. 37
Figura 6 Edificio de la inmobiliaria Azuay ......................................................................... 37
Figura 7 Ubicación de la inmobiliaria Azuay ...................................................................... 38
Figura 8 Control interno bajo el modelo COSO I y II ......................................................... 55
Figura 9 Aplicación del control interno bajo el modelo COSO I y II ................................. 56
Figura 10 Implementación de un sistema de control interno administrativo ....................... 57
Figura11 Conoce quienes se encargan del control interno de una institución ..................... 58
Figura12 Normas asociadas al sistema de control interno ................................................... 59
Figura13 La ética tiene que ver con el sistema de control interno ...................................... 60
Figura 14. ¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno? ...................... 61
Figura 15 Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores .............................. 62
Figura 16 Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional? ............................................................................................................................. 63
Figura17 Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas
en el personal del edificio en la inmobiliaria S.A..................................................................... 64
XVII
Índice de Apéndice
Apéndice 1 Riesgo de Control ............................................................................................. 90
Apéndice 2 Riesgo de detección .......................................................................................... 90
Apéndice 3 Calificación de la Confianza y Riesgo ............................................................. 90
Apéndice 4 Cuestionarios de aplicación del ambiente de control ....................................... 91
Apéndice 5 Cuestionario de evaluación del riesgo .............................................................. 95
Apéndice 6 Cuestionario de información y comunicación .................................................. 98
Apéndice 7 Actividades de supervisión ............................................................................. 101
Apéndice 8 Hechos relevantes a las inmobiliarias en Guayaquil y el Ecuador ................. 103
1
Introducción
La inmobiliaria AZUAY S.A nace el 24 de abril de 1974, cuenta con una amplia
experiencia en el alquiler de bienes inmuebles. El edificio de la inmobiliaria ha prestado a sus
inquilinos tanto para vivienda como para locales comerciales; oficinas, ópticas, almacenes de
ropa, zapaterías, entre otros.
La ubicación que este bien horizontal tiene le ha permitido ser una de la inmobiliarias más
conocidas de la ciudad de Guayaquil; dicha ubicación permite a sus clientes disponer de la
mayor parte comercial de la ciudad. Frente al mercado central de Guayaquil y a pocos metros
de la tan conocida “bahía”; no tan lejos del Malecón 2000, sigue siendo uno de los lugares
más requeridos para el alquiler de departamentos.
Sin embargo, la situación de la compañía no es la mejor, la mala administración, el mal
manejo de los recursos de la compañía, deudas pendientes, suites desocupadas, entre otros.
Consideramos que el desarrollo de un plan de control interno bajo el modelo de coso I y II,
nos permitirá conocer las muchas posibilidades de salvar la liquidez de la compañía, así como
permitir una mejor rentabilidad para la compañía y por ende a los accionistas.
La compañía cuenta actualmente con una nueva administración; que se están preocupando
por mejorar la rentabilidad de la compañía, así como atacar los factores que han desmejorado
la administración y los procesos dentro de la compañía. Resolver los actuales problemas
económicos que están vigentes, así como las deudas que se arrastran desde hace algunos años.
2
Capítulo 1
El problema
1.1 Las inmobiliarias a nivel mundial
A nivel mundial, la inversión inmobiliaria representa un porcentaje considerable la cartera
de los inversionistas privados, ya sea que los fondos y planes de pensiones o bien, en forma
directa, por lo cual, diversos países, tanto en América como en Europa, han optado por
incentivar ese tipo de inversión por medio de herramientas como los Real Estate Investment
Trust (REIT, por sus siglas en inglés), siendo los más antiguos los establecidos por los Estados
Unidos de América (EUA), Holanda y Australia en los años sesenta y principios de los
setenta.
No obstante, en su origen, los REIT no buscaban un gravamen reducido de las rentas
inmobiliarias para favorecer a ese sector frente a otros sectores, pues la idea general es
considerar que dichos inmuebles forman parte o preferencias en los inversionistas privados, ya
sea directa o mediante planes y fondos de pensiones, por lo cual los gobiernos pretendían
facilitar el acceso a esa inversión sin que se afectara el patrimonio de los inversionistas con
una “doble tributación”, pagada tanto por el REIT como al momento de decretar y pagar
dividendos a sus inversionistas. Por lo anterior, la eliminación de esa “doble tributación” en la
inversión inmobiliaria por medio de los REIT, mediante un mecanismo similar al de la
transparencia fiscal, no inició tal incentivo fiscal a favor del sector inmobiliario, sino como la
eliminación de un impedimento fiscal para los inversionistas, al homologar el costo tributario
que tendrían los propietarios que explotan directamente el inmueble, con aquellos que lo
hacen por medio de un vehículo societario regulado. Lo anterior fue logrado por la mayoría de
3
los REIT que sirvieron de modelo en México para lo que posteriormente se analizará,
teniendo, entre otras, las siguientes características principales:
1. Distribución obligatoria de los rendimientos a los inversionistas y pago de impuestos
(por los inversionistas) al momento de tal distribución.
2. Eliminación de una doble tributación al no gravar determinadas rentas inmobiliarias.
3. Bursatilización de los títulos valor en mercados reconocidos. (Tovar, 2015)
1.1.2 Franquicias de inmobiliarias en el mundo.
4
(Franquicias y negocios, 2015)
5
1.2 Las inmobiliarias en el Ecuador
Las ciudades más importantes empiezan a expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos
claros del funcionalismo que toma auge durante este tiempo. (Historia del Ecuador, 2010)
A partir de 1900, ocurre en el país, una serie de sucesos que provocan cambios radicales a
nivel político, social y económico. El Estado, en todas sus esferas, se interesa, por la
modernización que se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales.
(Historia del Ecuador, 2010)
1.2.1 Primeros años: 50 – 80.
Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de manera incipiente, surge
hace algo más de medio siglo, pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las
construcciones seguían arquetipos tradicionales, que de alguna manera dificultaban la
ejecución de obras a gran escala. Con el paso del tiempo y con la consolidación urbana en
el Ecuador bajo el esquema de una modernización capitalista, las ciudades más
importantes empiezan a expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros del
funcionalismo que toma auge durante este tiempo.
Es relevante la actuación de los arquitectos ecuatorianos que se forman con la creación de
las primeras escuelas de arquitectura, en Quito (1946), más tarde en Guayaquil y
posteriormente en Cuenca.
De acuerdo a la periodización que realizan Rómulo Moya y Evelia Peralta, en donde se da
la difusión, aceptación y popularización de la arquitectura moderna. Los años 70 tienen que
ver con la persistencia de este modelo son los años 50 en donde se reconoce el rol del
arquitecto y los años 60 moderno y la búsqueda de expresiones más independientes.
6
Se puede mencionar también, que los primeros planes de vivienda que se dan en
Quito, Guayaquil y Cuenca, son proyectos de viviendas individuales tipo, flexibles y
progresivos, en donde el Estado tiene un papel fundamental en la planificación y construcción,
a través de la creación del Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda (1973) y
el Sistema de Seguridad Social, que fueron entidades que canalizaron la ejecución de estos
programas dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario colectivo no concibe
la idea de vivir en condominio o en departamento: La aspiración es tener una casa
individual, que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad.
1.2.2 Proyectos inmobiliarios particulares, banca privada.
La etapa de consolidación de la empresa privada se da a partir de los años ochenta
hasta los noventa, teniendo un decrecimiento significativo en la crisis económica del
año 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privada asumió como ente crediticio y un
direccionamiento de la vivienda hacia la clase media y alta. Los primeros proyectos
inmobiliarios se ligan al desarrollo económico, que articula producción y circulación bajo un
marco de transformación que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pág. 9).
Sin embargo, la creación arquitectónica en términos cualitativos, mejoró y perfeccionó
gracias a la experiencia que iban adquiriendo los arquitectos, las nuevas posibilidades que
ofrece la tecnología constructiva y la gran demanda de vivienda.
En este momento aparecen los condominios, los edificios de departamentos, las
urbanizaciones cerradas como el Condado, el Batán, Campo Alegre, proyectos como:
Leviatán (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa), Conjunto San Carlos (1973)
(Boanarges, Navarrete), todos ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003).
7
Esta etapa concluye con la crisis económica del país ocurrida a finales de los noventa,
que afectó no solo al sector de la construcción, sino a todos los sectores productivos del
país. Las consecuencias fueron tasas de interés bancario elevadas, una exagerada
variación en el costo del suelo urbano y el alto índice de pobreza.
1.2.3 Impulso de la actividad inmobiliaria.
La estabilidad económica que tiene el país luego de la dolarización genera el
fortalecimiento de las empresas inmobiliarias debido, entre otros factores, al creciente
volumen de divisas de los migrantes, cuyo interés se centra en adquirir bienes inmuebles como
una manera de no perder su dinero y a la desconfianza en la inversión en la banca
privada. Por lo tanto, el crecimiento de la producción de vivienda nueva tiene que ver con la
seguridad económica que se vio reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda.
Las políticas de financiamiento y ayuda del Estado a través del bono de Vivienda, los
créditos hipotecarios que otorga el seguro social con bajas tasas de interés, han permitido
que la demanda de vivienda para clase media y baja se multiplique .Es precisamente el
sector de la construcción el que ha crecido significativamente en la última década,
siendo Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra más de la mitad de las
viviendas que se construyen en el país. (Ospina, 2010)
Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos materiales conforme a las
tendencias del mercado internacional; los precios de las unidades habitacionales varían
en función del área, de la ubicación y de los acabados. (Historia del Ecuador, 2010)
8
1.2.4 El precio del metro cuadrado.
Es importante tener claro que el costo del metro cuadrado de construcción (m2C) no es
el mismo que el costo del metro cuadrado de edificación (m2E); el primero implica el
proceso constructivo, y en el segundo está adicionado, entre otros, el costo del terreno, que
está determinado por variables de plusvalía.
En la última década, el precio del m2C ha experimentado una tendencia de crecimiento
sostenido por los "efectos económicos de la construcción” (ZISS, 1980), que se componen de
una parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta a través del uso de los
materiales (ver gráfico 3).
La dinámica en el costo del metro cuadrado, depende:
De la variación del precio, de los materiales con los que se va a estructurar la
edificación y la calidad de los materiales para los acabados de la construcción.
Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento.
Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para la construcción.
A esto se suman las particularidades que presenta cada planificación, por
ejemplo, la topografía y calidad del terreno, como el desbanque de tierra y/o el
mejoramiento de suelo. (Negocios, 2010)
1.3 El desarrollo inmobiliario en la ciudad de Guayaquil.
La historia y expansión de Guayaquil, desde su inicio ha sufrido cambios radicales, sobre
todo, en su división territorial, primeros asentamientos y su crecimiento urbanístico. De ahí
que se la puede clasificar en cuatro etapas: era precolombina (inicia proceso poblacional e
integración de tribus aborígenes); era colonial (primeros asentamientos españoles hasta
crecimiento urbanístico); era independentista (emancipación) y la era republicana (desde la
9
creación de Ecuador en 1830). La era colonial fue de gran transcendencia puesto que el
Imperio Español comenzó un proceso de conquista con el propósito de establecer una ciudad
que sirva de puerto comercial en la Mar del Sur, lo cual se inició en 1534 y, tras varias
reubicaciones y disputas con las tribus nativas del sector, terminó de establecerse en su actual
asentamiento en 1547 bajo el nombre de Guayaquil.
Esta ciudad tomó protagonismo rápidamente, ya que durante el dominio español, fue uno
de los principales puertos de América del Sur por su crecimiento demográfico y comercial.
Además, se convirtió en uno de los mayores astilleros en servicio de la Corona Española,
debido a la buena calidad de la madera que podía encontrarse a sus alrededores.
Durante todo el siglo XVIII la ciudad casi no había crecido en extensión; por otra parte, se
iniciaba un proceso de expansión hacia el oeste y hacia el sur, más allá del límite que marcaba
el estero de San Carlos.
Para 1820, año de la Independencia de Guayaquil, la ciudad contaba con alrededor de 16
000 habitantes. La arquitectura de la ciudad seguía conformada mayormente por materiales de
construcción como la madera y distribuidas en una y dos plantas superiores y con techos
cubiertos de teja. Pocas casas estaban construidas con ladrillo, incluso otras eran de caña. Por
lo general, la planta baja era destinada a tiendas o bodegas; mientras las plantas altas con
balcones y largas galerías frontales con ventanas de chazas, desarrolladas alrededor de un
patio central, servían para vivienda.
En 1858 Manuel Villavicencio presentó el “Plano de la Ciudad de Guayaquil”, en el cual se
apreciaba la consolidación y densificación del área de la Ciudad Nueva y el crecimiento
desordenado en el sector comprendido entre ésta y la Ciudad Vieja.
10
Para inicios de la década de 1920 la ciudad contaba con 91 482 habitantes y con una
extensión de 700 hectáreas y cerca de 6 300 edificaciones. Este período se caracteriza por la
incorporación de tendencias académicas y formales de la arquitectura, propuestas por técnicos
italianos como Francesco Maccaferri, Paolo Russo, Pedro Fontana y Hugo Faggioni y los
ingenieros Arnaldo Rufilli, Luigi Fratta, Giovanni Lignarolo, Oscar Battaglia, Umberto
Caccurri, Rodrigo Perrotta, Bruno Faidutti Merlin, entre otros. El proyecto que había marcado
la incorporación clasicista fue el Banco del Ecuador de Rocco Queirolo en 1898 y el último
gran proyecto en esta línea fue el Palacio de la Gobernación, proyecto del arquitecto alemán
Augusto Ridder en 1923. Otros edificios importantes de esta época son el edificio Max Muller
(1927), de Eugene Schllater, además de las obras de los arquitectos Pedro Fontana, Hugo
Faggioni, Paolo Russo Scudieri y Francesco Maccaferri.
Se pueden considerar dos vertientes dentro del desarrollo de la arquitectura moderna en
Guayaquil: De corta duración vinculada al Art Déco y la segunda, dentro de los principios de
la arquitectura moderna. El Art Déco, de breve desarrollo en América Latina, se relaciona con
las propuestas de arquitectos europeos como Perret o Hoffman que se consolidan en la
exposición internacional de Arte Decorativo e Industrial Moderno de París de 1925. Dada la
diversidad de aportes que recibe el Art Déco presenta también distintas manifestaciones
formales, sin embargo, es posible detectar algunas constantes como el uso de la simetría, la
geometrización de las formas, escalonamiento de los remates, además de la asimilación
tecnológica en el uso de materiales como el acero.
