Carácter y funcionamiento

de las

Juntas de Compensación

Cuando se empieza a construir, barrios, sectores o zonas como por ejemplo Salburua y Zabalgana se crea una Junta de Compensación que es la responsable de gestionar todo el dinero de las obras, incluyendo ese 2%.

La administración aprueba un planeamiento urbanístico para una zona, hacer un nuevo barrio como Salburua, por ejemplo.

Con posterioridad decide el sistema para llevarlo a cabo, teniendo en cuenta que esos terrenos son de una serie de propietarios a los que tiene que satisfacer “compensar” la compra de sus terrenos.

Tradicionalmente, el urbanismo de nuevas zonas de Vitoria se gestiona nominalmente por el sistema de expropiación (público),

que se sustituye por el de compensación (privado) una vez que se han alcanzado acuerdos con todos los propietarios del área y se ha

pactado con ellos las “reglas de juego” (los aprovechamientos a los que tienen derecho y las obligaciones que contraen).

Los propietarios de esos terrenos, de esa zona juntan sus terrenos, que luego vuelven a repartirse pero en zonas edificables

establecidas por el planeamiento, y es para esto que se constituyen en Junta de Compensación. El propietario que no quiere formar

parte se le expropia.

Cómo funciona

El resultado final es un sistema de compensación entre privados gestionado por una empresa pública, en este caso:

Ensanche XXI.

El responsable del planeamiento y de que todo se lleve a cabo de la forma mas clara y ágil posible es el Ayuntamiento, que es quien aprueba todos los proyectos y quien finalmente se quedará con el

mantenimiento y conservación de la zona urbanizada. A cambio los propietarios deberán

ceder un porcentaje de sus suelos al ayuntamiento

además de todos los viales y zonas verdes, etc.

Ejemplo: ZabalgabaSector 5:ALDAIA (previstas 2.621 viviendas)

Fotografía (Mayo 2006) Fotografía (Junio 2009)

Digamos que como el suelo ya se ha convertido en urbanizable y para evitar que cada uno haga su promoción en su terreno sin mas y se edifique al libre albedrío, se aprueba un Proyecto de Compensación por el cual todos los propietarios ceden sus terrenos a la Junta, normalmente venden, para que la Junta de Compensación, a cambio les dé proporcionalmente una serie de metros edificables, ubicados en una zona distinta de la que estos eran propietarios. Estas zonas con distintos usos y características, vienen determinadas, primero por el planeamiento y luego en el proyecto de urbanización.

Parece que las Juntas de Compensación son entidades jurídicas PRIVADAS, como las juntas de propietarios de comunidades de vecinos y por lo tanto no sea posible y tan claramente, la aplicación de la legislación (norma 2%) y que a éstas les obligue a dedicar un porcentaje

Es decir, las obras de urbanización adjudicadas por una Junta de Compensación, en principio no pueden tener la consideración de “Obra Pública”, aunque en ella participe el Ayuntamiento (siempre, por ley, participa); y por tanto difícilmente podría justificarse la asignación de ese porcentaje para obras de arte.

Desde esta perspectiva parece que es discutible que por fuerza haya que destinar ese porcentaje del 2% a obras de arte aprobado por el Ayuntamiento

Hemos dicho discutible…, pero desde luego sí es defendible, eso sí,

Y más todavía cuando conocemos que existe, por otro lado:

la nueva normativa europea y en concreto la ya sentada

jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que

parece que puede amparar el carácter de obra pública de los

trabajos encargados por las juntas de compensación.

Pero esto lo tenemos en estudio y todavía es pronto para afirmarlo

Antes hemos hablado de Ensanche XXI, ¿qué es?

El Ayuntamiento que es el encargado de hacer todos estos proyectos, de urbanización, compensación, etc., crea una entidad, no mercantil, colaboradora, que es la que se encarga de todo esto, esa entidad es la Junta de Compensación. Podríamos decir que es simplemente una intermediaria entre cada uno de los propietarios y la administración, una gestora.

El responsable del planeamiento y de que todo se lleve a cabo de la forma mas clara y ágil posible es el Ayuntamiento, que es quien aprueba todos los proyectos y quien finalmente se quedará con el mantenimiento y conservación de la zona urbanizada. A cambio los propietarios deberán ceder un porcentaje de sus suelos al ayuntamiento además de todos los viales y zonas verdes, etc.

Pero insistimos sobre Ensanche XXI, ¿qué es?

En el caso concreto de las Juntas de Compensación de los nuevos barrios de Vitoria-Gasteiz, en los sectores que están desarrollándose de Salburua , Zabalgana u otros, como en los anteriores sectores, a pesar de que el sistema de gestión es el de Compensación (privado) (ahora, en la nueva legislación, Concertación) el ayuntamiento parece que no participa como propietario de suelo sino a título administrativo, como destinatario de parcelas de cesión de los propietarios privados.

Ensanche XXI es una sociedad de gestión

Así que… no es el propio ayuntamiento, sino su sociedad de gestión Ensanche XXI quien participa y controla esas Juntas de Compensación y la contratación de las obras

de urbanización, encargadas por el conjunto de propietarios mediante convenio

El Ayuntamiento para garantizar el cumplimiento de las obras de urbanización, pide una fianza a la Junta, que normalmente se deposita por medio de avales, es decir, una vez aprobado el proyecto de compensación, los propietarios pueden empezar a edificar.

Aquí es dónde aparece la responsabilidad del Ayuntamiento en la recepción de la

obra

PERO…

Entonces es cuando los propietarios depositan una garantía, en este caso a la Junta de Compensación hasta que se recepcione la urbanización, para que se haga cargo de los desperfectos, etc. ocasionados.

PERO…

Cuando se entrega la urbanización al Ayuntamiento, se soluciona la garantía antes depositada, por medio de aval.

PERO…

Aquí es dónde aparece la responsabilidad del Ayuntamiento en la recepción de la obra

Es decir: •No se acepta la entrega de la urbanización al Ayuntamiento. •No se soluciona la garantía antes depositada

…si no se cumple el 2%

Porque la historia podría ser esta otra…

O por el contrario, hacer que dicha norma se aplique a partir de ahora y en las nuevas construcciones, hacer su seguimiento y conseguir que se

aplique el famoso 2%.

Perece evidente (por el momento) que las obligaciones del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz en relación al “2% cultural” son meramente políticas y

carecen de sustrato jurídico alguno. (A expensas de conocer el desarrollo de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea)

Conclusiones:

Tenemos un acuerdo del Ayuntamiento (norma 2%) que no han aplicado nunca, o en escasas ocasiones.

Corresponde al Ayuntamiento explicar cuáles son los pasos a seguir para que apliquen su propio acuerdo

Si no fuera así será necesario provocar la disolución de una norma que no puede cumplirse.

¿Quizás sea un mecanismo válido este último? Que es el que deseamos

Asamblea Amarika (A+A)

Vitoria-Gasteiz 2010