Otro aporte importante dentro del desarrollo de la arquitectura moderna en Guayaquil, fue
el trabajo del arquitecto chileno González Valdebenito, quien entre 1953 y 1979 dirigió el
Departamento de Diseño de la Compañía Edificaciones Ecuatorianas, donde desarrolló los
11
proyectos del Hotel Humboldt, Edificio Cóndor, Cine Presidente, Club Metropolitano, Cine
Quito, Ciudadela Urdesa, Edificio Santistevan, Colegio Santo Domingo de Guzmán, Centro
de Vivienda del IESS, Edificio Gorelik, Iglesia San Antonio María Claret y Grand Hotel
Guayaquil, entre otros. Finalmente La Alborada, que fue edificada en 1975, ha cambiado su
entorno desde su creación. Fue un espacio en el que se ubicó la clase media y ha presentado
notables transformaciones desde un eje comercial.
Las vías a la Costa y a Samborondón son claros referentes de una ciudad próspera y
emprendedora, y en las cuales se están desarrollando verdaderos centros comerciales y
económicos, que cada vez le dan a Guayaquil un toque sofisticado y competitivo.
(Inmobiliarias, 2014)
1.4 Planteamiento del problema.
El crecimiento del mercado inmobiliario en las ciudades principales del Ecuador abre
nuevas oportunidades para los servicios de arrendamiento de viviendas. A partir del año 2004
la industria inmobiliaria ha mostrado un crecimiento continuo en Ecuador, debido a la
disminución de las tasas de interés, al crecimiento del volumen y disponibilidad de los
créditos hipotecarios y disminución de las cuotas de entrada para adquisición de viviendas,
sobretodo.
Aun cuando éste crecimiento no se ha dado a la par en las ciudades de Guayaquil, en estas
dos ciudades se ha evidenciado una diversificación de la oferta de proyectos inmobiliarios,
enfocándose no únicamente en viviendas sino también en oficinas de distintas características y
precios.
El aprovechamiento de las nuevas condiciones de tasa y disponibilidad de crédito
hipotecario, que se refleja a partir del 2004 y posteriormente con las necesidades de un nuevo
12
grupo comprador representado por el incremento en la nómina de empleados oficiales (a partir
de 2007), generó varios efectos como el de poder continuar atendiendo suficientemente las
necesidades en segmentos de precio entre los USD 30,000 a USD 50,000, penetrar con un
crecimiento interesante en la oferta de vivienda hasta los USD 100,000 y aumentar los
volúmenes en vivienda de precios hasta los USD 150,000. (p. 194) Este crecimiento en la
industria inmobiliaria permite que la economía se dinamice y que mayor cantidad de personas
pueda acceder a la compra de viviendas, sea para uso personal y vivir o como inversión y
destinada para el alquiler.
Adicionalmente, de acuerdo al último censo realizado por el Instituto Nacional de
Estadísticas y Censos en el año 2010, el Ecuador tiene 14, 483,499 habitantes y 4, 654,054
viviendas, estando ubicadas 462,613 viviendas en Quito y 545,514 2 viviendas en Guayaquil.
De estas viviendas, se estima que en promedio el 10% se destinan al alquiler. Asimismo, este
beneficio de compra no está únicamente para viviendas sino también para el sinnúmero de
proyectos de construcción de oficinas que existen en Quito y Guayaquil y que las personas
adquieren para destinar al arriendo. Sin embargo, existen mejoras que se pueden realizar a la
imagen del sector inmobiliario en el Ecuador ya que actualmente se refleja cierta desconfianza
de los propietarios de los bienes inmuebles para realizar transacciones de arriendo. Se percibe
cierta informalidad del sector, inexistencia de estadísticas completas confiables y desconfianza
sobre las reglas que rigen al arrendador y arrendatario.
Inmobiliaria Azuay S.A. tiene más de 40 años al servicio de la ciudad de Guayaquil. Nace
tras analizar la inversión que luego fue aprobada y que le permitió a su fundador Víctor Heras
Peralta comenzar con la construcción del edificio en la calles Lorenzo de Garaycoa 1325 y
Clemente Ballén.
13
El edificio que pertenece a inmobiliaria Azuay S.A. lleva muchos años en servicio pero no
ha contado con un plan de control interno que le permita organizar de tal manera que se
proyecte mejorar sus ingresos, organizar las actividades que le corresponden a cada trabajador
en el edificio, siempre y cuando pensando en la situación actual de la compañía.
La mala administración de los años anteriores provoco la inestabilidad financiera de la
inmobiliaria Azuay S.A., dando como resultado que la compañía se encuentre al borde del
desequilibrio monetario, el deterioro de la fachada del edificio, el daño de los ascensores, la
inactividad de algunas suites, son factores que están disminuyendo los ingresos y estos tan
sólo están cubriendo los gastos mensuales y no están permitiendo a los accionistas disponer de
una utilidad.
Uno de las principales causas del plan de aplicación de control interno, es pretender que el
correcto funcionamiento de la administración y así corregir los factores que están siendo causa
de malos movimientos en la compañía. Una de las causas de que el edificio esté perdiendo
plusvalía, y con esto inquilinos que provean mejores ingresos a la compañía, y con esto ir
mejorando la fachada, ir cancelando las deudas que mantiene la compañía, arreglar los
ascensores, y adecuar algunas suites.
En la administración del propietario de la propiedad horizontal inmobiliaria Azuay S.a.,
empezaron las deudas que aún se mantiene y por la cuales se han realizado convenios, que se
tratan de cumplir sin retraso. En ese entonces no existía un control real de las suites que se
ocupaban y las que no estaban adecuadas para ser alquiladas. No existía un control real de los
ingresos y egresos de la compañía, en aquel entonces la secretaria de ocupaba de estos
registros; luego de un tiempo se verificó que se maquillaban los ingresos de la compañía y que
se habían estado alquilando suites, de las cuales el dueño no tenía conocimiento. El personal
14
con el que se trabajó realizó maniobras indebidas que afectaban a los ingresos que se
recolectaban en ese entonces.
Se sancionaron a dichas personas, retirándolas de las labores de la compañía, con esto se
incluyó a los hijos del propietario que son la actual administración y que se encuentran en
constantes cambios para mejorar la rentabilidad de la compañía y que pretenden volver a
resaltar el nombre de la Inmobiliaria.
En el pasar estos años el edificio ha pasado su factura, en lo que respecta su infraestructura,
lo que ha disminuido su demanda. En la compañía no existen un control interno que permita
mejorar el funcionamiento del personal y que evalué su desempeño, lo que hubiese ayudado a
que la compañía no se encuentre en un caos administrativo, lo que ha desmejorado su
funcionamiento y no ha permitido el correcto uso de los ingresos de la compañía.
1.5 Formulación del problema
¿Con la aplicación de un control interno bajo el modelo de coso I y II, el edificio de la
Inmobiliaria Azuay S.A. mejorará su rendimiento administrativo y financiero?
1.5.1 Sistematización del problema.
¿Por qué no se ha mejorado el sistema de administración de la compañía?
¿Por qué la compañía conserva deudas desde hace algunos años?
¿Qué motivos permitieron que la compañía pierda el control de administración?
1.6 Descripción del problema
La compañía no cuenta con una liquidez que permita pagar a sus accionistas, todo esto
como resultado de malas administraciones pasadas.
El edificio no ha sido participe de un plan de control interno desde su época de nacimiento,
lo que ha causado que las administraciones pasadas causen daños en el rendimiento de la
15
compañía y con esto, no se ha invertido en mejorar la fachada y la adecuación de muchas
suites que no están siendo utilizadas. Se debe también reconstruir y arreglar los ascensores de
la compañía, que se encuentran dañadas desde hace cuatro años. El edificio cuenta con seis
pisos, por ende la falta de los ascensores es promovedor de constantes quejas y que muchos de
los inquilinos hayan dejado las instalaciones.
1.7 Justificación
1.7.1 Justificación teórica.
El proyecto va de la mano con el plan nacional de desarrollo en cuanto a “Impulsar la
transformación de la matriz productiva” que dice: “Los desafíos actuales deben orientar la
conformación de nuevas industrias y la promoción de nuevos sectores con alta productividad,
competitivos, sostenibles, sustentables, y diversos, con visión territorial y de inclusión
económica en los establecimientos que generen”. Teniendo como principal mecanismo el uso
de las tecnologías de la información y de las comunicaciones.
Según un comunicado distribuido por la Bolsa de Valores de Guayaquil, el sector de
inmobiliarias en el Ecuador crecerá un 18,6% este año (2016), comparado con el crecimiento
de 14,1% registrado el 2001. Este crecimiento marca el tercer año consecutivo en el cual el
sector de la construcción demuestra ser uno de los sectores más sólidos y gran generador de
empleos del país, reveló la Bolsa.
1.7.2 Justificación metodológica.
La investigación del proyecto y el cumplimiento de cada uno de los objetivos se llevaran a
cabo mediante las principales fuentes de investigación. Se aplicará la investigación descriptiva
y explicativa. Por supuesto se tomarán en cuenta los datos históricos de la compañía, que nos
ayudarán a formular conclusiones específicas.
16
Es importante resalta que la investigación será basada en diferentes fuentes bibliográficas
como lo son: autores, teorías, tesis, artículos, entre otros; que nos guíen en la aplicación de un
control interno.
1.7.2.1 Técnicas de la investigación.
Se aplicarán técnicas de investigación que serán importantes en la estructura de la
investigación, tales técnicas serán: Técnica documental y de campo que son: La entrevista y la
encuesta. Las cuales permitirán sustentar el estudio y fomentar las teorías (Documental) y la
observación en directo con los objetos de estudios con la práctica.
Se realizarán encuestas al personal del edificio, para conocer qué piensas los empleados del
funcionamiento de la administración del edificio.
1.7.3 Justificación práctica.
Pretendemos aplicar estrategias para recuperar las pérdidas que ha tenido la compañía en
los últimos años con la aplicación de un plan de control interno que permita mejorar la
estructura real de la compañía.
Empezando por plantear políticas para los actuales inquilinos y aplicar las que plantea la
ley. Planteamos revisar la estructura actual de la administración que tiene actualmente el
edificio de la inmobiliaria, esto con respecto a la parte del control interno actual.
1.8 Delimitación de la investigación
Campo : Industrial
Área : Contable
Aspecto : Económico
Tema: "Aplicación del COSO, en la propiedad horizontal Inmobiliaria Azuay S.A.,
Guayaquil".
17
1.9 Objetivos
1.9.1 Objetivo general.
Desarrollar un plan de control interno bajo el modelo de Coso I y II, aplicando políticas
para las áreas que lo requieran en el edificio de la Inmobiliaria Azuaya S.A., permitiría
mejorar la rentabilidad y apoquinar las deudas de la compañía, todo esto a largo plazo.
1.9.2 Objetivos específicos.
1. Conocer el plan de control interno bajo los modelos Coso I y II.
2. Proyectar las nuevas políticas que se aplicarán a la administración y al departamento
contable.
3. Conocer la incidencia de la falta de políticas administrativas.
1.10 Hipótesis y variables
1.10.1 Hipótesis.
La aplicación de un plan de control interno a la inmobiliaria Azuay S.A.; permitirá la
recuperación del control administrativo, lo que ayudará a mejorar la recaudación monetaria.
1.10.2 Variables.
1.10.2.1 Variable independiente (antecedente).
La aplicación del control interno a la Inmobiliaria Azuay S.A
1.10.2.2 Variable dependiente (consecuente).
Mejorar el rendimiento de la administración.
18
1.11 Operacionalización de las variables
El término variable se define como las características o atributos que admiten diferentes
valores (D´Ary, Jacobs y Razavieh, 1982) como por ejemplo. la estatura, la edad, el cociente
intelectual, la temperatura, el clima, etc. Existen muchas formas de clasificación de las
variables, no obstante, en esta sección se clasificarán de acuerdo con el sujeto de estudio y al
uso de las mismas.
Es un proceso que se inicia con la definición de las variables en función de factores
estrictamente medibles a los que se les llama indicadores. (I.U.T.A., 2010)
Tabla 1 Operacionalización de las variables
Operacionalización de las variables
Variables
Independiente Dependiente
La aplicación del control
interno a la Inmobiliaria Azuay S.A
Mejorar el rendimiento de la administración y
el departamento contable.
Definición conceptual
Contiene las principales
directrices para la implantación,
gestión y control de un sistema de
control.
Ayuda a que la administración de la
compañía obtenga una visión más amplia del riesgo
y prepare planes de gestión.
Definición operativa
Capacitar y contarles a los
empleados de la inmobiliaria, sobre
la aplicación del Coso I y II.
Al capacitar a los empleados podremos
obtener mejores resultados y así, ver resultados en
menos tiempo.
19
Dimensiones
Aplicación Coso I y II. Mejoramiento de la administración de la
inmobiliaria.
Indicadores
Folletos explicativos.
Proyección de resultados.
Lectura de estatutos.
Los folletos serán de ayuda para los
empleados que estén en la capacitación.
La proyección de resultados se les realizará a
los accionistas.
Ítems
De qué servirá que todos los
empleados conozcan el
procedimiento de aplicación?
Para qué servirá está
aplicación a la compañía?
Todos los empleados serán participes de
conocer el proceso de la aplicación del Coso I y II.
La aplicación y aceptación de los métodos,
ayudará al desempeño general de la compañía.
Instrumentos
Encuestas, libros, sitios webs. Tener un conocimiento amplio sobre el
sector inmobiliario.
Técnica
Investigación descriptiva,
explicativa.
Describir el sector inmobiliario y explicar los
análisis.
20
Capítulo 2
Marco referencial
2.1 Antecedentes de la investigación
Como parte de proceso de investigación de nuestro tema de tesis, hemos tomado como
referencia los siguientes trabajos de postgrado.
Según se indica en el trabajo de los CPA. Walter Iván Guerrero Parra y Jackson Alberto
Gil Correa (2006), cuyo trabajo se titula: “Diseño de un sistema de control interno para la
propiedad planta y equipo de la empresa industria de restaurantes de comidas limitada
(I.R.C.C. Limitada)”. En el presente trabajo de investigación se presentó el siguiente objetivo
general: Diseñar un sistema de control interno sobre la propiedad planta y equipo, de la
empresa Industria de Restaurantes de Comidas Limitada ( I.R.C.C. LIMITADA), mediante un
análisis de cada uno de los componentes, y de la información suministrada, para mejorar el
control sistemático y físico de los mismos. Y los siguientes objetivos específicos:
Determinar la viabilidad técnica y económica, del sistema de control interno mediante
la creación de flujo gramas de procesos de actividades de control.
Especificar la herramienta de control, que se va a utilizar en los procesos, mediante un
análisis de los componentes de control interno de la empresa.
Identificar la clase de depreciación, el tipo de capitalización y el sistema de valuación
de la propiedad, planta y equipo mediante un análisis del control interno actual, para
realizar un diagnóstico.
Analizar las políticas y procedimientos, que existen actualmente para el control de la
propiedad, planta y equipo, mediante el registró físico y sistemático que hay de estos,
para la identificación de riesgos y controles.
21
Diseñar una propuesta de control interno de la propiedad planta y equipo mediante
flujo gramas, para la definición de procesos.
Este trabajo nos ayudó a conocer un poco más como es el proceso de aplicación a un
edificio y demostrar la importancia del control interno dentro de una organización.
(Guerrero Parra y J Gil Correa, 2009)
En el trabajo del Ing. Wilson Guillén Sevilla (2013), que tiene por título: “Modelo de
gestión de procesos de auditoría interna para la cuadra compañía inmobiliaria y
comercializadora Inmosolucion S.A”. En dicho trabajo se planteó el siguiente objetivo
general: “Diseñar un modelo de gestión de procesos de auditoría interna en base de la
planificación estratégica de INMOSOLUCIÓN S.A., tendrá como propósito mejorar la
eficiencia, eficacia y economía de los procedimientos administrativos; así como el fortalecer
el sistema de control interno de la compañía”.
Este trabajo estaba más enfocado a la auditoría interna como tal, sin embargo, todo el
proceso que plantea sobre la aplicación del control interno dentro de la auditoría interna, nos
permitió tener una visión mucho más abierta de las partes que pueden incluirse dentro del
proceso, así como enfocarnos no sólo a los empleados sino también a los clientes que están
dentro de la propiedad intelectual, ya que ellos verán los resultados de las nuevas políticas que
se lleguen a tomar. (Wilson Rodrigo Guillén Sevilla, 2013)
En el proyecto de tesis de Nathalia Cano Rodao, con su tema de tesis: “Desarrollo de un
modelo de control interno para el departamento de compras y pagos de empresas constructoras
de oficinas y departamentos, caso: compañía promotora inmobiliaria Carlos Reyes &
Asociados”. En dicho trabajo se planteó el siguiente objetivo general: “Aplicar políticas para
el departamento de compras y pagos de empresas constructoras de oficinas y departamentos,
22
caso: compañía promotora inmobiliaria Carlos Reyes & Asociados”. En este proyecto se
enfocan con precisión en el departamento de compas y pagos, sin embargos los modelos de
cuestionarios que sirven de evaluación en el proyecto, son ejemplos claros que tomaremos en
cuenta en el desarrollo de nuestra tesis. La información que se da en los antecedentes, es muy
importante para el aporte a nuestros conocimientos, lo cual nos permitirá mejorar nuestra
información. Por otra parte, este modelo fue uno de los paradigmas para crear el proyecto de
control interno para la inmobiliaria Azuay. (Nathalia Cano Rodao, 2013)
Según María Alexandra Alvarado Veletanga y Silvia Patricia Tuquiñahui Paute(2013), en
su trabajo de investigación titulado: “Propuesta de implementación de un sistema de control
interno basado en el modelo coso, aplicado a la empresa electro instalaciones en la ciudad de
Cuenca”, planteo como objetivo general: Comprar y vender productos de buena calidad y
bajos costos que satisfagan las necesidades del consumidor, para lograr abarcar el mercado
nacional maximizando utilidades y minimizando costos.
Llegando a la conclusión de que el control interno, es un plan de organización en el cual se
utilizan métodos y procedimientos que en forma coordinada se adoptan en una entidad para
salvaguardar sus activos, verificar la razonabilidad y confiabilidad de su información
financiera y la complementaria administrativa y operacional, promueve la eficiencia en las
operaciones y provoca adherencia a las políticas prescritas por la administración.
Este trabajo puede ayudar administrar a las empresas para el logro de objetivos, por lo que
fue monopolizado por los componentes del modelo COSO, por lo cual deben alinearse con los
objetivos de la entidad y aquellos con cada departamento, estableciendo coordinación entre
departamentos y control adecuado de las operaciones.
23
El control interno permite a una organización limitar los fraudes o apropiaciones, limita las
facultades de determinados ejecutivos y directivos, permitiendo evitar y detectar
arbitrariedades, decisiones indebidas, incompetencia y otros hechos de más gravedad, lo que
pudiera ser la causa de que en ocasiones determinados directivos sean remisos a la aplicación
de un sistema que los controle y los límite. (Alvarado Veletanga y Tuquiñahui Paute, 2011)
2.2 Marco teórico
Según Catácoras (2006) el control interno lo define como un conjunto de acciones,
procesos que garanticen mediante su interacción, conocer la situación de un recurso o función
de la organización en un momento determinado para así poder tomar decisiones correctivas
necesarias para solucionar estas diferencias. (Catácoras, 2006, pág. 35)
En las últimas décadas y sobre todo en los últimos años muchos organismos públicos y
privados dedican su máxima atención al control interno, como medida de protección de la
información y más que nada, para un correcto funcionamiento de las actividades que
desarrolle cada institución.
Cabe destacar que estas medidas de aplicación de control interno han ido tomando su lugar
a lo largo de la historia. Muchos acontecimientos de corrupción y mal de manejos de activos,
causaron la necesidad de implementar medidas que controlen la seguridad y el procesamiento
que se aplica hoy en día a la información que manejan las compañías.
Principalmente el sistema de control se lo estructura en base a los objetivos estratégicos
de la empresa, con el fin de determinar el comportamiento de cada uno de sus componentes al
tratar de conseguir los objetivos deseados a más de obtener la información necesaria para un
análisis posterior.
24
2.2.1 Antecedentes del control interno.
En los pueblos de Egipto, Fenicia, Siria entre otros, observamos la contabilidad de partida
simple. En la Edad Media aparecieron los libros de contabilidad para controlar las operaciones
de los negocios, es en Venecia en donde en 1494, el Franciscano Fray Lucas Paccioli o
Pacciolo, mejor conocido como Lucas di Borgo, escribió un libro sobre la Contabilidad de
partida doble.
Es en la revolución industrial cuando surge la necesidad de controlar las operaciones que
por su magnitud eran realizadas por máquinas manejadas por varias personas.
Se piensa que el origen del control interno, surge con la partida doble, que fue una de las
medidas de control, pero que fue hasta fines del siglo XIX que los hombres de negocios se
preocupan por formar y establecer sistemas adecuados para la protección de sus intereses.
(González, 2006)
Caso Watergate Scandal.
En el año de 1970 se dio el tan conocido escándalo público, el robo de documentos que
tuvo lugar en las oficinas Watergate, Washington D.C. (Partido Nacional Demócrata de
Estados Unidos).
Este uno de los ejemplos más claros sobre el control interno, luego de todas las
investigaciones en la década de 1970, las autoridades estatales, llegan a la conclusión tomar
medidas de protección. Exchange Commission reveló que más de una empresa estaba
involucrada en cuanto a hechos ilegales. Ante todo esto se creó un proyecto de ley que fue
aprobado bajo el nombre de Foreing Corrupt Practices Act. (FCPA- 1977). El FCPA esta ley
contenida políticas contra los sobornos, pero también contenía grandes disposiciones que
25
tenían relación con la contabilidad y por supuesto el manejo del control interno, lo que causó
que muchas empresas diseñen modelos de control interno.
(Nathalia Cano Rodao, 2013)
2.2.2 El control interno.
Definición de control interno control interno, es una expresión que utilizamos con el fin de
describir las acciones adoptadas por los directores de entidades, gerentes o administradores,
para evaluar y monitorear las operaciones en sus entidades. El sistema de control interno
comprende el plan de la organización y todos los métodos coordinados y medidas adoptadas
dentro de una empresa con el fin de salvaguardar sus activos y verificar la confiabilidad de los
datos contables. Según, Winkle (2013) definen al “control interno como el sistema interior de
una empresa que está integrado por el plan de organización, la asignación de deberes y
responsabilidades, el diseño de cuentas e informes y todas las medidas y métodos empleados”.
(Winkle, 2013)
Tiene una serie de etapas que lo caracterizan como un proceso mediante el cual las
organizaciones deben definir la información y hacerla fluir e interpretarla acorde a sus
necesidades para tomar decisiones, asegurándose de que cumpla las normativas legales e
institucionales y los contenidos en los planes objetivos y metas
Para efectuar un control adecuado dentro de las organizaciones debe existir una
planificación ya que el control es diseñado para realizar un plan, los elementos del control son
los que se describen a continuación:
Establecimiento de los criterios de medición: esto es tanto para resultados reales y
los esperados.
26
Fijación de procedimientos de comparación de los resultados: esto es entre los
resultados alcanzados con respecto a lo esperado.
Análisis de causas de las desviaciones: para posteriormente generar una propuesta
acciones correctas.
2.2.2.1 Elementos y principios básicos de control interno.
De Autocontrol: Es la capacidad que ostenta cada trabajador, al servicio de la empresa,
para controlar su trabajo, detectar desviaciones y efectuar correctivos para el adecuado
cumplimiento de los resultados que se esperan en el ejercicio de su función, de tal manera que
la ejecución de los procesos, actividades y/o tareas bajo su responsabilidad, se desarrollen con
fundamento en los principios establecidos en la Constitución Política.
De Autorregulación: Es la capacidad institucional para aplicar de manera participativa al
interior de la administración, los métodos y procedimientos establecidos en la normatividad,
que permitan el desarrollo e implementación del sistema de control interno bajo un entorno de
integridad, eficiencia y transparencia en la actuación.
De Autogestión: Es la capacidad institucional de la empresa, para interpretar, coordinar,
aplicar y evaluar de manera efectiva, eficiente y eficaz la función administrativa que le ha sido
asignada por los directivos.
2.2.2.2 Clasificación del control interno.
Existen dos tipos de controles internos: administrativos y contables
1) El control interno administrativo: No está limitado al plan de la organización y
procedimientos que se relaciona con el proceso de decisión que lleva a la autorización
de intercambios, sino que se relaciona con la eficiencia en las operaciones establecidas
por el ente.
27
2) El control interno contable: Comprende el plan de la organización y los registros que
conciernen a la salvaguarda de los activos y a la confiabilidad de los registros
contables. Estos tipos de controles brindan seguridad razonable:
a) Los intercambios son ejecutados de acuerdo con autorizaciones generales o
específicas de la gerencia.
b) Se registran los cambios para: Mantener un control adecuado y permitir la
preparación de los estados financieros.
c) Se salvaguardan los activos solo acceso y autorización.
d) Los activos registrados son comparados con las existencias.
2.2.3 Importancia del control interno.
Cuanto mayor y compleja sea una empresa, mayor será la importancia de un adecuado
sistema de control interno; pero cuando tenemos empresas que tienen más de un dueño
muchos empleados, y muchas tareas delegadas, es necesario contar con un adecuado sistema
de control interno; este sistema deberá ser sofisticado y complejo según se requiera en función
de la complejidad de la organización.
Con las organizaciones de tipo multinacional, los directivos imparten órdenes hacia sus
filiales en distintos países; pero el cumplimiento de las mismas no puede ser controlado con su
participación frecuente; pero si así fuese su presencia no asegura que se eviten los fraudes.
Entonces cuanto más se alejan los propietarios de las operaciones, más necesario se hace la
existencia de un sistema de control interno adecuadamente estructurado.
2.2.4 Objetivos del control interno.
1) Obtener información financiera y no financiera oportuna, confiable y suficiente para
utilizarla en la toma de decisiones;
28
2) Procurar adecuadas medidas para la protección , uso y conservación de los recursos
financieros , materiales , técnicos y cualquier otro recurso de propiedad de la entidad;
3) Promover la eficiencia y eficacia de cada una de las operaciones que realice la entidad
para el logro de sus objetivos;
4) Cumplir con las leyes, reglamentos, normas y políticas.
Las empresas trazaran objetivos anuales encaminados a la eficiencia y eficacia de las
operaciones, la confiabilidad de la información financiera, el cumplimiento de las leyes y la
salvaguarda de los recursos que mantiene. Identificarán y evaluarán los riesgos que pongan en
peligro la consecución de estos objetivos; trazarán actividades de control para minimizar el
impacto de estos riesgos; y activarán sistemas de supervisión para evaluar la calidad de este
proceso. Todo lo anterior, servirá de soporte para un ambiente de control eficaz, y
retroalimentado con un sistema de información y comunicación efectivo.
2.2.5 Sistema de control interno.
Es un proceso llevado a cabo por la administración de una organización diseñado e
implementado con el fin de proporcionar una seguridad razonable al evitar los riesgos del
negocio y de fraude que amenazan el logro de los objetivos establecidos.
Actualmente el control interno incluye algunas acciones o procesos que ayudan a que la
empresa consiga sus objetivos, basándose en los planes estratégicos que esta tiene a conseguir,
estos son:
1) Conjunto de indicadores que permitan orientar y evaluar a las variables claves de la
organización.
2) Modelo productivo que permita a la alta gerencia estimar el resultado de la actividad que
se espere que realice cada unidad.
29
3) Objetivos ligados a los indicadores y planes estratégicos de la organización.
4) Información sobre el funcionamiento y desempeño de los diferentes departamentos que
conforma la organización.
5) Evaluación del comportamiento de cada departamento que permita la toma de decisiones
correctivas.
2.2.6 Modelo de COSO.
El modelo de coso nos presenta los lineamientos necesarios sobre las cuales debe basarse el
control interno dentro de una organización, principalmente nos ayuda a obtener información
necesarias para poder evaluar un Balance de Scorecard. COSO, siglas del comité de la
organización es patrocinadoras de la comisión de (treadway committee of sponsoring
organizacions of tradway comisión). Se creó con la unión del instituto americano de
contadores públicos certificados (AICPA) Asociación de contabilidad americana.
El informe de coso define al control interno como” un proceso efectuado por la junta
directiva de la entidad, por la administración y por otro personal diseñado para proporcionar a
la administración un aseguramiento razonable con respecto al logro de objetivos.
2.2.7 El Informe COSO I y II.
El control interno se define entonces como un proceso integrado a los procesos, y no un
conjunto de pesados mecanismos burocráticos añadidos a los mismos, efectuado por el
consejo de la administración, la dirección y el resto del personal de una entidad, diseñado con
el objeto de proporcionar una garantía razonable para el logro de objetivos.
La seguridad a la que aspira solo es la razonable, en tanto siempre existirá el limitante
del costo en que se incurre por el control, que debe estar en concordancia con el beneficio que
30
aporta; y, además, siempre se corre el riesgo de que las personas se asocien para cometer
fraudes.
Se modifican, también, las categorías de los objetivos a los que está orientado este proceso,
para dar una orientación claramente contable; el control interno pretende ahora garantizar:
Efectividad y eficiencia de las operaciones.
Confiabilidad de la información financiera.
Cumplimiento de las leyes y normas que sean aplicables.
Salvaguardia de los recursos.
Componentes del control interno COSO: Toda organización, independientemente de la
actividad o del sector al que pertenezca, requiere definir y desarrollar los siguientes
componentes en el marco integrado de control interno:
1) Ambiente de control y trabajo.
2) Evaluación de riesgos.
3) Actividades de control.
4) Información y comunicación (Sistemas).
5) Supervisión (Monitoreo).
Ambiente de control: Marca el comportamiento en una organización; tiene influencia
directa en el nivel de concientización del personal respecto al control.
Evaluación de riesgos mecanismos para identificar y evaluar riesgos para alcanzar los
objetivos de trabajo, incluyendo los riesgos particulares asociados con el cambio
Actividades de control: Acciones, normas y procedimientos que tiende a asegurar que se
cumplan las directrices y políticas de la dirección para afrontar los riesgos identificados.
31
Información y comunicación: Sistemas que permiten que el personal de la entidad capte e
intercambie la información requerida para desarrollar, gestionar y controlar sus operaciones.
Supervisión: Evalúa la calidad del control interno en el tiempo, es importante para
determinar si éste está operando en la forma esperada y si es necesario hacer modificaciones.
2.2.8 Misión del COSO.
Desarrollar marcos generales y orientaciones, controlar el riesgo permanente, el control
interno y prevenir el fraude dentro de las instituciones, lo que permitirá a las instituciones un
mejor desempeño organizacional y disminuir el riesgo de estafas.
2.2.8.1 Objetivos del COSO.
El modelo coso tiene 3 objetivos principales que son los que debe conseguir un sistema de
control interno que está funcionando correctamente y son:
Efectividad y eficiencia de las operaciones
Confiabilidad de la información financiera
Cumplimiento de las leyes y ordenamientos
32
2.2.9 Aplicación de la relación entre el COSO I y II.
Figura 1 Aplicación de la relación entre el COSO
2.2.10 Proceso de aplicación de los componentes del COSO I y COSO II.
2.2.10.1 Ambiente de control.
2.2.10.1.1 Ambiente interno.
La empresa deberá aplicar y tomar en cuenta los elementos esenciales para manejar un
mejor ambiente de control interno; dichos elementos son:
Empleados actuales
La administración
Comportamiento de los empleados
33
Establecimiento de objetivos
Se deberá aplicar los siguientes objetivos con los procesos que se han establecido para las
áreas administrativas y financieras de la inmobiliaria; para lo cual se establecen los siguientes
objetivos:
Planear, organizar, dirigir y controlar las funciones de cada departamento.
Realizar evaluaciones constantes para verificar la correcta aplicación de las políticas y
procedimientos para el correcto funcionamiento de las actividades dentro del área.
Proporcionar los informes financieros mensuales a la gerencia en la fecha establecida.
2.2.10.2 Evaluación de riesgos.
2.2.10.2.1 Identificación de riesgos.
Figura 2. Identificación de riesgos
34
Debilidades de la Inmobiliaria “Azuay”
Actualmente no se han creado reglamentos ni políticas, lo que no permite manejar
correctamente al personal de la compañía.
No se realizan análisis, ni evaluaciones a los puestos de trabajo.
No se evalúa el cumplimiento de los objetivos que realizan los empleados.
No se identifican los riesgos en la compañía.
No existe un jefe de personal establecido.
No se mantiene un manual de funciones para el personal.
No existen requerimientos específicos para los puestos de trabajo.
Actualemente existe una descoordinación en el personal contable en lo que respecta a
la asignación de funciones para las actividades que van a realizar.
No se realizan flujos de comunicción.
No se realizan auditorías operativas ni financieras.
No siempre existe respaldo de las facturas que se entregan.
2.2.10.3 Evaluación de riesgos.
Se realizarán los cuestionarios respectivos, los cuales serán evaluados con su respectiva
calificación, dichos cuestionarios se han realizado con los pasos descritos en el siguiente
cuadro, denominado como mapa de riesgos.
35
Figura 3 Evaluación de riesgos
2.2.10.4 Respuestas a los riegos.
Una vez que se evalúa el riego la administración o gerencia, debe evaluar las respuestas al
riesgo en relación a la empresa. Las respuestas al riesgo se identifican como:
Evitar (Se evitan las actividades que provocan riesgo.)
Reducir (Se reduce el impacto o la probabilidad de ocurrencia.)
Compartir (Se pretende reducir el impacto o la probabilidad del riesgo al transferirlo o
compartirlo.)
Aceptar (No se realizan ninguna acción al respecto.)
2.2.10.5 Actividades de control.
Se deberán aplicar los siguientes manuales para la realización de las actividades descritas,
con esto se tendrá un mejor control, las cuales serán y podrán ser reformadas por la gerencia o
la administración encargada.
36
2.2.10.6 Información y comunicación.
Se deberán realizar las siguientes actividades para efectivizar la información y
comunicación entre los administradores y los empleados; ya que se deben aplicar las
siguientes pautas en dichas actividades:
Figura 4 Información y comunicación
Cuestionarios de evaluación a los empleados (Ver apéndices);
Reuniones continúas para verificar que todos manejen la misma información;
Cada mes presentar y pedir reportes tanto administrativos como contables;
Los empleados nuevos deberán recibir información por la gerencia y los empleados
antiguos.
2.2.10.7 Monitoreo.
El monitoreo constante, es un factor clave para evaluar y diagnosticar los riegos a tiempo,
por lo cual será importantes tomar en cuenta las siguientes normas para la correcta aplicación
de este componente.
37
Figura 5 Monitoreo
2.3 Marco contextual
Figura 6 Edificio de la inmobiliaria Azuay
38
Figura 7 Ubicación de la inmobiliaria Azuay
La aplicación de nuestro plan de control interno estará dada bajo el modelo de coso I Y II,
para el edificio de propiedad de la inmobiliaria Azuay, la cual estará ubicada en Santa Elena
1505 entre 10 de agosto y Ballén centro la ciudad de Guayaquil.
El informe COSO define el control interno como un proceso efectuado por el consejo de
administración, la dirección y el resto del personal de la empresa, el mismo consta de cinco
componentes interrelacionados derivados del estilo de la dirección e integrados al proceso de
gestión.
Estos elementos generan una sinergia y forman un sistema integrado que responde de una
manera dinámica a las circunstancias cambiantes del entorno y los componentes representan
lo que se necesita para lograr los objetivos organizacionales.
De acuerdo a lo citado anteriormente, para poder realizar el levantamiento de la
información y conocer la situación actual de la empresa “Electro Instalaciones”, realizamos
todos los procedimientos de control interno según el modelo COSO y sus respectivos
componentes.
39
Para realizar la evaluación de control interno en la empresa se aplicó los métodos de:
cuestionario mediante el cual se realizó la matriz de calificación del nivel de riesgo y
confianza, tomando en cuenta los factores de control claves, asignando una ponderación y una
calificación a cada una de ellos, de esta manera se consiguió una calificación ponderada con la
que se logró determinar el nivel de riesgo y de confianza de cada componente.
2.4 Marco conceptual
Autocontrol: Se conoce como autocontrol a la capacidad o cualidad que puede tener una
persona para ejercer control sobre uno mismo. (www.definicionabc.com)
Autorregulación: Se refiere a aquella capacidad que dispone una entidad, asociación,
organización o institución de regularse a sí misma en base a un monitoreo y control voluntario
que tendrá lugar desde sus propias instalaciones y recursos. (www.definicionabc.com)
Anticrecis: Derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura
el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la aplicación de los frutos de la
cosa al pago de la deuda, bien instando la venta del inmueble o finca para su pago. Los frutos
obtenidos se aplican en primer lugar al pago de los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al
capital. (www.definicionabc.com)
Alcance: Se trata de cómo ocurre con la mayor parte de los términos, puede referir a varias
cuestiones, según el contexto o ámbito en el cual se encuentre. (www.definicionabc.com)
Asentamientos: El término asentamiento es un término actual que se utiliza para hacer
referencia a todas aquellas formas de hábitat humano informales o no del todo adecuadas. En
términos generales, un asentamiento es cualquier tipo de poblamiento humano ya que siempre
se está designando a la acción mediante la cual un grupo chico o grande de personas
establecen como su espacio de hábitat y permanencia aquel lugar que han elegido y que
40
lentamente y con el tiempo puede ir transformándose más y más de acuerdo a las necesidades.
(www.definicionabc.com)
Apoquinar: Pagar o cargar, generalmente de mala gana, con el gasto o la parte del gasto
que a alguien le corresponde. (dirae.es/palabras)
Burocráticos: Conjunto de normas, papeles y trámites necesarios para gestionar una
actividad administrativa:
La burocracia oficial exige documentación compulsada.
Complicación y lentitud excesiva en la realización de estas gestiones, particularmente en
las que dependen de la administración de un Estado:
con tanta burocracia, le atenderán cuando no lo necesite.
Conjunto de funcionarios públicos:
no le gustaba ser miembro de la burocracia por su consideración social.
(www.wordreference.com)
Compra-venta: Se conoce popularmente como compraventa a aquel comercio en el cual
se compran y venden cosas, especialmente aquellas usadas o antiguas y por supuesto con un
valor mucho más accesible que en cualquier otro comercio en el cual se ofrecen piezas
similares pero nuevas y sin uso. (www.wordreference.com)
Complejidad: Es la cualidad de lo que está compuesto de diversos elementos
interrelacionados. Por un lado, en términos coloquiales, la palabra complejidad tiende a ser
utilizada para caracterizar un conjunto intrincado y difícil de comprender (Complicado). Por el
otro lado, se refiere a un sistema complejo, que es un sistema compuesto de partes
interrelacionadas que como un conjunto exhiben propiedades y comportamientos no evidentes
a partir de la suma de las partes individuales. (diccineario.com)
41
Comportamiento: Es la manera en la cual se porta o actúa un individuo, es decir el
comportamiento es la forma de proceder que tienen las personas u organismos ante los
diferentes estímulos que reciben y en relación al entorno en el cual se desenvuelven.
(www.definicionabc.com)
Componentes: Es aquello que forma parte de la composición de un todo, se trata
de elementos que, a través de algún tipo de asociación o contigüidad, dan lugar a un conjunto
uniforme. (definicion.de)
Departamento: El término departamento proviene del francés departement. En su sentido
más amplio, la palabra hace referencia a cada una de las partes en que se divide un territorio,
un edificio, una empresa, una institución u otra cosa o entidad. (definicion.de)
Encaminar: Aconsejar, adiestrar, educar, enseñar, instruir, orientar, preparar es decir
Indicar el camino o poner en camino.
Ejecución: Permite nombrar a la acción y efecto de ejecutar. Este verbo tiene varios
significados: poner por obra algo, desempeñar algo con facilidad, tocar una pieza musical,
ajusticiar, reclamar una deuda por un procedimiento ejecutivo o, en informática, realizar las
operaciones que son especificadas por un programa.
Emancipación: Se denomina la liberación de cualquier clase de vínculo de subordinación
o dependencia de una cosa frente a otra. La palabra, como tal, proviene del
latín emancipatĭo, emancipatiōnis. En este sentido, la emancipación significa el paso de un
estado de dependencia a otro de autonomía en el cual todos los lazos de sujeción ceden o se
rompen, liberando al individuo. Así, la emancipación puede asociarse a la recuperación de la
libertad, la potestad o la soberanía para tomar decisiones, actuar, y determinar el destino
propio. De allí que la emancipación pueda referirse a muchas situaciones en que un individuo
42
se libera de los vínculos que lo atan en términos de servidumbre (esclavos), de tutela o patria
potestad (menores de edad), dependencia o subordinación política (países y naciones) a otro.
Etapas: Es un periodo de tiempo delimitado y contrapuesto siempre con un momento
anterior y uno posterior, en un periodo o estado en que se divide un proceso.
Evaluar: Se refiere a la acción y a la consecuencia de evaluar, un verbo cuya etimología se
remonta al francés évaluery que permite indicar, valorar, establecer, apreciar o calcular la
importancia de una determinada cosa o asunto.
Fraudes: El fraude es la acción contraria a la verdad y a la rectitud o ley -fraude de ley-,
que perjudica a la persona contra quien se comete. El fraude se comete en perjuicio contra otra
persona o contra una organización(como el Estado o una empresa).
Fideicomisos: Disposición testamentaria por la que se encomienda una herencia a alguien
para que haga con ella lo que se le encargue.
Indicadores: Se refiere a significar o mostrar algo con señales o indicios (puntos de
referencia).
Instituciones Reguladoras: Empresas que establecen los parámetros y conocimientos que
debe tener un individuo para un área profesional en particular. En adición, tienen la
responsabilidad de velar que estos individuos cumplan con dichos parámetros y
conocimientos, y que ejerzan su profesión de manera legal y ética.
Mecanismos: Los mecanismos son elementos destinados a transmitir y transformar fuerzas
y movimientos desde un elemento motriz (motor) a un elemento conducido. Permiten al ser
humano realizar determinados trabajos con mayor comodidad y con menos esfuerzo.
Métodos: Es una palabra que proviene del término griego métodos (“camino” o “vía”) y
que se refiere al medio utilizado para llegar a un fin. Su significado original señala el camino
43
que conduce a un lugar.
Lineamientos: Es una tendencia, una dirección o un rasgo característico de algo, se entenderá
como un conjunto de acciones específicas que determinan la forma, lugar y modo para llevar a
cabo una política en materia de obra y servicios relacionados con la misma.
Liquidez: Es la capacidad que tiene una entidad para obtener dinero en efectivo y así hacer
frente a sus obligaciones a corto plazo. En otras palabras, es la facilidad con la que
un activo puede convertirse en dinero en efectivo.
Objetivos estratégicos: Se denomina objetivos estratégicos a las metas y estrategias
planteadas por una organización para lograr determinadas metas y a largo plazo la posición de
la organización en un mercado específico, es decir, son los resultados que la empresa espera
alcanzar en un tiempo mayor a un año, realizando acciones que le permitan cumplir con su
misión, inspirados en la visión.
Promover: Fomentar o favorecer la realización o el desarrollo de una cosa, iniciándola o
activándola si se encuentra paralizada o detenida provisionalmente es decir impulsar o activar
algo buscando su obtención si como también es iniciar la acción con el fin de realizar o lograr
algo.
Parámetro: Es el dato que se considera como imprescindible y orientativo para lograr
evaluar o valorar una determinada situación. A partir de un parámetro, una cierta circunstancia
puede comprenderse o ubicarse en perspectiva.
Propiedad horizontal: Al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales
de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que
tienen ciertos derechos y obligaciones en común.
44
Productividad: Es un concepto que describe la capacidad o el nivel de producción por
unidad de superficies de tierras cultivadas, de trabajo o de equipos industriales.
Plusvalía: Es una palabra que se emplea en nuestro idioma para indicar el aumento que ha
experimentado en su valor una cosa y a razón de causas externas a la misma.
Riesgo: Es un término proveniente del italiano, idioma que, a su vez, lo adoptó de una
palabra del árabe clásico que podría traducirse como “lo que depara la providencia”. El
término hace referencia a la proximidad o contingencia de un posible daño.
Reglamento: Es el conjunto de reglas, conceptos establecidos por un agente competente a
fin de establecer parámetros de dependencia para realizar una tarea en específico. En términos
gubernamentales, la constitución que es el máximo reglamento, que debe ser respetado y
honrada por toda la nación, le otorga al poder ejecutivo poderes a fin de realizar
administraciones legislativas y decidir los reglamentos y sus modificaciones que serán usados
para controlar al país.
Sistemas: Es un objeto complejo cuyos componentes se relacionan con al menos algún
otro componente; puede ser material o conceptual.
Simetría: Como tal, es un concepto afín a distintas disciplinas como la geometría, el
dibujo, el diseño gráfico, la arquitectura y las demás artes. Asimismo, podemos encontrarla
ciencias como la biología, la física, la química y la matemática.
Trayectoria: Es el recorrido que describe un objeto que desplaza por el espacio. Una bala
impulsada por un arma, por ejemplo, describe una trayectoria, que puede ser rastreada o
supuesta por un especialista.
Usufructo: Es el derecho real y temporal a disfrutar bienes ajenos con la obligación de
conservarlos. También usufructo son las utilidades, frutos o provechos que se obtienen de
45
algo. Un usufructurario sería la persona que tiene el derecho de usufructo sobre un bien propio
o impropio. Este derecho puede recaer en una persona (simple) o en varias (múltiple).
El usufructo no siempre afecta a un bien en su totalidad, ya que puede existir un usufructo
parcial (por ejemplo, la planta baja de una casa pero no la primera planta). El usufructo puede
ser legal (cuando así lo obliga la ley) o voluntario. Esta palabra procede del latín usufructus.
Algunas palabras con un significado similar son: uso, utilización, empleo y aprovechamiento.
Zona periférica: Superficie de suelo que está calentada a una temperatura más alta y,
generalmente, es una superficie de 1m de anchura, como máximo, que se extiende a lo largo
de las paredes exteriores. No es una zona de permanencia.
2.5 Marco legal
Ley de propiedad horizontal.
Art 1.- Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se divida
cada piso, los departamentos o locales de las casas de un solo piso, así como las casas o villas
de los conjuntos residenciales, cuando sean independientes y tengan salida a una vía u otro
espacio público directamente o a un espacio condominial conectado y accesible desde un
espacio público, podrán pertenecer a distintos propietarios. El título de propiedad podrá
considerar como piso, departamento o local los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre
que sean independientes de los demás pisos, departamentos o locales y por tanto tengan
acceso directo desde un espacio público o un espacio condominial conectado y accesible
desde un espacio público.
Art. 5.-Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en
46
proporción al valor de su piso, departamento o local, sin perjuicio de las estipulaciones
expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso bajo, no siendo condóminos y los del subsuelo, cuando
tampoco lo sean, quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de
escaleras y ascensores.
Las cuotas de impuestos o tasas deberán ser cobradas a cada propietario como si se tratase
de predios aislados.
En el inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, que esté
conformado por más de un bloque, torre o conjunto, destinado a vivienda o para comercio,
para los fines de la liquidación y pago de las expensas, los bienes comunes se dividirán en
bienes comunes generales y bienes comunes individuales. Para este efecto, se establecerán
cuadros de alícuotas individuales por cada bloque, torre o conjunto destinado a vivienda y
para aquellos cuyo fin sea el comercio, y simultáneamente se precisará la incidencia
porcentual que cada bloque, torre o conjunto tiene sobre el total del inmueble constituido en
condominio o declarado bajo el régimen de propiedad horizontal. Se denominan bienes
comunes generales todos aquellos que sirven a todos los copropietarios y permiten usar y
gozar los bienes exclusivos. Se denominan bienes comunes individuales todos aquellos cuyo
uso y goce corresponden limitadamente a los copropietarios de cada bloque, torre o conjunto
en particular, entre ellos: los accesos al bloque, torre o conjunto, las escaleras y ascensores
que son utilizados por los copropietarios o usuarios de cada bloque, torre o conjunto, así como
las instalaciones de los servicios públicos que son compartidos por dichos copropietarios y
usuarios y los demás bienes que sean declarados como tales en la respectiva Declaratoria de
Propiedad Horizontal. (Codificación, 2015)
47
Ley de Compañías.
Art. 13.- Designado el administrador que tenga la representación legal y presentada la
garantía, si se la exigiere, inscribirá su nombramiento, con la razón de su aceptación, en el
Registro Mercantil, dentro de los treinta días posteriores a su designación, sin necesidad de la
publicación exigida para los poderes ni de la fijación del extracto. La fecha de la inscripción
del nombramiento será la del comienzo de sus funciones. Sin embargo, la falta de inscripción
no podrá oponerse a terceros, por quien hubiere obrado en calidad de administrador.
En el contrato social se estipulará el plazo para la duración del cargo de administrador que,
con excepción de lo que se refiere a las compañías en nombre colectivo y en comandita
simple, no podrá exceder de cinco años, sin perjuicio de que el administrador pueda ser
indefinidamente reelegido o removido por las causas regales. En caso de que el administrador
fuere reelegido, estará obligado a inscribir el nuevo nombramiento y la razón de su
aceptación.
Art. 143.- La compañía anónima es una sociedad cuyo capital, dividido en acciones
negociables, está formado por la aportación de los accionistas que responden únicamente por
el monto de sus acciones. Las sociedades o compañías civiles anónimas están sujetas a todas
las reglas de las sociedades o compañías mercantiles anónimas.
De la fundación de la compañía.
Art. 146.- La compañía se constituirá mediante escritura pública que, previo mandato de la
Superintendencia de Compañías, será inscrita en el Registro Mercantil. La compañía se tendrá
como existente y con personería jurídica desde el momento de dicha inscripción. Todo pacto
social que se mantenga reservado será nulo. (NACIONAL, 2014)
48
Inscripción del representante legal en el registro mercantil.
Escritura de constitución de la compañía sentada las razones marginales Resolución
de la superintendencia de compañía en la que se aprueba la constitución de la
compañía.
Certificado de una de las cámaras de producción a las cuales este afiliada de
Acuerdo al objeto oficial constitutivo.
Para la inscripción de los nombramientos de los representantes legales se
necesitaran 5 ejemplares para el cargo de gerente y 5 para el cargo del presidente y
se anexara las correspondientes cédulas de identidad como también el acta de la
junta general de socio donde se nombran a dichos administrados.
Publicación en la prensa del extracto que se permite realizar.
Normas generales NIIF y NIC
Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y Normas Internacionales de
Contabilidad (NIC) son un conjunto de Normas, leyes y principios que establecen la
información que se deben presentar en los estados financieros y la forma de cómo se debe
presentar esta información en dichos estados.
Norma Internacional de Contabilidad (NIC 40) Inversiones inmobiliarias.
Párrafo N°6.- Un derecho sobre un inmueble que el arrendatario mantenga en régimen de
arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una inversión inmobiliaria si,
y sólo si, el inmueble cumpliese, en su caso, la definición de inversión inmobiliaria, y el
arrendatario emplease el modelo del valor razonable, establecido en los párrafos 33 a 55, para
los activos reconocidos. Esta clasificación alternativa podrá realizarse para cada uno de los
inmuebles por separado. Sin embargo, una vez que esta clasificación alternativa haya sido
49
elegida para un derecho sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento operativo,
todos los inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias se contabilizarán utilizando
el modelo del valor razonable. Cuando se elija esta clasificación alternativa, cualquier derecho
sobre el inmueble así clasificado se incluirá en la información a revelar requerida en los
párrafos 74 a 78.
Párrafo N°16.- Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo
cuando:
(a) Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales
inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y (b) El coste de las inversiones
inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.
49. El valor razonable difiere del valor de uso tal como se define en la NIC 36 Deterioro
del valor de los activos. El valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los
partícipes en el mercado, así como factores que son relevantes para los partícipes en el
mercado en general. En contraste, el valor de uso refleja las estimaciones procedentes de la
entidad, así como factores específicos de la entidad, que pueden no ser aplicables a otras
entidades en general. Por ejemplo, el valor razonable no reflejará:
(a) El valor adicional derivado de la creación de una cartera de inmuebles en diferentes
localidades;
(b) Las sinergias entre las inversiones inmobiliarias y otros activos;
(c) Los derechos o restricciones legales que sólo son aplicables al propietario actual; y
(d) Los beneficios o gravámenes fiscales que sólo son aplicables al propietario actual.
50. Al determinar el valor razonable de una inversión inmobiliaria, la entidad deberá evitar
duplicar activos y pasivos que se reconozcan como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
50
(a) Equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte
integrante de un edificio, y se reconocerán, por lo general, dentro de la inversión inmobiliaria,
en lugar de estar reconocidos de forma separada como inmovilizado material.
(b) Si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina incluirá por lo
general el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de
la oficina con los muebles. Cuando el mobiliario se incluya en el valor razonable de la
inversión inmobiliaria, la entidad no reconocerá dicho mobiliario como un activo separado.
(c) El valor razonable de una inversión inmobiliaria excluirá ingresos por rentas anticipadas
o a cobrar de arrendamientos operativos, ya que la entidad reconoce éstos como pasivos o
activos separados.
(d) El valor razonable de las inversiones inmobiliarias mantenidas mediante arrendamiento
reflejará los flujos de efectivo esperados (incluyendo los alquileres contingentes que se espera
den lugar a 9 NIC 40 las correspondientes cuentas a pagar). De acuerdo con lo anterior, si la
valoración obtenida para un inmueble ha de obtenerse neta de todos los pagos que se espera
realizar, será necesario, a efectos de su contabilización, deducir cualquier pasivo reconocido
derivado del arrendamiento para llegar al valor razonable de la inversión inmobiliaria.
51. El valor razonable de una inversión inmobiliaria no reflejará desembolsos futuros que
vayan a mejorar el inmueble, ni tampoco los beneficios futuros relacionados con estos
desembolsos futuros.
52. En algunos casos, la entidad espera que el valor actual de sus pagos relativos a una
inversión inmobiliaria (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos)
excederá al valor actual de los flujos de efectivo por recibir. La entidad aplicará la NIC 37
51
Provisiones, activos contingentes y pasivos contingentes, para determinar si debe reconocer un
pasivo y cómo debe proceder, en tal caso, a su valoración.
Norma Internacional de Contabilidad 16 (Objetivo Propiedades, Planta y Equipo)
El objetivo de esta norma, es prescribir el tratamiento contable de propiedades, planta y
equipo, de forma que los usuarios de los estados financieros puedan conocer la información
acerca de la inversión que la entidad tiene en sus propiedades, planta y equipo, así como los
cambios que se hayan producido en dicha inversión. Los principales problemas que presenta
el reconocimiento contable de propiedades, planta y equipo son la contabilización de los
activos, la determinación de su importe en libros y los cargos por depreciación y pérdidas por
deterioro que deben reconocerse con relación a los mismos.
Medición en el momento del reconocimiento.
Un elemento de propiedades, planta y equipo, que cumpla las condiciones para ser
reconocido como un activo, se medirá por su costo.
Componentes del costo
El costo de los elementos de propiedades, planta y equipo comprende:
(a) Su precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos
indirectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir cualquier
descuento o rebaja del precio.
(b) Todos los costos directamente atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las
condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia.
52
Capítulo 3
Marco metodológico
3.1 Diseño de la investigación
En éste capítulo se desarrollan los aspectos relacionados al tipo de estudio a realizar, la
muestra con la que se trabajó, los instrumentos a utilizados y el procedimiento seguido para
diseñar la aplicación de un plan control interno bajo el modelo COSO I y II, para el edificio de
propiedad de la inmobiliaria Azuay S.A, ubicado en la ciudad de Guayaquil.
3.2 Tipo de la investigación
3.2.1 Investigación explicativa.
El presente trabajo de investigación tiene un alcance explicativo, ya que busca explicar la
relación de las variables planteadas al obtener los resultados de investigación en base a hechos
estadísticos que describen a la empresa, es decir se realiza una investigación sobre los
elementos de la empresa, recursos, administración. Dicha investigación tiende a relatar la
información obtenida en el proceso investigativo, del por qué la empresa está como en está, en
un determinado momento para eso implementamos el plan de control interno del coso I y
COSO II en edificio de propiedad inmobiliaria Azuay S.A., ubicado en la ciudad de
Guayaquil.
3.3 Población y muestra
3.3.1 Población.
“Es el conjunto de todos los casos que concuerdan con una serie de especificaciones.
(Seltiz, 1974)´´ El tamaño que tiene una población es importante en el proceso de
investigación estadística, este tamaño viene dado por el número de elementos ya que la
población puede ser infinita o infinita´´.
53
Este proyecto de investigación está dirigido a los empleados del edificio de la inmobiliaria
Azuay S.A. de la provincia del Guayas para conocer la aplicación del COSO I y II, basadas en
competencias, y mejorar el control de las empresas.
Tabla 2 Población
Población
Población Frecuencia
Habitantes del edificio de la
inmobiliaria Azuay S.A
50
Total 50
3.3.2 Muestra.
La muestra es un subgrupo de la población; para seleccionar la muestra deben delimitarse
las características de la población necesarias para la investigación; en este proyecto de
investigación se utilizará el criterio maestral no probabilístico.
3.3.2.1 Criterio muestral no probabilístico.
En las muestra no probabilísticas la elección de los sujetos no depende de que tengan la
misma probabilidad de ser elegidos, sino de la decisión de un investigador o grupo de
encuestadores; utiliza enteros de inclusión o de exclusión.
3.3.3 Muestra del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A.
Tabla 3 Muestra del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A
Muestra del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A
54
Inclusión Exclusión
Empleados del edificio de la inmobiliaria
Azuay S.A.
No se tomó en cuenta el cargo que
desempeñen.
3.3.4 Tipo de muestreo.
Son muestras aleatorias porque en esta se ha tomado al azar de entre la totalidad de los
habitantes del edificio de la inmobiliaria Azuay S.A de ciudad de Guayaquil; son también
llamadas muestras simples y son las más utilizadas en investigación estadística, en esta
investigación no se considerado ningún tipo clase social.
3.3.5 Técnicas e instrumentos de investigación.
La técnicas son las herramientas de las que se vale el auditor para obtener la evidencia de
su examen y con la finalidad de fundamentar su opinión profesional.
Dentro de las principales técnicas tenemos las siguientes:
Ocular
Verbal
Escrita
Documental
Física
Como ya se indicó en el primer capítulo una de las técnicas que se desarrollarán en este
capítulo, para lo cual utilizaremos la técnica de recolección de fuentes primarias: Las cuales
consisten en recolectar la información de la fuente principal.
La entrevista: Se realizará a los empleados de la inmobiliaria Azuay S.A.
La encuesta: Se realizarán preguntas elaboradas por las autoras. (Ver anexos)
55
3.3.6 Resultados de las encuestas.
1.- ¿Ha escuchado acerca del control interno bajo el modelo coso I y coso II?
Tabla 4 Control interno bajo el modelo coso I y coso II
Control interno bajo el modelo coso I y coso II
N° de respuestas Porcentaje
Si 15 60%
No 10 40%
Total 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura 8 Control interno bajo el modelo COSO I y II
Interpretación:
El 60% de los encuestados me indican que no conocen acerca del control interno bajo
modelos de coso I y coso II y el 40% indicaron que si conocen lo que es un control interno
debido a que se lo realizan en donde ejercen sus labores.
60%40%
SI NO
56
2.- ¿Crees que es importante la aplicación del control interno bajo el modelo COSO I y II
para los edificios de propiedad en la inmobiliaria Azuay S. A ubicado en la ciudad de
Guayaquil?
Tabla 5 Aplicación del control interno bajo el modelo coso I y II
Aplicación del control interno bajo el modelo COSO I y II
N° de respuestas Porcentaje
SI 15 60%
NO 10 40%
TOTAL 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura 9 Aplicación del control interno bajo el modelo COSO I y II
Interpretación:
En este caso hemos planteado podemos notar, la importancia en la aplicación de un sistema
de control interno, que ayude a mejorar los procesos y cumplir con los objetivos de la misma,
involucrando a un trabajo en equipo no solo de la entidad sino también de todo el personal que
labora en sus instalaciones para optimizar sus recursos y competitividad.
SI40%
NO60%
SI
NO
57
3.- ¿Está de acuerdo que en la inmobiliaria Azuay S.A. se implemente un Sistema de
control interno administrativo?
Tabla 6 Implementación de un sistema de control interno administrativo
Implementación de un sistema de control interno administrativo
N° de respuestas Porcentaje
SI 20 80%
NO 5 20%
TOTAL 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura 10 Implementación de un sistema de control interno administrativo
Interpretación:
La mayor parte de encuestados indicaron positivamente que SI en un 80% que si se
implemente un sistema de control interno que les permita mejorar en el desempeño laboral y
poder tomar decisiones inmediatas sobre pronósticos que se realicen en evaluaciones
periódicas de mejoramiento continuo y un porcentaje mínimo del 20% indicaron que no
serviría de nada el aplicar un sistema de control interno si la empresa no capacita
periódicamente al personal para su satisfacción laboral.
80%
20%
si
no
58
4.- ¿Conoce quienes se encargan del control interno de una institución?
Tabla 7 Conoce quienes se encargan del control interno de una institución
Conoce quienes se encargan del control interno de una institución
N° de respuestas Porcentaje
SI 13 52%
NO 12 48%
TOTAL 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura11 Conoce quienes se encargan del control interno de una institución
Interpretación:
Como muestran los resultados el 52% dice que no conocen quienes son las personas
encargadas de realizar el control interno mientras que un 48% indica mencionaron que quienes
realizan el control interno son la gerencia, los trabajadores entre otros.
48%
52% SI
NO
59
5.- ¿Conoce cuáles son las normas asociadas al sistema de control interno?
Tabla 8 Normas asociadas al sistema de control interno
Normas asociadas al sistema de control interno
N° de respuestas Porcentaje
Si 10 40%
No 15 60%
Total 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura12 Normas asociadas al sistema de control interno
Interpretación:
El 60% de los encuestados dijo que no conoce cuál es la norma asociada con el sistema de
control interno coso I y coso II y el 40% dijo que si tienen noción de cuál es esa norma.
SI40%
NO60%
SI
NO
60
6.- ¿La ética tiene que ver con el sistema de control interno?
Tabla 9 La ética tiene que ver con el sistema de control interno
La ética tiene que ver con el sistema de control interno
N° de respuestas Porcentaje
SI 23 92%
NO 2 8%
TOTAL 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura13 La ética tiene que ver con el sistema de control interno
Interpretación:
El 92% de los encuestados menciono que la ética tienen relación con el sistema de control
ya que este evalúa la parte moral del trabajador por lo consiguiente el 8% dijo no tener
relación.
92%
8%
SI NO
61
7.- ¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno?
Tabla 10 ¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno?
¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno?
N° de respuestas Porcentaje
Si 21 84%
No 4 16%
TOTAL 25 100%
Nota: Empleados de inmobiliaria Azuay.
Figura 14. ¿Cree que vale la pena establecer un sistema de control interno?
Interpretación:
El 84% de los encuestados dijo que Sí vale la pena establecer un sistema de control porque
apoyaría la buena gestión de la institución y un 16% dijo que no vale la pena establecer el
sistema.
84%
16%
SI
NO
62
8.- ¿Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores?
Tabla 11 Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores
Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores
N° de respuestas Porcentaje
Si 18 72%
No 7 28%
Total 25 100%
Nota: Empleados de Inmobiliaria Azuay.
Figura 15 Cree que el control interno afectaría a las y los trabajadores
Interpretación:
El 65% de encuestados dijo que No porque ayudaría a mejorar el cumplimiento,
confiabilidad, veracidad, Transparencia de las acciones y funciones de todas y todos los
trabajadores y el 35% menciono que si afectaría a los trabajadores.
72%
28%
SI NO
63
9.- ¿Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional?
Tabla 12 Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional?
Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional?
N° de respuestas Porcentaje
Si 15 60%
No 10 40%
Total 25 100%
Nota: Empleados de Inmobiliaria Azuay.
Figura 16 Cree que existe un sistema de evaluación periódica del desempeño del personal
institucional?
Interpretación:
Se puede indicar que la mayor parte de encuestados en un 60% indican no conocer la
existencia de un sistema de evaluación del desempeño, ya que todo el trabajo elaborado lo
realizan en reportes e informes y que son presentados a la alta gerencia y un porcentaje
mínimo del 40% indican que si tienen un sistema de evaluación del desempeño pero que por
falta de equipamiento de cómputo y desconocimiento del manejo de la herramienta, no es
utilizado por la mayoría del personal.
SI40%
NO60% SI
NO
64
10.- ¿Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas en el
personal del edificio en la inmobiliaria S.A?
Tabla 13 Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas
en el personal del edificio en la inmobiliaria S.A
Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas en el
personal del edificio en la inmobiliaria S.A
N° de respuestas Porcentaje
Si 5 20%
No 20 80%
Total 25 100%
Nota: Empleados de Inmobiliaria Azuay
Figura17 Existe una adecuada segregación de funciones y responsabilidades establecidas
en el personal del edificio en la inmobiliaria S.A
Interpretación:
Con respecto a la asignación de funciones y responsabilidades establecidas se puede indicar
que un 80% nos responde que No, porque los trabajos son asignados de manera empírica y
acatados de manera inmediata; y un porcentaje mínimo 20% contesta que Sí por que labora
dentro de oficinas y tienen correctamente definidas sus funciones.
20%
80%
SI NO
65
Capítulo 4
La propuesta
4.1 Descripción de la propuesta
La inmobiliaria Azuay S.A., es una empresa familiar, por tal motivo el mal manejo de la
administración, ha ido afectando los ingresos y egresos; ya que no son registrados
oportunamente, esto ha dado como resultado, el incumpliendo de las políticas establecidas en
la inmobiliaria. Por lo cual no se cumple con el control interno que debe de tener para
desarrollar una buena gestión administrativa y financiera que le permita cumplir con las
respectivas áreas que se deben trabajar en la inmobiliaria.
4.2 Objetivos de la propuesta
4.2.1 Objetivo general.
Demostrar que la aplicación de un plan de control interno bajo el modelo de COSO I y II,
en el edificio de la Inmobiliaria Azuaya S.A., permitiría mejorar la rentabilidad y apoquinar
las deudas de la compañía, todo esto a largo plazo.
4.2.2 Objetivos específicos.
1. Conocer el plan de control interno bajo los modelos COSO I y II.
2. Proyectar las nuevas políticas que se aplicarán a la administración y al departamento
contable.
3. Conocer la incidencia de la falta de políticas administrativas.
4.3 Importancia de la propuesta
El modelo COSO I es un informe que reúne 5 componentes, los cuales al ser aplicados
ayudan a tener mejores pautas para llevar un control adecuado en la empresa.
66
Los componentes que conforman el modelo COSO son: Ambiente de control, riesgos de
control, actividades de control, información y comunicación y monitoreo y supervisión; los
cuales cuentan con factores que al ser aplicados ayudan a un mantener un desempeño
adecuado de los procesos que existen en las actividades diarias de la entidad brindando un
nivel de confianza alto.
La Inmobiliaria “Azuay”, no cuenta con manuales de control interno en ciertas áreas, en
algunos casos el manejo se encuentra guiado bajo controles que se han establecido de una
manera empírica permitiendo de esta manera que las actividades realizadas a diario por cada
uno de los colaboradores de la empresa estén expuestas a una probabilidad de riesgo superior.
La propuesta abarcar las áreas que están siendo más afectadas en el área de financiera:
Bancos y facturación; en el área administrativa: Recursos humanos, cobranzas e inquilinos.
Compras e inventarios, dicha propuesta tendrá como base los controles internos ya existentes,
estos serán re estructurados y mejorados y en caso de no existir crearemos nuevos controles
internos y de esta manera se proporcionara una seguridad razonable a los procesos,
actividades y brindar una visión moderna de su estructura y desempeño.
4.4 Evaluación de los riesgos
Tabla 14 Evaluación de los riesgos
Evaluación de los riesgos
Actividades Posibles riesgos
Administration general
La empresa carece de manuales de
control.
Generar errores que afecten a la empresa
como resultado de las actividades
deficientes.
67
Carecen de asignación de
responsabilidades de una manera formal
Desconocimiento por parte de los
empleados en cuantos a sus funciones y
obligaciones a su cargo provocando
errores que puedan dar paso a posibles
fraudes.
No existen planes de capacitación dentro
de la empresa.
El rendimiento de los empleados es
mínimo e ineficiente dentro de la empresa
que afectan los objetivos y propósitos de
la entidad.
El involucramiento por parte de la
gerencia en actividades de la empresa es
mínimo.
No existe un control adecuado del alto
mando que permita tomar decisiones y
correctivos necesarios para el buen
funcionamiento de la entidad.
Departamento de recursos humanos
La empresa no cuenta con un proceso
para reclutamiento de personal.
Contratación de personal
incompetente para la realización de las
actividades requeridas en el cargo.
Existe una escasez en asignación de
actividades por parte de la gerencia
para el departamento.
Existencia de tiempo ocio que provoca
un gasto innecesario para la entidad.
Departamento financiero
Existe la carencia de un reglamento
formal específico para esta área, más que
nada en el área de Bancos.
Las actividades no se realizan de
manera eficiente
68
Análisis limitados de la información
contable que se genera.
Decisiones no adecuadas y correctivos
no oportunos.
El respaldo de la información contable
no se realiza de manera constante.
Perder toda la información financiera
4.5 Desarrollo de manual de políticas
El manual de políticas planteadas se ha elaborado bajo modelo COSO; ya que este consta
de cinco componentes relacionados entre sí y están integrados en el proceso de dirección.
Estos componentes que se presentan independientemente del tamaño o naturaleza de la
organización: Ambiente de control, evaluación de riesgos, actividades de control, información
y comunicación y supervisión y seguimiento.
Estos elementos generan una agrupación y forman un sistema integrado que va
adecuándose conforme a las circunstancias cambiantes del entorno, la función es aplicable a
todas las áreas de operación de los negocios, de su efectividad depende que la administración
obtenga la información necesaria para seleccionar alternativas y mejor los intereses de la
empresa. Bajo estos parámetros se realizó las siguientes políticas para la inmobiliaria Azuay.
69
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Área financiera Páginas: 1- 1
Responsable No Actividad
CPA José
Alvarado Sánchez
1
2
3
4
5
Receptar todas las facturas de pago de
los inquilinos.
Realizar o elaborar el registro
financiero.
Hacer los pagos de retenciones
diariamente.
Entregar los documentos al SRI en la
fecha establecida.
Enviar los Estados Financieros al
Gerente General.
Elaborar el flujo de gastos de acuerdo al
tiempo de deudas acumuladas de los
inquilinos.
Analizar toda la información financiera.
Proteger la información financiero
(Respaldar toda la información del
sistema y la que se realiza
70
manualmente.)
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
CPA José
Alvarado Sánchez
Ing. Gina Heras Ing. Gina Heras
Inmobiliaria
“Azuay”
Código: BCO12
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Bancos Páginas: 1- 2
Responsable No Actividad
CPA José
Alvarado
Sánchez
1
2
3
El departamento financiero será el
responsable de la apertura y
movimiento que se realice en las
cuentas bancarias
Todas las cuentas bancarias deberán
tener dos firmas conjuntas autorizadas,
que corresponden al gerente general y
gerente financiero.
Todo ingreso o depósito en cuentas
corrientes de la cuenta bancos deberán
71
4
5
6
tener un comprobante de ingreso de
bancos numerado e impreso por el
sistema.
Todo cheque deberá ser emitido con un
comprobante de egreso de bancos
numerado secuencialmente e impreso
por el sistema.
Los cheques deben ser siempre emitidos
a nombre del beneficiario.
Cheques anulados, se eliminará la parte
de las firmas y se archivará junto al
comprobante de egreso, registrando
contablemente la anulación, de tal
forma que exista una secuencia
numérica de los cheques. Se
mencionará en el comprobante de
egreso el cheque anulado y el porqué.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
CPA José
Alvarado
Sánchez
Ing. Gina Heras Ing. Gina Heras
72
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Bancos Páginas: 2 - 2
Responsable No Actividad
Departamento
de RRHH; Ing.
Andrea López.
Integridad y objetividad en la selección.
Igualdad de oportunidades.
Mantener una base de datos de candidatos
actualizada, la cual será empleada como
primer.
Establecer una guía de compensación justa
y ordenada, para la asignación de salarios, a
través de la utilización de las escalas de
puestos y los rangos salariales derivados de
las mismas, tanto al personal existente
como al de nuevo ingreso.
Capacitar a los responsables de selección y
contratación en la metodología de
entrevistas conductuales, basada en los
modelos de gestión por competencias.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras Ing. Andrea López Ing. Gina Heras
73
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Facturación Páginas: 1- 1
Responsable No Actividad
Departamento
de contabilidad;
CPA Omar
Torres.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Mantener en orden las facturas diarias.
Separar las que estén pagadas, de las
que tengan saldos pendientes.
Las facturas de meses pasados que se
encuentren pendientes de pago, podrán
ser cubiertas/pagadas dentro del mismo
sin problema alguno.
Mantener una base de datos de
actualizada.
Establecer días, para entregar las
respectivas facturas.
Forma de facturación:
Ingreso al sistema; datos del inquilino;
mes de pago/abono/cancelación total de
factura; forma de pago;
Impresión de factura.
Firma y sello de cancelado (de ser el
74
caso).
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina
Heras
CPA Omar Torres. Ing. Gina Heras
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Área administrativa Páginas: 1- 1
Responsable No Actividad
Lcdo. Víctor
Mazzilli
1
2
3
4
5
6
7
Definir los objetivos generales de la
Empresa y renovarlos.
Analizar las condiciones actuales de la
Empresa (Análisis FODA).
Estructurar los planes de acción.
Validación del plan de acción.
Implementación del plan de acción.
Renovar las políticas de cobranzas.
Mejorar la estructura del ingreso del
personal a la inmobiliaria.
Tomar medidas legales para los
75
inquilinos que adeudan años a la
inmobiliaria.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Lcdo. Víctor
Mazzilli
Ing. Gina Heras Ing. Gina Heras
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de Políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Cobranzas Páginas: 1- 2
Responsable No Actividad
Departamento
de cobranzas;
Ing. Omar Tores.
1
2
3
4
5
6
Generación de listado de inquilinos;
Identificar inquilinos en mora;
Identificar los inquilinos que pagan en
el inquilinato;
Identificar los inquilinos que adeudan y
cancelan en el mismo edificio;
Tomar acciones de recuperación de
valores;
Primer contacto: vía celular;
76
Segundo contacto: visita a las suites;
Tercer contacto: visita de pacto;
Registra y archiva, estado de la
negociación;
Regularización de la deuda;
Registra y archiva informe;
Caso jurídico (de ser el caso);
Inquilinos sin pago pendiente.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras Ing. Omar Torres Ing. Gina Heras
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Cobranzas
(Personal)
Páginas: 2- 2
Departamento de
cobranzas; Ing.
Omar Torres.
1
2
Mientras el cliente no cancele, no se
coloca el sello de en la factura.
Facturas ordenadas según número de
cheque.
Elaboración de un archivo respaldo de
77
3
4
5
6
confirmación de suma de cheques
pagados a nombre de la empresa.
Verificación de las firmas de
responsabilidad en los comprobantes de
egreso.
Confirmar la elaboración de
comprobantes de ingreso para todos los
depósitos, transferencias y demás
ingresos en las cuentas bancarias.
Comprobar elaboración de
comprobantes de egreso para cheques,
efectivo o transferencias.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras Ing. Omar Torres Ing. Gina Heras
78
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Recursos Humanos Páginas: 1- 2
Responsable No Actividad
Departamento
de RRHH; Ing.
Andrea López.
1
2
3
4
5
6
Cada departamento enviará la solicitud
del personal que requiera.
Antes de la aceptación se debe realizar
una reunión entre los miembros de la
administración y contabilidad;
verificando la necesidad del puesto y el
presupuesto para el mismo.
Las convocatorias de selección de
personal, se realizarán:
Evaluando el curriculum y la
experiencia que corresponda, con
mínimo dos años para el cargo.
Tomando pruebas técnicas y
psicológicas.
Evaluación de conocimientos.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras Ing. Andrea López Ing. Gina Heras
79
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Recursos Humanos Páginas: 2 - 2
Responsable No Actividad
Departamento
de RRHH; Ing.
Andrea López.
1
2
3
4
Integridad y objetividad en la selección.
Igualdad de oportunidades.
Mantener una base de datos de
candidatos actualizada, la cual será
empleada como primer.
Establecer una guía de compensación
justa y ordenada, para la asignación de
salarios, a través de la utilización de las
escalas de puestos y los rangos
salariales derivados de las mismas,
tanto al personal existente como al de
nuevo ingreso.
Capacitar a los responsables de
selección y contratación en la
metodología de entrevistas
conductuales, basada en los modelos de
gestión por competencias.
80
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras Ing. Andrea López Ing. Gina Heras
Inmobiliaria
“Azuay”
Referencia
Manual de políticas
y procesos
Fecha vigencia: 2017 - 2018
Inquilinos Páginas: 1 - 2
Responsable No Actividad
Departamento
de
Administración;
CPA Jessica
Heras .
Los inquilinos nuevos:
Deberán firmar cartas de compromiso;
Pagar por adelantado, mínimo 3 meses
más el mes de depósito;
Presentar mínimo 5 referencias
personales;
Conocer las normas del edificio y las
condiciones;
Los inquilinos no deberán tener deudas
con otras casas comerciales; caso
contrario se negará el arriendo del bien;
De acoplarse a las medidas podrá firmar
el contrato, con el conocimiento de
posibles aumentos, a los cuales deberá
81
estar de acuerdo.
Los inquilinos que ocupen las suites
más de 5 en adelante:
Deberán acoplarse al nuevo costo del
alquiler;
Los inquilinos que realicen sus pagos en
inquilinato, deberán cambiar su forma
de pago;
Los inquilinos que paguen menos del
valor actual, deberán acoplarse al nuevo
costo; caso contrario se llevará el caso a
tribunales;
De ser el caso, se presentará ante un
juez, la petición de desahucio.
Revisado por: Examinado por: Aprobado por:
Ing. Gina Heras CPA Jessica Heras Ing. Gina Heras
4.6 Incidencia de la falta de control interno
La incidencia que ha tenido la Inmobiliaria “Azuay”, se ve reflejada en las siguientes
cantidades, las cuales son las que adeudan a la compañía; esto se debe a la falta de una buena
administración que tome decisiones que permiten reducir o eliminar el déficit que se sigue
presentando.
82
Tabla 15
Inquilinos que adeudan a la Inmobiliaria
Inquilinato Deudores Total por recuperar
$ 9450,00
70%
$ 4050,00
% 30
$ 13.500,00
100%
Nota: Total por recuperar.
Tabla 16
Incidencia del pago de los inquilinos
Total por
recuperar
Pago en las oficinas de la
Inmobiliaria
Déficit
$ 13.500,00
$ 3000,00
$ 10.500,00
Nota: Déficit actual.
83
Conclusiones
La inmobiliaria carece de un control interno, debido a los cambios administrativos no se ha
podido mejorar los procedimientos de la organización y por ende la rentabilidad de la
empresa.
Aplicar los componentes del modelo COSO I y II, permitirá desarrollar un sistema de
control interno o para evaluar el control de la propiedad horizontal “Inmobiliaria Azuay”
permitirá analizar los riesgos de la misma, a partir de la identificación de sus objetivos
estratégicos y factores críticos de éxito.
Es importante considerar el manual de políticas para las áreas que se han considerado
importantes para mejorar la administración de la inmobiliaria y por ende recuperar la
rentabilidad.
84
Recomendaciones
La investigación que se realizó obtener una guía para mejorar la organización y los
colaboradores que manejan los diferentes departamentos.
La inmobiliaria Azuay, debería aplicar los componentes entre el COSO I y II, lo que
permitirá a la inmobiliaria mejorar sus actividades y establecer las responsabilidades para así
evaluar y detectar a tiempo los riesgos que se presenten.
Crear una base legal, designando atribuciones y competencias a los diferentes
departamentos contribuyendo así al cumplimiento eficiente de las funciones y
responsabilidades de cada área.
Establecer reglamentos específicos, que identifiquen las responsabilidades y competencias
del área de Recursos Humanos y permita a la misma tomar decisiones adecuadas.
85
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88
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89
APÉNDICES
90
Riesgo de control
Apéndice 1 Riesgo de Control
El riesgo de control es el riesgo de que los sistemas de control estén incapacitados para
detectar o evitar errores o irregularidades significativas en forma oportuna.
Riesgo de detección
Apéndice 2 Riesgo de detección
El riesgo de detección es el riesgo de que los procedimientos de auditoría
seleccionados no detecten errores o irregularidades existentes en los estados contables.
La evaluación del nivel de riesgo es un proceso totalmente subjetivo y depende
exclusivamente del criterio, capacidad y experiencia del auditor, además es la base para la
determinación del enfoque de auditoría a aplicar y la cantidad de satisfacción de auditoría a
obtener, por lo tanto debe ser un proceso cuidadoso y realizado por quienes posean la mayor
capacidad y experiencia en un equipo de trabajo.
Calificación de la Confianza y Riesgo
Apéndice 3 Calificación de la Confianza y Riesgo
Nivel de Confianza Riesgo
Alta 76 - 95% Bajo
Moderado 51 - 75% Moderado
Baja 15 - 50% Alto
Nivel de confianza: Calificación ponderada
Ponderado
Riesgo = Ponderado – Nivel de Confianza
91
Cuestionarios de aplicación del ambiente de control
Apéndice 4 Cuestionarios de aplicación del ambiente de control
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles específicos
Preguntas.
Respuestas P
/T
Observaciones
Sí N
o
N
/A
Código de conducta
X
¿La empresa tiene un código
de ética y valores?
Estructura organizacional
¿Existen niveles en la
organización?
X
¿Existen planes
estratégicos?
X
¿El plan estratégico
reconoce los objetivos
organizacionales?
X
Responsabilidades y
autoridades.
X
¿Se realiza asignación de
responsabilidades a los
empleados. Se realizan por
escrito?
¿Existe una descripción de
funciones para el trabajo de la
dirección y coordinación?
X
¿La gerencia cuenta con un
personal complete para el tipo de
actividad que realiza?
X
92
RRHH
¿Se realizan capacitaciones para el personal y
para la selección del mismo?
X
¿Existe jefe de personal? X
¿Se rota al personal de la empresa?
X
¿Se mantiene un manual de funciones? X
¿Existe un asesor que avalúe la vericidad
de los contratos?
X
¿Se evalúan los puestos de trabajo? X
Evaluación del desempeño del personal
¿Se evalúa el desempeño de los empleados? X
Capitulación de cuentas o
responsabilidad
¿Se realizan repaldo de las facturas de que
se entregan?
X
¿Existe un control que obligue a cada
departamento a render cuentas?
X
Elaborado por: Gina Heras y Victor
Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos
Heras Sánchez
Fecha: 08/05/2016
93
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles
claves
Resultado
Pon
der.
Calificacion
Si=1 No=0
Calificacion
ponderada
Crear un código
de conducta
Código
conducta
4%
0
0%
Estructura
organizativa
Estructura
organizacional 9%
1
10%
Plan estratégico 8%
1
8%
Plan estratégico
van con los objetivos
organizacionales 7%
1
7%
Responsabilidad y
autoridad.
Designación de
responsabilidades 10%
1
10%
Descripción de
funciones 7%
1
7%
Personal
adecuado para
cada área
7%
0
0
RRHH
Procesos de
capacitación
para el personal
y los aspirantes.
6%
1
6%
Persona
encargada del
personal
5%
0
0
Rotación del
personal
3%
1
3%
Manual de
funciones.
8%
0
0
94
Los contratos son
avalados por un
asesor legal.
3%
1
3% Análisis y
valuación de
puestos.
4%
1
4%
Evaluación del
desempeño
Evaluación
del desempeño
del personal
5%
1
5
%
Capitulación
de cuentas o
responsabilidad
Pruebas
continuas.
4%
0
0
Capitulación
de cuentas dentro
de cada
departamento.
8%
1
8
%
Total
100%
7
1%
Calificación máxima 100%
Calificación obtenida 71%
Calificacion ponderada 0,71
Nivel de confianza 71% Moderado
Nivel de riesgo 29% Alto
Elaborado por: Gina Heras y Victor
Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras
Sánchez
Fecha: 08/05/2016
Interpretación de resultados.
El nivel de confianza que se obtiene es de 71% que se puede calificar como Moderado, ya
que la empresa tiene una definida su estructura y un plan estratégico que se ha realizado por
95
parte de la nueva gerencia para así definir objetivos para la Inmobiliaria, de los cuales se
pretende cumplir en menor tiempo posible.
La calificación para el nivel de riesgo es del 29% que se interpreta como Alto, esto como
resultado de que la empresa no cuenta con: Manual de funciones, código de conducta,
tampoco se ha delegado a un jefe de personal; estos vacíos afectan el desempeño del personal.
Cuestionario de evaluación del riesgo
Apéndice 5 Cuestionario de evaluación del riesgo
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles específicos
Respuesta
s
P
/T
S
i
N
o
N
/a
P
/T
Observaciones
Objetivos de la empresa X
¿La gerencia o los accionistas han
establecido objetivos a la empresa?
¿Los objetivos de la empresa se
comunican a todos los empleados?
X
Objetivos específicos
X
¿Se han creado objetivos
específicos para cada departamento?
¿Se ha establecido objetivos para las
actividades de cada departamento?
X
¿La gerencia efectúa evaluaciones
sobre el cumplimiento de los objetivos
para medir el éxito?
X
Riesgos potenciales para la empresa
¿Son identificados los riesgos
potenciales para la empresa?
X
96
Gestiones para el cambio X
¿La empresa realiza actividades que
sugiera cambios?
¿Se toman medidas especificas para
los nuevos empleados de la empresa?
X
¿Se evalúa el impacto de los nuevos
sistemas administrativos?
X
Elaborado por: Gina
Heras y Victor Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras Sánchez
Fecha: 08/05/2016
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles
claves
Resultado
P
ond
er.
Calificacion
Si=1 No=0
Calificacion
ponderada
Objetivos de la
empresa
Objetivos globales en
la empresa.
13%
1
13%
Conocimiento de los
objetivos de la empresa.
1
2%
1
12%
Objetivos
Específicos
Objetivos específicos
en
cada departamento.
1
1% 1 11%
Objetivos para cada
actividad de cada
departamento.
8
%
1
8%
Seguimiento de los
objetivos.
12%
0 0
Riesgos
potenciales
para
la empresa
Identificación de
los riesgos
potenciales para la
empresa.
16%
0 0
97
Gestiones para el
Cambio.
Actividades que
permitan medir el
cambio
10%
1
10%
Medidas para que los
empleados nuevos.
1
0%
1
10%
Mecanismos para
evaluar el impacto.
8
%
0
8%
TOTAL 100
%
72%
Calificación máxima 100%
Calificación obtenida 72%
Calificación ponderada 0,72
Nivel de confianza 72% Moderado
Nivel de riesgo 28% Alto
Elaborado por: Gina Heras y Victor
Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras
Sánchez
Fecha: 08/05/2016
Resultados de la evaluación
Mediante la evaluación del segundo componente del COSO, se ha podido determinar
que el nivel de confianza, es del 72% que se califica en Moderado, ya que la empresa define
periódicamente objetivos para cada departemento de la empresa; estos objetivos son
entregados a todo el personal para mantener una gestión de cambio continuo.
El nivel de riesgo se calificó con un 28% Alto, esto se debe a que la gerencia no realiza
evaluaciones que certifiquen el cumplimiento de los objetivos que se establecen, lo que
dificultad identificar los riesgos que se presenten a la Inmobiliaria.
98
Cuestionario de información y comunicación
Apéndice 6 Cuestionario de información y comunicación
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles específicos
Respuestas P
/T
Si N
o
N/A
Información X
La Inmobiliaria suministra
información como: manuales,
reglamentos y políticas.
Se detalla con regularidad la
información, generada dentro de la
empresa para el logro de objetivos
X
Se entrega información al personal
para cumplir con sus actividades
X
Comunicación
X
¿Los flujos de los medios de
comunicación son adecuados?
¿Las sugerencias a la gerencia son
recogidas y comunicadas a las personas
pertinentes dentro de la entidad?
X
99
¿La empresa investiga y toma
decisiones respecto a las sugerencias
presentadas?
X
¿Se conoce el cumplimiento de
los objetivos?
X
Elaborado por: Gina
Heras y Victor Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras
Sánchez
Fecha: 08/05/2016
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles
claves
Resultado
Pon
der.
Calificación
Si=1 No=0
Calificacion
ponderada
Existencia de
manuales,
reglamentos ,programas, etc. 20 0 0
Informació
n
Presentación de la información, generada dentro de la empresa para el logro de objetivos
15
1
1
5
Suministro de
información sobre los procesos.
10
1
1
0
Flujos de
comunicación adecuados.
16
0
0
Comunicac
ión
Comunicación de sugerencias,
quejas y otra información a las
personas pertinentes dentro de la
entidad.
12
1
1
2
Toma de decisiones respecto de
las quejas presentadas.
1
2
1
1
2
100
Resultados de la evaluación (Información)
El resultado de nivel de confianza de este componente es de 64%, el cual se califica
como Moderado, esto se debe a que la Inmobiliaria cumple con normalidad, informar a todos
los empleados para así corrobar el logro de los objetivos, con esto se pretende ir mejorando el
desempeño, entregando a todo el personal información para el desempeño diario. El nivel de
riesgo que se encontró con un total de 36% y se lo califica como Moderado, debido a que la
inmobiliaria no ha creado y establecido reglamentos y políticas que sirvan para guiar los
departamentos de la compañía, es necesario que se establezcan reglamentos oficiales para
regular las actividades.
Información
sobre grado de
cumplimiento de los objetivos.
1
5
1
1
5
Total 100
%
64%
Calificación máxima 100%
Calificacion obtenida 64%
Calificacion ponderada 0.64
Nivel de confianza 64% Moderado
Nivel de riesgo 36% Moderado
Elaborado por: Gina Heras y
Victor Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras
Sánchez
Fecha: 08/05/2016
101
Actividades de supervision
Apéndice 7 Actividades de supervisión
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
Controles específicos
Respuestas P
/T
S
i
N
o
N
/A
¿El administrador realiza
valoraciones en la empresa? X
¿Se realizan auditorias operativas
y financieras a la empresa?
X
¿Se realizan evaluaciones de
control interno? X
¿Se corrigen las deficiencias
encontradas dentro de la empresa? X
Elaborado por: Gina Heras y
Victor Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos Heras
Sánchez
Fecha: 08/05/2016
“Inmobiliaria Azuay S.A.”
Cuestionario basado en el método COSO
FACTORES
DE CONTROL
CLAVE
FACTOR DE
RESULTADO
PONDE
R.
CALIFICACON
SI=1 NO=0
CALIFICACION
PONDERADA
102
Actividades
Continuas
Monitoreo
continuo por el
administrador de la
empresa.
38%
1
38%
Evaluación de
personal externo a la
empresa.
20%
0
0
Actividades
Puntuales
Evaluaciones de
control interno por
personal de la
empresa.
25%
1
25%
Correcciones de
las deficiencias
encontradas dentro de
la entidad.
17%
1
17%
TOTAL 100%
80%
Calificación maxima 100%
Calificación obtenida 80%
Calificación ponderada 0.80
Nivel de confianza 80% Alto
Nivel de riesgo 20% Bajo
Elaborado por: Gina Heras y Victor
Mazzilli
Fecha: 03/04/2016
Revisado por: Ing. Carlos
Heras Sánchez
Fecha: 08/05/2016
Resultados de la evaluación de las actividades de supervisión
El resultado de este componente da como resultado un nivel de confianza de 80%
considerado como Alto, debido a que existe un comprobación constante (Diaria) de los
resultados del trabajo de cada departamento.
103
El nivel de riesgo es calificado en 20% lo que se determina como un Bajo, esto se debe
a que no se ha realizado una evaluación al personal de la empresa.
Hechos relevantes a las inmobiliarias en Guayaquil y el Ecuador
Apéndice 8 Hechos relevantes a las inmobiliarias en Guayaquil y el Ecuador
La inmobiliaria para la sociedad
Hemos querido agregar información de reportes y artículos de periódicos y revistas sobre
temas referentes a las inmobiliarias.
La guía para alquilar, comprar o vender
Por: Paulina Narváez
Alquilar o comprar un bien requiere tener en alerta todos los sentidos, ya que esto implica
un desembolso de recursos significativo, convirtiéndose así en una decisión importante en la
vida.
No es muy común, pero ocurre que una persona que compra o arrienda un inmueble, solo
se entera luego de firmar el contrato que sobre ese bien hay detalles importantes que debían
haber sido tomados en cuenta, como deudas, hipotecas, alícuotas pendientes del condominio,
etc.
“Existen varios instrumentos jurídicos aplicables a los casos de arrendamiento, compra-
venta, anticrecis, usufructo, etc. Cada uno establece de diferente manera el alcance del ‘uso,
goce y disposición de un inmueble’, y tienen por lo tanto características y procesos
específicos”, explica la Dra. María Fernanda Garcés, socia de Hitos Consultores, y abogada
especializada en derecho financiero e inmobiliario.
104
El punto de partida para dar pasos seguros en estos casos es sin duda el marco legal. Las
normas aplicables a este tipo de contratos están en el Código Civil, y lo que se refiere a
arrendamiento está en la Ley de Inquilinato, cuya última reforma se realizó en mayo de este
año y fue muy puntual con relación al proceso para el registro de los contratos de
arrendamiento en una Notaría. “En la práctica, la relación arrendador/arrendatario es una de
las relaciones jurídicas carentes de claridad, cuya incidencia no es menor si consideramos que
alrededor del 22% de las viviendas son arrendadas en el país, (según datos del INEC)”, dice
María Fernanda.
Elementos indispensables para alquilar un bien
o Debe conocer con claridad el estado del inmueble
o Saber si cuenta con servicios básicos y si los pagos están al día.
o Verificar que el pago de alícuotas no esté atrasado
o Determinar el valor del canon de arrendamiento
o La periodicidad de los pagos.
o Solicite que un experto, un agente, o empresa inmobiliaria lo asesoren.
o Acuda a un abogado para que revise el contrato antes de firmarlo.
Y por parte de los arrendatarios, los abusos más frecuentes tienen que ver con retrasos en el
pago, realización de adecuaciones sin autorización, o descuido en el mantenimiento de la
propiedad, ocasionando daños por valores superiores al depósito recibido como garantía. “Se
dan, por ejemplo, casos en los cuales el arrendador utiliza el inmueble para fines diferentes a
los que fue arrendado, o deja de pagar los servicios básicos y perjudica al propietario con las
multas o cortes. De ahí la necesidad de que, para evitar inconvenientes, en el contrato siempre
se cubran todos estos aspectos”, explica la experta.
105
Pese a que hay una ley en la que se enmarca el tema los valores que se debe cobrar por
arrendamiento, éste es uno de los puntos que suele ser difícil controlar. “El artículo 17 de la
Ley de Inquilinato vigente establece un límite máximo para las pensiones de arrendamiento.
Señala que el canon mensual no puede exceder de la doceava parte del 10% del avalúo”. Es
decir que si el inmueble está avaluado en $50.000, el justo valor que se debería pagar por
arriendo mensual es $416. Sin embargo, la realidad es otra, y se suele acordar el valor del
alquiler mensual entre las partes, considerando criterios de ubicación, facilidades, enseres,
entre otros.
El artículo N° 17 de la Ley de Inquilinato
A la hora de arrendar es muy importante conocer el perfil de quien está interesado. “Por lo
general suelen ser ejecutivos que vienen de otras ciudades a trabajar en la capital, solos o con
sus familias. Otros buscan más tranquilidad mudándose a los valles, donde aún la vida es
menos acelerada que en la ciudad; y hay quienes determinan dónde vivir pensando en tener su
trabajo, el colegio de sus hijos y todas las comodidades a la mano”, explica la Ing. Ivonne
Ricaurte, experta en bienes raíces.
En el caso de los compradores, “éstos se caracterizan porque ven una oportunidad a través
de los créditos del BIESS y de otras instituciones bancarias. También hay quienes quieren
invertir en propiedades para tener una renta permanente, que les permita a futuro contar con
ingresos y disfrutar una jubilación tranquila”, dice Ivonne.
No alquile ni compre sin saber quién es la contraparte en la negociación. “Para determinar
si es la persona idónea, usted debe saber qué hace, dónde labora, verificar los certificados de
trabajo, certificados bancarios, y conocer qué tipo de vida lleva, para anticipar que no va a
tener sorpresas como incumplimiento en los pagos o mal uso de la propiedad”, enfatiza.
106
Sea parte del grupo que nunca será víctima de la negligencia de otros. Ya sea arrendador o
arrendatario, comprador o vendedor, antes de firmar el contrato respectivo recuerde esta guía,
asesórese, y tómese su tiempo para solventar todas sus dudas.
(Paulina Narváez, 2015)
“Contabilidad & Auditoría” presentó un reporte donde expiden un reglamento para las
empresas inmobiliarias:
Se expide reglamento para las empresas inmobiliarias
La Superintendencia de Compañías expidió el Reglamento de funcionamiento de las
compañías que realizan actividad inmobiliaria (*) dirigido a las empresas cuyo objeto social
contemple esta actividad en todas sus fases (promoción, construcción, comercialización u
otras); y que para desarrollar y ejecutar proyectos inmobiliarios reciben dinero de sus clientes
en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones.
La norma, que es de cumplimiento obligatorio, establece que las mencionadas compañías
deberán cumplir con lo siguiente:
Ser propietaria del terreno en el cual desarrollará el proyecto.
Obtener las ordenanzas respectivas.
Contar con el presupuesto económico.
Construir dentro de los plazos establecidos los proyectos inmobiliarios aprobados y
autorizados.
Suscribir a través de su representante las escrituras públicas de promesa de compra
venta con los promitentes compradores.
Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa
definitiva.
107
Además, el reglamento dispone que, en todo momento, las empresas deberán atender los
requerimientos de información que formule la institución y cumplir las disposiciones
encaminadas a corregir situaciones que pudieran causar perjuicios a los clientes de la
compañía.
Las empresas que realicen actividad inmobiliaria a través de un fideicomiso mercantil
deberán, además, cumplir con las regulaciones de la Consejo Nacional de Valores (CNV).
Según el artículo tercero, las compañías obligadas a aplicar el presente reglamento, que para el
desarrollo de proyectos inmobiliarios requieran de recursos provenientes de promesas de
compraventa de las unidades inmobiliarias, deberán constituir un encargo fiduciario para que
una administradora de fondos y fideicomisos administre dichos recursos. Así, los compradores
entregarán el precio del bien directamente a la administradora de fondos y fideicomisos. El
contrato de encargo fiduciario se regirá por lo dispuesto en la Ley de Mercado de Valores y
normas complementarias.
El dinero manejado por una administradora de fondos se entregará a su constituyente o
fideicomitente solo cuando se haya verificado el punto equilibrio para la construcción del
proyecto respectivo, caso contrario se procederá a restituir el dinero entregado por cada uno de
los constituyentes adherentes.
Asimismo, el artículo 4 del reglamento prohíbe a las compañías:
Ofrecer al público la realización de proyectos que no sean de su propiedad.
Invitar al público a participar en proyectos inmobiliarios que no cuenten con
autorizaciones.
Recibir dinero del público para la ejecución de proyectos, sin contar con las
autorizaciones de los organismos competentes.
108
Suscribir contratos de reserva o promesa de compraventa por instrumento privado.
Suscribir promesas de compraventa de bienes que ya han sido comprometidos a otros
clientes.
Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado
proyecto inmobiliario a otros proyectos que desarrolle la compañía.
Para verificar la construcción y comercialización de los proyectos inmobiliarios, la
Superintendencia realizará inspecciones. En los casos que amerite, la Institución dispondrá la
intervención de la empresa, y si esta no acata las exigencias podrá ser declarada disuelta de
conformidad con la Ley de Compañías.
(SC, 2009)
Diario “El telégrafo” de Guayaquil, publicó el siguiente artículo:
“332 inmobiliarias ofertan viviendas desde $ 25.000”
De 1.081 proyectos ofertados, que se aplica a las 4 etapas: planos, obra muerta, acabados y
terminados, 332 tienen un precio desde $ 25.000 hasta $ 75.000, según un estudio realizado
por Market Watch. La empresa analizó las propuestas inmobiliarias en 26 ciudades de
Ecuador en 2014.
En el estudio se detalla que la oferta total de unidades habitacionales en 2014 fue de
28.007, siendo las casas entre $ 40.000 y $ 75.000 las que mayor disponibilidad existen en el
país, con un total de 9.542 unidades. En cambio, la oferta de departamentos en este rango de
precios fue de 2.394 unidades.
Luego del anuncio realizado por el Gobierno, el pasado 1 de abril, sobre las tasas de interés
de los créditos hipotecarios de la banca privada, que pasarán de 10% a 4,99% y del Biess de
8,48% a 6%, la ciudadanía ve factible obtener su casa propia. La semana pasada alrededor de
109
95.000 personas estuvieron en las ferias de vivienda, que fueron organizadas en Quito y
Guayaquil.
Este fin de semana concluyó en Quito la feria de vivienda ‘Mi Casa Clave’, que se realizó
desde el 10 hasta el 19 de abril. En los 10 días de feria se estima que hubo cerca de 65.000
personas.
En este evento participaron 154 promotores que presentaron 400 proyectos inmobiliarios,
entre casas, departamentos, oficinas, locales, terrenos, lotes urbanizados y viviendas de
vacaciones. Así la oferta era desde $ 21.000 por un terreno hasta $ 500.000 por una suite en
una zona exclusiva de la ciudad.
Pero en el caso de viviendas de interés social o que no superen los $ 70.000, que son las
que se benefician con la reducción de las tasas de interés, la oferta fue de casi 20 proyectos,
entre departamentos y casas, que se ubicaban en zonas periféricas de la ciudad, como San José
de Morán o la avenida Simón Bolívar, situadas a una hora del centro de la ciudad. (El
Telegrafo, 2015)